Rynek nieruchomości w Polsce

Transkrypt

1 Rynek nieruchomości w Polsce raport jesień 2011 brehipoteczny.pl Wyróżniają nas ludzie. 1

2 Spis treści O nas Wstęp Rynek powierzchni mieszkaniowej w Polsce Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w głównych miastach w Polsce: Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Łódź Nieruchomości komercyjne Nieruchomości biurowe Nieruchomości handlowe Nieruchomości magazynowe Prognozy

3 O nas O nas BRE Bank Hipoteczny S.A. już od ponad dziesięciu lat prowadzi badania i analizy zjawisk zachodzących na polskim rynku nieruchomości. Okres ten zaowocował własną bazą danych o transakcjach na rynku nieruchomości (w szczególności komercyjnych), sprzedażą know how systemu bazodanowego do ZBP i zaadaptowaniem go pod nazwą AMRON, budową systemu indeksów cen na rynku nieruchomości, wypracowaniem metod analitycznych dla potrzeb analizy portfelowej, jak i szeregiem różnorodnych badań rynku nieruchomości. W ciągu swojego rozwoju Bank przeprowadził szczegółowe analizy i oceny dla kilku tysięcy nieruchomości komercyjnych oraz projektów deweloperskich. Poza standardową działalnością Bank w ramach Departamentu Wycen i Analiz Rynku Nieruchomości prowadzi doradztwo związane z rynkiem nieruchomości ze specjalistycznymi kompetencjami od strony rynkowej, technicznej oraz prawnej. W zespole udało się zgromadzić praktyków z powyższych dziedzin, w tym 6 rzeczoznawców majątkowych, 4 inżynierów budownictwa z wieloletnim doświadczeniem, absolwentów studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości, pośrednictwa na rynku nieruchomości, zarządzania nieruchomościami. Pracownicy posiadają międzynarodowe tytuły i certyfikaty z zakresu wycen i doradztwa na rynku nieruchomości, m.in. REV (Recognised European Valuer), CCIM (Certified Commercial Investment Member) W ramach działalności bankowej oraz usług doradztwa na rzecz podmiotów zewnętrznych zespół dokonał ponad 8000 wycen, ocen i analiz projektów inwestycyjnych na rynku nieruchomości, monitorował około 250 realizacji projek tów mieszkaniowych i komercyjnych, co przełożyło się na około 6000 raportów z monitoringu. Oprócz standardowej oferty bankowej, bank oferuje również doradztwo na rynku nieruchomości w poszczególnych kompetencjach (rynkowe, techniczne, prawne). W ramach działalności prowadzonej dotychczas, bank oferuje szereg usług. Część z nich przedstawiono poniżej: Badania rynkowe (analizy lokalizacji, popytu i podaży, preferencji, konkurencji) Wycena nieruchomości komercyjnych oraz projektów deweloperskich Wycena spółek celowych (SPV) z branży nieruchomości Analizy wrażliwości wartości pojedynczych nieruchomości, jak i całych portfeli Weryfikacje formalne i merytoryczne studiów wykonalności projektów inwestycyjnych Weryfikacje kosztów budowy Weryfikacja umów towarzyszących projektom inwestycyjnym pod kątem zabezpieczenia ryzyk projektów i interesów inwestora Analizy opłacalności inwestycji Wyróżniają Wyróżniają nas ludzie. nas ludzie. Monitorowanie procesu budowlanego (techniczny due diligence) Modelowanie cen transakcyjnych, czynszów, stóp kapitalizacji Analizy uwarunkowań inwestycji w nieruchomości w aspektach prawnych 2

4 O nas To tylko niektóre z proponowanych przez Bank usług z zakresu doradztwa na rynku nieruchomości. Jesteśmy otwarci na nowe wyzwania i oczekiwania produktowe stawiane nam przez naszych klientów. Działalność doradcza Banku skierowana jest zarówno do podmiotów w ramach grupy kapitałowej BRE Banku, jak i podmiotów zewnętrznych (sektora bankowego, funduszy inwestycyjnych, deweloperów oraz inwestorów rynku nieruchomości) zarówno krajowych i zagranicznych. 3

