tereny inwestycyjne WSTĘP Szanowni Państwo,

Transkrypt

1

2 WSTĘP Szanowni Państwo, Przedstawiamy Państwu najnowszy raport dotyczący terenów inwestycyjnych w Aglomeracji Górnośląskiej, przygotowany przez ekspertów firmy Metropolis Nieruchomości Komercyjne. Oferta gruntów przeznaczonych pod inwestycje w regionie to wypadkowa dwóch elementów: dotychczasowego sposobu wykorzystania i poziomu zainwestowania terenu oraz ograniczeń prawnych związanych z prowadzeniem działalności inwestycyjnej. Wszelka działalność związana z zagospodarowaniem terenu wią e się nierozerwalnie z systemem planowania przestrzennego. Mimo istniejących niedogodności natury prawnej i organizacyjnej, samorządy lokalne dą ą do kreowania atrakcyjnej oferty inwestycyjnej Aglomeracji Górnośląskiej. Proces ten odbywa się w sposób uwzględniający interesy zarówno samorządów, mieszkańców, jak i potencjalnych inwestorów. Mo na wskazać miasta, które nie tylko posiadają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dla całej powierzchni, ale równie udostępniają je, za pośrednictwem Internetu, wykorzystując do tego celu systemy informacji przestrzennej. Takie informacje są dla potencjalnych inwestorów bardzo istotne. W gminach posiadających aktualne plany, znacznie większa jest dostępność gruntów pod określone funkcje (mieszkania, biura, hotele, sklepy, zieleń, drogi itp). Przyspiesza to równie w znaczący sposób proces pozyskania decyzji administracyjnych oraz prowadzenia inwestycji. Ponadto istnienie planu zagospodarowania przestrzennego świadczy o zgodzie władz lokalnych na zaprojektowane w przyszłości obiekty. Mamy nadzieję, e niniejszy raport odpowie na pytania inwestorów zainteresowanych kształtowaniem się poda y i popytu oraz cen terenów inwestycyjnych na terenie Aglomeracji Górnośląskiej. Zapraszamy do lektury. Z powa aniem Marek Wollnik Wiceprezes Zarządu Metropolis Nieruchomości Komercyjne

3 SPIS TREŚCI 1. Aglomeracja Górnośląska Potencjał komunikacyjny Potencjał ludnościowy i struktura gospodarcza 6 2. Tereny inwestycyjne na terenie Aglomeracji Górnośląskiej Tereny pod inwestycje logistyczne i przemysłowe Tereny pod budownictwo mieszkaniowe poza centrami miast Tereny przeznaczone pod inwestycje biurowe, hotelowe i apartamentowce w centrach miast Tereny pod inwestycje handlowe 16 Dane przedstawione w raporcie pochodzą z czwartego kwartału 2007 roku.

4 1. AGLOMERACJA GÓRNOŚLĄSKA Aglomeracja Górnośląska to największy obszar miejski w Polsce, zamieszkiwany przez 2,7 mln osób. Tworzą ją 24 ośrodki miejskie połączone ze sobą w jeden organizm gospodarczy. Stolicą regionu są Katowice, z 315 tys. mieszkańców, a rolę ośrodków uzupełniających pełnią Gliwice i Sosnowiec POTENCJAŁ KOMUNIKACYJNY Dzięki bardzo gęstej sieci drogowej i kolejowej mo liwy jest szybki dojazd (ok minut) do miast Aglomeracji z terenów oddalonych o ok. 50 km. W efekcie coraz bardziej popularne jest zamieszkiwanie poza najbardziej zurbanizowanym centralnym obszarem województwa śląskiego. Główne szlaki transportowe Aglomeracji Górnośląskiej ródło: Opracowanie własne 4 3

