SPRAWOZDANIE ZARZĄDU. Spółdzielni Mieszkaniowej Spółdzielca w Lublinie za 2014 rok

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Spółdzielni Mieszkaniowej Spółdzielca w Lublinie za 2014 rok Lublin 2015

2 Szanowni Spółdzielcy Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Spółdzielca w Lublinie przedstawia członkom Spółdzielni informację z działalności Spółdzielni za 2014 rok. W swojej pracy Zarząd Spółdzielni kierował się zadaniami wynikającymi ze Statutu, regulaminów, planów finansowych i remontowych, kontynuował prace związane z regulacją praw własności gruntów, reagował na bieżące potrzeby mieszkańców oraz dążył do ich najpełniejszej realizacji. Zarząd Spółdzielni ma nadzieję, że informacje zawarte w tym sprawozdaniu o sytuacji finansowej, procesie uwłaszczenia i przeprowadzonych remontach wyczerpująco przedstawią działalność Spółdzielni w 2014 roku. Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Spółdzielca 1

3 Spis treści 1. Organizacja i zakres działania 3 2. Bilans i wynik działalności finansowej 5 3. Windykacja należności Stan prawny gruntów Członkowie Spółdzielni Proces uwłaszczeniowy Gospodarka zasobami spółdzielni Podsumowanie i plany na przyszłość Spis tabel Spis załączników 37 2

4 1. Organizacja i zakres działania Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Spółdzielca w Lublinie stanowią: Wojciech Bartłomiejczyk - Prezes Zarządu, powołany na to stanowisko uchwałą Rady Nadzorczej z dnia r., a zatrudniony w Spółdzielni od r. Agnieszka Łukaszczyk - Członek Zarządu, powołana na to stanowisko uchwałą Rady Nadzorczej z dnia r., a zatrudniona w Spółdzielni od r. na stanowisku Głównej Księgowej. W okresie sprawozdawczym Zarząd odbył 24 protokołowane posiedzenia oraz podjął czternaście uchwał. Do rozpatrywanych kolegialnie przez Zarząd należały następujące zagadnienia: przyjęcia i rezygnacje z członkostwa; realizacja planów finansowych; realizacja remontów i zmiany w planie; opracowywanie informacji, sprawozdań oraz projektów planów finansowych i innych, przedkładanych organom statutowym Spółdzielni; zagadnienia pracownicze i socjalne; analizowanie informacji dotyczących bieżącej działalności i sytuacji finansowej Spółdzielni; analiza wielkości i ściągalności zadłużeń, rozkładanie zadłużeń na raty; różne sprawy wynikające z korespondencji z członkami. Zarząd Spółdzielni wykonywał swoje obowiązki na podstawie przepisów określonych w prawie spółdzielczym, statucie i regulaminach wewnętrznych, podejmował decyzje kolegialnie, jak też wynikające z podziału kompetencji pomiędzy członkami Zarządu. Zarząd uczestniczył także w posiedzeniach Rady Nadzorczej, na których referował materiały sprawozdawcze, informacje i inne dane dotyczące bieżącej działalności Spółdzielni. Wewnętrzną strukturę organizacyjną określającą rodzaj stanowisk i ilość etatów SM Spółdzielca zatwierdziła Uchwałą Rada Nadzorcza. Zatrudnienie w poszczególnych grupach zawodowych w 2014 roku ilustruje tabela nr 1, a załącznik nr 1 przestawia obowiązującą strukturę organizacyjną. 3

5 Tabela nr 1. Zatrudnienie w działach organizacyjnych w 2014 r. Działy organizacyjne Zatrudnienie Zarząd 2,00 Księgowość 4,50 Kadry 0,50 Administracja GZM 6,99 Dział członkowski i windykacja 2,50 Radca prawny 0,50 Pracownik gospodarczy 0,50 Konserwatorzy 6,00 Gospodarze rejonów 10,26 Razem pracujący 33,75 Przeciętne zatrudnienie osób pracujących za 2014 rok wyniosło 33,75 etatów, w tym na stanowiskach nierobotniczych 16,99 etatów, zaś na stanowiskach robotniczych 16,76 etatów. Oprócz pracowników etatowych, w spółdzielni zatrudnione są osoby na podstawie innych prawnych umów. Dotyczy to stanowiska radcy prawnego, który nie był pracownikiem etatowym i świadczył swoje usługi na podstawie umowy cywilnoprawnej, natomiast drugi radca prawny był zatrudniony na podstawie umowy o pracę. Także w okresie dłuższych nieobecności gospodarzy rejonów korzystno z zatrudnienia na umowy zlecenia. Przeciętne wynagrodzenie w Spółdzielni brutto, ze składkami ubezpieczeniowymi i podatkiem na jeden etat za 2014 rok, wyniosło 3528,59 zł., dla porównania, zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, przeciętne wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej za 2014 rok wyniosło 3783,46 zł. O zasobach Spółdzielni, obowiązujących regulaminach, regulacjach prawnych i aktualnościach można dowiedzieć się ze strony internetowej Umożliwia ona szybki dostęp do bieżących informacji oraz wymiany korespondencji, ze wszystkimi działami Spółdzielni, za pomocą poczty internetowej na poniższe adresy: dział administracji dział członkowsko-mieszkaniowy księgowość adm@spoldzielca.com.pl czlm@spoldzielca.com.pl ksiegowosc@spoldzielca.com.pl 4

6 2. Bilans i wyniki działalności finansowej Odzwierciedleniem sytuacji majątkowej i finansowej SM Spółdzielca jest sporządzone na dzień r. sprawozdanie finansowe (wszystkie dane w zł), które składa się z: wprowadzenia do sprawozdania finansowego bilansu rachunku zysków i strat informacji dodatkowej Potwierdzeniem wiarygodności i zgodności z wymogami przepisów prawnych wszystkich poniżej przedstawionych informacji jest opinia zawarta w Ekspertyzie sporządzonej przez biegłego rewidenta P. Józefa Furtaka. Rachunek zysków i strat za 2014 rok Rachunek zysków i strat w sposób dynamiczny pokazuje przyczyny kształtowania się wyniku zaistniałych zdarzeń gospodarczych. Obejmuje on, zarówno wszystkie przychody, jak i koszty poniesione w 2014 roku. Koszty działalności i straty za 2014 rok. Koszty działalności podstawowej ,42 w tym: amortyzacja ,20 zużycie energii i materiałów ,15 usługi obce ,39 podatki i opłaty ,06 wynagrodzenia ,93 ubezpieczenia społeczne i świadczenia na rzecz pracownika ,12 koszty pozostałe (fundusz remontowy) ,57 Pozostałe koszty operacyjne ,97 Na pozostałe koszty operacyjne składają się koszty związane z prowadzeniem procesów sądowych i odpisy aktualizujące należności Koszty finansowe 337,65 Straty nadzwyczajne 0,00 5

