WYCENA NIERUCHOMOŚCI NA ŚWIECIE. prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

Transkrypt

1 WYCENA NIERUCHOMOŚCI NA ŚWIECIE prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

2 2 RODZAJE WARTOŚCI - PODSTAWY SZACOWANIA WEDŁUG REGUŁ RICS Czerwona księga (The RICS Appraisal and Valuation Manual) wyróŝnia następujące rodzaje wartości traktowane ( definiowane) jako podstawy szacowania nieruchomości: 1. Wartość rynkowa(market value MV) 2. Wartość wolnorynkowa (open market value OMV) 3. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŝytkowania ( Existing Use Value) 4. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu uŝytkowania dla zarejestrowanych stowarzyszeń budownictwa mieszkaniowego (Existing Use Value for Registered Housing Associations EUV-RHA) 5. Spodziewana cena przyszłej sprzedaŝy (Estimated Realisation Price ERP) 6. Spodziewana cena przy wymuszonej sprzedaŝy (Estimated Restricted Realisation Price ERRP) 7. Pomniejszony koszt zastąpienia ( Depreciated replacement Cost DRC) 8. Wolnorynkowa wartość czynszowa ( Open Market Rental Value OMRV) 9. Spodziewana przyszła wartość czynszowa (Estimated Future Rental Value-EFRV) Wprowadzono tam takŝe cztery rodzaje wartości maszyn i urządzeń: 1. Wartość wolnorynkowa maszyn i urządzeń ( Open Market Value Plant and Machinery OMV-P&M) 2. Wartość maszyn i urządzeń dla prowadzonej działalności ( Value Plant and Machinery to the Bussiness VPMB) 3. Spodziewana cena przyszłej sprzedazy (Estimated Realisation Price Plant and Machinery ERP-P&M) 4. Spodziewana cena przy wymuszonej sprzedaŝy ( Estimated Restricted realisation Price- Plant and Machinery ERRP P&M) Wartość rynkowa (MV) przybliŝona kwota, za którą moŝna sprzedać nieruchomość w momencie szacowania przy załoŝeniu, Ŝe istnieje chętny nabywca i chętny sprzedający i Ŝe uzyskana zostanie w normalnej transakcji poprzedzonej właściwym marketingiem w którym kaŝda ze stron będzie postępowała świadomie, rozsądnie i bez przymusu. W szacowaniu wartości rynkowej nie uwzględnia się moŝliwości zmian czynników wpływających na zachowanie rynku. Wartość ta nie zawiera w sobie kosztów związanych ze sprzedaŝą lub kupnem nieruchomości w tym takŝe podatków i opłat naliczonych z tego tytułu. Wartość wolnorynkowa (OMV) przewidywana najwyŝsza cena jaką moŝna uzyskać za nieruchomość w transakcji rynkowej dokonanej w dacie szacowania przy następujących załoŝeniach: a) sprzedający nie działa pod przymusem, b) istnieje wystarczający okres czasu na wynegocjowanie warunków transakcji, c) stan rynku i warunki kształtowania się cen są takie same jak w momencie szacowania, d) nie rozwaŝa się ofert nietypowych nabywców, e) strony transakcji działają samodzielnie i rozwaŝnie. Wartość ta szacowana jest dla nieruchomości traktowanych jako inwestycja i moŝe uwzględniać zmianę uŝytkowania i rozwaŝania przewidywanego wzrostu wartości

3 3 (hope value). W praktyce róŝnice między wartością rynkową a wartością wolnorynkową zacierają się i są utoŝsamiane. Wartość dla aktualnego sposobu uŝytkowania (EUV) jest opinią o najwyŝszej cenie moŝliwej do uzyskania za nieruchomości w momencie szacowania. ZałoŜenia, przy których spodziewane jest osiągnięcie ceny są takie same jak w definicji wartości wolnorynkowej lecz dodatkowo zakłada się, Ŝe: a) nieruchomość moŝe być uŝytkowana w dającej się przewidzieć przyszłości tylko w takiej funkcji, w jakiej znajduje się w momencie szacowania, b) cała nieruchomość jest wolna (dyspozycyjna) i do objęcia w momencie sprzedaŝy i wszystkie części nieruchomości są zajmowane do prowadzenia działalności Ten rodzaj wartości szacowany jest dla celów księgowych (sprawozdań finansowych), jeśli na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza. Koncepcja wartości nieruchomości w tym przypadku jest zbieŝna z definicją wartości majątku trwałego i oznacza obecny koszt zastąpienia netto (net current replacement cost) Pojęcie wartości dla aktualnego sposobu uŝytkowania nie jest toŝsame z pojęciem pomniejszonego kosztu zastąpienia (DRC), gdyŝ odzwierciedla koszt nabycia, a nie koszt wybudowania obiektu. Wartość dla aktualnego sposobu uŝytkowania dla zarejestrowanych stowarzyszeń budownictwa mieszkaniowego ( EUV-RHA) - przewidywana najwyŝsza cena sprzedaŝy w dacie szacowania (jak OMV) zakładająca ponadto, Ŝe kontynuowany będzie wynajem nieruchomości zgodnie z obecnym przeznaczeniem i na obecnych warunkach przez organizacje do tego upowaŝnione. Spodziewana cena sprzedaŝy (ERP) - jest opinią o spodziewanej cenie sprzedaŝy nieruchomości w normalnej transakcji wolnorynkowej, która będzie miała miejsce w przyszłości przy dodatkowym załoŝeniu, Ŝe: a) istnieje chętny sprzedawca, b) nie brano pod uwagę szczególnych ofert zainteresowań potencjalnych nabywców, c) obie strony transakcji będą dysponować jednakowymi informacjami i działać rozwaŝnie i bez przymusu. Przy określeniu tej wartości rzeczoznawca musi uwzględnić w procedurze szacowania zachowanie się rynku w ujęciu dynamicznym. W rezultacie więc będzie to prognoza otrzymana jako efekt symulacji rynku nieruchomości na koniec przyjętego okresu, gdyŝ okres ekspozycji rynkowej jest szacowany przez rzeczoznawcę i rozpoczyna się po dniu sporządzenia wyceny. Spodziewana cena przyszłej sprzedaŝy została wprowadzona jako podstawa szacowania pod wpływem Zrzeszenia Brytyjskich Banków dla potrzeb zabezpieczenia kredytów hipotecznych na nieruchomościach komercyjnych. Spodziewana cena przy wymuszonej sprzedaŝy (ERRP) oznacza takŝe spodziewaną cenę moŝliwą do uzyskania w przyszłości w terminie określonym przez klienta i uwzględnionym przez rzeczoznawcę w obliczeniach ( tak jak w przypadku ERP) z tą jednak róŝnicą, iŝ wymuszona sprzedaŝ powoduje wystąpienie ograniczeń okresu czasu traktowanego jako rozsądny okres marketingu i negocjowania warunków transakcji.

