WYCENA NIERUCHOMOŚCI NA ŚWIECIE. prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

Transkrypt

1 WYCENA NIERUCHOMOŚCI NA ŚWIECIE prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

2 2 ZAWODY REGULOWANE Projekt z dnia 6 czerwca 2008 r. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA NAUKI I SZKOLNICTWA WYŻSZEGO 1) z dnia w sprawie zawodu regulowanego, w których jest wyłączone uprawnienie do wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 18 marca 2008 r. o zasadach uznawania kwalifikacji zawodowych nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej (Dz. U. Nr 63, poz. 394) zarządza się, co następuje: 1. Zawodami regulowanymi, w przypadku których jest wyłączone uprawnienie do wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności, są zawody: 1) doradcy podatkowego; 2) usługowego prowadzenia ksiąg rachunkowych; 3) rzeczoznawcy majątkowego; 4) pośrednik w obrocie nieruchomościami; 5) zarządcy nieruchomości. 2. W przypadku zawodów, o których mowa w 1, występuje obowiązek przystąpienia do testu umiejętności. 3. Traci moc rozporządzenie Ministra Edukacji narodowej i Sportu z dnia 21 kwietnia 2004 r. w sprawie zawodu regulowanego, w przypadku którego wyłączone jest uprawnienie do wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności (Dz. U. Nr 87, poz. 820). 4. Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. Minister Nauki i Szkolnictwa Wyższego 1) Minister Nauki i Szkolnictwa Wyższego kieruje działami administracji rządowej szkolnictwa wyższego na podstawie 1 ust. 2 pkt 2 i 3 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 listopada 2007 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego (Dz. U. Nr 216, poz. 1596). Patrz: załącznik nr 1 Ustawa z dnia 18 marca 2008 r. o zasadach uznawania kwalifikacji zawodowych nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej załącznik nr 2 Projekt Rozporządzenia Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego z 2008 r. w sprawie zawodów regulowanych, w których jest wyłączone uprawnienie do wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności

3 WYCENA NIERUCHOMOŚCI W EUROPIE 3 RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWI W EUROPIE Kraj Instytucje / zrzeszenia odpowiedzialne za wycenę nieruchomości Finlandia 1. Fińskie Stowarzyszenie Wyceny nieruchomości 2. Stowarzyszenie Licencjonowania Wyceny Nieruchomości 3. Stowarzyszenie Licencjonowania Rzeczoznawców Francja 1. Sądy (dla przysięgłych sądowych 2. IFEI Francuski Instytut Rzeczoznawców Nieruchomości, 3. Ministerstwo Rolnictwa (dla rzeczoznawców nieruchomości rolnych) Niemcy 1. Niemiecka Rada Akredytacyjna 2. DVCS Niemiecki Związek Dyplomowanych Rzeczoznawców 3. Hyp Zert i inni Szwajcaria SEK Izba Ekspertów Szacowania Nieruchomości Szwajcarskie Zrzeszenie Powierników Nieruchomości Szwecja 1. Krajowy Urząd Pomiarowy 2. Banki ( włączając Główne zawody wykonujące wyceny Każdy, licencjonowani rzeczoznawcy Rzeczoznawcy, inżynierowie, architekci, pośrednicy Każdy, przysięgli rzeczoznawcy, posiadający certyfikat, posiadający członkostwa RICS Głównie architekci i geodeci Inżynierowie budownictwa, geodeci Kwalifikacje / wykształcenie wymagane do zdobycia uprawnień Egzamin testowy, staż zawodowy (3-10lat) w zakresie wyceny dla ubiegających się o licencję Brak wymagań, zalecane wykształcenie : absolwenci studiów uniwersyteckich, praktyka lub 7 lat praktyki dla osób bez dyplomu Brak wymogów, wymogi uzależniono od kategorii uprawnień Brak systemu kształcenia, samokształcenie Minimum 3 lata studiów uniwersyteckich, 3