7 Przychody i zyski za 2014 rok Przychody ze sprzedaży działalności eksploatacyjnej ,65 Korekta o zmianę stanu produktów ,42 Pozostałe przychody operacyjne ,53 Przychody finansowe ,75 - kwotę tę stanowią odsetki uzyskane od lokat terminowych oraz odsetki uzyskane z tytułu zadłużeń w opłatach eksploatacyjnych. Zyski nadzwyczajne 0,00 Na dzień r. nastąpiło rozliczenie wszystkich składników opłat eksploatacyjnych na mieszkaniach i garażach. Na działalności pozaoperacyjnej (lokale użytkowe, działalność pozaoperacyjna i finansowa oraz przychody z poszczególnych nieruchomości) powstał dochód w kwocie ,47 zł. Wynik pomniejszony został o podatek dochodowy w kwocie ,00 zł. Wynik netto to ,47 zł. Zarząd Spółdzielni przedkłada Walnemu Zgromadzeniu następujący podział zysku w kwocie ,47zł z przeznaczeniem na: ,53 zł na fundusz remontowo interwencyjny; 3.865,18 zł pochodzące z wynajmu niesprzedanych miejsc postojowych przy ulicy Głębokiej na pokrycie należności z tytułu uzupełnienia wkładów budowlanych tych miejsc postojowych; ,18 zł pochodzące z odszkodowań od Towarzystwa Ubezpieczeniowego STU ERGO Hestia na fundusze remontowe nieruchomości, ponieważ stanowią pożytki z tych nieruchomości mających udział w jej częściach wspólnych, w sposób następujący: 1.185,08 zł budynek Ćwiklińskiej 2, mieszkania 1.341,90 zł budynek Głęboka 12 mieszkania 319,80 zł budynek Kwiatowa 17 mieszkania 279,12 zł budynek Głęboka 3 mieszkania 562,13 zł budynek Głęboka 5 mieszkania 129,89 zł budynek Lubartowska 64 mieszkania 918,86 zł budynek Niecała 13 mieszkania 479,70 zł budynek Środkowa 13 mieszkania 248,72 zł budynek Zachodnia 11 mieszkania 6

8 13.642,41 zł budynek Zachodnia 7 mieszkania 1.384,87 zł budynek Zana 68 mieszkania 279,70 zł budynek Ćwiklińskiej 8 lokale 1.060,00 zł budynek Nadbystrzycka 25 lokale, 9.279,72 zł z tytułu reklamy, na fundusze remontowe nieruchomości, ponieważ stanowią pożytki z tych nieruchomości mających udział w jej częściach wspólnych, w sposób następujący: 1.080,00 zł budynek Nadbystrzycka 39 mieszkania 4.097,52 zł budynek Nowomiejska 1 mieszkania 2.430,00 zł budynek Środkowa 1 mieszkania 1.672,20 zł budynek Szkolna 15 mieszkania i garaże, 4.800,00 zł z tytułu dzierżawy na fundusze remontowe nieruchomości, ponieważ stanowią pożytki z tych nieruchomości mających udział w jej częściach wspólnych, w sposób następujący: 4.800,00 zł budynek Środkowa 13 i Dolna Panny Marii 53 mieszkania, garaże i lokale użytkowe, ,86 zł z pozostałych tytułów na fundusze remontowe nieruchomości, ponieważ stanowią pożytki z tych nieruchomości mających udział w jej częściach wspólnych, w sposób następujący: 448,00 zł budynek Gliniana 17 mieszkania 253,60 zł budynek Głęboka mieszkania, lokale 216,50 zł budynek Narutowicza 16/18 mieszkania 364,00 zł budynek Nowomiejska 18 mieszkania ,00 zł budynek Nowomiejska 20 mieszkania, garaże 228,00 zł budynek Strażacka 9 mieszkania 2.829,24 zł budynek Środkowa 13 mieszkania 32,52 zł budynek Zachodnia 7 mieszkania 240,00 zł budynek Wschodnia 6 garaże. 7

9 BILANS AKTYWA A. Aktywa trwałe ,40 Charakterystykę poszczególnych składników aktywów trwałych przedstawia poniższa tabela. Aktywa trwałe Tabela nr 2. Składniki aktywów trwałych. A Aktywa trwałe Stan na Stan na Zmiana Struktura % I Wartości niematerialne i prawne 253,94 0 0% II Środki trwałe , ,15-0,04% 71,79% a. Grunty własne w tym prawo wieczystego użytkowania , ,99-0,01% 11,19% b. Budynki i budowle , ,32-0,04% 88,71% c. Urządzenia techniczne i maszyny 3.075, ,98 -,016% 0,01% d. Środki transportu , ,79-0,34% 0,09% e. Inne środki trwałe 1.320,07 426,07-0,67% 0,00% III Środki trwałe w budowie , ,00 3% 0,02% IV Należności długoterminowe , ,88-0,02 28,13% V Inwestycje długoterminowe , ,37 0,002% 0,06% Ogółem majątek trwały , ,40-0,34% 100% I. Wartości niematerialne i prawne 0,00 zł. II. Rzeczowe aktywa trwałe ,15 zł, w porównaniu z rokiem poprzednim uległy znacznemu zmniejszeniu tj. o 4 %. Spowodowane to było przede wszystkim uwłaszczaniem oraz umorzeniem lokali. III. Należności długoterminowe w kwocie ,88 - skapitalizowane odsetki bankowe oraz odsetki przejściowo wykupione przez budżet państwa w kwocie ,88 8

10 IV. Inwestycje długoterminowe w kwocie ,37 zł w tym: - akcje imienne spółki INWESTPROJEKT ,00 - udziały w LSS Lublin 1.375,37 B. Aktywa obrotowe ,87 Tabela nr 3. Składniki aktywów obrotowych. B Aktywa obrotowe Stan na Stan na Zmiana Struktura % I Zapasy , ,32 10% 0,47% II Należności , ,07-0,03% 27,11% krótkoterminowe III Inwestycje , ,86 15% 71,44% krótkoterminowe IV Krótkoterminowe , ,62 210% 0,98% rozliczenia międzyokresowe Razem aktywa , ,87 110,34% 100% obrotowe I. Zapasy materiały na wartość zapasów składają się materiały w magazynie wykorzystywane na bieżące potrzeby Spółdzielni ,32 zł II. Należności krótkoterminowe ,07 zł 1. należności z tytułu dostaw i usług ,58 zł Na kwotę tą składają się: należności z tytułu bieżących opłat eksploatacyjnych wynoszą ,56 zł pomniejszone o aktualizację należności 1470,23 zł daje kwotę ,33 zł z tego: na mieszkaniach wynoszą ,66 zł na garażach ,63 zł na lokalach użytkowych ,27 zł Pomniejszone o aktualizację należności 1470,23 zł daje kwotę ,33 zł. 9

11 Zadłużenia na mieszkaniach w poszczególnych latach przedstawia tabela nr 4. Tabela nr 4. Stan zadłużeń w latach Rok Stan zadłużenia na 31grudnia Wymiar opłat eksploatacyjnych Liczba zadłużonych mieszkań , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,60 bez rozliczenia za 2010 rok , , , , ,82 bez rozliczenia za 2012r , ,13 bez rozliczenia za 2013r , ,08 bez rozliczenia 2014r , , ,

12 Strukturę zadłużeń mieszkań według liczby miesięcy przedstawia tabela nr 5. Tabela nr 5. Struktura zadłużeń w 2014 roku Ilość miesięcy Ilość mieszkań Kwota zadłużenia % mieszkań w zasobach % kwoty zadłużenia Bez zadłużeń , ,93 31,51 25, ,75 6,77 20, ,76 2,18 11, ,49 1,58 12, ,01 0,71 6, ,12 0,22 3, ,53 0,11 1, ,99 0,05 0, ,63 0,05 1, ,53 0,16 3, ,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 Ponad ,92 0,27 12,15 Ogółem zadłużone mieszkania ,66 Razem rozrachunki inne 382,48 rozrachunki z tyt. kosztów wyłożonych 1.794,44 należności z tytułu nie zapłaconego normatywu ,05 należności z tytułu rozliczeń 4.549,19 pozostałe należności od członków 3.491,09 2. należności z tytułu podatków 8.482,30 3. inne należności ,46 pomniejszone o aktualizację należności , ,36 4. należności dochodzone na drodze sądowej ,52 pomniejszone o aktualizację wyceny należności , ,83 III. Inwestycje krótkoterminowe ,86 (środki pieniężne na rachunkach bankowych i w kasie) 11

