residential market Rynek mieszkaniowy

Transkrypt

1 poland 2011 residential market Rynek mieszkaniowy Knight Frank Summary For the Warszawa primary residential market, 2010 was a period of growing sales, price stabilization and increased development activity. An optimism among buyers was accompanied by an advantageous situation in the mortgage market and developers openness to negotiate prices appeared to be weaker than 2009 in terms of new supply. The prognosis indicates that the downward trend should be sustained in Residential prices in Warszawa remained stable during No substantial price fluctuations are predicted for podsumowanie Rok 2010 na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Warszawie był okresem rosnącej sprzedaży, stabilizacji cen oraz ożywienia aktywności deweloperów. Pozytywnym nastrojom wśród kupujących sprzyjała korzystna sytuacja na rynku kredytowym oraz otwartość deweloperów na negocjacje cenowe. Pod względem nowo oddanej podaży rok 2010 był słabszy niż Prognozy wskazują, iż spadkowy trend podażowy utrzyma się także w 2011 roku. Ceny w 2010 roku pozostawały na stabilnym poziomie. W 2011 roku nie przewiduje się większych wahań cen.

2 2011 RESIDENTIAL MARKET Supply At the end of 2010 the available offer exceeded 12,700 dwellings. Units under construction constituted the largest proportion of the offer (approximately 55%), while completed units accounted for some 30% of developers offer, similar to the first three quarters of The remaining units (almost 15%) represent projects whose sale had begun before the construction process commenced. The continued high proportion of completed dwellings in the sale offer results from the surplus of new supply over residential take-up. Units completed in 2009 and 2010 by districts Units completed in 2010 Units completed in 2009 Structure of primary residential market offer by phase of construction In 2010, the number of units delivered to the Warszawa market was 20% lower than the 2009 level. This was a consequence of diminished development activity throughout the recession period. Since the end of 2008, due to banks restrictive policy on property financing for developers, a slowdown in the delivery of residential projects has been observed. Moreover, as a result of slow pace of sales, the construction of several investments was suspended. Medium-standard schemes constituted the largest number of units completed in 2010, with over 60% of the annual supply. A substantial share also belonged to upper-standard projects with over 30%. High-standard apartments accounted for only 9% of all completed dwellings in The highest levels of development activity were observed in the Białołęka, Wilanów and Wola districts, while, in contrast, low numbers of completions were observed in the Żoliborz, Rembertów and Wesoła districts. Praga Północ was the only district where no new dwellings were delivered. At the end of 2010 the number of units under construction was down by 16% compared to Q Most of these units were commenced in 2010 and are scheduled for completion in either 2011 or Therefore, the downward trend in the delivery of new dwellings is expected to continue in 2011 and the annual supply may reach the lowest level within the last ten years. The reversal of this trend should not be expected earlier than Units under construction Completed units Planned units In Q4 2010, almost 52,700 dwellings in Warszawa were identified at the planning stage. However, considering the large proportion of completed units which have not been sold, it is expected that many of the planned investments may not be started by the previously declared dates. The largest numbers of units are planned in the Wola, Białołęka, Mokotów and Wilanów districts (over 30,000 units in total). 2