4 4 Pomniejszony koszt zastąpienia (DRC) - stanowi sumę wartości działki gruntowej oszacowanej dla aktualnego sposobu uŝytkowania i kosztów odtworzenia zabudowy stojącej na gruncie pomniejszonych o wartość zuŝycia spowodowanego wiekiem obiektów, przestarzałymi rozwiązaniami funkcjonalnymi i wpływem czynników środowiskowych. Wśród rzeczoznawców brytyjskich brak jednoznacznego rozróŝnienia, czy pomniejszony (zdeprecjonowany) koszt zastąpienia jest rodzajem wartości (podstawą szacowania) czy teŝ metodą szacowania. W czerwonej księdze jest on zdefiniowany jako jeden z rodzajów wartości. Wolnorynkowa wartość czynszowa (OMRV) - stanowi opinię najwyŝszej stawce czynszu moŝliwej do otrzymania z tytułu wynajęcia nieruchomości w terminie szacowania przy załoŝeniu, Ŝe: - istnieje chętny wynajmujący, - rozsądny okres na wynegocjowania umowy najmu, - stan rynku, poziom czynszów, poziom wydatków i inne okoliczności przyjmowane jako dane wyjściowe wyjściowe przy zawieraniu umów są takie same jak w dacie szacowania i odzwierciedlają wielkości rynkowe dla danego typu i klasy nieruchomości., - nie bierze się pod uwagę nietypowych zachowań najemców, - strony transakcji działają świadomie i rozsądnie. Wartość czynszowa dla przyszłej sprzedaŝy (EFRV) oznacza najwyŝszą stawkę czynszu moŝliwa do uzyskania w wyniku wynajęcia nieruchomości, lecz w określonym terminie w przyszłości. Wielkość tę przewiduje rzeczoznawca biorąc pod uwagę załoŝenia wymienione w definicji wartości czynszowej. Wartość wolnorynkowa maszyn i urządzeń (OMV P&M) jest opinią o najwyŝszej cenie moŝliwej do uzyskania w normalnej transakcji rynkowej zawartej w momencie szacowania. W definicji tej przyjmowane są takie same załoŝenia jak w przypadku szacowania wartości wolnorynkowej nieruchomości i dodatkowo rozwaŝa się jednak dalsze warunki wynikające ze specyfiki przedmiotu szacowania, a mianowicie, Ŝe maszyny i urządzenia będą sprzedawane: - jako całość do wykorzystania w ich miejscu dotychczasowego, - jako całość w celu ich przeniesienia w inne miejsce przy uwzględnieniu kosztów jakie dodatkowo poniesie nabywca lub - jako poszczególne części w celu przeniesienia w inne miejsce na koszt nabywcy. W szacowaniu wartości wolnorynkowej nie uwzględnia się kosztów sprzedaŝy. Wartość maszyn i urządzeń dla prowadzonej działalności (VPMB) odpowiada definicji wartości nieruchomości (gruntów i budynków) dla aktualnego sposobu uŝytkowania (EUV) tyle, Ŝe w odniesieniu wykorzystywania ich do aktualnie prowadzonej działalności w przedsiębiorstwie. W większości przypadków wartość ta jest szacowana jako wartość kosztów zastąpienia netto (Net Current Replacement Cost). Nazwy dwóch pozostałych wartości maszyn i urządzeń a mianowicie wartość rynkowa przyszłej sprzedaŝy (ERP-P&M) i wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaŝy (ERRP-P&M) w generalnym ujęciu odpowiadają odpowiednim rodzajom wartości przewidzianym w odniesieniu do gruntów i budynków.

5 5 CELE SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI Cel, dla realizacji którego wykorzystywana będzie wartość nieruchomości w decydujący sposób wpływa na wybór podstawy szacowania. Wszelkie wyjaśnienia i uzgodnienia warunków umowy pomiędzy rzeczoznawców a jego klientem powinno się odbyć przed dokonaniem wyceny. Dotyczą one w szczególności następujących danych: - jednoznacznego zidentyfikowania przedmiotu wyceny ( grunt, zabudowa, maszyny i urządzenia, wyposaŝenie), - warunków i ograniczeń, które mogą mieć wpływ na uŝytkowanie nieruchomości i wynik szacowania, - daty na którą ma być szacowana wartość i data wykonania zlecenia, - rodzaj waluty, w której będzie wyraŝony wynik wyceny, - zgody na udostępnienie raportu publikacji danych, - zakreślenie granic odpowiedzialności, - rodzaju i zakresu informacji dostarczonych przez zleceniodawcę, - rodzaju informacji potrzebnych do zgromadzenia z zewnątrz, - wysokości wynagrodzenia za wycenę. Podstawa wyceny powinna być wybrana przez rzeczoznawcę i uzgodniona z jego klientem w momencie zawarcia umowy, o ile nie wynika ona wprost z przepisów prawa lub innych szczególnych uzgodnień i przepisów. Jeśli za podstawę szacowania wybrana została spodziewana cena przyszłej sprzedaŝy (ERP) lub spodziewana cena wymuszonej sprzedaŝy (ERRP) to rzeczoznawca powinien dodatkowo określić wartość rynkową (MV) lub wartość wolnorynkową (OMV). Wartość rynkowa (wolnorynkowa) powinna być takŝe oszacowana, gdy określono wartość inwestycyjną (indywidualną worth), aby pokazać róŝnicę między tymi wielkościami. Jeśli wynik szacowania słuŝyć ma np. jednemu z celów przedstawionych w kolumnie 2 poniŝszej tabeli, to jako podstawę szacowania przyjmuje się rodzaje wartości zapisane w kolumnie 4 tej tabeli. Lp Cel szacowania. 1. Kupno-sprzedaŜ ( z wyjątkiem przypadku opisanego w pkt 2 Rodzaj nieruchomości Wszystkie Rodzaj wartości Wartość rynkowa Wartość wolnorynkowa Spodziewana cena sprzedaŝy Wartość wolnorynkowa maszyn i urządzeń Spodziewana cena sprzedaŝy maszyn i urządzeń 2 SprzedaŜ wymuszona Wszystkie Spodziewana cena dla wymuszonej sprzedaŝy Spodziewana cena dla wymuszonej sprzedaŝy maszyn i urządzeń 3 a) nieruchomości komercyjne jako zabezpieczenia kredytu b) aktywa przedsiębiorstw jako zabezpieczenia hipoteczne Wszystkie Wartość rynkowa Wartość wolnorynkowa Spodziewana cena sprzedaŝy Spodziewana cena dla

6 6 obligacji 4 Maszyny i urządzenia jako zabezpieczenie kredytu 5 Zabezpieczenie hipoteczne kredytów mieszkaniowych nieruchomości mieszkalne Wszystkie wymuszonej sprzedaŝy Wartość wolnorynkowa Spodziewana cena dla przyszłej sprzedaŝy Spodziewana cena dla wymuszonej sprzedaŝy Wartość wolnorynkowa Nieruchomości lub ich części składowe mogą być szacowane takŝe np. dla celów ubezpieczeniowych, zamiany lub scalenia, amortyzacji, podejmowania decyzji inwestycyjnych. Dla większości wymienionych celów najczęściej szacowany jest jeden z rodzajów wartości rynkowej. Wartość odtworzeniowa (koszt zastąpienia) określa się głównie dla nieruchomości zniszczonych lub o specjalnym przeznaczeniu, które w ogóle bardzo rzadko trafiają na rynek. METODY SZACOWANIA WARTOŚCI W Wielkiej Brytanii w szacowaniu nieruchomości znajduje zastosowanie pięć podstawowych metod (sposobów): 1. porównawcza (comparison), 2. inwestycyjna (investment), 3. zysków (profits), 4. kosztowa (cost based), 5. pozostałościowa (residual). Metoda porównawcza znajduje zastosowanie do szacowania wartości rynkowej nieruchomości i w ogólnym znaczeniu procedura jej uŝycia polega na analizie dokonanych transakcji rynkowych kupna-sprzedaŝy. Przeprowadzenie wyceny przy jej wykorzystaniu podzielić moŝna na zasadnicze trzy etapy: 1. Analiza zawartych transakcji i wybór nieruchomości podobnych do obiektu szacowanego, 2. Określenie róŝnic w wartościach czynników wpływających na wartość nieruchomości oraz wielkości ich wpływu na ceny transakcyjne (np. połoŝenie, stan techniczny, data transakcji). 3. Ustalenie wartości końcowej szacowanej nieruchomości. Im bardziej złoŝona jest nieruchomość, tym trudniej jest w obliczeniach uwzględnić róŝnice jakie występują między nieruchomością szacowaną a poszczególnymi nieruchomościami sprzedanymi, a co za tym idzie, zmniejsza się moŝliwość zastosowania tej metody i obniŝa się zaufanie do otrzymanego wyniku. W większości przypadków ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości przyjęte do analizy sprowadza się do cen odniesionych do jednostki porównawczej. W stosunku do gruntów, gdzie ceny dotyczą powierzchni działki za jednostkę rynkową przyjmuje się m 2, yd 2, ft 2, ha lub ar. Natomiast dla zabudowy, w zaleŝności od przeznaczenia jednostkę porównawczą stanowi najczęściej m 2 lub ft 2 powierzchni wewnętrznej brutto (gross internal

