Powstało błędne przekonanie, że inwestycje

Transkrypt

1 ZJAWISKO BAŃKI CENOWEJ NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W POLSCE K a r o l i n a Dą b e k Wstęp Powstało błędne przekonanie, że inwestycje w nieruchomości zapewniają zysk bez ryzyka. Wszyscy w to uwierzyli, i nie wzięli pod uwagę, że nieruchomości mogą również tanieć, w pewnych sytuacjach bardzo dynamicznie. Inwestorzy bardzo często nie zdają sobie sprawy z tego, jak duże ryzyko niesie za sobą zakup nieruchomości po wywindowanej cenie. Tym bardziej, że w wielu przypadkach ta decyzja wspomagana jest kredytem hipotecznym zaciąganym na kilkadziesiąt lat. Jest to tak rozległy zasięg czasu, że istnieje duże prawdopodobieństwo wystąpienia kilku cyklicznych recesji, skutkujących pogorszeniem sytuacji materialnej kredytobiorców. A stąd, w razie nieterminowego spłacania rat, już tylko krok do zajęcia hipoteki przez instytucję kredytującą. Z taką sytuacją mamy do czynienia w Stanach Zjednoczonych. W ostatnich miesiącach nieustannie docierają do nas informacje na temat światowego kryzysu finansowego i jego bardzo poważnych skutków. Należy pamiętać, że do jego wystąpienia przyczyniło się zjawisko bańki cenowej na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. To właśnie tam powstało określenie kryzysu subprime. Banki udzielały kredytów hipotecznych osobom, które nie posiadały zdolności kredy- towej i miały już na swoim koncie nie spłacane kredyty. Gdy po kilku latach wzrostu, ceny nieruchomości zaczęły spadać okazało się, że wartość nieruchomości jest mniejsza niż wartość kredytu. Kredytobiorcy zaczęli mieć poważne problemy ze spłatą zadłużenia. Z tego powodu ogromna liczba nieruchomości została przejęta przez wierzycieli. Tak powstał kryzys subprime. Celem artykułu jest przedstawienie charakterystyki zjawiska bańki cenowej na polskim rynku nieruchomości. Podano tu przyczyny, które doprowadziły to powstania tego zjawiska w naszym kraju. Omówiona została także sytuacja na polskim rynku kredytów hipotecznych, a także prognozy związane z ryzykiem wystąpienia w naszym kraju kryzysu typu subprime. 4 Świat Nieruchomości

2 Pojęcie i cechy bańki cenowej W chwili obecnej nie ma jednego, uniwersalnego określenia pojęcia bańki cenowej, występują różne ujęcia tego zjawiska. Bańka cenowa jest określana jest przez Charlesa Kindleberga jako gwałtowny i ciągły wzrost cen aktywów, który kreuje oczekiwania dalszego ich wzrostu, przyciągając tym samym nowych inwestorów, zainteresowanych zyskami kapitałowymi. Z powyższego wynika, że bańka cenowa jest samonapędzającym się mechanizmem, w którym wzrost cen nie jest uzasadniony czynnikami ekonomiczno-finansowymi, a psychologicznymi, np. ciągle rosnącymi oczekiwaniami. W podobny sposób bańkę cenową określa Peter Garber, opisując ją jako pewien zakres zmian cen aktywów, który nie jest możliwy do wyjaśnienia w oparciu o czynniki fundamentalne dla danej kategorii aktywów. Bańka cenowa występuje wtedy, gdy gwałtowna zmiana cen aktywów poza poziom ich wartości fundamentalnej (pęcznienie, nadmuchiwanie bańki ) kończy się równie gwałtowną korektą cen (pęknięcie bańki). Bańka cenowa występuje wtedy, gdy obydwa warunki następują jeden po drugim. Istotą bańki cenowej jest zawieranie przez uczestników rynku transakcji przewartościowanymi aktywami, mimo świadomości, iż suma zdyskontowanych korzyści, głównie finansowych wyznaczających poziom wartości fundamentalnej, rozmija się z ich bieżącymi cenami. Często pojawia się tutaj element spekulacyjny. W takiej sytuacji negatywne impulsy rynkowe mogą prowadzić do gwałtownego załamania się popytu spekulacyjnego, oraz gwałtownej korekty cen, tzw. efekt pęknięcia bańki cenowej. 