3 Demand The continuous growth of residential sales was observed in 2010, partly as a result of the improving situation in the mortgage market. Bank margins for loans denominated in PLN, which since 2009 constitute the majority of the mortgage liabilities volume in Poland, decreased during each consecutive quarter of A decline in the WIBOR rate was also observed which was directly followed by the decrease in mortgage interest rates. Compared to 2008 and 2009, loans denominated in Euros earned high popularity in 2010, mostly due to the advantageous low EURIBOR rates (which despite higher margins result in much lower overall interest rates for Euro mortgages). As a consequence of turmoil in the currency market at the turn of 2008 and 2009, many banks withdrew mortgages denominated in CHF from their offers, which led to a progressive decrease in their share of the total number of newly granted loans. Residential sales in Warszawa were also strongly influenced by the government programme Family s Own Home ( Rodzina Na Swoim ). In 2010, both the number and value of the subsidized loans granted within the programme grew quarter by quarter as a consequence of the raising of price limits on dwellings which may be included in the programme (from approximately 7,700 PLN/sq m gross at the beginning of 2010 up to almost 9,100 PLN/sq m gross in Q4 2010). The increased popularity of the programme was also affected by a proposed amendment announced by the Ministry of Infrastructure, which aims towards the gradual withdrawal of the programme until its final termination. Conversion indexes and price limits are going to be reduced, while further changes concern the exclusion of the secondary market from preferential financing and the inclusion of unmarried individuals in the programme. The amendment is scheduled to come into force in April Recently, there has been much comment in the market on the increase of the preferential VAT rate from 7% to 8% as a result of changes in the Polish tax regulations. The one-percent rise should not, though, drastically affect the prices of most dwellings and therefore should have only a faint impact on buyers decisions. However, a substantial difference should be observed when purchasing flats of over 150 sq m. At the end of 2010, the transition period of tax unification with the European Union came to an end. As a consequence, preferential VAT (7%) for the purchase of dwellings of over 150 sq m was replaced with the basic rate (22%, rising to 23% at the start of 2011). Nevertheless, as such units represent a very small share of the market offer, even this substantial rise in the VAT rate is not expected to strongly influence the primary residential market. In 2010, the sales volume amounted to 10,260 dwellings. Compared to 2009, average quarterly sales increased by 3%. The highest numbers of residential units were sold in Wilanów, Białołęka, Mokotów and Praga Południe. Wawer, Rembertów and Praga Północ saw the lowest sales rates. Two- and three-room units were the most frequently purchased apartments, however their average area was smaller than before the recession. The reduced credit capacity of buyers in the year-old target group forced both purchasers and developers to modify their expectations. Currently two-room dwellings are 50 sq m on average, while three-room units are approximately 60 sq m. Although the VAT rise should not substantially influence residential demand, modifications in the Family s Own Home programme and expected increases in interest rates may lead to a slowdown in the sales rate, and, in the long-term, to price corrections. Nevertheless, these are not expected to occur before the end of Units sold in 2010 Rembertów Wawer Praga P ł Żoliborz Bemowo Wł hy Ochota Ursynów Targówek Śródmieście Bielany Urs s Wola Praga P ł Mokotów Biał łęka Wilanów Units in schemes which sale started before 2010 Units in schemes which sale started in

4 2011 RESIDENTIAL MARKET Average net price of residential units in Warszawa by districts (PLN/sq m) Biał łęka Wes ła Rembertów Praga P ł Urs s Wawer Targówek Wł hy Ursynów Bemowo Praga P ł Wilanów Bielany Wola Ochota Żoliborz Mokotów Śródmieście Prices At the end of 2010, the average net price of residential units in Warszawa was 8,100 PLN/sq m and insignificant price fluctuations (not exceeding 3%) have taken place in comparison to December Medium-standard schemes noted higher prices (by 2.8%), while the cost of high-standard units grew by 3%. The only price decreases (by 3%) were observed in the upper-standard segment. Average net prices of schemes in Warszawa by standard Price Q Price change since 2009 (PLN/sq m) Segment share in market offer Medium-standard schemes % 62% Upper-standard schemes % 33.6% High-standard schemes % 4.4% The average price of completed units remaining in developers offers was 8,750 PLN/sq m. Dwellings under construction have become approximately 9% less expensive, whereas the prices of units at the planning stage have fallen by 16%. The lowest prices were observed in the Białołęka and Rembertów districts. The most expensive units in developers offers were located in the Środmieście and Mokotów districts. Due to the relatively healthy pace of sales, prices should remain stable over the next 6-12 months. Annual supply vs. sales in 2010 by district Units completed in 2010 Units sold in 2010 Trends Steady rate of residential sales; Stable price levels, with probable small corrections in the long-term; Substantial reduction in the number of new schemes delivered to the market in

