Rynek. biurowy w Poznaniu

Transkrypt

1 Rynek biurowy w Poznaniu

2 Rynek biurowy w Poznaniu Poznań 2013

3 Przewodnik przygotował: Knight Frank Sp. z o. o. ul. Mokotowska 49, Warszawa office@knightfrank.com.pl Koordynacja projektu wydawniczego: Miasto Poznań Starszy Specjalista ds. Marketingu Jakub Kostencki Specjalista ds. ofert inwestycyjnych i Monitoringu Marcin Jędrzejczak Wydawca: Wydawnictwo Miejskie Posnania ul. Ratajczaka 44, Poznań Zdjęcia: okładka Tomasz Baumgart fotoportal.poznan.pl: Mariusz Forecki, Jakub Gąsiorowski, Tomasz Lassota, Radosław Maciejewski, Maciej Nowaczyk, Magdalena Ratajczak oraz Kazimierz Fryś, Zbigniew Ratajczak Archiwum Miasta Poznania Skład komputerowy: Studio Graficzne Wydawnictwa Miejskiego Posnania Poznań

4 Spis treści Ludność 5 Praca i klimat inwestycyjny 6 Transport 7 Jakość życia 7 Infrastruktura techniczna i społeczna 8 Rynek biurowy w Poznaniu 10 Podaż 10 Popyt 14 Czynsze 16 Prezentacja obiektów biurowych 18 3

5

6 Ludność Poznań, historyczna stolica regionu wielkopolskiego, to piąte pod względem liczby ludności miasto w Polsce. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego we wrześniu 2012 liczba mieszkańców Poznania wynosiła osób. W 2012 roku miasto odnotowało przewagę liczby urodzeń nad liczbą zgonów. Rosnąca liczba urodzeń wynika z zakładania rodzin przez osoby z roczników wyżu demograficznego z przełomu lat 70. i 80. XX wieku. Ponadto w 2012 roku odnotowano spadek liczby zgonów (współczynnik zgonów 10,12 wobec 10,36 w 2010 roku). Pomimo tego trendu Centrum Statystyki Regionalnej Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu przewiduje spadek liczby ludności w mieście do około w 2030 roku. Malejącej populacji będzie towarzyszył proces starzenia się społeczeństwa, co jest zjawiskiem charakterystycznym dla większości miast w państwach rozwiniętych gospodarczo. Wykres 1. Stopa bezrobocia w największych miastach w Polsce 14,0 12,0 10,0 8,0 % 6,0 4,0 2,0 0, Poznań Warszawa Kraków Wrocław Łódź Źródło: GUS 5

7 Tabela 1. Największe firmy aglomeracji poznańskiej Nazwa firmy Kapitał zakładowy (zł) Kraj pochodzenia Zatrudnienie w Polsce Grupa Energetyczna Enea SA Polska Kompania Piwowarska SA Polska Volkswagen Poznań Sp. z o.o. b.d. Niemcy GlaxoSmithKline Pharmaceuticals SA Wielka Brytania Arvato Services Polska Niemcy 2 000* Franklin Templeton USA 500* Jeronimo Martins Dystrybucja SA Portugalia Bridgestone Japonia 2 000* Grupa Muszkieterów b.d. Francja * Carlsberg Accounting Service Centre Dania 200* Allegro Polska/RPA 600* * wartość przybliżona, b.d. - brak danych Źródło: polityka.pl, Knight Frank Praca i klimat inwestycyjny Stolica Wielkopolski wyróżnia się na tle innych miast pod względem niskiej stopy bezrobocia. W grudniu 2012 roku wyniosła ona 4,2% i była o 5,7 pkt proc. niższa niż w województwie wielkopolskim (9,9%). W grudniu 2012 w rejestrze ewidencji gospodarczej REGON w Poznaniu znajdowało się ponad 102 tys. podmiotów, o 2% więcej niż w porównywalnym okresie 2011 roku. Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą stanowiły 68% wszystkich przedsiębiorstw. Działalność małych i średnich firm ma kluczowe znaczenie dla gospodarki Poznania, jednak miasto przyciąga także dużych inwestorów. W powyższej tabeli zaprezentowano listę czołowych firm aglomeracji poznańskiej. Dynamika rozwoju polskich miast jest w dużym stopniu zależna od napływu przedsiębiorstw z sektora nowoczesnych usług biznesowych (Business Process Outsourcing, Shared Service Centre, Research & Development). Centra usług, z uwagi na rosnącą liczbę zatrudnianych pracowników, mają kluczowe znaczenie dla lokalnego i regionalnego rynku pracy. Pod koniec 2012 roku na obszarze Raport biurowy w Poznaniu 6