5 Wstęp Wstęp Szanowni Państwo! Niepewność na rynkach krajów strefy euro, ograniczanie dostępności do kredytów hipotecznych, ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zamykanie programu Rodzina na swoim to tylko nieliczne sygnały wpływające w ostatnim okresie na rynek nieruchomości, w tym w szczególności nieruchomości mieszkaniowych. Część reperkusji z tzw ustawy deweloperskiej będzie widocznych dopiero za pewien czas. Z pewnością już teraz banki wczytują się w jej zapisy i szukają optymalnej formuły finansowania dewelopera, próbując odpowiedzieć na pytania: zamknięty rachunek powierniczy czy otwarty? Z gwarancją, z ubezpieczeniem, a może bez? Czy banki finansujące nabywców, zechcą finansować zakup mieszkania w inwestycji realizowanej w formule otwartego rachunku powierniczego? Czy wymóg przedsprzedaży ma dalszy sens? Co z masą upadłościową? Itd. Pojawia się szereg pytań i wątpliwości, a vacatio legis ustawy to tylko 6 miesięcy. Oprócz pytań pojawiają się również dodatkowe wymogi formalne obowiązkowy monitoring inwestycji, przed wypłatą transzy, realizowany przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, konieczność tworzenia subkont dla każdego z nabywców itd. BRE Bank Hipoteczny również musi zmierzyć się z tymi problemami, jednak z racji na swoje wieloletnie doświadczenie i istotne zaangażowanie w finansowanie rynku nieruchomości posiada już wypracowane rozwiązania w tym zakresie, które wykorzystuje na potrzeby własnej działalności i prowadzonej działalności doradczej na rynku nieruchomości. Dysponujemy już od wielu lat zespołem fachowców, posiadających odpowiednie uprawnienia budowlane, z wieloletnim doświadczeniem w zakresie monitorowania inwestycji (ponad 250 monitorowanych inwestycji deweloperskich). Ponadto rozszerzony obowiązek informacyjny po stronie dewelopera (prospekt informacyjny) wymusza na bankach szerszą analizę projektu inwestycyjnego, w tym również oceny ryzyk związanych z nieruchomością. Wyróżniają Wyróżniają nas ludzie. nas ludzie. Przedstawiamy Państwu po raz kolejny ANALIZĘ STANU RYNKU, tym razem za I półrocze 2011 mając nadzieję, że posłuży ona Państwu, jako źródło informacji o rynku, jak również pomoże przy prognozowaniu kierunku dalszych zmian i jednocześnie zapraszamy do szerszej współpracy. 4

6 Rynek Powierzchni Mieszkaniowej w Polsce Pierwsza połowa 2011 r. na rynku mieszkaniowym w Polsce zgodnie z prognozami była kontynuacją procesów rozpoczętych w 2010 r. Rynek mieszkaniowy, po załamaniu spowodowanym boomem kredytowym, a następnie kryzysem finansowym, rozpoczął proces restrukturyzacji w nowych warunkach, jakimi były min. niższe ceny mieszkań oraz mniejsze koszty produkcji, rosnąca inflacja, a co za tym idzie podwyżki stóp procentowych, spadek ogólnej dostępności kredytu. Miało to swoje przełożenie na popyt na kredyty, a w konsekwencji również na popyt mieszkaniowy. W pierwszej połowie br. w polskim budownictwie mieszkaniowym można było zaobserwować ożywienie w zakresie wydanych pozwoleń na budowę (7,3% wzrost w porównaniu z analogicznym okresem w 2010r.). Wysoki udział zysku w cenie mieszkania, wysoka szacowana przeciętna, roczna stopa zwrotu z inwestycji deweloperskiej, a także utrzymujące się wysokie ceny mieszkań w największych miastach Polski, skutkowały rozpoczynaniem nowych inwestycji mieszkaniowych, mimo znacznej liczby mieszkań gotowych oczekujących na sprzedaż. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2011 r. deweloperzy uzyskali aż o 23,6% więcej pozwoleń na budowę mieszkań niż w analogicznym okresie w 2010r. Tendencja spadkowa utrzymała się w zakresie ilości mieszkań oddanych do użytkowania. Wstępne dane GUS wykazały, iż w pierwszej połowie 2011 r. oddano do użytkowania 55,4 tys. mieszkań, tj. o 13,1% mniej, niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Sytuacja ta jest konsekwencją spadku ilości rozpoczynanych inwestycji w 2009r., kiedy inwestorzy wstrzymywali rozpoczęte budy w obliczu niepewnej sytuacji na rynku oraz trudności z pozyskaniem finansowania. Budownictwo mieszkaniowe w Polsce ilość mieszkań Wyróżniają nas ludzie I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny 5