4 banki hipoteczne) 3. Towarzystwa ubezpieczeniowe 4. Instytucje finansowe 5. Krajowa Agencja Leśna Wielka Brytania 1. RICS Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców 2. ISVA Samorządowe Stowarzyszenie Rzeczoznawców i Pośredników 3. IRRV Instytut Dochodów, Podatków i Wyceny Austria Belgia Stowarzyszenie ekspertów przysięgłych (ustanowionych przez sąd) 1. BIL Belgijski Instytut Mierniczych (land surveyors) 2. CIB Belgijskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców 3. RICS Geodeci i inżynierowie Inżynierowie budownictwa, architekci nieruchomości, rzeczoznawcy budowlani, inżynierowie, pośrednicy, osoby działające w sektorze nieruchomości, pracownicy banków Geodeci, rzeczoznawcy, Pośrednicy 4 letni staż (wymagany do uzyskania licencji) Większość rzeczoznawców jest członkiem SFF szwedzkiej profesjonalnej organizacji rzeczoznawców wyceny nieruchomości Dyplom szkoły wyższej lub egzaminy kierunkowe, potwierdzone doświadczeniem (praktyką) zawodowym przed przyjęciem na członka RICS. Wymagane permanentne doskonalenie zawodowe kontrolowane przez RICS i ISVA. Dyplom uniwersytecki, specjalistyczny kurs, egzamin Praktyka specjalistyczna i doświadczenie zawodowe Zewnętrzne i wewnętrzne szkolenia, doświadczenie zawodowe, wewnętrzne regulaminy Geodezyjne, Dyplomowani rzeczoznawcy, inne Hiszpania Minister Gospodarki Architekci, Architektura,

5 5 Włochy 1. Banki 2. Indywidualni zewnętrzni praktycy 3. Sądy inżynierowie Architekci, inżynierowie, agronomowie, (przynależność do jednej z tych kategorii specjalistów wymagana jest jedynie gdy wycena sporządzana dla celów bankowych), inni budownictwo, (wykształcenie inżynierskie) Absolwenci studiów uniwersyteckich i zawodowych Większość krajów europejskich posiada specjalistów (rzeczoznawców) dokonujących wycen nieruchomości. W niektórych krajach nie jest wymagane profesjonalne przygotowanie do sporządzenia operatów wyceny. W praktyce jednak szacowania nieruchomości dokonują członkowie stowarzyszeń różnych zawodów, których działalność związana jest z nieruchomościami np. pośrednicy, geodeci, architekci, inżynierowie budownictwa. W wielu krajach wydano odpowiednie przepisy i normy prawne, które regulują sposób wyceny nieruchomości. W szczególności dotyczy to takich krajów jak: Dania, Hiszpania, Niemcy, Austria i Polska. W innych krajach przeprowadzenie wyceny regulowane jest pośrednio np. poprzez regulaminy i zalecenia banków, aby nieruchomości mające stanowić zabezpieczenia udzielanych kredytów wyceniano z dużą ostrożnością. F I N L A N D I A W Finlandii nie ma żadnych ograniczeń stawianych osobom dokonującym wyceny nieruchomości w przeciwieństwie do pośredników w obrocie, których obowiązuje posiadanie licencji (6). Mimo to istnieje system licencjonowania dla osób, które chcą taką licencję uzyskać. I tak na przykład większość towarzystw zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości i towarzystw ubezpieczeniowych korzysta jedynie z licencjonowanych rzeczoznawców zewnętrznych. Towarzystwa ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne dokonują czasami swojej wewnętrznej wyceny. Uprawnienia nadaje Stowarzyszenie Licencjonowania Wyceny Nieruchomości. W Finlandii istnieją trzy stowarzyszenia skupiające praktyków działających w dziedzinie wyceny nieruchomości. Fińskie Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości jest stowarzyszeniem naukowym powołanym z myślą o rozwoju teorii i metod wyceny. Fińskie Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości jest jedynym z założycieli wcześniej wspomnianego Stowarzyszenia Licencjonowania Wyceny Nieruchomości. Oprócz wymienionych stowarzyszeń istnieje jeszcze stowarzyszenie Licencjonowanych rzeczoznawców powołane przez osoby posiadające licencje zawodowe w celu wzajemnej promocji na rynku wyceny.