5 Aglomeracja Górnośląska charakteryzuje się unikalnym w skali krajowej systemem połączeń drogowych. Ju wkrótce przecinać się tu będą dwa główne korytarze transportowe: autostrada A1 (północ-południe) oraz A4 (wschód-zachód). Do najwa niejszych tras komunikacyjnych nale y zaliczyć tak e: - Drogę Krajową nr 1 (Gdańsk Łódź Aglomeracja Górnośląska - Cieszyn), - Drogę Ekspresową S1 (Wschodnia obwodnica Aglomeracji w ciągu DK 1), - Drogę Krajową nr 86 (Węzeł z DK 1 Sosnowiec Katowice Tychy), - Drogę Krajową nr 79 (Bytom Katowice Chrzanów Kraków Sandomierz Warszawa), - Drogę Krajową nr 44 (Gliwice Tychy Oświęcim Kraków), - Drogę Krajową nr 81 (Katowice ory Skoczów), - Drogę Krajową nr 78 (Chałupki Rybnik Gliwice Tarnowskie Góry Siewierz województwo świętokrzyskie), - Drogę Krajową nr 94 (Legnica Wrocław Gliwice Bytom Dąbrowa Górnicza Olkusz - Kraków), - Drogową Trasę Średnicową sześciopasmową drogę poprowadzoną przez centrum Aglomeracji, łączącą Katowice z Rudą Śląską, a docelowo Gliwice z Dąbrową Górniczą. Rozpoczęła się budowa autostrady A1. W fazie realizacji znajdują się odcinki Sośnica Bełk i Świerklany granica państwa. Planowana realizacja autostrady A1 na odcinku od Gorzyczek do Pyrzowic ródło: Opracowanie własne 4 5

6 Aglomerację Górnośląską przecinają równie wa ne szlaki kolejowe: - z Gdańska do Katowic przez Zduńską Wolę, - z Berlina przez Wrocław, Aglomerację Górnośląską i Kraków do Lwowa, - z Gdańska przez Warszawę i Górny Śląsk do Zebrzydowic (między Grodziskiem Mazowieckim a Zawierciem trasa określana jest mianem Centralnej Magistrali Kolejowej), - Linia Hutnicza Szerokotorowa łącząca terminal w Sławkowie z wschodnią częścią Europy oraz Azją. System komunikacyjny Aglomeracji uzupełnia Międzynarodowy Port Lotniczy Katowice w Pyrzowicach. Jest to trzecie lotnisko w Polsce pod względem liczby odprawianych pasa erów. W lipcu 2007 roku oddano do u ytku nowy terminal o przepustowości 3,6 mln pasa erów. Dodatkowym atutem regionu jest bliskość portów lotniczych w podkrakowskich Balicach oraz w Ostrawie (Mosnov). Razem te lotniska odprawiły w 2007 roku około 5,5 mln pasa erów (z czego Pyrzowice niemal 2 mln) POTENCJAŁ LUDNOŚCIOWY I STRUKTURA GOSPODARCZA W Aglomeracji studiuje obecnie blisko 150 tys. osób, co stanowi ok. 15% liczby studentów w Polsce. Du ym zainteresowaniem cieszą się kierunki związane z ekonomią, medycyną, informatyką oraz kierunki techniczne i humanistyczne. Na terenie Aglomeracji Górnośląskiej funkcjonuje szereg uczelni wy szych, m.in.: - Akademia Ekonomiczna w Katowicach - Akademia Muzyczna w Katowicach - Akademia Wychowania Fizycznego w Katowicach - Akademia Sztuk Pięknych w Katowicach - Politechnika Śląska - Śląski Uniwersytet Medyczny - Uniwersytet Śląski W Aglomeracji Górnośląskiej szybko rozwija się przemysł motoryzacyjny, metalowy oraz maszynowy. Ze śląskich taśm monta owych zje d a większa część samochodów produkowanych w Polsce z przeznaczeniem na eksport. W ostatnim okresie m.in. podjęto decyzję o inwestycji Forda w Tychach (deklarowana wartość przedsięwzięcia to 1 mld zł). 6