7 Po słabych wynikach związanych z trudnymi warunkami pogodowymi w I kwartale br, liczba rozpoczynanych budów w II kwartale znacznie wzrosła (ponad 50% kw/kw) i ostatecznie w skali półrocza, według wstępnych danych GUS wynosiła ponad 80,01 tys., co oznaczało 1,3% spadek w porównaniu z analogicznym okresem 2010 roku. Od stycznia do czerwca 2011 r. na rynkach mieszkaniowych w Polsce, zarysowała się wyraźna tendencja stabilizacji popytu przy jednoczesnym wzroście podaży. Wysoka cena mieszkania w połączeniu z niskimi kosztami budowy oraz dostępnością terenów budowlanych wciąż stymulowała większość deweloperów do wzrostu produkcji mieszkań, co następnie wpływało na wzrost podaży. Niepokojące sygnały płynące z rynków giełdowych i walutowych, sprzyjały zarówno deweloperom, jak i całej branży budowlanej, ponieważ taka sytuacja może skłonić inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości, jako bezpiecznej inwestycji. W obliczu ewentualnie pogłębiającego się kryzysu ceny nieruchomości, również mogą spaść, jednak będą to raczej mniejsze spadki niż w przypadku papierów wartościowych. Poziom oferowanych w pierwszym półroczu br. lokali, pomimo regularnej i dość dobrej sprzedaży, był najwyższy w historii polskiego rynku deweloperskiego. Oferta liczona łącznie dla sześciu aglomeracji, na koniec II kwartału 2011 r. przekroczyła poziom 46 tys. lokali, z czego około 9,7 tys. stanowiły mieszkania gotowe. W samej Warszawie, na koniec czerwca br., w ofercie znajdowało się około 4,6 tys. takich lokali. Wszyscy uczestnicy rynku zdają sobie sprawę, że oferta mieszkań nie może rosnąć w nieskończoność bez konsekwencji dla płynności finansowej firm. Dla większości deweloperów nadal przedpłaty dokonywane przez klientów są podstawowym źródłem finansowania budowy. Dodatkowo zahamowanie wzrostu wynagrodzeń realnych, spowodowane inflacją może poważnie zachwiać kondycją finansową części firm deweloperskich. Rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, można się zatem spodziewać nie tylko rywalizacji w zakresie poziomu oferowanych cen oraz rabatów, ale także większej elastyczności w zakresie warunków płatności dla potencjalnych klientów. Firmy deweloperskie będą zmuszone w większym stopniu niż dotychczas korzystać z kredytów lub angażować środki własne. Rentowność działalności deweloperskiej może zacząć się obniżać, a inicjowanie nowych przedsięwzięć może ulec spadkowi. Do tych obaw dochodzi jeszcze niepokój związany z przygotowywaną w sejmie ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Z pewnością wdrożenie ustawy bardzo wzmocniłoby firmy silne kapitałowo i już mocno uplasowane na rynku, jednocześnie stawiając wysoko poprzeczkę dla nowych podmiotów, które chciałyby na ten rynek wejść lub działających na rynku krótko (bez doświadczenia). Ostatecznie może to jednak oznaczać, że konsekwencje obostrzeń zawartych w ustawie najbardziej odczują nabywcy mieszkań, płacąc za nie wyższą cenę. Kolejne kwartały pokażą, na ile obecna stabilizacja poziomu sprzedaży ma charakter przejściowy, a na ile jest sygnałem, że przy obecnym poziomie cen, oprocentowania kredytów i charakterystyce oferty, dalsze zwiększenie skali sprzedaży nie jest już możliwe. W perspektywie kilkunastu miesięcy nowa podaż powinna zacząć się zmniejszać, ale czy będzie się to wiązało ze zmniejszeniem wielkość oferty zależy przede wszystkim od wskaźników makroekonomicznych. 6

8 Czynnikiem hamującym przywracanie równowagi i restrukturyzację sektora deweloperskiego w analizowanym okresie były wysokie progi programu Rodzina na swoim, w głównych miastach Polski, a zwłaszcza w Warszawie. Zaburzona została pierwotna funkcja programu pomocowego, w którym przyjmowane progi miały być możliwie neutralne dla rynku, zwłaszcza wobec znacznej i narastającej skali koncentracji produkcji w dużych firmach deweloperskich. Wprowadzenie planowanych zmian przełoży się na spadek dostępności mieszkań w programie, zmniejszenie roli Rodziny na Swoim lub nawet jego całkowite zamrożenie w wielu miastach, a dzięki temu być może urealnienie cen mieszkań. Warto również zauważyć, że od nowego roku wejdą w życie wszystkie zapisy Rekomendacji S, przez co trudniej będzie uzyskać kredyt walutowy. Zmiany w sposobie szacowania zdolności kredytowej spowodują, że osoby lepiej zarabiające będą mogły pożyczyć nawet o połowę mniej niż obecnie. Nie jest także wykluczone, że poprzez ograniczenie popularności zadłużania się w zagranicznych walutach, efekt rekomendacji spotęguje obecnie obserwowana aprecjacja franka szwajcarskiego wobec złotówki. Analiza cen ofertowych w sześciu aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź) wykazała kilkuprocentowe fluktuacje średnich cen mieszkań na rynku pierwotnym. W największych polskich miastach oferta sprzedaży na rynku wtórnym jest bardzo szeroka, a wciąż przybywające nowe lokale na rynku pierwotnym, powodują podtrzymanie tendencji spadkowych cen. Analiza sytuacji na rynku mieszkań po dwóch kwartałach 2011 r. skłania do stwierdzenia, iż rynek staje się rynkiem kupującego. 7