1 Bardzo ważnym spostrzeżeniem jest fakt, że spekulacyjnemu wzrostowi cen na jednym rynku (np. na rynku papierów wartościowych) towarzyszy spekulacyjny wzrost cen na innym 1 Żelazowski K., Zjawisko bańki cenowej w kontekście zmian na polskim rynku mieszkaniowym, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, Olsztyn 2007, vol 15, nr 1-2, str Rysunek 1. Mechanizm bańki spekulacyjnej Niskie stopy procentowe i wzrost dostępności do kredytu Wzrost popytu na rynku papierów wartościowych i nieruchomości rynku (np. na rynku nieruchomości). Gdy pęka bańka spekulacyjna zwiększa się prawdopodobieństwo zagrożenia stabilności finansowej całej gospodarki. 2 Mechanizm działania bańki spekulacyjnej został przedstawiony na rysunku 1. Z powyższego rysunku wynika, że tani i łatwo dostępny kredyt, tworząc sprzyjające otoczenie dla stymulowania popytu na aktywa na rynkach finansowych skutecznie przyczynia się do wzrostu ich ceny. Im droższe są aktywa, tym chętniej inwestorzy zaciągają bardziej ryzykowne pożyczki, co zwiększa ryzyko ewentualnych strat. 3 2 Glinka K., Wybrane aspekty ujęcia behawioralnego baniek spekulacyjnych na rynku papierów wartościowych i rynku nieruchomości, str. 75, Glinka K., Wybrane aspekty op.cit. str. 75 Wzrost cen akcji, ziemi i nieruchomości Efekt bogactwa i wzrost wartości zabezpieczeń kredytowych Pokusa nadużycia i negatywna selekcja Mechanizm dźwigni Bańka spekulacyjna Źródło: Glinka K., Wybrane aspekty ujęcia behawioralnego baniek spekulacyjnych na rynku papierów wartościowych i rynku nieruchomości, str. 76, bp/pdf/89/7.pdf, Do przedstawienia opisywanego zjawiska stosuje się różne nazewnictwo. Dlatego też w literaturze można spotkać się z określeniami: bańka cenowa, bańka mydlana, bańka inwestycyjna, czy też bańka spekulacyjna. Przyczyny bańki cenowej na rynku nieruchomości w Polsce Zanim pojawił się boom na nieruchomości w naszym kraju i zaczęła pęcznieć bańka cenowa polski rynek nieruchomości nie rozwijał się tak dynamicznie, jak w innych krajach. Jedną z głównych barier rozwoju polskiego rynku nieruchomości w latach dziewięćdziesiątych była bariera finansowa. Było to bezpośrednio związane z wysoką inflacją. Przesądzała ona o wysokim oprocentowaniu kredytów oraz utrudniała bankom wyznaczenie maksymalnej kwoty kredytu określonego Świat Nieruchomości 5

3 poziomem dochodów kredytobiorcy i wskaźnikiem maksymalnego obciążenia tych dochodów. Dopiero w 2003 roku dało się zauważyć rozwój kredytowania i wzrost liczby i kwot udzielonych kredytów hipotecznych o kilkadziesiąt procent rocznie. Było to efektem zmian makroekonomicznych, a przede wszystkim spadku inflacji. Umożliwiła ona obniżenie stóp banku centralnego i na rynku międzybankowym. Takie czynniki jak: wzrost dochodu gospodarstw domowych, ujawnienie się wraz z malejącymi stopami procentowymi i zwiększającą się dostępnością kredytów odłożonego popytu na mieszkania, pojawienie się popytu na mieszkania ze strony wyżu demograficznego z drugiej połowy lat 70-tych, obawy przed wzrostem cen mieszkań po wejściu Polski do Unii Europejskiej (w przypadku rynku wtórnego) oraz wzrost stawki VAT na materiały i usługi budowlane (w przypadku rynku pierwotnego) spowodowały wzrost popytu na nieruchomości mieszkaniowe. Zwiększająca się dostępność kredytów hipotecznych była spowodowana łagodzeniem polityki kredytowej przez banki, obniżką oprocentowania kredytów złotowych, a także kredytów w walutach obcych, w tym we frankach szwajcarskich. Wspomniane obniżki stóp procentowych były wywołane malejącą inflacją i obniżkami stóp banku centralnego. Obniżeniu uległy także pozaodsetkowe koszty kredytu. 