Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku

Transkrypt

1 Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku Realizacja Badania

2 Nota prawna Raport ma na celu dostarczenie odbiorcom ogólnych informacji i poglàdów w kwestiach obj tych jego przedmiotem. TreÊç raportu nie stanowi w adnym zakresie porady bàdê opinii prawnej i nie powinna stanowiç wyłàcznej podstawy podejmowania jakichkolwiek decyzji. Wydawca raportu, jak równie autorzy informacji zawartych w raporcie nie przyjmujà adnej odpowiedzialnoêci za skutki decyzji podj tych w oparciu o zawarte w nim informacje. ZawartoÊç raportu jest prawnie chroniona i nie mo e byç publikowana, w całoêci lub w cz Êci, bàdê w charakterze jej opracowania, bez pisemnej zgody wydawcy. Jakiekolwiek drukowanie, kopiowanie i inne rodzaje korzystania z jego zawartoêci mogà odbywaç si jedynie i wyłàcznie w ramach dozwolonego prawem własnego u ytku osobistego Krawczyk i Wspólnicy Spółka Komandytowa

3 Spis treêci 3. Wst p: Niepewne perspektywy, ci kie czasy 5. Rynek pod znakiem zapytania 8. B dzie wi cej biur, mniej mieszkaƒ 11. Najlepiej w Warszawie i we Wrocławiu 12. Popyt w martwym punkcie 14. Hamulce dla koniunktury 18. Konieczne sà zmiany w prawie 22. Podsumowanie: Gra na przetrwanie 23. Zespół nieruchomoêci Krawczyk i Wspólnicy Spółka Komandytowa 24. O Firmie Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku 1

4 2 Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku

5 Wst p Niepewne perspektywy, ci kie czasy Magdalena Krukowska dziennikarz magazynu Forbes Tak fatalnej sytuacji nikt si nie spodziewał. Zwłaszcza, e przez ostatnie dwa lata Polska, z około 6-procentowym wzrostem Produktu Krajowego Brutto, była w czołówce najszybciej rozwijajàcych si krajów OECD. Bran a nieruchomoêci na gospodarczej górce wspinała si najwy ej. W 2007 roku wzrost produkcji budowlano-monta owej wyniósł a 13 procent. Rosnàce zapotrzebowanie na mieszkania, powierzchnie biurowe, magazynowe czy infrastruktur było wi ksze ni moce produkcyjne, wi c błyskawicznie rosły ceny, a tym samym przychody firm budowlanych czy deweloperskich. Gdy prawie dwa lata temu wzrosty cen mieszkaƒ zacz ły hamowaç, to wcià oznaczało to kilkuprocentowe zwy ki poza stolicà i nawet procentowe w Warszawie. Ale kryzys na mi dzynarodowych rynkach finansowych wszystko zmienił. Według ekspertów OECD w ciàgu najbli szych miesi cy najbardziej rozwini te kraje znajdà si w najgł bszej recesji od poczàtku lat 80. Globalny kryzys ma przyhamowaç wzrost Unii Europejskiej do 0,2 proc., a strefy euro o 0,1 procenta. W swojà otchłaƒ ciàgnie te Polsk, choç prognozy naszego wzrostu w tym roku wahajà si od pesymistycznego wariantu 0,4 proc. do optymistycznego ponad 3 procent. Pewne jest, e zmniejszenie dynamiki PKB negatywnie odbije si na sektorach inwestycyjnych, w tym na bran y budowlanej. Ju w zeszłym roku zaczàł si kurczyç portfel zamówieƒ polskich firm. W trzecim kwartale 2008 roku nakłady na Êrodki trwałe wzrosły tylko o 3,5 procent (po wzroêcie o ponad 15 proc. w ciàgu pierwszych szeêciu miesi cy). Według badaƒ GUS ze stycznia tego roku, ponad jedna trzecia przedsi biorstw budowlanych sygnalizowała pogorszenie koniunktury. WÊród ekspertów pytanych w ramach niniejszego badania, przeprowadzonego w listopadzie 2008 roku przez firm badawczà Millward Brown SMG/KRC na zlecenie kancelarii Krawczyk i Wspólnicy Spółka Komandytowa, a 43,6 proc. przewiduje, e sytuacja na całym rynku nieruchomoêci raczej si pogorszy. Wszystkiemu winne jest, jak twierdzi wi kszoêç badanych, nie tylko samo pogorszenie koniunktury w Europie i na Êwiecie, ale przede wszystkim utrudnienia w dost pie do kredytów. I to zarówno dla firm, które nie majà teraz jak finansowaç inwestycji, jak i dla ich klientów. Analitycy firmy doradczej CEE Property Group szacujà, e liczba przyznawanych kredytów hipotecznych mo e jeszcze spaêç w najbli szym czasie nawet o procent. A to ma bezpoêrednie przeło enie na popyt na mieszkania, co z kolei fatalnie odbije si na sytuacji firm deweloperskich i w nast pnej kolejnoêci budowlanych. Cz Êç potencjalnych nabywców mieszkaƒ wstrzymuje si z decyzjà ze wzgl du na niepewnà sytuacj rynkowà, oczekujàc dalszych spadków cen dodaje Paweł Grzàbka, prezes CEE Property Group. Jesienià sprzeda mieszkaƒ poszła w dół. Ceny mieszkaƒ równie spadły, w ubiegłym roku Êrednio o kilka procent, a to dopiero poczàtek zni ek. Według najbardziej optymistycznego scenariusza spadki potrwajà co najmniej do połowy tego roku. W tej sytuacji deweloperzy muszà redukowaç wydatki i dostosowywaç skal inwestycji do malejàcego popytu. Najprawdopodobniej wi kszoêç inwestycji planowanych na 2009 rok b dà musieli odło yç, a realizowaç tylko te, które sà ju na zaawansowanym etapie sprzeda y i realizacji. To dlatego pod koniec 2008 roku wi kszoêç giełdowych spółek z bran y obni yło lub odwoływało prognozy finansowe. Nawet jeden z najwi kszych deweloperów w kraju, Dom Development, zrezygnował z kupowania nowych gruntów i zawiesił niektóre inwestycje, by nie straciç płynnoêci i zaoszcz dziç na ci kie czasy co najmniej 1,5 mld złotych. Kłopoty deweloperów przekładajà si na wykonawców ich projektów, zwłaszcza mniejszych firm, z wàskim portfelem klientów i ograniczonymi Êrodkami własnymi. Wiele spółek operujàcych na rynku nieruchomoêci mo e kryzysu w ogóle nie przetrwaç. Metodologia badania Badanie zostało przeprowadzone w formie panelu eksperckiego, przez firm badawczà Millward Brown SMG/KRC, na zlecenie kancelarii Krawczyk i Wspólnicy Spółka Komandytowa, w listopadzie 2008 roku. Realizowane było metodà wywiadu telefonicznego CATI (Computer Assisted Telephone Interviewing). Prób stanowiły osoby zajmujàce merytoryczne stanowiska w Êrednich i du ych firmach deweloperskich, budowlanych oraz podmioty inwestujàce w nieruchomoêci lub realizujàce inne projekty zwiàzane z ich finansowaniem. W badaniu wzi ło udział łàcznie 101 respondentów. Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku 3