9 Obniżkę średnich cen w części miast można wyjaśnić nadal postępującym tam procesem wchodzenia na rynek mieszkań z segmentu popularnego, położonych w gorszych lokalizacjach. Na większe obniżki cen w I pierwszej połowie 2011 r. decydowali się głównie deweloperzy sprzedający mieszkania już ukończone, bądź ci, który chcieli znaleźć nabywców na ostatnie lokale w swoich inwestycjach, przed rozpoczęciem kolejnych etapów. Warto zaznaczyć, że w minionym kwartale pojawiły się pierwsze sygnały świadczące o powolnym wyhamowaniu trendu spadkowego, obserwowanego w ciągu ubiegłego roku. Co więcej, deweloperzy działający na stołecznym rynku wprowadzając na rynek nowe mieszkania pod koniec II kwartału, zdecydowali się na podniesienie cen. Zaobserwowany wzrost był konsekwencją faktu, iż po okresie wyczekiwania inwestorzy postanowili wreszcie rozpocząć sprzedaż większej liczby projektów położonych w dobrych lokalizacjach, o podwyższonym standardzie. Nastąpiła zmiana w stosunku do noworozpoczętych tańszych inwestycji, wprowadzanych na rynek w pierwszym okresie po kryzysie. Jednakże wobec obserwowanej nadwyżki podaży nad popytem, logika funkcjonowania rynku wskazywałaby, że w kolejnych kwartałach powinna nastąpić zmiana w zakresie równowagi ceny ze względu na zmianę podaży w omawianym zakresie rynku. Analiza struktury cenowej mieszkań na głównych rynkach mieszkaniowych wykazała, iż w ofercie najwięcej jest lokali o stawkach pomiędzy 5 a 7 tys. PLN/m 2. Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie blisko połowa nowych mieszkań zawiera się w przedziale cenowym od 7 do 9 tys. PLN/m 2. Największy odsetek mieszkań tanich (poniżej 5tys. PLN/m 2 ) występuje w Gdańsku. Dywersyfikacja stawek za m 2 wynika przede wszystkim z poziomu zarobków w danym mieście oraz faktu, iż cena lokali mieszkalnych odzwierciedla również koszty ich budowy, ceny działek, koszty robocizny, a niekiedy też i materiałów budowlanych, które w poszczególnych miastach Polski kształtują się na różnym poziomie. Najbardziej jednorodna oferta pod względem cenowym znajduje się na terenie Poznania, gdzie za ponad połowę mieszkań deweloperskich trzeba zapłacić od 5 do 7 tys. PLN/m 2. Obecnie deweloperzy starając się przystosować ofertę do pogarszających się warunków kredytowych klientów, koncentrują się na budowie mieszkań małych 2- oraz 3 pokojowych. Taka strategia firm deweloperskich, w której oferowane są lokale o mniejszej powierzchni i niższej cenie całkowitej, nie oznacza jednak znacznych obniżek stawek za jednostkę powierzchni. Dopóki znajdują się chętni na nowe lokale można spodziewać się kontynuowania bieżącej polityki cenowej przez deweloperów. Zdają sobie oni bowiem sprawę, że inwestycja składająca się z mieszkań, których cena będzie przewyższać najpopularniejszy w danym mieście przedział cenowy, może mieć problem ze znalezieniem nowych mieszkańców. Z drugiej strony nie należy jednak spodziewać się znacznych redukcji cen. Wynika to z rachunku ekonomicznego firm deweloperskich, które pragnąc maksymalizować finansowe efekty swojej działalności starają się nie oferować lokali po dużo niższych od średniej cenach. Jeżeli chodzi o wielkość oferty na pierwotnych rynkach, to nadal prym wiedzie Warszawa, gdzie, choć w I kwartale bieżącego roku podaż uległa obniżce, to w II kwartale nastąpił jej wzrost o 11,8 % kw/kw i tak łącznie na koniec czerwca br., na terenie stolicy było dostępnych blisko 17,9 tys. mieszkań. Na drugim miejscu uplasował się Kraków, gdzie w ciągu ostatnich miesięcy odnotowano największy przyrost podaży (o 18%), z liczbą mieszkań w ofercie na poziomie 8,1 tys. Następny był Wrocław 6,8 tys. oraz Gdańsk 5 tys. (tutaj nastąpił około 2% spadek oferty kw/kw). Spadek ilości lokali w ofercie nastąpił również w Łodzi o około 4%. W Poznaniu na koniec czerwca oferta uległa zwiększeniu i zatrzymała się na poziomie 4,6 tys. lokali. 8

10 Jak wynika z powyższych danych na pierwotnym rynku mieszkaniowym zauważalny jest wzmożony ruch. Deweloperzy przystępują do realizacji wcześniej zaplanowanych projektów oraz poszukują gruntów pod nowe inwestycje. Liczniejsza oferta na większości rynków regionalnych oraz prognozy liderów branży zakładające wzrost sprzedaży w 2011 r. świadczą o tym, że odnoszą się oni optymistycznie do przyszłego rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych. Analiza cen transakcyjnych zawartych na rynkach mieszkaniowych w pierwszym półroczu 2011 r. w sześciu największych polskich miastach wykazała, iż ceny mieszkań po raz kolejny przeszły niewielkie fluktuacje. W II kwartale 2011 r. nieznaczny (średnio ok. 2%) spadek cen w stosunku do poprzedniego kwartału, nastąpił na rynkach o największej liczbie transakcji, w tym głównie w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie. W Poznaniu, Gdańsku oraz Łodzi natomiast mieliśmy do czynienia z minimalnymi wzrostami. Z podsumowania średnich cen transakcyjnych m 2 wynika, iż najwyższą cenę średnią odnotowano w Warszawie ponad 8 tys. PLN/m 2, zaś najniższą w Łodzi około 4,1 PLN/m 2. Nadal najchętniej kupowanymi były lokale o metrażu z przedziału m 2. Nabywcy najczęściej wybierali mieszkania charakteryzujące się niewielką powierzchnią w relacji do wydzielonej w nich liczby pomieszczeń. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w głównych miastach Polski PLN/m² I-IV 2008 I-IV 2009 I-IV 2010 I-II 2011 Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Łódź Źródło: BRE Bank Hipoteczny 9

