Omówienie stanu prawnego nieruchomości AL. 3 Maja 12, będącej majątkiem wspólnym powstałym po podziale Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Transkrypt

1 Warszawa dnia r, Walne Zgromadzenie Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle Omówienie stanu prawnego nieruchomości AL. 3 Maja 12, będącej majątkiem wspólnym powstałym po podziale Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. W ramach podziału Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej powstał tzw. majątek wspólny, który na podstawie Uchwał Zebrania Przedstawicieli nr 2/89 oraz 4/89 z dnia został podzielony na wszystkie Spółdzielnie Mieszkaniowe które uczestniczyły w tym podziale. W skład majątku wspólnego wszedł budynek biurowo usługowy przy ul Al. 3 Maja 12 oraz roszczenie zgodnie z art. 204, 207 lub 208 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, do Miasta Stołecznego Warszawa o oddanie Spółdzielniom powstałym po podziale należnych im udziałów w użytkowaniu wieczystym działki ewidencyjnej nr 137/6 z obrębu KW nr WA4M/ /0. Zarządcą majątku wspólnego została na podstawie uchwały podziałowej Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa. Zarządca nie wypełniał jednak należycie swoich obowiązków, a wręcz utrudniał spółdzielniom korzystanie z należnej im własności. W związku z powyższym pomimo, że poszczególni udziałowcy posiadali udziały w nieruchomości (zgodnie z poniższym zestawieniem na rok 2006) z budynku korzystały jedynie trzy Spółdzielnie tj. Spółdzielnia Budowlano Mieszkaniowa Powiśle, Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa Skarpa oraz Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa Pozostałe lokale były wynajmowane bez rozliczania się przez zarządcę z zysków pochodzących z najmu. Zarządca nie uregulował również stanu prawnego nieruchomości tj. nie doprowadził do podpisania przez wszystkich współwłaścicieli aktu notarialnego na mocy którego Miasto St. Warszawa jako właściciel nieruchomości gruntowej oddałoby w użytkowanie wieczyste Spółdzielniom mieszkaniowym powstałym z podziału ŚSM działki gruntu nr 137/6 z obrębu KW nr WA4M/ /0. Tabela nr 1 Wielkość udziałów przypadających na współwłaścicieli majątku wspólnego (stan na 2010r). Lp. Współwłaściciele Udział w nieruchomości 1 SBM Torwar 16,09 2 SBM Wolska Żelazna brama 19,83 3 SBM Batory 7,46 4 SM Żelazna Brama 6,34 5 SM Stawki 4,65 6 SM Oś Saska 3,48 7 SM Plac Teatralny 2,77 8 SM Szwoleżerów 2,21 9 WSM Skarpa 1,16 10 SM Targowa 0,90 11 SBM Powiśle 13,09 12 SBM Centrum I 4,24 13 SM Aleje Jerozolimskie 0,96 14 Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa 16,82 Razem 100,00 Zarządy Spółdzielni powstałych z podziału ŚSM w 2003 i 2004 roku próbowały zmienić zarządcę majątku 1

2 wspólnego na drodze sądowej. Pomimo pomyślnego wyroku Sądu I instancji w tej sprawie, po apelacji ŚSM Sąd apelacyjny odrzucił pozew Spółdzielni o zmianę zarządcy. Obecny Zarząd Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej Powiśle próbował w ramach współpracy poprawić stosunki pomiędzy naszymi spółdzielniami. Niestety Zarząd ŚSM nie wykazywał zainteresowania zarówno uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości jak i rozwiązaniem spraw finansowych związanych z zarządzaniem przez ŚSM majątkiem wspólnym. Do znacznego pogorszenia współpracy pomiędzy naszymi Spółdzielniami przyczyniło się podjęcie przez Zarząd Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle działań w celu uregulowania stanu prawnego sąsiadującej z majątkiem wspólnym nieruchomości przy ul. Solec 83. Wpisanie do księgi wieczystej Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle jako użytkownika wieczystego działek o nr 21/1 i 21/2 spotkało się ze sprzeciwem ŚSM oraz próbą obciążania naszej Spółdzielni zawyżonymi kosztami zarządzania majątkiem wspólnym. Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa pismem z dnia r. zaproponowała Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle podpisanie umowy o zarządzanie majątkiem wspólnym. W przedmiotowej umowie określone zostały: udział w majątku wspólnym, powierzchnia, którą zdaniem Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej zajmuje nasza Spółdzielnia, kalkulacja stawki opłat za zarządzanie częścią wspólną. Zarząd nie mógł podpisać umowy z powodu: nieprawidłowego określenia zarówno wysokości udziału naszej Spółdzielni w nieruchomości Al. 3 Maja 12 (9,39% zamiast 13,09%), znacznie zawyżonego metrażu zajmowanej przez nas powierzchni (285,23 m 2 zamiast 179,10 m 2 ), oraz nieprzedstawienia przez Śródmiejską Spółdzielnię poprawnej kalkulacji stawek. Ponadto uznaliśmy koszty zarządzania majątkiem wspólnym w wysokości 6 317,84 zł miesięcznie netto za rażąco wysokie. W związku z powyższym w dniu Zarząd wystosował do zarządcy pismo przedstawiając swoje uwagi do projektu umowy, jednocześnie prosząc o wyznaczenie terminu spotkania w celu wyjaśnienia wszelkich naszych wątpliwości. Do spotkania Zarządów obu Spółdzielni doszło dopiero w dniu r. Zarząd Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej odmówił wykonania komisyjnego obmiaru zajmowanej przez nas powierzchni oraz udostępnienia dokumentów księgowych (faktur) oraz zawartych umów na podstawie których wyliczone zostały stawki za zarządzanie i administrowanie mieniem wspólnym jakim jest nieruchomość Al. 3 Maja 12. W związku z powyższym Zarząd SBM Powiśle wystosował do Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej pismo, w którym przedstawił swoje stanowisko w następujących sprawach: 1. Konieczności pilnego uregulowania stanu prawnego nieruchomości o adresie Al. 3 Maja 12, 2. Konieczności weryfikacji udziału w nieruchomości Al. 3 Maja 12 jaki przypada dla Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle, 3. Konieczności uzgodnienia rzeczywistej powierzchni użytkowej zajmowanej przez Spółdzielnię Budowlano Mieszkaniową Powiśle na zasadzie wyłączności, 4. Konieczności przekazania Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle dokumentacji architektonicznej budynku z zaznaczeniem wszystkich samodzielnych lokali wraz z podaniem ich powierzchni oraz wskazaniem powierzchni zajętych przez współwłaścicieli, powierzchni w najmie oraz pustostanów. 5. Konieczności przedstawienia planu zarządzania nieruchomością wspólną ze szczególnym uwzględnieniem działań nastawionych na poprawę rentowności nieruchomości, 6. Wnoszenia przez SBM Powiśle zaliczkowych opłat za zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną, a w związku z tym koniecznością przedstawienia przez 2

