Kryzys na rynku nieruchomości

Transkrypt

1 KaŜda hossa ma swój koniec Słowa do rozwaŝenia przekazane przez Roberta Kiyosaki. Myśli przewodnie bogatego ojca Okazja do nauki: Zapraszamy do serii artykułów skłaniających do myślenia, pomocnych w procesie wspólnego uczenia się. Temat, którym zajmiemy się dzisiaj to: "KaŜda hossa kiedyś się kończy". Robert Kiyosaki omawia wnioski zawarte w ksiąŝce "Kryzys dolara" autorstwa Richarda Duncana. Dla społeczności bogatego ojca jest to waŝne wezwanie do działania, bez względu na to, w którym zakątku świata mieszkasz. Ostatnio zapytano mnie, czy sytuacja w branŝy nieruchomości nie przypomina bańki mydlanej. Moja odpowiedź brzmiała: "Ehe!". Moim zdaniem, nieruchomości to największa bańka mydlana z jaką dotychczas miałem do czynienia. Następnie zapytano mnie, "Czy ta bańka pęknie?". Raz jeszcze moja odpowiedź brzmiała: "Ehe!". Widać jak szybko ludzie zapominają, bo minęło zaledwie kilka lat od kryzysu w nieruchomościach. W 1987 r. miał miejsce krach na giełdzie i instytucje oszczędnościowo-kredytowe wypadły z rynku. Doprowadziło to do największego w historii szaleńczego wyprzedawania nieruchomości. W 1991 r. rynek nieruchomości wiąŝ znajdował się w depresji i pozostał w niej aŝ do około 1998 r. Na Hawajach rynek nieruchomości pozostał w depresji aŝ do 2001 r. Dzisiaj hawajski rynek nieruchomości wrze, a ludzie zdąŝyli juŝ zapomnieć, jak było z nim źle. Tak więc, odpowiedź na pytanie: "Czy bańka mydlana na rynku nieruchomości pęknie?" jest jednoznaczna: "Tak, wszystkie bańki pękają". Ostrzegam o tym, bo gdy bańka pęknie, zmieni się ona w potwora. Nigdy w moim Ŝyciu nie widziałem tak wielu pieniędzy zarobionych w oparciu o tak słabe przesłanki. JeŜeli myślisz, Ŝe ostatnia recesja wywołana pęknięciem bańki była złem, recesja, która nadejdzie, będzie co najmniej dwukrotnie gorsza. MoŜe to doprowadzić do załamania się rynku. Daję to ostrzeŝenie nie z chęci wystraszenia kogoś. Chcę po prostu powiedzieć: "Przygotuj się na zmiany w gospodarce". Mimo Ŝe wciąŝ z Kim kupujemy nieruchomości, sprzedajemy takŝe nasze mało wartościowe nieruchomości. Osiem miesięcy temu Kim wystawiła na sprzedaŝ mały apartamentowiec za 1,4 miliona dolarów, który miał wartość 1 miliona dolarów. Ludzie narzekali i nikt go nie kupił. Ale cztery tygodnie temu podniosła cenę do 2 milionów dolarów i sprzedała go w jeden dzień za pełną kwotę. Dla mnie to więcej niŝ bańka. To mania. Wielu z nas wie, Ŝe najlepszy czas na wzbogacenie się to okres po załamaniu się rynku. Sugeruję więc, Ŝe jeŝeli inwestowanie na rynku nieruchomości jest dla Ciebie czymś nowym, nie jest to czas na wchodzenie na ten rynek. Jeśli trzymasz mało wartościowe nieruchomości, które jedynie przysparzają wydatków, moŝesz zechcieć się ich pozbyć. Jak długo zatem bańka wytrzyma i będzie się powiększać? Nie wiem. Chcę tylko byś wiedział, Ŝe obecnie przygotowuję się na upadek, recesję w gospodarce i moŝliwe załamanie globalne. Dlaczego? PoniewaŜ jest to bardzo duŝa światowa bańka mydlana.

