Sprawozdanie Zarządu z działalności za 2014 rok

Transkrypt

1 Kęty roku Sprawozdanie Zarządu z działalności za 2014 rok Informacje wstępne Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko - Własnościowej w Kętach realizując obowiązek wynikający z 150 ust. 3 Statutu Spółdzielni przedkłada roczną informację sprawozdawczą z działalności Spółdzielni w 2014 roku oraz jej sytuację ekonomiczno finansową według stanu na dzień roku. Przedmiotem działalności Spółdzielni jest zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie Spółdzielni oraz własność członków Spółdzielni. Priorytetami w pracy Zarządu w roku sprawozdawczym była realizacja : zadań określonych w planie gospodarczo - finansowym na 2014 rok przyjętym do realizacji przez Radę Nadzorczą uchwałą nr 49/2013 z dniu r., przyjętego przez Walne Zgromadzenie w 2010 roku planu rozwoju Spółdzielni na lata , prac remontowych i inwestycyjnych na istniejących zasobach mieszkaniowych zgodnie z przyjętym do realizacji uchwałą Rady Nadzorczej nr 48/2013 z dnia planem remontów i konserwacji na 2014 rok. Ponadto Zarząd podejmował decyzje dotyczące bieżącej obsługi zasobów mieszkaniowych Spółdzielni. 1

2 1. Organizacja Spółdzielni. Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko - Własnościowa w Kętach z siedzibą na os. Nad Sołą 20 została założona w 1957 roku i nabyła osobowość prawną 26 maja 1959 r. poprzez wpisanie jej do rejestru ówczesnego Sądu Powiatowego w Wadowicach. Aktualnie Spółdzielnia zarejestrowana jest w Sądzie Rejonowym dla Krakowa Śródmieście w Krakowie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr Ponad 55 lat nasza Spółdzielnia zaspakaja potrzeby mieszkaniowe i inne potrzeby członków i ich rodzin przez dostarczanie samodzielnych lokali mieszkalnych oraz potrzeb gospodarczych. Działania Spółdzielni koncentrują się na wyborze rozwiązań prawnoorganizacyjnych, finansowych i technicznych zapewniających utrzymanie jakości usług mieszkaniowych na wyższym poziomie, przy jednoczesnym bieżącym dostosowaniu do obowiązujących regulacji prawnych. Spółdzielnia prowadzona jest w oparciu o ustawę z dnia 16 września 1982 roku Prawo Spółdzielcze, ustawę z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych oraz w oparciu o statut Spółdzielni i regulaminy. 1.1 Organy Spółdzielni. Decyzje związane z gospodarką Spółdzielni zgodnie z kompetencjami określonymi w statucie Spółdzielni podejmują jej organy które stanowią : Walne Zgromadzenie - jako najwyższy organ Spółdzielni, którego kompetencje określa 113 statutu Spółdzielni. Rada Nadzorcza - organ kontrolny i nadzorczy nad działalnością Spółdzielni, która działa w 9 osobowym składzie i wypełnia zadania określone w 146 statutu Spółdzielni. Zarząd - jako organ wykonawczy kieruje bieżącą działalnością Spółdzielni i reprezentuje ją na zewnątrz podejmując wszelkiego rodzaju czynności określone w Spółdzielni Praca Zarządu. W 2014 roku bieżąca działalnością Spółdzielni kierował Zarząd w składzie 1. mgr inż. Salwina Szymaniuk - Prezes Zarządu, 2. mgr inż. Dorota Adamowicz Z-ca Prezesa Zarządu, 150 statutu 2

3 3. mgr inż. Andrzej Lach Członek Zarządu. Zarząd wypełniał swoje zadnia poprzez działania wynikające z aktualnych przepisów prawa, zasad ekonomii, aktów wewnątrzspółdzielczych oraz zakresów kompetencji. W roku 2014 Zarząd odbył 50 protokołowanych posiedzeń, na których rozpatrywane były kolegialnie następujące zagadnienia : 1. sprawy członkowsko mieszkaniowe, 2. windykacja należności, 3. sytuacja finansowa spółdzielni, 4. realizacja prac remontowo- konserwacyjnych, 5. sprawy organizacyjno- samorządowe. Efektem kolegialnych prac Zarządu były podejmowane uchwały oraz decyzje z zakresu bieżących spraw oraz przygotowywanie materiałów na Radę Nadzorczą oraz Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni. W 2014 roku Zarząd podjął ogółem 92 uchwały w tym 69 z zakresu spraw członkowskomieszkaniowych. Pozostałe sprawy nie wymagające podjęcia kolegialnych decyzji załatwiane były w ramach posiadanych kompetencji, funkcji i zakresu czynności przez poszczególnych członków Zarządu. W 2014 roku w Spółdzielni przeprowadzone były dwie kontrole: 1. w okresie od do roku lustracja całokształtu działalności Spółdzielni za lata przeprowadzona przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie. Przedmiotem lustracji były następujące zagadnienia : sposób realizacji wniosków polustracyjnych z lustracji za lata , organizacja Spółdzielni, stan prawny gruntów będących we władaniu spółdzielni, sprawy członkowskie i dyspozycje lokalami mieszkalnymi, gospodarka zasobami mieszkaniowymi, gospodarka remontowa w zasobach Spółdzielni, gospodarka finansowa, oraz ocena realizacji przez Spółdzielnie obowiązków wynikających z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. List polustacyjny zostanie przedstawiony członkom Spółdzielni na Walnym Zgromadzeniu w czerwcu 2015 roku oraz zamieszczony na stronie internetowej 2. w dniu roku został przeprowadzona kontrola Banku PKO BP S.A oddział w Bielsku- Białej. Przedmiotem kontroli było zbadanie prawidłowości prowadzenia przez Spółdzielnie ewidencji zadłużenia członków z tytułu kredytów mieszkaniowych, rozliczeń z bankiem związanych z ich spłatą oraz zasadność zawieszania spłaty rat kredytu. Kontrola nie skierowała do Zarządu żadnych pokontrolnych zaleceń. 3