3 Śródmiejską Spółdzielnię Mieszkaniową jako zarządcy, Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle jako współwłaścicielowi, stosownie do art. 740 k.c. sprawozdań zawierających niezbędne informacje oraz zestawienia udokumentowanych wydatków i przychodów z wykonywanego Zarządu. 5,00 zł/m Ponadto, w przedmiotowym piśmie, Zarząd odmówił bezkrytycznego przyjmowania zaproponowanych przez Śródmiejską wysokości niektórych (czterech pozycji: 3a,3b,3d,3ł) zaliczek, zwłaszcza, że uznaliśmy je za rażąco wysokie. Jednocześnie do czasu przedstawienia nam udokumentowanych wydatków zaproponowaliśmy stawki opłat zgodne z kosztami jakie są ponoszone przez SBM Powiśle w swoich nieruchomościach tj. w wysokości netto 1 961,45 zł. Poniższe zestawienie obrazuje różnice w poszczególnych stawkach jakie wystąpiły pomiędzy naszymi Spółdzielniami. Tabela nr 2 Porównanie udziału, zajmowanej powierzchni oraz wysokości stawek opłat zaproponowanych przez Śródmiejską Spółdzielnię Mieszkaniową oraz SBM Powiśle : Wyszczególnienie Spółdzielnia Śródmiejska Budowlano Spółdzielnia Mieszkaniowa Mieszkaniowa Powiśle 1 Udział 9,39% 13,09% 2 Zajmowana przez SBM Powiśle 285,23 m 2 179,10 m 2 powierzchnia 3 Wysokość opłat zł/m 2 netto: 22,65 zł/m 2 10,95 zł/m 2 a Koszty zarządzania i 2,00 zł/m 2 administrowania * b Ochrona * 5,40 zł/m 2 0,00 zł/m 2 c Wywóz nieczystości 0,25 zł/m 2 0,25 zł/m 2 d Konserwacja bieżąca* 2,00 zł/m 2 1,00 zł/m 2 e Konserwacja dźwigów 0,15 zł/m 2 0,15 zł/m 2 f Opłata za użytkowanie terenu 0,25 zł/m 2 0,25 zł/m 2 g Podatek od nieruchomości 0,90 zł/m 2 0,90 zł/m 2 h Sprzątanie budynku i teren 1,40 zł/m 2 1,40 zł/m 2 i Woda i kanalizacja 0,40 zł/m 2 0,40 zł/m 2 j Energia elektryczna 1,60 zł/m 2 1,60 zł/m 2 k Centralne ogrzewanie 2,50 zł/m 2 2,50 zł/m 2 l Podgrzanie wody 0,50 zł/m 2 0,50 zł/m 2 ł Inne * 1,80 zł/m 2 0,00 zł/m 2 Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa nie odpowiedziała na nasze pismo i nadal wystawiała faktury zgodnie z niepoprawionym metrażem oraz jednostronnie ustalonymi stawkami opłat. W związku z powyższym Zarząd podjął decyzję o odsyłaniu wystawionych faktur i regulowaniu należności w wysokościach określonych w naszym piśmie. Ponadto Spółdzielnia utworzyła rezerwę na sporną kwotę. W dniu r. Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa skierowała do Sądu pozew o zapłatę. W dniu r. Sąd Rejonowy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, od którego w dniu SBM Powiśle wniosła sprzeciw. W związku z ogłoszoną w międzyczasie upadłością Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Sąd wyznaczył termin pierwszej rozprawy dopiero na dzień r. W dniu r. zmienił się Zarząd Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej i zaistniała możliwość rozpoczęcia rozmów, które miały doprowadzić do ugody pomiędzy 3

4 naszymi Spółdzielniami. Po zarejestrowaniu przez Krajowy Rejestr Sądowy nowego Zarządu ŚSM (w dniu r) w dniu 9 stycznia 2015 r. Zarządy obu Spółdzielni przystąpiły do rozmów, których celem było zarówno doprowadzenie do ugody odnośnie opłat za zarządzanie majątkiem wspólnym, jak również rozwiązanie problemu regulacji stanu prawnego nieruchomości Al. 3 Maja 12. Już pierwsze rozmowy doprowadziły do podpisania w dniu r. wniosku o zawieszenie postępowania sądowego, na mocy którego Sąd Rejonowy w dniu zawiesił postępowanie sądowe. W nawiązaniu do rozmów z dnia r. Zarządy obu Spółdzielni powołały wspólną komisję w celu dokonania obmiaru pomieszczeń zajmowanych na