6 6 F R A N C J A We Francji wyceny nieruchomości może dokonywać każdy z wyjątkiem przygotowywania opinii dla celów sądowych i szacowania nieruchomości rolnych. Poszukiwane jednak są osoby, posiadające rekomendacje instytucji zrzeszającej 14 stowarzyszeń rzeczoznawców wyceny nieruchomości, które podpisały tzw. charte del Expertise. Otrzymanie takiego uprzywilejowania uwarunkowane jest posiadaniem dyplomu uniwersyteckiego i praktyki lub odbyciem siedmio letniej praktyki w branży nieruchomości i szacowaniu, jeśli osoba nie posiada dyplomu ukończenia studiów. W praktyce większość wyceniających posiada wykształcenie wyższe z zakresu geodezji lub budownictwa. Na potrzeby sądów wyceny mogą dokonywać tylko rzeczoznawcy licencjonowani, którzy są mianowani lub otrzymują licencję od zespołów działających w każdym z 22 francuskich sądów apelacyjnych. Nieruchomości rolne szacują rzeczoznawcy licencjonowani przez komisje działające przy Ministerstwie Rolnictwa składające się zarówno z rzeczoznawców jak i z urzędników państwowych. We Francji działa wiele organizacji i stowarzyszeń skupiających osoby dokonujące wycen nieruchomości. Do najważniejszych zaliczyć można: - Chambre de Experts Immobiliers de France ( Francuskie Stowarzyszenie Ekspertów Nieruchomości) składające się z 600 członków, - AFREXIM to 6 towarzystw skupiających łącznie 150 rzeczoznawców, - IFEI Francuski Instytut rzeczoznawców Nieruchomości skupiający 180 członków, - Ordre des geometres experts ( Stowarzyszenie geodetów ekspertów) skupiające 2200 geodetów, z których około regularnie dokonuje wycen nieruchomości. N I E M C Y Grupa zawodowa rzeczoznawców wyceny nieruchomości w Niemczech jest niejednolita. W jej skład wchodzą rzeczoznawcy charakteryzujący się zróżnicowanymi kwalifikacjami zawodowymi i rodzajem posiadanych uprawnień, jak również celami przeprowadzanych wycen oraz typem obsługiwanych klientów. Wspomniana grupa zawodowa składa się obecnie z następujących kategorii rzeczoznawców: - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości wypełniający funkcje członków terenowych i krajowych komisji rzeczoznawców (Mitglieder der Gutachterausschusse), - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości działający w wolnej praktyce zawodowej (freie Sachverstandige ) - przysięgli rzeczoznawcy majątkowi (offetlich bastellte und veredigte Sachverstandige), - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości posiadający certyfikat, - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości będący członkami Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS). Komisje rzeczoznawców powoływane są z urzędu przez władze powiatowe lub miejskie (względnie krajowe komisje nadrzędne). Rzeczoznawcy wyceny nieruchomości działający w wolnej praktyce nie muszą posiadać żadnego urzędowego zezwolenia( licencji) na prowadzenie działalności zawodowej.

7 Poza tym nie są oni sprawdzani pod kątem wiedzy fachowej i nie obowiązuje ich także katalog prawa i obowiązków rzeczoznawcy. Jednym warunkiem, który muszą spełnić, jest zgłoszenie zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej jako rzeczoznawcy w dziedzinie wyceny nieruchomości. Wynika stąd, że takim rzeczoznawcą może być praktycznie każdy, jednak część tych rzeczoznawców zorganizowała się w stowarzyszenia zawodowe, które postawiły zaostrzone warunki przyjmowania członków. Przysięgli rzeczoznawcy majątkowi w Niemczech stanowią najbardziej elitarną kategorię rzeczoznawców wyceny nieruchomości. Rzeczoznawcy tego typu posiadają państwowe uprawnienia do wykonywania wszelkich wycen, w tym zlecanych przez osoby prywatne oraz sądy i organy administracji w związku z realizacją przepisów prawa publicznego. Uprawnienia takie uzyskiwane są przez kandydatów w postępowaniu uregulowanym ustawą z 1995r. (Gew O) oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy (SVO 95). Kandydat ubiegający się o tytuł rzeczoznawcy przysięgłego składa wniosek do właściwego terytorialnie oddziału Izby Przemysłowo-Handlowej. Certyfikacja rzeczoznawców jest nowym systemem zabezpieczenia jakości usług w dziedzinie wyceny nieruchomości na podstawie ujednoliconych norm europejskich. W Niemczech centralną instytucją akredytacyjną uprawnioną do nadawania europejskich certyfikatów jakości jest Niemiecka Rada Akredytacyjna. Rada ta akredytuje firmy lub instytucje, które z kolei będą wydawać certyfikaty rzeczoznawcom w oparciu o normy ISO 9001 oraz EN DIN Wymienione normy regulują procedurę przyznawania certyfikatów oraz katalog warunków, jakie muszą być spełnione przez kandydatów (Bleugte, 1997) 7 S Z W A J C A R I A W Szwajcarii nie prowadzi się odrębnego kształcenia w zakresie wyceny nieruchomości. Specjaliści z różnych dziedzin (głównie architekci, geodeci, rolnicy, ekonomiści, prawnicy) zajmujący się wyceną doskonalą swoją wiedzę przede wszystkim poprzez samokształcenie, literaturę fachową, znajomość rynku nieruchomości, jak również poprzez uczestniczenie w kursach i seminariach. Te różne formy doskonalenia zawodowego rzeczoznawców obejmują pogłębienie wiedzy głównie z zakresu podstaw budownictwa, planowania przestrzennego, treści prowadzenia ksiąg wieczystych, znajomości przepisów prawa oraz zasad funkcjonowania gospodarki rynkowej. Rzeczoznawcy majątkowi należą do Izby Ekspertów Szacowania Nieruchomości ( Schätzungsexperte Kamer SEK) funkcjonującej przy Szwajcarskim Zrzeszeniu Powierników Nieruchomości (Schweizericher Verband der Immobile- Treuhander SVIT). Członkiem izby może zostać osoba, która spełnia trzy następujące warunki: jest aktywnym członkiem Szwajcarskiego Zrzeszenia Powierników Nieruchomości (SVIT) posiada uprawnienia państwowe lub licencję (w danym kantonie) eksperta szacowania nieruchomości, dyplom architekta Politechniki Federalnej lub uprawnienia mistrza budowlanego. Legitymuje się co najmniej trzy-letnią praktyką zawodową w szacowaniu nieruchomości. S Z W E C J A