4 Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej spowodowało przyciąganie spekulacyjnego zagranicznego kapitału zainteresowanego inwestowaniem w relatywnie tanie polskie nieruchomości. Fakt, że w wielu krajach Europy trwał od jakiegoś czasu boom na rynku nieruchomości również nie był bez znaczenia. Poza osobami szukającymi mieszkań na własne potrzeby wzrastała także liczba inwestorów, którzy traktowali nieruchomości jako lokatę. Zapanowało w tym czasie zgubne przekonanie, że ceny nieruchomości mogą tylko rosnąć. 4 Nykiel L., Potencjał rynku mieszkaniowego jako przedmiotu finansowania, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, Olsztyn 2006, vol. 14 nr 1, str. 209 Boom na nieruchomości w Polsce w ostatnich latach był podsycany także publikacjami medialnymi, w których namawiano do zakupu nieruchomości, ze względu na szybko rosnące ceny. Portale internetowe oraz gazety nieustannie publikowały prognozy wzrostu cen nieruchomości. Do wzrostu popytu na nieruchomości, a co za tym idzie do wzrostu cen nieruchomości w Polsce w 2006 roku przyczyniła się także likwidacja ulgi odsetkowej. Dzięki uldze można było odliczyć od dochodu wydatki na spłatę odsetek od kredytu na zakup nowego domu lub mieszkania albo na ich budowę. Ulga pozwalała zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych rocznie. Podatnicy, którzy zakupili nieruchomość przed końcem 2006 roku korzystają z ulgi przez cały okres spłaty odsetek od kredytu. 5 Nie bez znaczenia była także hossa na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych, która trwała nieprzerwanie od 2003 roku. W pewnym momencie na giełdzie notowani byli prawie wszyscy liczący się deweloperzy. W związku z dynamicznym rozwojem branży deweloperskiej zarząd GPW podjął decyzję o stworzeniu specjalnego indeksu WIG-Deweloperzy. Jednak data utworzenia tego indeksu czerwiec 2007 zbiegła się z bliskim szczytem koniunktury nie tylko dla deweloperów, ale także i dla całej giełdy. Pierwsze symptomy spowolnienia na rynku mieszkaniowym pojawiły się w połowie 2007 roku. Jak się potem okazało, nie miało to tradycyjnego związku z okresem wakacji. Za główną przyczynę takiego stanu rzeczy należy uznać wzrost cen nieruchomości do poziomu, przy którym zdolność kredytową, pomimo wówczas wciąż liberalnej polityki banków, miało już bardzo niewiele osób. 6 Pojawiły się także niepokojące wieści ze Stanów Zjednoczonych o kryzysie subprime, a także o zapaści 5 Skwirowski P., Nim zgaśnie ostatnia mieszkaniowa ulga podatkowa, 2006, 17 października dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497, html 6 Jędrzyński J., Polski rynek nieruchomości-stan przedzawałowy? 