Raport II kwartał... na podstawie danych i analiz serwisu

Transkrypt

1 Raport 2015 II kwartał... na podstawie danych i analiz serwisu

2 Spis treści Nieruchomosci: Ceny sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Będę pośrednikiem - zarobię miliony! Ceny wynajmu mieszkań Jak szukać mieszkania do wynajęcia? Zagadnienia branżowe: Zamiana nieruchomości co warto wiedzieć Umowa na wyłączność sposób na zadowolenie klienta Kredyty: Pośrednik nieruchomości praca dla każdego? Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych Zawód: Pośrednik Będę pośrednikiem - zarobię miliony! Klient nie szuka pośrednika tylko domu, ale... dlaczego warto współpracować z biurem nieruchomości Gdzie i jak szukamy dzisiaj ofert nieruchomości? Rozmowa dom.gratka.pl Mam 25 lat i jestem pośrednikiem

3 ... Dom.gratka.pl to jeden z najbardziej rozpoznawalnych polskich serwisów z ogłoszeniami nieruchomości. Od ponad 15 lat koncentrujemy się na efekcie finalnym, jakim jest doprowadzenie do skojarzenia obu stron transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości. Dom.gratka.pl to ponad 1,14 mln ofert nieruchomości z kategorii mieszkań, działek, gruntów, garaży i lokali użytkowych, które można wyszukiwać na mapie w interesującym użytkownika obszarze. Z serwisem współpracuje ponad 3600 biur nieruchomości i ponad 500 deweloperów. Serwis jest dostosowany do wszystkich urządzeń mobilnych. W przeglądarkach mobilnych użyteczność zapewnia technologia RWD. Na urządzenia z systemami ios, Android i Windows Phone - powstała darmowa aplikacja, dobrze oceniona przez użytkowników i klientów za ułatwienie kontaktu między nimi. Metodologia analiz: dom.gratka.pl Opracowanie: zespół redakcyjny dom.gratka.pl Serwis dom.gratka.pl należy do

4 O nas Pośrednik w obrocie nieruchomościami to zawód który Polsce istnieje około 25 lat. Na tle innych profesji jest więc zawodem stosunkowo młodym. Kształtował się w latach 90-tych, a więc czasach kiedy stan prawny nieruchomości często był jeszcze ignorowany, a przepisy i regulacje nie zawsze spójne i logiczne. Z tej niewiedzy i braku praktyki w zbywaniu na wolnym rynku wykształtowało się miejsce dla osoby która będzie posiadać stosowną wiedzę oraz świadomość zagrożeń związanych z transakcją kupno-sprzedaż. Ci którzy tą wiedzę posiadali zaczęli otwierać pierwsze profesjonalne biura świadczące usługi w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Do dnia dzisiejszego zakres kompetencji wymaganych od pośrednika znacznie się poszerzył. Nie wystarczy już sama znajomość rynku, ale też bieżących trendów, nowoczesnych środków przekazu, podstaw skutecznego marketingu czy też fotografii. Usługi są też znacznie bardziej kompleksowe i obejmują pracę nad ofertą począwszy od jej przygotowania, aż od przekazania nieruchomości jej nowym nabywcom. Wielu Po... Adam Jabłoński Kierownik zespołu handlowego dom.gratka.pl adam.jablonski@polskapress.pl tel Mikołaj Gawełda Marketing Manager dom.gratka.pl mikolaj.gawelda@polskapress.pl tel Krzysztof Kowalkowski Brand Manager dom.gratka.pl krzysztof.kowalkowski@polskapress.pl tel Artur Osak Specjalista ds. relacji biznesowych dom.gratka.pl artur.osak@polskapress.pl tel

5 Raport powstał przy współpracy Ekspertów rynku nieruchomości:... Artur Hewelt Wiceprezes SPPON Hewelt Nieruchomości Łukasz Kruszewski Dyrektor ds. Marketingu freedom nieruchomości Maciej Trela Prezes Zarządu PÓŁNOC & Partnerzy Sp. z o.o Ewelina Pelowska Doradca ds. kredytów hipotecznych PÓŁNOC Nieruchomości Tomasz Majer Dyrektor ds Rozwoju i Sprzedaży Feniks Finanse Sp. z o.o. Agnieszka Renner Dyrektor oddziału PÓŁNOC Nieruchomości w Poznaniu Wiesław Mowlik Dyrektor oddziału PÓŁNOC Nieruchomości w Poznaniu Partnerzy raportu:...