8 Wycena gruntów i budynków w Szwecji dokonywana jest przez wiele różnych prywatnych konsultantów i władze urzędowe. Od 1996r. nastąpił podział na działalność urzędowa (np. wyceny dla celów naliczenia odszkodowań) i czystą działalność komercyjna, którą prowadzi towarzystwo ( spółka) prywatna. Oprócz tego za wycenę większości nieruchomości rolnych i leśnych odpowiada Krajowa Agencja Leśna. Działalność powiązana z szacowaniem nieruchomości prowadzą także inne jednostki urzędowe np. Krajowa Rada Budowy Dróg, Krajowa Rada Kolei, Krajowa Rada Ochrony Środowiska. Typowy (Standardowy) poziom wykształcenia jakim powinny się legitymować osoby dokonujące wycen to co najmniej 3 lata studiów uniwersyteckich. Jednakże jeśli wycena dotyczy małych domów to mogą je sporządzić studenci wydziału budownictwa nawet przed ukończeniem trzeciego roku studiów. Natomiast aby otrzymać autoryzację należy legitymować się co najmniej 3 letnim stażem. Wprowadzono także obowiązek doskonalenia zawodowego w ciągu całego okresu zawodowej działalności. Generalnie posiadanie licencji rzeczoznawcy nie jest w Szwecji obowiązkowe aby dokonywać wycen, lecz w wielu sytuacjach rzeczoznawca licencjonowany traktowany jest jako osoba wzbudzająca zaufanie, posiadająca wyższe kompetencje. Licencja wymagana jest natomiast jeśli chce on pracować jako konsultant w procesie powszechnej taksacji nieruchomości prowadzonej pod nadzorem Krajowej Rady Taksacyjnej i Krajowego Urzędu Pomiarowego. Uprawnienia wyceny nadaje organizacja pozarządowa zwana Samfundet för fastighetsekonomi (SFF Szwedzkie Stowarzyszenie Rzeczoznawców nieruchomości). Celem licencjonowania jest wprowadzenie pewnej formy gwarancji jakości i znaku jakości. Zadaniem SFF jest, obok utrzymania wysokiego statusu zawodu oraz licencjonowania rzeczoznawców, zabezpieczenie społecznych potrzeb dotyczących rzetelnych wycen nieruchomości oraz prowadzenie prac nad doskonaleniem teorii i praktyki wyceny nieruchomości. 8 W I E L K A B R Y T A N I A W Wielkiej Brytanii każdy może nazwać się rzeczoznawcą i publicznie oferować swoje usługi. Gwarancją wysokiego poziomu usług jest jednak członkowstwo w samorządnej organizacji profesjonalnej - Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawcó (Royal Institution of Chartered Suveyors RICS). Z tego powodu prawie każda organizacja czy osoba prywatna szukająca porady o wartości nieruchomości zwraca się w tej sprawie do członka RICS. Zanim jednak zainteresowana osoba zostanie przyjęta w poczet członków RICS-u musi ona spełniać warunki stawiane przez ten Instytut. Należy odbyć kurs akademicki, który spełnia kryteria oceny studiów dyplomowych i kompetencji zawodowej zdefiniowane przez Instytut. Po ukończeniu kursu następują co najmniej dwa lata praktyki w jednostkach, których działalność dotyczy nieruchomości pod nadzorem członka RIKS, a następnie egzamin kompetencji zawodowej. Już jako pełnoprawny członek RICS-u podczas swej całej kariery zawodowej musi on corocznie uczestniczyć w szkoleniach doskonalenia zawodowego. Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS- The Royal Institution of Chartered Suveyors) powstał w 1868r., a w roku 1881 uznany został Dekretem Królewskim. RICS jest jedną z największych profesjonalnych organizacji w świecie skupiającą dzisiaj około 100 tys. członków. Wśród tej liczby 75 tys. stanowią dyplomowani rzeczoznawcy, 5 tys. technicy pomiarowi, a pozostałe 20 tys. osób to studenci i stażyści. Członkowie Instytutu pochodzą z ponad 100 krajów, a działają ponadto w wielu innych krajach na świecie.

