RAPORT NT. MIESZKALNICTWA W MIASTACH NA PRAWACH POWIATU WOJEWÓDZTWA ŚLĄSKIEGO przygotowany przez p. Alinę Muzioł - Węcławowicz /skrót/

Transkrypt

1 RAPORT NT. MIESZKALNICTWA W MIASTACH NA PRAWACH POWIATU WOJEWÓDZTWA ŚLĄSKIEGO przygotowany przez p. Alinę Muzioł - Węcławowicz /skrót/ 1. Cel i koncepcja raportu Celem raportu jest ukazanie stanu mieszkalnictwa gminnego w 19 miastach na prawach powiatu w województwie śląskim 1, jako podstawy do dyskusji i współpracy w rozwiązywaniu głównych problemów tego sektora. Raport został opracowany na zlecenie Śląskiego Związku Gmin i Powiatów. Punktem odniesienia są wyniki ankiety na temat mieszkalnictwa opracowanej na potrzeby raportu, skierowanej do prezydentów 19 miast. Uzupełnia je analiza danych statystycznych GUS i wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin. Ankietę przeprowadzono w okresie lipiec sierpień 2011 r. Obejmowała kilkadziesiąt zagadnień, w tym stan i strukturę zasobów komunalnych, liczbę mieszkańców, potrzeby mieszkaniowe, potrzeby remontowe, zaległości czynszowe, eksmisje, stawki czynszu, wydatki budŝetów gmin na cele mieszkaniowe, hierarchia problemów mieszkaniowych, korzystanie z mieszkaniowych programów rządowych i ocenę programów polityki mieszkaniowej państwa. Pytania dotyczyły stanu z lat 2009 i 2010, w większości tematów pytano teŝ o plan na 2011r. i prognozy na lata 2012 i Uzyskano tą drogą szeroki zakres informacji. Pewne zastrzeŝenia budzi porównywalność danych 2. Głównym źródłem informacji GUS były statystyki Banku Danych Lokalnych. Wieloletnie programy gospodarowania analizowano pod kątem kompletności zakresu merytorycznego, aktualność tych programów testowano względem planu sprzedaŝy mieszkań komunalnych w 2010 r. Raport składa się z części tekstowej i zestawień tabelarycznych. W załączniku do raportu przedstawiono siedem tabel prezentujących dane GUS i wybrane, szczegółowe wyniki ankiety. Te statystyki pozwalają przedstawicielom miast na prowadzenie własnych analiz i porównań. Proces wyjaśniania i oceny wyników wymaga głębokiej analizy merytorycznej i powinni w nim uczestniczyć specjaliści zajmujący się specyfiką lokalną i regionalną. W końcowej części raportu zawarto wnioski podsumowujące i propozycje zagadnień, które mogą zapoczątkować debatę między zainteresowanymi miastami. 2. Podstawowe informacje o ludności i mieszkaniach 1 Dalej na potrzeby raportu będzie uŝywane zamiennie jako równorzędne pojęcie miasta śląskie. 2 Ankieta była szczegółowa, nie przeprowadzono szkoleń dla osób ją wypełniających, wypowiedzi nie weryfikowano szczegółowo ze względu na ograniczenia czasowe i finansowe. Niektórzy respondenci dość często rezygnowali z prezentacji stosownych informacji, inni natomiast udzielali w niektórych sekcjach bardzo szczegółowych odpowiedzi, co utrudniało generalizację. Brak odpowiedzi oraz niejednoznaczne lub błędne (weryfikowalne arytmetycznie) odpowiedzi klasyfikowano jako brak danych (bd), chyba, Ŝe rozstrzygnięcie wątpliwości było jednoznaczne. 1

2 W 19 miastach na prawach powiatu województwa śląskiego zamieszkiwało na koniec 2010 r ,8 tys. osób 3, tj. 6,97% ludności kraju i 21,03% ludności 65 miast w kraju posiadających status miasta na prawach powiatu. Mieszkań było w tym czasie w badanych miastach 1 049,9 tys., co stanowiło 7,82% ogółu mieszkań kraju i 20,85% mieszkań w miastach na prawach powiatu. Największe nasycenie w mieszkania notowały Chorzów (449 mieszkań na 1000 ludności) i Katowice (445), najniŝsze: śory (311), Jastrzębie Zdrój (339), Rybnik (339). W tych trzech miastach nasycenie mieszkaniami było niŝsze od średniego dla kraju, wynoszącego 351 mieszkań na 1000 ludności. Na podstawie struktury własności zasobów mieszkaniowych w 2009 r. miasta śląskie charakteryzuje: 1) niski udział mieszkań prywatnych przy średnim dla kraju poziomie 70,4%, jedynie w Jaworznie odnotowano ich wyŝszy udział (76,6%); wysokie udziały mieszkalnictwa indywidualnego odnotowano w Rybniku, Piekarach Śląskich i śorach; z kolei wyŝszy niŝ średnio w kraju w miastach na prawach powiatu udział mieszkań prywatnych we wspólnotach mieszkaniowych (22,8%) odnotowano w Gliwicach, Bytomiu, Zabrzu i w Tychach; 2) wysoki udział mieszkań spółdzielczych - przy średnim dla kraju poziomie 19,4% w Siemianowicach Śląskich i Jastrzębiu-Zdroju stanowiły one ponad 50% zasobów mieszkaniowych; powyŝej średniej dla miast na prawach powiatu w kraju (32,0%) oraz dla woj. śląskiego (30,2%) kształtował się udział zasobów spółdzielczych w Sosnowcu, śorach, Dąbrowie Górniczej, Katowicach, Częstochowie, Bielsku-Białej i Tychach; w Mysłowicach, Jaworznie i Piekarach Śląskich ich