4 1.3 Zatrudnienie. Struktura organizacyjna Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko- Własnościowej w Kętach uwzględnia realizację wszystkich zadań statutowych Spółdzielni. Zatrudnienie utrzymuje się na poziomie, który gwarantuje sprawne działanie Spółdzielni i obsługę jej zasobów. Zespół pracowniczy w naszej Spółdzielni według stanu na dzień roku liczył 29 osób zatrudnionych na umowę o pracę. Natomiast faktyczne średnioroczne zatrudnienie wyniosło 27,4. W schemacie organizacyjnym wyodrębnione są trzy podstawowe działy organizacyjne tj. członkowsko-mieszkaniowy, księgowości z wyodrębnioną komórką czynszu i windykacji oraz gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które podlegają etatowym członkom Zarządu zgodnie z ich kompetencjami określonymi w Regulaminie Zarządu. W Spółdzielni od kilkunastu lat nie wzrasta zatrudnienie, zwiększa się natomiast zakres obowiązków poszczególnych stanowisk. Zarząd stawia na zwiększenie wydajności pracy i poprawę fachowości obsługi z dążeniem do umocnienia pozytywnego wizerunku Spółdzielni. Oprócz etatowych pracowników w 2014 roku usługi dla Spółdzielni świadczyło; - 8 osób (1 na umowę zlecenie, 7 prowadzących własną działalność gospodarczą) w zakresie utrzymania czystości na terenach Spółdzielni z których 6 sezonowo kosiło trawę, - 4 osoby w ramach odpracowania zadłużenia wobec Spółdzielni wykonywało w ramach umowy - cywilno prawnej prace sezonowe polegające na obcinaniu żywopłotów a jedna dodatkowo koszenie trawy. - 1 osoba pełni dyżur elektryczny w ramach umowy zlecenie od m-ca grudnia 2014 roku, Usługi dla Spółdzielni świadczą również na podstawie umów stałych i czasowych firmy zewnętrzne takie jak: - ISTA Polska Sp. z. o. o Oddział Kraków - odczyty wodomierzy - Miejski Zakład Energetyki Cieplnej Spółka z o. o Kęty - dostawa co i c. c. w. - Tauron Polska Energia Spółka z o. o - dostawa energii elektrycznej - Miejski Zakład Wodociągów i Kanalizacji Kęty Spółka z o. o - dostawa wody - UPC Polska Spółka z o. o Katowice - sygnał telewizyjny pakiet podstawowy - Aparatura Elektroniczna Piotr Księżarczyk Oświęcim - konserwacja instalacji domofonowych 4

5 - Spółdzielnia Pracy Usług Kominiarskich w Wadowicach - usługi kominiarskie 2. Stan zasobów. Jednym z podstawowych zadań Spółdzielni jest zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi mienie Spółdzielni oraz mienie członków Spółdzielni. Spółdzielnia na dzień roku zarządzała gruntami o łącznej powierzchni 23,8675 ha w tym; ha gruntów własnych, 22,3445 ha gruntów w wieczystym użytkowaniu od Gminy Kęty, 0,9473 ha gruntów w wieczystym użytkowaniu od Skarbu Państwa. Zasoby mieszkaniowe, które tworzą 52 nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi położone są na gruntach własnych oraz będących w wieczystym użytkowaniu od Gminy Kęty i Skarbu Państwa o łącznej powierzchni 7,7943 ha w tym: 3 na os. Królickiego - pow. gruntów 0,3504 ha 5 na os. Sikorskiego - pow. gruntów 0,7726 ha 6 na os. Wyszyńskiego - pow. gruntów 0,8223 ha 16 na os. 700-lecia - pow. gruntów 2,3132 ha 21 na os. Nad Sołą - pow. gruntów 3,5159 ha 1 przy ul. Stojałowskiego - pow. gruntów 0,0199 ha 2014 Gmina Kęty Skarb Państwa Własność RAZEM: Nad Sołą 3,5159 3, lecia 2,0714 0,2418 2,3132 Wyszyńskiego 0,8223 0,8223 Sikorskiego 0,5150 0,2576 0,7726 Królickiego 0,2450 0,1054 0,3504 ul. Stojałowskiego 0,0199 0,0199 razem: 7,1696 0,4994 0,1253 7,7943 W ogólnej powierzchni gruntów zabudowanych nieruchomościami Spółdzielnia zarządza 2,3874 ha gruntów, które należą do właścicieli mieszkań wyodrębnionych w okresie od lipca 2007 roku do grudnia 2014 roku co obrazuje tabela: 5

6 2014 Gmina Kęty Skarb Państwa Własność RAZEM: Nad Sołą 1,4237 1, lecia 0,5315 0,0847 0,6162 Wyszyńskiego 0,1766 0,1766 Sikorskiego 0,0663 0,0458 0,1121 Królickiego 0,0547 0,0041 0,0588 razem: 2,2528 0,1305 0,0041 2,3874 Następstwem realizacji wyodrębnień corocznie ulega zmianie wysokość podatku od nieruchomości oraz gruntów. Opłaty za 2014 roku wyniosły : - podatek od nieruchomości do Gminy Kęty za posiadany majątek ,00 zł - opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu od Gminy Kęty ,39 zł - opłata do Starostwa Powiatowego w Oświęcimiu z tytułu użytkowania wieczystego gruntu od Skarbu Państwa ,07 zł. Pozostałe grunty jakimi zarządza Spółdzielnia zostały zagospodarowane w następujący sposób : 0,2640 ha to tereny dzierżawione pod garaże, 0,4484 ha to tereny pod działalność gospodarczą. Pozostałe 15,3608 ha to tereny zielone, drogi dojazdowe, parkingi, place zabaw, boiska. Na nich posadowione są również 3 nieruchomości stanowiące lokale użytkowe w tym: pawilon handlowy na os. 700-lecia, budynek na os. Nad Sołą nr 16 wraz z wymiennikownią oraz budynek w którym mieści się siedziba Spółdzielni. Dzierżawa trenów pod działalność gospodarczą i garaże oraz wynajmowanie lokali użytkowych i pomieszczeń piwnicznych stanowiło w 2014 roku jedno z głównych źródeł przychodów Spółdzielni. Według stanu na dzień roku Spółdzielnia: - dzierżawiła tereny pod 175 garażami, - dzierżawiła tereny pod prowadzenie 51 działalności gospodarczych (w tym pod 11 stanowisk zbiórki używanej odzieży), - wynajmowała 22 lokale użytkowe (w tym 12 pomieszczeń piwnicznych), - 58 dodatkowych pomieszczeń piwnicznych było wynajmowanych przez mieszkańców. 6