8 aglomeracji poznańskiej zidentyfikowano 34 centra usług, które zatrudniały około 8000 osób. Spośród funkcjonujących centrów 16 to centra usług wspólnych (SSC), 12 to centra usług outsourcingowych (BPO), natomiast 6 to jednostki badawczo-rozwojowe (R&D). Większość placówek z powyższego sektora to firmy z kapitałem zagranicznym. Blisko 60% z nich należy do przedsiębiorstw z Unii Europejskiej, natomiast około 25% do spółek amerykańskich. Do największych centrów usług funkcjonujących w obrębie aglomeracji poznańskiej należą: Arvato Services Polska, Franklin Templeton Investments, Roche Polska IT BPO Centre, Carlsberg Accounting Service Centre, Bridgestone EBS, Dalkia Service, MAN Accounting Center, Samsung Poland R&D czy Contact Center. Transport Poznań jest ważnym węzłem komunikacyjnym. W pobliżu miasta przechodzą drogi o znaczeniu międzyregionalnym i międzynarodowym. Na południu Poznania przebiega autostrada A2 z Warszawy (Węzeł Konotopa) do Świecka, która docelowo będzie łączyła granicę polsko-niemiecką w Świecku z granicą polsko-białoruską w Terespolu. Wykaz najważniejszych dróg przebiegających przez Poznań lub w jego pobliżu został przedstawiony w tabeli nr 2. Poznański Węzeł Kolejowy należy do największych węzłów kolejowych w Polsce. W tym miejscu krzyżują się dwa ważne korytarze transportowe: równoleżnikowy E20 oraz południkowy E59. Z węzła wybiegają również dwie inne linie kolejowe, istotne dla ruchu pasażerskiego i towarowego: do Kluczborka oraz Skandawy przez Inowrocław. Ich uzupełnieniem są linie regionalne do Wolsztyna oraz Bydgoszczy, jak również linia do Piły, używana na całej długości w ruchu mieszanym. W odległości około 7 km od centrum miasta znajduje się Port Lotniczy Poznań-Ławica, który rocznie obsługuje ponad 1,4 mln pasażerów. Swój dynamiczny rozwój lotnisko zawdzięcza m.in. korzystnemu położeniu geograficznemu, a także rozwiniętej gospodarce regionu. Port leży przy trasie prowadzącej do głównych punktów Poznania terenu Międzynarodowych Targów Poznańskich i Dworca PKP oraz do trasy wylotowej na Berlin i Warszawę. W kwietniu 2012 roku ukończono budowę nowej części terminalu pasażerskiego. Dzięki niemu port lotniczy będzie mógł obsłużyć do 1900 pasażerów przylatujących i 1100 pasażerów odlatujących w ciągu godziny (czyli niemal 3 mln pasażerów rocznie). Jakość życia Badania przeprowadzone w 2010 roku przez Centrum Badania Jakości Życia (zespół badawczy Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza) wykazały, że mieszkańcy Poznania pozytywnie oceniają jakość życia w mieście. 7