11 Konkurencja między deweloperami wymusza atrakcyjność cenową mieszkań, przez co możliwości negocjacyjne w nowych projektach są coraz bardziej ograniczane. Odchodzi się od promocji i prezentów, na rzecz oferowania mieszkań w atrakcyjnej cenie, od której rabaty są udzielane z dużą niechęcią. Deweloperzy chcąc wejść na rynek, gdzie istnieją tak duża konkurencja, muszą się czymś wyróżnić. Często przenoszą punkt ciężkości z ceny m 2 na cenę całego lokalu, gdzie kluczową rolę odgrywa metraż mieszkania. Sytuacja ta jednak nie oznacza, że rabaty i promocje zniknęły z ofert deweloperów. Na rynku wciąż można jednak znaleźć rabaty na nieruchomości, w postaci darmowych pomieszczeń przynależnych, pomocy w przeprowadzce, bonów na wykończenie, konsultacje z doradcą kredytowym i architektem, a nawet spotkania z pracownikami firmy w miejscu i czasie wskazanym przez nabywcę. Należy jednak zauważyć, że obniżki przekraczające 20% są na rynku rzadkością. Częściej znaleźć można te w okolicach 10% i to często jedynie na wybrane nieruchomości. W większości przypadków obniżka nie przekracza jednak 5%. Na rynku działają też firmy, u których osiągnięcie jakiegokolwiek rabatu będzie bardzo trudne. Dzieje się tak szczególnie wtedy, gdy cena ofertowa jest już atrakcyjna. Niestabilna sytuacja na europejskich i światowych rynkach finansowych oraz umacniający się kurs franka szwajcarskiego powodują utrudnienia w dostępie do kredytów oraz potęgują obawy potencjalnych kupców przed ich zaciągnięciem. Brak popytu z kolei może zwiastować długotrwałą stagnację oraz problemy finansowe wielu firm deweloperskich. 10

12 Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w głównych miastach w Polsce Warszawa Na warszawskim rynku budownictwa mieszkaniowego w I półroczu 2011 r., w porównaniu z analogicznym okresem z 2010 r., zaobserwowano 45% wzrost ilości mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę. 46% spadek ilości mieszkań oddanych do użytkowania oraz 27% spadek ilości mieszkań, których budowę rozpoczęto. Powyższe wskaźniki podkreślają fakt, iż deweloperzy w wyniku zaostrzonej polityki kredytowej banków oraz spadku tempa sprzedaży mieszkań wstrzymywali rozpoczynanie nowych inwestycji mieszkaniowych. Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie ilość mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny 11

13 Monitoring sytuacji na rynku pierwotnym w pierwszej połowie 2011r. wykazał, że aktualnie w ofercie na rynku warszawskim znajduje się około 300 projektów deweloperskich, które w sumie dostarczają na rynek ponad 17,9 tys. mieszkań. Zdecydowana większość wprowadzanych na rynek mieszkań to lokale realizowane w standardzie popularnym, nowych apartamentów przybyło jedynie kilkanaście. Analizując aktywność deweloperów w poszczególnych dzielnicach zaznacza się wyraźna dominacja czterech obszarów: Białołęki (14% aktualnej oferty), Woli i Mokotowa (po 13,7%), Wilanowa (9,7%). Łącznie dzielnice te odpowiadają za niemal 50% aktualnej oferty na pierwotnym rynku mieszkaniowym Warszawy. Najwięcej inwestycji br. pojawiło się na Białołęce, dzięki czemu dzielnica ta została nowym liderem pod względem podaży rynkowej w stolicy. Przyczyniła się do tego głównie stopniowa poprawa infrastruktury drogowej, w szczególności trwająca realizacja Mostu Północnego oraz fakt, iż w dzielnicy tej można znaleźć tańsze mieszkania kwalifikujące się do programu Rodzina na Swoim. Bardzo silną pozycję na rynku utrzymuje zlokalizowana blisko centrum dzielnica Wola. Z uwagi na fakt możliwości zabudowy ogromnych terenów poprzemysłowych jest to obszar bardzo perspektywiczny dla deweloperów. II kwartał 2011 r. to okres, w którym spadła liczba mieszkań gotowych do odbioru, wybudowanych w ramach zakończonych inwestycji (bądź etapów inwestycji). Oferta obejmuje w większości mieszkania o większych powierzchniach i gorszych rozkładach, na które w obecnych warunkach rynkowych popyt jest bardzo słaby. Na koniec czerwca liczba takich lokali wyniosła 4,6 tys. i stanowiła ok. 26% aktualnej oferty. Średnia cena oferowanych na stołecznym rynku mieszkań na koniec czerwca, osiągnęła poziom ok. 8,6 tys. PLN/m 2 ( i odnotowała spadek w wysokości ok. 3,3%). Niższe ceny w skali całego rynku są z jednej strony efektem niższych cen w nowo wprowadzanych inwestycjach, a z drugiej polityki obniżek cen stosowanych przez deweloperów, którzy sprzedają mieszkania już od dłuższego czasu. Powyższy poziom z m 2 lokali mieszkalnych w stolicy jest nadal zdecydowanie najwyższy w gronie analizowanych miast, choć dystans pomiędzy Warszawą a drugim pod tym względem Krakowem wyraźnie się zmniejszył. Warto także podkreślić fakt, że czołowe spółki deweloperskie ciągle przygotowują nowe projekty. Analiza dostępnej podaży rynkowej w porównaniu z poziomem sprzedaży mieszkań, przy uwzględnieniu planów i zapowiedzi inwestycyjnych wskazuje, że sytuacja szybko się nie zmieni i w kolejnych kwartałach nadal będziemy mieć do czynienia z typowym rynkiem kupującego. Wysoki poziom cen mieszkań w Warszawie powoduje, że większość osób poszukuje najtańszych inwestycji. Mieszkania o poziomie cen niższym niż przeciętna dla miasta, można znaleźć w najnowszych, dopiero rozpoczynanych inwestycjach lub wręcz przeciwnie, w zakończonych i oddanych już do użytku. To właśnie w tych dwóch rodzajach projektów można liczyć na najbardziej atrakcyjne ceny. Znaczne upusty na ostatnie lokale w inwestycjach wynikają z chęci zamknięcia przedsięwzięć przez inwestorów. W rozpoczynających się budowach deweloperzy z kolei kuszą klientów niskimi stawkami ofertowymi, co spowodowane jest etapem zaawansowania inwestycji. 12