cele biurowe przez SBM Powiśle. Komisja ta stwierdziła, że Spółdzielnia Budowlano Mieszkaniowa Powiśle zajmuje lokale o powierzchni użytkowej 188,54 m 2. Protokół z obmiaru dał podstawę do przygotowywania treści ugody ze Śródmiejską Spółdzielnią Mieszkaniową. Ponadto Zarząd SBM Powiśle dokonał ponownej analizy zaproponowanych w 2012 r stawek opłat za zarządzanie i administrowanie majątkiem wspólnym. W wyniku tej analizy stwierdzono, że zaproponowane przez Zarząd SBM Powiśle przy piśmie L.dz.3145/2012 z dnia r. stawki opłat w znacznej części rekompensują ponoszone przez Śródmiejską Spółdzielnię Mieszkaniową koszty zarządzania i administrowania mieniem wspólnym. Jedynie, po analizie stawek za ochronę budynku, Zarząd SBM Powiśle zgodził się partycypować w kosztach ochrony budynku w wysokości 5,00 zł/m 2 netto miesięcznie. W związku z powyższym postanowiono zaproponować Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej podpisanie ugody na następujących warunkach: 1) Uznanie przez ŚSM naszego udziału w nieruchomości wspólnej w wysokości 13,09%, 2) Uznanie przez ŚSM powierzchni pomieszczeń, którymi włada nasza Spółdzielnia na zasadzie wyłączności w wysokości 188,54 m 2, 3) Uznanie przez SBM Powiśle konieczności dopłaty do wpłacanych od r. opłat na poczet kosztów za ochronę budynku w wysokości 5,00 zł netto za m 2 (plus 23% VAT) powierzchni użytkowej zajętych lokali miesięcznie, przy czym biorąc pod uwagę powierzchnię za 29 miesięcy tj.: w okresie od do ,10 m 2 oraz za 2 miesiące tj.: od do ,54m 2 tj. od r. do w łącznej kwocie ,90 zł netto. Powyższa ugoda została podpisana w dniu r. i w tym samym dniu ŚSM złożyła do Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy VIII Wydział Gospodarczy cofnięcie pozwu zrzekając się wszelkich wynikających z niego roszczeń w zakresie należności głównej, odsetek i kosztów postępowania. Obecnie oczekujemy na korektę wystawianych faktur. Kolejnym zadaniem jakie stoi przed naszymi Spółdzielniami jest regulacja stanu prawnego nieruchomości gruntowej oraz budynku Al. 3 Maja 12. tj. wystąpienie do Biura Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy o oddanie Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle należnego Spółdzielni udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu działki ewidencyjnej nr 137/6 z obrębu KW nr WA4M/ /0 oraz nieodpłatnym przeniesieniu udziału we własności budynku biurowo usługowego Al. 3 Maja 12 w trybie przewidzianym w art. 204, 207 lub 208 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Aby mogło dojść do podpisania przedmiotowego aktu notarialnego, koniecznymi zadaniami, jakie ciążą na zarządcy majątkiem wspólnym, jest: 1. Inwentaryzacja budynku, 2. Wykonanie spisu wszystkich umów najmu lokali użytkowych za okres co najmniej 3 lat. 3. Weryfikacja udziałów w nieruchomości wszystkich udziałowców, 4. Wykonanie zestawienia dochodów uzyskanych z najmu lokali użytkowych wraz z rejestrem umów najmu za okres co najmniej trzyletni. 5. Wykonanie zestawienia wymagalnych, a nieuregulowanych zobowiązań dotyczących 4