5 Unit net prices (PLN/sq m) / Ceny netto mieszkań (PLN/m 2 ) BIELANY 5

6 2011 Rynek MIESZKANIOWY Podaż Pod koniec roku 2010 w Warszawie w sprzedaży znajdowało się ponad mieszkań. Największy udział w dostępnej ofercie deweloperów miały mieszkania w budowie (ok. 55%), natomiast lokale ukończone, podobnie jak w ostatnich trzech kwartałach 2010 roku, stanowiły ok. 30% oferty deweloperów. Pozostałą część (blisko 15%) stanowiły mieszkania, których sprzedaż ruszyła przed rozpoczęciem budowy. Utrzymujący się wysoki odsetek mieszkań gotowych w ofercie sprzedaży wynika z nadwyżki wolumenu nowo oddawanej podaży nad liczbą mieszkań sprzedawanych. Lokale oddane do użytku w Warszawie w 2010 i 2009 roku wg dzielnic ń ń Struktura oferty rynku pierwotnego w Warszawie W 2010 roku oddano do użytku o ponad 20% mniej lokali niż w 2009 roku, co było spowodowane zmniejszoną aktywnością deweloperów w okresie kryzysu. Od końca 2008 roku, na skutek zachowawczej postawy banków w kwestii finansowania działalności deweloperskiej, następowało wyhamowywanie inwestycji mieszkaniowych w Warszawie. Wstrzymana została także budowa niektórych inwestycji rozpoczętych na początku 2008 roku, co było związane z ograniczeniem tempa sprzedaży mieszkań. Wśród mieszkań oddanych do użytku w 2010 roku dominowały lokale z segmentu o średnim standardzie (około 60% podaży). Stosunkowo duży udział miały także mieszkania z segmentu podwyższonego (ponad 30%). W 2010 roku apartamenty stanowiły jedynie 9% wszystkich lokali oddanych do użytku. Największa aktywność deweloperów została zaobserwowana na Białołęce, w Wilanowie oraz na Woli. W 2010 roku najmniej lokali zostało oddanych na Żoliborzu, w Rembertowie i w Wesołej. Jedyną dzielnicą, w której nie zrealizowano żadnej inwestycji była Praga Północ. Lokale w trakcie budowy ń Lokale planowane Pod koniec 2010 roku w realizacji znajdowało się o 16% mniej lokali niż w IV kwartale W większości były to mieszkania, których budowę rozpoczęto w 2010 roku i których zakończenie przewidywane jest na lata 2011 i Dane wskazują, iż w 2011 roku nie tylko utrzyma się spadkowa tendencja liczby zrealizowanych mieszkań, ale że będzie to także najsłabszy od ponad dziesięciu lat okres pod względem nowo oddanej podaży. Odwrócenia trendu można oczekiwać dopiero w 2012 roku. W IV kwartale 2010 roku w Warszawie zidentyfikowano blisko lokali na etapie planowania. Jednak w związku z utrzymującym się wysokim odsetkiem lokali gotowych, które dotychczas 6