2008, 27 września rynków nieruchomości w Wielkiej Brytanii, Irlandii i Hiszpanii. Sytuacja na polskim rynku kredytów hipotecznych We wrześniu 2008 roku minister finansów Jan Rostowski powiedział, że Polska nie musi obawiać się wpływu kryzysu finansowego w USA na naszą gospodarkę. Według ministra nie ma potrzeby interwencji państwa w sektorze bankowym, a jeżeli zaistnieje, to NBP posiada odpowiednie instrumenty. Uzasadnione jest to szybkim wzrostem gospodarczym, a także równowagą makroekonomiczną: relatywnie niską inflacją i niewielkim deficytem finansów publicznych. Pozytywny wpływ na bezpieczeństwo polskiego sektora bankowego ma fakt, że krajowe instytucje finansowe raczej pożyczają od swoich zagranicznych właścicieli pieniądze, niż udzielają im kredytów. Pieniądze z zaciągniętych pożyczek polskie banki wykorzystywały najczęściej do finansowania akcji kredytowej. Pozwoliły one na zaspokojenie szybko rosnącego popytu na denominowane w walutach obcych kredyty hipoteczne. Nasze banki powinny się liczyć z tym, że skala pożyczek od zagranicznych właścicieli może się zmniejszyć, z powodu trwającego kryzysu finansowego. Sytuacja ta może spowodować zmniejszenie akcji kredytowej banków krajowych. 7 Jesienią ubiegłego roku polskie banki zaczęły zaostrzać procedury kredytowe. Jeszcze we wrześniu 2008 roku można było wziąć w banku kredyt hipoteczny na 100 proc. wartości nieruchomości, natomiast kilka tygodni później, w październiku, banki zaczęły wymagać dużego wkładu własnego (ok proc.). Dodatkowym utrudnieniem dla klientów stało się skrócenie przez banki czasu kredytowania. Coraz częściej banki odmawiają udzielenia kredytów hipotecznych. 8 7 Kołodziej A.,Polskie banki bezpieczne, bo nie pożyczają właścicielom, Gazeta Giełdy Parkiet, 2008, 1 października, nr 228, str Chodacka A., Zadroga A., W nie swoim kryzysie, Gazeta Wyborcza Kraków, 2008, 20 października, nr 246, str. 3 6 Świat Nieruchomości

4 W ostatnich miesiącach 2008 roku blisko 80 proc. kredytów hipotecznych w Polsce było denominowanych we frankach szwajcarskich. W drugiej połowie października 2008 roku kurs tej waluty przebił barierę 2,5 zł. Spowodowało to, że raty kredytu wzrosły nawet o 25 proc. Mimo to, kredyt we frankach szwajcarskich nadal jest tańszy od kredytu w złotych. 9 Pod koniec 2008 roku odnotowano, że wartość udzielonych kredytów hipotecznych przekroczyła w Polsce wartość 153 mld zł. Z powodu kryzysu finansowego kapitał stał się dla banków trudno dostępny i chętnie zastosowałyby one sekurytyzację. W Polsce jest to jeszcze niepopularny zabieg i ciągle kojarzący się z amerykańskim kryzysem subprime, który pociągnął za sobą załamanie na światowych rynkach finansowych. Sekurytyzacja polega na tym, że bank sprzedaje portfel terminowo spłacanych kredytów hipotecznych do specjalnego funduszu. Fundusz ten emituje pod ich zastaw obligacje, które potem są odsprzedawane dużym inwestorom, np. innym bankom. To właśnie do tych instytucji za pośrednictwem 9 PRR,Kredyty walutowe droższe nawet o jedną czwartą, Gazeta Giełdy Parkiet, 2008, 23 października, nr 247, str. 2 funduszu trafiają pieniądze z rat, które spłacają kredytobiorcy. Dla kredytobiorców zabieg ten nie przynosi żadnej zmiany. Bank dostaje kapitał, który może przeznaczyć na nowe pożyczki. Według polskich bankowców amerykański scenariusz się nie powtórzy, ponieważ w Polsce kredyty hipoteczne są spłacane regularnie. Do tej pory sekurytyzacja nie opłacała się polskim bankom ze względu na przepisy podatkowe, jednak pojawienie się kryzysu finansowego dało im nowe argumenty jeżeli kapitał zostałby uwolniony to banki mogłyby udzielać więcej kredytów firmom. Być może niektóre firmy windykacyjne chętnie uczestniczyłyby w transakcjach tego typu, a zachęcające do tego jest przypuszczenie, że banki będą skłonne sprzedawać zdrowe portfele kredytów hipotecznych po atrakcyjnych cenach. Jednak żeby je kupić trzeba dysponować