6 Ceny sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych województwach Region średnia cena średnia cena Różnica styczeń/marzec dolnośląskie % kujawsko-pomorskie % lubelskie % lubuskie % łódzkie % małopolskie % mazowieckie % opolskie % podkarpackie % podlaskie % pomorskie % śląskie % świętokrzyskie % warmińsko-mazurskie % wielkopolskie % zachodniopomorskie %... Niezmiennie najbardziej poszukiwanym typem nieruchomości na polskim rynku są mieszkania 2-pokojowe położone w centralnych dzielnicach miasta. Pożądane cechy poszukiwanych mieszkań, to balkon, ogrzewanie miejskie, położenie w niskim budynku (do 4 pięter), ekspozycja południowozachodnia. Natomiast obserwujemy zwiększone zainteresowanie mieszkaniami Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (styczeń/marzec 2015) nieco większymi, trzy pokojowymi o powierzchni 55 m kw 65 m kw... W przypadku działek pod budownictwo jednorodzinne poszukiwane są parcele o powierzchni zbliżonej do m kw. Większość klientów biur nieruchomości poszukuje gruntów w cenach tys. zł. Transakcje poza tym przedziałem cenowym są stosunkowo rzadkie w dużych aglomeracjach miejskich. Natomiast poza dużymi miastami, większość gruntów sprzedawanych jest w kwocie do 100 tys. zł.

7 Zmiany cen ofertowych mkw. mieszkania w miastach wojewódzkich na rynku wtórnym (Kwiecień/Czerwiec 2015) 1 pokojowe 2 pokojowe 3 pokojowe Miasto Kwiecień Czerwiec Zmiana Kwiecień/Czerwiec Kwiecień Czerwiec Zmiana Kwiecień/Czerwiec Kwiecień Czerwiec Zmiana Kwiecień/Czerwiec Białystok ,0% ,5% ,1% Bydgoszcz ,7% ,4% ,2% Gdańsk ,0% ,2% ,3% Gorzów Wlkp ,3% ,7% ,9% Katowice ,2% ,8% ,0% Kielce ,7% ,6% ,3% Kraków ,1% ,4% ,3% Lublin ,6% ,4% ,4% Łódź ,6% ,9% ,2% Olsztyn ,4% ,2% ,2% Opole ,5% ,2% ,2% Poznań ,0% ,4% ,5% Rzeszów ,0% ,2% ,3% Szczecin ,2% ,9% ,7% Warszawa ,3% ,1% ,4% Wrocław ,2% ,7% ,3% Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (styczeń/marzec 2015)

8 W segmencie mieszkań jednopokojowych największy wzrost średniej ceny ofertowej, w II kwartale 2015 roku nastąpił w Poznaniu 1 proc. W segmencie mieszkań 2-pokojowych największy wzrost ceny nastąpił w Gorzowie Wielkopolskim i Katowicach 1,7 proc. W segmencie mieszkań 3-pokojowych w Bydgoszczy zanotowano największy wzrost 1,2 proc., średniej ceny ofertowej. W trakcie trzech ostatnich... miesięcy ceny ofertowe spadły m.in.: w Łodzi w segmencie kawalerek (-1,6 proc.), wśród mieszkań 2-pokojowych w Szczecinie i Łodzi (-0,9 proc.), wśród mieszkań 3-pokojowych w Gdańsku (- 2,3 proc.). Wybrane miasta Kraków Na krakowskim rynku mieszkań w II kwartale bieżącego roku... zaobserwowaliśmy minimalny wzrost cen w wybranych segmentach rynku wtórnego, jak i na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym rosły ceny lokali atrakcyjnie położonych względem centrum miasta. W przypadku mieszkań położonych na peryferiach miasta ceny raczej się nie zmieniły. Popyt utrzymał się w całym okresie na zadawalającym poziomie, pomimo iż trudno mówić w obecnej sytuacji o boomie czy wyraźnym ożywieniu. Jest Struktura wiekowa mieszkań Miasto Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorzów Wlkp. Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław Mieszkania wybudowane przed rokiem % 72% 65% 70% 75% 77% 55% 78% 80% 64% 86% 65% 64% 78% 60% 67% Mieszkania wybudowane między latami % 28% 35% 30% 25% 23% 45% 22% 20% 36% 14% 35% 36% 22% 40% 33% 66% OGÓŁEM 34% OGÓŁEM Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (styczeń/marzec 2015)