7 nie znalazły nabywców można oczekiwać, iż nie wszystkie z planowanych inwestycji zostaną rozpoczęte w deklarowanym przez deweloperów terminie. Budowę największej liczby mieszkań planuje się w dzielnicach Wola, Białołęka, Mokotów i Wilanów (łącznie ponad mieszkań). Popyt W 2010 roku obserwowano kontynuację wzrostu liczby sprzedaży mieszkań. Na kształtowanie się powyższego trendu miała wpływ poprawiająca się sytuacja na rynku kredytowym. Od początku roku można było zaobserwować spadek marż kredytów hipotecznych denominowanych w PLN, które od 2009 roku stanowią większość udzielonych kredytów. W 2010 roku spadała także stawka WIBOR, co bezpośrednio przełożyło się na obniżenie poziomu oprocentowania kredytów w złotych. W porównaniu do 2008 i 2009 roku znacznie większym zainteresowaniem cieszyły się kredyty w Euro (ze względu na niski poziom stawki EURIBOR i w konsekwencji znacznie niższe łączne oprocentowanie kredytu). Zawirowania na rynku walutowym na przełomie 2008 i 2009 roku sprawiły, że wiele banków wycofało z oferty kredyty w CHF i w 2010 roku stanowiły one tylko kilkuprocentowy odsetek w strukturze nowo udzielanych kredytów. Istotny wpływ na kształtowanie się popytu w Warszawie w 2010 roku miał także program Rodzina Na Swoim. W 2010 roku zarówno liczba jak i wartość kredytów preferencyjnych udzielonych w ramach programu rosła z kwartału na kwartał. Działo się tak za sprawą podniesienia limitów cenowych mieszkań kwalifikujących się do programu (z ok PLN/m 2 brutto na początku 2010 do niemal PLN/m 2 brutto w IV kwartale 2010). Na wzmożone zainteresowanie programem mógł mieć wpływ także projekt nowelizacji ustawy ogłoszony przez Ministerstwo Infrastruktury. Proponowane zmiany zmierzają do stopniowego wyhamowywania programu, a wreszcie zakończenia akcji kredytowej. Obniżeniu mają ulec wskaźniki przeliczeniowe, a więc także obowiązujące limity cenowe. Zmiany dotyczą także wyłączenia możliwości finansowania w ramach programu transakcji mieszkaniowych realizowanych na rynku wtórnym oraz poszerzenia katalogu osób uprawnionych do korzystania z pomocy w ramach programu o jednoosobowe gospodarstwa domowe. Nowelizacja ma wejść w życie w kwietniu 2011 roku. Często komentowane jest podniesienie podatku VAT na zakup mieszkań z obowiązujących dotychczas 7% do 8% w konsekwencji zmian w polskiej ordynacji podatkowej. Jednoprocentowa podwyżka VAT nie powinna spowodować jednak drastycznego wzrostu cen mieszkań, w związku z czym jej wpływ na decyzje kupujących będzie ograniczony. Istotna zmiana ceny nastąpi dopiero przy zakupie mieszkań powyżej 150 m 2. Wraz z końcem 2010 roku zakończył się okres przejściowy ujednolicania stawek VAT w krajach członkowskich Unii Europejskiej. Na skutek tego, obowiązujący dotychczas preferencyjny podatek VAT (7%) na zakup mieszkania o powierzchni powyżej 150 m 2 został zastąpiony przez stawkę podstawową (22%), jednak w efekcie podwyżki podatku VAT w Polsce o 1 p.p. stawka ta wzrosła do 23%. Pomimo tak znaczącej podwyżki podatku, z uwagi na niewielki udział lokali tej wielkości w ofercie rynkowej, nowa stawka VAT nie powinna znacząco wpłynąć na pierwotny rynek mieszkaniowy. W 2010 roku wolumen sprzedaży wyniósł mieszkań. W porównaniu do 2009 roku średnia sprzedaż kwartalna wzrosła o 3%. Najwięcej mieszkań w Warszawie zostało sprzedanych w Wilanowie, na Białołęce, Mokotowie i Pradze Południe. Najmniejszą sprzedaż odnotowano w Wawrze, Rembertowie oraz na Pradze Północ. Najchętniej kupowanymi lokalami były mieszkania dwu- i trzypokojowe, jednak o mniejszych metrażach niż przed okresem kryzysu. Ograniczona zdolność kredytowa w grupie docelowej w wieku lat wpłynęła na konieczność weryfikacji zarówno oczekiwań nabywców jak i oferty deweloperów. Obecnie mieszkania dwupokojowe mają średnio ok. 50 m 2, natomiast trzypokojowe - ok. 60 m 2. O ile podwyżka podatku VAT nie powinna mieć większego wpływu na popyt, o tyle racjonalizacja programu Rodzina Na Swoim oraz oczekiwane podniesienie stóp procentowych mogą się przyczynić do spowolnienia tempa sprzedaży mieszkań, a w dłuższym okresie - także do korekt cenowych. Przewiduje się jednak, iż nie nastąpią one wcześniej niż pod koniec 2011 roku. Lokale sprzedane w Warszawie w 2010 roku R mb rtów Waw Praga P ł Ż ib rz B m w Wł hy Och ta Ursynów Targów k Śró mi ści Bi lany Urs s W a Praga P ł M k tów Biał łęka Wilanów L kal których sprz aż r zp zęt prz 2010 L kal, których sprz aż r zp zęt w