9 Tabela 2. Najważniejsze drogi przebiegające przez Poznań lub w jego pobliżu Droga Trasa przebiegu Długość odcinka zarządzanego przez GDDKiA w Poznaniu A2 Konin Dąbie Stryków 45,6 km S5 obwodnica Śmigla 7,8 km 5 Świecie Gniezno Poznań Stęszew Kościan Leszno Wrocław 150,7 km 8 Piotrków Tryb. Warszawa 25,0 km 10 Szczecin Płońsk 46,8 km S10c obwodnica Wyrzyska 7,8 km 11 Podgaje Piła Ujście Chodzież Oborniki Poznań Kórnik Jarocin Pleszew Ostrów Wlkp. Ostrzeszów Kępno Kluczbork 315,2 km S11a Poznań Kórnik 14,8 km S11b obwodnica Ostrowa Wlkp. 5,9 km 12 Wschowa Leszno Gostyń Jarocin Pleszew Kalisz Błaszki 119,3 km 15 Milicz Krotoszyn Jarocin Miąskowo Miłosław Września Gniezno Trzemeszno Ostróda 110,7 km 22 Gorzów Wlkp. Elbląg 26,8 km 24 Pniewy Gorzyń Skwierzyna 30,2 km 25 Strzelno Ślesin Konin Kalisz Ostrów Wlkp. Antonin Oleśnica 103,6 km 32 Stęszew Grodzisk Wlkp. Sulechów 65,7 km 36 Załęcze Rawicz Krotoszyn Ostrów Wlkp. 77,67 km 39 Łagiewniki Strzelin Biedrzychów Owczary Brzeg Namysłów Kępno 21,8 km 72 Konin Tuliszków Turek Uniejów Łódź Rawa Mazowiecka 45,9 km 83 Turek Dobra Sieradz 25,7 km 92 Nowy Tomyśl Pniewy Poznań Września Słupca Golina Konin 215,0 km Źródło: GDDKiA Raport biurowy w Poznaniu Wysoko zostały ocenione możliwości tworzone przez władze miasta, w szczególności możliwość korzystania z kin, teatrów i muzeów, wygodnego robienia zakupów oraz kształcenia i spędzania wolnego czasu. Poznaniacy deklarowali także silny związek emocjonalny z własnym miastem. Do kategorii, które były niżej oceniane, należały m.in. stan nawierzchni dróg w mieście, czas przejazdu przez miasto oraz warunki poruszania się na rowerze. Wysoka ocena jakości życia w stolicy Wielkopolski została potwierdzona także przez ogólnopolskie badanie ankietowe przeprowadzone na próbie około 3000 gospodarstw domowych Diagnoza Społeczna 2011 (J. Czapiński, T. Panek). Poznań zajął trzecie miejsce w kraju pod względem wartości wskaźnika jakości życia (po Warszawie i Toruniu). Miasto zostało bardzo wysoko ocenione w kategoriach dobrobytu materialnego, poziomu cywilizacyjnego oraz poziomu wykształcenia i czynnej znajomości języków obcych. Infrastruktura techniczna i społeczna Pod koniec 2011 roku długość linii komunikacji miejskiej w Poznaniu wynosiła 982 km (z czego 80% to linie autobusowe). Tabor komunikacji miejskiej obejmował 337 wagonów tramwajowych oraz 320 autobusów. Jedną z linii tramwajowych w mieście jest Poznański Szybki Tramwaj (tzw. Pestka) bezkolizyjna trasa licząca 6,1 km, 8

10 którą w ciągu godziny może przemieścić się około 6000 ludzi. Wskaźnik motoryzacji w Poznaniu w 2011 roku wyniósł 550 samochodów osobowych na 1000 mieszkańców (dla porównania: w Warszawie 560, Krakowie 499, Wrocławiu 530), co przełożyło się na wysoki udział ruchu samochodowego w ogólnych podróżach (ponad 50%). Do najważniejszych inwestycji drogowych ukończonych w ciągu ostatniego roku (od maja 2011 roku) należą: budowa Zachodniej Obwodnicy Poznania w ciągu drogi ekspresowej S11, odcinek pomiędzy węzłem Swadzim a węzłem Dąbrówka oraz odcinek północny Złotkowo-A2 (węzeł Głuchowo), przebudowa ul. Bukowskiej oraz przebudowa ul. Grunwaldzkiej do układu dwujezdniowego na odcinku od ul. Smoluchowskiego do ul. Malwowej. Ścieżki rowerowe w Poznaniu w grudniu 2011 roku osiągnęły łączną długość 104,5 km i stanowiły 10% sieci ulic miejskich (dla porównania w Warszawie znajdowało się 275 km, a w Krakowie 96 km ścieżek rowerowych). W Poznaniu opiekę medyczną zapewnia 19 szpitali cywilnych, które mają znaczenie ponadlokalne, gdyż hospitalizowani są w nich pacjenci z całego województwa wielkopolskiego oraz z innych regionów Polski. Ponadto w mieście funkcjonuje 12 zespołów ratownictwa medycznego. Poznań znajduje się w czołówce ośrodków akademickich w Polsce. W 28 szkołach wyższych studiuje około studentów. Najbardziej prestiżową uczelnią w Poznaniu jest Uniwersytet im. Adama Mickiewicza, który zajął 3. miejsce w Rankingu Szkół Wyższych 2012, przygotowanym przez magazyn Perspektywy i dziennik Rzeczpospolita. Warto zauważyć, że tę pozycję utrzymuje nieprzerwanie od czterech lat. Wśród najlepszych uczelni wyższych w Poznaniu należy wymienić także: Uniwersytet Medyczny im. Karola Marcinkowskiego, Politechnikę Poznańską oraz Uniwersytet Ekonomiczny. Zjawiskiem wpływającym na wzrost zainteresowania miastem firm z sektora BPO/SSC jest rosnąca liczba studentów kształcących się na kierunkach informatycznych (ponad 4500 w 2011 roku) i językowych (około 7000 w 2011 roku). Władze Poznania kładą także duży nacisk na zdobywanie nowych doświadczeń w zakresie zarządzania miastem oraz organizacji wydarzeń kulturalnych, co jest możliwe dzięki współpracy z licznymi miastami partnerskimi, którymi są m.in. Brno (Czechy), Hanower (Niemcy), Rennes (Francja), Toledo (USA). Ponadto Poznań jest członkiem dziewięciu organizacji i platform współpracy międzynarodowej zrzeszających miasta i regiony: EUROCITIES, European Cities Marketing, European Urban Knowledge Network, International Congress and Convention Association, Le Club de Strasbourg, Mayors for Peace, Oder Partnerschaft, Poznań IIIe-et-Vilaine Foundation, WHO Healthy Cities Network V Phase. Przez Związek Miast Polskich oraz Unię Metropolii Polskich miasto Poznań jest reprezentowane także w Radzie Gmin i Regionów Europy (The Council of European Municipalities and Regions), Kongresie Władz Lokalnych i Regionalnych Europy (The Congress of Local and Regional Authorities of Europe) oraz Komitecie Regionów (Committee of the Regions). 9

