monitor rynku nieruchomości

Transkrypt

1 monitor rynku nieruchomości Grupa NiezaleŜnych Ekspertów Rynku Nieruchomości Marek Suchodół GRUNTY W GMINIE Dalszy wzrost czy stabilizacja? Powiat tatrzański połoŝony w obszarze górskim Karpat (Tatry, ObniŜenie Podtatrzańskie, Pogórze Spisko- Gubałowskie). Powiat tatrzański składa się z gminy miejskiej Zakopane oraz czterech gmin wiejskich: Biały Dunajec, Bukowina Tatrzańska, Kościelisko oraz Poronin. Powierzchnia powiatu tatrzańskiego ma obszar 471,6 km2. W powiecie zamieszkuje 65,3 tysięcy ludzi z czego 27,6 tysięcy w Zakopanem. Powierzchnia uŝytków rolnych na terenie powiatu wynosi 156 ha w tym 36,1 1 % stanowią lasy i tereny leśne (najwięcej w Kościelisku oraz Zakopanem) a 38,8 % uŝytki rolne ( najwięcej w Bukowinie Tatrzańskiej oraz Poroninie). Gmina Kościelisko - rys historyczny Do 1867 roku, kiedy to odbyły się pierwsze autonomiczne wybory rad gminnych, Kościelisko tworzy jedną osadę z Zakopanem. Później losy gminy zmieniają się na przestrzeni czasu i tak w latach 7-tych XX wieku Kościelisko łączy się z Witowem, Dzianiszem i Chochołowem tworząc Gminę Kościelisko - Witów. Po kilku latach Gmina ta zostaje włączona do Gminy Tatrzańskiej, aby w końcu roku 1994 reaktywować się. Obecnie w jej skład wchodzą trzy wsie podhalańskie: Kościelisko, Witów i Dzianisz. Dzianisz. Wieś o charakterze typowo rolniczym, połoŝona po północnej stronie Pasma Gubałowskiego w dorzeczu Czarnego Dunajca. Liczy ona 1815 mieszkańców i ma powierzchnię 18 km2. Dzianisz podobnie jak Witów naleŝy do Wspólnoty Leśnej Uprawnionych Ośmiu Wsi. Kościelisko - dawna nazwa Polany. DuŜa wieś składająca się z 21 osiedli (polan), nazywana "Sercem Podhala", połoŝona na zboczach Pogórza Gubałowskiego, z pięknym widokiem na Tatry. Kościelisko ma charakter miejscowości wypoczynkowej. Liczba ludności: 38. Powierzchnia: 54 km2. Stąd wywodzi się wielu wspaniałych ludzi, którzy poprzez lata tworzyli niepowtarzalną kulturę i tradycje Skalnego Podhala, m.in. Jan Krzeptowski Sabała, Stanisław Nędza Kubiniec, Andrzej Stopka Nazimek i wielu innych. Witów istnieje od około XVII wieku. Jego nazwa pochodzi od nazwiska starosty nowotarskiego Stanisława Witowskiego, za czasów którego powstał. Witów połoŝony jest u podnóŝa Tatr Zachodnich i dzięki swojemu urokowi staje się coraz bardziej znaną wsią wypoczynkową na Podhalu. Liczba ludności: Powierzchnia: 65 km2. Wieś od lat podtrzymuje tradycje wspólnego gospodarowania zasobami gruntowymi na terenie Podhala, tutaj znajduje się siedziba Wspólnoty Leśnej Uprawnionych Ośmiu Wsi.

