2. PRZEDMIOT WYCENY. Dane ewidencyjne: obręb: Suchy Las, mapa: 17, nr działki: 597/42, powierzchnia: m 2, KW nr: PO1P/ /9

Transkrypt

1 2. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczo garażowym, zlokalizowana w miejscowości Suchy las, przy ul. Jeżynowej 5. Dla nieruchomości prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księga wieczysta KW nr PO1P/ /9. Dane ewidencyjne: obręb: Suchy Las, mapa: 17, nr działki: 597/42, powierzchnia: m 2, KW nr: PO1P/ /9 3. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto prawo własności działki gruntu nr 597/42 o powierzchni m 2 wraz z częściami składowymi, w szczególności budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 280,41 m 2 i budynkiem gospodarczo garażowym o powierzchni użytkowej 56,0 m CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb sporządzenia opisu i oszacowania przez Komornika Sądowego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. PODSTAWA FORMALNA Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Stare Miasto w Poznaniu Zbigniew Głowacki, Kancelaria Komornicza, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity / Dz.U. 2010r nr 102 poz tekst jednolity z późniejszymi zmianami/ Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207 poz z 2004r. z późniejszymi zmianami/ Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia r. z późniejszymi zmianami Rozporządzenie z dnia r. w sprawie czynności komorników /Dz. U. z 1968r. Nr 10, poz. 52/ z późniejszymi zmianami Kodeks Postępowania Cywilnego z dnia r. teks pierwotny /Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296/ z późniejszymi zmianami ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY Protokół z badania księgi wieczystej KW nr PO1P/ /9 z dnia 14 czerwca 2011 roku Kserokopia mapy zasadniczej w skali 1: Kserokopia wypisu z rejestru gruntów z dnia 27 czerwca 2011 roku Kserokopia zaświadczenia o zakończeniu budowy z dnia 12 czerwca 2009 roku Kserokopia zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr 1 z dnia 22 kwietnia 2010 roku Kserokopia zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr 2 z dnia 22 kwietnia 2010 roku Kserokopia wypisu z kartoteki lokali z dnia 25 lipca 2011 roku lokal nr Kserokopia wypisu z kartoteki lokali z dnia 25 lipca 2011 roku lokal nr Kserokopia wypisu z rejestru budynków z dnia 5 czerwca 2009 roku Dokumentacja projektowa udostępniona przez Zleceniodawcę O RYNKU NIERUCHOMOŚCI Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w posiadaniu CWM Sp. z o. o., Informacje uzyskane w Starostwie Powiatowym w Poznaniu, Informacje z biur obrotu nieruchomościami oraz publikacje w prasie specjalistycznej i w Internecie. 5

2 O SPOSOBIE WYCENY Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM W-wa czerwiec 2004r Powszechne Krajowe Zasady Wyceny obejmujące Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych oraz Noty interpretacyjne, zgodnie z uchwałą Rady PFSRM z grudnia 2007 roku. 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO 6.1. Data sporządzenia wyceny 25 lipca 2011 roku 6.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 15 czerwca 2011 roku 6.3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 15 czerwca 2011 roku 6.4. Data dokonania oględzin nieruchomości 15 czerwca 2011 roku 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Opis położenia nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Suchy Las, gmina Suchy Las, przy ul. Jeżynowej 5. Gminy powiatu poznańskiego Gmina Suchy Las Źródło: Gmina Suchy Las 1 znajduje się na północ od granic miasta Poznania, stolicy województwa wielkopolskiego. Przez Gminę przebiega trasa krajowa nr 11, prowadząca z Poznania do Koszalina. Te dwa czynniki determinują w wielkim stopniu lokalny rozwój i jego główne kierunki. Gmina składa się obecnie z dziewięciu jednostek pomocniczych czterech osiedli: Suchy Las, Biedrusko, Złotniki Osiedle, Osiedle Grzybowe oraz pięciu sołectw: Chludowo, Golęczewo, Zielątkowo, Złotkowo, Złotniki Wieś. Suchy Las jest Gminą malowniczą, nowoczesną i prężnie rozwijającą się, przez co przyciąga zarówno inwestorów, jak i osoby chcące osiedlić się z dala od miejskiego zgiełku. Cechą wyróżniającą Gminę jest położony na jej terenie poligon, który zajmuje aż 62,6 % powierzchni całej Gminy. Poligon jest wyjątkowo malowniczym obszarem, o niesłychanie ciekawej faunie i florze, a ze względu na bliskość Poznania pełni funkcję zielonych płuc miasta. Gmina Suchy Las położona jest na obszarze Pojezierza Wielkopolskiego. Najbardziej atrakcyjne i cenne obszary objęte zostały ochroną poprzez utworzenie w 1994 r. Obszaru Chronionego Krajobrazu Biedrusko, który bezpośrednio łączy się z Zespołem Przyrodniczo Krajobrazowym Morasko, położonym na obszarze miasta Poznania. Unikatem na skalę europejską jest położony na tym terenie Rezerwat Meteorytów, w którym można zobaczyć wgłębienia powstałe na skutek deszczu meteorytowego. Cechą charakterystyczną tej mieszkaniowej wizytówki gminy jest budowanie pełnej infrastruktury niemal równolegle z budową domów mieszkalnych. 1 Źródło: 6