7 3. Sprawy członkowsko mieszkaniowe. Na dzień roku w zasobach Spółdzielni zamieszkiwało osób, których ilość ustalono na podstawie oświadczeń składanych do rozliczenia kosztów wywozu nieczystości stałych. W zarządzanych przez Spółdzielnię zasobach znajdują się 2263 lokale mieszkalne o łącznej powierzchni użytkowej ,76 m 2. Status Powierzchnia[m 2 ] Ilość mieszkań odrębna własność , bezumowne 848,37 19 lokatorskie 3 968,99 77 najem 1 494,78 34 własnościowe , Razem , ,5% 30,0% odrębna własność bezumowne lokatorskie najem 1,3% 3,4% 0,7% własnościowe W rejestrze prowadzonym w Spółdzielni na dzień roku zarejestrowanych było 2274 członków w tym 39 oczekujących na przydział lokalu mieszkalnego. W roku sprawozdawczym Zarząd Spółdzielni: przyjął w poczet członków 70 osób z tytułu: - nabycia lokalu aktem notarialnym umowy sprzedaży 38 osoby, - nabycia lokalu w drodze darowizny - 17 osób, - uzyskania tytułu prawnego do lokalu po zgonie członka 12 osób, - członkostwa współmałżonka - 2 osoby, 7

8 - posiadania prawa odrębnej własności do lokalu 1 osobę. skreślił z rejestru członków 64 osoby w związku z: - rezygnacją z członkostwa (sprzedaż, darowizna, podział majątku dorobkowego) - 45 osób, - zgonem 12 osób, - upływem terminy odwołania do Walnego Zgromadzenia lub sądu po wykluczeniu lub wykreśleniu członkostwa - 6 osób, - dobrowolną rezygnacją z członkostwa - 1 osoba. 3.1 Procedury uwłaszczeniowe. Spółdzielnia na bieżąco realizuje wnioski o przekształcenie lokatorskiego i własnościowego prawa do lokali w odrębną własność zgodnie z ustawą z dnia r. z późn. zm. W 2014 roku zawarto 10 aktów notarialnych przeniesienia własności lokali. Siedem aktów dotyczyło przeniesienia ze spółdzielczego lokatorskiego prawa w tym 5 lokali zostało wyodrębnionych zgodnie z ustawą z dnia roku o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzieleniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (DZ.U z dnia poz.763). Trzy akty notarialne dotyczyły przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa w prawo odrębnej własności. 3.2 Zadysponowanie lokali mieszalnych. 1. W 2014 roku Spółdzielnia posiadała do zadysponowania 4 lokale mieszkalne; - jeden lokal o statusie lokatorskiego prawa do lokalu i pow. użytkowej 64,10 m 2, został zdany do Spółdzielni. Odzyskany lokal zgodnie z 37 Statutu Spółdzielni został zaproponowany członkom oczekującym (brak chętnych) a następnie przeznaczony do zbycia w drodze przetargu na podstawie 38 Statutu. W związku z nie rozstrzygnięciem trzech kolejnych przetargów w powodu braku chętnych Zarząd Spółdzielni ogłosił konkurs na najem lokalu. Lokal został wynajęty na okres 2-ch lat ze stawką czynszu 9,00 zł / m 2. Umowa może zostać przedłużona na kolejne dwa lata.po tym okresie zgodnie z regulaminem najmu Spółdzielnia ogłasza kolejny przetarg z prawem pierwszeństwa nabycia lokalu przez dotychczasowego najemcę. - jeden z lokali o pow. 25 m 2 nie zbyty w 2013 roku ani w drodze trzech kolejnych przetargów ani w wyniku konkursu na najem został wynajęty ze stawką czynszu 4,00 zł /m 2 8

9 najmu osobie, która złożyła do Spółdzielni podanie o najem w związku z trudną sytuacja rodzinną - dwa lokale mieszkalne przy ul. Stojałowskiego zdane do Spółdzielni pozostały do zadysponowania. Jeden o pow. 60m 2 zostanie po podziale na dwa mniejsze i zostanie zaproponowany rodzinom z wyrokami eksmisyjnymi. Drugi o pow. 15,23m 2 został zaproponowany jednej osobie z wyrokiem eksmisyjnym zarejestrowanym w Gminie Kęty. W związku z brakiem odzewu ze strony dłużnika Spółdzielnia oddała lokal do jednorazowej dyspozycji Gminy Kęty a następnie do egzekucji komorniczej, która jest zaplanowana na 2015 rok. 2. W listopadzie 2014 roku Gmina Kęty przedłożyła jednemu z dłużników i członkom rodziny posiadającym wyrok eksmisyjny ofertę najmu lokalu socjalnego poza zasobami Spółdzielni. Spółdzielnia zwróciła się do sądu o nadanie wyrokom klauzuli wykonalności celem umożliwienia komorniczych procedur eksmisyjnych Hipoteki. Jedną z form zabezpieczenia wierzytelności Spółdzielni jest ustanawianie hipotek przymusowych na zadłużonych lokalach mieszkalnych. Powyższe ma wpływ na dokonanie komorniczego podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości po sprzedaży lokalu. Wówczas, to należności zabezpieczone hipoteką są zaspokajane według zasad pierwszeństwa, a należności nieposiadające zabezpieczenia hipotecznego dopiero w następnej kolejności. W 2014 roku Spółdzielnia uzyskała wobec trzech dłużników łącznie 5 sądowych nakazów zapłaty opatrzonych klauzulą wykonalności dla celów wieczysto księgowych. Pozwoliło to na wpis hipotek przymusowych do ksiąg wieczystych tych lokali na łączną kwotę ,17 zł. Wobec dwóch dłużników sąd orzekł sprzedaż mieszkań w drodze licytacji. Terminy pierwszych licytacji zostały wyznaczone na styczeń i marzec 2015 roku. Łączna kwota wierzytelności Spółdzielni wpisanych do Ksiąg Wieczystych na dzień roku wynosi ,84 zł. 9