2 Rynek nieruchomości okolic otaczających Zakopane - tereny Podhala Choć grunty stają się droŝsze w całym kraju, moŝna wyodrębnić rejony, gdzie wzrost cen jest duŝo wyŝszy niŝ w innych regionach. Jednym z miejsc gdzie grunty w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy podwoiły lub potroiły swoją wartość jest Podhale. Luksus posiadania własnego domu mieszkalnego kusi wielu nabywców, którzy poszukują nieruchomości w popularnych miejscowościach turystycznych jak Zakopane, Nowy Targ czy Kościelisko. Chętnie kupowane są mieszkania w centrum tych miast, które poza własnym uŝytkowaniem zawsze moŝna przeznaczyć pod wynajem turystyczny. Równie chętnie są kupowane grunty pod zabudowę. Dotyczy to zarówno działek budowlanych jak i obszarów które stanowią grunty rolnicze czy leśne, a plany zagospodarowania pozwalają na przekształcenie ich w tereny pod zabudowę. Okazuje się Ŝe, średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Zakopanym to wydatek rzędu około tysięcy złotych i więcej. PrestiŜ który jest związany z posiadaniem apartamentu w tak ekskluzywnym miejscu sprawia Ŝe nie brakuje teŝ chętnych na taki zakup. Dobrze sprzedają się teŝ stare domy, które wymagają generalnych remontów, ale które moŝna przeznaczyć pod pensjonaty. Podhalem interesują się równieŝ zagraniczni inwestorzy którzy widzą w tym regionie spory potencjał turystyczny napędzany zwłaszcza przez turystów zza wschodniej granicy, którzy chętnie przyjeŝdŝają na wypoczynek w Tatry. To wszystko sprawia, Ŝe zakup nieruchomości w rejonie Podhala jeszcze jakiś czas, mimo ich wysokiej ceny będzie wyjątkowo opłacalny. Podhalański rynek nieruchomości jest rynkiem wciąŝ silnie rozwijającym się, prowadzonych jest kilka inwestycji, szczególnie związanych z budową segmentów z lokalami mieszkalnymi, kompleksów hotelowo - rekreacyjnych oraz innych przedsięwzięć związanych z turystyką i walorami krajobrazowo - klimatycznymi tego regionu. Lokalne tereny Podhala przyciągają siłę roboczą z otaczających wsi i miasteczek nie posiadającą dostatecznego przygotowania, kwalifikacji i wykształcenia do spełnienia wymogów nowoczesności, a co za tym idzie zmniejszenie bezrobocia. Tereny Podhala stanowią specyficzny rodzaj rynku inwestycyjnego. Wielu inwestorów inwestuje na tym rynku kupując lub dzierŝawiąc nieruchomości zdolne do generowania dochodu. Występuje duŝe zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi z moŝliwością zagospodarowania lub zabudowy, co jest spowodowane bardzo duŝym ruchem turystycznym szczególnie w sezonach letnim i zimowym oraz moŝliwością osiągania dochodów z działalności prowadzonej na tych nieruchomościach. Z uwagi na duŝą liczbę transakcji zawieranych na lokalnym rynku nieruchomości moŝna stwierdzić iŝ opinia o podhalańskim rynku nieruchomości jest dość wiarygodna. Oferta na podhalańskim rynku nieruchomości jest bardzo róŝnorodna: od typowych nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz zabudowanych budynkami mieszkalnymi, do budynków pensjonatowo - hotelowych o dobrym standardzie wykończenia oraz od lokali mieszkalnych stanowiących część budynków mieszkalnych do luksusowych budynków oferujących w pełni wykończone apartamenty o bardzo wysokim standardzie. Po kilku latach stagnacji na początku roku 26 roku drgnęło na rynku nieruchomości na Podhalu, a druga połowa roku to znaczne oŝywienie. W 1997 roku schodziło wszystko nawet uwaŝane za drogie wówczas mieszkania z nowego budownictwa w cenie 2 8 zł za 1m2. Obecnie rynek się