2 Największa, jaką widziałem. Oszczędzający przegrają Pozbywam się równieŝ dolarów amerykańskich. Jak wiecie zapewne, w ostatnich czterech latach dolar amerykański stracił prawie 40% swojej wartości w stosunku do innych walut. Oznacza to, Ŝe jeŝeli w 2000 r. miałeś dolarów oszczędności, obecnie mają one wartość nabywczą około dolarów. Zamiast trzymać gotówkę w banku, Kim i ja trzymamy nadwyŝkę gotówki w sztabach srebra i złota. Dlaczego? PoniewaŜ wiadomo, Ŝe wartość dolara będzie spadać, podczas gdy cena złota, a szczególnie srebra, będzie wzrastać. Kiedy srebro wzrośnie do 8,5 dolara za uncję, a złoto osiągnie cenę 500 dolarów za uncję, będzie wiadomo, Ŝe koniec jest bliski. Gdy nadejdzie załamanie się rynku, waluty wielu krajów stracą siłę nabywczą, podczas gdy drogocenne metale zyskają na wartości. Wspaniała ksiąŝka W ostatni weekend prowadziłem zajęcia w grupie około 150 osób, omawiając ksiąŝkę zatytułowaną "Kryzys Dolara" autorstwa Richarda Duncana. JeŜeli chcesz lepiej zrozumieć, dlaczego wielka bańka rynku nieruchomości pęknie i spadek wartości dolara prawdopodobnie doprowadzi do przedłuŝonej recesji, będziesz musiał przeczytać tę ksiąŝkę. Krótko mówiąc, tak naprawdę bańka dotyczy nie tyle nieruchomości, co światowego rynku walutowego. Innymi słowy, rządy na całym świecie wydrukowały za duŝo pieniędzy bez pokrycia i papierowy pieniądz wkrótce znajdzie się w koszu na śmieci. Nawet, jeŝeli nie zajmujesz się nieruchomościami, ani teŝ nie trzymasz oszczędności w dolarach, moŝesz zechcieć przeczytać tę ksiąŝkę, aby dowiedzieć się, w co powinieneś teraz zainwestować, zanim bańka pęknie. JeŜeli zainwestowałeś w akcje lub fundusze inwestycyjne, koniecznie musisz przeczytać tę ksiąŝkę. Dobre wieści Raz jeszcze powtórzę: "Nie piszę tego, aby kogoś wystraszyć". Robię to, aby zachęcić ludzi do przygotowania się na jedną z największych okazji do uzyskania finansowej wygranej. Moja ksiąŝka, "Bogaty ojciec, Biedny ojciec", ukazała się w 1997 r. w czasie największego boomu na rynku. W tej ksiąŝce opisałem bogatego ojca, który zalecał, abym uczył się inwestować w nieruchomości. Ludzie, którzy zastosowali rady pochodzące z tej ksiąŝki, zamiast rad swoich maklerów giełdowych czy planistów finansowych, odnieśli sukces w nieruchomościach. Przed rokiem 2001 i krachem giełdowym wielu planistów finansowych i maklerów krytykowało moją ksiąŝkę. Dziś nie zabierają głosu, a ja nadal mam inwestycje w nieruchomościach, ciągle kupuję nieruchomości mające doskonały przepływ pienięŝny i nie tracę panowania nad nimi. Dzisiaj zastanawiam się nad tymi, którzy zainwestowali w nieruchomości wysokiego ryzyka lub Ŝyją w domach, na które ich nie stać. JeŜeli posiadasz choć kilka dolarów, moŝesz udać się do pobliskiego handlarza monetami i kupić monety ze złota lub srebra po cenie jak najbardziej zbliŝonej do ceny srebra lub złota. Nie inwestowałbym w okazy kolekcjonerskie, chyba Ŝe potrafisz odróŝnić te dobre od złych. Za tak niewiele, jak 20 dolarów, moŝesz kupić kilka cennych monet i rozpocząć przygotowania do jednego z największych krachów w historii świata. Dziękujemy za wspieranie filozofii propagowanej przez "Bogatego ojca". Ucz się i pamiętaj, Ŝe najlepszy czas na wzbogacenie się jest właśnie po pęknięciu bańki. Dziękuję Ci i Ŝyczę wszystkiego najlepszego. Robert Kiyosaki