14 W efekcie podwyższenia progu cenowego programu Rodzina na swoim, w II kwartale br., do poziomu 9,8 tys. PLN/m 2, aż w co drugiej inwestycji będącej w sprzedaży można było kupić mieszkanie kwalifikujące się do uczestnictwa w tym programie. Tego rodzaju mieszkania stanowiły ok. 32% aktualnej w analizowanym okresie oferty na warszawskim rynku pierwotnym. Warszawa jest nie tylko największym, ale i najdroższym rynkiem w kraju. Średnia cena transakcyjna dla stolicy na koniec czerwca br., po blisko 2% spadku (r/r) wynosiła około 8 tys. PLN/m 2. Najwyższe średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkań zaobserwowano w dzielnicy Śródmieście około 10 tys. PLN/m 2, Mokotów około 8,8 tys. PLN/m 2. Mieszkania o najniższych średnich cenach nabywano na Białołęce 6,5 tys. PLN/m 2 i Targówku 6,7 tys. PLN/m 2, w Wesołej 6,8 tys. PLN/ m 2, czyli w dzielnicach z trudnym połączeniem z centrum miasta. Średnie ceny transakcyjne w Warszawie PLN/m² Białołęka Ursus Wawer Praga Północ Praga Południe Bemowo Rembertów Targówek Bielany Wesoła Wilanów Ochota Włochy Wola Ursynów Żoliborz Mokotów Śródmieście Źródło: BRE Bank Hipoteczny Stolica nadal pozostaje najbardziej zróżnicowanym rynkiem pod względem cen mieszkań. Ekskluzywny charakter poszczególnych dzielnic, rodzaj i standard dostępnych mieszkań, relacja cen pomiędzy mieszkaniami wybudowanymi w ostatnim okresie, a lokalami w starej substancji mieszkaniowej, głównie z wielkiej płyty oraz lokalizacja, przekładają się na owo rozwarstwienie. Najwięcej transakcji w pierwszych miesiącach 2011r. zawarto na terenie dzielnicy Mokotów (ponad 14%), Wola (13%) oraz Praga Południe (ok. 10%), najmniej zaś w Rembertowie (0,3%), Wesołej (0,7%). Największy udział w dokonywanych transakcjach na stołecznym rynku miały mieszkania, gdzie ceny kształtowały się na poziomie 7 9 tys. PLN/m 2 (około 48% transakcji), najmniejszy udział stanowiły mieszkania najtańsze, poniżej 6 tys. PLN/m 2 (5%) oraz najdroższe powyżej 11 tys. PLN/m 2 (10%). 13

15 Analiza powierzchniowa lokali wykazała, iż nadal najchętniej nabywane są mieszkania 2 i 3 pokojowe o powierzchni od 40 do 60 m 2 (36% transakcji) oraz mieszkania małe do 40 m 2 (27% transakcji). Wciąż najmniej transakcji dotyczyło mieszkań dużych o metraż powyżej 100 m 2 (9%). Inwestorzy działający w Warszawie nie mogą narzekać na zbyt stołecznych mieszkań. Sprzedaż od kilku kwartałów zachowuje się na w miarę stabilnym poziomie. Z analiz wynika, że w od stycznia do czerwca br. deweloperzy sprzedali w Warszawie około 6 tys. mieszkań. Rezultat jest tym bardziej imponujący, jeśli zestawimy go z wynikiem sprzedażowym w sześciu największych aglomeracjach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku i Łodzi). W drugim kwartale tego roku łączna sprzedaż nowych mieszkań w tych miastach spadła bowiem o 5% kw/kw. Dla sytuacji na warszawskim rynku mieszkaniowym w najbliższych latach kluczowe będą zjawiska zachodzące w polskiej gospodarce i działania deweloperów w zakresie podaży. Obecna sprzedaż zbliżona jest do długoterminowych średnich wyników sprzedaży, z drugiej strony mamy jednak do czynienia z podażą na rekordowym poziomie, przy dość stabilnych cenach. W tej sytuacji, jeśli nie nastąpią dalsze obniżki cen, należy raczej spodziewać się stabilizacji, a nie wzrostu popytu. 14

