POPYT - RUCH TURYSTYCZNY 2006

Transkrypt

1

2 Kraków, stolica Małopolski jest centrum turystycznym. Trafia tu 90% strumienia krajowego ruchu turystycznego. Wyrazem midzynarodowej popularnoci Krakowa s jego wysokie miejsca w rankingach miast najchtniej odwiedzanych przez turystów w Europie i na wiecie. W rankingu miesicznika Travel&Leisure Kraków jest jednym z 5 najlepiej postrzeganych miast europejskich. Wg przewidywa amerykaskiego internetowego biura podróy w 2007 r. Kraków bdzie najmodniejszym miastem. Czy rozwój bazy noclegowej nada za wzrostem ruchu turystycznego? W ostatnich latach powstaj w Krakowie liczne nowe hotele, hostele, apartamenty. Istniejce obiekty s modernizowane. W cigu kilkunastu ostatnich miesicy pojawiały si transakcje dotyczce nieruchomo- ci hotelowych. POPYT - RUCH TURYSTYCZNY 2006 Kraków w 2006 roku odwiedziło 8 mln osób (w tej liczbie zawiera si 500 tys. osób, które przybyły w zwizku z wizyt papiea). Do miasta przyjechało blisko 13% wicej osób ni w roku Z noclegów w Krakowie skorzystało 4,36 mln odwiedzajcych (tj. około 40% wicej ni w 2005 r.), w tym 2,1 mln przybyłych z zagranicy (68% wicej ni w 2005 r.). Bardzo wyranie wzrosła liczba turystów zagranicznych: z 700 tys. w 2003 r. do tys. w 2005 i 2450 tys. w 2006 r. Przełomowy był rok 2004 w którym: liczba odwiedzajcych turystów zagranicznych wzrosła o 219% w stosunku do roku odwiedzajcy ogółem [tys.] odwiedzajcy krajowi [tys.] odwiedzajcy zagraniczni [tys.] W tym: nocujcy pewni ogółem [tys.] nocujcy pewni krajowi [tys.] nocujcy pewni zagraniczni [tys.]

3 Sezon turystyczny w Krakowie z roku na rok ulega wydłueniu. Sezon trwa z roku na rok coraz dłuej obecnie od kwietnia do padziernika. Najmniej odwiedzajcych przyjeda do Krakowa w lutym, najwicej w miesicach letnich i s to przewanie turyci zagraniczni. Krajowi turyci odwiedzaj Kraków w okresie roku szkolnego, głównie w kwietniu i maju oraz wrzeniu i padzierniku. Przewiduje si wzrost udziału turystów krajowych, co wie si ze wzrostem zamonoci społeczestwa. Wg prowadzonych bada turyci spdzaj w Krakowie rednio 3,6 dnia -s to trzy noclegi w miecie lub jego okolicach. Wród krajowych turystów ponad niewielu wybiera hotele - dla ponad 60% trudno wskaza ich miejsce zakwaterowania (wie si to z istnieniem szarej strefy oferujcej rónego rodzaju czsto nigdzie nie rejestrowanie pokoje do wynajcia) a wielu nocuje poza obszarem miasta. Sporo jest przyjedajcych jednodniowych. Turyci ogółem [tys.] krajowi [tys.] zagraniczni [tys.] Udział turystów zagranicznych 50,4% 51,4% 56,6% 60,3% 59,4%

4 Od 2004 r. turyci coraz liczniej nocuj w Krakowie - dotyczy to zarówno obcokrajowców, jak naszych rodaków. Wród goci hotelowych przewaaj turyci zagraniczni stanowi ponad 50 % nocujcych (w 2005 r. 60,3%, w ,4 %). Poza tym zagraniczni turyci czsto wybieraj apartamenty oraz hostele. Turyci krajowi czciej wybieraj tasze rozwizania, a jeli hotele to o niszych kategoriach. Na wielko ruchu turystycznego miało wpływ szereg czynników. Wejcie Polski do Unii Europejskiej w 2004 r. sprzyja wikszemu ruchowi ludnoci, w tym turystyce. Uspokojenie nastrojów w par lat po ataku terrorystycznym na WTC przyczynia si do korzystania z połcze lotniczych. Popularne stały si tzw. tanie linie. Dlatego tak wany dla Krakowa jest rozwój lotniska w Balicach.