ustabilizował, klienci są bardziej wymagający, wiedzą czego oczekują i kupują mieszkania w nowym budownictwie nie uwaŝane za drogie w cenie zł/m2 netto. W 1997 roku działkę w centrum Zakopanego moŝna było kupić za $/m2 natomiast w 23 roku w Kościelisku ładne działki osiągały cenę$/m2. Na Podhalu zawsze warto było inwestować i nikt tu jeszcze nie stracił na inwestycji w nieruchomość. PodaŜ jest stosunkowo mała, a rośnie popyt tworzony siłą nabywczą mieszkańców całej Polski i coraz większej rzeszy cudzoziemców interesujących się tym pięknym zakątkiem naszego kraju. Coraz mniej jest do sprzedaŝy obiektów i terenów w centrum Zakopanego. Rynek nieruchomości przeniósł się na obrzeŝa oraz do Kościeliska, Bukowiny Tatrzańskiej, Czarnej Góry, Białki Tatrzańskiej - największego ostatnio na Podhalu centrum sportów zimowych. Większość klientów zainteresowanych zakupem domu pyta o nowe obiekty. Jeśli juŝ ktoś zainteresuje się ofertą starszego domu, to ma świadomość kosztów późniejszych remontów i modernizacji. Domy starsze znajdują nabywców, jednak ceny uzyskiwane przez sprzedających są z reguły niŝsze niŝ oczekiwane. Inaczej wygląda sytuacja, jeŝeli tego typu nieruchomość ma bardzo dobrą lokalizację. W takim przypadku z reguły sprzedający uzyskują wyŝszą cenę, ale zwykle budynek taki wymaga wymiany substancji. Większość aktualnie przeprowadzanych transakcji w zakresie sprzedaŝy nieruchomości niezabudowanych ma charakter inwestycji przyszłościowych. Jednak trzeba przyznać, Ŝe ze wszystkich form inwestowania w nieruchomości zakup gruntu jest wbrew pozorom najtrudniejszy i najbardziej ryzykowny, szczególnie w okresie wygasania terminów obowiązywania planów przestrzennego zagospodarowania miejscowości.

3 Rynek gruntów budowlanych uwarunkowania, uczestnicy, rodzaje inwestycji Z uwagi na brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie gminy Zakopane, uchwalenie Parku Kulturowego Kotliny Zakopiańskiej powodującego moŝliwość zawieszenia wydawania warunków zabudowy w odniesieniu to terenów leŝących w granicach tego parku korzystają gminy sąsiednie posiadające plany zagospodarowania przestrzennego ( gmina Kościelisko, gmina Poronin, wieś Czarna Góra i wieś Jurgów w gminie Bukowina Tatrzańska ) a w szczególności gmina Kościelisko na terenie której ceny działek budowlanych niejednokrotnie przewyŝszają ceny działek w Zakopanem. Wysokie ceny lokali mieszkalnych na terenie Zakopanego i Kościeliska powoduje iŝ znaczna część inwestorów preferuje nabycie gruntów i budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wielorodzinnych bądź pensjonatowych. Nie bez znaczenia pozostaje fakt iŝ na terenie gminy Kościelisko wprowadzany jest obecnie nowy plan zagospodarowania przestrzennego znacznie poszerzający obszar terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo - pensjonatową. Rada Gminy Kościelisko poprzez swoje uchwały narzuciła politykę przestrzenną gminy w znacznym stopniu ograniczając i blokując moŝliwość zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - dotyczy apartamentowców. NajdroŜsze są oczywiście tereny w najbliŝszym sąsiedztwie Zakopanego jednakŝe tendencja wzrostowa dotyczy równieŝ okolicznych wsi a w szczególności wsi Witów na terenie której w ubiegłym roku została wybudowana krzesełkowa kolej linowa jak równieŝ wsi Dzianisz stanowiącej bardzo dobrą alternatywę w stosunku do trochę przedroŝonych gruntów w Kościelisku. Wśród nabywców gruntów na terenie gminy Kościelisko najliczniejszą grupę stanowią