HIPOTEKA, PAPIERY WARTOŚCIOWE O STAŁYM OPROCENTOWANIU, KREDYT HIPOTECZNY, BANKI HIPOTECZNE I TOWARZYSTWA KREDYTU HIPOTECZNEGO

Transkrypt

1 Stefan Bratkowski HIPOTEKA, PAPIERY WARTOŚCIOWE O STAŁYM OPROCENTOWANIU, KREDYT HIPOTECZNY, BANKI HIPOTECZNE I TOWARZYSTWA KREDYTU HIPOTECZNEGO Przeciętny Polak niewiele wie o hipotece, a już prawie nic - o niezwykłej organizacji długoterminowego kredytu hipotecznego, która stanowiła akurat, o dziwo, polską specjalność. Jej sprawność pozwoliła uznać pewną operację finansową sprzed ponad 180 lat i jej skutki - za cud gospodarczy. I był to naprawdę cud gospodarczy. Ani słowa przesady. Utarła się opinia, że tak zwany socjalizm, wraz z poprzedzającą go okupacją hitlerowską, zatrzymał nas w rozwoju na 50 lat. W rzeczywistości stało się coś gorszego: wycofano Polskę ze współczesnej cywilizacji. Socjalizm niszczył nagminnie albo zniekształcał stare, mądre instytucje, które zdążyły przedtem tak wrosnąć w codzienność, że nikt już ich geniuszu nawet nie dostrzegał; były "zawsze" i dopiero, kiedy znikły, odkrywano, co znaczyły. Następne zaś pokolenia nawet nie wiedziały, że coś takiego w ogóle istniało! Dlatego moje opowieści o hipotece w pierwszych latach wolności brzmiały dla większości Czytelników jak bajki o żelaznym wilku. Najbardziej paraliżująco, ogłupiająco i zubożająco wpłynęła na Polskę likwidacja najrozmaitszych instytucji obrotu pieniężnego, a już zwłaszcza - kredytu; kredyt był właściwie niepotrzebny, pieniądz na razie rozdzielano i przydzielano, a w przyszłości miało nie być i pieniądza. Tymczasem ludzkość już w XIX wieku doszła do perfekcji w obrotach pieniężnych, czyniąc kredyt polem niemal magicznych operacji: jedne umożliwiały obracanie tym samym pieniądzem pod paroma jego różnymi postaciami równocześnie, inne - pozwalały z tej samej własności, wcale nie sprzedanej, więc nie spieniężonej, czerpać środki równocześnie na dwa sposoby, i to w podwójnej ilości. Bez żadnego szalbierstwa: pomnaża się pieniądz wedle ściśle określonych reguł i dzięki nim właśnie robi się tego samego pieniądza więcej - bez niczyjej krzywdy ani straty.

2 Jedną z takich instytucji była i jest - HIPOTEKA. Wielka Encyklopedia Powszechna PWN z lat sześćdziesiątych lojalnie informowała, że "w krajach socjalistycznych hipoteki nie istnieją lub mają ograniczone zastosowanie". I niewiele z tego encyklopedycznego hasła można się było o hipotece dowiedzieć. Dorobek dwóch i pół tysiąca lat cywilizacji europejskiej został zaprzepaszczony. A miał być - na domiar - zapomniany. Ateńczycy byli najlepsi Skąd mamy nasze prawo? Jeszcze niedawno wszystko zaczynało się od kilku pocisków z lufy "Aurory", które na lata zmieniły bieg historii, dając bolszewikom sygnał do powstania w Petersburgu. Potem wyszło, że "Aurora" wystrzeliła tylko ślepy nabój, jeszcze później, że nie strzelała wcale, a na koniec, że jeśli już, to strzelała zupełnie niepotrzebnie. Wróciliśmy do historii, jaka była naprawdę. Wracamy zarazem i do prawa, jakie było naprawdę. To nasze prawo nie jest jednak tylko "przedwojenne". Ma za sobą właśnie dwa tysiące lat z górą. Przynajmniej to najważniejsze, prawo cywilne, to, które decyduje o szansie racjonalnego gospodarowania, to, które rządzi posiadaniem i własnością, reguluje zobowiązania czy też spadkobranie. Właśnie to prawo jest dumą naszej europejskiej cywilizacji. Dziedziczymy je po starożytnych jeszcze Rzymianach. Rzymianie bowiem wynaleźli niemal wszystko, co potrzebne dzisiejszemu cywilizowanemu społeczeństwu, by rozstrzygać bez użycia siły, na drodze prawa, czy to o konsekwencjach niedotrzymania umowy, czy - powiedzmy - o rozporządzaniu ruchomościami i nieruchomościami przez kogoś, kto je dostał w ręce. Wynaleźli - niemal wszystko. Ale - nie wszystko. Bo Rzymianie akurat nie potrafiliby nam wyjaśnić instytucji hipoteki, tak, jak ją obmyślili, i to wcześniej, Grecy. Nie brak oczywiście historyków prawa, którzy na zwojach starych kodeksów rzymskich znajdują greckie słowo hypotheca, ba, więcej, także - actio hypothecaria, czyli powództwo, roszczenie hipoteczne. Te słowa trafiają się tam zresztą naprawdę. Być może wpisał je do dzieł swoich starszych kolegów, prawników rzymskich, klasyków z II i III wieku, zasługujący na nieśmiertelność prawnik Trybonian, Rzymianin bizantyjski z VI wieku, prawdziwy autor nieśmiertelnych kodyfikacji (zbiorów praw) cesarza Justyniana. Jednakże nawet jeśli nie on wpisał, to i tak to bardzo chroma hipoteka. Owo na przykład powództwo hipoteczne dotyczyło wydania wierzycielowi rzeczy, którą dłużnik uczynił przedmiotem zastawu... O obciążeniu zobowiązaniem hipotecznym jakiejś nieruchomości, gruntu, sadu czy domu ani tu mowy nie było. Oryginalna grecka hypotheca znaczyła - po prostu - zastaw i była czymś innym. Znacznie doskonalszym. Choć wcześniejszym. I ona pomoże nam zrozumieć naszą hipotekę. Otóż ta grecka hipoteka była zastawem dość szczególnym, właściwie trochę sprzecznym z samą ideą zastawu; prawdopodobnie dlatego Rzymianie w swojej nienagannej logice nie mogli wpaść na nią. Normalny zastaw polega na tym, że wierzyciel bierze jakiś przedmiot, który w razie niespłacenia długu przechodzi na jego własność. Zastaw spełnia rolę zabezpieczenia należności; "dzierży" go, jak się to ładnie po staropolsku mówi, ten, kto udziela pożyczki, wierzyciel. Grecka hipoteka natomiast - jeśli Grek zastawiał swoją nieruchomość - pozwalała mu tę nieruchomość, ten zastaw trzymać nadal w ręku, czyli "dzierżyć" przedmiot zastawu, czerpać z niego przychody na spłatę długu! Innymi słowy, dłużnik użytkował dalej to, czym zabezpieczał zobowiązanie ze swojej strony. Ziemię, dom lub okręt czy też towary na nim. Był to "zastaw bez dzierżenia".