5 nieruchomości Al. 3 Maja 12 (w szczególności zobowiązań dla Miasta St. Warszawy), 6. Sporządzenie sprawozdania finansowego z zarządu majątkiem wspólnym obejmującego przychody i koszty za co najmniej trzy lata wstecz. 7. Przedstawienie planu zarządzania nieruchomością Al. 3 Maja Zorganizowanie zebrania wszystkich aktualnych udziałowców majątku wspólnego. 9. Regulacja stanu prawnego nieruchomości - Podpisanie aktu notarialnego na podstawie którego ustanowione zostanie na rzecz udziałowców, użytkowanie wieczyste gruntu oraz wpisany zostanie budynek wraz z podaniem udziałów wszystkich współwłaścicieli do KW. Wszystkie te działania winny być wykonane za wiedzą i zgodą wszystkich udziałowców w majątku wspólnym. W związku z trudną sytuacją prawną oraz finansową dotychczasowego zarządcy Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, konieczne będzie, (naszym zdaniem) dokonanie zmiany zarządcy majątkiem wspólnym. O wyborze nowego zarządcy może zdecydować zebranie współudziałowców. Zarząd Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle może podjąć się organizacji takiego zebrania oraz przygotowania niezbędnych dokumentów, o ile z takim wnioskiem wystąpi Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa, a Rada Nadzorcza Spółdzielni Powiśle wyrazi zgodę. Przejęcie w zarząd majątku wspólnego, wymagałoby środków finansowych koniecznych do realizacji niezbędnych zadań oraz zmiany struktury organizacyjnej Spółdzielni. Takie działanie w perspektywie czasowej wydaje się być uzasadnione ekonomicznie, gdyż po uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości Al. 3 Maja 12, majątek Spółdzielni zostałby powiększony o kwotę znacznie przekraczającą poniesione z tego tytułu koszty. Warunkiem koniecznym, jaki musi zostać spełniony, aby mógł zostać podpisany akt notarialny na mocy którego Miasto St. Warszawa odda w użytkowanie wieczyste nieruchomość Al. 3 Maja 12, jest uregulowanie przez wszystkie Spółdzielnie, (w tym Śródmiejską Spółdzielnię Mieszkaniową) wszelkich zobowiązań w stosunku do Miasta St. Warszawy z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste oraz podatku od nieruchomości. Spółdzielnia Powiśle na bieżąco reguluje wszystkie płatności związane z podatkiem od nieruchomości oraz użytkowaniem wieczystym, natomiast istnieją obawy co do płatności z tego tytułu dokonywanych przez Śródmiejską Spółdzielnię Mieszkaniową, brak regulacji tych zobowiązań może być istotną przeszkodą do rozwiązania tego problemu. Spółdzielnia Budowlano Mieszkaniowa Powiśle powinna dokonać podziału działki nr 21/1 z obrębu KW nr WA4M/ /4, do której zgodnie z wpisem do KW, użytkowanie wieczyste służy jedynie Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej Powiśle i wydzielić z niej część działki o powierzchni ok 200 m 2, na której został wybudowany budynek biurowo-usługowy Al. 3 Maja 12. W związku z powyższym, aby możliwe było podpisanie aktu notarialnego, na mocy którego udziałowcy w majątku wspólnym, uzyskają prawo użytkowania wieczystego (zgodnie z posiadanymi udziałami), Spółdzielnia Powiśle winna zbyć na rzecz wszystkich udziałowców wydzieloną część działki nr 21/1 z obrębu KW nr WA4M/ /4 o powierzchni ok 200 m 2 zgodnie z mapą sytuacyjną będącą Załącznikiem nr 1 do niniejszej informacji. Walne Zgromadzenie zgodnie z 51 pkt. 10 Statutu Spółdzielni powinno wyrazić zgodę na przedmiotowe zbycie, określając jednocześnie jego cenę. Przedmiotową działkę możemy zbyć: za cenę ustaloną w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego. w zamian za udziały w majątku wspólnym którym jest budynek biurowo usługowy przy ul. 3 Maja 12 w Warszawie. Zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego w 2012 r. w celu przeszacowania wartości użytkowania wieczystego nieruchomości, na której zlokalizowany jest budynek biurowo usługowy Al. 3 Maja 12. wartość m 2 gruntu wynosiła ok zł co przy ok 200 m 2 daje nam cenę ok zł, która zgodnie z tym wyliczeniem przypadłyby na poszczególne Spółdzielnie z poniższym zestawieniem: 5