9 to raczej lekkie ożywienie z tendencją wzrostową.... II kwartał jest kolejnym kwartałem, w którym obserwujemy wzrost cen na pierwotnym rynku mieszkań, pomimo, iż wydaje się on nasycony ofertą deweloperską. Średnia cena nowego mieszkania w Krakowie wzrosła o ok. 2 proc. w porównaniu z I kwartałem roku i wyniosła w czerwcu zł. Deweloperzy nadal aktywnie poszukują gruntów pod budownictwo wielorodzinne, więc nic nie wskazuje na to, aby podaż nowych mieszkań miała się w kolejnych kwartałach zmniejszyć pomimo popytu utrzymującego się na stałym poziomie. Wysoce prawdopodobne wydaje się jednak lekkie zahamowanie dalszych wzrostów cen. Białystok... Na rynku białostockim zauważamy, że klienci, którzy nie przygotowali się do sprzedaży mają problemy ze zbyciem nieruchomości. Czas sprzedaży mieszkania wydłużył się ze średnio z 40 dni do około 60 dni. Jeżeli po 30 dniach ekspozycji nieruchomości, jest nadal małe zainteresowanie należy zrobić korektę w cenie. W drugim kwartale zauważamy minimalny spadek cen nieruchomości na poziomie 0,5 proc. dla segmentu mieszkań jedno- i dwupokojowych i spadek o 1 proc. dla mieszkań trzypokojowych i większych. Struktura sprzedaży mieszkań ze względu na liczbę pokoi Miasto 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje Białystok 11% 35% 38% 16% Bydgoszcz 8% 40% 40% 12% Gdańsk 6% 38% 36% 20% Gorzów Wlkp. 8% 32% 42% % Katowice 9% 34% 40% 17% Kielce 9% 38% 37% 16% Kraków 14% 39% 34% 14% Lublin 7% 32% 43% 19% Łódź 11% 43% 35% 11% Olsztyn 9% 40% 34% 17% Opole 6% 36% 40% % Poznań 10% 40% 35% 15% Rzeszów 9% 36% 40% 16% Szczecin 8% 34% 38% 20% Warszawa 8% 35% 38% 19% Wrocław 8% 41% 38% 13% 10% OGÓŁEM 36% OGÓŁEM 36% OGÓŁEM % OGÓŁEM Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (styczeń/marzec 2015)

10 Na rynku brakuje małych mieszkań, które są wykończone w wysokim standardzie. Kupujący, którzy finansują nabycie kredytem hipotecznym w związku z koniecznością wniesienia 10% wkładu własnego szukają mieszkań, w których już nic nie trzeba zrobić. Gdańsk... Ceny w II kwartale roku zachowywały się raczej stabilnie. Wahania były minimalne dotyczyły poszczególnych transakcji w zależności od desperacji sprzedającego lub kupującego. Najbardziej pożądane dzielnice to Przymorze, Żabianka, Oliwa i Wrzeszcz. Cały czas królują mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Atrakcyjność lokali w kamienicach uzależniona jest od stanu technicznego budynku i zatwierdzonych remontów. Starówka trzyma ceny. Popularne jest kupowanie małych mieszkań pod wynajem dobowy. Duże lokale nie specjalnie budzą zainteresowanie z powodu wysokiej ceny ofertowej. Wrocław Ceny droższych mieszkań (od zł) w II kwartale roku drgnęły lekko w dół (zmiana rzędu 2-4 proc.), natomiast kwoty, jakie trzeba zapłacić za tańsze mieszkania pozostały na niezmienionym poziomie.... Nadal, około 66 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w II kwartale 2015 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat. Reszta to lokale wybudowane po roku Najwięcej lokali ponad trzynastoletnich proponowano do sprzedaży podobnie jak w poprzednich kwartałach - w Opolu 86 proc. całej oferty rynkowej w tej lokalizacji. Podobne ilości starszych lokali oferowano do sprzedaży w Białymstoku, Łodzi i Lublinie. Z drugiej strony najwięcej mieszkań wybudowanych w ostatnich trzynastu latach oferowano do sprzedaży w Krakowie - 45 proc. całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku wtórnym w tym mieście. Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi to dominowały we wszystkich analizowanych miastach mieszkania 2- i 3-pokojowe. Najwięcej mieszkań jednopokojowych na rynku wtórnym oferowano w Krakowie 14 proc. całej oferty kwartalnej w mieście. W Łodzi i Wrocławiu oferowano najwięcej mieszkań 2-pokojowych odpowiednio 43 proc. i 41 proc. całej oferty kwartalnej. W Lublinie oferowano najwięcej mieszkań 3-pokojowych 43 proc. Lokale posiadające więcej niż 3 pokoje najczęściej występowały w ofercie szczecińskiej i gdańskiej 20 proc.