5 Wiksza liczba turystów zagranicznych to głównie wynik rozwoju połcze lotniczych z Balicami, zwłaszcza pojawienie si tanich linii. W 2006 r. do Krakowa dotarło samolotem tys. osób. W biecym roku prognozuje si, e liczba odprawionych podrónych osignie 3 mln. Wikszo z tych osób stanowi turyci. W 2006 do Krakowa przybyło samolotem 38% turystów ( 21% r. turystów, 16% w 2004 r., 10% w 2003 r.). Zauway mona wyran tendencj wzrostow wykorzystania połcze lotniczych przez turystów zagranicznych: 19% w 2003 r., 30% w 2004 r., 48% w 2005 r. i 56% w 2006 r. Oprócz rozbudowy lotniska w Balicach konieczna jest budowa nowego dojazdu do lotniska (Trasa Balicka) oraz modernizacja połczenia kolejowego (szynobus). W 2006 r. najchtniej Kraków odwiedzali Brytyjczycy (około 16,60 % turystów spoza Polski). Na dalszych miejscach znajduj si Niemcy (15,90%), Amerykanie (9,27%) oraz Francuzi, Włosi i Irlandczycy. Wród Polaków najwicej przyjedajcych do Krakowa pochodzi z Małopolski, sporo jest te goci z Warszawy oraz z Górnego i Dolnego lska. Głównymi celami przyjazdów turystów do Krakowa w 2005 r. było zwiedzanie zabytków (35% turystów), wypoczynek (16%) oraz pielgrzymki (najczciej pielgrzymka do Sanktuarium Boego Miłosierdzia w Łagiewnikach na terenie Krakowa). Najatrakcyjniejsze miejsca wskazane przez turystów to: Rynek Główny (wraz ze Starym Miastem i Drog Królewsk) oraz Wawel. Na dalszych miejscach znajduj si: Sukiennice, Bazylika Mariacka a take Kazimierz. Czsto wymieniane jest Sanktuarium Boego Miłosierdzia w Łagiewnikach. Najwiksze atrakcje miasta to krakowska gastronomia, kultura i rozrywka. Ponadto turyci nocujcy w Krakowie jako kierunki ewentualnych wycieczek wskazuj Wieliczk (kopalnia soli), Owicim (Muzeum Auschwitz-Birkenau) i Zakopane (Tatry). W 2006 roku turyci wydali w miecie 3 mld 500 mln zł o 45% wicej ni rok wczeniej. Wielu turystów skłonnych byłoby wyda jeszcze wicej pienidzy; w analizach przeprowadzanych dla Małopolskiej Organizacji Turystycznej oszacowano, e mogłoby to by blisko 190 mln zł. (Analizy te nie dotycz wydatków zwizanych z przyjazdem oraz opłaconymi wczeniej noclegami). Baza noclegowa ma tu podstawowe znaczenie: turysta nocujcy w Krakowie pienidze wydaje głównie w Krakowie. PODA - BAZA NOCLEGOWA Oferta zawiera ponad miejsc noclegowych. Wikszo z nich 15,4 tys. znajduje si w rónego rodzaju obiektach nie podlegajcych kategoryzacji: apartamentach, hostelach, pokojach gocinnych; nieskategoryzowane obiekty sezonowe (np. domy studenckie) dysponuj 6,5 tysicami miejsc. W obiektach skategoryzowanych (hotele, motele, pensjonaty, domy wycieczkowe, kempingi, schroniska młodzieowe) znajduje si 10,6 tys. miejsc.

6 Stan kat. hotelu ŁÓKA POKOJE ***** **** *** ** * razem * i 5* % obiektów skategoryzowanych w Krakowie stanowi hotele. Obecnie (maj 2007 r.) w Krakowie działa 107 hoteli (kilka kolejnych jest w trakcie kategoryzacji), które łcznie oferuj łóek. Najwikszy udział w rynku maj hotele 3*, które biorc pod uwag liczb miejsc noclegowych, reprezentuj około 50% rynku w blisko 60% obiektów. W ostatnich latach bardzo dynamicznie zaczł rozwija si sektor adresowany do klientów biznesowych oraz bogatych turystów (obiekty 5* i 4*); co znalazło swoje odzwierciedlenie w budowie nowych obiektów o wysokiej kategorii lub modernizowaniu istniejcych, w celu podniesienia standardu. W cigu ostatnich 3 lat w Krakowie uruchomiło działalno 6 hoteli 5* ( hotele, hotele, hoteli) były to obiekty nowe oraz zmodernizowane. Jeszcze szybciej wzrasta liczba hoteli 4* - jest ich obecnie 10.