9 WYCENA NIERUCHOMOŚCI W USA 9 Według Karen Williams Amerykańska branża rzeczoznawców majątkowych jest regulowana przez prawa stanowe, działa w zgodności z JEDNOLITYMI STANDARDAMI RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH (Uniform Standard sof Professional Appraisal Practice USPAP). USPAP publikowane są w skali kraju i podlegają co rocznej aktualizacji przez Fundację Rzeczoznawców Majątkowych w Waszyngtonie. Zostały one przyjęte i są stosowane przez Stanowe Rady Rzeczoznawców Majątkowych, ustanowione w tym celu we wszystkich stanach. Zgodnie z USPAP, wszyscy rzeczoznawcy majątkowi muszą posiadać odpowiednie kompetencje i przestrzegać etyki zawodowej. Dzięki temu rzeczoznawca majątkowy staje się wiarygodny w oczach innych przedstawicieli swojej branży a także pozostały uczestników rynku. Rzeczoznawca majątkowy w USA musi posiadać certyfikat jednego ze Stanów. Certyfikat taki oparty jest o odpowiedni poziom edukacji, doświadczenia zawodowego, złożony egzamin ze znajomości standardów oraz dowód poddania się ustawicznemu kształceniu. Zadania rzeczoznawcy majątkowego: Wstępna inspekcja w wyniku której powstaje dokumentacja w postaci: o Programu komputerowego; o Ilustracji graficznej; o Części opisowej. Wyniki pomiarów o Elementów zewnętrznych nieruchomości o Elementów wewnętrznych nieruchomości Serwis fotograficzny obejmujący; o Widok frontu, zaplecza i ulicy przy której położona jest nieruchomość o Wnętrze o Fragmenty objęte remontami o Zdjęcie nieruchomości objętych transakcjami porównywalnymi o Ogólnie pojęte sąsiedztwo

10 10 Analizy i sprawozdanie o Wybór porównywalnych transakcji na podstawie MLS (MULTIPLE LISTING SERVICE) oraz własnej bazy danych. Oba te źródła informacji podlegają codziennej aktualizacji. Wprowadzenie poprawek i wnioskowanie o Techniczne czynności wyceny o Objaśnienia i komentarze o Podpis wykonawcy Zadania asystenta rzeczoznawcy majątkowego Czynności przygotowawcze o Dostarczanie danych o Badanie transakcji o Wstępne porównanie transakcji Czynności końcowe o Wydrukowanie operatu o Elektroniczne przekazanie operatu zleceniodawcy o Sprawdzenie dokumentacji Podejście porównawcze zasady ogólne 1. Wstępne opracowanie danych rynkowych 2. Identyfikacja i weryfikacja danych dotyczących ostatnich transakcji porównywalnych z przedmiotem wyceny 3. Selekcja odpowiednich jednostek porównawczych 4. Porównanie wybranych transakcji z przedmiotem wyceny i wprowadzenie poprawek z uwagi na występujące różnice 5. Doprowadzenie różnych wskaźników wartości do wartości końcowej lub przedziału wartości przedmiotu wyceny

11 11 Struktura zlecenia i wykonania operatu szacunkowego Strona tytułowa Wynik wyceny Opis przedmiotu wyceny przez zleceniodawcę Opis przedmiotu wyceny przez rzeczoznawcę Oświadczenie rzeczoznawcy o założeniach wyceny Oświadczenie osoby nadzorującej rzeczoznawcę Dane techniczne i prawne o nieruchomości Część obliczeniowa operatu szacunkowego wykonana w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami Wycena nieruchomości w podejściu kosztowym Dodatkowe informacje o przedmiocie wyceny Zakres wyceny Rzeczoznawca przed wykonaniem wyceny wykona - pełną wizję lokalną zewnętrzną i wewnętrzną przedmiotu wyceny. - oceni sąsiedztwo, - zbada każda z porównywalnych transakcji, - co najmniej przez ich obserwacje nieruchomości z ulicy - zbada, przeanalizuje i sprawdzi dane pochodzące z wiarygodnych publicznych lub prywatnych źródeł, - opisze swoje analizy, opinie i wnioski w operacie szacunkowym. Wykorzystanie operatu Wyłącznie w celu uzyskania kredytu jako zabezpieczeni hipoteczne. Kredytodawca i kredytobiorca Korzystające z operatu