11

12 Jak szukać mieszkania do wynajęcia? Najpóźniej w sierpniu trzeba zacząć szukać lokum na czas roku akademickiego. Najbardziej atrakcyjne oferty wynajmów znikają w tym czasie jak świeże bułeczki. Jest to również okres kiedy ceny ofert mogą szybować do góry, dlatego warto wiedzieć jak nie dać się oszukać. Żacy mają tak naprawdę dwa wyjścia: akademik lub stancja w wynajętym mieszkaniu. Jeżeli zabraknie miejsc w akademiku to czasu na znalezienie mieszkania nie będzie wcale tak dużo. 1. Gdzie szukać ogłoszeń?... Najbardziej popularnym sposobem poszukiwania stancji są ogłoszenia zamieszczone w Internecie. W serwisie nieruchomościowym ogłoszenia są zaktualizowane, dość szeroko opisane oraz posiadające rozbudowana galerię zdjęć. Takie możliwości oraz wiele innych daje m.in. serwis dom.gratka.pl. Znajdziemy tutaj szeroki wachlarz ofert zarówno mieszkań do wynajęcia jak i pokoi. Serwis posiada w swojej bazie ponad 100 tys. ogłoszeń wynajmu mieszkań i pokoi. Warto podczas poszukiwań stancji skorzystać z różnych funkcji wyszukiwania jakie... daje serwis. W wyszukiwarce ogłoszeń możemy wybrać jakiego typu nieruchomości poszukujemy, czy jest to mieszkanie czy pokój, zawężenie lokalizacyjne można określić wybierając miejscowość i dzielnicę, a następnie preferowane ceny i powierzchnie lokali. Wybierając wyszukiwarkę szczegółową istnieje możliwość zaznaczenia lokalizacji z dokładnością do ulicy na której chcielibyśmy mieszkać, a także oznaczenia jeszcze innych cech jakie nasza stancja powinna posiadać. Takimi mogą być m.in.: piętro, stan mieszkania, rok budowy czy poziom hałasu w mieszkaniu. Możemy wybrać również takie oferty, które posiadają zdjęcia, video lub są oznaczone na dołączonej do ogłoszenia mapie. Użytkownicy poszukujący nieruchomości do najmu bardzo często poszukują ich wybierając wyszukiwanie

13 szczegółowe, dlatego tak ważne jest, aby dodający ogłoszenie wypełniali jak najwięcej pól na karcie dodawania ogłoszenia, ponieważ zwiększa to szansę na znalezienie klienta.... Oferty wynajmu mieszkania znajdziemy również w lokalnej prasie. Ogłoszenia tam zamieszczane są w specjalnych sekcjach ogłoszeniowych. Zawierają jednak informacje szczątkowe o lokalu, głównie w jakiej dzielnicy się znajduje oraz kontakt do właściciela. Częstym sposobem informowania o mieszkaniu do wynajęcia są również ogłoszenia zamieszczane w punktach informacyjnych na uczelniach. Tam zamieszczają swoje oferty głównie osoby posiadające nieruchomość w bliskiej odległości od uczelni. W większości są to oferty od osób prywatnych. 2. Przez pośrednika czy samemu? Zaletą poszukiwania mieszkania do wynajmu przez agencję nieruchomości jest to, że pośrednik zna lokalny rynek i może dać wiele dobrych rad co do ceny i innych wymagań najemcy. Agencja nieruchomości potrafi również w profesjonalny sposób negocjować cenę najmu, załatwić wszystkie sprawy formalne związane z najmem, jednak należy wiedzieć, że za taką usługę będziemy musieli zapłacić najczęściej kwotę wynoszącą równowartość miesięcznego czynszu za najem. Przed podpisaniem umowy pośrednictwa w poszukiwaniu mieszkania na wynajem warto jeszcze tylko sprawdzić wiarygodność agencji lub zapytać w stowarzyszeniach zrzeszających biura pośrednictwa.... Poszukiwanie na własną rękę wiąże się niestety z osobistym zaangażowaniem się w śledzenie ofert w serwisach nieruchomościowych i innych miejscach, gdzie takie oferty się mogą pojawić. Samemu trzeba kontaktować się często z kilkudziesięcioma właścicielami mieszkań i osobiście trzeba wybierać się na umówione spotkania w celu obejrzenia lokalu. W tym przypadku koszty jakie poniesiemy to jedynie własny czas i pieniądze na dojazdy, jednak czasami są one niewspółmierne z tym ile czasu spędzimy na poszukiwanie. 3. Przebieramy w ofertach czyli na co zwracać uwagę przy oglądaniu mieszkań Mając listę interesujących lokali, warto umówić jak najwięcej wizyt jednego dnia. Jeśli oglądamy np.: mieszkanie w kamienicy, należy zwrócić uwagę jakie jest ogrzewanie w takich budynkach zdarzają się piece kaflowe. Warto zwrócić uwagę na to, czy okna nie wychodzą na ruchliwą ulicę. Jeżeli mieszkanie zlokalizowane jest na dość wysokim piętrze - czy jest winda. Jeżeli masz pupila to należy poinformować właściciela o tym. Jeśli posiadasz auto, może mieszkanie ma dedykowane miejsce parkingowe. Oglądając mieszkanie warto zapytać również właściciela, które elementy wyposażenia mieszkania zostają, a które zostaną zabrane. Jeżeli osoby mające mieszkać w lokalu palą papierosy należy o tym poinformować właściciela i zapytać czynie ma nic przeciwko.