3 P.S. 1. Jest takie powiedzenie, które mówi: "Kiedy twoje zdjęcie pojawi się na okładce magazynu "Time", jest juŝ po twojej karierze". JeŜeli masz dostęp do wydania magazynu "Time" z dnia 13 czerwca 2005 r., zobaczysz tam zdjęcie człowieka trzymającego w objęciach swój dom oraz tytuł i podtytuł: "NIE MA TO JAK W DOMU. Dlaczego szalejemy na punkcie nieruchomości". 2. Jest teŝ inne powiedzenie, które mówi: "Jak rozwija się General Motors, tak rozwija się USA". CóŜ, obecnie zarówno General Motors jak i Ford doznaje osłabienia swoich więzów korporacyjnych, które zmieniają się we więzy wysokiego ryzyka. 3. Bogaty ojciec powiedziałby: "Gdzie jedno przyjęcie się kończy, drugie się zaczyna". Taka bańka w branŝy nieruchomości uczyniła wielu ludzi bardzo bogatymi. Mam nadzieję, Ŝe uczyniła bogatym i Ciebie. Na pewno sprawiła, Ŝe Kim i ja staliśmy się bardzo, bardzo bogaci. Ale moim zdaniem, to przyjęcie jest juŝ zakończone. Tak więc, do zobaczenia na następnym przyjęciu. 4. JuŜ od miesiąca na Forum IPE trwa dyskusja na temat ewentualnego kryzysu na rynku nieruchomości dołącz do dyskusji lub po prostu przeczytaj, co inni uwaŝają na ten temat:

4 Jak tworzy się historia Słowa do rozwaŝenia przekazane przez Roberta Kiyosaki. Myśli przewodnie bogatego ojca Okazja do nauki: Zapraszamy do przeczytania drugiego z serii artykułów, które skłaniają do myślenia i oferują moŝliwość nowego sposobu wspólnej nauki. Naszym kolejnym tematem jest artykuł Roberta Kiyosaki: "Jak tworzy się historia", w którym Robert ponownie dzieli się swoimi przemyśleniami na temat zbliŝającego się kryzysu. (Kontynuacja artykułu Roberta Kiyosaki KaŜda hossa ma swój koniec.) Bardzo dziękuję za wszystkie głosy w odpowiedzi na mój finansowy alert "KaŜda hossa ma swój koniec". Ich liczba całkowicie mnie zaskoczyła, a skoro odzew był tak znaczący, postanowiłem pójść dalej w moich przemyśleniach na temat prawdopodobieństwa zbliŝającego się kryzysu. Postanowiłem równieŝ napisać o tym, co robię, Ŝeby na kryzysie zarobić. Dziękuję zatem za zainteresowanie tematem bez względu na to, czy się z moim przesłaniem zgadzacie, czy teŝ nie. Zaledwie w tydzień po zamieszczeniu przeze mnie wspomnianego alertu, "The Economist" (z 18 czerwca 2005r.) opublikował dwa artykuły podzielające moje obawy co do sytuacji na rynku nieruchomości. Oto komentarze, które, jak sądzę, warto przytoczyć. 1. "Biorąc pod uwagę wzrost rzeczywistej wartości majątków, jaki nastąpił w ciągu ostatnich pięciu lat, globalny boom na rynku nieruchomości jest największą bańką mydlaną w historii". 2. "W Australii i Wielkiej Brytanii ceny juŝ spadają. Amerykański rynek nieruchomości moŝe mieć około roku opóźnienia". 3. "Nie tylko nowi nabywcy zaciągają coraz większe kredyty hipoteczne, ale takŝe dotychczasowi kredytobiorcy zwiększają ich wysokość, aby zyski kapitałowe obrócić w gotówkę, którą mogą wydać. Właśnie dlatego kryzys na rynku nieruchomości bywa bardziej niebezpieczny niŝ na giełdzie, a po nim często następuje długa recesja". 4. "Badania przeprowadzone przez Międzynarodowy Fundusz Walutowy dowiodły, Ŝe w bogatych krajach straty po spadku cen na rynku nieruchomości są przeciętnie dwa razy większe od strat notowanych po załamaniu koniunktury na giełdzie i najczęściej kończą się recesją". 5. "W Ameryce czterdzieści procent miejsc pracy powstałych po 2001r. znajduje się w sektorach związanych z budownictwem i rynkiem mieszkaniowym". 6. "Boom w budownictwie i na rynku mieszkaniowym był dobry wtedy, kiedy trwał, jednak największy wzrost dobrobytu był w większości przypadków iluzją". 7. "Dzień rozliczenia jest bliski. I nie będzie on dniem wesołym. Od tego, jak zakończy się obecny boom na rynku mieszkaniowym, moŝe zaleŝeć bieg całej gospodarki światowej przez kilka następnych lat".