10 3.4. Postępowanie licytacyjne. W dalszym ciągu Spółdzielnia podejmuje działania zmierzające do sprzedaży prawa do lokali w drodze licytacji na podstawie kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości wobec osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub własność lokalu, które długotrwale zalegają z opłatami wobec Spółdzielni. W roku 2014 Zarząd Spółdzielni skierował do Rady Nadzorczej 5 wniosków o podjęcie uchwał zobowiązujących Zarząd do podjęcia działań zmierzających do sprzedaży zadłużonych lokali w drodze licytacji (2 lokale o statusie odrębnej własności, 3 spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu): - w dwóch sprawach Rada Nadzorcza nie podjęła uchwał przyjmując zobowiązanie do spłaty zadłużenia, - Zarząd rozpoczął realizacje trzech uchwał kierując pozwy do sądu o sprzedaż lokali w drodze licytacji. Na styczeń i marzec 2015 roku zostały wyznaczone terminy sprzedaży w drodze licytacji dwóch zadłużonych lokali mieszkalnych. Na dzień roku w przygotowaniu znajdują się kolejne 2 pozwy do sądu o sprzedaż mieszkań należących do dłużników wobec których podjęto uchwały o sprzedaży, a którzy nie wywiązali się ze złożonych zobowiązań co do spłaty zadłużenia Wnioski Zarządu do Rady Nadzorczej dot. ustania członkostwa w Spółdzielni. Wykluczenie ze Spółdzielni w związku z uporczywym uchylaniem się od wykonywania zobowiązań finansowych tj. zaleganie z opłatami za użytkowanie lokali mieszkalnych to jedna z przyczyn ustania członkostwa w Spółdzielni. Decyzję o wykluczeniu podejmuje Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu Spółdzielni. W okresie sprawozdawczym Zarząd Spółdzielni działając na podstawie 20 Statutu Spółdzielni skierował do Rady Nadzorczej 9 wniosków o wykluczenie z członkostwa w Spółdzielni. Rada Nadzorcza 4 wnioski rozpatrzyła pozytywnie. Od pozostałych dłużników przyjęto zobowiązanie spłaty zadłużenia. Od uchwały Rady Nadzorczej do Walnego Zgromadzenia w 2014 roku odwołało się siedem osób wykluczonych z członkostwa w 2013 roku - jedna zdała lokal do Spółdzielni przed terminem Walnego Zgromadzenia. - Walne utrzymało w mocy trzy uchwały Rady Nadzorczej o wykluczeniu. 10

11 - od dwóch osób Walne przyjęło zobowiązanie spłaty zadłużenia, - jedna osoba na dzień Walnego Zgromadzenia nie zalegała z płatnościami wobec Spółdzielni Jedna osoba spośród czterech wykluczonych w 2014 roku odwołała się do Walnego Zgromadzenia, które odbędzie się w czerwcu 2015 roku Odszkodowania od Gminy Kęty z tytułu niedostarczenia lokali socjalnych. Zarząd Spółdzielni prowadzi nadal działania mające na celu wyegzekwowanie od Gminy Kęty należnych Spółdzielni kwot z tytułu odszkodowania za niedostarczenie lokali socjalnych dla osób z zarejestrowanymi w Urzędzie prawomocnymi wyrokami eksmisyjnymi. Podstawę do ubiegania się o odszkodowania stanowi art.18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( Dz. U z 2005 r. nr 31 poz.226 z późn. zmianami). W 2014 roku Spółdzielnia skierowała do Gminy Kęty 4 wezwania do zapłaty odszkodowania. Wszystkie terminy zapłaty zostały przez Gminę dotrzymane. W roku sprawozdawczym na koncie Spółdzielni zaksięgowano odszkodowanie w łącznej kwocie ,29 zł z tytułu: - trzech wyroków sądowych zasądzających od Gminy Kęty należne kwoty odszkodowań ,52 zł - skierowanych wezwań do zapłaty odszkodowania za okres od października do września 2014 roku w kwocie 7.879,77 zł. Na luty 2015 roku wyznaczono Gminie Kęty termin zapłaty odszkodowania za okres od października do grudnia 2014 roku w kwocie 5.445,28 zł 4. Sytuacja finansowo gospodarcza Spółdzielni Plan gospodarczo - finansowy oraz wynik finansowy Spółdzielni w 2014 rok. Zarząd zgodnie z postanowieniami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i statutu Spółdzielni oraz uchwały Rady Nadzorczej nr 2/2013 z dnia r. przyjął do realizacji plan gospodarczo - finansowy na rok Spółdzielnia działalność gospodarczą prowadzi na zasadach rachunku ekonomicznego. Jednym z elementów planu jest kalkulacja średniomiesięcznych kosztów eksploatacji lokali mieszkalnych i porównanie z obowiązującymi stawkami eksploatacyjnymi i odpisem na fundusz remontowy oraz planowanymi pożytkami z działalności własnej Spółdzielni. 11