11 Rynek biurowy w Poznaniu Przedmiotem niniejszego opracowania są budynki biurowe klasy A, B+ i B o powierzchni brutto przekraczającej 1000 m 2 przeznaczone na wynajem (z wyłączeniem budynków biurowych stanowiących części parków technologicznych i przemysłowych oraz budynków zajmowanych przez właścicieli), a także zmodernizowane kamienice zaadaptowane na cele biurowe o powierzchni brutto powyżej 500 m 2. Podaż Na koniec 2012 roku całkowite zasoby biurowe Poznania wyniosły ok m 2, co uplasowało stolicę Wielkopolski na przedostatnim miejscu wśród sześciu największych regionalnych rynków biurowych w Polsce. Warto zaznaczyć, iż dysproporcja zasobów biurowych między rynkami regionalnymi a Warszawą pozostaje w dalszym ciągu bardzo znacząca. W grudniu 2012 roku wielkość powierzchni biurowej na wynajem w stolicy osiągnęła ponad 3,1 miliona m 2 (dla porówna- Wykres 2. Zasoby biurowe w głównych miastach regionalnych (IV kw. 2012) Miasto Po 13% Raport biurowy w Poznaniu m Kraków Wrocław Trójmiasto Łódź Poznań Katowice Źródło: Knight Frank 10

12 11

13 Wykres 3. Roczna podaż powierzchni biurowej w Poznaniu Podaż roczna (m 2 ) Podaż skumulowana (m 2 ) p Podaż w centrum Podaż poza centrum Podaż skumulowana 0 p prognoza Źródło: Knight Frank Raport biurowy w Poznaniu nia suma powierzchni na pozostałych rynkach to 1,88 miliona m 2 ). W Poznaniu ok. 52% istniejącej podaży zlokalizowane jest w okolicach ścisłego centrum, natomiast pozostała część jest rozproszona w pozostałych dzielnicach miasta. Budynki biurowe zlokalizowane poza centrum nie tworzą spójnych obszarów koncentracji, chociaż pod względem wielkości powierzchni biurowej zauważalna jest dominacja zachodniej części miasta. Stan ten wynika głównie z bliskości lotniska Ławica oraz Dworca Głównego. Warto jednak zauważyć, iż realizacja wielofazowych projektów o znacznych rozmiarach stwarza warunki dla rozwoju dzielnic biurowych w innych rejonach miasta. Pod względem struktury wieku ponad połowę zasobów biurowych Poznania stanowią budynki powstałe po 2006 roku. Jednak największy roczny przyrost powierzchni biurowej w mieście został odnotowany w 2003 roku, kiedy ukończono projekty o łącznej powierzchni około m 2,dzięki czemu udział budynków zrealizowanych w latach wynosi ponad 30%. W roku 2012 oddano do użytku pięć projektów, dzięki którym zasoby miasta zwiększyły się o ponad m 2. Pod koniec grudnia 2012 roku w fazie budowy pozostawały 4 projekty o łącznej powierzchni ok m 2. Wszystkie te projekty powinny zostać ukończone w 2013 roku. Najwięcej powierzchni biurowej w realizacji skupiało poza centrum miasta. Na powyższym wykresie przedstawiono kształtowanie się podaży powierzchni biurowej w Poznaniu w okresie wraz z prognozą na 2013 rok. W grudniu 2012 roku w Poznaniu zidentyfikowano kilkanaście projektów na etapie planowania, jednak jedynie trzy z nich posiadały ważne pozwolenie na budowę. Jednym z nich jest I etap inwestycji Business Garden Poznań (SwedeCenter) o powierzchni najmu ok m 2. Realizacja powyższego projektu może doprowadzić do wykształcenia obszaru koncentracji nowoczesnej powierzchni biurowej w rejonie ul. Marcelińskiej i Bułgarskiej. Szacuje się, iż po zakończeniu budowy wszystkich etapów projektu SwedeCenter całkowita powierzchnia biurowa na wynajem w tym rejonie wyniesie ponad m 2. Poza nielicznymi wyjątkami, deweloperzy w Poznaniu nie decydują się na realizację inwestycji w celach spekulacyjnych. Ze względu na wymogi banków dotyczące finansowania inwestycji, rozpoczęcie budowy jest uzależnione od pozyskania głównego najemcy planowanego budynku. Pustostany Z uwagi na niski stopień wynajęcia budynków oddawanych do użytkowania na rynku biurowym w Poznaniu, wahania współczynnika pustostanów są ściśle skorelowane z wielkością nowej podaży. Umiarkowana wielkość powierzchni ukończonej w okresie od I kw roku do 12