7 Ponad 40% zatrudnionych na terenie Aglomeracji pracuje w sektorze przemysłowym. Z kolei w bran y usługowej zatrudnionych jest ponad 59% osób (na usługi rynkowe przypada 37,2%, a na usługi nierynkowe czyli administrację publiczną, obronę narodową, ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, edukację, ochronę zdrowia i pomoc społeczną - 22%). W rolnictwie pracuje około 0,5% zatrudnionych na terenie Aglomeracji Górnośląskiej. Porównując te dane z wartościami dla Polski (poni szy rysunek) mo na zauwa yć, e Aglomeracja Górnośląska jest obszarem o wyraźnej dominacji usług i przemysłu. STRUKTURA ZATRUDNIENIA MIESZKAŃCÓW AGLOMERACJI GÓRNOŚLĄSKIEJ I POLSKI W 2006 ROKU 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 22,0% 21,6% 37,2% 40,3% 0,5% Aglomeracja Górnośląska 27,8% 29,6% 21,0% Polska Rolnictwo Przemysł Usługi rynkowe Usługi nierynkowe ródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS Aglomeracja Górnośląska cechuje się stopą bezrobocia ni szą od średniej krajowej, przy czym wartość ta jest silnie zró nicowana wewnętrznie. Miasta, w których przeprowadzono trudną pod względem społecznym restrukturyzację schyłkowych bran przemysłu, charakteryzują się relatywnie wysokim bezrobociem (14-18%) oraz ni szym od przeciętnej udziałem zatrudnionych w sektorze wytwórczym. Za przykład mogą posłu yć Zabrze, Bytom, Siemianowice Śląskie i Świętochłowice. Z kolei Dąbrowa Górnicza, Jaworzno, Mysłowice czy Ruda Śląska, mają stopę bezrobocia zbli oną lub ni szą od średniej dla Aglomeracji oraz wysoki udział zatrudnionych w przemyśle. 7

8 Poni szy rysunek przedstawia stopę bezrobocia w miastach i powiatach Aglomeracji Górnośląskiej. STOPA BEZROBOCIA W MIASTACH I POWIATACH AGLOMERACJI GÓRNOŚLĄSKIEJ KONIEC PADZIERNIKA 2007 r. Katowice Tychy Gliwice Ruda Śląska tarnogórski gliwicki Mysłowice mikołowski Jaworzno Dąbrowa Górnicza Sosnowiec Chorzów Zabrze Piekary Śląskie Siemianowice Śląskie będziński Bytom Świętochłowice % AGLOMERACJA POLSKA ródło: Opracowanie własne na podstawie danych Wojewódzkiego Urzędu Pracy w Katowicach Na dynamiczny rozwój regionu wpływ mają, zarówno inwestycje firm od dawna związanych z Aglomeracją, jak i napływ nowych inwestorów, którzy doceniają potencjał ludzki oraz infrastrukturę transportową tego terenu. Powstanie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej S.A. w 1996 roku niewątpliwie przyczyniło się do zwiększenia zainteresowania Górnym Śląskiem przez inwestorów zewnętrznych. W Aglomeracji Górnośląskiej zainwestowały takie światowe potęgi przemysłowe jak GM Opel, Arcelor Mittal, TIMKEN, Delphi Automotive, Isuzu Motors, Lear Corporation, BOS Automotive Products, Tenneco Automotive czy Brembo. 8

9 2. TERENY INWESTYCYJNE NA TERENIE AGLOMERACJI GÓRNOŚLĄSKIEJ Ze względu na odmienne wymagania inwestorów, zainteresowanych podjęciem działalności na terenie Aglomeracji Górnośląskiej, oraz ró norodność oferowanych terenów, analizę przeprowadzono dla czterech grup nieruchomości: - terenów przeznaczonych pod inwestycje przemysłowe i logistyczne, - terenów pod budownictwo mieszkaniowe poza centrami miast, - terenów przeznaczonych pod budynki biurowe, hotelowe i apartamentowce w centrach miast, - terenów z przeznaczeniem handlowym. Dla poszczególnych grup oceniono poda, popyt oraz ceny TERENY POD INWESTYCJE LOGISTYCZNE I PRZEMYSŁOWE Poda Zainteresowanie inwestorów terenami przy autostradzie A4 w ciągu ostatnich kilku lat przyczyniło się do powolnego wyczerpywania się potencjału du ych wolnych powierzchni pod lokalizację inwestycji przemysłowych i logistycznych w Gliwicach, Chorzowie i Zabrzu. Zasoby gruntów przeznaczonych dla omawianego typu działalności zlokalizowane są wewnątrz Aglomeracji, przy trasach łączących poszczególne miasta. Wielkość tych terenów generalnie nie przekracza 5 ha. W strefach zewnętrznych Aglomeracji z kolei oferowane są grunty od kilku do około 30 ha. Do dyspozycji inwestorów pozostaje równie kilka większych terenów o powierzchni ha, głównie na terenie Sosnowca, Będzina, Mysłowic i Dąbrowy Górniczej oraz w okolicach Gliwic. Miejscowości te są relatywnie dobrze skomunikowane dzięki drodze ekspresowej S1 oraz sieci dróg krajowych i wojewódzkich. Instytucją odgrywającą istotną rolę w tworzeniu oferty inwestycyjnej dla logistyki i przemysłu jest Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. Oferuje ona około 20 terenów o powierzchni od 1 do 31 ha łącznie niemal 210 ha w podstrefach gliwickiej (120 ha) i sosnowiecko-dąbrowskiej (90 ha). Grunty są w przewa ającej mierze własnością gmin bądź Agencji Nieruchomości Rolnych. Planowane jest włączenie do KSSE tak e terenów zlokalizowanych w Katowicach. 9