12 12 Definicja wartości rynkowej Najbardziej prawdopodobna cena, która można uzyskać za wyceniana nieruchomość na wolnym i konkurencyjnym rynku przy spełnieniu warunków uczciwej sprzedaży, to jest, gdy kupujący i sprzedający działają uczciwie, z pełna świadomością i przy założeniu, że cena ta nie powstaje w wyniku żadnych nacisków i w toku transakcji spełnione były następujące warunki: - kupujący i sprzedające SA typowo umotywowani - obie strony są dobrze poinformowane przez swoich doradców i każda z nich działa w swoim najlepszym interesie, - dysponowano rozsądnym czasem na ekspozycje nieruchomości na rynku, - płatność jest dokonana w USD lub przeliczona na inne odpowiednie waluty lub środki płatnicze, - cena reprezentuje normalne warunki kupna sprzedaży, nie jest poddana dodatkowym specjalnym okolicznościom. Poprawki do wyników porównywalnych transakcji powinny być wprowadzone za występowanie specjalnych cech cenotwórczych lub szczególnych warunków sprzedaży. Nie należy wprowadzać poprawek za które nabywca płaci jako rezultat zwyczajów rynkowych lub przepisów obowiązujących na rynku, czyli które występują w każdej typowej transakcji. Poprawki powinny być wprowadzone do porównywalnych cen transakcyjnych przez porównanie do warunków finansowych do oferowanych przez innych uczestników rynku. Nie należy mechanicznie wprowadzać poprawek na zasadzie dolar za dolar z tytułu różnic występujących miedzy poszczególnymi cechami, ale jako kwoty wyrażone w dolarach wynikające z relacji rynkowej miedzy cechami określonej przez rzeczoznawcę.

13 13

14 14

15 15

16 16 Część obliczeniowa operatu szacunkowego wykonana w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami Operat nr znaleziono 7 porównywalnych nieruchomości aktualnie oferowanych do sprzedaży w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości w przedziale cenowym usd znaleziono 7 porównywalnych transakcji w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości dokonanych w ciągu ostatnich 12 miesięcy w przedziale cenowym usd Cecha nieruchomość nieruchomość i nieruchomość ii nieruchomość iii wyceniana adres nier. Wycenianej adres adres adres położenie w stosunku do bloków ulic na płd wschód bloków ulic na płd wschód bloków ulic na płd wschód nieruchomości wycenianej cena sprzedaży $ $ $ $ cena sprzedaży/ wartość $ $ 93,78 $ 91,07 $ 91,02 powierzchni użytkowej (wyrażonej w stopach kwadratowych źródło danych (mls) mls #94762/ mls#93881/ mls#93662/ sposób weryfikacji danych wizja zewnętrzna wizja zewnętrzna wizja zewnętrzna poprawka ceny opis +(-) poprawka opis +(-) poprawka opis +(-) forma transakcji gotówka przelew przelew data transakcji październik/05 maj/05 marzec/05 Lokalizacja podmiejska podmiejska podmiejska rodzaj prawa własność własność własność wielkość działki 70x195 = 130x175= 130x170= 260x225= (stopy kwadratowe) Otoczenie Na sąsiadów Na sąsiadów Na sąsiadów Na sąsiadów Styl budynku Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Jakość konstrukcji przeciętna przeciętna Przeciętna przeciętna Wiek budynku w porównaniu A0 2 lata starszy A0 8 lat starszy do nier. Wycenianej Stan obiektu przeciętny Przeciętny Przeciętny Przeciętny Pomieszczenia nadziemne Ilość Sypi łazie Iloś Sypi łazie Ilość Sypi łazie Iloś Sypi łazie Ogól na izb alnie nki ć Ogó lna izb alni e nki Ogól na izb alnie nki ć Ogó lna izb alni e nki