12 W 2014 roku wysokość stawki opłat eksploatacyjnych i odpisów na fundusz remontowy na pokrycie kosztów zależnych od Spółdzielni w zł/m 2 powierzchni użytkowej miesięcznie wynosiła odpowiednio: 1. stawka eksploatacyjna dla członków Spółdzielni - 1,60 zł/m 2, Stawka opłat eksploatacyjnych dla członków Spółdzielni posiadających odrębną własności wynosi 1,53 zł/m 2 i jest pomniejszona o 0,07 zł m 2 tj. o kwotę podatku od nieruchomości i opłaty wieczystego użytkowania gruntu, którą właściciele mieszkań wnoszą bezpośrednio do Urzędu Gminy Kęty. 2. stawka eksploatacyjna dla osób nie będących członkami Spółdzielni, które nie korzystają z tzw. pożytków wynosi odpowiednio: - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - 2,21 zł /m 2, - prawo odrębnej własności do lokalu - 2,14 zł/ m 2, - wykluczeni z członkostwa, najemcy i zajmujący lokale bezumownie 2,21 zł / m 2, Zróżnicowane stawki eksploatacyjne maja również osoby wynajmujące lokale mieszkalne z konkursu ofert na najem lokali mieszkalnych. 3. wpłata na fundusz remontowy do roku - 1,00 zł/m 2. Celem realizacji zadań zgodnie z przyjętymi kierunkami rozwoju Spółdzielni, zaspokojenia w większym niż dotychczas stopniu występujących potrzeb remontowych nieruchomości oraz w celu realizacji wniosku polustracyjnego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP uchwałą nr 7/2014 wprowadzono od roku nową wysokość miesięcznego odpisu na fundusz remontowy tj. 1,20 zł/m 2. W roku sprawozdawczym wysokość stawek opłat niezależnych od Spółdzielni wyniosła : 1. stawki opłat zaliczkowych - energia elektryczną do oświetlenia klatek schodowych - 1,20zł/osoby, - centralne ogrzewanie - os. Królickiego 3.10 zł/m 2, - pozostałe osiedla 3,45 zł/m 2, - zimna woda i odprowadzenie ścieków - 12,30 zł/m 3 w tym woda 5,01zł/m 3 + ścieki 7,29 zł / m 3, - podgrzanie zimnej wody na centralną ciepłą wodę -19,10 zł/m 3 w tym: opłata stała 4,50 zł / m 3 + opłata zmienna 14,60 zł/m 3 2. pozostałe opłaty: - wodomierze - 1,50 zł / szt. 12

13 - gospodarowanie odpadami komunalnymi (wywóz śmieci) - gospodarstwo domowe 1 osobowe 7 zł - gospodarstwo domowe 2 osobowe 13 zł - gospodarstwo domowe 3 osobowe 18 zł - gospodarstwo domowe 4 osobowe 22 zł - gospodarstwo domowe 5 osobowe 25 zł - za każdą następną osobę w gosp. domowym wzrost opłat o 1 zł. 4.2 Koszty i dochody Spółdzielni za 2014 rok. Koszty z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych (bez wnoszenia opłat za media) wyniosły w 2014 roku ,36 zł natomiast przychody z tego tytułu ,97 zł Poniższa tabela obrazuje szczegółowe zestawienie kosztów i przychodów. Tytuł Koszty Przychody Wynik GZM - eksploat.+ przych. finans. i inne , , ,39 media , ,70 0,00 razem GZM , , ,39 Biuro Usług Płatniczych 4 460, , ,53 Działalność pozostała , , ,32 razem pozostała działalność , , ,85 o g ó ł e m , , ,46 podatek dochodowy ,00 wynik finansowy netto ,54 w tym: GZM - eksploatacja ,39 GZM - pozostałe ,85 Wynik finansowy na gospodarce zasobami mieszkaniowymi jest ujemny tj ,39 zł, co oznacza przekroczenie stawki eksploatacyjnej o 0,31 zł /m 2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych.w roku 2013 przekroczenie wyniosło 0,29 zł /m 2. Na zwiększenie ujemnego wyniku wpływ miała wprowadzona ustawa śmieciowa i dodatkowe dla Spółdzielni obciążenia finansowe z tego tytułu w kwocie ,36 zł. Zwiększone zostały również opłaty od września 2014 roku za pakiet minimalny telewizji kablowej nadawany od lutego 2014 roku w wersji cyfrowej. Koszty z tego tytułu są wyższe 13

14 w stosunku do roku 2013 o ,00 zł. Ogólnie przekroczenie stawki eksploatacyjnej z tych dwóch tytułów wyniosło 0.03 zł/m 2 pow. użytkowej lokalu mieszkalnego. Uwzględniając nie wykorzystane dochody z lat ubiegłych wynik finansowy na gospodarce zasobami mieszkaniowymi jest dodatni i wynosi ,42 zł, co obrazuje poniższa tabela: Zestawienie kosztów i przychodów za 2014 rok z uwzględnieniem przeksięgowań kosztów i przychodów za rok ubiegły Tytuł Koszty Przychody Wynik GZM eksploat.+ przych.finans. i inne rok , , ,39 media , ,70 0,00 razem GZM , , ,39 koszty i przych. z roku ubiegłego - do rozliczenia w , ,81 roku 2014 razem eksploatacja zasobów mieszkaniowych , , ,42 Biuro Usług Płatniczych 4 460, , ,53 Działalność pozostała , , ,32 razem pozostała działalność , , ,85 o g ó ł e m , , ,27 podatek dochodowy ,00 wynik finansowy netto ,27 w tym: GZM - eksploatacja ,39 GZM narastająco ,42 GZM - pozostałe ,85 Wynik na GZM, tj. kwota ,42 zł, zgodnie z art. 6 ust.1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zwiększy przychody roku następnego. Natomiast zadysponowanie wynikiem finansowym netto na pozostałej działalności gospodarczej, tj. kwota ,17 zł należeć będzie do decyzji Walnego Zgromadzenia w 2015 roku. 4.3 Koszty i dochody gospodarki energią cieplnej. Koszty zużycia energii cieplnej rozliczane są za każdy rok obrachunkowy (rozliczeniowy) w oparciu o koszty stałe i zmienne wyfakturowane przez dostawcę ciepła Miejski Zakład Energetyki Cieplnej sp. z. o. w Kętach. Wysokość obowiązujących zaliczek na pokrycie 14

