Jak sprzedawać klientom miejsca parkingowe?

Transkrypt

1 Jak sprzedawać klientom miejsca parkingowe? Monika Skocz Kraków 10 września 2011 roku Prezentacja dla SBDiM

2 W poszukiwaniu optymalnego rozwiązania 1. klient dysponuje prawem wyłącznym, 2. klient dysponuje prawem zbywalnym, 3. kwestia ponoszenia kosztów utrzymania miejsca parkingowego jest czytelnie uregulowana, 4. sprzedaż miejsca parkingowego jest korzystnie opodatkowana

3 garaż jako odrębny lokal miejsce parkingowe jako część nieruchomości wspólnej miejsce parkingowe w garażu wielostanowiskowym Każda z tych metod ma swoje zalety, ale nie jest też pozbawiona wad

4 Garaż jako odrębny lokal

5 nie zawsze istnieje techniczna możliwość wyodrębnienia garaży (koszty budowy) konieczność dopełnienia dodatkowych procedur (zaświadczenia o samodzielności, osobne księgi wieczyste) rozwiązanie najpewniejsze i najtrwalej regulujące kwestię uprawnień do garażu prawo własności czytelnie wygląda kwestia zarządu nieruchomością miejsce parkingowe można sprzedać niezależnie od mieszkania wyższy podatek VAT: 23%

6 Miejsce parkingowe jako część nieruchomości wspólnej

7 sposób rozliczania kosztów zarządu garażami (nie wszyscy właściciele lokali kupują miejsca parkingowe) miejsce parkingowe nie może być sprzedane bez mieszkania niższy podatek VAT: 8% brak dodatkowych procedur związanych z wyodrębnieniem lokalu (zaświadczenie o samodzielności, osobna księga wieczysta) trudności z zagwarantowaniem nabywcy wyłącznego prawa do korzystania z miejsca parkingowego

8 Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2010 roku (I FSK 1813/09): W razie sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności wspólnych części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i ustaleniu sposobu korzystania z poszczególnych miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym w ramach podziału quoad usum, skoro nieruchomość wspólną stanowi łącznie grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu i nie jest możliwe zbycie własności lokalu bez udziału we współwłasności wspólnych części budynku i urządzeń oraz we własności gruntu, mamy do czynienia ze sprzedażą odrębnej własności lokalu mieszkalnego jako rzeczy głównej oraz towarzyszącego mu udziału we współwłasności wspólnych części nieruchomości. Sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z tak wydzielonych miejsc postojowych, znajdujących się w danym budynku, podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego.

9 Miejsce parkingowe w garażu wielostanowiskowym

10 wyższy podatek VAT: 23% przed sprzedażą musi nastąpić wyodrębnienie lokalu garażowego trudności z zagwarantowaniem nabywcy wyłącznego prawa do korzystania z miejsca parkingowego rozwiązanie przejrzyste i czytelne z punktu widzenia efektywnego zarządzania nieruchomością możliwość sprzedaży udziału w prawie współwłasności garażu niezależnie od mieszkania

11 Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 września 2010 roku (I FSK 1548/09): W przypadku gdy sprzedaż obejmuje dwa przedmioty tj. lokal mieszkalny oraz udział w wyodrębnionym na odrębną własność lokalu niemieszkalnym (garażu miejscu garażowym) ( ) stawką 7% [obecnie 8%] objęta jest jedynie dostawa lokalu mieszkalnego, zaś sprzedaż udziału w lokalu niemieszkalnym (garażu - miejscu garażowym) z określeniem sposobu korzystania z miejsca postojowego opodatkowana jest stawką 22% [obecnie 23%].

12 Maciej Kowalski działający w imieniu Deweloper Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie sprzedaje w stanie wolnym od obciążeń Janowi Nowakowi udział wynoszący 2521/ w lokalu niemieszkalnym G1 (z którym to lokalem związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący / części) za cenę PLN zawierającą podatek od towarów i usług VAT w stawce 23%. Stawający wyjaśniają, że w związku z nabyciem udziału wynoszącego 2521/ części w lokalu niemieszkalnym garażu G1, objętym księgą wieczystą nr KR1P/ /2 Janowi Nowakowi przysługiwać będzie prawo do wyłącznego i bezterminowego korzystania ze znajdującego się w tym lokalu miejsca parkingowego nr 72. Czy aby na pewno tak jest...?

13 Klauzule tego typu są nieskuteczne i nie kreują żadnego wyłącznego prawa do miejsca parkingowego!

14 umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania (umowa o podział quoad usum)

15 DEWELOPER PIERWSZY NABYWCA DEWELOPER (w imieniu własnym i pierwszego nabywcy) DRUGI NABYWCA DEWELOPER (w imieniu własnym oraz wcześniejszych nabywców) OSTATNI NABYWCA

16 Wszystkie z zaprezentowanych rozwiązań, za wyjątkiem garażu w formie prawa odrębnej własności lokalu, mają pewne mankamenty np. utrudnienia w zbywaniu czy niekorzystne opodatkowanie transakcji.

17 Dziękuję za uwagę! Kuczek Maruta Kancelaria Radców Prawnych Kraków, ul. Zaleskiego 1 Tel Fax office@kuczekmaruta.pl