środkami pieniężnymi rzędu miliardów złotych, a znalezienie chętnych inwestorów na zakup takich obligacji jest trudne w obecnej sytuacji Kublik A., Czy banki sprzedadzą nasze kredyty? Gazeta Wyborcza, 2008, listopada, nr 273, str. 37 W listopadzie 2008 roku zaległości w spłacie kredytów mieszkaniowych dotyczyły tylko 1 proc. kredytobiorców. Wynika to z faktu, że kredyty te były zaciągnięte stosunkowo niedawno, a problemy z nimi zaczynają się zwykle po czwartym, piątym roku od udzielenia. Tylko 0,24 proc. klientów nie spłaca kredytów zaciągniętych w 2008 roku, natomiast kredyty zaciągnięte z 2004 roku są nie spłacane przez 1,61 proc. klientów. Lepiej spłacane są kredyty we frankach szwajcarskich poziom niespłacalności zaciągniętych w 2004 roku wynosi 1,21 proc., natomiast przy kredytach złotowych jest to 1,81 proc. 11 W grudniu 2008 roku jeszcze nie było widoczne spowolnienie na polskim rynku kredytów hipotecznych. Jest to wynikiem tego, że cały czas były realizowane umowy kredytowe, które były podpisanie przed wybuchem kryzysu finansowego. Kolejne miesiące mogą przynieść stopniowe osłabienie dynamiki kredytów hipotecznych KOŁO, Zaległości wynoszą już 8 mld zł, Gazeta Giełdy Parkiet, 2008, 28 listopada, nr 276, str ŁUW, Bez załamania w kredytach, Gazeta Giełdy Parkiet, 2008, grudnia, nr 289, str. 12 Świat Nieruchomości 7

5 W ciągu 2008 roku portfel kredytów hipotecznych w złotych zwiększył się o 5,5 mld zł, natomiast w walutach obcych o 64,5 mld zł. Przewiduje się, że w 2009 roku wartość sprzedaży kredytów będzie mniejsza o proc. niż rok temu. 13 Może być to spowodowane ograniczonym dostępem banków do franka szwajcarskiego i większą ostrożnością w udzielaniu pożyczek. Większość kredytów będzie udzielanych w złotych. Prognozy dotyczące wystąpienia w Polsce kryzysu typu amerykańskiego W Polsce nie wystąpi tak dramatyczna sytuacja, jaka ma miejsce w Stanach Zjednoczonych, która spowodowała że wielu kredytobiorców zaprzestało spłaty zadłużenia i straciło prawo do swoich nieruchomości. Jednak zawirowań jakie dotknęły Amerykanów, całkowicie nie da się uniknąć. Polskie banki nie udzielają kredytów osobom, które mają na swoim koncie nie spłacane kredyty. Trudno też o banki, które pożyczają ogromne kwoty, z jakimi mamy do czynienia w przypadku kredytów hipotecznych, wyłącznie na podstawie oświadczenia klienta o dochodach, co jest praktyką stosowaną na rynku amerykańskim. Istnieją jednak pewne obawy. Ogólnoświatowe doświadczenia pokazują, że problemy z kredytami zaciąganymi pod zastaw nieruchomości zaczynają się między 4 a 6 rokiem od ich udzielenia. Pojawiają się opinie, że kryzysowe okresy w spłacie zadłużenia bardziej wynikają z osłabienia koniunktury, niż z kłopotów finansowych kredytobiorcy po 4 6 latach. Wystąpienie w Polsce kryzysu subprime wydaje się mało prawdopodobne, ponieważ w Polsce praktycznie nie występują dwie główne siły napędowe kryzysu w USA. Po pierwsze nie występuje u nas tak łagodne podejście do kwestii wiarygodności kredytowej przez instytucje udzielające kredytów. Po drugie, nie występuje u nas wynikająca z za- 13 PRR,Rośnie zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych, Gazeta Giełdy Parkiet, 2009, stycznia, nr 18, str. 8 awansowanej inżynierii finansowej, znaczna koncentracja ryzyka kredytowego wśród podmiotów w ostatecznym rachunku finansujących ten boom. Polskie instytucje udzielające kredytów znajdują się pod kontrolą właściwych instytucji nadzorczych. Banki w naszym kraju nie udzielają kredytu hipotecznego bez dokumentów poświadczających dochody własne klienta, czy jego żyranta, więc zawyżanie dochodów na skalę amerykańską jest niemożliwe. Dodatkowo, u nas nigdy stopy procentowe nie zostały obniżone do poziomów USA z okresu czerwiec 2003 czerwiec 2004 roku (stopa Fed founds wynosiła wtedy 1 proc.), kiedy amerykańskie banki mogły finansować się po stopie niewiele wyższej niż 1 proc. i udzielać kredytów również po rekordowo niskich stawkach. 