13 IV. Wykazane w bilansie na dzień r. krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe w kwocie ,62 zł dotyczą rozliczanych w czasie kosztów prenumeraty czasopism oraz kosztów eksploatacji lokali użytkowych. PASYWA I. Kapitał własny ,69 1) fundusze podstawowe ,70 2) fundusz z aktualizacji wyceny ,52 3) zysk netto za 2013 rok ,47 II. Zobowiązania i rezerwy ,58 1) Zobowiązania długoterminowe ,11 - kredyty bankowe udzielone na sfinansowanie budownictwa mieszkaniowego ,11 W 2014 roku 3 mieszkania spłaciło całkowicie kredyt, a na r. kredytem objęte są jeszcze 103 mieszkania w następujących budynkach: Nowomiejska 22 Nowomiejska 20 Zana 56 Zana 58 Zana 60 Zana 62 Zana 64 Zana 52 Zana 54 Zachodnia 7 Skautów 11B Lubartowska 64 3 szt. 1 szt. 6 szt. 10 szt. 5 szt. 9 szt. 3 szt. 12 szt. 6 szt. 2 szt. 9 szt. 37 szt. Zobowiązanie kredytowe wobec PKO BP IV O/Lublin obejmują: kredyt mieszkaniowy w kwocie ,23 odsetki bankowe skapitalizowane ,37 odsetki skapitalizowane przejściowo wykupione przez budżet ,51 Razem ,11 12

14 Suma kredytów mieszkaniowych w 2014 roku w porównaniu z rokiem 2013 zmniejszyła się o 3 %. 2) Zobowiązania krótkoterminowe ,29 Zobowiązania od jednostek pozostałych ,63 a) zobowiązania z tytułu dostaw i usług ,09 w tym: rozrachunki z tytułu budownictwa 6.666,80 zobowiązania z tytułu bieżącej eksploatacji ,13 zobowiązania z tytułu rozliczenia co i cw oraz 9.761,76 pozostałych stawek eksploatacyjnych nadpłaty w opłatach eksploatacyjnych ,99 nadpłaty z tytułu normatywów 1.685,67 rozliczenie zakupów (niezafakturowane koszty dotyczące roku 2014) 8.985,74 b) rozrachunki publiczno- prawne(podatki, składki ZUS) ,34 c) pozostałe rozrachunki ,20 d) fundusze specjalne ,66 fundusz remontowy ,03 fundusz socjalny ,63 Zobowiązania regulowane są terminowo. III. Rozliczenia międzyokresowe kosztów krótkoterminowe ,18 Suma aktywów i pasywów wyniosła za 2014 rok ,27 i w porównaniu z rokiem 2013 uległa obniżeniu o 2,3 %. Wskaźnik bieżącej płynności Spółdzielni tj. stosunek majątku obrotowego do zobowiązań krótkoterminowych wynosi 1,56 co oznacza dobrą płynność finansową Spółdzielni. Spółdzielnia jest w stanie płacić swoje zobowiązania w terminie. Stopień zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych na koniec 2014 rok i wyniósł 9,28 % i jest niższy w porównaniu z rokiem poprzednim o ok. 0,10%. Sprawozdanie finansowe za 2014 rok oraz wyciąg z Ekspertyzy biegłego rewidenta stanowią załączniki nr 2 i 3 do sprawozdania Zarządu. 13

15 3. Windykacja należności Spółdzielnia prowadziła windykację należności wobec dłużników wysyłając wezwania do zapłaty, wnioski o wystawienie pozwów, o egzekucję komorniczą zasądzonych wyroków i nakazów zapłaty. Wśród spraw kierowanych do sądu, większość stanowiły roszczenia przeciwko mieszkańcom z tytułu zalegania w opłatach eksploatacyjnych, a także z tytułu zalegania w spłatach kredytu normatywnego. Do Zarządu Spółdzielni, w ciągu całego roku, wpływały wnioski w sprawie rozłożenia na raty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych, kosztów sądowych, bądź spłaty kredytu normatywnego. Z uwagi na trudną sytuację finansową członków, Zarząd w większości wypadków wyrażał zgodę na ratalną spłatę zadłużeń. W 2014 roku z takiej pomocy skorzystało 58 osób, a kwota spłat ratalnych wyniosła ,04 zł. Właściciele lokali również korzystali z pomocy Urzędu Miasta w formie dodatków mieszkaniowych na częściowe pokrycie swoich zobowiązań w Spółdzielni. Z takiej dopłaty w 2014 roku skorzystało 35 osób. W celu przypominania mieszkańcom o długu istniejącym w Spółdzielni wysyłane są informacje i wezwania. Ilość wysłanych w 2014 r. wezwań do dłużników przedstawiono poniżej w tabeli nr 6. Tabela nr 6. Wezwania do zapłaty Lp. Ilość wezwań ostatecznych Wysokość zadłużenia 1. mieszkania ,65 zł 2. garaże ,17 zł 3. lokale użytkowe ,39 zł RAZEM ,21 zł Spółdzielnia Mieszkaniowa Spółdzielca celem dochodzenia należnych jej praw z tytułu opłat eksploatacyjnych korzysta z Elektronicznego Postępowania Upominawczego, w którym okres oczekiwania na nakaz zapłaty wynosi około miesiąca. Procedura windykacji prowadzona przez Spółdzielnię, jak i komornika skraca się w ten sposób o połowę. Działania te mają na celu skrócenie okresu windykacji należności oraz uproszczenie procedury postępowania. Spółdzielnia korzysta także z usług Biura Informacji Gospodarczej InfoMonitor S.A. z siedzibą w Warszawie. Celem wpisywania dłużników do rejestru BIG InfoMonitor jest uniemożliwienie dłużnikom zaciąganie kredytów konsumpcyjnych w bankach i innych instytucjach finansowych udzielających kredytów, które są spłacane w pierwszej kolejności, a opłaty eksploatacyjne za lokale w Spółdzielni płacone są w dalszej kolejności lub w ogóle. W roku

16 wpisano 12 kolejnych dłużników Spółdzielni do rejestru BIG InfoMonitor na kwotę ,00 zł. Ogółem od momentu podpisania umowy z BIG InfoMonitor tj. od roku wpisano do rejestru 47 zadłużonych osób na kwotę łączną ,00 zł, a wykreślono 5 osób, które spłaciły swoje zobowiązania wobec Spółdzielni. W okresie sprawozdawczym Spółdzielnia skierowała pozwy do sądu przeciwko 105 dłużnikom na kwotę ,41 zł. W 2014 roku zapadły 134 wyroki sądowe i nakazy zapłaty na łączną kwotę ,51 zł. Skierowano do egzekucji komorniczej 62 osoby na kwotę ,66 zł. Na podstawie zasądzonych wyroków i nakazów zapłaty wysłano 44 wezwania przedegzekucyjne wzywające do dobrowolnej wpłaty na łączną kwotę ,32 zł. Stan zadłużeń poszczególnych budynków przedstawiają załączniki do niniejszego sprawozdania: załącznik nr 4 stan zadłużeń mieszkań na dzień roku, załącznik nr 5 stan zadłużeń garaży na dzień roku, załącznik nr 6 stan zadłużeń lokali użytkowych na dzień roku. 15