5 Być moŝe zechcesz zdobyć wspomniany numer "The Economist" i po przeczytaniu artykułu sam zdecydujesz, czy na rynku nieruchomości czeka nas jeszcze jeden boom, czy teŝ kryzys. Recesja czy depresja? W piątek 23 czerwca 2005r., kiedy występowałem w programie "Twój Świat" z Neilem Cavuto w stacji Fox Network, Neil zapytał mnie, co mógłbym polecić, jeśli chodzi o inwestowanie na rynku nieruchomości. Odpowiedziałem: "Jeśli ktoś nigdy na rynku nieruchomości nie inwestował, to nie radziłbym zaczynać teraz". Niestety, wielu ludzi weszło na rynek zbyt późno i nie tylko zapłaciło za swoje domy zbyt wysoką cenę, ale takŝe przeceniło moŝliwości stosowania dźwigni finansowej przy wykorzystaniu obcego kapitału. W jednym ze wspomnianych juŝ artykułów w "The Economist" napisano: "W ubiegłym roku 42% kupujących po raz pierwszy oraz 25% wszystkich kupujących nabyło nieruchomości bez udziału własnego". To jest właśnie to zjawisko, które ja nazywam nadmiernym wykorzystaniem dźwigni finansowej. Ci ludzie kupowali stosunkowo późno w całym cyklu, prawdopodobnie zapłacili zbyt duŝo i zapoŝyczyli się na całe Ŝycie. Wprawia mnie to w zadumę. W 1929r. załamanie giełdy doprowadziło do Wielkiego Kryzysu. Pośród przyczyn kryzysu moŝna wymienić fakt, iŝ zbyt wielu ludzi kupowało akcje na kredyt, a więc korzystało z dźwigni finansowej. W 2005r. mamy ponownie zbyt wiele kredytów, ale tym razem zamiast akcji ludzie kupują nieruchomości, wykorzystując dźwignię finansową. Czy to nie déjà vu? Historia dowodzi, Ŝe raz na około 75 lat gospodarka załamuje się. Ostatni kryzys miał miejsce 75 lat temu. Czy nadszedł juŝ zatem czas na naprawdę wielką bessę, czy teŝ boom będzie trwał? Czas pokaŝe. Jak inwestuję dzisiaj? Wielu z was wie, Ŝe od 1996r. zajmuję się złotem i ropą naftową. Razem z Kim nadal inwestujemy w nieruchomości, sam jednak zaangaŝowałem się bardziej we wprowadzenie mojej chińskiej firmy na giełdę w Toronto. Zainwestowałem takŝe w kilka szybów naftowych i gazowych. Jeśli chodzi o nieruchomości, wspólnie z Kim pozbyliśmy się tych, które były niedochodowe, i zarobiliśmy kilka milionów dolarów. Czy to znaczy, Ŝe wyprzedajemy nieruchomości? Nie. ChociaŜ niektórych nieruchomości się pozbywamy, inne kupujemy, dokonując przemyślanej selekcji. Naszym głównym celem są dobre nieruchomości, korzystnie połoŝone, z dobrym przepływem gotówki. Ostatnio kupiliśmy z Kim nieruchomości w Oregonie i w Arizonie. Nabyliśmy je, poniewaŝ uwaŝamy, Ŝe będą przynosić dochód bez względu na to, czy rynek nieruchomości będzie przeŝywał boom, czy teŝ pogrąŝy się w kryzysie. Prawdopodobieństwo czy przepowiednia? ChociaŜ przepowiadam, co się stanie, nie lubię tego robić. Zamiast przepowiadać przyszłość, wolę szacować prawdopodobieństwo. Pewien znajomy