udział był niŝszy od średniego; 3) wysoki udział mieszkań gminnych wobec średniej dla kraju w 2009 r. na poziomie 8,0%, średniej dla woj. śląskiego na poziomie 11,3%, średniej dla miast na prawach powiatu 11,7%, średnio w miastach śląskich ich udział wynosił 14,6% zasobów mieszkaniowych; w Jastrzębiu-Zdroju i śorach mieszkań komunalnych było mniej niŝ średnio w kraju; najwyŝsze udziały mieszkań gminnych wystąpiły w Zabrzu (25,6%), Świętochłowicach (23,7%), Bytomiu (20,9%) i Chorzowie (20,8%); przy przeciętnej w kraju liczbie mieszkań gminnych na 1000 ludności wynoszącej 28, w Świętochłowicach na 1000 ludności przypadało 96 mieszkań gminnych, w Chorzowie 93, w Zabrzu 92, w Bytomiu 83; 4) średni udział mieszkań w zasobach towarzystw budownictwa społecznego - przy nieznacznym udziale w strukturze zasobów (0,6% w kraju i w województwie śląskim) udziały na poziomie średniej lub powyŝej odnotowano w Zabrzu (1,9%), Gliwicach (1,7%), Katowicach (1,2%), Jaworznie (1,2%), Tychach (0,9%), Bielsku-Białej (0,6%) i Jastrzębiu-Zdroju (0,6%). Przedmiotem szczegółowej analizy są mieszkania czynszowe w zasobach gminy, tj. mieszkania komunalne i socjalne. Na podstawie danych z ankiet za 2010 r. moŝna stwierdzić, Ŝe w miastach śląskich występuje zróŝnicowana struktura zasobów gminnych pod kątem własności (własność lub współwłasność we wspólnotach mieszkaniowych) oraz wielkości zasobu lokali socjalnych. Wyjątkowo wysoki udział budynków mieszkalnych z lokalami wyłącznie socjalnymi odnotowano w Piekarach Śląskich, co wynika z systemu klasyfikacji przyjętego przez miasto. W trzech wielkich miastach: Chorzowie, Gliwicach i Katowicach nie 3 Dane w tej sekcji pochodzą z Banku Danych Lokalnych GUS (BDL GUS), 2

3 występowały w ogóle budynki wyłącznie socjalne. Z kolei tzw. kontenerowce znajdowały się w trzech miastach: Bytomiu, Sosnowcu i śorach. Na podstawie danych z ankiety w 2010 r. w miastach śląskich wykazano 142,4 tys. mieszkania gminne, z tego 134,9 tys. (94,7%) stanowiły lokale komunalne a 7,5 tys. (5,3%) lokale socjalne 4. W poszczególnych miastach w 2010 r. lokale socjalne stanowiły od 22,3% do 1,2%. NajwyŜszy odsetek lokali socjalnych odnotowano w śorach (22,3%), Jastrzębiu- Zdroju (20,4%), Dąbrowie Górniczej (15,4%) i Mysłowicach (14,2%), najniŝszy kolejno w Gliwicach (1,2%), Sosnowcu (1,8%), Częstochowie (3,4%), Zabrzu (3,6%), Rudzie Śląskiej (3,8%) i Katowicach (3,9%). Jednym ze szczególnych zadań badania ankietowego było pozyskanie informacji o liczbie mieszkańców miast bezpośrednio powiązanych z gminnymi zasobami mieszkaniowymi, będących mieszkańcami tych zasobów. Jest to wraz z informacjami o liczbie osób oczekujących na wynajem lokali gminnych jedna z kluczowych informacji dla kształtowania lokalnej polityki mieszkaniowej i podejmowania decyzji. W tab. A 5 przedstawiono informacje o liczbie mieszkańców zasobów gminnych w kolejnych miastach. W lokalach komunalnych zamieszkiwało 322,5 tys. mieszkańców 19 miast na prawach powiatu, tj. 12,1% ludności faktycznie zamieszkałej. WyŜsze od średniego udziały ludności zajmującej lokale komunalne odnotowano w Tychach (32,9%), Chorzowie (26,6%), Siemianowicach Śląskich (19,0%), Piekarach Śląskich (18,3%), Gliwicach (17,7%), Zabrzu (17,2%), Świętochłowicach (12,4%). Dla tych miast kwestie mieszkalnictwa gminnego powinny mieć szczególne znaczenie w działalności władz samorządowych, tak ze względów ekonomicznych (majątek gminny) jak i politycznych (znaczący elektorat). NajniŜszy odsetek zamieszkujących lokale komunalne wykazano w śorach (3,9%), Jastrzębiu-Zdroju (3,9%) i Sosnowcu (5,2%). 19,2 tys. osób zamieszkiwało lokale socjalne, co stanowiło 0,7% ogółu mieszkańców w 19 miastach. PowyŜej 1% ludności w lokalach socjalnych zanotowano w Siemianowicach Śląskich (1,9%), Chorzowie (1,9%), Dąbrowie Górniczej (1,2%), śorach (1,2%) i Świętochłowicach (1,0%). NajniŜszy udział odnotowano w Sosnowcu (0,2%) i Gliwicach (0,2%). Tab. A. Zamieszkujący w lokalach gminnych, Miasto l. mieszkańców /faktycznie zamieszkali/ l. mieszkańców lokali komunalnych % ogółu l. mieszkańców lokali socjalnych % ogółu Bielsko-Biała , ,58 Bytom , ,78 Chorzów , ,86 Częstochowa , ,53 4 NaleŜy podkreślić, Ŝe występują róŝnice między danymi statystycznymi w zakresie liczby mieszkań gminnych w Banku Danych Lokalnych GUS a wynikami ankiety dla poszczególnych miast. W odniesieniu do danych za 2009 r., dostępnych w BDL (tab. 2), łączna liczba mieszkań gminnych w 19 miastach na prawach powiatu jest o 4751 mieszkań większa niŝ w danych ankietowych (tab. 4), w poszczególnych miastach róŝnice wskazań sięgają kilku kilkuset mieszkań (w największych miastach). MoŜe to wynikać z odmiennego klasyfikowania lokali, którymi gminy władają lub teŝ z błędów liczbowych. W dalszej części analizy będą wykorzystywane dane z ankiet, poniewaŝ są bardziej aktualne (2010 r.) i mogą nawiązywać do innych informacji z ankiety, dla których brakuje informacji GUS. 5 W raporcie tabela nosi nr 5. 3

4 Dąbrowa Górnicza , ,21 Gliwice , ,22 Jastrzębie-Zdrój , ,82 Jaworzno , ,99 Katowice , ,51 Mysłowice , ,99 Piekary Śląskie , ,96 Ruda Śląska , ,42 Rybnik , ,59 Siemianowice Śl , ,93 Sosnowiec , ,18 Świętochłowice , ,01 Tychy , ,60 Zabrze , ,91 śory , ,16 Źródło: liczba mieszkańców - GUS, pozostałe dane - ankieta mieszkaniowa 3. Wybrane charakterystyki zasobów gminnych 3.1. Czynsze w zasobach gminnych Stawki czynszu i zasady ich róŝnicowania w gminach wywołują problem wyboru między rozwiązaniami pro-ekonomicznymi a pro-społecznymi. Z zasady mieszkania o niskim standardzie, z brakami w wyposaŝeniu, są droŝsze w eksploatacji, ale czynsze najmu tych mieszkań mają najniŝsze stawki z racji stwierdzonych deficytów. Sytuację komplikują dodatkowo regulacje w dziedzinie finansowania i zakresu podmiotowego dodatków mieszkaniowych. Polityka utrzymywania niskich czynszów miała silną tradycję w okresie transformacji. Dopiero od kilku lat pojedyncze gminy rewolucjonizują swoje czynsze, wprowadzając znaczące zmiany w poziomie stawki podstawowej do ok. 3 % wartości odtworzeniowej 6, z uwzględnieniem zróŝnicowania jakości zasobów oraz sytuacji materialnej najemców. Z danych DBL GUS wynika, Ŝe w grudniu 2010 r. stawki czynszu najmu wynosiły (w zł/m 2 ) za lokale komunalne: najniŝsza 0,40, średnia 3,52, najwyŝsza 10,65 a za lokale socjalne: najniŝsza: 0,10, średnia: 1,08, najwyŝsza: 3,70. Na podstawie danych dotyczących stawek czynszu w zasobach gminnych (lipiec/sierpień 2011 r.) moŝna stwierdzić, Ŝe: 1) miasta śląskie stosują niskie stawki czynszu w kilku duŝych miastach średnia stawka czynszu kształtowała się na niŝszym poziomie niŝ w województwie śląskim w 2010 r. (Bytom, Bielsko-Biała, Częstochowa, Mysłowice, Piekary Śląskie i Siemianowice Śląskie); najwyŝszą średnią stawkę czynszu stosowano w Chorzowie (6,34 zł/m 2 ), Rudzie Śląskiej (5,17 zł/m 2 ), Dąbrowie Górniczej (4,84 zł/m 2 ), Rybniku (4,54 zł/m 2 ), Świętochłowicach (4,39 zł/m 2 ) i w Tychach (4,35zł/m 2 ) 7, 6 Tę wartość nadal dość powszechnie uwaŝa się za górną granicę stawek czynszu za lokale komunalne, mimo, Ŝe od pewnego czasu czynsze w tych zasobach są wolne a cezura 3% wartości odtworzeniowej odnosi się do obowiązku uzasadniania podwyŝek. 7 Wskazania kilku miast nie pozwoliły na bezpośrednie porównania. 4

5 2) stawka czynszu budowana na podstawie wartości 3% wskaźnika kosztów budowy 1m 2 powierzchni uŝytkowej lokali mieszkalnych wyniosłaby w tym czasie 11,23 zł/m 2 (13,61 zł/m 2 dla Katowic), 3) stawki za lokale socjalne są istotnie niŝsze, zróŝnicowane; najwyŝsze stawki czynszu za lokale socjalne zastosowały: Chorzów (2,38 zł/m 2 ), Rybnik (1,70 zł/m 2 ), Dąbrowa Górnicza (1,65 zł/m 2 ), Jaworzno (1,50 zł/m 2 ); zwraca uwagę brak róŝnicowania czynszów za lokale socjalne; wyjątek stanowiły Bytom i Tychy (odmienna stawka dla jednej nieruchomości), 4) wszystkie miasta przy stawkach za lokale komunalne stosowały system obniŝek z uwagi na deficyty wyposaŝenia lokali lub zły stan techniczny. Systemowi obniŝek towarzyszył z wyjątkiem Bytomia, Jastrzębia-Zdroju, i Mysłowic system podwyŝek z tytułu walorów technicznych; w 12 miastach przyjęto formułę róŝnicowania stawek ze względu na lokalizację (strefowanie) lub inne parametry, np. wiek zabudowy; w 10 miastach stosowano system obniŝek czynszu z uwagi na sytuację dochodową najemców (z reguły obowiązywały tu dodatkowe warunki), 5) róŝnorodność podejść samorządów miast do określania stawek czynszów jest wysoka Zaległości w opłatach za mieszkania Za istotne przyczyny zaległości uwaŝa się swoiste przyzwolenie społeczne dla ignorowania obowiązku terminowego opłacania czynszu w zasobach publicznych, realne problemy finansowe najemców, system prawa chroniący najemców oraz niską skuteczność administracji w windykacji. Zasoby gminne mają najwyŝsze wskaźniki zalęgłości. W 2009 r. w 44,5% mieszkań gminnych w kraju i 47,5% w województwie śląskim notowano zaległości w opłatach czynszu, w tym odpowiednio w 23,3% i 23,5% mieszkań sięgały one ponad 3 miesiące (dane GUS). BieŜące statystyki (koniec 2010 r.) dla lokali gminnych w 19 miastach na prawach powiatu wskazały bardzo wysokie zadłuŝenie 8. Łączne zadłuŝenie osiągnęło na koniec 2010 r. 490,6 mln zł. ZadłuŜonych było ponad 66,8% mieszkań gminnych, a w podziale na zasoby komunalne i socjalne odpowiednio: 60,5% i 66,8% (licząc tylko miasta, które podały potrzebne informacje). Porównując prognozę zaległości czynszowych na koniec 2013 r. do stanu z 2010 r., wzrost zaległości czynszowych przewidziało 5 miast względem liczby zadłuŝonych lokali gminnych (komunalne i socjalne razem) oraz 11 miast w zakresie wartości zaległości. Poza wskazaniami miast Tychy (122,8%) i Jastrzębie-Zdrój (120,4%), w pozostałych miastach przewidziano kilkuprocentowy wzrost liczby zadłuŝonych lokali. WyŜsze prognozy dotyczyły wartości zadłuŝenia, wyŝsze o ponad 10% w stosunku do stanu wyjściowego zadłuŝenie wskazano dla Jaworzna (190,7%), Sosnowca (160,4%), Zabrza (145,7%), Rudy Śląskiej (142,7%), Katowic (140,6%), Jastrzębia-Zdroju (136,7%), Rybnika (131,9%), Gliwic (123,7%), Świętochłowic (119,0%), Bielska-Białej (112,3%). Odwrotne prognozy, zapowiadające obniŝenie liczby i wartości zadłuŝenia podały Dąbrowa Górnicza (78,5% zadłuŝonych lokali i 97,3% zadłuŝenia) oraz śory (54,4% zadłuŝonych lokali, 90,1% zadłuŝenia). Spadek liczby zadłuŝonych lokali przy wzroście wartości zadłuŝenia wykazały Częstochowa, Gliwice, Rybnik, Sosnowiec, Świętochłowice i Zabrze 9. 8 Prawidłowość wprowadzonych do ankiety danych w kilku przypadkach budzi wątpliwości. Wnioskowanie ogranicza teŝ brak w ankiecie pytań o wartość czynszów naleŝnych w danych okresach. 9 Wskazania dla bardziej szczegółowych kategorii: lokali socjalnych, komunalnych, zadłuŝenia do 3 miesięcy i powyŝej były b. silnie zróŝnicowane, co zostało przedstawione w jednej z tabel w załączniku do raportu. 5

6 Wartość zaległości czynszowych na podstawie ankiet w 2010 r. stanowiła 5,0% dochodów budŝetowych miast w 2010 r. i 63,3% dochodów z gospodarki mieszkaniowej w tym samym roku 10. Obok wysokiego poziomu zaległości, w większości gmin wykazano tendencję wzrostu kwoty zadłuŝenia w prognozach do 2013 r Eksmisje Ogólnokrajowe statystyki eksmisji wskazują na systematyczny wzrost działań eksmisyjnych. W 2009 r. w porównaniu do 2003 liczba pozwów o eksmisję wzrosła o 37,0%, liczba orzeczonych eksmisji o 103,4%, liczba wykonanych eksmisji o 67,6% 11. Dane z ankiety mieszkaniowej wykazały znaczącą skalę zjawiska eksmisji w miastach śląskich w 2010 r. i prognozowany wzrost liczby eksmisji orzekanych, wykonywanych i w toku. Biorąc pod uwagę 15 miast 12, które podały pełne prognozy do 2013 r., przewidywana liczba spraw o eksmisję w toku w 2013 r. stanowić będzie 141,2% stanu w 2010 r., liczba eksmisji orzekanych i wykonywanych odpowiednio 106,1% i 100,6%. W 2010 r. sprawy eksmisyjne w toku dotyczyły we wszystkich badanych miastach łącznie 15,4 tys. przypadków. Dane prognostyczne na 2013 r. podało 15 miast, z tego 3 przewidziały spadek w porównaniu z 2010 r. Częstochowa (81,8%), Chorzów (84,6%), Dąbrowa Górnicza (93,0%). Spośród miast prognozujących wzrost liczby pozwów o eksmisję w 2013 r. skalą wzrostu wyróŝniły się Rybnik (248,2%), Jaworzno (213,2%), Bielsko-Biała (173,3%), śory (165,3%). Wydawanych wyroków eksmisyjnych w 2010 r. było w 15 miastach 2,5 tys., prognozowano systematyczny wzrost, do 2,7 tys. w 2013 r. ZauwaŜa się zróŝnicowanie wartości prognoz w poszczególnych jednostkach. W 7 miastach przewidziano spadek, najsilniejszy w Częstochowie (42,9%) i Jastrzębiu-Zdroju (54,1%). Największą skalę wzrostu orzeczonych eksmisji przewidziano dla Piekar Śląskich (526,3%), śor (233,3%) i Zabrza (200,0%). W 2010 r. wykonano 1,3 tys. wyroków eksmisyjnych. Prognozy wskazują na wzrost lub stabilizację do 2013 r. Wyjątkowo wysoki spadek liczby wykonywanych wyroków przewidziano dla Bytomia (27,0%). Stabilny poziom wykonywanych eksmisji przewidziano dla Rudy Śląskiej (100,0%), natomiast znaczące wzrosty do 2013 r. wykazano dla Rybnika (250,0%), Częstochowy (185,2%) i Świętochłowic (170,7%). Zakładając realizm prognoz w zakresie wyroków eksmisyjnych orzekanych i wykonywanych ze wskazaniem lokalu socjalnego, zapotrzebowanie na lokale socjalne na potrzeby wykonania orzeczeń sądowych w latach wyniesie 2,8 tys. lokali. Odpowiada to 41,3% ogółu mieszkań socjalnych istniejących w 2010 r. w 15 miastach 13. Według prognoz liczby orzekanych eksmisji i oczekujących na wyroki sądowe, przy załoŝeniu, Ŝe 90% spraw kończy się orzeczeniem eksmisji do lokalu socjalnego, zapotrzebowanie na te lokale wyniosłoby odpowiednio 7,7 tys. (orzekane) i 40,8 tys. (w toku). Są to wielkości nawet w przybliŝeniu nieosiągalne przy aktualnej dynamice wzrostu liczby lokali socjalnych Potrzeby mieszkaniowe zasoby gminne Wyniki analiz oceny potrzeb mieszkaniowych często są kontrowersyjne ze względu na trudności w ocenie róŝnicy między potrzebami statystycznymi a efektywnymi. 10 BudŜety jednostek samorządu terytorialnego w woj. śląskim w 2010 r., GUS, Informacje i Materiały statystyczne, Katowice, 2011, tab. 3(22). 11 Informacje na podstawie BDL GUS. 12 Miasta na prawach powiatu poza Katowicami, Mysłowicami, Siemianowicami Śląskimi i Sosnowcem. 13 Licząc miasta, które podały pełne dane prognostyczne. 6

7 W ankiecie mieszkaniowej zapytano o wielkość zapotrzebowania na mieszkania w czterech kategoriach: lokale socjalne, zamienne, komunalne, pomieszczenia tymczasowe, wg stanu na koniec roku 2009, 2010 oraz prognozy na koniec 2011, 2012, Z uwagi na ograniczenie wypowiedzi prognostycznych przez kilka miast analiza danych pozwala na ograniczone wnioskowanie. Na koniec 2009 r. w badanych miastach potrzeby mieszkaniowe sięgały 43,7 tys. lokali, w 2010 r. wzrosły o ok. 1 tys., do 46,8 tys. lokali. Na koniec 2011 r. zapotrzebowanie to określono na 50,5 tys. mieszkań. Niezaspokojone potrzeby w zakresie dostępności mieszkań gminnych na koniec 2011 r. odpowiadają: 1/3 istniejących na koniec 2010 r. zasobów mieszkaniowych gmin, 23,7% istniejących zasobów komunalnych 218,9% istniejących zasobów socjalnych 14. Wzrost zapotrzebowania na lokale gminne odnotowano w 13 jednostkach, w tym w 7 na poziomie ponad 40,0% w relacji do niezaspokojonych potrzeb w 2009 r. (dla miast, które nie określiły prognoz na 2012 i 2013 r. brano pod uwagę relacje zapotrzebowania na koniec 2011 r. do zapotrzebowania na koniec 2009 r.) W tych miastach rosły zarówno łączne potrzeby mieszkaniowe jak i potrzeby w zakresie mieszkań komunalnych i socjalnych. Większe zróŝnicowanie i wolumen zapotrzebowania miały miejsce w kategorii lokali socjalnych, a największe zapotrzebowanie na lokale socjalne, kilkukrotnie przewyŝszające istniejący zasób, odnotowano Rudzie Śląskiej, Katowicach, Zabrzu i Sosnowcu. Ponad dwukrotnie większe potrzeby od liczby istniejących lokali socjalnych odnotowano w Bielsku-Białej, Bytomiu, Częstochowie, Jaworznie i Siemianowicach Śląskich. Niskie zapotrzebowanie na dodatkowe lokale socjalne, poniŝej obecnego wolumenu odnotowano w Chorzowie, Piekarach Śląskich, Rybniku i śorach. 4. Wybrane zagadnienia polityki mieszkaniowej 4.1. Korzystanie z programów polityki mieszkaniowej państwa Aktualnie trzy programy rządowe słuŝą rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych gmin: program termomodernizacji - premia z Funduszu Termomodernizacji w postaci spłaty części zadłuŝenia z tytułu kredytu na przedsięwzięcie termomodernizacyjne, program wsparcia gmin w realizacji budownictwa socjalnego - dotacje z Funduszu Dopłat do części kosztów przedsięwzięć polegających na budowie/przebudowie/adaptacji pomieszczeń słuŝących jako lokale socjalne, komunalne (pod warunkiem wyodrębnienia odpowiedniej ilości mieszkań socjalnych), mieszkania chronione, miejsca w noclegowniach i domach dla bezdomnych, program społecznego budownictwa czynszowego - preferencyjny kredyt ze środków Banku Gospodarstwa Krajowego (praktycznie zawieszony). W ankiecie wyróŝniono 9 form działań samorządów w ramach polityki mieszkaniowej państwa (tab. B 15 ). Efekty w postaci poprawy standardu energetycznego mieszkań lub utworzenia jednostek mieszkaniowych (poprzez budowę, rozbudowę, adaptację, zakup) w latach są wyŝsze od przedsięwzięć planowanych na kolejne dwa lata. W okresie jedynie program termomodernizacji budynków wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy moŝna uznać za powszechnie wykorzystywany przez 14 Jeśliby utrzymało się średnie zasiedlenie lokali komunalnych i socjalnych oraz istniały moŝliwości utworzenia potrzebnego zasobu w 2013 r., to łącznie w sektorze mieszkań gminnych po zaspokojeniu potrzeb przybyłoby 108,2 tys. osób, w tym 65,4 tys. w lokalach socjalnych i 42,8 tys. w lokalach komunalnych. 15 W raporcie tab. nosi nr 11. 7

8 miasta. Najwięcej mieszkań wyremontowano/zmodernizowano w Częstochowie (3,6 tys.), Katowicach (3,4 tys.), Rudzie Śląskiej (2,7 tys.) i Chorzowie (1,8 tys.). 10 miast angaŝuje się w program wsparcia budownictwa socjalnego, największe efekty w latach odnotowały Piekary Śląskie (180 mieszkań) i Dąbrowa Górnicza (159). Najwięcej lokali mieszkalnych w programie społecznego budownictwa czynszowego pozyskały w tym czasie Katowice (401 mieszkań), Gliwice (262), Częstochowa (248), Jastrzębie-Zdrój (128), Tychy (104). Pozostałe programy lub wersje programów cieszyły się mniejszym zainteresowaniem. Poszczególne miasta najczęściej angaŝują się w 2 3 rodzaje przedsięwzięć. Z moŝliwości dofinansowania mieszkań komunalnych skorzystały do tej pory Chorzów i Gliwice, mieszkań chronionych Tychy i Zabrze (to miasto prowadzi systematycznie program pozyskiwania mieszkań chronionych ze wsparciem rządowym), Miejsca w noclegowni powstają w Jastrzębiu-Zdroju. Tab. B. Miasta korzystające z oferty programów polityki mieszkaniowej państwa, Działanie/program budynki mieszkania budynki mieszkania 1 termomodernizacja budynków komunalnych: ogółem Chorzów bd 88 1 Częstochowa x x Dąbrowa Górnicza x x Jastrzębie-Zdrój 1 56 x x 1 Katowice Piekary Śląskie x x Rybnik 4 90 x x 1 Sosnowiec x x bd bd 1 Zabrze 60 bd 54 bd 1 śory x x Termomodernizacja budynków 2 wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy : ogółem Bielsko-Biała x x 2 Bytom x x 2 Chorzów Częstochowa Dąbrowa Górnicza Gliwice Katowice Mysłowice x x 2 Piekary Śląskie x x 2 Ruda Śląska Rybnik Siemianowice Śląskie 24 bd x x 2 Sosnowiec Świętochłowice Zabrze 60 bd 54 bd 2 śory x x wsparcie z FD w tworzeniu 3 zasobu mieszkań chronionych : ogółem Tychy 1 2 x x 8

9 3 Zabrze wsparcie z FD w tworzeniu 4 zasobu mieszkań socjalnych : ogółem Bytom Dąbrowa Górnicza bd bd 4 Jastrzębie-Zdrój Piekary Śląskie x x 4 Ruda Śląska bd 4 Rybnik Sosnowiec x x Świętochłowice 1 39 x x 4 Zabrze śory 2 13 x x wsparcie z FD w tworzeniu 5 zasobu mieszkań komunalnych : ogółem Chorzów x x Gliwice 1 5 x x wsparcie z FD w tworzeniu miejsc 6 w noclegowniach i domach dla bezdomnych : ogółem 1 26 x x 6 Jastrzębie-Zdrój 1 26 x x 7 wsparcie z FD w tworzeniu zasobu mieszkań socjalnych/komunalnych przez TBS : ogółem Sosnowiec x x 7 Jaworzno x x Mysłowice x x Tychy bd bd bd bd 8 wsparcie TBS realizującego przedsięwzięcia współfinansowane preferencyjnym kredytem z BGK : ogółem Chorzów x 8 Częstochowa x x 8 Gliwice Jaworzno Katowice x x 8 Ruda Śląska x x bd bd 8 Tychy bd bd 9 wsparcie TBS realizującego przedsięwzięcia bez preferencyjnego kredytu z BGK : ogółem x x Ruda Śląska bd bd x x 9 Tychy x x Zabrze x x Źródło: Ankieta mieszkaniowa, przeliczenia własne. W programie wsparcia budownictwa socjalnego (mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych), od początku jego funkcjonowania (bez tzw. programu 9

10 pilotaŝowego) spośród 19 miast na prawach powiatu uczestniczyło 13 miast 16. Łączna wypłacona lub przyznana (dla przedsięwzięć w realizacji) kwota wsparcia wyniosła 16,9 mln zł (7,1% kwoty wsparcia w skali kraju i 57,7% kwoty dla woj. śląskiego) w związku z realizacją 672 lokali lub miejsc w noclegowniach, domach dla bezdomnych. Wśród projektów w realizacji znajdują się lokale socjalne (Rybnik, Jastrzębie Zdrój, Zabrze, śory), mieszkania chronione i komunalne (Zabrze, Tychy) mieszkania komunalne (Chorzów) oraz noclegowania (Jastrzębie Zdrój) Hierarchia problemów mieszkaniowych w polityce miasta Co najmniej dwa czynniki: skala potrzeb i problemów mieszkaniowych, w duŝej mierze odziedziczonych po poprzednim systemie polityczno-gospodarczym, oraz współczesne ograniczenia finansowe jednostek samorządu terytorialnego powodują, Ŝe praktyczne decyzje z zakresu polityki mieszkaniowej są podejmowane na zasadzie gaszenia poŝaru. Próbę określenia hierarchii problemów mieszkaniowych w ujęciu gmin podjęto wyróŝniając 12 kategorii problemów. Respondentów proszono o przypisanie wymienionym zakresom działania gmin wag od 1 do 12, gdzie waga równa 1 oznaczała najwaŝniejsze zadanie gminy w obszarze mieszkalnictwa, 12 najmniej waŝne. PoniŜej zaprezentowano częściowe wyniki w postaci sumarycznej rangi 17 dla danego problemu: 1) budowa/modernizacja/adaptacja budynków z lokalami socjalnymi (ranga 72,5), 2) budowa/modernizacja/adaptacja mieszkań komunalnych (ranga 75,5), 3) remonty/modernizacja budynków komunalnych i budynków wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy (ranga 82) 4) wypłata rekompensat z tytułu nie dostarczenia lokalu socjalnego/tymczasowego w sytuacji orzeczeń sądowych o eksmisji z prawem do lokalu socjalnego/tymczasowego. (ranga 84), 5) wspieranie przez gminę budowy społecznych mieszkań czynszowych przez TBS (ranga 100), 6) wypłata dodatków mieszkaniowych (ranga 115), 7) wspieranie róŝnych form budownictwa przez zróŝnicowaną i bogatą ofertę podaŝy gruntów budowlanych na cele mieszkaniowe, poprzez stosowne zapisy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie terenu, ewentualną politykę wykupu, scalania i podziału gruntów budowlanych (ranga 130), 8) wspieranie przez gminę budowy mieszkań własnościowych, budowanych przez podmioty działające na zasadach non profit, np. spółdzielnie mieszkaniowe, TBS (ranga 131), 9) wspieranie przez gminę remontów i modernizacji budynków w całych zdekapitalizowanych kwartałach zabudowy / dzielnicach mieszkaniowych, niezaleŝnie od formy własności i uŝytkowania, w ramach kompleksowych programów rewitalizacji zabudowy (ranga 138), 10) budowa/modernizacja/adaptacja domów dla bezdomnych i noclegowni (ranga 144), 11) wspieranie przez gminę budowy mieszkań własnościowych, budowanych przez podmioty działające na zasadach rynkowych (ranga 158), 12) wspieranie przez gminę remontów i modernizacji budynków mieszkalnych z róŝnych sektorów mieszkaniowych (ranga 169) Stosunek do propozycji refom mieszkaniowych s 16 Według stanu na , dane Banku Gospodarstwa Krajowego. 17 Gdyby wszystkie miasta uznały tę samą hierarchię problemów do rozwiązania, najwaŝniejszy miałby rangę 19, zaś najmniej waŝny

11 Badanie ankietowe miast na prawach powiatu przypadło na okres konsultacji ministerialnych załoŝeń trzech projektów ustaw: projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i projektu ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych oraz projektu zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Równocześnie procedowany był projekt zmiany ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, likwidujący zakaz wyodrębniania na własność mieszkań wybudowanych w ramach programu społecznego budownictwa czynszowego z pomocą preferencyjnego kredytu. Ta, kontrowersyjna ustawa została uchwalona w dniu 19 sierpnia 2011 r. W kwestionariuszu ankiety uwzględniono równieŝ dwa pytania dotyczące ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych. Tab. C. Opinie miast w sprawie aktualnych tematów polityki mieszkaniowej Zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy... w zakresie: (projekt załoŝeń do zmiany ustawy Ministerstwa Infrastruktury z dnia 17 grudnia 2009r.) bardzo ani dobre dobre dobre ani złe złe liczba wskazań Wprowadzenia zasady najmu lokali komunalnych na czas określony (dla nowo zawieranych umów). Likwidacji dodatków mieszkaniowych dla właścicieli mieszkań i domów, w tym na zasadach spółdzielczego prawa do lokalu (z okresem przejściowym, wprowadzającym obniŝenie dodatku tym uŝytkownikom) Źródło: ankieta mieszkaniowa bardzo złe "Ograniczenie dziedziczenia najmu" Zmiana ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w zakresie (projekt załoŝeń do zmiany ustawy MI z dnia 23 maja 2011 r.) rezygnacji z partycypacji osób fizycznych, przyszłych najemców w kosztach budowy umoŝliwienia prywatyzacji mieszkań w zasobach TBS wybudowanych z udziałem partycypacji osób fizycznych wprowadzenia nowego, prawie rynkowego kredytu z BGK dla TBS wprowadzania nowego instrumentu dotacji do wysokości 30% kosztów budowy ze środków Funduszu Dopłat w BGK Wprowadzenie zasad inwestycji wg tzw. społecznych grup mieszkaniowych w zakresie (projekt załoŝeń nowej ustawy MI z dnia 20 czerwca 2011r.) upowaŝnienia gmin do przekazywania gruntów pod te inwestycje umoŝliwienia prowadzenia tego typu działalności TBS, spółdzielniom mieszkaniowym lub deweloperom: braku wsparcia finansowego z poziomu rządowego dla tego typu inwestycji realizowanych z poparciem gminy Program wsparcia budownictwa socjalnego (na zasadach ustawy z dnia 8 grudnia 2006r. r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych) w zakresie: umoŝliwienia wsparcia budowy (przebudowy, adaptacji, zakupu) lokali komunalnych pod warunkiem przeznaczenia odpowiedniej liczby i powierzchni mieszkań z zasobów komunalnych na lokale socjalne wysokości środków budŝetowych na realizację tego programu W tab. C 18 przedstawiono podsumowanie opinii na temat propozycji zmian. Zwraca uwagę duŝa odmienność stanowisk. Ograniczając się do dwóch gorących tematów: wprowadzenia w nowo zawieranych umowach najmu lokali komunalnych reguły wyznaczania określonego terminu obowiązywania umowy oraz umoŝliwienia sprzedaŝy mieszkań w zasobach TBS, 18 W raporcie tab. nr

12 trzeba stwierdzić, Ŝe obserwowana zmienność opinii budzi zaskoczenie. Jeśli 7 na 19 badanych miast stwierdza, Ŝe ograniczenie dziedziczenia najmu w zasobach komunalnych jest obojętne (ani dobre ani złe) dla gminy właściciela tych zasobów i podmiotu obarczonego obowiązkiem dostarczania ludziom takich mieszkań, moŝna podejrzewać brak orientacji w propozycjach zmian prawnych i/lub zainteresowania racjonalizacją swojej gospodarki mieszkaniowej. Niemniej ponad połowa miast widzi w tej propozycji rozwiązanie korzystne lub bardzo korzystne. Z kolei równomierny rozkład zwolenników i przeciwników prywatyzacji mieszkań TBS wydaje się wskazywać na brak stabilnej polityki miast wobec tego sektora mieszkalnictwa. Skrajne oraz neutralne opinie wyraziły, między innymi, miasta, które silnie zaangaŝowały się w realizację programu. NaleŜy podkreślić, Ŝe wspomniana regulacja de facto moŝe prowadzić do pomniejszenia majątku gminnego, a bufor w postaci konieczności zgody miasta (właściciela spółki) na wyodrębnianie lokali jest słaby. Zgodność opinii miała miejsce w przypadku wdroŝonego juŝ rozwiązania pozwalającego na ubieganie się o finansowe wsparcie na realizację mieszkań komunalnych w zamian za wyznaczenie adekwatnej liczby i powierzchni lokali z zasobów gminy jako lokale socjalne. Dość jednoznacznie oceniane są teŝ zapowiedzi finansowego udziału państwa w finansowaniu mieszkalnictwa gminnego. 5. Podsumowanie 5.1. ZróŜnicowanie mieszkalnictwa i polityki mieszkaniowej w miastach Pierwszym spostrzeŝeniem, jakie narzuca się względem kaŝdego zagadnienia prezentowanego w raporcie jest niejednorodność, odmienność, zróŝnicowanie, obejmujące poszczególne aspekty i efekty polityk mieszkaniowych 19 miast na prawach powiatu. Biorąc pod uwagę równorzędny status administracyjny, wewnątrzregionalny układ odniesienia, małe jak na polskie warunki - dysproporcje wielkościowe miast, trudno zrozumieć stwierdzone zróŝnicowania. Szczególnie te występujące w obszarze decyzji strategicznych, gdzie deklarowane priorytety (hierarchia problemów) i stosowane instrumenty w rodzaju stawek czynszu, zakresu korzystania z programów rządowych są bardzo wyraźnie odmienne, równieŝ w miastach tej samej wielkości, połoŝonych po sąsiedzku Ranga mieszkalnictwa w polityce lokalnej Śląskie miasta na prawach powiatu z racji znaczącego udziału publicznego sektora mieszkaniowego (14,6 % gminnych zasobów mieszkaniowych wobec 8,0% udziału mieszkań gminnych średnio w kraju) są predysponowane do priorytetowego traktowania zagadnień mieszkalnictwa na swoim terenie. Poza argumentami statystyczno-merytorycznymi (wysoki udział zasobów, znaczące potrzeby mieszkaniowe), przedstawionymi w niniejszym raporcie, równie istotne są powszechnie znany stan silnej dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych Śląska jak i rola poziomu rozwoju lokalnych rynków mieszkaniowych, w tym w segmencie mieszkań dostępnych, w polityce przeciwdziałania depopulacji miast Scenariusz procesów mieszkaniowych Praktycznie wszystkie wypowiedzi w ankiecie mieszkaniowej o charakterze prognostycznym prowadzą do wniosku, Ŝe problemy mieszkaniowe (trudności, bariery rozwojowe) badanych miast będą narastać w perspektywie najbliŝszych lat. Za szczególnie istotne wskaźniki niekorzystnego scenariusza rozwojowego naleŝy uznać: niskie stawki czynszu za lokale gminne, prognozowany wzrost zapotrzebowania na lokale gminne, w tym socjalne, prognozowany wzrost zalęgłości czynszowych i postępowań eksmisyjnych, 12

13 prognozowany spadek aktywności miast w wykorzystywaniu programów rządowych, pozwalających na pozyskanie środków z Funduszu Termomodernizacji i Remontów oraz Funduszu Dopłat Współpraca miast i ocena własnych działań Nie wydaje się, by miasta śląskie wykorzystywały wszystkie walory aglomeracji i moŝliwości samoorganizacji, sąsiedztwa, do optymalizacji swoich programów mieszkaniowych. Nie sposób nie zauwaŝyć, Ŝe miasta, nawet te bardziej aktywne w dziedzinie mieszkalnictwa gminnego, nie promują swoich osiągnięć w tej dziedzinie; ani indywidualnie, ani wspólnie. A moŝna znaleźć sporo przykładów wartych nagłośnienia, zarówno wykonywanych w małej skali (np. zapewnianie mieszkań dla repatriantów) jak i większej skali (np. funkcje towarzystwa budownictwa społecznego w polityce mieszkaniowej Katowic, wysokie nakłady budŝetowe na gospodarkę mieszkaniową niektórych miast). Tylko 3 miasta uznały, Ŝe ich sytuacja mieszkaniowa wyróŝnia je i jest specyficzna z uwagi na szkody górnicze i wysoką dekapitalizację zasobów Propozycja dalszych działań Niniejszy raport moŝna potraktować jako podstawę do wzmoŝonej debaty mieszkaniowej miast zainteresowanych współpracą. Współdziałanie miast śląskich w prowadzeniu polityk mieszkaniowych i standaryzacja działań jest w świetle rozwoju aglomeracji rozwiązaniem niezbędnym. Pozwoli na wzmocnienie pozycji miast wobec głównych partnerów: mieszkańców pozostających w bezpośrednim oddziaływaniu gminnej polityki mieszkaniowej, jak i głównych partnerów instytucjonalnych, np. regionalnych władz samorządowych, Banku Gospodarstwa Krajowego jako zarządcy funduszy mieszkaniowych. Jako tematy szczegółowe, do ewentualnej koordynacji przez Związek, do debaty postuluje się następujące zagadnienia: polityka czynszowa w zasobach gminnych perspektywie wieloletniej, optymalizacja wykorzystania programu wsparcia z Funduszu Dopłat budownictwa socjalnego (z opcją finansowania lokali komunalnych w ramach tego programu), mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych. 13