inwestorzy indywidualni, którzy realizują inwestycje w zakresie budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego pochodzący z róŝnych rejonów Polski a w szczególności z województwa mazowieckiego. Kolejną grupę inwestorów stanowią deweloperzy oraz lokalni przedsiębiorcy chcący zaistnieć na lokalnym rynku oferującym apartamenty i lokale mieszkalne. Zainteresowanie developerów i przedsiębiorców dotyczy przede wszystkim budownictwa wielorodzinnego niskiej intensywności pomimo braku moŝliwości budowy takich obiektów na terenie gminy Kościelisko. Inwestorzy omijają te przepisy poprzez sprzedaŝ lokali mieszkalnych na zasadzie sprzedaŝy udziałów w całej nieruchomości ze wskazaniem do korzystania z konkretnego lokalu jak równieŝ poprzez zmianę sposobu uŝytkowania nieruchomości po zakończeniu procesu budowy w celu ustanowienia odrębnej własności lokali. Znaczną część inwestorów stanowią równieŝ inwestorzy indywidualni dokonujący zakupu w celach spekulacyjnych mających nadzieję na realizację wysokich zysków w niedalekim horyzoncie czasowym wynikających z wysokiego trendu wzrostowego cen gruntów na terenie gminy Kościelisko. Analiza rynku aktywność rynku, obroty, ceny Zainteresowanie inwestowaniem w działki na terenie gminy Kościelisko było zawsze duŝe jednakŝe największy wzrost nastąpił w 26 roku i od tego czasu utrzymuje się na podobnym poziomie. Stosunkowo największy wzrost liczby transakcji na poziomie % nastąpił we wsi Witów wiąŝe się to z uruchomieniem na przełomie 26/27 roku wyciągu krzesełkowego w centrum wsi oraz stosunkowo niskimi cenami gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Aktualnie moŝna zaobserwować stabilizację w odniesieniu do liczby zawieranych transakcji co jest konsekwencją spadku podaŝy na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo pensjonatową w wyniku czego Rada Gminy Kościelisko przystąpiła do opracowywania nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Konsekwencją zwiększenia liczby transakcji jest znaczne zwiększenie obrotów dokonywanych na rynku nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym. Na terenie gminy Kościelisko w roku 26 obrót działkami budowlanymi zwiększył się o 46 % w stosunku do roku 25 i wyniósł niewiele ponad mln zł. Analizując trzy pierwsze kwartały roku 27 moŝna spodziewać się dalszego dynamicznego wzrostu obrotów, nawet o % w stosunku do roku 26. Wzrost obrotów w 27 roku jest w znacznej mierze konsekwencją wzrostu cen nieruchomości gdyŝ poziom transakcji w tym roku będzie zbliŝony do roku ubiegłego. Na wykresach poniŝej przedstawione zostały liczba transakcji, obrót oraz średnie ceny transakcyjne 1m2 działek budowlanych w poszczególnych latach. Analizą zostały objęte wszystkie transakcje gruntami o przeznaczeniu budowlanym mieszkaniowym o powierzchniach od do kilku tysięcy metrów kwadratowych. Znaczna liczba transakcji znajduje się w przedziale poniŝej średniej są to transakcje nie do końca wiarygodne z uwagi na prawdopodobieństwo zaniŝenia ceny w akcie notarialnym. Znaczny udział wśród kupujących grunty stanowią osoby fizyczne spoza Podhala bądź spółki prawa handlowego, którzy nie są zainteresowani zaniŝaniem cen transakcyjnych. Średni poziom cen transakcyjnych w 27 roku we wsi Kościelisko wyniósł około 4 zł jednakŝe rozrzut cen jest znaczny i ceny wahają się w granicach od 2 zł/m2 powierzchni działki. RównieŜ na terenie wsi Witów poziom cen gruntów z 25 roku w wysokości około 6 zł/m2 uległ znacznemu wzrostowi do około zł/m2.