14 Wykres 4. Wskaźnik pustostanów w Poznaniu 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Źródło: Knight Frank I kw roku wpłynęła na spadek wskaźnika pustostanów do 9,4% (w marcu 2012). Jednak w kolejnych kwartałach 2012 roku, po oddaniu do użytkowania nowych budynków, udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach biurowych wzrastał i pod koniec IV kw. wyniósł 17,9%. Pod koniec 2012 roku w stolicy Wielkopolski pozostawało ok m 2 niewynajętej powierzchni biurowej, z czego ok m 2 zlokalizowane było w centrum Poznania (współczynnik pustostanów na poziomie 26,4%), natomiast pozostałe m 2 znajdowało się w budynkach położonych poza centrum (współczynnik pustostanów na poziomie 8,8%). Od 2011 roku obserwuje się systematyczny wzrost wskaźnika pustostanów w rejonie centrum przy jednoczesnym spadku współczynnika niewynajętej powierzchni w innych lokalizacjach. Poziom niewynajętej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych jest zróżnicowany. Najlepsza sytuacja występuje w Krakowie, gdzie wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 4,9%, podczas gdy Łódź pozostaje rynkiem o najwyższym współczynniku niewynajętej powierzchni (22,8%). Wykres 5. Pustostany w miastach regionalnych (IV kwartał 2012) 25,00% Wskaźnik pustostanów 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% Powierzchnia niewynajęta (m 2 ) 0,00% Łódź Poznań Trójmiasto Wrocław Kraków Katowice 0 Źródło: Knight Frank 13

15 Wykres 6. Powierzchnia wynajęta na rynkach regionalnych w II półroczu 2012 roku 8% 8% 10% 18% 30% Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Łódź Poznań 26% Źródło: Knight Frank Popyt W 2011 roku na rynku biurowym w Poznaniu osiągnięto rekordową wielkość zawartych transakcji (ok m 2 ). W 2012 roku popyt na powierzchnię biurową wyniósł około m 2. Renegocjacje umów stanowiły ok. 30% wolumenu wszystkich transakcji, podczas gdy nowe umowy stanowiły 53% całkowitej wynajętej powierzchni. Udział ekspansji oraz transakcji typu pre-let ukształtował się na tym samym poziomie i wyniósł po 8,5%. Umowy najmu zawarte w Poznaniu dotyczyły w przeważającej Raport biurowy w Poznaniu 14

16 Tabela 3. Wybrani najwięksi najemcy w Poznaniu Budynek Najemca Powierzchnia (m 2 ) PFC BZ WBK Andersia Tower Franklin Templeton Skalar Office Center Enea Nowe Garbary Office Center Carlsberg Accounting Center Malta Office Park Roche Polska IT BPO Centre Malta Office Park IKEA Kupiec Poznański Jeronimo Martins Malta Office Park Grant Thornton Malta Office Park Samsung Electronics Źródło: Knight Frank Tabela 4. Wybrane największe transakcje najmu w 2012 roku Data podpisania Budynek Najemca Typ umowy Powierzchnia (m 2 ) Branża III kw Malta Office Park Roche renegocjacja BPO II kw Kupiec Poznański Jeronimo Martins ekspansja+ renegocjacje Handel/ Dystrybucja II kw Malta Office Park Samsung Electronics nowa Elektroniczna I kw Nowowiejskiego Regionalny Ośrodek Polityki Społecznej nowa Sektor publiczny IV kw Globis Lux Med renegocjacja Medycyna I kw Winogrady Business Center Dalkia Services renegocjacje SSC II kw Poznański Park Technologiczno Przemysłowy Signal Group nowa FMCG IV kw Malta Office Park Carl Zeiss nowa BPO Źródło: Knight Frank większości powierzchni nieprzekraczających 500 m 2 (68% wszystkich transakcji). Transakcje na wynajem powierzchni powyżej 1000 m 2 stanowiły około 17% umów. W minionym roku na największych rynkach regionalnych wynajęto łącznie m 2 powierzchni biurowej, z czego największy odsetek odnotował Kraków (30,8%). Preferencje najemców Z obserwacji rynku biurowego w Poznaniu wynika, iż przy wyborze nowej siedziby najemcy kierują się przede wszystkim dogodną lokalizacją i wysokością czynszu. Warunki finansowe są jednak decydującym czynnikiem przy dokonywaniu finalnego wyboru biura. Większość najemców nie wykazuje zainteresowania kwestiami dotyczącymi certyfikacji ekologicznej budynków (certyfikaty LEED, BREEAM). Preferowany typ aranżacji powierzchni jest uzależniony od konkretnego najemcy. Niewielkie firmy lokalne poszukują biur z wydzielonymi pomieszczeniami, natomiast oddziały korporacji oraz firmy z sektora BPO/SSC preferują duże powierzchnie typu open space z możliwością wydzielenia gabinetów dla pracowników szczebla kierowniczego. Dlatego też w większości nowych budynków biurowych możliwa jest dowolna aranżacja powierzchni. W tabeli 3 przedstawiono zestawienie wybranych firm wynajmujących największe powierzchnie biurowe w Poznaniu. Zestawienie nie uwzględnia firm, które są właścicielami zajmowanych przez siebie budynków. 15