14 Przed pogarszaniem się sytuacji kredytowej klientów, a co za tym idzie, sytuacji finansowej banków zabezpiecza także Rekomendacja S, która obowiązuje w Polsce od 1 lipca 2006 roku. Jest to dokument przygotowany przez Komisję Nadzoru Finansowego. Rekomendacja ta zakłada, że zdolność kredytowa kredytobiorców wyliczana będzie w złotych również wtedy, gdy klient składa wniosek o kredyt walutowy. Ponadto, przy wyliczaniu zdolności kredytowej zgłaszaną kwotę kredytu bank podwyższy o 20 proc. Jeśli zatem klient będzie chciał zaciągnąć kredyt we frankach szwajcarskich o równowartości zł, to bank sprawdzi czy stać go na spłatę kredytu w złotych, a nie we frankach szwajcarskich oraz przy wyliczeniu zdolności kredytowej weźmie pod uwagę kwotę nie zł, a zł. Zabieg ten ma na celu zabezpieczenie banków i ich klientów przed niekorzystnymi zmianami kursowymi walut. Dzięki temu banki będą miały pewność, że klienci nie będą mieli problemu ze spłatą długów Mrowiec M., Kryzys subprime po polsku? To raczej niemożliwe, Gazeta Giełdy Parkiet, 2007, 12 września, nr 211, str Nieruchomości C.H. Beck, Rekomendacja S, nr 8,2006, Polska jest krajem o stosunkowo wysokim udziale kredytów z niewielkim wkładem kredytobiorcy. W sytuacji rosnących cen nieruchomości problem sam się rozwiązuje. Taka sytuacja dotyczy większości kredytów zaciągniętych wzrosty cen równocześnie podniosły zabezpieczenia banków. Obawa dotyczy nowo zaciąganych kredytów w miastach, gdzie ceny metra kwadratowego nieruchomości w odniesieniu do średnich zarobków osiągnęły już pułapy zbliżone do droższych miast europejskich. W sytuacji gdy dochodzi do korekty cen, nieruchomości są warte mniej niż za nie zapłacili kredytobiorcy. W takich sytuacjach może dojść do zawieszenia spłaty i przerzucenia kłopotu na kredytodawcę. Problem ten nie powinien być poważny. Jednak w krótkich okresach czasu może prowadzić do zawirowań. W Polsce rynek kredytów hipotecznych jest rynkiem rozwijającym się dopiero od kilku lat, co skutkuje tym, że banki udzielając ich, mogą skupić się na kliencie znacznie bardziej wiarygodnym kredytowo niż przeciętny amerykański klient instytucji typu subprime. U nas występują banki, które utrzymują udzielone przez siebie kredyty aż do spłaty nie mamy rozwiniętego rynku sekurytyzacji takich kredytów, który mógłby skłaniać te instytucje do pozbywania się całości czy określonych typów kredytów. To z jednej strony powoduje, że banki wykazują znacznie większą staranność w doborze klientów, niż ma to miejsce w sytuacjach, kiedy kredyty są sprzedawane. Ponadto taka sytuacja nie prowadzi do koncentracji ryzyka u nas ryzyko rozkłada się równomiernie po portfelach kredytowych banków. Nie ma więc obawy, że skoncentrowane ryzyko kredytowe najbardziej wątpliwych pożyczkobiorców skupione jest w portfelu pojedynczych podmiotów finansowych i zagraża np. ich bankructwem, jak to miało miejsce w USA. To kolejna kluczowa kwestia, zabezpieczająca nas przed wystąpieniem w naszym kraju kryzysu typu amerykańskiego. Przedstawione powyżej argumenty wskazują, że kryzys typu amerykańskiego nie powinien zagrozić polskiemu systemowi ban- 8 Świat Nieruchomości