17 4. Stan prawny gruntów W roku 2014 Zarząd Spółdzielni prowadził dalsze działania dotyczące spraw związanych z regulacją prawną gruntów będących w posiadaniu Spółdzielni. Większość gruntów Spółdzielni posiada księgi wieczyste z wpisem prawa własności, bądź prawa wieczystego użytkowania. W trakcie regulacji prawnej pozostały jedynie działki wymagające przeprowadzenia postępowań sądowych celem uregulowania stanu prawnego oraz wymagające od Urzędu Miasta przeprowadzenia postępowań administracyjnych. Należą do nich działki przy ulicy Wschodniej 6, Szkolnej 15, Zana 72 i Snopkowskiej 12. W sprawie działki gruntu przy ul. Szkolnej 15 trwa proces sądowy o przeniesienie własności działki gruntu za wynagrodzeniem, przy udziale spadkobierców jednego ze współwłaścicieli tego gruntu oraz innych współwłaścicieli reprezentowanych są przez trzech kuratorów sądowych. Działka gruntu została wyceniona przez biegłego sądowego. Spółdzielnia wniosła merytoryczne zastrzeżenia do opinii biegłego dotyczące dokonanej wyceny. Na skutek działań procesowych Spółdzielni biegły sądowy sporządził wycenę uzupełniającą, w której opisał dodatkowy wariant wyceny, z ceną niższą od wariantu pierwotnego o około 35 %. Pełnomocnik strony pozwanej poinformował, iż w Kanadzie zmarł jeden ze współwłaścicieli nieruchomości. Sąd wystąpił do Konsulatu RP w Toronto o stosowne dokumenty. Fakt śmierci jednego ze współwłaścicieli został potwierdzony. Spółdzielnia wszczęła procedurę ustalenia spadkobierców po zmarłym, celem kontynuowania procesu o wykup nieruchomości. W trakcie regulacji prawnej pozostaje ponadto działka położona przy ul. Wschodniej 6 będąca w 7/8 części współwłasnością Spółdzielni. W Sądzie Rejonowym toczy się postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłej współwłaścicielce nieruchomości. W sprawie tej ustanowiony został kurator sądowy do ustalenia wszystkich spadkobierców zmarłej Stanisławy Łaguny, który zarządza tym majątkiem w imieniu spadkobierców zmarłej. Kurator sądowy ustalił miejsce zamieszkania większości spadkobierców, a w przypadku osób zmarłych uzyskał akty zgonu lub złożył wnioski o wydanie brakujących aktów zgonu. Sprawa ta jest bardzo skomplikowana z powodu dużej liczby spadkobierców oraz ze względu na różne miejsca ich zamieszkania w kraju i za granicą. Na obecnym etapie nie jest możliwe uzyskanie żadnych dokumentów dotyczących jednego ze spadkobierców zamordowanego na wschodzie w latach 40-tych XX wieku. Spółdzielnia dokonała wyceny rynkowej udziału w tej nieruchomości, która została przedłożona przez kuratora do sądu. Kurator spadku odrębnym postępowaniem złożył wniosek o wydanie zgody na zbycie działki gruntu na rzecz Spółdzielni. Postępowanie w pierwszej instancji zakończyło się oddaleniem wniosku przez Sąd. Spółdzielnia złożyła apelację od wydanego orzeczenia. Sąd Okręgowy oddalił apelację 16

18 spółdzielni, uzasadniając, iż polskie prawo nie przewiduje kompetencji dla kuratora spadku do zbycia spadku nieobjętego. Spółdzielnia nie zgodziła się takim stanowiskiem i wystąpiła do Sądu Najwyższego i Rzecznika Praw Obywatelskich o zajęcie stanowiska. Dla pozostałych gruntów, które nie mają uregulowanych kwestii własności tj. przy ulicy Zana 72, Snopkowskiej 12 zabudowanej garażami wolnostojącymi, sprawy uzyskania praw do terenów są cały czas w toku. Stan prawny gruntów SM Spółdzielca na dzień r. przedstawia załącznik nr 7. 17

19 5. Członkowie Spółdzielni W okresie od do Zarząd realizował na bieżąco wnioski członków Spółdzielni dotyczące wydawania zaświadczeń niezbędnych do sprzedaży lokalu, do przedłożenia w urzędzie skarbowym czy też podpisania aktu notarialnego, decyzji związanych z nabyciem prawa do mieszkań, garaży i lokali użytkowych oraz czynności związanych z uzyskaniem wpisu do księgi wieczystej posiadanego prawa do lokalu. Na dzień roku stan członków SM Spółdzielca przedstawiał się następująco: 1. członkowie zamieszkali lokale użytkowe i garaże osoby prawne członkowie oczekujący RAZEM: członkowie wykluczeni liczba lokali, których właściciele nie są członkami Zgodnie z obowiązującymi przepisami, aby skutecznie nabyć prawo do lokalu, wstąpienie w poczet członków spółdzielni nie jest wymagane. W związku z tym, w 2014 roku liczba członków Spółdzielni zmniejszyła się o kolejne 4 osoby, a właściciele 331 lokali nie posiadają praw członkowskich. 18

20 6. Proces uwłaszczeniowy Zarząd Spółdzielni podjął uchwały w sprawie ustanowienia odrębnej własności lokali dla wszystkich budynków z uregulowanym stanem prawnym gruntów. Spośród 56 budynków mieszkalnych na koniec 2014 roku uchwał nie podjęto dla 2 budynków przy ulicy: Szkolnej 15 Wschodniej 6 a spośród lokali użytkowych i garaży uchwał nie podjęto dla: Zana 72 Nowomiejskiej 16 Snopkowskiej 12 W 2014 roku dało się zauważyć spadek zainteresowania procesem uwłaszczeniowym, gdyż akty uwłaszczeniowe podpisało zaledwie 15 osób. Od dnia wejścia w życie ustawy uwłaszczeniowej do dnia roku Spółdzielnia przystąpiła do 1060 aktów notarialnych przeniesienia własności i ustanowienia odrębnej własności lokali. Lokale uwłaszczone stanowią prawie 44% ogółu lokali w całej Spółdzielni, w tym mieszkania 43,64% ogółu mieszkań, garaże 42,90% ogółu garaży i lokale użytkowe 40% ogółu lokali. Szczegółowy wykaz ilości aktów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali, na dzień r., przedstawiono w załączniku nr 8. Spółdzielnia zobowiązana jest zawrzeć umowę o przeniesienie własności lokalu w postaci aktu notarialnego z osobą, której przysługuje własnościowe prawo do lokalu i która złożyła stosowny wniosek. Osoby, które chciały uzyskać prawo własności, były zobowiązane dokonać spłaty wszelkich zobowiązań związanych z uwłaszczanym lokalem, z wyjątkiem zadłużeń wynikających z wydatkowania funduszu remontowego. W 2014 roku koszt zawarcia umowy notarialnej przeniesienia własności oraz koszty sądowe założenia księgi wieczystej ustawodawca ustalił w wysokości: 1. wynagrodzenie notariusza z VAT 516,60 zł 2. koszty założenia i wpisu do księgi wieczystej 260,00 zł 3. odpisy aktów notarialnych 4 szt. z VAT 147,60 zł Ogółem 924,20 zł 19

21 7. Gospodarka zasobami spółdzielni Podejmowane przez Zarząd Spółdzielni decyzje miały na celu zapewnienie mieszkańcom ciągłej możliwości korzystania z dostępu do usług komunalnych, utrzymania zasobów w stanie nie pogorszonym, utrzymania porządku i bezpieczeństwa w budynkach i ich otoczeniu. W celu sprawnego zarządzania zasoby spółdzielni podzielone zostały na 4 rejony administracji obejmujące zasięgiem budynki znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie. W skład zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej Spółdzielca wchodzą według danych na dzień roku następujące obiekty: 1831 mieszkań o łącznej powierzchni ,44 m², 434 garaże i 81 miejsc postojowych o łącznej powierzchni 8 852,98 m² 100 lokali własnościowych o powierzchni 8023,84 m², 27 lokali wynajmowanych o łącznej powierzchni 1823,85 m², 1 lokal biurowy, magazynek i 2 garaże o powierzchni 559,87 m 2. Zasady rozliczenia kosztów i ustalania opłat za używanie lokali w Spółdzielni określają stosowne regulaminy, które umożliwiają prawidłowe rozliczenie kosztów. Przewidują one ustalenie wysokości obciążeń budynków poszczególnymi kosztami, a w szczególności z tytułu: funduszu remontowego; energii cieplnej wraz z konserwacją instalacji; mediów w tym: energia elektryczna, gaz, woda i ścieki, wywóz śmieci; kosztów zarządzania spółdzielnią w tym: koszty ogólne i koszty płac administracji; podatków i opłat w tym: ubezpieczenie, wieczyste użytkowanie i podatek od nieruchomości; usług obcych w tym: konserwacja wind, obsługa podzielników c.o., abonament MPWiK, sprzątanie klatek i terenu, konserwacje i przeglądy, koszty odczytów wodomierzy, konserwacja domofonów i pozostałe koszty. 20