7 7 area) dla domów towarowych, supersamów spoŝywczych m 2 lub ft 2 powierzchni wewnętrznej netto ( net internal area) np. dla biur. Szczególną jednostką porównawczą wykorzystywaną przy metodzie jest stosowanie tzw. strefowania (zoning) w przypadku szacowania nieruchomości połoŝonych przy głównych ulicach i zabudowanych sklepami. Strefowanie wywodzi się z załoŝenia, Ŝe jednostka powierzchni sklepowej na parterze budynku jest tym bardziej wartościowa im jest zlokalizowana bliŝej frontu działki, na której stoi budynek. RóŜnica ta wynika z faktu, Ŝe klienci najczęściej robią zakupy w sklepach połoŝonych najbliŝej i rzadziej docierają do sklepów zlokalizowanych głębiej budynku. Strefowania nie stosuje się do szacowania sklepów połoŝonych na wyŝszych kondygnacjach i z dala od głównych ulic. Jeśli dostępna jest duŝa liczba wiarygodnych danych moŝna zastosować metody analizy statystycznej takie jak np. analiza regresji w celu określenia rodzaju wartości cech, które zasadniczo wpływają na wysokość cen płaconych przez nabywców. JednakŜe w Wielkiej Brytanii, gdzie od pewnego czasu stosuje się metody statystyczne, podchodzi się ostroŝnie do ich przydatności w wycenie, podkreślając, Ŝe otrzymane równania rzadko objaśniają więcej niŝ 75% ceny nieruchomości. Pozostałe 25% to czynniki subiektywne kupującego. Metoda inwestycyjna znajduje zastosowanie do określenia wartości rynkowej lub wartości inwestycyjnej. W Wielkiej Brytanii wartość inwestycyjna określana jest cenność (worth) w odróŝnieniu od pojęcia wartość rynkowa.(market value lub value). W celu zastosowania metody inwestycyjnej w wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy musi zgromadzić dane dotyczące przewidywanego dochodu z nieruchomości, wydatków związanych z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości, długości okresu czasu spodziewanych dochodów, terminów zmian umów, wysokości stopy dyskontowej lub oczekiwanej stopy zwrotu. Metoda inwestycyjna bywa określana jako metoda pośrednia porównywania kapitału, poniewaŝ opiera się takŝe na danych dotyczących sprzedaŝy, a więc pochodzących z rynku. Zgodnie z tym rozumowaniem zakupiona nieruchomość moŝe słuŝyć zaspokojeniu potrzeb własnych nabywcy lub być przedmiotem wynajmu i moŝna ją porównać do innych form inwestycji, gdzie występuje wymiana kapitału na dochód lub odsetki. Proces wyceny metodą inwestycyjną nazwany jest takŝe kapitalizacja dochodów. W metodzie inwestycyjnej wyróŝnia się metodę kapitalizacji dochodu i analizy zdyskontowanych przepływów gotówki (Discounted Cash Flow - DCF). Najprostszą formułą kapitalizacji dochodu jest kapitalizacja dochodu netto, w której roczna wysokość dochodu dzieli się przez ogólną stopę zysku uwzględniającą wszystkie rodzaje ryzyka (all-risks yield). Jeśli szacowana nieruchomość jest w momencie wyceny wynajmowana za czynsz niŝszy lub wyŝszy niŝ aktualny czynsz rynkowy wartość skapitalizowanych dochodów oblicza się przy uŝyciu jednej z trzech technik: 1. Aktualnych i zmienionych czynszów term and reversion technique, 2. nakładek layer/hardcore technique 3. ekwiwalentnej stopy zysku equivalent yield. W dwu pierwszych technikach przyjmuje się do obliczeń róŝne wysokości dochodów, które nalicza się w określonych przedziałach czasu wynikających z terminów zmian umów najmu i kapitalizuje przy uŝyciu róŝnych stóp procentowych w zaleŝności od szacowanego ryzyka otrzymania przyszłych dochodów.

8 8 W technice pierwszej strumień dochodów jest rozdzielony pionowo rys. poniŝej: Czynsz obecny (term) po zmianie (reversion) Czas Wysokość obecnego czynszu podlega na kapitalizacji do momentu zmiany warunków umowy, od kiedy to przyjmuje się czynsz rynkowy i poddaje kapitalizacji wieczystej. Technika druga bazuje na załoŝeniu zgodnie z którym spodziewane strumienie dochodu rozdziela się poziomo- rys. poniŝej: Czynsz Część górna / spodziewany przyrost dochodu Top slice / Incremental rent część dolna/ czynsz pewny Bootom slice/ hardcore rent W tej technice wysokość obecnego dochodu (część dolna) poddawana jest kapitalizacji wieczystej, a spodziewany przyrost dochodu kapitalizowany jest współczynnikiem dyskontującym dochodów na datę zmiany umowy (odroczonym w czasie). W technice trzeciej przyjmuje się określone wysokości dochodów przed zmiana i po zmianie umowy najmu, lecz kapitalizuje się je stosując stopę procentową będącą pochodną stopy początkowej i stopy przyjmowanej po okresie prognozy. ( po zmianie czas