6 W krytycznej sytuacji znajdà si deweloperzy mieszkaniowi, którzy finansowali zakupy drogich gruntów głównie z kredytów bankowych i rozpocz li budow nowych budynków, nie majàc sprzedanej w nich wi kszoêci mieszkaƒ Mariusz Kozłowski, członek zarzàdu firmy deweloperskiej GTC Pod koniec zeszłego roku w sàdach znajdowało si ju ponad 100 wniosków o otwarcie post powaƒ upadłoêciowych firm deweloperskich. To dlatego przedstawiciele bran y poprosili o pomoc rzàd, proponujàc m.in. rozszerzenie programu Rodzina na swoim (w ramach którego bud et przez kilka lat spłaca połow odsetek kredytu), obni enie stawki VAT od materiałów i usług budowlanych z 22 do 18 procent, a nawet obni enie stawki podatku dochodowego firmom zajmujàcym si budownictwem mieszkaniowym. Nie ma jednak co liczyç na to, e politycy spełnià te wszystkie oczekiwania. Realnym ratunkiem dla bran y sà za to spodziewane du e inwestycje infrastrukturalne finansowane z funduszy unijnych takie jak drogi, wodociàgi, koleje czy ochrona Êrodowiska. Nadziejà dla firm budowanych mogà staç si równie kontrakty zwiàzane z przygotowaniami do Euro Wi kszoêç przedstawicieli bran y przyznaje, e liczy na planowane zmiany w prawie budowlanym (rejestr inwestycji zamiast zatwierdzania projektu), odrolnianie gruntów czy uproszczenia warunków technicznych, jakim powinny podlegaç budynki. Jak szacuje firma PMR Research, dzi ki projektom infrastrukturalnym produkcja budowlano-monta owa b dzie, mimo kryzysu, rosnàç w latach Êrednio 10 procent rocznie. Na tych wzrostach skorzystajà jednak głównie du e przedsi biorstwa, które mogà startowaç w najwi kszych przetargach, majà mo liwoêci kredytowe i zgromadzone własne Êrodki. Kryzysowi mo e si te oprzeç cz Êç firm inwestujàcych w nieruchomoêci komercyjne. Zdaniem jednej trzeciej naszych badanych, to właênie segment biurowy rozwija si teraz najlepiej na rynku nieruchomoêci. Na kolejnych miejscach znalazły si magazyny i obiekty handlowe. Deweloperzy zwiàzani z tymi sektorami skorzystajà na pewno na spadku kosztów budowy przy wcià du ym popycie na biura czy magazyny. Nie b dà jednak mogli, jak dotychczas, ryzykowaç budowy budynków spekulacyjnych czyli takich bez zagwarantowanych umów z ostatecznymi odbiorcami. Na finansowanie bankowe tego typu inwestycji szanse b dà bowiem niewielkie. Na szcz Êcie optymistyczne sygnały płynà z banków centralnych. Rada Polityki Pieni nej zacz ła obni aç w listopadzie stopy procentowe (do 5-procentowej stopy referencyjnej w styczniu). Stopy procentowe obni ył te m.in. Bank Anglii oraz Europejski Bank Centralny, a to nie koniec obni ek w tym roku. Dla rynku nieruchomoêci oznacza to, e kredyty b dà taƒsze. Powoli widaç te nieêmiałe zwiastuny powrotu lepszych nastrojów na rynkach finansowych, wi c jest szansa, e banki b dà łagodziç swojà polityk kredytowà. W koƒcu kredytowanie to główne êródło ich dochodów, wi c powrót do normalnoêci b dzie w interesie wszystkich. Michał Kozłowski radca prawny, partner w kancelarii Krawczyk i Wspólnicy Pod koniec 2008 roku nasiliły si zapytania ze strony inwestorów o prawnà ocen mo liwoêci cz Êciowej lub całkowitej zmiany wydanych ju warunków zabudowy z charakteru mieszkaniowego na usługowy w zakresie powierzchni biurowej. To wyraênie wskazuje, z którym segmentem rynku deweloperzy wià à najwi ksze nadzieje. Zmiany w przepisach ułatwiajàce proces inwestycyjny nie stanowià lekarstwa na najbardziej palàce obecnie problemy bran y nieruchomoêci. Nie nale y jednak ich lekcewa yç. W przypadku powrotu koniunktury powinny one umo liwiç szybsze rozpocz cie inwestycji zaniechanych w zwiàzku z kryzysem. 4 Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku

7 Rynek pod znakiem zapytania Koniec 2008 roku przyniósł zastój i trudne pytania dotyczàce przyszłoêci rynku nieruchomoêci w Polsce. Problemy z finansowaniem inwestycji majà deweloperzy, a tak e ich klienci. Spada liczba zawieranych transakcji. Banki zaostrzyły procedury zwiàzane z udzielaniem kredytów na zakup nieruchomoêci, czasami wstrzymujàc wypłat transzy nawet po pozytywnie zaopiniowanych wnioskach kredytowych. Z materiału NBP Sytuacja na rynkach kredytowych wyniki ankiety do przewodniczàcych komitetów kredytowych (IV kwartał 2008 roku) wynika, e banki zwi kszyły pozaodsetkowe koszty kredytu i wysokoêç wymaganego wkładu własnego kredytobiorcy w inwestycji. Dominujàcy wpływ na zaostrzenie polityki kredytowej w zakresie kredytów mieszkaniowych miało ryzyko zwiàzane z przewidywanà sytuacjà gospodarczà. Eksperci prognozujà, e sprzeda kredytów hipotecznych w 2009 roku mo e spaêç nawet o połow i praktycznie zniknie rynek refinansowania kredytów, bo obecnie oferowane sà mało atrakcyjne. Bran a stoi przed odpowiedzià na pytanie czy aktualna sytuacja to tylko korekta w stosunku do niedawnej koniunktury na rynku, czy te czekajà nas powa ne kłopoty. Jak zmieni si sytuacja na rynku nieruchomoêci w Polsce w najbli szym roku 11.8% 1% 10.9% Jarosław Szanajca prezes Dom Development, prezes Polskiego Zwiàzku Firm Deweloperskich Rok 2009 b dzie dla bran y bardzo trudny, chyba najtrudniejszy w historii mieszkaniowej bran y deweloperskiej w Polsce od chwili jej powstania. Dom Development był jednym z pierwszych deweloperów, który podjàł radykalne kroki w reakcji na zbli ajàcy si kryzys. Wczesnà wiosnà 2008 roku zdecydowaliêmy si na wstrzymanie rozpocz cia znacznej wi kszoêci planowanych inwestycji, zapewnienie finansowania wszystkich prowadzonych projektów, zdecydowanà redukcj kosztów ogólnych, w tym tak e zatrudnienia. W sumie ograniczyliêmy wydatki przewidziane do koƒca 2009 roku o ponad 1,7 mld złotych. Jestem jednak przekonany, e w perspektywie długoterminowej polski rynek mieszkaniowy ma ogromny potencjał rozwoju. Wskazuje na to deficyt mieszkaƒ w Polsce, niski udział kredytów hipotecznych w PKB w porównaniu z innymi rynkami i sytuacja demograficzna. Poza tym Polacy chcà mieç na własnoêç mieszkania, uwa ajàc wynajem za sytuacj przejêciowà. 43.6% 32.7% zdecydowanie się polepszy raczej się polepszy ani się nie polepszy, ani nie pogorszy raczej się pogorszy zdecydowanie się pogorszy Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku 5