7 W sumie hotele 5* i 4* dysponuj ponad 24% łóek i 27% pokoi i stanowi około 25% rynku. Łóka w hotelach 2* stanowi około 20% ogólnej liczby łóek hotelowych a pokoje - 18%; obiekty 2* s bardzo zrónicowane pod wzgldem standardu. Kraków jest w Polsce liderem iloci obiektów hotelowych. Hotele skoncentrowane s na obszarze zabytkowego centrum miasta, zwłaszcza w ssiedztwie Plant i na Kazimierzu. Tutaj włanie działa wikszo hoteli w zabytkowych, zmodernizowanych i zaadaptowanych dawnych kamienicach czynszowych. Według danych MOT oferta hotelowa Krakowa jest bogata i rónorodna: w 83% obiektów znajduje si restauracja, 82% obiektów wyposaona jest w sal konferencyjn, 73% posiada obiekty rekreacyjne, 89% dysponuje parkingami, w tym 48 obiektów posiada parking dla autokarów. Saun oferuje 26 hoteli, fitness 12, basen 11, siłowni 9, solarium 7, jacuzzi 5. Jednak odnoszc te dane do ogólnej liczby hoteli oferta ta wydaje si niewystarczajca. W zdecydowanej wikszoci obiektów akceptowane s karty płatnicze 93% oraz zwierzta domowe 84%. Ponad 67% bazy hotelowej przystosowana jest do potrzeb osób niepełnosprawnych. Ceny usług hotelowych w Krakowie od 3 lat maj wyrana tendencje wzrostow. Równoczenie oferta jest bardzo zrónicowana. rednie ceny w na stronie internetowej oferujcej noclegi w Krakowie w maju 2007: Kategoria hotelu 5* 4* 3* 2* Ceny oferowane w Internecie Hotel Sympozjum 343 zł Hotel Sheraton 692 zł Hotel Orient 275 zł Hotel Copernicus 750 zł Hotel City SM 171 zł Hotel Wentzl 584 zł Hotel Krakus 112 zł Hotel Campanile 355 zł O cenie hotelu nie decyduje wyłcznie jego kategoria. Bardzo wana jest lokalizacja. Obiekty połoone w centrum miasta, mimo ogranicze ruchu w obrbie Plant oraz zatłoczonych ulic ródmiecia, s drosze od równie dobrze wyposaonych i wysoko skategoryzowanych, połoonych peryferyjnie. Ceny w obiektach nie skategoryzowanych s jeszcze bardziej zrónicowane i mieszcz si w przedziale od 40 zł (hotel studencki w AGH) do 546 zł (Apartamenty Sekret Kazimierza apartament Niemiecki).