15 kosztów ustalana jest na podstawie cen sprzedaży energii cielnej, które dostawcy ciepła ECO SA Opole zatwierdza Prezes Urzędu Regulacji Energetyki. Pomimo podwyżki w 2014 roku ceny ciepła, od sierpnia 2014 roku nie nastąpiła zmiana zaliczek z tytułu centralnego ogrzewania. Na rok 2014 wysokość obowiązujących zaliczek na pokrycie kosztów z tytułu centralnego ogrzewania wyniosła: dla osiedla Królickiego - 3,10 zł/m² dla pozostałych osiedli - 3,45 zł/ m² Powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych ogrzewanych przez MZEC Kęty wynosi ,12 m². W czerwcu 2014 roku w związku z wykonaniem modernizacji i dociepleń budynków mieszkalnych na os lecia 15 i 16 oraz os. Nad Sołą 23 dokonano zmiany zamówienia mocy cieplnej dla poszczególnych budynków i zmniejszono moc cieplną na potrzeby centralnego ogrzewania na KW tj. o 50 KW mniej w stosunku do 2013 roku co miało wpływ na koszt zakupu energii cielnej w 2014 roku, który wyniósł ,91 zł i zmniejszył się w stosunku do 2013 roku o ,38 zł. W 2014 roku Zarząd Spółdzielni zlecił wykonanie audytów efektywności energetycznej budynków poddanych termomodernizacji wykonanych ze środków własnych w latach Audyt został złożony w Urzędzie Regulacji Energetyki w Warszawie celem otrzymania białych certyfikatów, które po ich otrzymaniu jako towar giełdowy zostaną zbyte na Towarowej Giełdzie Energii. Rozliczenie kosztów i dochodów energii cieplnej obrazuje poniższa tabela Nazwa Koszty zakupu Dochody do rozliczenia z mieszkańcami razem razem c.o. obce , , ,97 c.o. os. Królickiego , , ,20 razem c.o , , ,17 Kwota nadpłaty za c. o ,17 zł zostanie rozliczona z mieszkańcami, według rozliczeń na poszczególnych budynkach po zamknięciu roku obrotowego. 15

16 4.4 Koszty zakupu zimnej wody i odprowadzenia ścieków oraz jej rozliczenie. Koszty poniesione na zakup wody i odprowadzenie ścieków rozliczane są na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych i w oparciu o obowiązujące uregulowanie wewnątrzspółdzielcze. W lokalach mieszkalnych znajdujących się w zasobach Spółdzielni zamontowane są wodomierze z modułem radiowym zdalnie odczytywane. W 2014 roku przeprowadzona została wymiana wodomierzy w związku z upływem 5 letniego okresu użytkowania. Źródłem finansowania kosztów wymiany wodomierzy są wnoszone przez mieszkańców na ten cel opłaty wraz bieżącymi zobowiązaniami w wysokości 1,50 zł/miesięcznie od jednego wodomierza. Spółdzielnia pobiera od mieszkańców zaliczki na poczet zużycia wody, które ustalone są na podstawie średniego zużycia w roku poprzednim oraz w oparciu o ceny ustalone przez Radę Miejską Gminy Kęty. Wyniki rozliczenia wody za I i II półrocze 2014 roku w ujęciu ilościowym (m 3 ) przedstawiają się następująco. Okres Zbiorcze zużycie Zużycie z liczników Różnica do Odchylnie rozliczenia zimnej wody na indywidualnych na rozliczenia w % budynkach budynkach z mieszkańcami I półrocze ,983, , ,00 2,01 II półrocze , , ,81 4,29 Z podanych danych wynika, że w okresach rozliczeniowych odchylenie ilościowe zużycia wody miedzy wskazaniami wodomierza głównego i sumą wskazań wodomierzy zamontowanych w mieszkaniach była niższa niż 10% co jest dopuszczalną normą producencką. Różnica wskazań wodomierza głównego w budynku i sumy zużycia z liczników zamontowanych w budynku. w lokach mieszkalnych jest rozliczana proporcjonalnie do ilości lokali 16

17 4. 5 Koszty zakupu zimnej wody na potrzeby centralnej ciepłej wody oraz jej rozliczenie. Zużycie ilościowe ciepłej wody za rok 2014 wyniosło ,02 m 3 dla osób. okres Zużycie (m 3 ) koszt zakupy (zł) wniesione zaliczki (zł) I półrocze , , ,04 II półrocze 22516, , ,16 Rozliczenie opłaty z tytułu dostawy ciepłej wody następuje w okresach półrocznych roku obrachunkowego w oparciu o ilość pobranej wody do podgrzania przez lokale mieszkalne objęte dostawą. 4.6 Koszty energii elektrycznej w częściach wspólnych i jej rozliczenie. Rozliczenie z użytkownikami lokali kosztów zużycia energii elektrycznej do oświetlenia części wspólnych nieruchomości odbywa się na podstawie regulaminu rozliczeń finansowych z użytkownikami lokali mieszkalnych. Koszty poniesione z tytułu zakupu energii elektrycznej wyniosły w 2014 roku ,38 zł natomiast przychody z tego tytułu ,01 zł. Wysokość zaliczek na pokrycie kosztów oświetlenia części wspólnych nieruchomości jest jednakowa dla wszystkich lokali mieszkalnych i wynosi 1.20 zł/osobę Z tytułu rozliczenia kosztów i przychodów energii elektrycznej wystąpiła nadpłata, która podlegała rozliczeniu z mieszkańcami i tak: za I półroczu 2014 roku w kwocie ,71 zł została rozliczona w sierpniu 2014 roku, natomiast za II półrocza 2014 roku w kwocie ,63 zł zostanie rozliczona w lutym 2015 roku. 5. Stan środków pieniężnych Spółdzielni na roku. Stan środków pieniężnych w posiadaniu Spółdzielni na roku ,15 zł w tym : - kasa ,62 zł - rachunki bieżące ,53 zł - lokaty pieniężne krótkoterminowe ,00 zł wynosił 17