10 Warty podkreślenia jest znaczny potencjał obiektów i terenów poprzemysłowych, które mogą być zaadaptowane pod inwestycje. Ich niewątpliwą zaletą jest wkomponowanie w istniejącą tkankę urbanistyczną, a zatem bliskość zasobów ludzkich oraz dostęp do sieci infrastruktury. Miasta Aglomeracji Górnośląskiej dysponują znacznym zasobem atrakcyjnych gruntów pod inwestycje poprzemysłowe. Pięć spośród siedmiu terenów, zakwalifikowanych przez Polską Agencję Informacji i Inwestycji Zagranicznych do finału konkursu Grunt na Medal, zlokalizowanych jest w centralnej części województwa śląskiego. Najwy ej oceniane grunty poło one są na terenie Jaworzna (7,69 i 11,1 ha), Katowic (5,3 ha), Zabrza (3,84 ha) i Będzina (179 ha). 1. Diamond Business Park 2. Śląskie Centrum Logistyczne 3. Millenium Logistic Park 4. Alliance Silesia Logistics Park 5. Mueller Die Lila Logistik Polska 6. Panattoni Park Mysłowice 7. ProLogis Park Chorzów 8. ProLogis Park Sosnowiec 9. ProLogis Park Będzin 10. ProLogis Park Dąbrowa 11. Terminal Logistyczny Tychy 12. Tulipan Park Gliwice 13. Śląskie Centrum Logistyk Wa niejsze zrealizowane i budowane obiekty logistyczne na terenie Aglomeracji Górnośląskiej ródło: Opracowanie własne 10

11 Popyt Poło enie Aglomeracji Górnośląskiej na skrzy owaniu autostrad A4 i A1 przyczyniło się do zagospodarowania znacznej części terenów przy przecięciu tych paneuropejskich szlaków ju przed realizacją autostrady A1. Coraz liczniejsze projekty logistyczne lokalizowane są w okolicach Gliwic, w miarę rozwoju sieci transportowej wokół miasta ten trend będzie się umacniał. Du ym zainteresowaniem cieszą się grunty w Sosnowcu, Dąbrowie Górniczej, Czeladzi, Będzinie czy Mysłowicach. Przez tę część Aglomeracji przebiega droga ekspresowa S1 oraz sieć dwujezdniowych dróg DK1, DK86, DK94 oraz DK79. Ponadto, na terenie wschodniej części Aglomeracji Górnośląskiej mo liwe jest wcią pozyskanie gruntu po cenie ni szej od średniej. Inwestorzy preferują płaskie i uzbrojone tereny zlokalizowane w pobli u ośrodków miejskich, z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wydaną decyzją o warunkach zabudowy umo liwiającą lokalizację obiektu produkcyjnego. Zauwa alny jest wzrost zapotrzebowania na działki poło one na obszarach poprzemysłowych, do niedawna niedocenianych przez inwestorów. Mimo znacznych kosztów przystosowania obiektów do pełnienia przez nie nowych funkcji, łatwiejsze jest uzyskanie niezbędnych zezwoleń administracyjnych ni w przypadku realizacji nowych projektów od podstaw. Za przykład mogą posłu yć Górnośląski Park Przemysłowy w miejscu dawnej Huty Silesia oraz Sosnowiecki Park Naukowo-Technologiczny na terenie dawnej Kopalni Niwka-Modrzejów. MINIMALNE, PRZECIĘTNE I MAKSYMALNE CENY GRUNTÓW POD INWESTYCJE LOGISTYCZNE NA TERENIE AGLOMERACJI GÓRNOŚLĄSKIEJ (2007) Poza centrum Aglomeracji - przy autostradach i drogach ekspresowych Pozostałe tereny zł/m 2 ródło: Opracowanie własne na podstawie danych rynkowych 11