9 9 warunków umowy).ten model moŝe być zastosowany zarówno przy pionowym lub poziomym podziale strumieni dochodów. Analiza DCF wykorzystywana jest szczególnie do oceny rentowności inwestycji. Dzieje się to poprzez porównanie kosztów zakupu nieruchomości z przyszłymi korzyściami z inwestycji lub obliczenie stosunku przyszłych dochodów do poniesionych kosztów. Jest to moŝliwe dzięki stosowaniu formuł obliczenia wartości pieniądza w czasie. Technika zdyskontowanych strumieni gotówki stosowana jest najczęściej do określania wartości inwestycyjnej (indywidualnej worth). W procedurze jej obliczania podstawowe dane liczbowe odzwierciedlają oczekiwania i kalkulacje konkretnego klienta. Określenie wartości inwestycyjnej ( investment worth) Wprowadzenie moŝliwości stosowania technik DCF w szacowaniu nieruchomości zostało zasugerowane w raporcie Mallinsona ( the Mallinson Report RICS 1994). UŜycie tych technik moŝe być bowiem pomocne w warunkach braku danych do ustalenia ogólnej stopy kapitalizacji (all-risks yield). Z technik zdyskontowanych strumieni pienięŝnych korzystają najczęściej w swoich ekonomicznych kalkulacjach powaŝni inwestorzy, konsultanci i doradcy w dziedzinie inwestowania w nieruchomości. Wyłoniły się dwa róŝne podejścia do określenia stopy zwrotu. Pierwsze podejście wychodzi z indeksowanej stopy zysku z obligacji uwzględniając następnie przewidywany wskaźnik inflacji, postarzenie się nieruchomości, spodziewany realny wzrost lub spadek dochodu oraz ryzyko inwestowania. W drugim podejściu poziom odniesienia stanowi stała stopa dochodu z obligacji, która korygowana jest o nominalna stopę wzrostu czynszów i inne czynniki wymienione uprzednio. Zbiór informacji potrzebnych do zastosowania techniki DCF jest mieszanką danych rynkowych i załoŝeń narzuconych przez klienta. Do danych pochodzących z rynku zalicza się np. wysokości aktualnie płaconych czynszów, warunki najmu, spodziewane zmiany stawek czynszu, ocena stopnia zuŝycia obiektu, koszty odnowienia zabudowy. Klient przedstawia informacje dotyczące takich czynników jak np. warunki kredytowania, okres uŝytkowania nieruchomości, stopa podatkowa, Ŝądana stopa zwrotu. Niektóre z tych czynników mogą dotyczyć tzw. szarej strefy, gdy np. klient nie chce ujawnić swoich specjalnych planów modernizacji nieruchomości lub gdy koszty utrzymania jego nieruchomości mogą się róŝnić od średniego poziomu przyjętego z analizy rynku. Z tego względu, iŝ w technice zdyskontowanych strumieni pienięŝnych, moŝe być wykorzystywany róŝny zakres danych, nie stwierdzono jednego wykazu takich danych, a poszczególne zespoły opracowują je na własne potrzeby. Zgodnie z definicją zawartą w Czerwonej Księdze określenie wartości inwestycyjnej odbywa się w procesie oceny, a nie wyceny nieruchomości. Metoda zysków znajduje zastosowanie w szacowaniu wartości rynkowej tam, gdzie brak jest porównywalnych transakcji rynkowych tak w odniesieniu do sprzedaŝy jak i wynajmu. Wartości nieruchomości w takiej sytuacji określona jest jako pochodna z zysku z tytułu prowadzonej działalności na tej nieruchomości. ZałoŜenia do metody zysków przewidują konieczność oszacowania zysków brutto uzyskiwanych przez firmę i odjęcia sumy rocznych kosztów związanych z prowadzoną działalnością z wyjątkiem czynszu. Powstała róŝnica przedstawia łączną wysokość udziałów dzierŝawcy i właściciela nieruchomości, a po odliczeniu udziału dzierŝawcy z tytułu jego pracy i

10 10 zaangaŝowania kapitału pozostała kwota wypłacana jest właścicielowi w formie odpowiednika rocznego czynszu dzierŝawnego. Tak obliczona wysokość czynszu (dochodu) z nieruchomości poddaje się kapitalizacji według zasad omówionych w procedurach metody inwestycyjnej. W szacowaniu metodą zysków tkwi pewne niebezpieczeństwo wynikające z faktu, po pierwsze, iŝ rzeczoznawca zazwyczaj otrzymuje do wglądu sprawozdania finansowe z okresów minionych(sprzed 2-3 lat) przed data wyceny i po drugie, oceniana działalność moŝe być prowadzona przez osobę nieudolną czy przeciwnie bardzo przedsiębiorczą i wynik finansowy nie moŝe odzwierciedlać typowej sytuacji rynkowej dla danej branŝy. Celem działań rzeczoznawcy powinno być zatem ustalenie wysokości zysków takich, które moŝe otrzymywać kaŝdy potencjalny dzierŝawca tej nieruchomości posiadający odpowiednie kwalifikacje. Wynika z tego wniosek, Ŝe moŝliwość zastosowania tej metody oraz trafność wyniku uzaleŝnione są od dostępności do ksiąg rachunkowych oraz od posiadanej przez rzeczoznawcę wiedzy z dziedziny finansów i jego umiejętności interpretacji zachowań inwestorów na rynku. Metoda kosztów lub tłumaczona bardziej wprost metoda obniŝonego kosztu zastąpienia ( depreciated replacement cost method DRC) stosowana jest do wyceny specjalistycznych nieruchomości, które nie trafiają do obrotu rynkowego. Dla tego typu nieruchomości wartość kosztowa (odtworzeniowa) często stanowi bazę wyjściową do określenia wartości rynkowej. Wartość nieruchomości zabudowanej stanowi suma wartości działki gruntowej i koszt zastąpienia zabudowy pomniejszony o wartość zuŝycia. Otrzymany rezultat wyceny traktowany jest jako hipotetyczna wartość rynkowa, poniewaŝ w operacie szacunkowym nie znajdują odzwierciedlenia ani aktualne ceny sprzedaŝy ani wynajmu nieruchomości. Jednak w wielu przypadkach szczególnie, gdy przedmiotem wyceny są budynki będące własnością publiczną i nie przynoszące dochodów lub teŝ specjalistyczne budynki prywatne, koszt zastąpienia i wartość rynkowa mają dość ścisłe powiązanie, jak wykazały bowiem analizy, ich wielkości są do siebie zbliŝone. Metoda kosztów znajduje więc dwa róŝne zastosowania: 1. do obliczania kosztów zbudowania obiektu i 2. do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości Ogólną formułę moŝna zatem zapisać następująco: K = koszt zabudowy zuŝycie + wartość działki gruntowej Gdzie K - koszt lub wartość rynkowa nieruchomości Jeśli celem zastosowania tej metody jest określenie kosztów odtworzenia to wycena dotyczy tylko zabudowy. W większości przypadków znajduje ona jednak zastosowanie do określenia wartości rynkowej nieruchomości. PoniewaŜ koszt i wartość rynkowa pozostają w ściślejszej relacji, gdy dotyczą nowych nieruchomości, metoda kosztów jest bardziej uŝyteczna w szacowaniu wartości rynkowej obiektów niedawno zbudowanych. Pomniejszenia (deprecjacji) określonej wartości kosztowej zabudowy dokonuje się z powodu utraty cech nowoczesności obiektu (obsolescence) i / lub zuŝycia technicznego ( deterioration). Na przestarzałość obiektu mogą wpływać jego cechy funkcjonalne (np. niedostateczne wyposaŝenie) lub czynniki zewnętrzne (np. brak popytu). ZuŜycie techniczne budynku ujawnia się poprzez zniszczenia w jego strukturze

11 11 wewnętrznej z powodu jego uŝywania. W polskiej literaturze przedmiotu deprecjacja obiektu nazwana została zuŝyciem łącznym obiektu. Do szacowania wartości działki gruntowej stosuje się jedna z dwu metod porównawcza lub inwestycyjna. W przypadku uŝycia metody porównawczej przyjmuje się załoŝenie, Ŝe szacowany grunt nie jest zabudowany i gromadzi się dane o transakcjach dziełek wolnych. W razie braku odpowiednich nieruchomości porównawczych rzeczoznawca wykorzystuje elementy metody inwestycyjnej oblicza pozostałościową wartość gruntu, kapitalizuje rentę gruntową lub ustala udział wartości gruntu w wartości nieruchomości zabudowanej. Metoda pozostałościowa wykorzystywana jest do szacowania nieruchomości, które posiadają potencjał rozwojowy lub mają podlegać przebudowie, remontom, itp. a brak transakcji podobnych nieruchomości wyklucza zastosowanie metody porównawczej. W najprostszym ujęciu metodę tę stosuje się do wyceny działki gruntowej poprzez odjęcie kosztów jej zabudowy od skapitalizowanych przewidywanych czynszów, które mogą być otrzymane z zakończonej inwestycji. Przedstawione niŝej informacje obejmują zasady wyceny stosowane w wybranych krajach Europy Zachodniej. Takie ujęcie nie ujmuje oczywiście całej róŝnorodności i podobieństw występujących w szacowaniu wartości nieruchomości ani na świecie ani w krajach europejskich, choć głównie im ksiąŝka ta jest poświęcona. Pominięto bowiem obszar Europy centralnej i wschodniej z uwagi na krótki jeszcze okres praktykowania w szacowaniu nieruchomości w warunkach wolnego rynku i ze względu na częste posługiwanie się tam terminologią, pojęciami i metodyką zaczerpniętą z innych krajów europejskich głównie z Wielkiej Brytanii, rzadziej Francji i Niemiec lecz takŝe w USA, w związku z tym jeszcze nie ugruntowanych i często zmienianych nie prezentujących więc nowych, innych i oryginalnych a wartych naśladowania zjawisk. Zwykle rozróŝnia się następujące dwie grupy celów szacowania nieruchomości. Cele powszechne: - sprzedaŝ lub kupno nieruchomości, - zapewnienie kredytu, - cele bilansowe, - rozwój nieruchomości, - ubezpieczenie nieruchomości, oraz tzw. cele formalne (zwane czasem statutowymi): - odszkodowania za wywłaszczenie, - opłaty planistyczne ( w tym takŝe polska opłata adiacencka), - podatek od nieruchomości, - cele wynikające z postępowania sądowego, - w niektórych krajach do ustalenia czynszu dzierŝawnego i kontroli jego wysokości. Niektóre z tych kategorii wymagają tylko niewielkiego wkładu pracy rzeczoznawców, inne wykorzystują w pełni zasady szacowania. Ich stosowanie jest zaleŝne od kraju, niektóre maja istotne znaczenie dla gospodarki, inne stanowią tylko uzupełniający zasób informacji. W Wielkiej Brytanii powodem istnienia silnej i licznej grupy rzeczoznawców majątkowych jest wykorzystywanie wyceny nieruchomości w celach bilansowych, jako podstawy do opodatkowania przyrostu kapitału. W Niemczech natomiast banki są główną