3 Oznaczenie działki nr 597/42 z obrębu Suchy Las na interaktywnej mapie ewidencyjnej powiatu poznańskiego. Źródło: Dokumentacja fotograficzna otoczenie i dojazd 7

4 Opis nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest przy ulicy Jeżynowej będącej drogą nieutwardzoną o przeciętnym stanie techniczno użytkowym; odległość od ulicy utwardzonej wynosi ok. 50m. Najbliższe sąsiedztwo stanowią budynki mieszkalne w zabudowie jedno- oraz wielorodzinnej. Punkty handlowo-usługowe oraz administracji publicznej mieszczą się w niedaleko. Działka posiada kształt regularny, prostokątny oraz płaskie ukształtowanie terenu. Porośnięta jest pielęgnowanym trawnikiem oraz nasadzeniami ozdobnymi, jest całkowicie ogrodzona. Ogrodzenie stanowi od frontu płot z elementów kutych na słupkach i podmurówce betonowej obłożonej cegłą, z pozostałych stron siatka handlowa na słupkach stalowych oraz częściowo betonowy. Na działce oprócz budynku mieszkalnego znajduje się również budynek gospodarczo garażowy zlokalizowany z tyłu działki w jej zachodnim narożniku, w zabudowie bliźniaczej o powierzchni 56 m 2. Składa się z dwóch garaży jednostanowiskowych oraz pomieszczenia gospodarczego z częścią sanitarną (WC), dostępnego z boku budynku. Budynek parterowy, z dachem o konstrukcji drewnianej, płaskim, krytym papą termozgrzewalną. Bramy garażowe segmentowe, otwierane ręcznie. W części gospodarczej stolarka okienna PCV. Posadzki obłożone zostały płytkami ceramicznymi, ściany malowane farbami. W części garażowej posadzki betonowe, ściany malowane farbami. Uzbrojenie terenu: - sieć wodociągowa, - sieć elektryczna, - sieć gazowa, - sieć kanalizacyjna, - sieć telefoniczna. 8

5 Dokumentacja fotograficzna budynek z zewnątrz Opis budynku mieszkalnego Na działce wybudowany został w 2009 roku budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej przystosowany dla potrzeb dwupokoleniowej rodziny (budynek dwumieszkaniowy), z garażem jednostanowiskowym w bryle budynku. Budynek parterowy, z poddaszem użytkowym, bez podpiwniczenia, z dachem dwuspadowym krytym dachówką. Wejścia do budynku znajdują się na ścianie frontowej budynku. Budynek prezentuje średni standard wykończenia wnętrz. Rozwiązania materiałowo konstrukcyjne: - ławy fundamentowe : beton zbrojony B-15, - ściany fundamentowe : z bloczków betonowych, - ściany konstrukcyjne : z elementów drobnowymiarowych, - ścianki działowe : z elementów drobnowymiarowych oraz z płyt gk, - strop : gęstożebrowy, - kominy : z cegły pełnej, ponad połacią dachu klinkierowe, - nadproża : prefabrykowane L-19, - słupy i podciągi : beton zbrojony B-20, - wieniec : beton zbrojony B-20, - schody wew. : żelbetowe, obłożone płytkami ceramicznymi oraz drewnem, - więźba dachowa : o konstrukcji drewnianej, jętkowej, - pokrycie dachu : dachówka, - izolacje : termiczna, przeciwwodna, przeciwwilgociowa, akustyczna. - rynny i rury spustowe : z PCV, - opierzenia : z blachy ocynkowanej, - stolarka okienna : PCV częściowo z okleiną drewnopodobną, - stolarka drzwiowa : wew. typowa, zew., drewniana, antywłamaniowa, - parapety : zew. blacha powlekana, wew. drewniane, - tynki zewnętrzne : mineralne, strukturalne, - tynki wewnętrzne : gipsowe, - posadzki : w zależności od pomieszczenia: panele podłogowe, płytki ceramiczne, - okładziny ścienne : w zależności od pomieszczenia: malowane farbami, płytki ceramiczne, tapetowane, - instalacje : elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, c.o. (piec gazowy), teletechniczna. 9