12 2.2. TERENY POD BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE POZA CENTRAMI MIAST Poda W strefach zewnętrznych miast oferowane są tereny pod budownictwo mieszkaniowe o powierzchni od 1 do 5 ha, chocia zdarzają się grunty powy ej 10 ha. Do tych miejsc nale ą przykładowo południowe dzielnice Katowic, północna strefa Tychów, Mikołów, zachodnie i południowe części Gliwic, obrze a Sosnowca, tereny poło one w Rudzie Śląskiej czy Piekarach Śląskich. Z kolei w obszarach podmiejskich, gdzie w strukturze u ytkowania ziemi dominują tereny zielone, oferowane są działki o wielkości do nawet kilkudziesięciu hektarów. Strefy te obejmują Tarnowskie Góry, okolice Gliwic czy tereny atrakcyjnie zlokalizowane w pobli u wa nych dróg, np. DK86 czy DK78 na północ od Aglomeracji, dzięki czemu dojazd do centralnej strefy nie stanowi problemu. Jednak e zazwyczaj grunty te nie są uzbrojone i nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Popyt Utrzymuje się tendencja wzrostowa zapotrzebowania na działki mieszkaniowe, szczególnie w południowych i zachodnich dzielnicach Katowic oraz w Gliwicach. Najwa niejszymi zaletami tych lokalizacji są: otoczenie terenami zielonymi, bliskość centrum oraz dogodne połączenia drogowe i dostęp komunikacją miejską. Znacznym zainteresowaniem na terenach poło onych blisko centrum Aglomeracji cieszą się tak e grunty budowlane w Tychach, Mikołowie i Bytomiu. Zauwa alny jest wzrost zapotrzebowania na tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe na obszarach sąsiadujących bezpośrednio z Aglomeracją. Przykładem jest inwestycja planowana przez spółkę TUP S.A., która zamierza nabyć około 120 ha terenu poło onego w bardzo atrakcyjnej lokalizacji między Zalewem Przeczycko-Siewierskim a DK1. Na tym obszarze ma powstać od podstaw miasteczko wyposa one we wszystkie elementy infrastruktury technicznej i społecznej. Przyszli mieszkańcy będą mogli w stosunkowo krótkim czasie (około 30 minut) dotrzeć zarówno do centrum Aglomeracji, jak i do terenów wypoczynkowo-rekreacyjnych. 12

13 MINIMALNE, PRZECIĘTNE I MAKSYMALNE CENY GRUNTÓW POD BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE NA TERENACH PODMIEJSKICH W AGLOMERACJI GÓRNOŚLĄSKIEJ Otoczenie Aglomeracji Peryferia w otoczeniu przemysłowym Bytom, Tarnowskie Góry Mikołów, płd. Mysłowice Tereny podmiejskie Katowic, Tychów, Gliwic zł/m 2 ródło: Opracowanie własne na podstawie danych rynkowych 2.3. TERENY PRZEZNACZONE POD INWESTYCJE BIUROWE, HOTELOWE I APARTAMENTOWCE W CENTRACH MIAST Poda Poda gruntów pod realizację budynków przeznaczonych na cele biurowe, hotelowe i apartamentowce jest relatywnie du a. Przewa ają tereny poło one centralnie i bardzo dobrze skomunikowane. Zasadniczo powierzchnia tych działek nie przekracza 2 ha. W przypadku terenów przeznaczonych pod inwestycje hotelowe, zainteresowanie inwestorów budzą lokalizacje w pobli u autostrady A4 czy Drogowej Trasy Średnicowej. Planowana przebudowa śródmiejskiej strefy Katowic zwiększy mo liwości lokalizacji inwestycji w ścisłym centrum Aglomeracji. Miasto zamierza udostępnić inwestorom kilka hektarów bardzo atrakcyjnie zlokalizowanego terenu. W centrum Katowic istnieje kilka nieukończonych budynków z lat 80 i 90 XX wieku, do których nale ą np. obiekty Katowickiego Centrum Biznesu czy centrum wypoczynkowo-rekreacyjnego w Dolinie Trzech Stawów. Pierwszy ze wspomnianych obiektów zostanie przekształcony przez spółkę Eurocape PIA na hotel oraz 26-kondygnacyjny apartamentowiec. Z kolei Grupa Bryksy w miejscu nieukończonego centrum rekreacji zamierza zrealizować obiekt mieszkalny. 13