17 , , , ,5 2,721 st 2 2,346 st ,575 st ,763 st Wykończenie przyziemia - brak brak Brak brak Izby poniżej poziomu gruntu Funkcjonalność przeciętna przeciętna Przeciętna przeciętna Ogrzewanie/ chłodzenie Co Co Co co Energochłonność typowa typowa Typowa typowa Miejsce parkingowe Ganek / patio/ weranda Ganek, patio, Ganek, Ganek, patio Ganek, pokój pokój TV ogrodzenie TV, taras Inne elementy Kominek Basen, kominek Kominek h/c, stor, firepl Wyposażenie kuchni typowe Typowe Typowe typowe Suma poprawek $ $ $ Poprawka ceny transakcyjnej (%) netto 6,73% brutto 17,64 % $ Netto 4,39% brutto 4,39 % $ netto - 0,64 % brutto 12,56 % $ Moje badania X Did Nie stwierdzono transakcji sprzedaży ani zamiany przedmiotu wyceny w przeciągu trzech lat przed datą wyceny Badania własne Nie stwierdzono transakcji ani zamian na nieruchomościach porównywanych w przeciągu roku od ostatniej transakcji Informacja Przedmiot wyceny Nieruchomość I Nieruchomość II Nieruchomość III Data poprzedniej transakcji Czerwiec/2004 Brak Brak brak Cena poprzedniej transakcji $ /Grunt/ Brak Brak Brak Data uzyskania informacji Listopad/2005 Listopad/2005 Listopad/2005 Listopad/2005 Analiza poprzednich transakcji przedstawiono powyżej. Aktualny właściciel nabył działkę gruntu w czerwcu 2004 za $ Podsumowanie podejścia porównawczego Wszystkie porównania uwzględniały rozmiar, wiek, lokalizację, wielkość działki, widok, warunki i wyposażenie. Wszystkie dane dotyczą ostatnich wiarygodnych transakcji. Niektóre porównywalne sprzedaże nastąpiły dawniej niż 6 m-cy temu, jednak pozwalały na poprawne porównanie i były najbardziej podobnymi i najbliższymi w czasie transakcjami. Analiza rynku nie wskazuje na potrzebę uwzględniania upływu czasu. Wszystkie nieruchomości porównawcze położone były w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej. Poprawki z tytułu wielkości działki były spowodowane analizą transakcji dotyczących gruntów położonych w sąsiedztwie. Wzięto pod uwagę nie tylko powierzchnię działki, ale także jej kształt, możliwość jej dalszej zabudowy, warunki krajobrazowe, oczekiwania nabywcy, bezpośrednie sąsiedztwo i inne czynniki estetyczne występujące w okolicy. Oszacowana wartość wynosi $ ~ W podejściu kosztowym wartość odtworzeniowa $ Nie dokonano wyceny w podejściu dochodowym z powodu braku danych o czynszach. Rzeczoznawca uważa, że wycena w podejściu porównawczym odzwierciedla wartość rynkową.

18 18 Podejście kosztowe Wartość gruntu jest wyceniona na podstawie analizy ostatnich lokalnych transakcji. Szacowanie kosztów odtworzenia ٱ Szacowanie kosztów zastąpienia ٱ Źródła danych to głównie informacje uzyskane od lokalnych przedsiębiorców budowlanych. Na załączonym szkicu (tu brak) pokazano rozkład funkcjonalny i powierzchnie poszczególnych lokali. Nieodwracalne fizyczne uszkodzenia zostały określone metodą oceny stosunku wiek żywotność obiektu, co odpowiada stopniowi zużycia przyjęto oczekiwany wiek budynku na 65 lat. Poprawki wprowadzano kierując się wynikami tej samej metody. Obliczenia (USD) Opinia o wartości działki Koszt odtworzenia lokalu: stóp kw. * 68,00/ st.kw. = Ganki, werandy: 169 st. kw. * 30/ st. kw. = Garaż miejsce do parkowania: 634 st. kw. * 40/st..kw. = Łącznie koszt wybudowania lokalu na nowo: Wpływ zużycia Ostateczny wynik wyceny: Stwierdzenia końcowe i klauzule 1. Rzeczoznawca nie odpowiada za czynniki natury prawnej, które dotyczą nieruchomości wycenianej lub tytułu prawnego do tej nieruchomości, z wyjątkiem informacji, że jest świadomy tych czynników na podstawie informacji, które uzyskał w toku wyceny. 2. Rzeczoznawca sporządził szkic składników nieruchomości tak aby zorientować czytelnika operatu o stanie przedmiotu wyceny, 3. Rzeczoznawca przeanalizował mapę zagrożenia powodziowego, aby stwierdzić czy nieruchomość nie jest zagrożona powodzią, ale nie będąc w tej dziedzinie specjalistą nie gwarantuje poprawności tych informacji i wniosków.