16 Kraków Dane GUS dotyczące krakowskiego budownictwa mieszkaniowego, za okres od stycznia do czerwca br., wykazały spadek ilości mieszkań oddanych do użytkowania o blisko 4% (r/r). Równocześnie liczba mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę wyniosła 3,5 tys. i była o 21% niższa (r/r). Z kolei liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto była równa 4,8 tys. co stanowiło 26% wzrostu do okresu analogicznego w roku Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie ilość mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny Analiza transakcji zawartych na krakowskim rynku mieszkaniowych, w I połowie br. wykazała, iż średnia cena transakcyjna dla całego miasta wyniosła 6,6 tys. PLN/m 2. Najwięcej transakcji zawarto na terenie dzielnicy Podgórze (około 43%). Jest to największa dzielnica Krakowa, gdzie od lat koncentruje się blisko połowa inwestycji deweloperskich. Drugą dzielnicą pod względem ilości zawartych transakcji był obszar Śródmieścia oraz Krowodrzy, zawarto tam podobną liczbę transakcji około 24%. Transakcje kupna sprzedaży dokonywane w I połowie 2011 r. w większości obejmowały ceny na poziomie od 5 do 7 tys. PLN/m 2 (ponad 55%) i dotyczyły mieszkań popularnych. Najmniej transakcji (około 8%) odnotowywano mieszkaniami najdroższymi, o średniej cenie transakcyjnej powyżej 9 tys. PLN/m 2 oraz najtańszymi (ok. 10%), które sprzedawano poniżej 5 tys. PLN/m 2. Jeśli chodzi o strukturę powierzchniową to najczęściej nabywanymi lokalami na rynku były te o metrażu z przedziału m 2, po średniej cenie transakcyjnej na poziomie około 6,6 tys. PLN/m 2 (48% transakcji) oraz mieszkania o powierzchni poniżej 40 m 2, które były lokalami o najdroższej cenie średniej metra kwadratowego około 7,1 PLN/m 2 (23% transakcji). Najmniejszy udział w rynku miały mieszkania duże o powierzchni powyżej niżej 80 m 2 (8%) i było one jednocześnie lokalami najtańszymi. Cena średnia tego typu mieszkań oscylowała wokół 5,9 tys. PLN/m 2. Średnia powierzchnia sprzedanego mieszkania w analizowanej próbce, wynosiła około 53 m 2, największy lokal miał powierzchnię około 164,74 m 2, a najmniejszy 19 m 2. 15

17 Analiza sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym wykazała, iż działający w Krakowie deweloperzy, w II kw r. kontynuowali swoją ekspansję. Podaż rosła nieprzerwanie już kolejny kwartał z rzędu, a w okresie od kwietnia do czerwca 2011r. na rynek weszło nawet więcej projektów niż w pierwszych trzech miesiącach br. Oferta nowych mieszkań uległa spektakularnemu zwiększeniu, przełamując barierę najpierw 7 tys., a potem 8 tys. mieszkań. W rezultacie, na koniec czerwca br. na analizowanym rynku znajdowało się już około 8,1 tys. mieszkań. Wśród nich znaczący udział stanowiły lokale gotowe do odbioru, których liczba również wzrosła w ujęciu kwartalnym o blisko 8% i osiągnęła poziom 1,8 tys. jednostek. Średnie ceny transakcyjne w Krakowie PLN/m² Krowodrza Podgórze Nowa Huta Śródmieście Źródło: BRE Bank Hipoteczny Z drugiej strony, sprzedaż mieszkań już w poprzednich kwartałach nie nadążała za skokowo rosnącą podażą. Okres wakacyjny również nie sprzyja zakupom, co może doprowadzić do sytuacji, w której walka o potencjalnego klienta stanie się koniecznością. Średnia cena ofertowa w Krakowie pozostaje w trendzie spadkowym i obecna sytuacja na rynku wskazuje, raczej na kontynuację tego trendu w kolejnych miesiącach. Spadek stawki w II kwartale 2011 r. wyniósł ok. 1,3% kw/kw, co oznacza, że jego dynamika bardzo powoli aczkolwiek systematycznie się zmniejsza z kwartału na kwartał. Deweloperzy, którzy decydują się na rozpoczęcie nowych inwestycji, w celu zrealizowania zakładanej przedsprzedaży zmuszeni są zaoferować klientom, atrakcyjne na tle dużej konkurencji ceny, w zamian za dłuższy czas oczekiwania i większe ryzyko inwestycji. Dlatego też lokale wprowadzane na krakowski rynek są w dalszym ciągu tańsze od dotychczasowej oferty. Nowe, tańsze mieszkania wprowadzane na rynek to jeden z kilku czynników, które w chwili obecnej mogą wpłynąć na kontynuację systematycznego spadku średniej ceny w Krakowie. 16

18 Wrocław W okresie od stycznia do czerwca 2011 r. na terenie miasta Wrocław, według danych GUS, rozpoczęto budowę 2,9 tys. mieszkań, tj. blisko 30% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wzrost o 25% (r/r) nastąpił również w przypadku ilość mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę. Zmalała natomiast liczba mieszkań, które oddano do użytkowania o 32% (r/r). Budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu ilość mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny Całkowita podaż oferowanych na koniec czerwca br. mieszkań, w stolicy Dolnego Śląska, dostarczana była przez ponad 150 inwestycji deweloperskich. Przez cały ten okres inwestorzy wierzyli w mocne fundamenty wrocławskiego rynku i stymulowani ożywieniem sprzedaży w poprzednim roku rozpoczynali kolejne budowy. Pomiędzy kwietniem a czerwcem br. rozpoczęto budowę aż 18 nowych projektów. Podczas gdy zaledwie cztery zostały całkowicie wyprzedane z rynku. Wzrostowi całkowitej oferty towarzyszył wzrost podaży mieszkań gotowych do odbioru. Potencjalni klienci mieli do dyspozycji prawie 6,8 tys. lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych zlokalizowanych w granicach administracyjnych miasta. Tempo wzrostu oferty narzucone przez deweloperów w analizowanym okresie, było zdecydowanie za wysokie, w stosunku do odnotowanego popytu. Wydaje się, że niemal jedynym czynnikiem, który może stymulować w przyszłości popyt będzie widmo ograniczenia dostępności programu Rodzina na swoim. W krótkim okresie może przyspieszać decyzje inwestycyjne klientów, ale gdy zapowiadane zmiany w programie wejdą w życie czynnik ten przestanie działać prosprzedażowo. 17