14 Obecnie na etapie planowania jest około 10 du ych obiektów biurowych poło onych w centrum Katowic lub jego najbli szej okolicy, w których będą dostępne powierzchnie klasy A i B+. Obok Katowic, miastem budzącym największe zainteresowanie inwestorów, są Gliwice. Obiekty biurowe Obiekty biurowo-mieszkaniowe Obiekty hotelowe 1. Echo Investment Al. Górnośląska/ ul. Francuska 2. GTC ul. Francuska 3. GTC ul. Mikołowska 4. Eurocape ul. Mickiewicza 5. Jupiter NFI ul. Sokolska 6. Hollybrook ul. Sokolska/ ul. Chorzowska 7. Eurocape ul. Korfantego/ul. Chorzowska 8. GANT ul. Olimpijska 9. Hotel System Al. Górnośląska 10. Eurocape ul. Korfantego/ul. Chorzowska 11. Hotel Etap Al. Roździeńskiego 14 Wa niejsze realizowane i planowane inwestycje biurowe, mieszkaniowe i hotelowe w Śródmieściu Katowic ródło: Opracowanie własne

15 Popyt Aglomeracja Górnośląska charakteryzuje się znacznym niedoborem powierzchni biurowych, przede wszystkim klas A i B+, dodatkowo pozwalających na dowolną aran ację dostępnej przestrzeni (tzw. powierzchnie typu open space). Rośnie zapotrzebowanie na obiekty przekraczające m 2 powierzchni u ytkowej. Aglomeracja Górnośląska staje się optymalnym miejscem w skali całej Europy Środkowo-Wschodniej do realizacji projektów typu Business Process Offshoring ze względu na wyczerpywanie się potencjału ludzkiego miast takich jak Kraków czy Wrocław. Planowane inwestycje w obiekty biurowe stanowią odpowiedź inwestorów na zapotrzebowanie zgłaszane przez firmy. W przypadku rynku hotelarskiego oferta obejmuje jedynie kilkanaście większych hoteli znanych sieci (np. Qubus, Novotel). Oddanie do u ytku nowego obiektu sieci Diament w Katowicach i realizowanych inwestycji (Hotel System w pobli u autostrady A4 oraz Hotel Etap przy al. W. Roździeńskiego), nie zaspokoi zapotrzebowania na nowe obiekty noclegowe. Rozwój gospodarczy regionu oraz zapowiadane inwestycje w centra kongresowe (Katowice), hale widowiskowo-sportowe (Katowice, Gliwice) oraz targowe (Kolporter Expo w Sosnowcu), czy planowane rozgrywanie spotkań piłkarskich w ramach Euro2012, z pewnością przyczynią się do wzrostu popytu na miejsca noclegowe. Zapowiadane są nowe obiekty na terenie Aglomeracji m.in. firm Warimpex, Silesian Investment Center, InterContinental czy Hilton. Poszukiwane są przede wszystkim działki w dobrych lokalizacjach (głównie na terenie Katowic w centrum oraz przy trasach wylotowych). Najwa niejszym atrybutem jest dobra dostępność komunikacyjna. W przypadku lokali mieszkalnych zgłaszane jest zapotrzebowanie na najwy szej klasy apartamenty, bowiem na terenie Aglomeracji powstają dopiero pierwsze obiekty tego typu, m.in. realizowane przez Millenium Inwestycje oraz Nestin Polska. Obie te inwestycje zlokalizowane są na obszarach podmiejskich. Biorąc pod uwagę centrum miasta, w fazie projektowej znajdują się obiekty przy ul. Mikołowskiej, Złotej oraz kilka wysokościowców w strefie między Spodkiem, Rynkiem i ul. Sokolską w Katowicach. Zauwa alne jest zainteresowanie obiektami poprzemysłowymi, które relatywnie najłatwiej mo na dostosować do celów mieszkalnych i biurowych. Jako przykłady mogą posłu yć trzy inwestycje mieszkaniowe: w łaźni kopalni Orzeł Biały w Bytomiu, na terenie starego spichlerza w Gliwicach oraz w siemianowickim browarze. Z kolei powierzchnie biurowe zostały udostępnione w szopienickim browarze i są realizowane, bądź planowane, na terenie dawnej Huty Silesia (Górnośląski Park Przemysłowy oraz biurowce w obiektach administracyjnych Huty), drukarni przy al. W. Korfantego (Reinhold Center) czy kopalni Walenty-Wawel w Rudzie Śląskiej, gdzie powstaje Inkubator Innowacji Technologicznych i Usługowych. 15