19 19 4. Rzeczoznawca nie daje gwarancji prawnych ani nie będzie występował w sądzie w związku z wyceniana nieruchomością, chyba że umowa przewiduje inaczej lub decydują o tym przepisy prawa. 5. Rzeczoznawca podaje w operacie informacje o wszelkich niekorzystnych zjawiskach dotyczących nieruchomości, takich jak niezbędne reperacje, zagrożenie toksycznymi odpadami, które stwierdził podczas wizji lokalnej lub o których dowiedział się w inny sposób, a więc o cechach które wpływają na obniżenie wartości nieruchomości a jeśli są one ukryte to nie gwarantuje, ze one nie występują, ponieważ nie jest ekspertem w dziedzinie środowiska, w związku z czym wykonany przez niego operat nie może być traktowany jako ekspertyza w tej dziedzinie. 6. Rzeczoznawca opiera swój operat o założenie, że przedmiot wyceny jest w dobrym stanie a niezbędne remonty lub zmiany będą wykonane w sposób profesjonalny. Oświadczenia rzeczoznawcy 1. Operat niniejszy wykonałem zgodnie z wymaganiami stawianymi przed operatem szacunkowym. 2. Wykonałem wizje lokalna zew. i wew. Nieruchomości i opisałem warunki na podstawie których można rozbudować przedmiot wyceny w sposób zgodny ze stanem faktycznym, stwierdziłem i opisałem występowanie fizycznych usterek nieruchomości, które mogą wpływać na poprawność jej wykorzystywania, jej żywotność i funkcjonalność. 3. Wykonałem wycenę zgodnie z wymaganiami Jednolitych Standardów Zawodowych Wyceny przyjętych przez Radę Standardów Wyceny przy Fundacji Wyceny, aktualnymi w dacie wyceny. 4. Ustaliłem swoja opinie o wartości rynkowej na podstawie podejścia porównawczego zbadałem także możliwość zastosowania podejścia kosztowego i dochodowego. 5. Zbadałem, sprawdziłem, przeanalizowałem i opisałem wszystkie aktualne umowy dotyczące wyceniania nieruchomości lub oferty jej sprzedaży w ciągu ostatnich 12 miesięcy i poprzednio zawarte transakcje jej dotyczące w ciągu ostatnich 3 lat (o ile nie opisałem tych okresów inaczej w operacie). 6. Postąpiłem analogicznie, ale tylko w okresie jednego roku wstecz w stosunku do transakcji na nieruchomościach przyjętych do porównania.

20 20 7. Wybrałem transakcje na nieruchomościach podobne do nieruchomości wycenianej pod względem lokalizacji stanu fizycznego i funkcjonalnego. 8. Nie wykorzystałem do porównania transakcji, które były wynikiem połączenia odrębnej sprzedaży gruntów i odrębnej sprzedaży części składowych, które na tym gruncie były posadowione lub miałyby być posadowione w przyszłości. 9. Opisałem poprawki do cen wynikających z porównywanych transakcji, które były odpowiednie do ich reakcji na różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. 10. Sprawdziłem w niezależnych źródłach wszystkie informacje, które dostały mi dostarczone przez strony zainteresowane wynikiem wyceny. 11. Mam wiedzę i doświadczenie w wycenie tego typy nieruchomości. 12. Jestem świadomy i mam dostęp do niezbędnych, odpowiednich źródeł informacji o nieruchomościach, takich jak MLS, wykazy podatkowe, kataster nieruchomości dla obszaru na którym położona jest wyceniana nieruchomość. 13. Uzyskałem informacje, oceny i opinie na temat wycenianej nieruchomości wykonane przez inne osoby, o ile uznałem je za poprawne i wiarygodne. 14. Wziąłem pod uwagę czynniki, które maja wpływ na wartość nieruchomości z uwzględnieniem obiektów sąsiednich i nieruchomości wycenianej, w tym także takie cechy, które wpływają negatywnie na wartość (np. niezbędne remonty, występujące zniszczenia, szkodliwe odpady i inne niekorzystne warunki środowiskowe), które zaobserwowałem podczas wizji lokalnej lub w wyniku innych badań wykonanych w związku z wyceną. Opisałem je w operacie i uwzględniłem ich wpływ na wyceniana nieruchomość. 15. Nie ukryłem żadnej ważnej dale tego operatu informacji i stwierdzam, że moje opinie i wnioski są prawdziwe. 16. W operacie zawarłem moje osobiste niedwuznaczne i profesjonalne analizy, opinie i wnioski, które są podstawą do założeń przyjętych w trakcie procesu wyceny. 17. Nie mam aktualnie ani nie przewiduje w przyszłości związku z wyceniana nieruchomością ani do osób nią zainteresowanych. Nie kierowałem się w mojej wycenie moim stosunkiem do rasy, koloru skóry, religii, płci, wieku, stanu małżeńskiego, upośledzenia i statusu rodzinnego lub narodowości ani obecnych, ani przyszłych właścicieli lub użytkowników nieruchomości dotyczy to także obiektów sąsiadujących z nieruchomością.