12 12 grupą klientów rzeczoznawców, co skutkuje popularnością stosowania podejścia kosztowego jako przeciwwagi metody inwestycyjnej w podejściu dochodowym, co jest powodowane statutowym obowiązkiem Bundesbanku kontrolowania inflacji. W niektórych krajach dominującą grupą klientów rzeczoznawców majątkowych są inwestorzy, którzy oczekują informacji o wpływie inflacji na oprocentowanie kapitałów i o wzroście wartości nieruchomości jako podstawy do maksymalnego zwrotu nakładów inwestora. Identyfikacja i porównanie ze sobą zasad i pojęć stosowanych w procesie szacowania we wszystkich krajach lub choćby tylko wśród krajów europejskich jest trudna, a czasem niemoŝliwa. Dla przykładu jednak w krajach o największych tradycjach teorii i praktyki szacowania i o ich duŝym aktualnie zakresie, którym takŝe w niniejszym tekście poświęcono najwięcej uwagi tj. w Wielkiej Brytanii i Niemczech, podstawowe wybrane pojęcia opisano niŝej: W Niemczech odpowiednik brytyjskiej wartości rynkowej lub wymiennej określa się jako Verkehrswert i zdefiniowano na str. 192 Baugesetzbuch ( prawa budowlanego) jako cenę, którą w czasie, do którego odnosi się wycena, moŝna by uzyskać w normalnej transakcji zgodnie z czynnikami prawnymi i aktualnymi cechami nieruchomości, a bez brania pod uwagę nadzwyczajnych lub osobistych szczególnych oczekiwań. Inne dające się porównać pojęcia przedstawiono poniŝej: Wielka Brytania Koszt odtworzenia z uwzględnieniem zuŝycia (depreciated replacement cost) Wartość pozostałościowa gruntu (residual value) Wartość wymuszonej sprzedaŝy (forced sale value) Niemcy Sachwert wartość rzeczywista Bodenwert wartość gruntów Beleihungswert ( lending value) wartość pozyskana hipoteczna W Niemczech szacuje się wartość bankowo-hipoteczną, a rzeczoznawca musi uwzględnić regułę, Ŝe kredyt nie moŝe przekroczyć rozmiaru ocenianej wartości rynkowej. Określając tę wartość uwzględnia się tylko trwałą charakterystykę nieruchomości i zysk jaki dzierŝawca moŝe w sposób trwały zapewnić właścicielowi nieruchomości poprzez poprawne zarządzanie. Dość powszechnie w wielu krajach w toku szacowania są metody, które charakteryzują się następującymi zaleŝnościami: Typ modelu Podejście kosztowe Podejście porównawcze Wartość nieruchomości zaleŝy od: Kosztu ziemi, kosztu ulepszeń właściwych dla ustalenia funkcji Cen podobnych nieruchomości, róŝnic między nimi, a nieruchomością wycenianą Metoda inwestycyjna podejście dochodowe Zdyskontowane wartości przyszłych dochodów pochodzących z wydzierŝawienia lub wynajmu Metoda zysku Metoda pozostałościowa Dochód rynkowy w odniesieniu do zysków z działalności, koszty operacyjne i wynagrodzenie osoby zarządzającej dysponującej nieruchomością Wartość inwestycyjna, koszt ulepszenia, zysk developera

13 13 Zapewnienie poprawności posługiwania się dochodem pochodzącym z dzierŝawy musi uwzględniać charakterystyczne w danym kraju cechy dzierŝawy nieruchomości, a zwłaszcza zasady regulowania i kontroli wysokości czynszów. W Wielkiej Brytanii typowym okresem umów jest 5 lat i wtedy czynsz rośnie do poziomu aktualnej wartości rynkowej- lub co najmniej pozostaje na niezmiennej wysokości. Taki system zmiany dochodu z nieruchomości jest utrzymywany w ciągu letniego okresu trwania umowy dzierŝawy. Inne elementy, które wymagają uwzględnienia przy porównywaniu systemów szacowania nieruchomości w róŝnych krajach to źródła informacji o nieruchomości i innych danych niezbędnych do ich szacowania, sposób kształcenia i zakres obowiązków lub uprawnień rzeczoznawców, itd. Porównywanie zasad i metod szacowania między róŝnymi krajami jest jednak potrzebne i poŝądane mimo róŝnego podejścia do gospodarki i rynku nieruchomości, róŝnej kultury gospodarczej, barier językowych itp. bo kaŝdy kraj ma lub moŝe mieć inne własne perspektywy i załoŝenia ale moŝe korzystać z koncepcji i procedur stosowanych w innych krajach. Reasumując, moŝna podkreślić kilka charakterystycznych cech związanych z określeniem wartości nieruchomości. Pierwsze z nich dotyczą koncepcji wartości wymiennej lub ceny odnoszonej do nieruchomości. Są to pojęcia dotyczące nieruchomości stosowane we wszystkich opisanych krajach. Jest ona określana róŝnie: jako wartość rynkowa, wartość otwartego rynku, aktualna wartość rynkowa itp. Biorą się one często z tłumaczenia lub z naśladownictwa określeń anglojęzycznych np. z Czerwonej Księgi RICS-u z 1990r., czyli z odpowiednich Standardów Zawodowych, a niektóre określane są przepisami - jak w Niemczech Wartermittlungsverordnung (BGBL III 1988). We Francji nie ujętej w niniejszym zestawie - jest szczególnie wiele wersji tych definicji przyjmowanych do stosowanych w potocznym języku, w przepisach lub w pracach organizacji związkowych. MoŜna jednak przyjąć, iŝ wszyscy rzeczoznawcy w Europie akceptują pewne wspólne zasady leŝące u podstaw wartości wymiennej, które moŝna przedstawić w następującym porządku: - nieruchomości, których ona dotyczy są oferowane do sprzedaŝy na rynku, - występują: hipoteczny, potencjalny sprzedawca i nabywca, nie zmuszeni do tego, aby nieruchomość zbyć lub nabyć, - nieruchomość jest sprzedawana za największą oczekiwaną cenę lub za cenę średnią, co jest ostatnio przedmiotem dyskusji teoretyków i praktyków, - cena jest płacona w gotówce lub w jej ekwiwalencie, - transakcja jest zawarta w normalnych, biznesowych warunkach rynkowych, - wartość odnosi się do jednej, konkretnej daty, - sprzedający i kupujący są w pełni świadomi prawnych i fizycznych cech nieruchomości, - rynek nieruchomości jest stabilny w okresie prezentacji na nim szacowanej nieruchomości, - nabywca nie jest specjalnie zainteresowany wyłącznie daną nieruchomością.