zaproponował Kim i mnie kupno kawałka ziemi za milion dolarów. Powiedział: "Za dwa lata będzie wart 2,5 miliona". Gdyby to był rok 2002, podskoczyłbym z radości w obliczu takiego interesu. Ale mamy rok Zadaję więc sobie pytanie: "Jakie jest prawdopodobieństwo, Ŝe boom będzie trwał jeszcze przez 2-3 lata? Jakie jest prawdopodobieństwo, Ŝe wartość nieruchomości wzrośnie w ciągu 2-3 lat ponad dwukrotnie?". Odpowiadam sobie "prawie Ŝadne". MoŜna być oczywiście innego zdania. Czy ja mogę się mylić? Tak, mogę się mylić. Boom moŝe trwać jeszcze przez 10 lat i kawałek ziemi za milion dolarów moŝe być

6 w przyszłości wart 10, a nawet 15 milionów. Jednak na tak późnym etapie, na jakim obecnie znajduje się rynek, postanowiłem inwestować tylko w takie nieruchomości, które dają pewność comiesięcznego zwrotu z inwestycji. To właśnie dlatego odpowiadają mi nieruchomości w Arizonie i Oregonie. Nie zarobię na nich w krótkim czasie tyle, ile zarobiłbym na kawałku ziemi, ale za to będą przynosić pewny zysk, bez względu na to, czy na rynku będzie lepiej, czy teŝ gorzej. Po załamaniu się rynku, być moŝe zmienię strategię. Warren Buffet Nawet Warren Buffet poszukuje bezpieczniejszych inwestycji. Ogłosił niedawno, Ŝe zaczyna inwestować w przedsiębiorstwa uŝyteczności publicznej nie dla zysku, lecz dla bezpieczeństwa kapitału. A dwie najwaŝniejsze zasady Buffeta dotyczące inwestowania to: Zasada nr 1: Nie tracić pieniędzy. Zasada nr 2: Pamiętać o zasadzie nr 1. Większy naiwniak W świecie inwestycji istnieje tak zwana strategia inwestycyjna większego naiwniaka. Polega ona na tym, Ŝe ktoś kupuje nieruchomość lub akcje, Ŝeby odsprzedać je po wyŝszej cenie. Prościej ktoś kupuje nieruchomość lub akcje nie po to, by je posiadać, ale w nadziei, Ŝe znajdzie naiwniaka większego niŝ on sam. Problem tkwi w tym, Ŝe kiedy nadejdzie kryzys (a nadejdzie z pewnością), wielu ludzi kupujących, chcąc znaleźć naiwniaka większego niŝ oni sami, moŝe się dowiedzieć się, Ŝe to oni są największymi naiwniakami w tym łańcuchu. Końcowe słowo z "The Economist" A oto kolejny ciekawy fragment z "The Economist": "Jeszcze jedno ostrzeŝenie stanowi fakt, Ŝe po tym, jak na początku lat 90. ceny domów w Wielkiej Brytanii spadły, powrót cen do poprzedniego wysokiego poziomu zabrał co najmniej dekadę". Zarobiłem duŝo pieniędzy na rynku nieruchomości w ciągu kilku ostatnich lat, ale uwaŝam, Ŝe nadszedł czas, aby zacząć więcej inwestować gdzie indziej. I to właśnie dlatego przenoszę część moich pieniędzy na inwestycje w złoto, srebro, ropę naftową i gaz. ChociaŜ lubię inwestować w nieruchomości i zawsze będę to robił, nie czas teraz na to, Ŝeby emocje uczyniły mnie ślepym na rzeczywistość: rzeczywistość, w której kaŝda hossa ma swój koniec. Dziękuję, Robert Kiyosaki