14 4. Tylko nie student! Czyli jak przekonać właściciela, że student to solidny najemca Mit związany z problemami wynikającymi z wynajmu mieszkania studentom, choć nadal dość silnie utrwalony w przekonaniach wynajmujących, na szczęście przemija wraz z pojawiającymi się problemami właścicieli mieszkań z wynajmem swoich mieszkań. Nadal wiele osób nadal jest uprzedzonych do wynajmu mieszkań tej grupie klientów, ale należy jednak pamiętać o tym, że student to bardzo dobry materiał na długoterminowego wynajmującego. Zalety wynajmowania mieszkania studentom: ze studentem można podpisać umowę z góry na kilka lat. Dzięki temu mamy pewność, że po wakacjach nie będziemy musieli znów wystawiać ogłoszenia, mieszkania studenckie... pomieszczą nawet kilka osób, co w efekcie dla wynajmującego przynosi większy zysk, student nie ma wielkich wymagań, nie potrzebuje drogich sprzętów AGD i RTV, wystarcza mu podstawowe wyposażenie, co jest dużą oszczędnością dla wynajmującego,... w umowie z osobami studiującymi możemy zawrzeć ubezpieczenie od ewentualnych szkód wyrządzonych podczas najmu, warto wcześniej zapoznać się z ofertami kilku firm ubezpieczających i wybrać najkorzystniejszą ofertę ubezpieczenia mieszkania warto zauważyć, że najczęściej można ubezpieczyć się od zniszczeń stałych elementów lokalu, np.: ścian czy zalania; najemca jednakowoż może ubezpieczyć swój majątek znajdujący się w najmowanym lokalu, np.: sprzęt RTV czy inne wartościowe przedmioty. 5. Co powinieneś wiedzieć o umowie najmu? Umowa najmu powinna zawierać protokół zdawczo - odbiorczy sprzętów i mebli znajdujących się w mieszkaniu oraz ich stanie technicznym. Należy sprawdzić czy w mieszkaniu znajdują się liczniki poboru energii, gazu i wody - wpisać ich wartości do umowy z dnia wprowadzenia się. Przygotowując umowę najmu, warto w niej zawrzeć ustalenia z wynajmującym, ze studentem można podpisać umowę z góry na kilka lat