6 Powierzchnię użytkową oraz rozwiązania konstrukcyjne i materiałowe budynku określono na podstawie dokumentacji projektowo technicznej udostępnionej przez dłużnika oraz pomiarów uzupełniających wykonanych w dniu wizji lokalnej. Uwaga: Dla potrzeb oszacowania uwzględniono powierzchnię użytkową garażu znajdującego się w bryle budynku na podstawie komentarza Polskiego Komitetu Normalizacyjnego 2002r. zatytułowanego POWIERZCHNIA I KUBATURA BUDYNKU WEDŁUG NORMY PN-ISO 9836:1997. WŁAŚCIWOŚCI UŻYTKOWE W BUDOWNICTWIE. OKREŚLANIE WSKAŹNIKÓW POWIERZCHNIOWYCH I KUBATUROWYCH. Jest to komentarz do normy PN-ISO 9836:1997 WŁAŚCIWOŚCI UŻYTKOWE W BUDOWNICTWIE, precyzujący zasady określania powierzchni użytkowej między innymi w odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W niniejszym opracowaniu przyjęto powierzchnię użytkową budynku, w której zawarta jest powierzchnia garażu. Nieruchomości porównawcze charakteryzują się analogicznymi cechami. Dane techniczne: Powierzchnia użytkowa 2 280,41 m 2, Powierzchnia zabudowy 204,60 m 2, Kubatura 737,20 m 3. Opis prawego segmentu budynku Segment składa się z dwóch kondygnacji nadziemnych. Program użytkowy obejmuje: na parterze salon z wyjściem na taras, kuchnia ze spiżarnią, przedpokój, wiatrołap, WC, skrytka, pomieszczenie gospodarcze (kotłownia/pralnia), klatka schodowa; na piętrze 3 pokoje, łazienka z WC, przedpokój. Standard wykończenia obejmuje: ściany : w pokojach oraz korytarzu malowane oraz częściowo tapetowane, w łazience i w WC pokryte płytkami ceramicznymi, w kuchni fartuszek z płytek ceramicznych, powyżej malowane, w pom. gospodarczym płytki ceramiczne oraz malowane, podłogi i posadzki: w pokojach panele podłogowe, płytki ceramiczne, w korytarzu panele podłogowe na poddaszu, płytki ceramiczne na parterze, w łazience i w WC płytki ceramiczne, w kuchni płytki ceramiczne, stolarka okienna PCV w okleinie drewnopodobnej, stolarka drzwiowa typowa drewniana, oraz wahadłowa, zew. antywłamaniowa, instalacje w stanie dobrym. Instalacje w lokalu: wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, centralnego ogrzewania (piec gazowy), domofonowa, teletechniczna. Powierzchnia użytkowa 151,21 m 2 2 Powierzchnię użytkową przyjęto na podstawie projektu budowlanego oraz rzutów poszczególnych kondygnacji budynku oraz pomiarów własnych. 10

7 Dokumentacja fotograficzna prawy segment Opis lewego segmentu budynku Segment składa się z dwóch kondygnacji nadziemnych. Program użytkowy obejmuje: na parterze salon z wyjściem na taras, kuchnię ze spiżarnią, przedpokój, wiatrołap, WC, pomieszczenie gospodarcze (kotłownia/pralnia), klatkę schodową; na piętrze 3 pokoje, łazienka z WC, przedpokój. Do lewego segmentu budynku funkcjonalnie przynależy jeszcze garaż o powierzchni użytkowej 18,40 m 2. Standard wykończenia obejmuje: ściany : w pokojach oraz korytarzu malowane, w łazience i w WC pokryte płytkami ceramicznymi, w kuchni fartuszek z płytek ceramicznych, powyżej malowane, 11

8 w pom. gospodarczym płytki ceramiczne oraz malowane, podłogi i posadzki: w pokojach panele podłogowe, płytki ceramiczne, w korytarzu panele podłogowe na poddaszu, płytki ceramiczne na parterze, w łazience i w WC płytki ceramiczne, w kuchni płytki ceramiczne, stolarka okienna PCV, stolarka drzwiowa typowa drewniana, zew. antywłamaniowa, instalacje w stanie dobrym. Instalacje w lokalu: wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, centralnego ogrzewania (piec gazowy), domofonowa, teletechniczna. Powierzchnia użytkowa 110,80 m 2 (bez garażu) Dokumentacja fotograficzna lewy segment 12