14 14 Kraj Instytucje / zrzeszenia odpowiedzialne za wycenę nieruchomości Finlandia 1. Fińskie Stowarzyszenie Wyceny nieruchomości 2. Stowarzyszenie Licencjonowania Wyceny Nieruchomości 3. Stowarzyszenie Licencjonowania Rzeczoznawców Francja 1. Sądy (dla przysięgłych sądowych 2. IFEI Francuski Instytut Rzeczoznawców Nieruchomości, 3. Ministerstwo Rolnictwa (dla rzeczoznawców nieruchomości rolnych) Niemcy 1. Niemiecka Rada Akredytacyjna 2. DVCS Niemiecki Związek Dyplomowanych Rzeczoznawców 3. Hyp Zert i inni Szwajcaria 1. SEK Izba Ekspertów Szacowania Nieruchomości 2. Szwajcarskie Zrzeszenie Powierników Nieruchomości Szwecja 1. Krajowy Urząd Pomiarowy 2. Banki ( włączając banki hipoteczne) Główne zawody wykonujące wyceny KaŜdy, licencjonowani rzeczoznawcy Rzeczoznawcy, inŝynierowie, architekci, pośrednicy KaŜdy, przysięgli rzeczoznawcy, posiadający certyfikat, posiadający członkostwa RICS Głównie architekci i geodeci InŜynierowie budownictwa, geodeci Kwalifikacje / wykształcenie wymagane do zdobycia uprawnień Egzamin testowy, staŝ zawodowy (3-10lat) w zakresie wyceny dla ubiegających się o licencję Brak wymagań, zalecane wykształcenie : absolwenci studiów uniwersyteckich, praktyka lub 7 lat praktyki dla osób bez dyplomu Brak wymogów, wymogi uzaleŝniono od kategorii uprawnień Brak systemu kształcenia, samokształcenie Minimum 3 lata studiów uniwersyteckich, 3 letni staŝ (wymagany

15 15 3. Towarzystwa ubezpieczeniowe 4. Instytucje finansowe 5. Krajowa Agencja Leśna Wielka Brytania 1. RICS Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców 2. ISVA Samorządowe Stowarzyszenie Rzeczoznawców i Pośredników 3. IRRV Instytut Dochodów, Podatków i Wyceny Austria Belgia Stowarzyszenie ekspertów przysięgłych (ustanowionych przez sąd) 1. BIL Belgijski Instytut Mierniczych (land surveyors) 2. CIB Belgijskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców 3. RICS Geodeci i inŝynierowie InŜynierowie budownictwa, architekci nieruchomości, rzeczoznawcy budowlani, inŝynierowie, pośrednicy, osoby działające w sektorze nieruchomości, pracownicy banków Geodeci, rzeczoznawcy, Pośrednicy do uzyskania licencji) Większość rzeczoznawców jest członkiem SFF szwedzkiej profesjonalnej organizacji rzeczoznawców wyceny nieruchomości Dyplom szkoły wyŝszej lub egzaminy kierunkowe, potwierdzone doświadczeniem (praktyką) zawodowym przed przyjęciem na członka RICS. Wymagane permanentne doskonalenie zawodowe kontrolowane przez RICS i ISVA. Dyplom uniwersytecki, specjalistyczny kurs, egzamin Praktyka specjalistyczna i doświadczenie zawodowe Zewnętrzne i wewnętrzne szkolenia, doświadczenie zawodowe, wewnętrzne regulaminy Geodezyjne, Dyplomowani rzeczoznawcy, inne

16 16 Hiszpania Minister Gospodarki Architekci, inŝynierowie Włochy 1. Banki 2. Indywidualni zewnętrzni praktycy 3. Sądy Architekci, inŝynierowie, agronomowie, (przynaleŝność do jednej z tych kategorii specjalistów wymagana jest jedynie gdy wycena sporządzana dla celów bankowych), inni Architektura, budownictwo, (wykształcenie inŝynierskie) Absolwenci studiów uniwersyteckich i zawodowych RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWI W EUROPIE Większość krajów europejskich posiada specjalistów (rzeczoznawców) dokonujących wycen nieruchomości. W niektórych krajach nie jest wymagane profesjonalne przygotowanie do sporządzenia operatów wyceny. W praktyce jednak szacowania nieruchomości dokonują członkowie stowarzyszeń róŝnych zawodów, których działalność związana jest z nieruchomościami np. pośrednicy, geodeci, architekci, inŝynierowie budownictwa. W wielu krajach wydano odpowiednie przepisy i normy prawne, które regulują sposób wyceny nieruchomości. W szczególności dotyczy to takich krajów jak: Dania, Hiszpania, Niemcy, Austria i Polska. W innych krajach przeprowadzenie wyceny regulowane jest pośrednio np. poprzez regulaminy i zalecenia banków, aby nieruchomości mające stanowić zabezpieczenia udzielanych kredytów wyceniano z duŝą ostroŝnością. F I N L A N D I A W Finlandii nie ma Ŝadnych ograniczeń stawianych osobom dokonującym wyceny nieruchomości w przeciwieństwie do pośredników w obrocie, których obowiązuje posiadanie licencji (6). Mimo to istnieje system licencjonowania dla osób, które chcą taką licencję uzyskać. I tak na przykład większość towarzystw zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości i towarzystw ubezpieczeniowych korzysta jedynie z licencjonowanych rzeczoznawców zewnętrznych. Towarzystwa ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne dokonują czasami swojej wewnętrznej wyceny. Uprawnienia nadaje Stowarzyszenie Licencjonowania Wyceny Nieruchomości. W Finlandii istnieją trzy stowarzyszenia skupiające praktyków działających w dziedzinie wyceny nieruchomości. Fińskie Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości jest stowarzyszeniem naukowym powołanym z myślą o rozwoju teorii i metod wyceny. Fińskie Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości jest jedynym z załoŝycieli wcześniej wspomnianego Stowarzyszenia Licencjonowania Wyceny Nieruchomości.