8 Rok 2009 b dzie (...) chyba najtrudniejszy w historii mieszkaniowej bran y deweloperskiej w Polsce od chwili jej powstania Jarosław Szanajca, prezes Dom Development, prezes Polskiego Zwiàzku Firm Deweloperskich Symptomy kryzysu w bran y majà odzwierciedlenie w opiniach respondentów na temat sytuacji na rynku nieruchomoêci w 2009 roku. Ponad 43 proc. ekspertów uwa a, e sytuacja na rynku nieruchomoêci raczej si pogorszy. 32,7 proc. uwa a, e potrwa stagnacja i przyszły rok nie przyniesie adnych pozytywnych zmian, ale te nie b dzie gorzej. Tylko 10 proc. jest zdania, e sytuacja si raczej polepszy. Jako główne czynniki, które majà wpływ na pogarszanie si kondycji w bran y wskazywano: utrudnienia w dost pie do kredytów, pogorszenie koniunktury gospodarczej w Europie i na Êwiecie, pogorszenie koniunktury gospodarczej w Polsce oraz korekt cen nieruchomoêci. Tylko 10 procent pytanych odpowiedziało, e sytuacja raczej si polepszy. Za główne czynniki, które mogà mieç na to wpływ, ankietowani uznali: organizacj Euro 2012 i zwiàzany z tym wzrost inwestycji oraz powstawanie nowych firm zwiàzanych z bran à, stabilizacj rynku kredytów hipotecznych, wzrost zainteresowania inwestowaniem w nieruchomoêci, wejêcie wy u demograficznego w wiek produkcyjny czy popraw koniunktury gospodarczej. Nikt ju nie liczy na napływ inwestorów zagranicznych oraz Êrodki unijne i inwestycje infrastrukturalne. Dla porównania w zeszłorocznym raporcie 76 proc. ankietowanych uwa ało, e sytuacja na rynku nieruchomoêci jest dobra i bardzo dobra, a 61 proc. ekspertów oceniało, e w najbli szych latach b dzie jeszcze lepiej. Dlaczego Sytuacja na rynku nieruchomoêci w Polsce nie poprawi si niestabilne otoczenie prawne, niekorzystne zmiany przepisów korekta cen nieruchomości pogorszenie koniunktury gospodarczej w Europie i na świecie pogorszenie koniunktury gospodarczej w Polsce organizacja Euro 2012 pochłonięcie zasobów finansowych i ludzkich brak pracowników, odpływ wykwalifikowanych kadr niskie dochody ludności, niedobór kapitału utrudnienia w dostępie do kredytów inne odpowiedzi razem Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku

9 Emil Szweda analityk Open Finance Miejsce niepewnoêci sprzed roku zastàpiło gł bokie przekonanie o nadchodzàcym pogł bieniu spadku cen nieruchomoêci. Ceny mieszkaƒ i domów muszà si dostosowaç do nowych, ni szych mo liwoêci nabywczych kupujàcych. Kto chce sprzedaç mieszkanie w tym roku, b dzie musiał najpewniej zgodziç si na cen ni szà nawet o ponad 10 proc. ni w 2008 roku, a i to nie b dzie gwarancjà zawarcia transakcji. Ograniczenia w dost pie do kredytów hipotecznych sprawià, e popyt na nieruchomoêci zmniejszy si nawet o proc. w porównaniu do 2008 roku, a szacunek ten ma wkalkulowanà popraw sytuacji w drugiej połowie roku. JeÊli jej nie zobaczymy, spadek samych transakcji i cen mieszkaƒ mo e okazaç si wi kszy. Spadajà ju ceny materiałów budowlanych (m.in. stali, miedzi, ceramiki, cementu), a mo na spodziewaç si tak e ni szego kosztu robocizny i co wielce prawdopodobne, tak e gruntów budowlanych wobec zdecydowanie mniejszej aktywnoêci deweloperów. Zatem nie tylko słabszy popyt przemawia za ni szymi cenami, ale tak e elementy kosztotwórcze w przypadku mieszkaƒ i domów. W rok 2009 wchodzimy w zupełnie innej sytuacji ni przed rokiem Kredyty we frankach czy w walutach obcych zostały niemal e wyeliminowane z oferty banków, a obowiàzek posiadania wkładu własnego wyklucza z rynku sporà cz Êç kupujàcych. Ale sà te inne zmiany. Przed rokiem obawialiêmy si dalszego wzrostu oprocentowania kredytów i co niewielu brało pod uwag osłabienia złotego. Teraz spodziewamy si raczej ruchu w drugà stron. Zakładamy, e oprocentowanie nowo udzielanych kredytów złotowych spadnie na koniec roku w okolice 7,0 proc. z 8,5 proc. obecnie. JeÊli sytuacja gospodarcza nie b dzie wyraênie gorsza od obecnych szacunków (2,5 proc. wzrostu PKB), b dzie to impuls dla zatrzymania spadku cen mieszkaƒ w II połowie przyszłego roku. Taka sytuacja stwarza jednak doêç dobrà okazj dla inwestorów kupujàcych mieszkania pod wynajem. Jednoczesny spadek cen mieszkaƒ i wzrost popytu na wynajem prowadziç b dzie do wzrostu rentownoêci (stopy zwrotu) z najmu. Obecnie mo na jà szacowaç na ok. 5,5 proc. brutto (przed rokiem ok. 4 proc.). Zakładajàc, e zrealizuje si 10-proc. spadek cen mieszkaƒ przy niezmienionej stawce za wynajem, rentownoêç najmu wzroênie do ok. 6,2 proc. brutto. Poniewa w drugiej połowie roku mo e byç trudniej o takie stopy zwrotu z inwestycji w obligacje czy lokaty bankowe, mo na spodziewaç si o ywienia popytu inwestycyjnego na rynku mieszkaƒ pod wynajem. Sprzyjaç mu b dà tak e mo liwoêci wynajdywania okazji i niewielka konkurencja w postaci kupujàcych w celach mieszkaniowych, co pomo e w wywieraniu presji na sprzedajàcych. Zresztà ju teraz otwiera to drog do twardych negocjacji cenowych. Reasumujàc: spodziewamy si co najmniej 10-proc. spadku cen mieszkaƒ i domów, zmniejszonego o co najmniej 20 proc. popytu na kredyty mieszkaniowe i jednoczeênie wzrostu rentownoêci z inwestycji pod wynajem mieszkaƒ. Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku 7