17 Czynsze W Poznaniu w zdecydowanej większości inwestycji biurowych (85% inwestycji, w których znajduje się dostępna powierzchnia biurowa) stawki czynszu najmu kwotowane są w EUR, natomiast w pozostałych inwestycjach właściciele oferują czynsze w PLN. Po osiągnięciu w 2008 roku najwyższego poziomu (18,4 EUR/m 2 /miesiąc), średnia wywoławcza stawka czynszu w Poznaniu stopniowo obniżała się. Pomimo trendu spadkowego, średni ważony czynsz wywoławczy w grudniu 2012 (14,6 EUR/m 2 /miesiąc) pozostawał najwyższy spośród miast regionalnych. W IV kw roku czynsze wywoławcze w budynkach klasy A mieściły się Wykres 7. Średni poziom czynszów w miastach regionalnych Raport biurowy w Poznaniu EUR/m 2 /miesiąc Poznań Kraków Wrocław Trójmiasto Łódź Katowice IV kw IV kw Źródło: Knight Frank 16

18 w przedziale EUR/m 2 /miesiąc, podczas gdy stawki wywoławcze w budynkach klasy B wahały się od 11 do 14 EUR/m 2 /miesiąc. Relatywnie wysoki średni ważony poziom czynszów w Poznaniu wynika przede wszystkim ze stawek oferowanych w kilku budynkach biurowych w centrum miasta o znaczącej wielkości dostępnej powierzchni (np. Andersia Business Centre, Kwadraciak, Okrąglak). Oprócz czynszu za wynajem najemcy są zobowiązani do pokrycia kosztów związanych z eksploatacją biura, opłat za media oraz wnoszenia opłat za korzystanie z miejsc parkingowych. Koszty eksploatacyjne w zależności od preferencji właścicieli budynków wyrażane są w PLN bądź EUR i wynoszą od 3 do 5 EUR/m 2 /miesiąc bądź od 12 do 23 PLN/m 2 /miesiąc. Miesięczny koszt wynajmu podziemnych miejsc parkingowych w centrum Poznania wahał się w IV kw pomiędzy 80 EUR a 150 EUR/miejsce, natomiast poza rejonem centrum pomiędzy 60 EUR a 70 EUR/miejsce. Porównując obecne stawki czynszu ze stawkami sprzed roku, można zauważyć niewielką tendencję spadkową na większości rynków regionalnych (wyjątkiem jest Łódź). Największą różnicę odnotowano na rynku poznańskim, gdzie zmiana średniej stawki ofertowej wyniosła 0,9 EUR. W Poznaniu, podobnie jak w pozostałych miastach, właściciele budynków są skłonni negocjować warunki najmu w celu pozyskania najemców. Część właścicieli ogranicza się do negocjowania stawki bazowej, podczas gdy międzynarodowi deweloperzy, w trosce o wartość rynkową budynków, wykazują większą skłonność do stosowania zachęt przy zachowaniu pierwotnej stawki bazowej. Kontrybucja finansowa w kosztach aranżacji wynajmowanej powierzchni oraz okresowe zwolnienie z czynszu (zazwyczaj jeden miesiąc na każdy rok najmu) pozostają zachętami najczęściej stosowanymi przez właścicieli budynków biurowych. Ich rodzaj i zakres są zbliżone niezależnie od branży najemcy. Elastyczność właścicieli w negocjacjach może być jednak większa przy umowach najmu na powierzchnie znacznej wielkości lub przy umowach typu pre-let. 17