6 Tabela nr 3 Koszty nabycia prawa użytkowania wieczystego części działki nr 21/1 z obrębu o powierzchni ok 200 m 2 KW nr WA4M/ /4 w podziale na udziały wszystkich współwłaścicieli. Lp. Współwłaściciele Udział w nieruchomości Koszt nabycia udziałów w gruncie od SBM Powiśle 1 SBM Torwar 16, ,24 zł 2 SBM Wolska Żelazna Brama 19, ,88 zł 3 SBM Batory 7, ,56 zł 4 SM Żelazna Brama 6, ,24 zł 5 SM Stawki 4, ,40 zł 6 SM Oś Saska 3, ,28 zł 7 SM Plac Teatralny 2, ,72 zł 8 SM Szwoleżerów 2, ,56 zł 9 WSM Skarpa 1, ,76 zł 10 SM Targowa 0, ,40 zł 11 SBM Powiśle* 13, ,24 zł 12 SBM Centrum I 4, ,64 zł 13 SM Aleje Jerozolimskie 0, ,56 zł Śródmiejska Spółdzielnia 14 Mieszkaniowa 16, ,52zł Razem 100, ,00 zł Uważamy, za dopuszczalne przeniesienie udziałów w prawie użytkowania wieczystego części działki nr 21/1 w zamian za udziały w majątku wspólnym, którym jest budynek biurowo usługowy przy ul. 3 Maja 12 w Warszawie. Kolejnym problemem do rozwiązania przy regulacji stanu prawnego nieruchomości Al. 3 Maja 12 jest kwestia kosztów: Pierwszej opłaty (15% wartości nieruchomości zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego) za użytkowanie wieczyste, jakie każda ze Spółdzielni winna ponieść na rzecz Miasta St. Warszawy. Do analizy tego problemu przyjęto wartość użytkowania wieczystego nieruchomości na której zlokalizowany jest budynek biurowo usługowy Al. 3 Maja 12. zgodną z operatem szacunkowym z 2012 r. która wynosiła ok zł/m 2. W związku z powyższym cena za przedmiotową działkę o powierzchni m 2 wynosiłaby ok zł, a pierwsza opłata wyniosłaby ok zł, co w stosunku do udziału dałoby koszt ok ,55 zł. a za tym, konieczne byłoby zaplanowanie tej kwoty w planach finansowych na 2016, 2017 i 2018 r. (istnieje możliwość rozłożenia należności na 3 raty). Sprawa zapłaty, albo zamiany za udziały może spotkać się z odmową tych Spółdzielni, które pomimo posiadania udziałów w nieruchomości Al. 3 Maja 12, nie mogły z niej korzystać, ani czerpać dochodów przez okres ponad 20 lat. W przypadku nie wyrażenia zgody przez poszczególnych udziałowców na nabycie prawa użytkowania wieczystego do części działki nr 21/1 zarówno po cenach zgodnych z operatem szacunkowym, jak również w zamian za część udziałów w budynku biurowo-usługowym Al. 3 Maja 12, nie będzie możliwe podpisanie aktu notarialnego z Miastem St. Warszawa. Biorąc powyższe pod uwagę Zarząd wnioskuje do Walnego Zgromadzenia o podjęcie uchwał w sprawach: 1. Wyrażenia zgody na zbycie części działki nr 21/1 z obrębu KW nr WA4M/ /4 o powierzchni ok 200 m 2, 6

7 2. Wyrażenia zgody na nabycie od Miasta St. Warszawy udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu działki ewidencyjnej nr 137/6 z obrębu KW nr WA4M/ /0. Uchwały te umożliwią Zarządowi czynny udział w regulacji stanu prawnego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem biurowo usługowym przy ul. Al. 3 Maja 12, w którym mieści się siedziba naszej Spółdzielni. Zarząd 7