22 Procentowy udział poszczególnych kosztów w 2014 r. przedstawia poniższy wykres: STRUKTURA KOSZTÓW W 2014 r. 1,36% 35,91% 0,82% 12,46% 5,13% ENERGIA ELEKTRYCZNA GAZ WODA I ŚCIEKI WYWÓZ ŚMIECI FUNDUSZ REMONTOWY 16,48% KOSZTY ZARZĄDZANIA PODATKI 7,68% 3,41% 16,75% USŁUGI OBCE ENERGIA CIEPLNA Największy udział w kosztach, bo ponad 55 %, mają energia elektryczna, gaz, woda i ścieki, wywóz śmieci oraz energia cieplna tj. centralne ogrzewanie, ciepła woda i konserwacje sieci cieplnych. Drugi w kolejności jest odpis na fundusz remontowy z udziałem prawie 17% (kosztem jest odpis na fundusz remontowy, nie wydatek). Pozostałe rodzaje, w tym koszty zarządzania, opłaty i podatki oraz usługi obce odpowiedzialne są za około ¼ sumy wszystkich kosztów. Taka struktura kosztów utrzymuje się od kilku lat. Aby utrzymać budynki i teren wokół w należytym stanie technicznym i porządkowym Spółdzielnia prowadziła stałą kontrolę stanu technicznego elementów budynków i budowli, sporządzała wykazy potrzebnych remontów, w tym roczny plan remontów zatwierdzany przez Radę Nadzorczą, przeprowadzała przetargi oraz konkursy ofert na wykonanie poszczególnych prac oraz sprawowała nadzór nad przeprowadzanymi remontami. Zlecała także przeprowadzanie przeglądów wszelkich instalacji takich jak: przewody spalinowe i wentylacyjne, instalacja gazowa oraz 5-letni przegląd instalacji elektrycznej i piorunochronnej specjalistycznym firmom posiadającym odpowiednie uprawnienia zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa Budowlanego (cyt. wyżej ustawa art ). Spółdzielnia prowadziła również kontrole prawidłowości wskazań urządzeń pomiarowych tj. wodomierzy, ciepłomierzy oraz parametrów dostarczanych przez firmy zewnętrzne mediów oraz kontrolne wodomierzy w mieszkaniach i lokalach. 21

23 Spółdzielnia własnymi siłami prowadziła drobne prace konserwacyjnonaprawcze i usuwała awarie w zasobach. W 2014 roku przyjęto 1530 zgłoszeń dotyczących usunięcia awarii w tym: 305 zgłoszeń z tytułu awarii instalacji hydraulicznej i gazowej 427 zgłoszeń w związku z awariami instalacji elektrycznej 798 zgłoszenia ogólnobudowlane Grupa konserwatorów wykonywała ponadto szereg innych prac interwencyjnych i sezonowych takich jak: odśnieżanie ciągów pieszych, zrzucanie sopli czy przycinka drzew. Podejmowano także działania mające na celu spełnienie oczekiwań mieszkańców w kwestiach związanych z bieżącą obsługą zasobów. Interwencje mieszkańców zgłaszane były telefonicznie, na piśmie lub pocztą elektroniczną. Utrzymanie zasobów spółdzielni w należytym stanie technicznym wymaga ciągłych i niemałych nakładów finansowych. Dla osiągnięcia tego celu gromadzone są środki finansowe w formie miesięcznych zaliczek na fundusz remontowy, w ramach danej nieruchomości lub budynku. Fundusz ten wykorzystywany był do finansowania remontów i napraw części wspólnych budynków tj. elewacji, klatek schodowych, schodów, chodników, a także do pokrycia kosztów montażu urządzeń pomiarowych, czyli wodomierzy i urządzeń regulacyjnych, czyli termozaworów na instalacji centralnego ogrzewania. Wysokość stawki odpisu na fundusz remontowy uchwalona była przez Radę Nadzorczą i w roku 2014 (bez zmiany w stosunku do roku poprzedniego) wynosiła dla: lokali mieszkalnych i użytkowych 1,05 zł/m², stawka podstawowa garaży 0,45 zł/m² stawka podstawowa lokali mieszkalnych, użytkowych i garaży 1,55 zł/m², stawka zwiększona. Podwyższone stawki utrzymywane są do momentu spłaty zadłużeń na funduszu remontowym poszczególnych budynków. Istnieje możliwość ustalenia indywidualnego, wyższego odpisu na fundusz remontowy. Z takiej możliwości skorzystało kilka budynków, w celu szybszej spłaty zadłużenia lub szybszego zgromadzenia środków na przyszłe, poważne remonty. Finansowanie remontów budynków, które nie posiadają wystarczających własnych środków finansowych odbywa się w ramach pożyczek 22

24 wewnętrznych. Zasady ich funkcjonowania określają stosowne Uchwały Rady Nadzorczej i regulaminy wewnętrzne. Remonty w zasobach spółdzielni zlecane były specjalistycznym firmom. W wyborze najkorzystniejszej oferty uczestniczyli mieszkańcy i przedstawiciel Rady Nadzorczej. Dokonywano wyboru firm wykonawczych oferujących najkorzystniejsze warunki, zarówno techniczne, jak i finansowe oraz długi okres gwarancji na wykonane roboty. W 2014 r. zostały przeprowadzone prace remontowe na łączną kwotę ,35 zł, z czego na poszczególne rodzaje wydano: ,75 zł na remonty dachów, obróbek blacharskich i kominów m.in. na budynkach przy ul. B. Siewnej 7, Ćwiklińskiej 2, 3 i 4, Czeskiej 14, Głębokiej 5 i 10-12, Glinianej 23, Junoszy 12 i 14, Kwiatowej 23, Niecałej 13, Nadbystrzyckiej 25, Narutowicza 16/18 i 50, Skautów 11B, Strażackiej 9, Snopkowskiej 12, Szkolnej 15, Wschodniej 19, Zana 54 i 58; ,17 zł na remonty chodników i opasek m.in. przy budynkach przy ul. Ćwiklińskiej 2, Glinianej 15, Junoszy 12 i Zachodniej 7; ,56 na remonty i wymianę stolarki w budynkach przy ul. Głębokiej 3, Glinianej 23, Nowomiejskiej 24, Zachodniej 7 (po pożarze) i Zachodniej 11; ,88 zł na remonty klatek schodowych w budynkach przy ul. Glinianej 15, Kwiatowej 16, Nowomiejskiej 24, Zachodniej 7 (po pożarze), Zachodniej 11 oraz remonty wind w budynkach przy ul. Lubartowskiej 64, Nowomiejskiej 1 i Zachodniej 4; ,70 na remonty elewacji i balkonów m.in. w budynkach przy ul. Bocznej Siewnej 3, Ćwiklińskiej 2 i 4, Nowomiejskiej 16, Puławskiej 10, i Szkolnej 15; ,24 zł na docieplenie elewacji w budynku przy ul. Glinianej 17 (ściana szczytowa), Szkolnej 15 i Strażackiej 9 (I-szy etap); ,68 zł na remonty instalacji w tym wymianę wodomierzy w budynku przy ul. Zachodniej 11, renowacje kanalizacji w budynkach przy ul. Czeskiej 14, Głębokiej 3, Kwiatowej 16, 17 i 23, Nadbystrzyckiej 39, Nowomiejskiej 1, Spacerowej 17, Zachodniej 1, 2, 4 i 7, Zana 52 i 58, remont sieci c.o. na osiedlu Kwiatowej, montaż zaworów regulacyjnych sieci cw. na osiedlu Zana, kompleksowy remont węzła c.o. w budynku przy ul. Strażackiej 9, remonty instalacji elektrycznej w budynkach przy ul. Nadbystrzyckiej 39 i Zachodniej 2, wymianę oświetlenia na klatkach w budynkach przy ul. Puławskiej 10, Zachodniej 2 i 4 oraz Zana 50; ,97 zł na remonty i izolacje tarasów w budynkach przy ul. Ćwiklińskiej 4, Glinianej 32, Wschodniej 6 Zana 54 i 62 oraz remonty 23