19 Prezentacja obiektów biurowych W celu oceny jakości zasobów biurowych Knight Frank wyróżnił trzy podstawowe klasy budynków biurowych: Klasa A Klasa B + Nowoczesne budynki usytuowane w najbardziej prestiżowych lokalizacjach. Głównymi wymogami, jakie powinien spełniać budynek klasy A są: klimatyzacja, nowoczesne szybkobieżne windy, wysokiej jakości materiały wykończenia wnętrz, podwieszane sufity, system podnoszonych podłóg, możliwość dowolnej aranżacji wnętrza, w pełni urządzone kuchnie i łazienki, podwójne zasilanie lub awaryjny system napięcia, szyby niskoemisyjne, wysokość pomieszczeń min. 2,7m, parking strzeżony z miejscami dla najemców. Do klasy B+ zaliczane są budynki, które pod względem standardu wykończenia odpowiadają budynkom klasy A, lecz są zlokalizowane poza ścisłym centrum a także budynki, które charakteryzują się wysokim standardem, lecz nie spełniają wszystkich wymogów klasy A. Obiekty te są usytuowane w dobrych, lecz drugorzędnych lokalizacjach śródmiejskich, z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej. Klasa B Budynki powstałe po 1989 roku, zlokalizowane poza ścisłym centrum. Niższy standard budynków klasy B wynika m.in. z gorszej jakości materiałów użytych do ich budowy i wykończenia (lub znacznego stopnia zużycia w przypadku starszych obiektów), braku nowoczesnych rozwiązań technologicznych, mniejszej liczby miejsc parkingowych dla najemców. Stawki czynszu są zauważalnie niższe niż w budynkach klasy A i B+. Projekty istniejące Poniżej przedstawiono największe istniejące projekty biurowe w Poznaniu, w których prowadzony jest wynajem powierzchni na warunkach rynkowych. Malta Office Park: budynki A F Deweloper Lokalizacja Klasa GLA (m 2 ) Echo Investment ul. abpa Antoniego Baraniaka A (bud. A-F) Data otwarcia Raport biurowy w Poznaniu 18 Biuro Architektoniczne Architekt Litoborski & Marciniak Liczba kondygnacji Od 5 do 6 10 km do lotniska Dostępność 6 km do dworca kolejowego komunikacyjna 9 km do autostrady A2 600 miejsc na parkingu podziemnym Dostępność miejsc i naziemnym w całym kompleksie parkingowych biurowym

20 Szyperska Office Center Deweloper Wechta Lokalizacja ul. Szyperska 14 Klasa A GLA (m 2 ) Data otwarcia I kwartał 2010 Architekt Liczba kondygnacji 6 Dostępność komunikacyjna Dostępność miejsc parkingowych 8 km do lotniska 3 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2 114 miejsc na parkingu podziemnym miejsc na parkingu naziemnym Poznań Financial Centre Deweloper Lokalizacja Centrum Kongresowe Biurowiec (Von der Heyden Group + Miasto Poznań) pl. Andersa Klasa A GLA (m 2 ) Data otwarcia I kwartał 2001 Architekt Sipińscy Pracownia Projektowa Ewy i Stanisława Sipińskich Liczba kondygnacji 18 Dostępność komunikacyjna Dostępność miejsc parkingowych 8 km do lotniska 3 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2 175 miejsc na parkingu podziemnym 19

21 Skalar Office Center Deweloper Górecka Projekt Lokalizacja ul. Górecka 1 Klasa B+ GLA (m 2 ) Data otwarcia IV kwartał 2010 Architekt Sipińscy Pracownia Projektowa Ewy i Stanisława Sipińskich Liczba kondygnacji 5 Dostępność komunikacyjna Dostępność miejsc parkingowych 8 km do lotniska 5 km do dworca kolejowego 5 km do autostrady 172 miejsca na parkingu podziemnym 37 miejsc na parkingu naziemnym Centrum Biurowe Globis Deweloper Globe Trade Centre Lokalizacja ul. Roosevelta/Słowackiego Klasa A GLA (m 2 ) Data otwarcia II kwartał 2003 Architekt Pentagram Sp. z o.o. Raport biurowy w Poznaniu Liczba kondygnacji 9 5 km do lotniska Dostępność 800 m do dworca kolejowego komunikacyjna 8 km do autostrady A2 Dostępność miejsc 225 miejsc parkingowych na parkingu podziemnym 20