18 6. Stan zobowiązań Spółdzielni na roku. Na dzień roku stan podstawowych zobowiązań tj. z tytułu dostaw wynosił ,88 zł z czego dla: - MZW i K Kęty - dostawa wody ,81zł - Przedsięb. Komunalne Komax -dzierżawa pojemników 1.295,05 zł - MZEC Kęty - energia cieplna ,09 zł - Tauron Kraków - energia elektryczna 758,63 zł - pozostali dostawcy ,30 zł Wszystkie zobowiązania z tytułu dostaw zostały uregulowane w styczniu 2015 roku. Rozliczenia z tytułu podatków do Urzędu Skarbowego w Oświęcimiu, do Urzędu Gminy Kęty oraz do ZUS zostały uregulowane terminowo. Spółdzielnia nie posiada żadnych zobowiązań przeterminowanych. 7.Wskaźnik zadłużenia z tytułu opłat i lokali użytkowych. za użytkowanie lokali mieszkalnych Zadłużenie z tytułu opłat za użytkowanie lokali mieszkalnych i lokali użytkowych, dzierżawy terenu pod działalność gospodarczą oraz pomieszczeń piwnicznych na dzień roku bez naliczonych odsetek wyniosło łącznie ,66 zł w tym z tytułu : - zadłużenia na lokalach mieszkalnych ,14 zł - zadłużenia lokali użytkowych oraz z tytułu dzierżawy terenu pod działalność gospodarczą oraz pomieszczeń piwnicznych ,52 zł. Działając w oparciu o Regulamin windykacji należności z tytułu opłat za użytkowanie lokali mieszkalnych i użytkowych w Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Kętach zatwierdzony przez Rade Nadzorczą w dniu r. uchwałą nr 10/2013 Zarząd prowadził w okresie sprawozdawczym działania windykacyjne mające na celu wyegzekwowanie należnych kwot Spółdzielni. 18

19 7.1 Zadłużenie na lokalach mieszkalnych. Sytuacja społeczna bezrobocie i niskie dochody oraz nieodpowiedzialność i niezaradność niektórych mieszkańców zasobów Spółdzielni powodują, że nadal problemem są zaległości z tytułu wnoszeniu opłat za użytkowanie lokali mieszkalnych. Prowadzone kolejny rok wzmożone działania dyscyplinujące oraz windykacyjne, w zakresie wnoszenia opłat przynoszą wymierne efekty w postaci spadku zadłużenia co obrazuje poniższy wykres ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,18 zł ,01 zł ,29 zł ,14 zł ,00 zł ,00 zł - zł Jak wynika z powyższego wykresu zadłużenie mieszkańców zasobów Spółdzielni na koniec 2014 roku wynoszące bez naliczonych odsetek ,14 zł zmniejszyło się w stosunku do roku 2013 o ,15 zł tj. o 10,6%. Opracowana przez dział czynszu struktura zaległości na roku na lokalach mieszkalnych w zasobach Spółdzielni w przyjętych zakresach przedstawia się następująco: 19

20 1. Powyższa analiza pokazuje, że najwyższe zadłużenie tj ,14 zł stanowiące 52,17 % ogólnego zadłużenia to zaległości powyżej 6-cu miesięcy. W kwocie tej : ,83 zł stanowi zadłużenie 6 osób wykluczonych z członkostwa, które posiadają wyroki eksmisyjne z zajmowanych lokali. W 2014 jednej osobie Gmina wskazała lokal socjalny sprawa w toku, komornik prowadzi egzekucję z jednego lokalu do mieszkania przy ul. Stojałowskiego, 3 osoby otrzymały w grudniu wezwania do opuszczenia zajmowanych mieszkań i przeprowadzenia się do lokali przy ul Stojałowskiego, z dwóch osób zamieszkałych przy ul. Stojałowskiego jedna spłaca zadłużenie w ratach, druga opuściła lokal bez podania adresu, co uniemożliwia windykację należności ,27 zł to zadłużenie 8 osób w stosunku do których podjęto uchwały o sprzedaż lokalu w drodze licytacji. W grudniu 2014 skierowano 3 pozwy o sprzedaż prawa do lokalu, na I/2015 komornik wyznaczył termin licytacji 2 mieszkań, w 2015 roku do sądu skierowane zostaną kolejne 3 pozwy o sprzedaż przysługujących praw w drodze licytacji na podstawie kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości ,04 to zadłużenie osób, które złożyły zobowiązania do spłaty lub wobec których toczą się postępowania sądowe i komornicze w celu odzyskania należnych kwot Spółdzielni. 2. W ogólnej kwocie zadłużenia 6,06% tj. kwotę ,45 zł. stanowi zadłużenie 4 osób, które zostały wykluczone z członkostwa i zamieszkują poza zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni. Zadłużenie odzyskiwane jest częściowo w formie spłaty rat ugód wekslowych lub w drodze postępowania komorniczego Poniżej zobrazowano zadłużenie mieszkańców zasobów Spółdzielni w podziale na osiedla: 20

21 os. Sikorskiego os lecia os. Królickiego 21

22 os. Nad Sołą os. Wyszyńskiego 22

23 ul. Stojałowskiego W przeliczeniu na m 2 powierzchni użytkowej mieszkania zadłużenie na poszczególnych osiedlach kształtuje się następująco: - os. Nad Sołą 4,50 zł/m 2, - os. 700-lecia 4,02 zł/m 2, - os. Wyszyńskiego 2,98 zł/m 2, - os. Sikorskiego 5,81 zł/m 2, - os. Królickiego 6,34 zł/m 2, - ul. Stojałowskiego 368,60 zł/m 2. Zarząd i Rada Nadzorcza Spółdzielni działając na podstawie obowiązującego w Spółdzielni Regulaminu windykacji należności z tytułu opłat za użytkowanie lokali mieszkalnych i użytkowych podejmowały różnego rodzaju działania dyscyplinujące w zakresie wnoszenia opłat z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych polegające na : wywieszaniu informacji o zadłużeniu na klatkach schodowych, na zamieszczanie na stronie internetowej oraz na tablicy informacyjnej w siedzibie Spółdzielni, pomocy przy ubieganiu się o dodatki mieszkaniowego Urzędu Gminy Kęty oraz pomoc z Gminnego Ośrodka Pomocy Społecznej, prowadzeniu rozmów z dłużnikami w celu nakłonienia do regulowania zobowiązań, wezwania dłużników drogą telefoniczna do zapłaty, zapraszaniu dłużników na posiedzenia Zarządu - indywidualne rozmowy z dłużnikami ustalanie warunków spłaty ratalnej zadłużenia wraz z odsetkami lub w formie porozumienia ugody wekslowej, wysyłaniu wezwań do zapłaty, 23