17 17 Oprócz wymienionych stowarzyszeń istnieje jeszcze stowarzyszenie Licencjonowanych rzeczoznawców powołane przez osoby posiadające licencje zawodowe w celu wzajemnej promocji na rynku wyceny. F R A N C J A We Francji wyceny nieruchomości moŝe dokonywać kaŝdy z wyjątkiem przygotowywania opinii dla celów sądowych i szacowania nieruchomości rolnych. Poszukiwane jednak są osoby, posiadające rekomendacje instytucji zrzeszającej 14 stowarzyszeń rzeczoznawców wyceny nieruchomości, które podpisały tzw. charte del Expertise. Otrzymanie takiego uprzywilejowania uwarunkowane jest posiadaniem dyplomu uniwersyteckiego i praktyki lub odbyciem siedmio letniej praktyki w branŝy nieruchomości i szacowaniu, jeśli osoba nie posiada dyplomu ukończenia studiów. W praktyce większość wyceniających posiada wykształcenie wyŝsze z zakresu geodezji lub budownictwa. Na potrzeby sądów wyceny mogą dokonywać tylko rzeczoznawcy licencjonowani, którzy są mianowani lub otrzymują licencję od zespołów działających w kaŝdym z 22 francuskich sądów apelacyjnych. Nieruchomości rolne szacują rzeczoznawcy licencjonowani przez komisje działające przy Ministerstwie Rolnictwa składające się zarówno z rzeczoznawców jak i z urzędników państwowych. We Francji działa wiele organizacji i stowarzyszeń skupiających osoby dokonujące wycen nieruchomości. Do najwaŝniejszych zaliczyć moŝna: - Chambre de Experts Immobiliers de France ( Francuskie Stowarzyszenie Ekspertów Nieruchomości) składające się z 600 członków, - AFREXIM to 6 towarzystw skupiających łącznie 150 rzeczoznawców, - IFEI Francuski Instytut rzeczoznawców Nieruchomości skupiający 180 członków, - Ordre des geometres experts ( Stowarzyszenie geodetów ekspertów) skupiające 2200 geodetów, z których około regularnie dokonuje wycen nieruchomości. N I E M C Y Grupa zawodowa rzeczoznawców wyceny nieruchomości w Niemczech jest niejednolita. W jej skład wchodzą rzeczoznawcy charakteryzujący się zróŝnicowanymi kwalifikacjami zawodowymi i rodzajem posiadanych uprawnień, jak równieŝ celami przeprowadzanych wycen oraz typem obsługiwanych klientów. Wspomniana grupa zawodowa składa się obecnie z następujących kategorii rzeczoznawców: - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości wypełniający funkcje członków terenowych i krajowych komisji rzeczoznawców (Mitglieder der Gutachterausschusse), - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości działający w wolnej praktyce zawodowej (freie Sachverstandige ) - przysięgli rzeczoznawcy majątkowi (offetlich bastellte und veredigte Sachverstandige), - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości posiadający certyfikat,

18 18 - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości będący członkami Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS). Komisje rzeczoznawców powoływane są z urzędu przez władze powiatowe miejskie (względnie krajowe komisje nadrzędne). lub Rzeczoznawcy wyceny nieruchomości działający w wolnej praktyce nie muszą posiadać Ŝadnego urzędowego zezwolenia( licencji) na prowadzenie działalności zawodowej. Poza tym nie są oni sprawdzani pod kątem wiedzy fachowej i nie obowiązuje ich takŝe katalog prawa i obowiązków rzeczoznawcy. Jednym warunkiem, który muszą spełnić, jest zgłoszenie zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej jako rzeczoznawcy w dziedzinie wyceny nieruchomości. Wynika stąd, Ŝe takim rzeczoznawcą moŝe być praktycznie kaŝdy, jednak część tych rzeczoznawców zorganizowała się w stowarzyszenia zawodowe, które postawiły zaostrzone warunki przyjmowania członków. Przysięgli rzeczoznawcy majątkowi w Niemczech stanowią najbardziej elitarną kategorię rzeczoznawców wyceny nieruchomości. Rzeczoznawcy tego typu posiadają państwowe uprawnienia do wykonywania wszelkich wycen, w tym zlecanych przez osoby prywatne oraz sądy i organy administracji w związku z realizacją przepisów prawa publicznego. Uprawnienia takie uzyskiwane są przez kandydatów w postępowaniu uregulowanym ustawą z 1995r. (Gew O) oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy (SVO 95). Kandydat ubiegający się o tytuł rzeczoznawcy przysięgłego składa wniosek do właściwego terytorialnie oddziału Izby Przemysłowo-Handlowej. Certyfikacja rzeczoznawców jest nowym systemem zabezpieczenia jakości usług w dziedzinie wyceny nieruchomości na podstawie ujednoliconych norm europejskich. W Niemczech centralną instytucją akredytacyjną uprawnioną do nadawania europejskich certyfikatów jakości jest Niemiecka Rada Akredytacyjna. Rada ta akredytuje firmy lub instytucje, które z kolei będą wydawać certyfikaty rzeczoznawcom w oparciu o normy ISO 9001 oraz EN DIN Wymienione normy regulują procedurę przyznawania certyfikatów oraz katalog warunków, jakie muszą być spełnione przez kandydatów (Bleugte, 1997) S Z W A J C A R I A W Szwajcarii nie prowadzi się odrębnego kształcenia w zakresie wyceny nieruchomości. Specjaliści z róŝnych dziedzin (głównie architekci, geodeci, rolnicy, ekonomiści, prawnicy) zajmujący się wyceną doskonalą swoją wiedzę przede wszystkim poprzez samokształcenie, literaturę fachową, znajomość rynku nieruchomości, jak równieŝ poprzez uczestniczenie w kursach i seminariach. Te róŝne formy doskonalenia zawodowego rzeczoznawców obejmują pogłębienie wiedzy głównie z zakresu podstaw budownictwa, planowania przestrzennego, treści prowadzenia ksiąg wieczystych, znajomości przepisów prawa oraz zasad funkcjonowania gospodarki rynkowej. Rzeczoznawcy majątkowi naleŝą do Izby Ekspertów Szacowania Nieruchomości ( Schätzungsexperte Kamer SEK) funkcjonującej przy Szwajcarskim Zrzeszeniu Powierników Nieruchomości (Schweizericher Verband der Immobile- Treuhander SVIT).

19 19 Członkiem izby moŝe zostać osoba, która spełnia trzy następujące warunki: 1. jest aktywnym członkiem Szwajcarskiego Zrzeszenia Powierników Nieruchomości (SVIT) 2. posiada uprawnienia państwowe lub licencję (w danym kantonie) eksperta szacowania nieruchomości, dyplom architekta Politechniki Federalnej lub uprawnienia mistrza budowlanego. 3. Legitymuje się co najmniej trzy-letnią praktyką zawodową w szacowaniu nieruchomości. S Z W E C J A Wycena gruntów i budynków w Szwecji dokonywana jest przez wiele róŝnych prywatnych konsultantów i władze urzędowe. Od 1996r. nastąpił podział na działalność urzędowa (np. wyceny dla celów naliczenia odszkodowań) i czystą działalność komercyjna, którą prowadzi towarzystwo ( spółka) prywatna. Oprócz tego za wycenę większości nieruchomości rolnych i leśnych odpowiada Krajowa Agencja Leśna. Działalność powiązana z szacowaniem nieruchomości prowadzą takŝe inne jednostki urzędowe np. Krajowa Rada Budowy Dróg, Krajowa Rada Kolei, Krajowa Rada Ochrony Środowiska. Typowy (Standardowy) poziom wykształcenia jakim powinny się legitymować osoby dokonujące wycen to co najmniej 3 lata studiów uniwersyteckich. JednakŜe jeśli wycena dotyczy małych domów to mogą je sporządzić studenci wydziału budownictwa nawet przed ukończeniem trzeciego roku studiów. Natomiast aby otrzymać autoryzację naleŝy legitymować się co najmniej 3 letnim staŝem. Wprowadzono takŝe obowiązek doskonalenia zawodowego w ciągu całego okresu zawodowej działalności. Generalnie posiadanie licencji rzeczoznawcy nie jest w Szwecji obowiązkowe aby dokonywać wycen, lecz w wielu sytuacjach rzeczoznawca licencjonowany traktowany jest jako osoba wzbudzająca zaufanie, posiadająca wyŝsze kompetencje. Licencja wymagana jest natomiast jeśli chce on pracować jako konsultant w procesie powszechnej taksacji nieruchomości prowadzonej pod nadzorem Krajowej Rady Taksacyjnej i Krajowego Urzędu Pomiarowego. Uprawnienia wyceny nadaje organizacja pozarządowa zwana Samfundet för fastighetsekonomi (SFF Szwedzkie Stowarzyszenie Rzeczoznawców nieruchomości). Celem licencjonowania jest wprowadzenie pewnej formy gwarancji jakości i znaku jakości. Zadaniem SFF jest, obok utrzymania wysokiego statusu zawodu oraz licencjonowania rzeczoznawców, zabezpieczenie społecznych potrzeb dotyczących rzetelnych wycen nieruchomości oraz prowadzenie prac nad doskonaleniem teorii i praktyki wyceny nieruchomości. W I E L K A B R Y T A N I A W Wielkiej Brytanii kaŝdy moŝe nazwać się rzeczoznawcą i publicznie oferować swoje usługi. Gwarancją wysokiego poziomu usług jest jednak członkowstwo w samorządnej organizacji profesjonalnej - Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawcó (Royal Institution of Chartered Suveyors RICS). Z tego powodu prawie kaŝda organizacja czy osoba prywatna szukająca porady o wartości nieruchomości zwraca się w tej sprawie do członka RICS. Zanim jednak zainteresowana osoba zostanie przyjęta w poczet członków RICS-u musi ona spełniać warunki stawiane przez ten Instytut. NaleŜy odbyć kurs akademicki, który spełnia kryteria oceny studiów dyplomowych i kompetencji zawodowej zdefiniowane przez Instytut. Po ukończeniu kursu następują co najmniej dwa lata praktyki w jednostkach,