19 Pozytywnym prognostykiem dla stabilności wrocławskiego rynku może okazać się postępujący z kwartału na kwartał delikatny spadek średniej ceny mieszkań. Nie jest on jednak generowany przez faktyczne obniżki cen, lecz przez fakt, że na rynek wprowadzane są kolejne strumienie tańszych mieszkań z segmentu popularnego, obniżające całkowitą średnią cenę m 2. W skali całego wrocławskiego rynku jest to wyraźny sygnał, że w mieście można mieszkania budować i sprzedawać taniej niż przed dwoma czy trzema latami. Średnie ceny transakcyjne we Wrocławiu PLN/m² Krzyki Psie Pole Fabryczna Śródmieście Stare Miasto Źródło: BRE Bank Hipoteczny Analiza cen transakcyjnych mieszkań z I i II kwartału 2011 r., wykazała ok. 2% spadek cen w stosunku kw/kw i ostatecznie, na koniec czerwca br., ukształtowała się na poziomie ok. 6,2 tys. PLN/m 2. Najwięcej transakcji,w ciągu półrocza odnotowano w dzielnicy Krzyki około 46%, po średniej cenie zakupu ok. 6,5 tys. PLN/m 2. Najmniejszy obrót lokalami mieszkalnymi, około 9% odnotował rejon Fabryczna, ze średnią ceną na poziomie 5,9 tys. PLN/m 2. Analiza struktury cenowej zawartych transakcji wykazuje, że najwięcej mieszkań kupowanych było w przedziale cenowym od 5 do 7 tys. PLN/m 2 (ok. 60% transakcji), a najmniej powyżej 9 tys. PLN/m 2 (6,5%) oraz poniżej 5 tys. PLN/m 2 ( ok. 15%). Przeciętna powierzchnia lokali mieszkalnych zakupionych na wrocławskim rynku w analizowanym okresie w 2011 r. kształtowała sie na poziomie około 54 m 2, co oznacza lekki wzrost w stosunku do poprzednich lat. Trudno jednak przesądzać, czy przy obecnej sytuacji rynkowej nabywców stać będzie na coraz większe mieszkania. Największy udział (46%) w dokonywanych transakcjach miały mieszkania o powierzchni z przedziału m 2, o średniej cenie około 6,1 tys. PLN/m 2. Dużym zainteresowaniem cieszyły się również mieszkania najmniejsze do 40 m 2 oraz te o powierzchni m 2. Średnia cena zakupu metra kwadratowego takiego mieszkania wynosiła odpowiednio 6,7 tys. PLN oraz 5,8 tys. PLN. Najmniejszą absorpcję odnotowano wśród największych mieszkań, powyżej 80 m 2 (około 8%). 18

20 Gdańsk Analiza sytuacji na gdańskim rynku budownictwa mieszkaniowego pomiędzy I, a II kwartałem br. wskazywała na ożywienie. Znaczny wzrost ilości mieszkań, których budowę rozpoczęto (blisko 400% kw/kw), 30% wzrost ilości wydawanych pozwoleń na budowę oraz wzrost o ponad 150% kw/kw ilości mieszkań oddanych do użytkowania. Odnosząc powyższe dane do pierwszej połowy 2010 r. rynek budownictwa wykazał jednak spadki, zarówno pod względem ilości mieszkań oddanych do użytkowania, jak i ilości rozpoczętych budów. Tendencję wzrostową na poziomie 1,1% odnotowano jedynie w przypadku wydanych pozwoleń na budowę. Budownictwo mieszkaniowe w Gdańsku ilość mieszkań I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II kwartał mieszkania* oddane do użytkowania mieszkania*, dla których wydano pozwolenie na budowę mieszkania*, których budowę rozpoczęto Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Niniejsze wartości oparte są na danych meldunkowych i obejmują zarówno budownictwo indywidualne, spółdzielcze, komunalne, zakładowe jak i przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Źródło: GUS, opracowanie BRE Bank Hipoteczny Analiza próbki cen transakcyjnych z gdańskiego rynku mieszkaniowego wykazała dużą rozpiętość. Ceny zawierały się w przedziale od 3,3 do ponad 12 tys. PLN/m 2, co związane było w głównej mierze z lokalizacją oraz standardem nabywanych lokali. Średni koszt zakupu mieszkania na gdańskim rynku wtórnymi i pierwotnym w I połowie br. wynosił ok. 5,7 PLN/m 2 i był on wyższy o około 4% r/r. 19