8 RYNEK INWESTYCYJNY Budowanie hotelu w Krakowie jest trudnym zadaniem. Wynika to z koniecznoci uwzgldnienia historycznego kontekstu realizowanych nowych obiektów i skomplikowanych problemów technicznych i konserwatorskich w obiektach historycznych adaptowanych. Historyczne kamienice w obrbie Starego Miasta przebudowuje si na hotele butiki, z pietyzmem wykorzystujce do uzyskania niepowtarzalnej atmosfery historyczne elementy budynków, z nietypowym wyposaeniem wntrz i wszelkimi urzdzeniami wymaganymi przy nadaniu wysokiej kategorii. Do miasta cigaj potentaci brany hotelowej poszukujcy terenów blisko centrum (np Hilton). Domy studenckie zamieniane s na hotele (kategori 2* posiadaj Piast i aczek). Podobnie na peryferiach dawne hotele pracownicze adaptuje si do potrzeb hoteli 1*- 2*. Alternatyw dla budowy nowego hotelu jest obrót istniejcym oraz rozbudowa i modernizacja do wyszych kategorii. Ceny nieruchomoci hotelowych zbliaj si do poziomu cen w UE. Równolegle z budow hoteli przeprowadzane s adaptacje mieszka na hostele Standard tych obiektów jest zrónicowany, ale na ogół wysoki. i apartamenty. Inwestycja hotelowa to duy wydatek: dla 1* od zł/pokój, a dla 5* od zł/pokój (mieci si tej kwocie zakup gruntu, budowa i wyposaenie). Z analiz wynika, e zwrot kapitału w inwestycje hotelow w Krakowie nastpuje po ok. 6 latach. Rentowno netto dla Krakowa wynosi około 10 12% (podczas gdy w kraju 8 do 9%). Prognozuje si, e stopa zwrotu bdzie w najbliszych latach nadal rosnc. Na takie spojrzenie pozwala rosncy popyt na usługi hotelarskie oraz due obłonie. W okresie 15 miesicy (rok 2006 i I kwartał 2007) wydano 25 pozwole na budow dla obiektów hotelarskich. W tym samym okresie inwestorzy wystpili do UMK o 34 decyzje wz, a urzd wydał 19 takich decyzji. Statystyka ta nie wyczerpuje problemu, bo wymyka si z niej wiele adaptacji mieszka na apartamenty (nie wymaga si tu decyzji; inwestor zgłasza remont; powinien te przed otwarciem zgłosi obiekt do rejestru w UMK). PRZYKŁADY INWESTYCJI Z OSTANICH LAT Koszt budowy 196-pokojowego, 4* hotelu w Krakowie wyniósł 38 mln Euro, tj 750 tys zł/pokój. Adaptacja zabytkowej XVII-wiecznej kamienicy w centrum Krakowa na 53-pokojowy 5* hotel 1 mln zł/pokój Koszt budowy 159-pokojowego, 4* hotelu przy ul Pawiej w Krakowie 25 mln Euro, tj 600 tys. zł/pokój.

9 Dla porównania kilka inwestycji krajowych: Rekordowa inwestycja: 300-pokojowy, 5*hotel w Warszawie 100 mln euro, tj 1,3 mln zł/pokój. Koszt budowy 314-pokojowego 5* hotelu w najwikszym centrum konferencyjnym w kraju na ponad 1850 miejsc w centrum Warszawy - 53 mln euro, tj. 660 tys. zł/ pokój. Koszt budowy 97-pokojowego typu SPA na Mazurach 50 mln zł, tj. 510 zł/pokój. Sie Holiday Inn w Polsce szacuje koszt wybudowania 1 pokoju na zł. Hilton w Łodzi: cena 55 arowej działki 18,15 mln zł, szacowany koszt inwestycji 220 mln zł Czciowa odbudowa XIV wiecznego zamku na Mazurach i jego adaptacja na 134 pokoi - 4* hotel z centrum konferencyjnym na 700 miejsc 30mln zł, tj. 210 tys./ pokój ZAREJESTROWANE W OSTATNICH 5 LATACH CENY TRANSAKCYJNE SPRZEDAY NIERUCHOMOCI HOTELOWYCH W KRAKOWIE.

10 WNIOSKI I TENDENCJE RYNKU NIERUCHOMOCI TURYSTYCZNYCH W KRAKOWIE W latach 2007 i 2008 przewiduje si utrzymanie wysokiego poziomu wykorzystania miejsc noclegowych i pokoi hotelowych w Krakowie. Po silnym 3-letnim wzrocie cen usług hotelowych przewiduje si w latach nastpnych stabilizacj cen. Dalszy przewidywany wzrost liczby turystów zagranicznych w nastpnych latach bdzie uzaleniony od przepustowoci lotniska w Balicach i jego dostpnoci komunikacyjnej (szynobus, Trasa Balicka) oraz wprowadzenia dodatkowych atrakcji turystycznych. Ceny transakcyjne nieruchomoci hotelowych zblione s ju do cen osiganych w zachodnioeuropejskich centrach turystycznych. W najbliszych 4 5 latach znacznie wzronie ruch inwestycyjny, zwłaszcza w sektorze hoteli 4* i 5*, ale take 3*, co wynika z duej zyskownoci tej brany, ale te z powodu zbliajcego si EURO Kraków, 31 maj 2007 r.