25 schodów przy ul. Wschodniej 19, Zachodniej 7 i 11, Zana 52, 54, 56 i 58; ,31 zł na remonty śmietników, ogrodzeń i innych zabezpieczeń w tym remont śmietnika przy ul. Głębokiej 10-12, Puławskiej 10 i Zana 50, montaż siatek i antyptaków przy ul. Nowomiejskiej 1, Strażackiej 9, Zachodniej 1 i 2, montaż szlabanów przy ul. Lubartowskiej 64, remont domofonów przy ul. Głębokiej 3, Glinianej 17 i 23, Nowomiejskiej 24, Puławskiej 10, montaż monitoringu przy ul. Narutowicza 16/18 oraz remonty ogrodzeń przy ul. Junoszy 12, Kwiatowej 16 i Zachodniej 11; ,09 zł na inne, najczęściej drobne prace remontowe praktycznie w każdym obiekcie w zasobach Spółdzielni. Procentowa struktura wydatków remontowych za 2014 r. przedstawia poniższy wykres (dla czytelności wykresu niektóre kategorie kosztów zostały połączone) STRUKTURA WYDATKÓW REMONTOWYCH W 2014 R. Docieplenia Elew acje, balkony Remonty dachów Instalacje 17% Stolarka 2% Inne 9% Docieplenia 19% Chodniki, place, tarasy, schody Klatki schodowe, windy 5% Chodniki, place, tarasy, schody 8% Remonty dachów 24% Elewacje, balkony 16% Klatki schodow e, w indy Instalacje Stolarka Inne Stan funduszu remontowego na r. znajdą Państwo w załączniku nr 9, zaś realizację planu remontów w załączniku nr 10 niniejszego sprawozdania. 24

26 Spółdzielnia od kilku lat wdraża system radiowych odczytów wody. Na koniec 2014 roku taki system jest już w 53 budynkach mieszkalnych i 2 usługowych, a więc w zdecydowanej większości w Spółdzielni. Jedynie budynki przy ul. Ćwiklińskiej 2, Kwiatowej 16 i Narutowicza 16/18 mają wodomierze o tradycyjnej metodzie odczytu. Odczyt radiowy pozwala na jednoczesny odczyt wszystkich wodomierzy zamontowanych w lokalach (nawet gdy użytkownik z różnych powodów nie dostarcza odczytu wodomierza). Pozwala to na eliminację błędu rozbieżności wskazań licznika głównego z sumą wskazań liczników lokalowych wynikającego z różnych terminów odczytów. Sygnalizuje również próbę ingerencji i manipulacji w jego działanie. Należy jednak pamiętać, że są to dalej wodomierze o niższej klasy czułości od wodomierzy głównych i mogą generować błąd odczytu rzędu +/- 10%. W 43 budynkach w 2014 roku różnice te są mniejsze niż 10 %, czyli mieszczą się w skali dokładności wodomierza gwarantowanej przez producenta. Średnia dla całej Spółdzielni za 2014 rok to 5,97 %. Poniższa tabela nr 7 ilustruje te różnice w procentach na poszczególnych budynkach na przestrzeni ostatnich trzech lat. Tabela nr 7. Różnice w odczytach wodomierzy w latach Lp. Budynek % różnicy w 2012 roku % różnicy w 2013 roku % różnicy w 2014 roku 1 Bernardyńska 11 13,12 22,46 21,11 2 Boczna Siewnej 3 1,13 2,25 1,86 3 Boczna Siewnej 7 1,22 9,06 7,59 4 Czeska 14-7,34-2,27 4,91 5 Ćwiklińskiej 2 8,62 10,08 4,56 6 Ćwiklińskiej 3 6,78 18,22 12,58 7 Ćwiklińskiej 4 14,41 13,01 14,61 8 Dulęby 9 8,99 0,90-0,84 9 Gliniana 15 9,80 9,56 6,56 10 Gliniana 17 4,39 6,67 5,70 11 Gliniana 23 4,93 7,24 5,39 12 Gliniana 32-1,75 0,32 4,81 13 Głęboka 3 4,09 4,82 2,73 14 Głęboka 5 14,08 7,78 4,08 15 Głęboka 10/12 0,40 3,11-0,80 16 Gminna 6 8,16 3,55 2,59 17 Junoszy 12 10,74 1,93 3,15 18 Junoszy 14 7,74 6,23 7,36 19 Kwiatowa 16-0,60 3,71 10,18 20 Kwiatowa 17 12,90 8,61 4,28 21 Kwiatowa 23 11,50 2,84 7,69 22 Lubartowska 64 5,89 3,95 4,59 23 Nadbystrzycka 39-0,65 3,73 3,64 24 Narutowicza 16/18-21,47-5,17-1,38 25 Narutowicza 50 20,89 8,30 9,68 26 Narutowicza 50A 20,93 11,13 12,02 25

27 27 Niecała 13 9,22 1,70 5,49 28 Nowomiejska 1 1,92 2,93 4,32 29 Nowomiejska 18 17,21 17,55 17,30 30 Nowomiejska 20 8,40 8,17 8,12 31 Nowomiejska 22 16,09 13,87 11,32 32 Nowomiejska 24 16,40 11,10 12,27 33 Ochotnicza 8-9,81 3,68 1,62 34 Puławska 10 14,52 10,11 5,68 35 Skautów 11B 10,95 8,47-16,41 36 Spacerowa 17 4,36 2,02 1,50 37 Strażacka 9 17,49 12,26 5,10 38 Szkolna 15 4,76 3,22 2,03 39 Środkowa 1 7,14 4,87 3,49 40 Środkowa 13 4,64 3,33 3,50 41 Wschodnia 6 8,17 8,23 7,79 42 Wschodnia 19 3,76 10,55 6,39 43 Zachodnia 1 0,33 0,11 4,62 44 Zachodnia 2 3,55 6,18 10,70 45 Zachodnia 4 4,53 6,30 12,65 46 Zachodnia 7 0,92 7,32 6,29 47 Zachodnia 11 7,72 10,03 7,04 48 Zana 50 7,46 11,53 6,77 49 Zana 52 12,84 9,95 16,46 50 Zana 54 17,85 13,67 9,83 51 Zana 56-0,97 3,53 6,45 52 Zana 58 21,46 14,83 13,28 53 Zana 60 9,45 8,52 14,06 54 Zana 62 8,65 3,95 1,85 55 Zana 64 18,58 8,19 4,44 56 Zana 68 12,97 8,38 8,11 Średnia 6,54 6,52 5,97 Osiągnięcie tak niskiej średniej jest niewątpliwym sukcesem Spółdzielni, niestety w kilku budynkach różnice te są znacznie wyższe. W tych przypadkach staramy się dokonywać przeglądów sprawności urządzeń sanitarnych, a jeśli to nie pomaga, to w ramach współpracy z MPWiK na instalacji zakładany jest system monitoringu przepływów. Często pomaga on w podejmowaniu dalszych decyzji. Można powiedzieć, że w większości przypadków istnieją przecieki niekontrolowane spłuczek sedesowych, rzadziej baterii. Niestety w wielu przypadkach mieszkańcy nie udostępniają mieszkań do kontroli. Mamy nadzieję, że ten stan kiedyś ulegnie poprawie. Liczymy tutaj również na wsparcie i pomoc Samorządów Mieszkańców. 26