16 Warto wspomnieć równie o planach przekształcenia Elektrociepłowni Szombierki w Bytomiu w centrum kongresowe. Coraz częściej inwestorem są podmioty prywatne, dotychczas bowiem rewitalizacja obiektów poprzemysłowych była domeną samorządów lokalnych TERENY POD INWESTYCJE HANDLOWE Poda W ciągu ostatnich lat ograniczeniu uległa poda gruntów przeznaczonych na realizację obiektów handlowych powy ej 2000 m 2. Najbardziej atrakcyjne lokalizacje zostały ju dostrze one przez inwestorów, którzy zrealizowali w regionie szereg obiektów. Ponadto rozwój inwestycji handlowych doprowadził do oporu władz lokalnych przed lokalizacją kolejnych sklepów wielkopowierzchniowych. MINIMALNE, PRZECIĘTNE I MAKSYMALNE CENY GRUNTÓW POD BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE I BIUROWE NA TERENACH ŚRÓDMIEJSKICH W AGLOMERACJI GÓRNOŚLĄSKIEJ Grunty, na których zostaną zrealizowane powierzchnie biurowe (Katowice) Grunty, na których zostaną zrealizowane powierzchnie mieszkaniowe (Katowice) Grunty, na których zostaną zrealizowane powierzchnie mieszkaniowe (Gliwice) Grunty, na których zostaną zrealizowane powierzchnie mieszkaniowe (pozostałe miasta Aglomeracji zł/m 2 PU ródło: Opracowanie własne na podstawie danych rynkowych Stan ten wpłynął na zainteresowanie potencjalnych inwestorów terenami poprzemysłowymi w centrach miast, które po zrewitalizowaniu doskonale nadają się na lokalizację centrów i galerii handlowych. Zapowiadany przez PKP kompleksowy program rewitalizacji dworców kolejowych, m.in. w Katowicach, Gliwicach, Zabrzu i Tychach udostępni inwestorom bardzo atrakcyjne tereny, dla których funkcja usługowo-handlowa jest naturalnym rozwiązaniem. Przebudowa dworca PKP w Katowicach, w tym połączenie funkcji handlowych i komunikacyjnych, pozwoli na stworzenie nowej jakości zabudowy oraz funkcji w centrum miasta. 16

17 Popyt Nasycenie rynku du ymi obiektami oraz ograniczenia narzucone przez ustawę o handlu wielkopowierzchniowym pozwalają spodziewać się przede wszystkim dynamicznego rozwoju mniejszych obiektów. W centrum zainteresowania znajdują się przede wszystkim mniejsze miasta Aglomeracji, gdzie nie zrealizowano jeszcze obiektów wielkopowierzchniowych. Sieci handlowe poszukują działek o powierzchni co najmniej m 2 lub obiektów o powierzchni u ytkowej między 800 a m 2 posiadających około 100 miejsc parkingowych. Wcią sporym popytem cieszą się tak e tereny przeznaczone pod kompleksy obiektów handlowych, tzw. parki handlowe. Atrakcyjnie zlokalizowane na obszarach podmiejskich, powinny liczyć co najmniej 10 ha, aby wzbudzić zainteresowanie inwestora. Na szczególną uwagę zasługuje rosnąca liczba centrów handlowych łączących funkcje handlowe, rozrywkowe i kulturalne (tzw. centra III generacji). Obok zakończonych projektów Silesia City Center i Forum Gliwice, powstają kolejne: Focus Park w Gliwicach i centrum handlowo-rozrywkowe Agora w Bytomiu. W głównej mierze są to inwestycje, dzięki którym przeprowadza się równie rewitalizację obiektów poprzemysłowych, odpowiednio Kopalni Kleofas (Silesia City Center), Gliwickich Zakładów Materiałów Ogniotrwałych (Forum Gliwice) oraz Huty Gliwice, gdzie powstaje Focus Park. W związku z rozbudową sieci drogowej w regionie, zasięg (catchment area) obiektów zlokalizowanych w pobli u głównych tras komunikacyjnych jest stosunkowo du y i w przypadku większych centrów mo na mówić o kilku milionach potencjalnych klientów. Cena Mniejsze sieci handlowe poszukują gruntów w cenie nie przekraczającej 400 zł/m 2 terenu. Na przełomie 2006 i 2007 roku najbardziej atrakcyjne tereny zlokalizowane w centrach miast lub przy du ych osiedlach mieszkaniowych osiągały cenę ok zł/m 2. Inwestorzy doceniali tak e grunty poło one przy trasach przelotowych, gdzie płacono do 400 zł/m 2. Z kolei w mniej dynamicznie rozwijających się miejscowościach regionu, takich jak Czeladź czy Bytom, ceny terenów nieznacznie przekraczają 100 zł/m 2. 17