10 B dzie wi cej biur, mniej mieszkaƒ W zwiàzku ze zmianami na rynku nieruchomoêci zapytaliêmy ekspertów o to, które ich zdaniem segmenty rynku aktualnie najlepiej si rozwijajà i co w tym zakresie przyniesie bran y 2009 rok. Jakie segmenty rynku nieruchomoêci najlepiej si rozwijajà Mariusz Kozłowski członek zarzàdu firmy deweloperskiej GTC 4% 24,8% 19,8% biurowy mieszkaniowy 18,8% 32,7% retail (obiekty handlowe) logistyczny inne razem Zdaniem specjalistów obecnie najlepiej rozwijajàcym si segmentem rynku jest segment biurowy 32,7% wskazaƒ, nast pnie logistyczny 24,8% odpowiedzi. Najmniej przedsi biorców wskazało na budownictwo mieszkaniowe 18,8%. Rok 2009 b dzie testem, przez który przejdà wszystkie sektory gospodarki, w tym szczególnie bran a nieruchomoêci. Firmami deweloperskimi, które wyjdà silne z kryzysu, b dà spółki działajàce głównie w sektorze biurowym i centrów handlowych, z wysokà płynnoêcià finansowà i rozsàdnym poziomem zadłu enia. Na rynku powierzchni biurowych w skali ogólnopolskiej popyt zacznie równowa yç si z poda à, ułatwiajàc najemcom wybór nowej siedziby. Jednak awersja banków do finansowania sektora nieruchomoêci skutkuje drastycznym ograniczeniem iloêci nowo rozpoczynanych budów i za dwa, trzy lata mo e ponownie zaowocowaç niedoborem nowoczesnych powierzchni w głównych miastach Polski. Nale y zauwa yç te, e obecny poziom wolnych biur w istniejàcych budynkach jest na historycznie niskim poziomie, co znacznie złagodzi wpływ spowolnienia gospodarczego na sektor biurowy. Rynek centrów handlowych stanie si bardziej efektywny. Najemcy b dà bardziej selektywni w wyborze nowych lokalizacji i b dà wynajmowaç powierzchnie tylko w najatrakcyjniejszych obiektach, a nie jak, w poprzednich latach, w ka dym nowopowstajàcym centrum. GTC dostrzegło nadchodzàcy kryzys na rynku nieruchomoêci stosunkowo wczeênie. Dzi ki temu sprzedaliêmy ukoƒczone budynki, wstrzymaliêmy kupno nowych gruntów oraz ograniczyliêmy w portfelu udział mieszkaƒ. Aktualnie spółka posiada ok. 700 mln zł w gotówce oraz du y bank atrakcyjnych gruntów. Dodatkowo niski poziom zadłu enia inwestycji ju ukoƒczonych pozwoli w przyszłoêci na pozyskanie dodatkowych Êrodków z kredytów refinansowych. Stałe zyski z długoterminowych (pomi dzy 5 a 10 lat) umów najmu z renomowanymi firmami zapewnia bezpiecznà spłat zobowiàzaƒ finansowych. 8 Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku

11 Firmami deweloperskimi, które wyjdà silne z kryzysu, b dà spółki działajàce głównie w sektorze biurowym i centrów handlowych Mariusz Kozłowski, członek zarzàdu firmy deweloperskiej GTC Segmenty rynku nieruchomoêci, które b dà najlepiej rozwijaç si w najbli szym roku 4% Tomasz Olszewski partner, szef departamentu powierzchni przemysłowych w Cushman & Wakefield 26,7% 37,6% 19,8% biurowy 11,9% mieszkaniowy retail (obiekty handlowe) logistyczny inne razem W nadchodzàcym roku nadal najlepiej b dzie rozwijał si segment nieruchomoêci biurowych (37,6% wskazaƒ) oraz logistycznych (26,7%), a najsłabiej mieszkaniowy (tylko 11,9% odpowiedzi). W porównaniu z zeszłorocznym badaniem zauwa alne sà du e zmiany, dotyczàce szczególnie perspektyw dla budownictwa mieszkaniowego, które jeszcze niedawno prze ywało rozkwit. Wówczas, a 63 proc. pytanych było zdania, e ten segment rynku rozwija si najlepiej i pozostanie liderem wêród segmentów rynku nieruchomoêci w przyszłoêci. Spowolnienie na rynku mieszkaniowym specjaliêci z tej bran y zauwa yli ju w połowie 2008 roku. Główny wpływ miały na to bardzo wysokie ceny mieszkaƒ, zwłaszcza w du ych aglomeracjach oraz rosnàca cena franka szwajcarskiego i generalnie walut, co z kolei spowodowało wzrost spodziewanej raty kredytu. Obecnie cz sto nie do przebrni cia dla zainteresowanych zakupem własnego M jest koniecznoêç posiadania du ego wkładu własnego i zaostrzone warunki udzielania kredytów hipotecznych w bankach. Dlatego liczba udzielanych w tym roku kredytów b dzie du o ni sza ni w 2008 roku, podobnie jak popyt na mieszkania. Sytuacja na rynku nieruchomoêci magazynowych na pewno si zmieni. Ze wzgl du na rosnàce koszty finansowania inwestycji wstrzymano nawet do 70 procent projektów, które miały byç realizowane w dwóch ostatnich kwartałach zeszłego roku. Budow cz Êci z nich przeło ono na wiosn tego roku, ale nie ma pewnoêci, czy budowa faktycznie ruszy. Z drugiej strony nie widaç gwałtownego załamania popytu, wi c przy słabszej poda y nowych powierzchni czynsze wzrosły, w zale noêci od regionu, o około procent w trzecim kwartale 2008 roku. W tym roku deweloperzy raczej nie b dà mogli jednak liczyç na kolejne wzrosty, bo ceny sà ju i tak mocno wyêrubowane. Ze strony najemców mogà byç kłopoty ze znalezieniem mniejszych powierzchni od 2 do 6 tys. metrów kwadratowych. Kłopoty z dost pnoêcià kredytów powodujà bowiem, e deweloperzy majà ograniczone mo liwoêci inwestowania w budynki spekulacyjne, w których lokowali si zazwyczaj mniejsi najemcy. Łatwiej b dzie zdobyç finansowanie tylko na du e magazyny realizowane na indywidualne zamówienie. Nie ma bowiem ryzyka, e po ich wybudowaniu nie znajdà si ch tni do najmu. Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku 9