22 Delta Deweloper PPB Ataner Lokalizacja ul. Towarowa 35 Klasa B+ GLA (m 2 ) Data otwarcia IV kwartał 2003 Architekt Sipińscy Pracownia Projektowa Ewy i Stanisława Sipińskich Liczba kondygnacji 10 Dostępność komunikacyjna Dostępność miejsc parkingowych 6 km do lotniska 1 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2 130 miejsc na parkingu podziemnym Andersia Tower Deweloper Von der Heyden Group Lokalizacja pl. Andersa Klasa A GLA (m 2 ) Data otwarcia III kwartał 2007 Architekt Sipińscy Pracownia Projektowa Ewy i Stanisława Sipińskich Liczba kondygnacji 20 Dostępność komunikacyjna Dostępność miejsc parkingowych 8 km do lotniska 3 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2 200 miejsc na parkingu podziemnym 21

23 PGK Centrum II Deweloper PGK Centrum Lokalizacja ul. Marcelińska 90 Klasa A GLA (m 2 ) Data otwarcia II kwartał 2003 Architekt CDF Architekci Liczba kondygnacji 12 Dostępność komunikacyjna Dostępność miejsc parkingowych 3 km do lotniska 4 km do dworca kolejowego 9 km do autostrady A2 Łącznie kompleks (PGK Centrum I i II) oferuje 420 miejsc parkingowych na parkingu podziemnym i naziemnym PGK Centrum I Deweloper PGK Centrum Lokalizacja ul. Marcelińska 90 Klasa B+ GLA (m 2 ) Data otwarcia 1999 Raport biurowy w Poznaniu Architekt CDF Architekci Liczba kondygnacji 13 3 km do lotniska Dostępność 4 km do dworca kolejowego komunikacyjna 9 km do autostrady A2 Łącznie kompleks (PGK Centrum I i II) Dostępność miejsc oferuje 420 miejsc parkingowych na parkingowych parkingu podziemnym i naziemnym 22

24 Okrąglak i Kwadraciak Deweloper Lokalizacja Klasa Immobel S.A. ul. Mielżyńskiego/27 Grudnia A GLA (m 2 ) Data otwarcia III kwartał 2012 Architekt RKW Rhode Kellermann Wawrowsky Liczba kondygnacji 10 Dostępność komunikacyjna Dostępność miejsc parkingowych 6 km do lotniska 2 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2 20 miejsc na parkingu naziemnym Andersia Business Centre Deweloper Lokalizacja Klasa Von der Heyden pl. Andersa A GLA (m 2 ) Data otwarcia IV kwartał 2012 Architekt Sipińscy Pracownia Ewy i Stanisława Sipińskich Liczba kondygnacji 5 Dostępność komunikacyjna Dostępność miejsc parkingowych 8 km do lotniska 3 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2 150 miejsc na parkingu podziemnym 23

25 Projekty w budowie Poniżej przedstawiono krótką charakterystykę największego budynku biurowego, który pod koniec IV kw pozostawał w budowie Malta House Deweloper Skanska Property Poland Lokalizacja ul. abpa Antoniego Baraniaka Klasa A GLA (m 2 ) Data otwarcia III kwartał 2013 Architekt Pentagram Architekci Liczba kondygnacji 5 Dostępność komunikacyjna Dostępność miejsc parkingowych 10 km do lotniska 6 km do dworca kolejowego 9 km do autostrady A2 270 na parkingu podziemnym Raport biurowy w Poznaniu 24

26 Projekty planowane Poniżej przedstawiono projekty, których rozpoczęcie jest planowane w roku 2013 lub później. Wilson Office Park Deweloper Lokalizacja Klasa Globe Trade Centre ul. Śniadeckich/ Głogowska A GLA (m 2 ) Planowana data rozpoczęcia Planowana data otwarcia Architekt Zależna od pozyskania głównego najemcy 2013/2014 APA Kuryłowicz & Associates Liczba kondygnacji 3 6 Dostępność komunikacyjna Dostępność miejsc parkingowych 6 km do lotniska 2 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2 Deweloper nie podaje dokładnej liczby miejsc Business Garden Poznań Deweloper Lokalizacja Klasa SwedeCenter ul. Marcelińska/Bułgarska A GLA (m 2 ) (I etap ok ) Planowana data rozpoczęcia Planowana data otwarcia Architekt I kwartał 2013 IV kwartał 2014 Ahlqvist & Almqvist Arkitekter AB Liczba kondygnacji 6 Dostępność komunikacyjna Dostępność miejsc parkingowych 3 km do lotniska 4 km do dworca kolejowego 7 km do autostrady A2 195 miejsc na parkingu podziemnym 25

27 Notatki

28 Miasto Poznań pl. Kolegiacki 17, Poznań tel.: Wydawca: Wydawnictwo Miejskie Posnania ul. Ratajczaka 44, Poznań Skład komputerowy: Studio Graficzne Wydawnictwa Miejskiego Posnania Poznań 2013