18 Metropolis Nieruchomości Komercyjne to firma przygotowująca atrakcyjne i zyskowne projekty inwestycyjne na terenie Aglomeracji Górnośląskiej. Naszym Klientom i Partnerom oferujemy inwestycje o zwiększonym bezpieczeństwie i wysokiej racjonalności ekonomicznej, umo liwiające szybkie rozpoczęcie procesu inwestycyjnego. Z du ą precyzją wybieramy najciekawsze nieruchomości i przeprowadzamy kompleksową analizę potrzeb inwestycyjnych dla danego obiektu, dostosowując je do lokalnego rynku. Potrafimy dostrzec potencjał nieruchomości i jej otoczenia. Wiemy, w jaki sposób najlepiej go wykorzystać, które miasta oferują najbardziej atrakcyjne lokalizacje i gdzie warto rozwa yć ciekawą inwestycję. Znając doskonale region, dostrzegamy unikalne szanse. Dzięki posiadanym umiejętnościom potrafimy je wykorzystać. Działalność Metropolis koncentruje się zarówno na klientach krajowych i zagranicznych: - poszukujących du ych nieruchomości biurowych, usługowych i handlowych, - zainteresowanych powierzchniami logistycznymi, - zamierzających prowadzić w regionie działalność produkcyjną, - poszukujących obiektów przynoszących stabilny dochód w celu poszerzenia swojego portfolio nieruchomości komercyjnych, - zainteresowanych projektami deweloperskimi w zakresie budowy nieruchomości biurowych, magazynowych oraz rozrywkowo-handlowych i osiedli mieszkaniowych. Raport został przygotowany przez Metropolis Nierchomości Komercyjne Michał Pazgan, Specjalista ds. Analiz i Badań Agnieszka Piszczek, Specjalista ds. Współpracy z Inwestorami 18 mpazgan@metropolis.pl

19 ZESPÓŁ Firmę Metropolis Nieruchomości Komercyjne tworzy zespół ekspertów, którzy łączą wiedzę z pasją. Nasi pracownicy to doświadczeni specjaliści w zakresie doradztwa inwestycyjnego i zarządzania projektami z bran y nieruchomości, doradcy w zakresie tematyki prawno-podatkowej i finansowej oraz architekci i specjaliści w zakresie marketingu nieruchomości. Otwartość, entuzjazm i kreatywność to cechy charakteru wyró niające ludzi Metropolis, którzy realizując swoje zawodowe ambicje, przyczyniają się do sukcesu biznesowych przedsięwzięć Klientów. WSPÓŁPRACA W gronie Partnerów, z którymi na bie ąco współpracuje Metropolis Nieruchomości Komercyjne, znajdują się uznane krajowe i zagraniczne firmy deweloperskie, inwestorzy zainteresowani rynkiem nieruchomości komercyjnych, a tak e kancelarie prawnicze i podatkowe, firmy specjalizujące się w pozyskiwaniu funduszy unijnych oraz organizacje związane ze środowiskiem biznesowym województwa śląskiego. Dzięki tak prę nej współpracy i znajomości rynku mo emy zapewnić wszystkim naszym Klientom kompleksowy zakres usług i profesjonalną obsługę zało onych projektów. Metropolis Nieruchomości Komercyjne, jako firma będąca ekspertem od Śląska, współdziała tak e z władzami lokalnymi i regionalnymi, wspierając ich aktywność w zakresie pozyskiwania inwestorów dla Aglomeracji Górnośląskiej, czynnie uczestnicząc w jej promocji na rynkach krajowych i zagranicznych. Nasze doświadczenie i wiedza słu ą rozwojowi Regionu. Metropolis Nieruchomości Komercyjne, ul. Francuska 35, Katowice tel.: , , biuro@metropolis.pl 19

20