8 2011 Rynek MIESZKANIOWY Średnie ceny netto mieszkań w Warszawie wg dzielnic (PLN/m 2 ) Biał łęka Wes ła Rembertów Praga P ł Urs s Wawer Targówek Wł hy Ursynów Bemowo Praga P ł Wilanów Bielany Wola Ochota Żoliborz Mokotów Śródmieście Ceny Pod koniec 2010 roku średnia cena netto mieszkań w Warszawie wyniosła PLN/m 2. W porównaniu do grudnia 2009 roku nastąpiły nieznaczne wahania cen, nieprzekraczające 3%. W segmencie budownictwa popularnego odnotowano podwyżkę przeciętnej ceny (o 2,8%), natomiast ceny apartamentów wzrosły średnio o 3%. Tylko ceny mieszkań o podwyższonym standardzie spadły o 3%. Przeciętne wywoławcze ceny netto mieszkań w Warszawie w zależności od standardu Cena IV kw (PLN/m 2 ) Procentowa zmiana ceny w stos. do 2009 Procentowy udział danego segmentu w rynku Projekty w standardzie ,8% 62% popularnym Projekty o podwyższonym % 33,6% standardzie Projekty apartamentowe % 4,4% Średnie ceny mieszkań ukończonych pozostających w ofercie deweloperów kształtowały się na poziomie PLN/m 2. Lokale będące w trakcie budowy były o ok. 9% tańsze, podczas gdy planowane - nawet o 16%. Najniższe ceny odnotowano w dzielnicach Białołęka oraz Rembertów. Najdroższe mieszkania w ofercie deweloperów znajdowały się w dzielnicach Śródmieście i Mokotów. Z uwagi na stosunkowo wysokie tempo sprzedaży, ceny w okresie najbliższych 6-12 miesięcy powinny utrzymać się na niezmienionym poziomie. Nowa podaż i liczba sprzedanych mieszkań w 2010 wg dzielnic Lokale ukończone w 2010 Sprzedaż w 2010 Trendy Stabilizacja tempa sprzedaży mieszkań; Utrzymanie cen na stabilnym poziomie, z możliwością wystąpienia niewielkich korekt cenowych w dłuższym okresie; Znaczne obniżenie skali nowo oddanej podaży mieszkań w 2011 roku. 8

9 research Americas USA Bermuda Brazil Canada Caribbean Chile Australasia Australia New Zealand Europe UK Belgium Czech Republic France Germany Hungary Ireland Italy Monaco Poland Portugal Romania Russia Spain The Netherlands Ukraine Africa Botswana Kenya Malawi Nigeria South Africa Tanzania Uganda Zambia Zimbabwe Asia Cambodia China Hong Kong India Indonesia Macau Malaysia Singapore Thailand Vietnam The Gulf Bahrain Abu Dhabi, UAE Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 (22) Research Magdalena Czempińska magdalena.czempinska@pl.knightfrank.com Corporate Advisory Piotr Górecki piotr.gorecki@pl.knightfrank.com Asset Management Monika Dębska monika.debska@pl.knightfrank.com Investment Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com Contacts in London / Kontakty w Londynie: International Research Liam Bailey liam.bailey@knightfrank.com Knight Frank 2011 Niniejszy raport został przygotowany w celu przedstawienia generalnych informacji o rynku nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych w Warszawie i wybranych miastach regionalnych. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badań lub publikacji uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. This report is published for general information only. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no legal responsibility can be accepted by Knight Frank Research or Knight Frank for any loss or damage resultant from the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is allowed with proper reference to Knight Frank Research.