6 kowemu. Nie jesteśmy jednak całkowicie bezpieczni. Dużym zagrożeniem jest wpływ największej gospodarki światowej, jaką są Stany Zjednoczone na rynki finansowe w innych krajach. 16 Sytuacja ta widoczna jest obecnie na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Świadczą o tym trwające od kilku miesięcy spadki cen akcji, które nastąpiły po załamaniu na amerykańskiej giełdzie papierów wartościowych. Literatura: Chodacka A., Zadroga A., W nie swoim kryzysie, Gazeta Wyborcza Kraków, 2008, 20 października, nr 246, Glinka K.,Wybrane aspekty ujęcia behawioralnego baniek spekulacyjnych na rynku papierów wartościowych i rynku nieruchomości, str. 75, univ.szczecin.pl/bp/pdf/89/7.pdf, Nieruchomości C.H. Beck, Rekomendacja S, nr 8,2006, php?mod=m_aktualnosci&cid=33&id=385 Nykiel L., Potencjał rynku mieszkaniowego jako przedmiotu finansowania, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, Olsztyn 2006, vol. 14 nr 1, Jędrzyński J., Polski rynek nieruchomości-stan przedzawałowy? 2008, 27 września KOŁO, Zaległości wynoszą już 8 mld zł, Gazeta Giełdy Parkiet, 2008, 28 listopada, nr 276, PRR,Kredyty walutowe droższe nawet o jedną czwartą, Gazeta Giełdy Parkiet, 2008, 23 października, nr 247, PRR,Rośnie zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych, Gazeta Giełdy Parkiet, 2009, stycznia, nr 18, Mgr Ka r o l i n a Dą b e k Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. Studentka Stacjonarnych Studiów Doktoranckich na Wydziale Finansów Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie Kołodziej A.,Polskie banki bezpieczne, bo nie pożyczają właścicielom, Gazeta Giełdy Parkiet, 2008, 1 października, nr 228, Kublik A., Czy banki sprzedadzą nasze kredyty? Gazeta Wyborcza, 2008, listopada, nr 273, ŁUW, Bez załamania w kredytach, Gazeta Giełdy Parkiet, 2008, grudnia, nr 289, Skwirowski P., Nim zgaśnie ostatnia mieszkaniowa ulga podatkowa, 2006, 17 października gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497, html Żelazowski K., Zjawisko bańki cenowej w kontekście zmian na polskim rynku mieszkaniowym, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości, Olsztyn 2007, vol 15, nr Mrowiec M., Kryzys subprime po polsku op.cit. str Mrowiec M., Kryzys subprime po polsku? To raczej niemożliwe, Gazeta Giełdy Parkiet, 2007, 12 września, nr 211, Zjawisko Bańki cenowej na rynku nieruchomości w Polsce (Streszczenie) Celem niniejszego artykułu było przybliżenie problemu zjawiska bańki cenowej na polskim rynku nieruchomości. W opracowaniu przedstawiono istotę tego zjawiska, a także przyczyny jego powstawania. Omówiono tu także obecną sytuację na polskim rynku kredytów hipotecznych. Podjęta została próba przedstawienia prognozy, czy w naszym kraju istnieje ryzyko wystąpienia takiej sytuacji, jak amerykański kryzys typu subprime. The problem of the bubble on the Polish reale estate market (Summary) The purpose of this article is to introduce the problem of the bubble on the Polish real estate market. The study presents the essence of this occurrence and explains its causes. Present situation of the Polish mortgage loan market is also discussed. The article also makes an attempt to estimate whether there is a risk of facing a situation like the crisis on the American subprime mortgage market. Świat Nieruchomości 9