12 Zuzanna Baranowska kierownik działu doradztwa i badaƒ rynku, Colliers International Rok 2009 b dzie wyjàtkowo trudny dla rynku nieruchomoêci komercyjnych. Kryzys finansowy dał si we znaki ju w 2008 roku, przede wszystkim rynkowi inwestycyjnemu. Wolumen transakcji był znacznie ni szy ni w roku poprzednim i mo emy spodziewaç si kontynuacji tego stanu rzeczy w najbli szych miesiàcach. Na rynku najmu powierzchni biurowych nastàpi ograniczenie projektów spekulacyjnych, wi kszoêç biurowców b dzie budowana po podpisaniu odpowiedniej iloêci umów typu pre-lease lub b dzie realizowana jako projekty built to suit. Z powodu braku finansowania wiele projektów, których rozpocz cie budowy planowane jest na 2009 rok, nie powstanie. Nastàpi równie ograniczenie popytu. Pomimo zmniejszenia aktywnoêci nie nale y spodziewaç si spadku czynszów, gdy utrzymuje si niski poziom pustostanów. Najemcy b dà poszukiwaç taƒszych powierzchni np. w lokalizacjach pozacentralnych. Wi kszà popularnoêcià b dà si tak e cieszyły podnajmy. Równie na rynku powierzchni magazynowych rok 2009 nie przyniesie znaczàcych wzrostów wskaêników aktywnoêci rynkowej, charakterystycznych dla kilku minionych lat. OczywiÊcie nadal b dziemy Êwiadkami zapotrzebowania na nowoczesnà powierzchni magazynowà, ale spowolnienie w rozwoju rynku jest nieuniknione a deweloperzy coraz cz Êciej b dà zainteresowani budowaniem obiektów dedykowanych dla konkretnego najemcy (BTS). Pomimo kryzysu finansowego i oczekiwanego spowolnienia gospodarczego rynek powierzchni handlowych b dzie nadal rósł. Obecnie poda jest niewystarczajàca wzgl dem popytu. Mo emy si spodziewaç, e deweloperzy poszerzà swojà ofert poza zwykłe centra handlowe i postawià na lepszà architektur i projekty typu mix-use. Najgorszy okres czeka deweloperów mieszkaniowych. Pewnym ratunkiem dla bran y budowlanej b dà zamówienia publiczne, gdy one sà z definicji (dłu sze okresy planowania, Êrodki z bud etu, fundusze unijne) mniej wra liwe na okresowe koniunktury lub dekoniunktury. Pewnym ratunkiem mo e byç równie bran a retailowa, która wydaje si byç bardziej odporna na kryzys. 10 Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku

13 Najlepiej w Warszawie i we Wrocławiu Podobnie jak w zeszłym roku eksperci uznali, e najlepiej rozwijajàcym si aktualnie regionem Polski jest obszar aglomeracji warszawskiej (86% odpowiedzi). Nast pne wskazywane cz Êci Polski to regiony: wrocławski 47% odpowiedzi, poznaƒski 36%, Êlàski 30%, krakowski 26% oraz trójmiejski 25%. Michał Kozłowski radca prawny, partner w kancelarii Krawczyk i Wspólnicy W czołówce najlepiej rozwijajàcych si regionów znajdujà si miasta z tzw. strefy Euro 2012 (Gdaƒsk, Poznaƒ, Wrocław), miejsca o nawet w obecnej sytuacji rynkowej znaczàcym wzroêcie inwestycyjnym. Na samym koƒcu wymienianych rejonów sà lubelski i szczeciƒski. W nadchodzàcym roku badani nie przewidujà, adnych korzystnym zmian w zakresie rozwoju inwestycji w tych regionach Polski. Region w którym rynek nieruchomoêci rozwija si obecnie najlepiej 5% 47% 36% 25% 30% 12% 26% 86% W dobie kryzysu w bran y, inwestycje planowane w zwiàzku z organizacjà EURO 2012 sà słusznie postrzegane jako jedna z najwi kszych szans na popraw sytuacji dla przedsi biorców budowlanych, ich dostawców i kooperantów, a tak e inwestorów z innych sektorów, jak choçby w zakresie bazy noclegowej. Odbija si to wyraênie na wynikach badaƒ w zakresie perspektyw dla bran y w regionach, gdzie oêrodki, którym przyznano organizacj spotkaƒ w ramach mistrzostw i które w zwiàzku z tym majà w perspektywie najwi cej zwiàzanych z tym inwestycji (z budowà stadionów na czele), znacznie wyprzedzajà pozostałe regiony w zakresie uzyskanych ocen. Wspomniane inwestycje b dà finansowane w wi kszoêci ze Êrodków publicznych, co dodatkowo zwi ksza ich atrakcyjnoêç, jako obarczonych mniejszym ryzykiem. Ponadto wyznaczony deadline sprawia, e pomimo ogólnego trendu wstrzymywania nowych projektów, te inwestycje muszà si wydarzyç zgodnie z przyj tym harmonogramem i w zwiàzku z tym, rozpoczàç si ju w nadchodzàcym roku. Gdy dodamy do tego potrzeb wykorzystania unijnych funduszy infrastrukturalnych mo na przyjàç, e obecnie szansà dla regionów b dà przede wszystkim inwestycje sektora publicznego. Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku 11