24 odcięciu dopływu ciepłej wody, kierowaniu spraw zadłużenia na drogę postępowanie sądowego -pozwu o nakaz zapłaty, kierowaniu wniosków do komornika celem egzekucji należnych kwot Spółdzielni, wzywaniu na posiedzenia Rady Nadzorczej- wykluczenie z członkostwa, kierowaniu pozwów do sądu o sprzedaż lokali w drodze licytacji, przejmowaniu lokali zadłużonych nie zbytych w drodze dwóch kolejnych licytacji, zamianie na mieszkania o mniejszym metrażu. uzyskiwaniu odszkodowań od Gminy Kęty za niedostarczone lokale socjalne. Poniższa tabela przedstawia szczegóły prowadzonych postępowań windykacyjnych w 2014 roku Windykacja zaległości za użytkowanie lokali Ilość Kwota (bez odsetek Lp. mieszkalnych spraw i kosztów) 1. ostateczne wezwania do zapłaty ,79 2 przedsądowe wezwania do zapłaty ,73 3 wezwania na Zarząd ,35 4 skierowanie pozwów do sądu ,76 5 skierowanie spraw do egz. komorniczej ,55 6 skierowanie spraw na Radę Nadzorcza -wnioski , wykluczenie skierowanie spraw na Radę Nadzorcza wnioski o sprzedaż w drodze licytacji - pozwy do sądu , , ,32 W 2014 roku z dodatku mieszkaniowego przyznawanego przez Urząd Gminy Kęty korzystało miesięcznie średnio 126 osób. Z tytułu przyznanych dodatków na konto Spółdzielni w 2014 roku wpłynęła kwota ,83 zł Zadłużenie z tytułu spłaty kredytów mieszkaniowych. Na dzień roku spłatą kredytów zaciągniętych na finansowanie budowy mieszkań obciążonych było 31 lokali mieszkalnych położonych na os. Nad Sołą, z tego 30 mieszkań o statusie lokatorskiego prawa do lokalu i 1 mieszkanie o statusie własnościowego prawa do lokalu. Kredyty mieszkaniowe spłacane są według tzw. normatywu tj. zgodnie z ustawą z 30 listopada 1995 roku o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. 24

25 Zadłużenie wobec banku PKO Bielsko Biała z tytułu spłaty kredytów mieszkaniowych na koniec roku 2014 wyniosło ogółem ,65 zł, z tego odsetki stanowią kwotę ,38 zł, a kapitał pozostający do spłaty wynosi 3.771,27 zł Poniższa tabela przedstawia wysokość spłaty normatywu w 2014 roku naliczenia normatywu w zł terminowe spłaty normatywu w zł zaległości członków w spłacie normatywu w zł (narastająco) Stan zadłużenia na r , , , ,13 Według stanu na dzień roku nastąpił spadek zadłużenia w stosunku do roku 2013 o kwotę 5.050,57 zł, tj. 16,98 %. W stosunku do osób, które zalegają w opłatach z tytułu rat normatywu prowadzone są podobnie jak w przypadku zadłużenia czynszowego procedury mające na celu odzyskanie należności, które zostały określone w Regulaminem windykacji należności. Na spłatę zaległości w opłatach rat normatywu przyjmowane są od mieszkańców weksle in blanco, które gwarantują terminową spłatę należnych Spółdzielni kwot. Do dłużników kierowane są wezwania do zapłaty. W przypadku niewywiązywania się ze wskazanych terminów do spłaty zaległych rat normatywu Spółdzielnia dochodzi roszczeń na drodze sądowej, a następnie egzekucji komorniczej. W 2014 roku prowadzono procedury windykacyjne wobec 9 osób posiadających zadłużenie w spłacie rat normatywu Analiza kosztów i dochodów na lokalach użytkowych zadłużenie z tytułu opłat dzierżawnych i najmu. Jednym z przedmiotów działalności Spółdzielni jest wynajem lokali użytkowych członkom Spółdzielni i innym osobom fizycznym. Spółdzielnia może również wydzierżawiać tereny pod działalność gospodarczą. Przychody z tytułu dzierżawy terenu pod działalność gospodarczą, wynajmu lokali użytkowych, pomieszczeń piwnicznych pod działalność gospodarczą za rok 2014 wyniosły 25

26 ,72 zł natomiast koszty ,87 zł. Dochód netto po potrąceniu podatku wyniósł ,85 zł. Zadłużenie z tytułu dzierżawy terenu pod działalność gospodarczą, wynajmu lokali użytkowych, pomieszczeń piwnicznych pod działalność gospodarczą wyniosło ,52 zł i wzrosło w stosunku do roku 2013 o ,55 zł ( 39 %). Opracowana przez dział czynszu struktura zaległości na roku z tytułu dzierżawy terenu, wynajmu lokali użytkowych i pomieszczeń piwniczych w zasobach Spółdzielni w przyjętych zakresach przedstawia się następująco: Zakres Zaległość liczba najemców Powyższe zaległości stanowią 1,2 wartości miesięcznych naliczeń. W zaległościach w zakresie do jednego miesiąca największą kwotę stanowią zaległości 5 podmiotów gospodarczych z których jeden najemca ma zadłużenie w kwocie ,65 zł. Do dwóch najemców, których zadłużenie wobec Spółdzielni przekroczył 3 m-ce wysłano ostateczne wezwania do zapłaty. Po upływie wyznaczonego terminu sprawa zadłużenia zostanie skierowana na drogę postępowania sądowego. Zadłużenie najemców z tytułu dostawy wody do lokali użytkowych na dzień r. wyniosło 4.656,97zł. (faktury wystawiane kwartalnie, za IV kwartał płatne do r.). 26