28 8. Podsumowanie i plany na przyszłość. W 2014 r. Zarząd pracował w niezmienionym, dwuosobowym składzie. W tym czasie starał się na bieżąco reagować na wszystkie problemy, jakie nurtowały Spółdzielnię, jej członków i mieszkańców. Priorytetem w działaniach była przede wszystkim realizacja zadań statutowych wobec członków, a także realizacja uchwał i zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą planu remontowego i finansowego na rok W okresie sprawozdawczym Zarząd odbył 24 protokołowanych posiedzeń oraz podjął 14 uchwał. Uczestniczył również we wszystkich posiedzeniach Rady Nadzorczej. Zarząd Spółdzielni wykonywał swoje obowiązki na podstawie przepisów określonych w prawie spółdzielczym, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Statucie i regulaminach wewnętrznych. Podejmowane przez Zarząd Spółdzielni decyzje w zakresie gospodarki zasobami miały na celu zapewnienie mieszkańcom ciągłego dostępu do usług komunalnych, utrzymania zasobów w stanie nie pogorszonym, utrzymania porządku i bezpieczeństwa w budynkach i ich otoczeniu. Przeciętne zatrudnienie w Spółdzielni w 2014 r. wynosiło 33,75 etatów. Ponadto korzystano z pomocy radcy prawnego na podstawie umowy cywilnoprawnej oraz osób zatrudnionych na umowy zlecenia w przypadku gospodarzy rejonów. Odzwierciedleniem sytuacji majątkowej i finansowej jest sporządzone na dzień r. sprawozdanie finansowe tj.: wprowadzenie do sprawozdania finansowego, bilansu, rachunku zysków i strat oraz informacji dodatkowej. Tak jak w latach poprzednich było ono poddane badaniu przez niezależnego, uprawnionego biegłego. Rachunek wyników wykazuje na koniec roku 2014 r. wynik netto ,47 zł, natomiast bilans wykazuje sumę bilansową ,27 zł. Aby skuteczniej prowadzić działania windykacyjne Spółdzielnia korzystała z usług Biura Informacji Gospodarczej InfoMonitor. W 2014 roku wpisano 12 kolejnych dłużników Spółdzielni do rejestru na kwotę ,00 zł. Ogółem od momentu podpisania umowy z BIG InfoMonitor tj. od roku wpisano do rejestru 47 zadłużonych osób na kwotę łączną ,00 zł. Przez cały rok do sądu skierowano pozwy przeciwko 105 dłużnikom, w stosunku do 134 zapadły wyroki sądowe, a do egzekucji komorniczej skierowano 62 osoby. Mimo prowadzonych działań windykacyjnych zadłużenie netto z tytułu bieżących opłat eksploatacyjnych uwzględniające aktualizację należności na koniec roku 2014 r. wynosiło ,23 zł, natomiast zadłużenie z tytułu prowadzonych spraw sądowych wynosiło ,83 zł. 27

29 Sytuacja finansowa Spółdzielni jest dobra, a istniejące zadłużenie członków i nie stanowi zagrożenia dla płynności finansowej Spółdzielni. Nadmienić należy, że na koniec 2014 roku 56,36% mieszkań nie miało zadłużeń z tytułu opłat, 31,55% miało opóźnienia jednomiesięczne, zaś 6,77% dwumiesięczne, natomiast dłuższe zaległości w opłatach dotyczą 5,32% mieszkań. Ogółem na 1831 lokali mieszkalnych bez zadłużeń na koniec 2014 roku było 1032 mieszkania, zaś 799 miało różnego rodzaju opóźnienia w płatnościach. Analizując powyższe dane można stwierdzić, że pewna ilość dłużników traktuje Spółdzielnię jako źródło szybkiego kredytu, zaś pozostała część ma po prostu problemy finansowe i nie jest w stanie płacić regularnie, zwłaszcza należności wynikających z okresowych rozliczeń. W takich przypadkach Zarząd stara się pomagać tym osobom poprzez rozkładanie płatności na raty. W 2014 roku z pomocy ratalnej w spłaceniu swoich długów skorzystało 58 osób. Właściciele mieszkań również korzystali z pomocy Urzędu Miasta, w formie dodatków mieszkaniowych, na częściowe pokrycie swoich zobowiązań w Spółdzielni. Z takiej dopłaty w 2014 roku skorzystało 35 osób. W przypadku trudniejszych dłużników podejmowane są działania w kierunku sprzedaży mieszkań wraz z dłużnikami. Niestety, należy tu podkreślić, że od lat są to ci sami dłużnicy, którzy jeśli już dokonają jakichkolwiek wpłat, to zaraz ponownie się zadłużają. Są także mieszkańcy których dług jest permanentny od wielu lat i nie wpłacają do Spółdzielni choćby nawet przysłowiowej złotówki z tytułu opłat za korzystanie z centralnego ogrzewania, wody itd. W Spółdzielni jest dwanaście lokali mieszkalnych i jeden lokal użytkowy zadłużonych, zarówno z tytułu opłat eksploatacyjnych jak i kredytu, na kwoty od zł, poprzez zł, aż do 100 tys. zł, których mieszkańcy nie dokonują żadnych wpłat z tytułu opłat eksploatacyjnych, bądź są to wpłaty incydentalne. Dotyczy to lokali budynków przy ul. Głębokiej 10-12, Nadbystrzyckiej 39, Lubartowskiej 64, Bernardyńskiej 11, Narutowicza 16/18, Skautów 11b, Kwiatowej 16, Zana 52, Zana 56, Zana 62, Zachodniej 7. Zdaniem Zarządu sytuacja nie ulegnie poprawie dopóki nie zostanie przywrócona możliwość eksmisji na starych zasadach. Obecne przepisy pozwalające na zbycie zadłużonego lokalu wraz z dłużnikiem to substytut eksmisji praktycznie niemożliwy do realizacji. Licytacja komornicza mieszkania, w wypadkach znacznych zobowiązań wobec Spółdzielni, jest jedyną możliwością odzyskania długu, a zarazem mało skuteczną, gdyż niewiele jest osób, które zainteresowane są zakupem mieszkania z lokatorami. Większość gruntów w zasobach Spółdzielni ma już uregulowany stan prawny. Do regulacji pozostały działki wymagające długotrwałych postępowań sądowych i administracyjnych, tj. przy ul. Wschodniej 6, Szkolnej 15, Zana 72 28

30 i Snopkowskiej 12. Mimo, że 2013 roku zakończyła się sprawa regulacji gruntu przy ul. Zachodniej 7, to na skutek konfliktu mieszkańców i sporu sądowego dotyczącego prawa do części wspólnych, proces uwłaszczeniowy nadal nie mógł się rozpocząć. W 2014 r. o 4 osoby zmniejszyła się liczba członków Spółdzielni. Jest to konsekwencja wcześniejszych zmian przepisów prawnych, które zniosły obligatoryjność wstępowania w poczet członków spółdzielni. W roku 2014 akty uwłaszczeniowe podpisało zaledwie 15 osób. Spółdzielnia od dnia wejścia w życie ustawy uwłaszczeniowej do dnia roku przystąpiła do 1060 aktów notarialnych przeniesienia własności i ustanowienia odrębnej własności lokali. Lokale uwłaszczone stanowią prawie 44% ogółu lokali w całej Spółdzielni, w tym mieszkania ponad 43% ogółu mieszkań, garaże prawie 43% ogółu garaży, a lokale użytkowe 40% ogółu lokali. Zasady rozliczenia kosztów i ustalania opłat za używanie lokali w Spółdzielni określają stosowne regulaminy, które umożliwiają prawidłowe rozliczenie kosztów. Przewidują one ustalenie wysokości obciążeń budynków poszczególnymi kosztami, a w szczególności z tytułu: funduszu remontowego, energii cieplnej wraz z konserwacją instalacji, mediów takich jak energia elektryczna, gaz, woda i ścieki, wywóz śmieci, kosztów zarządzania spółdzielnią w tym: kosztów ogólnych i kosztów płac administracji, podatków i opłat takich jak ubezpieczenie, wieczyste użytkowanie i podatek od nieruchomości, usług obcych w tym: konserwacji wind, obsługi podzielników co, abonamentu MPWiK, sprzątania klatek i terenu, konserwacji i przeglądów, kosztów odczytów wodomierzy, konserwacji domofonów i pozostałych koszty. Procentowy udział poszczególnych kosztów w 2014 r. przedstawia poniższy wykres: STRUKTURA KOSZTÓW W 2014 r. 1,36% 35,91% 0,82% 12,46% 5,13% ENERGIA ELEKTRYCZNA GAZ WODA I ŚCIEKI WYWÓZ ŚMIECI FUNDUSZ REMONTOWY 16,48% KOSZTY ZARZĄDZANIA PODATKI 7,68% 3,41% 16,75% USŁUGI OBCE ENERGIA CIEPLNA Największy udział w kosztach, bo ponad 55 %, mają energia elektryczna, gaz, woda i ścieki, wywóz śmieci oraz energia cieplna tj. centralne ogrzewanie, ciepła woda i konserwacje sieci cieplnych. Drugi w kolejności jest odpis na 29

31 fundusz remontowy z udziałem prawie 17% (kosztem jest odpis na fundusz remontowy, nie wydatek). Pozostałe rodzaje, w tym koszty zarządzania, opłaty i podatki oraz usługi obce odpowiedzialne są za około ¼ sumy wszystkich kosztów. Taka struktura kosztów utrzymuje się od kilku lat. Podstawą formalną prowadzonych w zasobach Spółdzielni prac remontowych był uchwalany, jak co roku, przez Radę Nadzorczą plan remontów. Po okresie wzmożonej termomodernizacji przyszedł czas na remonty pozostałych elementów budynków (dachy, kominy, klatki schodowe, stolarka, zsypy, balkony) oraz infrastruktury towarzyszącej (chodniki, ogrodzenia, śmietniki). Kontynuowany będzie proces wymiany wodomierzy. Do końca 2014 r. w całych zasobach Spółdzielni taki proces wymiany wodomierzy przeszły dotąd 53 budynki mieszkalne i 2 usługowe. Jedynie budynki przy ul. Ćwiklińskiej 2, Kwiatowej 16 i Narutowicza 16/18 mają wodomierze o tradycyjnej metodzie odczytu. Z uwagi na okresy legalizacji wodomierzy wymiana musi być przeprowadzona co 5 lat dla wody zimnej i 4 lata dla wody ciepłej i dlatego planowana jest w następnych latach. Odczyt radiowy pozwala na jednoczesny odczyt wszystkich wodomierzy zamontowanych w lokalach. Sygnalizuje również próbę ingerencji i manipulacji w jego działanie. Należy jednak wiedzieć, że są to dalej wodomierze o niższej klasy czułości niż wodomierze główne MPWiK i mogą generować błąd odczytu rzędu +/-10%. W 43 budynkach na koniec 2014 roku różnice w odczytach są mniejsze niż 10%, czyli mieszczą się w skali dokładności wodomierza gwarantowanej przez producenta. Średnia dla całej Spółdzielni za 2014 rok to 5,97 %, co ilustruje poniższa tabela. Lp. Budynek % różnicy w 2012 roku % różnicy w 2013 roku % różnicy w 2014 roku 1 Bernardyńska 11 13,12 22,46 21,11 2 Boczna Siewnej 3 1,13 2,25 1,86 3 Boczna Siewnej 7 1,22 9,06 7,59 4 Czeska 14-7,34-2,27 4,91 5 Ćwiklińskiej 2 8,62 10,08 4,56 6 Ćwiklińskiej 3 6,78 18,22 12,58 7 Ćwiklińskiej 4 14,41 13,01 14,61 8 Dulęby 9 8,99 0,90-0,84 9 Gliniana 15 9,80 9,56 6,56 10 Gliniana 17 4,39 6,67 5,70 11 Gliniana 23 4,93 7,24 5,39 12 Gliniana 32-1,75 0,32 4,81 13 Głęboka 3 4,09 4,82 2,73 14 Głęboka 5 14,08 7,78 4,08 15 Głęboka 10/12 0,40 3,11-0,80 16 Gminna 6 8,16 3,55 2,59 17 Junoszy 12 10,74 1,93 3,15 30

32 18 Junoszy 14 7,74 6,23 7,36 19 Kwiatowa 16-0,60 3,71 10,18 20 Kwiatowa 17 12,90 8,61 4,28 21 Kwiatowa 23 11,50 2,84 7,69 22 Lubartowska 64 5,89 3,95 4,59 23 Nadbystrzycka 39-0,65 3,73 3,64 24 Narutowicza 16/18-21,47-5,17-1,38 25 Narutowicza 50 20,89 8,30 9,68 26 Narutowicza 50A 20,93 11,13 12,02 27 Niecała 13 9,22 1,70 5,49 28 Nowomiejska 1 1,92 2,93 4,32 29 Nowomiejska 18 17,21 17,55 17,30 30 Nowomiejska 20 8,40 8,17 8,12 31 Nowomiejska 22 16,09 13,87 11,32 32 Nowomiejska 24 16,40 11,10 12,27 33 Ochotnicza 8-9,81 3,68 1,62 34 Puławska 10 14,52 10,11 5,68 35 Skautów 11B 10,95 8,47-16,41 36 Spacerowa 17 4,36 2,02 1,50 37 Strażacka 9 17,49 12,26 5,10 38 Szkolna 15 4,76 3,22 2,03 39 Środkowa 1 7,14 4,87 3,49 40 Środkowa 13 4,64 3,33 3,50 41 Wschodnia 6 8,17 8,23 7,79 42 Wschodnia 19 3,76 10,55 6,39 43 Zachodnia 1 0,33 0,11 4,62 44 Zachodnia 2 3,55 6,18 10,70 45 Zachodnia 4 4,53 6,30 12,65 46 Zachodnia 7 0,92 7,32 6,29 47 Zachodnia 11 7,72 10,03 7,04 48 Zana 50 7,46 11,53 6,77 49 Zana 52 12,84 9,95 16,46 50 Zana 54 17,85 13,67 9,83 51 Zana 56-0,97 3,53 6,45 52 Zana 58 21,46 14,83 13,28 53 Zana 60 9,45 8,52 14,06 54 Zana 62 8,65 3,95 1,85 55 Zana 64 18,58 8,19 4,44 56 Zana 68 12,97 8,38 8,11 Średnia 6,54 6,52 5,97 Osiągnięcie tak niskiej średniej jest niewątpliwym sukcesem Spółdzielni, niestety w kilku budynkach różnice te są znacznie wyższe. W tych przypadkach staramy się dokonywać przeglądów sprawności urządzeń sanitarnych, a jeśli to nie pomaga, to w ramach współpracy z MPWiK na instalacji zakładany jest system monitoringu przepływów. Często pomaga on w podejmowaniu dalszych decyzji. Można powiedzieć, że w większości przypadków istnieją przecieki niekontrolowane spłuczek sedesowych, rzadziej 31