4 PROGNOZA Ilość transakcji działek budowlanych mln zł mln zł 2 mln zł mln zł mln zł PRO- GNOZA Łączny obrót działkami budowlanymi zł zł zł 2 zł zł zł Średnie ceny działek budowlanych

5 Aktualnie w biurach pośrednictwa nieruchomości ceny ofertowe działek budowlanych na terenie wsi Kościelisko kształtują się na poziomie około zł/m2, negocjowane są przy tym maksymalnie o 2 %. W trakcie analizy transakcji stwierdzono równieŝ znaczny obrót gruntami o przeznaczeniu w aktualnie obowiązującym planie miejscowym pod tereny rolne, jednakŝe wprowadzone do nowopowstającego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kościelisko jako tereny przeznaczone pod zabudowę. Ceny takich gruntów wahają się na poziomie około 2 zł/ m2 pomimo tego, Ŝe na dzień transakcji grunty te nie stanowią działek budowlanych. Na wykresach poniŝej przedstawiony został trend wzrostu cen transakcyjnych działek budowlanych na terenie wsi Kościelisko liczony metodą regresji liniowej - około 39 % w skali roku, oraz na terenie wsi Witów i Dzianisz ok. 59% w skali roku. a) b) Cena 1 mkw Regresja liniow a Liczba próbek Cena 1 mkw Regresja liniow a Liczba próbek Cena 1 mkw ,61 278,63 417, Liczba próbek Cena 1 mkw ,56 58,24 82, Liczba próbek Trend zmiany cen działek budowlanych: a) Kościelisko; b) Witów i Dzianisz Trend wzrostu na poziomie 6 % w skali roku nie moŝe być przyjmowany jako prognoza wzrostu cen na kolejne lata. Trend ten policzony został na bazie archiwalnych danych transakcyjnych z lat poprzednich i słuŝy wyłącznie do celów poglądowych i informacyjnych. Mocne i słabe strony inwestowania w grunty na terenie gminy Kościelisko Popyt na nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową na terenie Podhala jest bardzo duŝy, biorąc pod uwagę brak planu zagospodarowania przestrzennego na terenie miasta Zakopane oraz utworzenie Parku Kulturowego Kotliny Zakopiańskiej wstrzymujące wydawanie decyzji WZ, moŝna prognozować dalsze zainteresowanie przez inwestorów działkami na terenie gminy Kościelisko - a w szczególności wsi Witów i Dzianisz, z uwagi na w miarę niskie ceny gruntów. Wzrost cen gruntów we wsi Kościelisko powinien ulec wyhamowaniu, jednakŝe w dalszym ciągu moŝe się utrzymywać na wysokim poziomie przynajmniej kilkunastu procent w skali roku. Nie obserwuje się zagroŝeń wynikających ze słabej płynności nieruchomości w odniesieniu do terenów gminy Kościelisko z uwagi na bardzo duŝy popyt, jedyną barierą są wysokie ceny. Na terenie gminy Kościelisko mało zadowalający jest poziom inwestycji w infrastrukturę techniczną oraz komunikacyjną, znaczna część gminy nie posiada magistrali wodociągowej i kanalizacyjnej, a szerokość dróg dojazdowych i stan ich nawierzchni pozostawia wiele do Ŝyczenia. Zaniepokojenie moŝe budzić równieŝ znaczący poziom zaangaŝowania kapitału spekulacyjnego. Największym minusem inwestowania w grunty jest brak moŝliwości czerpania bieŝących dochodów z inwestycji (w przeciwieństwie do inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych i lokali mieszkalnych), jednakŝe aspekt ten równowaŝy moŝliwość osiągnięcia wysokiego zwrotu na wyłoŝonym kapitale w nieodległym horyzoncie czasowym. Tak więc na chwilę obecną brak jest sygnałów o osłabieniu zainteresowania gruntami budowlanymi. Autor jest rzeczoznawcą majątkowym, analitykiem i doradcą rynku nieruchomości, członkiem zespołu mrn.pl Szczegółowe analizy i opracowania o rynku nieruchomości moŝna zamawiać w Instytucie Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. kontakt z autorem: Marek Suchodół, tel. Kom.: