STRESZCZENIA ARTYKUŁÓW:

Transkrypt

1 STRESZCZENIA ARTYKUŁÓW: TIMESHARING JAKO ŹRÓDŁO FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI REKREACYJNYCH KONCEPCJA OCENY POZIOMÓW RYZYKA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI I SPOSOBY JEGO UWZGLĘDNIANIA W PROCESIE INWESTYCYJNYM ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ JAKO FAZA PROCESU INWESTYCYJNEGO SZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI DLA ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI KREDYTOWYCH OPŁACALNOŚĆ PROCESÓW TERMOMODERNIZACYJNYCH NA PRZYKŁADZIE SPÓŁDZIELCZYCH ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH WYBRANE ASPEKTY WYCENY NIERUCHOMOŚCI W REPUBLICE FEDERALNEJ NIEMIEC PODATKOWE ASPEKTY WSPIERANIA INDYWIDUALNEGO BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO W RFN METODYKA INTEGRACJI DANYCH O NIERUCHOMOŚCIACH ZAWARTYCH W REJESTRACH PUBLICZNYCH UŻYTKI EKOLOGICZNE W PROCESIE GOSPODARKI ZIEMIĄ GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI GMINY JAKO SPECYFICZNA FORMA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI RYZYKO INWESTOWANIA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI PRZESTRZENNE MODELE AUTOREGRESJI W ZASTOSOWANIU DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI OCENA RYNKOWEJ ADEKWATNOŚCI CZYNSZU NAJMU W GMINNYCH ZASOBACH MIESZKANIOWYCH STRATEGIE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

2 ROZWÓJ FORM INSTYTUCJONALNYCH ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI W POLSCE OPŁACALNOŚĆ INWESTOWANIA W ZALESIANIE GRUNTÓW ROLNYCH POTENCJAŁ RYNKU MIESZKANIOWEGO JAKO PRZEDMIOTU FINANSOWANIA ZASTOSOWANIE ANALIZY DANYCH METODĄ ZBIORÓW PRZYBLIŻONYCH DO ZARZĄDZANIA ZASOBAMI NIERUCHOMOŚCI OCENA DOKŁADNOŚCI WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI JAKO OBIEKTU INWESTOWANIA ANALIZA KOSZTÓW ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI INSTYTUCJONALNYMI IDENTYFIKACJA I OGRANICZANIE RYZYKA W ZARZĄDZANIU NIERUCHOMOŚCIAMI KOMERCYJNYMI WYBRANE ASPEKTY ROZWOJU NIERUCHOMOŚCI W KONTEKŚCIE MODELU INSTYTUCJONALNEGO RYNKU OPRACOWANIE I ZASTOSOWANIE MAP KOMPUTEROWYCH NA POTRZEBY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

3 TIMESHARING JAKO ŹRÓDŁO FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI REKREACYJNYCH Anna Banaszek, Sebastian Banaszek Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej UWM w Olsztynie Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego ul. Prawocheńskiego Olsztyn banaszek@uwm.edu.pl Poniższy artykuł ma na celu przybliżenie czytelnikom zasad funkcjonowania nowego prawa do nieruchomości wakacyjnych jakie pojawiło się w Polsce na początku lat 90 i do tej pory nieśmiało rozwija się na naszym rynku. Timeshare to prawo którym w szczególności zainteresować powinny się osoby lubiące wielokrotnie wypoczywać w tych samych miejscach oraz właściciele i zarządcy nieruchomości rekreacyjnych. Timesharing (timeshare) jest szczególnym rodzajem korzystania z budynków mieszkalnych lub ich części w celach turystycznych. Z angielskiego time - czas, sharing - dzielenie się czymś z kimś, a zatem timesharing oznacza nabycie prawa do nieruchomości, którą dzieli się z innymi użytkownikami. Artykuł głównie przedstawia istotę zagadnienia oraz zasady nabywania i sprzedaży tego prawa jak również jego wady i zalety. Słowa kluczowe: timeshare, timesharing, własność wakacyjna, nieruchomości rekreacyjne, finansowanie nieruchomości. Timesharing as the source of funds of real estate in the tourist business by the purpose of this article is approximation to the readers of the rules of the functioning of the "new" right of possession real estate in the tourist business, which appeared in Poland in the beginning 90 it was annual and since then gradually it is developed on our market. Timeshar this right, in which must be interested people, which love frequently to rest in one and the same place, furthermore owners and controlling real estate in the tourist zones. Timeshar this is the special variety of the possession of housing buildings or by their part for tourist purposes and indicates the acquisition of the joint right of possession by real estate with the another users. In the article is described the essence of this right, its pluses and minuses, and also rules of its purchase and sale.

4 KONCEPCJA OCENY POZIOMÓW RYZYKA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI I SPOSOBY JEGO UWZGLĘDNIANIA W PROCESIE INWESTYCYJNYM Mirosław Bełej, Radosław Cellmer Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego ul. Prawocheńskiego 15, Olsztyn caprio@uwm.edu.pl, rcellmer@uwm.edu.pl W pracy omówiono podstawowe czynniki wpływające na poziom ryzyka inwestowania na rynku nieruchomości, a także przedstawiono metody oceny poziomu ryzyka w procesach inwestycyjnych. Wśród wielu sposobów uwzględniania tego ryzyka można wyróżnić metodę korygowania efektywności oraz analizę wrażliwości. W niniejszym artykule zaprezentowano zasady oraz przykłady zastosowań wymienionych metod. Do określania poziomów ryzyka wykorzystano modele ekonometryczne, natomiast do analizy wrażliwości projektu inwestycyjnego przyjęto kryterium NPV. Słowa kluczowe: efektywność inwestowania, ryzyko, analiza wrażliwości The paper presents basic factors determine level of risk of investments on the real estate market. The methods of estimation level of risk in investment process are also presented. Among different ways in which that risk can be took into consideration, we may mark efficiency adjustment method and sensivity analysis. The paper presents principles and examples of use those methods. For define the risk level econometric models were used and criterion NPV for sensivity analysis.

5 ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ JAKO FAZA PROCESU INWESTYCYJNEGO Marek Bryx Szkoła Główna Handlowa w Warszawie Katedra Inwestycji i Nieruchomości Al. Niepodległości 162 p Warszawa mbryx@sgh.waw.pl : Celem opracowania jest rozstrzygniecie kwestii czy i w jakim zakresie faza zarządzania nieruchomością stanowi równocześnie fazę procesu inwestycyjnego. Dla osiągnięcia tego celu autor dokonał analizy istniejących definicji i cech procesu inwestycyjnego oraz zarządzania. Na podstawie przeprowadzonych rozważań opowiedział się za traktowaniem zarządzania nieruchomościami jako odrębnej fazy w życiu nieruchomości, i odrębnego podsystemu na rynku nieruchomości Słowa kluczowe: proces inwestycyjny, faza procesu inwestycyjnego, faza zarządzania nieruchomością The object of the paper is to answer the question if the property management can be considered as a part of the investment system. To find a satisfying answer the author has analysed the existing definitions of both the property management and the investment system and their characteristics. He concludes the analysis by suggesting to think of them as different parts of the real estate market. In opinion of the author the real estate market as a system includes of 4 subsystems: property management, turnover, investment and financing.

6 SZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI DLA ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI KREDYTOWYCH 1 Józef Czaja Akademia Górniczo- Hutnicza w Krakowie, Katedra Informacji o Terenie, Kraków, al. Mickiewicza 30, czaja@agh.edu.pl W pracy rozpatrywano dwa zasadnicze parametry efektywności kredytowania, a mianowicie: - Iloraz sumy rat kredytu (SRK) do wartości rynkowej nieruchomości (WRN), nazywany współczynnikiem kredytu do wartości (Loan to Value (LTV)) - Iloraz udziału własnego kredytobiorcy (UW) do wartości rynkowej nieruchomości (WRN), nazywany współczynnikiem udziału własnego do wartości (Down Payment ratio (DP)) Na wartość (SRK) składają się wysokość przyznanego kredytu (kapitału) (K) i suma odsetek od kapitału, stanowiących zysk kredytodawcy (ZK). Wartość (UW) kredytobiorcy w różnych interwałach czasowych nie powinna być mniejsza od kosztów sprzedaży nieruchomości, które obejmują prowizję dla pośrednika, opłaty skarbowe i notarialne oraz wydatki związane z przekazaniem nieruchomości nowemu właścicielowi. Wartość rynkowa nieruchomości (WRN), wynikająca z analizy rynku podobnych nieruchomości, jest szacowana przez rzeczoznawców majątkowych. Wartość rynkową nieruchomości, do ustalenia zabezpieczenia wierzytelności kredytowych, przyjmuje się minimalną wartość rynkową z oszacowanego przedziału ufności. W pracy przedstawiono szczegółowe algorytmy metody analizy statystycznej rynku oraz techniki dyskontowania strumieni dochodów, z uwzględnieniem analizy wariancji. Dla obu procedur podano formuły na wyliczenie odchyleń standardowych szacowanej rynkowej wartości nieruchomości oraz na określenie jej przedziału ufności. Zamieszczony przykład liczbowy ilustruje praktyczne aspekty wyceny nieruchomości, w odniesieniu do ustalania bezpiecznej kwoty przyznawanego kredytu i określenia współczynnika ryzyka w procesie windykacji tego kredytu. Słowa kluczowe: zabezpieczenie kredytowe, wycena nieruchomości Two principal parameters of crediting effectiveness are considered in this paper. They are: - Loan rates sum (SRK) to estate s market value (WRN) quotient, called loan to value coefficient (Loan to Value (LTV)), - Debtor individual contribution (UW) to estate s market value (WRN) quotient, called individual contribution to value coefficient (Down - Payment ratio(dp)). Value (SRK) consists of loan itself (capital) (K) and interests sum, that are creditor profit (ZK). Debtor value (UW) in different time intervals should not be lower than estates sale costs, that include agent and notary public commissions, taxation and expenses for the property transference to the new owner. 1 Praca jest związana z realizacją Badań Statutowych finansowanych przez KBN, w Katedrze Informacji o Terenie.

7 Estates market value (WRN), resulting from similar estates market analysis is estimated by estates experts. Minimal market value from estimated confidence interval is taken as the estate s market value (WRN) for securing liabilities. Detailed algorithms of market statistical analysis and income streams discounting procedures, including variance analysis are described in the paper. Formulas on standard deviation of estimated market value calculation and its confidence interval defining are also given here. The given examples of this algorithms shows valuation methods practical aspects, with respect to secure amount of granted loan and estimation of risk coefficient in loan vindication process. Key words: loan securing, estates valuation

8 OPŁACALNOŚĆ PROCESÓW TERMOMODERNIZACYJNYCH NA PRZYKŁADZIE SPÓŁDZIELCZYCH ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH Iwona Foryś, Uniwersytet Szczeciński, Wydział Nauk Ekonomicznych i Zarządzania, Katedra Ekonometrii i Statystyki, Szczecin ul. Mickiewicza 64 forys@uoo.univ.szczecin.pl Przedmiotem artykułu jest istotny w procesie zarządzania nieruchomościami problem termomodernizacji. Jest to zarówno problem praktyczny w odniesieniu do działań codziennych zarządcy nieruchomości, tematyka eksploatowana w planach zarządzania nieruchomościami ale również coraz bardziej aktualna tematyka w rozważaniach teoretycznych, zwłaszcza w kontekście wprowadzenia certyfikatów energetycznych budynków w krajach Unii Europejskiej. W artykule przedstawiona została analiza procesów termomodernizacyjnych z uwzględnieniem opłacalności finansowej takich inwestycji, przesłanek społecznych oraz zmian wartości budynków po i przed tremomodernizacją. Rozważania zostały poparte przykładem budynków mieszkalnych w zasobach spółdzielczych w Stargardzie Szczecińskim. Na ich przykładzie pokazano, że rzeczywiste zwroty z oszczędności w wyniku termomodernizacji znacznie odbiegają od wielkości szacunkowych. Zaproponowano wskaźnik wyznaczania rzeczywistych oszczędności kosztów zużycia energii cieplnej w oparciu o obiekty podobne. Słowa kluczowe: termomodernizacja, opłacalność inwestycji, finansowanie termomodernizacji An object of the article is essential in the process of the management immovables the problem of thermo modernization. This is both the practical problem with reference to everyday activities of the manager of immovable, the subject matter exploited in plans of the management immovables but also more and more the current subject matter in theoretical considerations, especially in the context of the introduction of certificates of energy- buildings in countries of the European Union. In the article introduced became the analysis processes of thermo modernization with a regard of the financial profitability of such investments, social premises and changes of the value of buildings after and before this process. Considerations became promoted an example of flat buildings in cooperative resources in Stargard Szczeciński. On their example one showed that real turns from savings as result of this type of modernizations considerably ran away from estimated sizes. One proposed the coefficient of marking of real savings of costs of the consumption of energy of thermal basing on similar objects. Key words: Thermo modernization, the profitability of the investment, the habilitation of thermo modernization

9 WYBRANE ASPEKTY WYCENY NIERUCHOMOŚCI W REPUBLICE FEDERALNEJ NIEMIEC Krzysztof Gawroński, Barbara Prus Akademia Rolnicza w Krakowie Katedra Planowania, Organizacji i Ochrony Terenów Rolniczych Al. Mickiewicza 24/28, Kraków, tel. (012) kgawrons@ar.krakow.pl W pracy przedstawiono wybrane problemy dotyczące wyceny nieruchomości w Republice Federalnej Niemiec. W szczególności zaprezentowano czynniki kształtujące wartość rynkową ziemi oraz analizę rozwoju ( dojrzewania ) terenów, począwszy od ich rolniczego użytkowania do finalnego użytkowania budowlanego. Porównano także metodykę wyceny nieruchomości w Polsce i Niemczech oraz zaprezentowano mapę stref szacunkowych terenów miejskich w Niemczech. Słowa kluczowe: szacowanie, wartość rynkowa, nieruchomość, Republika Federalna Niemiec.

10 PODATKOWE ASPEKTY WSPIERANIA INDYWIDUALNEGO BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO W RFN Adam Górnicki Szkoła Wyższa im. Bogdana Jańskiego Wydział Zamiejscowy w Elblągu ul. Stoczniowa Elbląg Uniwersytet Warmińsko Mazurski w Olsztynie Instytut Historii i Stosunków Międzynarodowych ul. Obrońców Tobruku Olsztyn Umiejętność i zdolność konsekwentnego eliminowania problemu niedoboru substancji mieszkaniowej jest przywilejem krajów bogatych. Jednym z państw, które poradziły sobie z tym problemem jest Republika Federalna Niemiec. Początek lat 80-tych wskazywał na niedobór mieszkań w ilości około dwóch milionów, a ich niedobór powodował z jednej strony niepohamowany wzrost wysokości czynszów, z drugiej prowokował konflikty społeczne. Wprowadzenie zwolnień podatkowych od składek na ubezpieczenia kapitałowe na życie przy jednoczesnej akceptacji przez banki cesji polis ubezpieczeniowych w zamian za spłatę rat kredytu, z jednoczesnym obniżeniem kwoty podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym o 5 do 6% wartości nabytej bądź zbudowanej nieruchomości mieszkaniowej przez okres ośmiu lat, skłonił wielu potencjalnych inwestorów do podjęcia ryzyka nabycia na własność mieszkania lub budowy domu. Przedstawiony przypadek, będący prostym i w miarę typowym przykładem, ukazuje podstawy motywacyjne inwestorów sterowane ulgami podatkowymi. Istotna przy tym jest stabilność systemu, pozwalająca podejmować decyzje inwestycyjne w długiej perspektywie czasowej. Nie wydaje się, aby system niemiecki ze względu na wysoką kosztochłonność dla budżetu mógł być zastosowany w warunkach polskich.

11 METODYKA INTEGRACJI DANYCH O NIERUCHOMOŚCIACH ZAWARTYCH W REJESTRACH PUBLICZNYCH Monika Jaroszewska Instytut Geodezji Gospodarczej Wydział Geodezji i Kartografii Politechnika Warszawska W artykule omówiono etapy integracji danych o nieruchomościach zawartych w rejestrach publicznych. Finansowanie i zarządzanie nieruchomościami to procesy bardzo istotne w życiu ekonomicznym i gospodarczym naszego państwa. Możliwość ich realizacji uzależniona jest od sprawnego dostępu do wiarygodnej i rzetelnej informacji o nieruchomościach, czyli do rejestrów publicznych, których zadaniem jest gromadzenie określonych danych w określonych celach. W pracy przeprowadzono analizy wybranych rejestrów publicznych zawierających dane o nieruchomościach. Na wybór rejestrów miała wpływ użyteczność zawartych w nich danych w procesach związanych z nieruchomościami. Analizie poddano również wzajemne powiązanie rejestrów publicznych oraz omówiono problematykę ich kompatybilności. Jako rozwiązanie docelowe wskazano integrację danych o nieruchomościach, przedstawiając metodykę integracji oraz warunki i możliwości realizacji. Słowa kluczowe: nieruchomość, rejestry publiczne, system katastralny, integracja danych : The paper deals with problems related to data integration on real estates that are included in Public Registers. Financing and management of property are important processes in country s economy. Possibility of success depends on easy access to reliable real estates information (Public Registers). The paper covers analysis of following public registers: cadastre, land register etc. Choice of the registers described above was influenced by usability of the data contained within. The analysis also covers mutual relationship of the public registers and describes its compatibility. The paper proposes real estates data integration as a final solution, describing integration method and conditions necessary for its completion.

12 UŻYTKI EKOLOGICZNE W PROCESIE GOSPODARKI ZIEMIĄ Jacek Kil UWM w Olsztynie Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Katedra Planowania i Zagospodarowania Przestrzennego ul. Prawocheńskiego Olsztyn jacek.kil@uwm.edu.pl Użytki ekologiczne są stosunkowo nową formą ochrony przyrody, jednak bardzo potrzebną, ponieważ dają możliwość ochrony przyrody już na poziomie gminy. Mogą być jednym z elementów korytarzy ekologicznych. Dzięki temu mogą stać się częścią regionalnego a nawet krajowego systemu ochrony przyrody i krajobrazu. W artykule opisano procedurę wydzielania użytków ekologicznych, celowość wyodrębniania a także ograniczenia w sposobie użytkowania. Słowa kluczowe: użytek ekologiczny, nieużytek, ochrona przyrody. Ecological lands are relatively new and in the same time very important form of environment protection, because they give possibility of protecting environment even on the level of community. They can be one of elments of ecological corridors. Thanks to that, they can be part of regional and even national system of nature and land protection. The article described the procedure of distributing ecological lands, intention of their separation as well as restrictions in the way of they are used. Key words: ecological lands, wastelands, environment protection

13 GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI GMINY JAKO SPECYFICZNA FORMA ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI Sebastian Kokot Uniwersytet Szczeciński Wydział Nauk Ekonomicznych i Zarządzania Katedra Ekonometrii i Statystyki ul. Mickiewicza Szczecin sebastian.kokot@uoo.univ.szczecin.pl Pojęcia gospodarka nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami bywają na gruncie literatury definiowane w różny sposób. Ogólnie rzecz ujmując gospodarka nieruchomościami jest pojęciem szerszym, i stosowanym raczej w odniesieniu do czynności wykonywanych w stosunku do nieruchomości przez podmioty duże, często z tzw. sektora publicznego. Szczególnym rodzajem takich podmiotów są gminy. Zarządzanie nieruchomościami ma wydźwięk bardziej rynkowy i w pewnym sensie oznacza bardziej nowoczesne podejście do tej problematyki. W gospodarce rynkowej z rozwiniętymi samorządami lokalnymi, również przed gminami postawiono pewne rynkowe wyzwania. Część z nich dotyczy gospodarki nieruchomościami, która to gospodarka coraz częściej powinna być traktowana jako specyficzna, bo wyposażona w niedostępne dla innych podmiotów instrumenty, forma zarządzania nieruchomościami. Takie właśnie spojrzenie na gospodarkę nieruchomościami gminy zostało zaprezentowane w artykule. Rozważania teoretyczne zostały uzupełnione o wyniki badań empirycznych dotyczących struktury wybranych wskaźników z zakresu gospodarki nieruchomościami gmin, przeprowadzonych na przykładzie woj. zachodniopomorskiego, w oparciu o dane z budżetów gmin. Słowa kluczowe: zarządzanie nieruchomościami, gospodarka nieruchomościami gminy The concepts of economy of properties and management of properties are defined in literature in different ways. Generally speaking the former is wider and rather related to administration of properties by large units, and often so called public sector. The communes are a particular kind of such units. The properties management has a more market character and is often seen as a more modern approach for addressing these problems. In a market economy with advanced local governments, communes also face certain market challenges. Some of these relate to the economy of properties and those should be perceived as a specific form of properties management, because it has some means that are inaccessible for other units. The economy of commune properties has been presented in this article from such a perspective. Theoretical consideration has been supplemented with the results of empirical research regarding structure of chosen indicators, which was conducted on an example of the West Pomeranian province using data from commune budgets.

14 RYZYKO INWESTOWANIA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ewa Kucharska-Stasiak Uniwersytet Łódzki, Wydział Ekonomiczno-Socjologiczny Katedra Inwestycji i Nieruchomości realest@uni.lodz.pl Przedmiotem rozważań jest ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości. Omówiona została jego istota, źródła ryzyka, związek ryzyka ze stopą zwrotu. Podjęta została próba oceny poziomu ryzyka w oczach inwestorów. Motywacją do podjęcia rozważań nad ryzykiem inwestowania jest przekonanie uczestników rynku nieruchomości, że poziom ryzyka inwestycyjnego w Polsce maleje. Dowodem tego są silnie malejące stopy zwrotu. W pracy postawiono tezę, że spadek stóp zwrotu na polskim rynku nieruchomości do poziomu charakterystycznego dla rozwiniętych rynków dowodzi wzrostu ryzyka inwestowania a nie jego spadku. The paper deals with investment risk on the real estate market. It discusses its nature, sources and the relationship between investment risk and return on investment. It also attempts to asses the level of the risk as perceived by investors. The motivation for discussing investment risk is a belief shared by the real estate market players that the investment risk s level has been decreasing in Poland. This opinion seems to be evidenced by the strongly declining rates of return. The paper proposes a thesis that the fall of the rates on the Polish real estate market to a level typical of the developed markets proves that the investment risk has been growing rather than decreasing.

15 PRZESTRZENNE MODELE AUTOREGRESJI W ZASTOSOWANIU DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI Marcin Ligas Akademia Górniczo Hutnicza w Krakowie im. Stanisława Staszica Katedra Informacji o Terenie Doktorant marcin.ligas@alan.krakow.pl Przedmiotem artykułu jest zagadnienie przestrzennej korelacji cen nieruchomości oraz sposób uwzględniania tego typu zależności w modelu wyceny. Podejście to opiera się na założeniu, że ceny nieruchomości w danej lokalizacji mogą być częściowo przewidziane na podstawie kształtowania się cen nieruchomości w sąsiedztwie bez szczegółowej analizy dodatkowych charakterystyk, mających wpływ na wartość nieruchomości. Założenie to wynika, z faktu przestrzennych interakcji między cenami nieruchomości w ich lokalizacjach wynikających z zachowań uczestników rynku (sprzedających, kupujących), którzy w procesach decyzyjnych związanych z zawieraniem transakcji kierują się informacjami o nieruchomościach podobnych sprzedanych w sąsiedztwie, jak również z faktu dzielenia przez nieruchomości niemal tej samej lokalizacji, a co za tym idzie dzielenia wielu charakterystyk związanych z dostępnością, otoczeniem nieruchomości oraz środowiskiem. Zjawiska tego typu mogą powodować przestrzenną korelację cen nieruchomości, co może być zapisane: Cov(P i,p j ) = E(P i P j ) - E(P i )E(P j ) 0 dla i j P i cena w lokalizacji i - tej P j cena w lokalizacji j - tej Uwzględnienie tego typu korelacji cen nieruchomości w modelu wyceny prowadzi do wprowadzenia do modelu regresji składnika autoregresyjnego, będącego swoistego rodzaju ważoną funkcją wpływu nieruchomości sąsiednich na nieruchomość przedmiotową i wyrażana jest za pomocą odpowiednio skonstruowanej macierzy struktury przestrzennej oraz cen nieruchomości (WP). Przestrzenny model autoregresji może być zapisany w postaci formuły: P = ρwp + Xβ + ε, ε N(0,σ 2 I) Ze względu na pożądane cechy estymatorów, oszacowania parametrów tego rodzaju modeli dokonuje się za pomocą metody największej wiarygodności. Słowa kluczowe: wycena nieruchomości, autokorelacja przestrzenna, współczynnik Morana, współczynnik Geary ego, przestrzenny model autoregresji, macierze struktury przestrzennej. The paper presents the issue of spatial autocorrelation among real estate prices and a way of taking into account such type of correlation in a hedonic price model. This approach is

16 based on an assumption that real estate prices in a given localization may be partially predicted on a basis of neighboring prices without detailed analysis of additional characteristics of real estate which have influence on value of the property. Such assumption results from spatial interactions among prices of real estates within their localizations which originate from the behavior of market participants (buyers, sellers) who in decision making process take into consideration prices of nearby properties and also from the fact of sharing by the properties almost the same localization and what follows sharing almost the same accessibility, neighborhood and environmental characteristics. Phenomena like that mentioned above may cause spatial autocorrelation in real estate prices what can be written according to formulae: Cov(P i,p j ) = E(P i P j ) - E(P i )E(P j ) 0 for i j P i price in localization i P j price in localization j The acknowledgement of such type of correlation in appraisal model leads to introduction to the regression model an autoregressive term which is kind of weighted influence function of nearby properties on the subject property. The autoregressive term is represented by appropriately constructed matrix of spatial structure and prices of neighboring properties (WP). Spatial autoregressive model in matrix notation takes the following form: P = ρwp + Xβ + ε, ε N(0,σ 2 I) On account of desired properties of the estimators, estimation of the parameters is performed by using maximum likelihood method.

17 OCENA RYNKOWEJ ADEKWATNOŚCI CZYNSZU NAJMU W GMINNYCH ZASOBACH MIESZKANIOWYCH Andrzej Muczyński Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie amucz@uwm.edu.pl W pracy przedstawiono wyniki badań w zakresie oceny rynkowej adekwatności stawek czynszu najmu lokali komunalnych na wybranym obszarze lokalnego rynku nieruchomości. Ocenę oparto na pomiarze stopnia zgodności stawek czynszu regulowanego z odpowiednimi stawkami czynszu rynkowego w wytypowanym zbiorze par podobnych mieszkań komunalnych i prywatnych. Metodyka badawcza zakłada w pierwszym etapie sformułowanie modeli ekonometrycznych czynszu komunalnego i rynkowego, a następnie wyznaczenie mierników wyrażających względny stopień zgodności obu systemów oczynszowania lokali mieszkalnych w badanej zbiorowości. Badania przeprowadzono w 2005 roku na lokalnym rynku nieruchomości miasta Olsztyna. Uzyskane wyniki pokazują, że praktycznie stosowana metoda ustalania stawek czynszu regulowanego w zasobie miasta Olsztyna jest nieadekwatna do mechanizmów rynkowych i prowadzi do pogłębiania się dysproporcji w poziomie i skali zróżnicowania czynszów w podobnych jakościowo mieszkaniach komunalnych i prywatnych. Przeciętny stopień adekwatności czynszu regulowanego w zbiorowości składającej się z 25 par mieszkań komunalnych i prywatnych ukształtował się w przedziale od 18,0 do 18,5%. Słowa kluczowe: gminne zasoby mieszkaniowe, polityka czynszowa, rynek nieruchomości mieszkaniowych, ekonomika gospodarowania nieruchomościami. In the studies was introduced research result of adequacy of the rent rates of communal flats. Adequacy of the hire money rates was studied in the range of the market assessment on the basis local real estate market. Assessment was based on the measurement of level compatibility of the governed rent rates with suitable rent rates of market. The analyses was conducted on the basis of chosen similar pairs of communal and prived housing. In the first stage exploratory methodology founds formulation of econometric models of the communal and market rent. Thereafter methodology founds the creation of measures formularise the relative degree of the compatibility both systems of living flats in the range of rent. Research was conducted on the local real estate market of the Olsztyn city in The results show that the method practically applied in the Olsztyn city real estate resource to determine of the governed hire money rates is inadequate to market mechanisms and this makes for deepenings the disproportion in the level and range of the differentiation of rents in similar qualitatively council and private flats. The average degree of the adequacy of the governed rent in the community consisting of 25 pairs of council and private flats formalised in the section from 18, 0 to 18, 5%.

18 STRATEGIE ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI Katarzyna Najbar Małgorzata Uhruska Akademia Ekonomiczna w Krakowie Wydział Ekonomii i Stosunków Międzynarodowych Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego ul. Rakowicka Kraków najbark@ae.krakow.pl uhruskam@ae.krakow.pl Celem opracowania jest przedstawienie strategii zarządzania nieruchomościami. Autorki przedstawiły w nim istotę strategii oraz specyfikę zarządzania nieruchomościami. Powołując się na podziały strategii przedstawione w literaturze przedmiotu zaproponowały ich nową klasyfikację opartą o cele właściciela nieruchomości. W opracowaniu przedstawiły istotę oraz przesłanki wyboru strategii z punktu widzenia celów właścicieli nieruchomości. Przedstawiono także działania podejmowane w ramach wybranych strategii. Słowa kluczowe: zarządzanie nieruchomościami, strategia, zarządzanie strategiczne, strategia zarządzania nieruchomościami The paper presents a new classification of real estate management strategies. First, authors present such strategies definition and specifications. Based on the existing strategies divisions, as known in the topic s literature, a new classification is introduced that takes into consideration the real estate owner aims. Both the classification details and premises on which the strategies are selected by the real estate managers or owners are discussed. Finally, the paper discusses the actions are carried by the owners to fulfill the selected strategy.

19 ROZWÓJ FORM INSTYTUCJONALNYCH ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI W POLSCE Adam Nalepka Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Wydział Ekonomii i Stosunków Międzynarodowych Akademia Ekonomiczna w Krakowie ul. Rakowicka 27 nalepkaa@ae.krakow.pl Zarządzanie nieruchomościami wymaga podejmowania racjonalnych decyzji dotyczących nieruchomości oraz inicjowania na tej podstawie efektywnych działań w sferze eksploatacji, administracji oraz inwestycji. W zarządzaniu nieruchomościami zastosowane mogą być różnorodne formy instytucjonalne realizacji funkcji zarządzania. Wśród stosowanych form instytucjonalnych zarządzania nieruchomościami można wyróżnić: system bezpośredni, system pośredni i system zleceniowy. Przedmiotem rozważań w opracowaniu jest charakterystyka poszczególnych form organizacyjnych zarządzania nieruchomościami oraz ich znaczenie na polskim rynku usług zarządzania nieruchomościami. Słowa kluczowe: forma instytucjonalna, nieruchomość, zarządzanie nieruchomością, organizacja zarządzania nieruchomościami, firma zarządzająca nieruchomościami. Real estate management includes decision making affecting real estate and devising effective operations regarding maintenance, administration and investment. Real estate management process adopts differentiated institutional forms to implement management functions. Among the most commonly applied institutional forms of real estate management are: direct system, indirect system and commission system. The papers concentrates on the characteristic features of the organizational forms of real estate management and their significance on the Polish market of real estate management services. Key words: institutional form, real estate, real estate management, organization of real estate management, real estate management company

20 OPŁACALNOŚĆ INWESTOWANIA W ZALESIANIE GRUNTÓW ROLNYCH Andrzej Nowak, Sabina Źróbek Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie Ul. Oczapowskiego 2, Olsztyn nowakandrzej@poczta.fm, zrobek@uwm.edu.pl Artykuł dotyczy rozwoju nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości rolnych. Udzielana rolnikom zalesiającym grunty rolne pomoc finansowa może być postrzegana jako źródło przyszłych korzyści. Autorzy opracowania zastosowali metody dynamiczne oceny projektów inwestycyjnych NPV i IRR aby przekonać się, czy taki projekt rozwoju spełnia kryteria opłacalności. Słowa kluczowe zalesianie, rozwój, opłacalność The aim of this study was to analyze the property development in relation to agricultural properties. The financial support given to agricultural farm holders for the purpose of afforestation agricultural land can be seen as a source of the future yelds. The analysis of the investment profitability was conducted on the example of the one property with using two criteries NPV i IRR. Key words: afforestation, development, profitability