14 Popyt w martwym punkcie Oczekiwania wobec wzrostu liczby podmiotów działajàcych na rynku nieruchomoêci Richard Mbewe fundusz Atria Real Estate Partners 7,9% 7,9% 37,6% 17,8% 28,7% zdecydowanie się nie spodziewam raczej się nie spodziewam w takim samym stopniu się spodziewam, jak i nie spodziwam raczej się spodziewiam zdecydowanie się spodziewam Ponad 60% specjalistów działajàcych w bran y nieruchomoêci zdecydowanie si nie spodziewa lub raczej si nie spodziewa wzrostu liczby podmiotów działajàcych na rynku nieruchomoêci w Polsce. Prawie połowa ankietowanych (44%) spodziewa si zwi kszenia poda y w segmencie biurowym. Ponadto z badaƒ wynika, e a 51 proc. badanych nie spodziewa si natomiast, e coê si zmieni na plus w powy szym zakresie na rynku mieszkaƒ. W segmencie retail (obiekty handlowe) 24,8% ankietowanych raczej si nie spodziewa zwi kszenia poda y, a prawie 35% uwa a, e nic si nie zmieni. Według ekspertów, zwi kszenie poda y mo liwe jest w segmencie logistycznym tak odpowiedziało 43% badanych. Bioràc pod uwag zmieniajàcà si sytuacj na rynku nieruchomoêci, eksperci nie spodziewajà si zwi kszenia popytu na rynku mieszkaniowym (65% odpowiedzi). Prognozujà równie stagnacj w sektorze retail oraz biurowym. W tych obszarach sytuacja powinna pozostaç bez zmian. 42% ekspertów spodziewa si natomiast zwi kszenia popytu w segmencie logistycznym. Rynek nieruchomoêci b dzie prze ywał w najbli szym roku bardzo du e problemy. To nieuchronne, rynek musi si oczyêciç z niektórych firm. B dà to głównie deweloperzy, którzy przeinwestowali, kupowali bardzo drogà ziemi, materiały budowlane, rozpocz li inwestycje, a teraz banki zakr ciły im kurek z kredytami. Dlatego wydaje mi si, e bankructwa bàdê przej cia w bran y deweloperskiej sà nieuniknione. Rozwój sytuacji w du ej mierze b dzie te zale ał od strony popytowej. W tej chwili banki bardzo mocno ograniczyły udzielanie kredytów hipotecznych. Je eli rynek kredytów szybko si nie odblokuje, problemy całej bran y mogà byç jeszcze wi ksze. Pocieszajàce jest to, e w ostatnich miesiàcach banki zebrały bardzo du o depozytów. Teraz muszà na nich zarabiaç, wi c byç mo e znów zacznà udzielaç wi cej kredytów hipotecznych, zwłaszcza w złotych. Te wszystkie czynniki z pewnoêcià wpłynà na spadek cen nieruchomoêci. Trudno prognozowaç, o ile spadnà ceny, bo wiele zale y od lokalizacji. Ale spodziewam si, e np. w Warszawie ceny, które plasowały si w granicach 10 tys. zł za mkw. mogà spaêç nawet do 6-7 tys. za mkw., czyli nawet o 40 proc. Ten spadek powinien opłaciç si osobom, które majà zasoby gotówki i chciałyby zainwestowaç w nieruchomoêci. 12 Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku

15 Bankructwa bàdê przej cia w bran y deweloperskiej sà nieuniknione Richard Mbewe, fundusz Atria Real Estate Partners Oczekiwania wobec zwi kszenia poda y w segmencie biurowym 2% 11.8% 9.9% 15,8% 18,8% 32.7% 43.6% 27,7% 25,7% nie wiem/trudno powiedzieć zdecydowanie się nie spodziewam raczej się nie spodziewam w takim samym stopniu się spodziewam, jak i nie spodziewam raczej się spodziewam zdecydowanie się spodziewam Oczekiwania wobec zwi kszenia poda y w segmencie logistycznym 5,9% Jacek Krzy aniak członek rady nadzorczej grupy PBG Nie boimy si kryzysu, poniewa 95 procent działalnoêci naszej spółki koncentruje si na projektach infrastrukturalnych. Tymczasem specjalizujàce si w nich firmy nie powinny specjalnie odczuç spowolnienia na rynku budowlanym. W latach poda projektów finansowanych z funduszy unijnych zwłaszcza drogowych i zwiàzanych z ochronà Êrodowiska b dzie bowiem wi ksza ni w poprzednich latach. Wkrótce rozstrzygaç si te b dzie wiele przetargów dotyczàcych przygotowaƒ do Euro Wygranymi w tej sytuacji oka à si jednak głównie przedsi biorstwa, które majà ju spore portfele zamówieƒ pozyskane wczeêniej i kalkulowane przy innych realiach rynkowych. Realizujàce je firmy na pewno skorzystajà na spadajàcych cenach materiałów budowlanych, robocizny i transportu. W mniejszych przetargach konkurencja b dzie jednak ogromna, gdy cz Êç małych firm działajàcych wczeêniej w segmencie mieszkaniowym b dzie poszukiwaç innych obszarów dla swojej aktywnoêci. Ich wi ksi konkurenci skorzystajà wi c dodatkowo na ni szych kosztach podwykonawstwa. W rezultacie spadaç wi c b dà równie oczekiwania płacowe. 11.8% 12,9% 7,9% 12,9% 43.6% 29,7% 32.7% 30,7% nie wiem/trudno powiedzieć zdecydowanie się nie spodziewam raczej się nie spodziewam w takim samym stopniu się spodziewam, jak i nie spodziewam raczej się spodziewam zdecydowanie się spodziewam Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku 13

16 Hamulce dla koniunktury Czynniki, które b dà miały najwi kszy wpływ na koniunktur na rynku nieruchomoêci w nadchodzàcym roku ogólna koninktura gospodarcza na świecie ogólna koninktura gospodarcza w Unii Europejskiej koniunktura gospodarcza w Polsce polityka gospodarcza rządu nowe rozwiązania prawne, zmiany obowiązujących przepisów niediobór siły roboczej napływ funduszy unijnych organizacja Euro 2012 zmiana dostępności kredytów zmiana siły nabywczej ludności zmiana poziomu inwestycji zagranicznych w Polsce, zaangażowanie kapitały zagranicznego inne (razem) Jako czynniki, które b dà miały najwi kszy wpływ na ogólnà koniunktur na rynku nieruchomoêci ankietowani wskazywali m.in.: Zmian w dost pnoêci kredytów; Koniunktur gospodarczà na Êwiecie, w UE i Polsce czy; Organizacj Euro Respondentów zapytaliêmy równie o istotnoêç rozwiàzaƒ wspierajàcych rozwój rynku nieruchomoêci. Pytani wymieniali przede wszystkim: uproszczenie procedur uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego, wsparcie systemów kredytów hipotecznych i inwestycyjnych oraz ułatwienia dla inwestorów (proinwestycyjne rozwiàzania prawno-podatkowe). Najistotniejszà barierà dla rozwoju rynku nieruchomoêci, zdaniem ankietowanych jest słaba dost pnoêç kredytów, nast pnie długi okres oczekiwania na decyzje administracyjne, wysokie ceny gruntów czy brak planów zagospodarowania przestrzennego. 14 Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku

17 W roku bie àcym wartoêç udzielonych kredytów obni y si nawet o 30% w wyniku ograniczeƒ zwiàzanych z przyznawaniem kredytów walutowych i zwi kszonej ostro noêci banków Dominik Skrzycki, Naczelnik Wydziału Planów Finansowych MultiBanku Marek Stefaƒski prezes firmy budowlano-in ynieryjnej Pol-Aqua W latach nasza firma bardzo szybko si rozwijała dzi ki Êwietnej sytuacji rynkowej. OtrzymaliÊmy wiele kontraktów finansowanych ze Êrodków unijnych w ramach funduszy spójnoêci. WÊród nich zlecenie na popraw gospodarki Êciekowej w Sosnowcu o wartoêci 21,9 mln euro czy na budow sieci kanalizacyjnej w Gminie Lubsza, Oława, Olszanka o wartoêci 12,7 mln euro. Wypracowywane mar e si gały Êrednio kilkanaêcie procent brutto. Sytuacja finansowa spółki jest wi c w tej chwili bardzo dobra. Porównujàc wskaêniki finansowe rok do roku, notujemy du e wzrosty. OczywiÊcie bioràc pod uwag obecnà sytuacj na rynkach bankowych i finansowych, obecny poziom wzrostu nie mo e byç tak dynamiczny jak dotychczas. Naszym priorytetem jest utrzymanie stabilnoêci i płynnoêci finansowej przy dodatniej stopie zysku. Wypracowywanie zysków jest dla nas bardzo wa ne, ale musi przebiegaç w sposób spokojny i zrównowa ony, adekwatny do realnej sytuacji rynkowej. MusieliÊmy wi c odejêç od wczeêniej przewidywanych prognoz ze wzgl du na niestabilnà sytuacje finansowà inwestorów. PrzystàpiliÊmy zgodnie z planami do wielu atrakcyjnych przetargów na kwot około 650 mln zł, które zostały wstrzymane lub odwołane z powodu problemów finansowych zleceniodawców. GdybyÊmy posiadali partnera strategicznego, który mógłby wesprzeç nas finansowo, wówczas nie byłoby potrzeby wstrzymywania nowych kontraktów. Byłyby one finansowane ze Êrodków własnych w normalnych okresach, co by pozwoliłoby znacznie zwi kszaç zyski. Niemniej jednak uwa amy, e przyj ta przez nas strategia pozwala nam patrzeç w przyszłoêç z optymizmem. Gdy sytuacja na rynkach finansowych ustabilizuje si, my ju b dziemy mieli stworzony solidny fundament do szybkiego wzrostu zysku. Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku 15

18 Dominik Skrzycki Naczelnik Wydziału Planów Finansowych MultiBanku Wraz ze zmianami w ofertach banków i malejàcà dost pnoêcià kredytów jesteêmy Êwiadkami topnienia cen nieruchomoêci. W miejscu pozostały jedynie ceny najlepszych, presti owych lokalizacji odpornych na uwarunkowania ekonomiczne. WartoÊç udzielonych kredytów w 2008 roku w Polsce wyniosła około 55 miliardów. W roku bie àcym ta wartoêç w moim przekonaniu obni y si nawet o 30% w wyniku ograniczeƒ zwiàzanych z udzielaniem kredytów walutowych i zwi kszonej ostro noêci banków. Produkty walutowe sà najcz Êciej taƒsze od tych w złotówkach, jednak kredytobiorcy muszà byç przygotowani na ewentualne wahania kursów i zmieniajàce si wysokoêci rat. Dlatego wymagana zdolnoêç kredytowa dla produktów w walutach była wy sza ni dla złotówek i w ostatnim czasie wzrosła. W efekcie produkty walutowe stały si dost pne dla w szego grona klientów. Zmiana sytuacji rynkowej nie zlikwidowała jednak zapotrzebowania na mieszkania docelowe i chocia tempo wzrostu jest wolniejsze, a wartoêç rynku maleje, Polacy w dalszym ciàgu kupujà nieruchomoêci. Dlatego w ramach promocji dla najlepszych klientów wprowadziliêmy na poczàtku stycznia do oferty mo liwoêç finansowania do 100% LTV we frankach szwajcarskich. Tradycyjne kredyty hipoteczne na zakup nieruchomoêci b dà cieszyç si popularnoêcià, bez wzgl du na koniunktur, bo klienci chcà posiadaç własne m. Zmniejszy si zapewne iloêç udzielanych przez banki po yczek hipotecznych i kredytów refinansowych. W pierwszym przypadku klienci b dà po yczaç gotówk pod zastaw nieruchomoêci je eli pojawi si absolutna koniecznoêç. Spadnie z pewnoêcià iloêç po yczek pod hipotek w celach konsumpcyjnych. Wy sze mar e zniech cà natomiast klientów rozwa ajàcych przeniesienie kredytu do innej instytucji. Wynegocjowane kilka lat temu warunki sà najcz Êciej lepsze ni dost pne dziê oferty. ZmiennoÊç rynku sprawia, e dzisiejsze prognozy nale y traktowaç jako potencjalne kierunki rozwoju sytuacji. Ostatnie miesiàce pokazały, e czynniki makroekonomiczne mogà si zmieniaç w bardzo szybkim tempie. Dlatego stawianie jednoznacznych tez jest obarczone znacznym ryzykiem. Pewne jest to, e w 2009 roku wzroênie procentowy udział kredytów udzielonych w PLN. Frank szwajcarski stanie si walutà ekskluzywnà, a dobrym rozwiàzaniem dla klientów mo e byç Euro waluta, którà jak zapowiada rzàd za kilka lat prawdopodobnie b dziemy nosiç w portfelach. Je eli Polska wejdzie do strefy ERM2 i cena Euro b dzie utrzymywana na stałym poziomie mo e byç to atrakcyjna propozycja dla kredytobiorców. 16 Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku

19 Z racji na szybki rozwój gospodarczy, rosnàcà skal udzielanych kredytów, Polska miała szans na łagodny przebieg ostatniego etapu cyklu koniunktury na rynku mieszkaniowym, ale kryzys na rynkach finansowych przykłada si coraz mocniej na sytuacj na rynku nieruchomoêci Łukasz Madej, prezes ProDevelopment Łukasz Madej prezes ProDevelopment Dotychczas rynek polski uznawany był w Europie za El Dorado. Deweloperzy spodziewali si minimum oêmioletnich okresów wzrostu cen i wzrostu produkcji. Zagraniczny kapitał i polscy deweloperzy uwierzyli w powtórk drogi hiszpaƒskiej. Jednak ceny mieszkaƒ nie rosły nigdzie w Europie Zachodniej w takim tempie jak w Polsce. Kilkukrotnie mniejsza ni w chwili obecnej oferta mieszkaƒ na sprzeda zderzała si z rekordowà liczbà kupujàcych. Dodatkowo trend wzrostowy był wspierany przez dost p do tanich kredytów, udzielanych nawet na 130% wartoêci mieszkania oraz przez zachodnich inwestorów, skupujàcych lokale z myêlà o odsprzeda y po wy szych cenach. To ju przeszłoêç. Z racji na szybki rozwój gospodarczy, rosnàcà skal udzielanych kredytów, Polska miała szans na łagodny przebieg ostatniego etapu cyklu koniunktury na rynku mieszkaniowym ale kryzys na rynkach finansowych przykłada si coraz mocniej na sytuacj na rynku nieruchomoêci. Równie fakty medialne zwiàzane z perturbacjami na Êwiatowych rynkach finansowych majà bardzo silny wpływ na decyzje klientów, którzy coraz cz Êciej odkładajà decyzj o zakupie w oczekiwaniu na wi ksze spadki cen i taƒsze, łatwiejsze do zdobycia kredyty. W okresie bessy na rozwini tych rynkach ceny mieszkaƒ spadajà nawet o 2/3 wysokoêci wzrostów z poprzednich lat. Polski rynek mieszkaniowy w wyniku realnego deficytu mieszkaƒ, stosunkowo silnej gospodarki oraz niskiego realnego zadłu enia polskiego społeczeƒstwa obroni si. Kurs spadkowy prognozowany na 2009 rok b dzie mniej gwałtowny ni w Hiszpanii, Irlandii, Łotwie czy Estonii. Ceny spadnà w stosunku do szczytu hossy maksymalnie o ok. 15%, co oznacza, e w lokalizacjach gdzie jest wi ksza konkurencja deweloperzy muszà oferowaç produkt nawet o 1/4 taƒszy ni rok temu. Zakładajàc normalizacj na rynku kredytów hipotecznych oraz spadek rozpoczynanych budów o 70% w 2009 roku, okres, jaki b dzie musiał upłynàç, by pojawiło si miejsce na nowe inwestycje, to minimum trzy kwartały. Znaczna cz Êç mieszkaƒ, które dziê czekajà na klientów lub b dà ukoƒczone w 2009 roku, zostanie wystawionych pod wynajem. Rynek dojrzewa i kieruje si w stron sprzeda y produktu skoƒczonego, czyli mieszkaƒ wykoƒczonych pod klucz. Deweloperzy, wykaƒczajàc du à liczb mieszkaƒ, mogà to zrobiç po znacznie ni szych kosztach ni inwestorzy indywidualni. Klient kupujàcy mieszkanie wykoƒczone zaoszcz dza nie tylko pieniàdze, ale czas i nerwy. Dodatkowo wykoƒczenie mo e byç sfinansowane z kredytu. Okazuje si bowiem, e nawet przy obecnym wymogu posiadania wysokiego wkładu własnego kwota ta jest zbli ona do kosztów wykoƒczenia mieszkania, jakie trzeba by było ponieêç wykaƒczajàc indywidualnie. Tak wi c lekarstwem na spadek popytu spowodowany utrudnionym dost pem do kredytów mo e byç sprzeda mieszkaƒ gotowych do zamieszkania. Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku 17

20 Konieczne sà zmiany w prawie Najistotniejsze zmiany legislacyjne planowane przez rzàd zmiany w prawie budowlanym rejestr inwestycji zamiast zatwierdzania projektu implementacja dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynku nowa ustawa o PPP (partnerstwie publiczno-prywatnym) uproszczenie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki ich lokalizacja zaostrzenie przepisów ustawy o wyrobach budowlanych i systemie ochrony zgodności odrolnienie gruntów Z przeprowadzonego badania wynika, e prawie nikt z badanych nie ocenia pozytywnie inicjatyw legislacyjnych rzàdu w zakresie prawa nieruchomoêci czy budowlanego (tylko 5% odpowiedzi). Wi kszoêç pytanych osób ma neutralny stosunek do ww. inicjatyw to znaczy nie ocenia ich ani negatywnie, ani pozytywnie (41,6% odpowiedzi) natomiast ponad 36% ocenia je bardzo negatywnie lub negatywnie. Jako najistotniejsze zmiany legislacyjne w bran y nieruchomoêci przedsi biorcy wskazali: odrolnienie gruntów (76 osób), zmiany w prawie budowlanym rejestr inwestycji zamiast zatwierdzania projektu (72 osoby) oraz uproszczenie warunków technicznych jakim powinny podlegaç budynki i ich lokalizacja (53 osoby). Zmiany i inicjatywy legislacyjne w prawie nieruchomoêci w roku 2009 Rok 2009 stoi pod znakiem licznych zmian w przepisach regulujàcych aspekty prawne zwiàzane z nieruchomoêciami. Przewidujà one wiele ułatwieƒ dla inwestorów z bran y nieruchomoêci. B dà miały powa ny wpływ na czas trwania procesu inwestycyjnego oraz jego koszt, na zachowania inwestorów, a co za tym idzie na rozwój całego rynku nieruchomoêci. Poni ej krótka charakterystyka najistotniejszych zmian w zakresie prawa nieruchomoêci, zarówno tych planowanych jak i tych, które w ostatnim czasie ju weszły w ycie, wraz z opinià na ich temat oraz ocenà potencjalnego wpływu na inwestycje na rynku nieruchomoêci. Ochrona Êrodowiska Od 15 listopada 2008 roku obowiàzuje ustawa o udost pnianiu informacji o Êrodowisku i jego ochronie, udziale społeczeƒstwa w ochronie Êrodowiska oraz o ocenach oddziaływania na Êrodowisko. Zastàpiła ona m.in. przepisy ustawy Prawo ochrony Êrodowiska, które regulowały dotàd post powanie w sprawie oceny oddziaływania przedsi wzi cia budowlanego na Êrodowisko. Nowa ustawa wprowadza szereg zmian, które nale y oceniç negatywnie. Spowodujà one wydłu enie procesu inwestycyjnego. Zmiany m.in.: Znacznie rozszerzajà zakres uprawnieƒ organizacji ekologicznych w post powaniach w sprawie oceny oddziaływania przedsi wzi cia na Êrodowisko. Obecnie organizacje mogà zgłaszaç swój udział w post powaniu przez cały okres jego trwania. Usuni to wymóg uzasadniania ch ci uczestnictwa w post powaniu miejscem działania organizacji i przyznano im prawo do wniesienia skargi na wydanà decyzj nawet wówczas, gdy wczeêniej nie brały udziału w post powaniu. Wprowadzajà wymóg uzyskania decyzji Êrodowiskowej jeszcze przed wystàpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To niewàtpliwie wydłu y czas starania si o decyzj o warunkach zabudowy. Znoszà przepis, który stanowił o mo liwoêci przeniesienia decyzji Êrodowiskowej na inny podmiot. 18 Kondycja i perspektywy rozwoju rynku nieruchomoêci w Polsce w 2009 roku