15 dotyczące remontów i modernizacji, jakie możemy w mieszkaniu wykonać na własną rękę. Najważniejsze jednak są zapisy dotyczące kwoty czynszu oraz terminu i formy jego regulowania. Gotowy wzór umowy najmu można znaleźć w serwisie Dom.Gratka.pl. Właściciel lokalu może umowę najmu wypowiedzieć, jednak należy wiedzieć kiedy taka sytuacja jest możliwa. Jeżeli umowa została sporządzona na czas określony to umowa nie może zostać zerwana z innych przyczyn niż te zawarte w umowie, a takimi mogą być: podnajem mieszkania dla osób trzecich lub zaległości w czynszu takie warunki zawarte w umowie i podpisane przez obie strony mogą być podstawą do rozwiązania umowy.... Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony wówczas kodeks cywilny, regulujący wszelkie spory z tytułu takiej umowy, przewiduje trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Takie wypowiedzenie nie wymaga żadnego uzasadnienia ze strony właściciela mieszkania. Ponadto jeżeli najemca podpisując umowę na czas nieokreślony rażąco narusza warunki umowy, podobne do tych jak przy umowie na czas określony, czyli brak opłat czynszowych lub podnajem, a także narusza bezpieczeństwo i spokój innych lokatorów budynku, wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. 6. Czynsz i opłaty... Przy podpisywaniu umowy najmu należy ustalić z właścicielem mieszkania co wchodzi w skład kwoty czynszu. Należy dowiedzieć się jak rozliczane są opłaty, np.: czy rachunki za wodę są zryczałtowane. Warto zapytać właściciela jakie są mniej więcej koszty stałych miesięcznych rachunków na podstawie doświadczeń poprzednich lokatorów. Można poprosić o przedstawienie rachunków z ostatnich miesięcy. Warto wiedzieć jeszcze o jednym czy wymagana jest kaucja, a jeżeli tak to jakie są warunki jej zwrotu. Zanim podpiszemy umowę, bardzo ważne jest również aby ustalić, kto odpowiedzialny jest za naprawę wszelkich występujących w czasie najmu usterek oraz kto za nie zapłaci. Jeżeli najemca chciałby odświeżyć lokal warto ustalić kto poniesie koszty takich działań. Artur Osak

16 Ceny mieszkań na wynajem Struktura mieszkań oferowanych do wynajmu w miastach wojewódzkich Miasto 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje Białystok Bydgoszcz Gdańsk Gorzów Wlkp Katowice Kielce Kraków Lublin Łódź Olsztyn Opole Poznań Rzeszów Szczecin Warszawa Wrocław Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (styczeń/marzec 2015) Biorąc pod uwagę kategorię mieszkań do wynajęcia widać, że najwięcej oferowanych jest nadal lokali dwu- lub trzypokojowych. Najwięcej mieszkań z dwoma pokojami proponowano w Olsztynie aż 61 proc. całej oferty wynajmu w tym mieście. Najwięcej mieszkań trzypokojowych oferowano w... Gorzowie Wielkopolskim 36 proc. całej oferty wynajmu w mieście. Studenci, którzy rozpoczynają studia w październiku, już teraz powinni mieć zapewnioną stancję na okres roku akademickiego. To już ostatni moment, aby znaleźć mieszkanie

17 w dobrej lokalizacji i cenie. Jednak kulminacja poszukiwań następuje w ostatnich tygodniach września, gdy studenci kończą okres wypoczynku.... Idealne mieszkanie studenckie to takie, które jest blisko uczelni, centrum miasta, studenckich klubów i ciekawych rozrywek. Najlepiej, kiedy opłaty za takie lokum nie przekraczają ustalonego budżetu i studenckiego portfela.... Obecnie na rynku wynajmu w Polsce najmniej jest mieszkań czteropokojowych - stanowią obecnie 11 proc. całego rynku. Najwięcej jest mieszkań dwupokojowych - 48 proc. Mieszkania trzypokojowe stanowią 29 proc. ogólnej oferty mieszkań na wynajem w Polsce, a kawalerek jest 12 proc. Jednocześnie należy dodać, że mieszkania czteropokojowe i większe są najmniej poszukiwane. Struktura mieszkań oferowanych do wynajmu w miastach wojewódzkich Miasto 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje Białystok 13% 53% 32% 2% Bydgoszcz 17% 48% 28% 9% Gdańsk 11% 52% 29% 8% Gorzów Wlkp. 12% 41% 35% 11% Katowice 14% 52% 28% 6% Kielce 20% 52% 23% 4% Kraków % 49% 25% 7% Lublin 7% 54% 29% 10% Łódź % 48% 25% 9% Olsztyn 12% 61% 22% 5% Opole 27% 42% 26% 5% Poznań 22% 53% 21% 4% Rzeszów 10% 55% 29% 6% Szczecin 16% 42% 30% 11% Warszawa 7% 45% 34% 14% Wrocław 12% 52% 28% 9% 12% OGÓŁEM 48% OGÓŁEM 29% OGÓŁEM 11% OGÓŁEM Źródło: opracowanie na podstawie danych zawartych w serwisie dom.gratka.pl (styczeń/marzec 2015)