20 20 których działalność dotyczy nieruchomości pod nadzorem członka RIKS, a następnie egzamin kompetencji zawodowej. JuŜ jako pełnoprawny członek RICS-u podczas swej całej kariery zawodowej musi on corocznie uczestniczyć w szkoleniach doskonalenia zawodowego. Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS- The Royal Institution of Chartered Suveyors) powstał w 1868r., a w roku 1881 uznany został Dekretem Królewskim. RICS jest jedną z największych profesjonalnych organizacji w świecie skupiającą dzisiaj około 100 tys. członków. Wśród tej liczby 75 tys. stanowią dyplomowani rzeczoznawcy, 5 tys. technicy pomiarowi, a pozostałe 20 tys. osób to studenci i staŝyści. Członkowie Instytutu pochodzą z ponad 100 krajów, a działają ponadto w wielu innych krajach na świecie. TEGoVA EUROPEJSKA GRUPA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH Pod koniec lat siedemdziesiątych z inicjatywy rzeczoznawców kilku państw zachodnioeuropejskich powstała organizacja pod nazwą TEGOVOFA The European Group of Valuers of Fixed Assets Europejska Grupa Rzeczoznawców Wyceny Środków Trwałych. Skupiała ona rzeczoznawców majątkowych z Niemiec, Belgii, Francji i Irlandii. Równolegle do TEGOVOFA działała inna organizacja pod nazwą EUROVAL ( European Property Valuers Association) Europejskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. W 1997r. doszło do połączenia obu organizacji w jedna TEGOVA - The European Group of Valuers Association Europejska Grupa Stowarzyszeń Rzeczoznawców. TEGOVA skupia obecnie 45 stowarzyszeń zawodowych rzeczoznawców z 35 krajów Europy w tym równieŝ Polski. Wszyscy członkowie TEGOVA tworzą Zgromadzenie generalne. Organizacja zarządzana jest przez Radę składająca się z pięciu do ośmiu członków, wybieranych na 3 lata przez Zgromadzenie. Rada wybiera spośród siebie przewodniczącego, dwóch zastępców (jeden z nich musi pochodzić z krajów Europy Środkowej i Wschodniej), sekretarza generalnego i skarbnika. Zgromadzenie Generalne zbiera się dwa razy w roku: na wiosnę i jesienią. W programie kaŝdego spotkania znajdują się spotkania tzw. grup roboczych. Zwykle są to grupy do spraw: Europy Środkowej i Wschodniej, odpowiedzialności zawodowej, Guide Bleu, metodologii, terenów zanieczyszczonych. TEGOWA stawia sobie następujące cele do osiągnięcia: Upowszechnienie Europejskich Standardów Wyceny (tzw. Guide Bleu - niebieska księga), ich okresowa aktualizacja oraz synchronizacja zgodnie ze standardami wprowadzonymi w skali światowej przez Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny IVSC, Aktualizacja stosowanych metod wyceny nieruchomości, maszyn i urządzeń w oparciu o okresową ocenę ich przydatności, Organizacja europejskich seminariów i spotkań środowiskowych o tematyce związanej z wyceną oraz udział w konferencjach o skali światowej, Upowszechnienie najlepszych doświadczeń europejskich w celu ich promocji; interpretowanie standardów wyceny, dąŝenie do spójności metod i technik wyceny; promowanie zawodu rzeczoznawcy,

21 21 Organizowanie badań nad rozwojem teoretycznych podstaw wyceny nieruchomości oraz maszyn i urządzeń, przy współpracy z uczelniami wyŝszymi, Udzielenie fachowej pomocy innym stowarzyszeniom zawodowym w sprawach dotyczących szacowania nieruchomości, a takŝe: księgowym, bankierom i prawnikom, Interpretacja europejskich standardów wyceny i metod szacowania na potrzeby róŝnego rodzaju firm, Prowadzenie doradztwa w pracach agend Komisji Europejskiej i ONZ, Współdziałanie w tworzeniu dyrektyw Komisji Europejskiej dotyczących wyceny środków trwałych, Organizowanie pomocy rządom w tworzeniu podstaw do licencjonowania rzeczoznawców, Opracowanie kodeksu etycznego dla rzeczoznawców europejskich i procedur dyscyplinarnych Członkowie TEGOVA reprezentować powinni rzeczoznawców do spraw wyceny nieruchomości, maszyn i urządzeń. Aby zostać członkiem tej organizacji, stowarzyszenie musi spełniać kilka warunków, między innymi: Grupować licencjonowanych rzeczoznawców, według ustalonych kryteriów kwalifikacji zawodowych, Być organizacją dobrze znaną, prawnie ukonstytuowaną, Zobowiązać się do respektowania kodeksu etycznego, Wprowadzić obowiązek ubezpieczenia się rzeczoznawców majątkowych od odpowiedzialności cywilnej. TEGOVA we współpracy z Europejską Federacją Hipoteczną (The European Mortgage Federation) opracowuje standardy techniczne w celu przyjmowania przez europejskich rzeczoznawców instrukcji opracowanych przez instytucje kredytujące zgodnie ze wskazaniem wspomnianej Dyrektywy. EUROPEJSKIE STANDARDY WYCENY NIERUCHOMOŚCI Na poziomie europejskim, z tego względu, iŝ Międzynarodowe Standardy Wyceny IVS są jeszcze w formie doskonalenia opracowane zostały Europejskie Standardy Wyceny ( The European Valuation Standards) i opublikowane w formie Gueide Bleu. Do tej pory rolę tę pełniły zasady zawarte w Czerwonej Księdze. ( The Red Book), jakkolwiek są one nakierowane głównie na potrzeby brytyjskie. Europejskie Standardy Wyceny nie są obligatoryjne dla organizacji członkowskich unii lecz zalecane do stosowania jako wskazujące najlepsze doświadczenia, wskazówki praktyczne i łączące w sobie odpowiednie przepisy Unii. Historia tworzenia standardów europejskiej wyceny rozpoczyna się od powołania pod koniec lat siedemdziesiątych Europejskiej Grupy Rzeczoznawców Wyceny Środków Trwałych. (TEGOVOFA), która opracowała w 1998r. tzw. Niebieski Przewodnik zawierający standardy wyceny dla zrzeszonych w niej organizacji rzeczoznawców, a kończy opracowaniem przed przekształconą w TEGOVA wraz z Międzynarodowym Komitetem Standardów Wyceny ( IVSC) jednolitych europejskich standardów wyceny. Ostateczna wersja Europejskich Standardów Wyceny zawiera przyjęte przez Radę Europy definicje wartości rynkowej, ale uwzględnia takŝe wynikające z jej dyrektyw inne rodzaje wartości takie jak wartość indywidualna, odtworzeniowa, uŝytkowa, rzetelna (czy