18 Zamiana nieruchomości co warto wiedzieć Jakiego typu nieruchomości są najczęstsze w transakcjach zamiany?... Najczęściej klienci zamieniają mieszkania. Osoby starsze poszukują mniejszych i tańszych mieszkań, natomiast młode małżeństwa z dziećmi szukają lokum z większą przestrzenią. Więcej niż w ubiegłych latach dokonujemy transakcji zamiany domu na mieszkania. Zgłaszają się rozwodzące małżeństwa, które chcą zamienić dom na dwa mieszkania. Również osoby starsze, które zostały same i zamieszkiwana nieruchomość jest dla nich zdecydowanie za duża i będąca zbytnim obciążeniem - zamieniają nieruchomość na mniejszą. Bywa, że po zamianie domu na dwa mieszkania, w jednym klienci zamieszkują, drugie zaś wynajmują zapewniając sobie w ten sposób drugą emeryturę. Coraz częściej zgłaszają się do nas osoby z zadłużonych mieszkań komunalnych, w tym temacie w najbliższym czasie chcielibyśmy rozmawiać z władzami Miasta Poznania. Mamy pewien nowatorski pomysł, który pozwoli pomóc osobom zadłużonym. Jak poszukuje się osób chętnych do zamiany?... Niestety, dostęp do ofert nieruchomości na zamianę jest ograniczony. Nie wszystkie portale internetowe posiadają bazę nieruchomości na zamianę. Na pewno warto zapoznać się z wyszukiwarką ofert nieruchomości na zamianę w serwisie Dom.Gratka.pl, za pomocą której w prosty sposób można przeszukać oferty nieruchomości. Do naszego biura zgłaszają się osoby starsze, które nie porusza się w Internecie, dlatego przy zamianie warto skorzystać z usług firm dysponujących bazą ofert na zamianę. Czy transakcja zamiany jest bardziej skomplikowana niż zakup? To zależy od przedmiotu umowy oraz czy zamiany będziemy próbowali dokonywali sami, czy za pośrednictwem biura nieruchomości. Komplikacje oraz wady i zalety przedstawiam poniżej.

19 zalety i wady

20 Jakie szczegóły są najważniejsze przy zamianie? Klient zainteresowany zamianą nieruchomości musi do niej tytułu prawny np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, własność, umowę najmu. Przy własności ustalmy kto jest właścicielem oraz w jaki sposób właściciel nabył nieruchomość- np. w przypadku nabycia w drodze darowizny koniecznie sprawdźmy czy nie została ustanowiona na czyjąś rzecz służebność. Najlepiej, gdy nie ma żadnych... ograniczeń rozporządzaniu nieruchomością ani toczących się względem niej postępowań. Przy nieruchomości zabudowanej domem zweryfikujmy parametry zamienianego domu i działki, zgodność oznaczenia granic działki, uzyskane pozwolenia na budowę oraz zgłoszenie budynku do użytkowania.... Upewnijmy się, kto jest pod adresem danej nieruchomości zameldowany na pobyt stały lub czasowy i czy nie ma problemu z wymeldowanie tych osób. Sprawdźmy czy wszystkie opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości są na bieżąco uregulowane. W przypadku nieruchomości zadłużonych czasami właściciele mają np. odłączony gaz, co wiąże się potem z dodatkowymi kosztami z tytułu ponownego przyłączenia (opinia kominiarska, próba szczelności instalacji, spłata zadłużenia). Warto upewnić w planie zagospodarowania przestrzennego, czy w najbliższej okolicy nie będą przeprowadzane niekorzystne dla nas inwestycje np. budynek który przysłonił nam widok z okna lub budowa drogi szybkiego ruchu. Jak odbywa się rozliczenie kosztów podatkowych przy zamianie nieruchomości? Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, a to oznacza, że od strony podatkowej jest traktowana tak samo, jak sprzedaż. Czy zamiana mieszkań może być zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych? Zwolnienie podatkowe jest przewidziane dla osób z I grupy podatkowej, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadku i darowizn (małżonek, zstępni (dzieci), wstępni (rodziców), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie). Autor: Katarzyna Kasprzak-Berus, BZM - Biuro Zamiany Mieszkań Poznań

21

22 Umowa na wyłączność sposób na zadowolenie klienta Umowa na wyłączność, czyli umowa z klauzulą wyłączności to dla znakomitej większości klientów potwór z piekieł rodem. Gdy Pośrednik zaczyna opowiadać o tej formie współpracy, 99,9% klientów odwraca się na pięcie i chce wyjść z biura. Prawie każdy sprzedający zaczyna rozmowę z Pośrednikiem od stwierdzenia, że o wyłączności nie ma mowy. Dlaczego?... Takie nastawienie do najkorzystniejszej dla klienta formy współpracy z Pośrednikiem, jaką jest umowa ekskluzywna wynika z głębokiej niewiedzy o tym, co tak naprawdę oznacza wyłączność. Wynikać może także z powielania opinii o wyłącznościach zasłyszanych w taksówce, w budce z warzywami, albo u znajomego prawnika specjalizującego się w rozwodach. W tym miejscu podkreślę raz jeszcze: ta forma umowy jest korzystniejsza dla Klienta, a nie dla Pośrednika. Dlaczego? Dlatego, że ta umowa, w przeciwieństwie do umów zwykłych zobowiązuje Pośrednika do rzetelnej pracy, do ponoszenia znacznych nakładów na reklamę nieruchomości, do stałego monitorowania procesu sprzedaży, raportowania do Klienta, oraz jeśli zaistnieje taka potrzeba do wypracowania strategii sprzedaży skuteczniejszej od pierwotnie przyjętej, aż do osiągnięcia efektu w postaci korzystnej transakcji.... W naszym ojczystym języku, semantyczna konotacja słowa wyłączność jest niezbyt dobra, ponieważ gdzieś wydaje się być ukryte: ograniczanie, blokowanie i inne typowe, punktowane przez klienta zastrzeżenia wobec tej formy współpracy. Nic podobnego. Ta forma współpracy jest najkorzystniejszą z możliwych. o wyłączności nie ma mowy Co do samej nazwy - osobiście jestem zwolennikiem używania terminologii umowa ekskluzywna czyli nazewnictwa stosowanego dla umów wyłącznych w innych krajach, chociażby w USA, gdzie od lat w ogóle już nie funkcjonuje inny rodzaj umów. Umowa ek-

23 skuteczność umów ekskluzywnych 90% otwartych 10% skluzywna, ponieważ lepsza, wyjątkowa, skuteczna i jedyna dająca klientowi gwarancję rzetelnej, sumiennej pracy nad powierzoną nieruchomością. I transakcję na najlepszych warunkach, jakie w danym momencie można uzyskać.... Oferty powierzone na zasadzie umów ekskluzywnych mogą zostać umieszczone w wyjątkowej bazie, jaką jest MLS (Multiple Listing System). W bazie dostępnej nie tylko każdemu Pośrednikowi, ale również osobom czyniącym poszukiwania na własną rękę. W bazie, do której oferta ekskluzywna wprowadzona jest tylko jeden raz, jest unikalna, dobrze opisana, zawsze aktualna i łatwa do wyszukania. Paradoksalnie klienci popytowi daleko wyżej cenią Oferty przyjęte na zasadach wyłączności, niż oferty tzw. otwarte, ponieważ wiedzą doskonale, że taką ofertę Pośrednik widział na własne oczy, znany jest mu jej stan prawny i faktyczny, a sama nieruchomość jest prawidłowo przygotowana do sprzedaży. Każdy, kto usiłował na własną rękę znaleźć konkretną nieruchomość, i widzi na setnym portalu to samo mieszkanie, te same zdjęcia, kompletnie różne parametry cenowe, i wielkości pomieszczeń, każdy, kto musiał odwiedzić kolejne biuro obrotu nieruchomościami aby otrzymać adres tej nieruchomości, którą zaproponowało wcześniej piętnastu innych pośredników, docenia błogosławieństwo, jakim jest umowa ekskluzywna. Umowa, która w sposób jasny i przejrzysty opisuje... nieruchomość, co do której wiadomo z całą pewnością, że jest aktualna. Jasno wskazana jest lokalizacja nieruchomości, a więc nabywca nie jest zmuszany do odbycia kolejnej wycieczki krajoznawczej w celu podpisania setnej umowy kierującej go ponownie na ten sam obiekt. Czemu więc pokutuje taki mit o umowach ekskluzywnych? Głównie z powodu powielania stereotypów zbudowanych na argumentach nie mających nic wspólnego z rzeczywistością. Z małej świadomości klienta, który absolutnie nie wie, jakie korzyści daje wyłączność. Być może też z lęku przed nowym i nieznanym. Aczkolwiek, dla klienta zdecydowanie lepszym. Jeśli dokonamy prostego porównania ilości ofert przyjętych do sprzedanych - skuteczność umów ekskluzywnych wynosi 95-98%, otwartych zaś 10-15%. Niech więc liczby mówią same za siebie. Naprawdę nie taki diabeł straszny. Nie bójmy się umów ekskluzywnych. Nie bójmy się lepszego. Autor: Joanna Lebiedź, Lebiedź Nieruchomości