3 Czemu Rzymianie i tego nie wymyślili? Otóż hipoteka grecka wiodła się z rolnictwa i handlu morskiego, a Rzymianie na dobrą sprawę nigdy rolnikami z prawdziwego zdarzenia nie byli. Żeglarzami też nie. Ateńczyk nie mógł zastawić broni ani łoża; nie mógł - narzędzi pracy, pługa i jarzma; także - kamieni młyńskich. Zastawiał za to ziemię - z prawem używania dla siebie. Prawodawcy ateńscy byli jednak bardzo przewidujący; dłużnik hipoteczny nie miałby nawet jak oszukać wierzyciela, próba sprzedania gruntu cichcem czy też zastawienie po raz drugi nic by nie dała. Na granicy (horos) danego kawałka ziemi stawiano bowiem słupy kamienne albo wprost kamienie, zwane potem właśnie - horoi (liczba mnoga od horos), a na nich wykuwano wszystko, co trzeba: imiona dłużnika, wierzyciela, sumę dłużną oraz imię najwyższego na dany rok urzędnika republiki ateńskiej, który sądził sprawy prywatne (jednego z archontów, jak zwało się tych dziewięciu rządców państwa). Jeśli Ateńczyk zastawiał swój własny dom, umieszczano tablicę na jego ścianie. Nie dopuszczano żadnych dwuznaczności. Nigdy później w historii hipoteka nie osiągnęła takiego stopnia jawności, jak wtedy w Atenach. Nasze księgi wieczyste z zapisami hipotecznymi, czyli zapisami wierzytelności, ciążących na danej nieruchomości, choć niby jawne i dostępne dla wszystkich, leżą po sądach i przeciętny człowiek nic o ich zawartości nie wie. A wielu nawet nie wie, gdzie ich szukać. Ateńczycy ze swoimi kamieniami byli w hipotekowaniu najlepsi... Pokrętna droga do polskiej hipoteki Średniowieczna feudalna Europa Zachodnia budowała swoje prawo na rzymskich podstawach i hipoteki nie znała (Rzesza Niemiecka uczyła się potem instytucji hipotecznych... z Czech). Na wschód od nas nigdy hipoteki nie wprowadzono, Rewolucja Październikowa w 1917 roku uwolniła Rosję od wszelkich potrzeb w dziedzinie prawa. Zresztą w Rosji carskiej ziemi było dosyć, a własność ziemska liczyła się wedle liczby dusz, nie zaś powierzchni; mało kto w ogóle wiedział, ile ma ziemi. Polska aż po wiek XIX też niby miała ziemi dosyć. Aż po wiek XIX była krajem niedoludnionym, dlatego zresztą chętnie ściągała osadników z różnych stron. Był to jednak przede wszystkim - kraj lasów. Ziemię orną osadnik dopiero musiał sobie sam wykarczować. I choć najpierw zdrowo przetrzebiło lasy stare hutnictwo, oparte na węglu drzewnym ("my, Polacy, w żelazie się kochamy..."), a potem wielki eksport drewna, to od nadmiaru użytków rolnych nigdy Polska nie chorowała. Ziemia orna stanowiła wartość i mierzono ją dokładnie. Ba, każdy chciał to umieć! Pierwsze popularne podręczniki matematyczne wydawano w Polsce w XVI wieku właśnie z zakresu geometrii, czyli - mierzenia ziemi; potrzebowano - po prostu - miernictwa; geometria była nauką praktyczną. A już w XIII wieku skrupulatnie wyznaczano granice danej włości, które opisywano w dokumencie służącym w razie czego jako dowód. Opisywano w dokumentach już wtedy, w tymże XIII wieku, bardzo szczegółowo wszelkie uprawnienia właściciela, żeby wykluczyć nieporozumienia. Skąd jednak u nas hipoteka? Prawo rzymskie w dawnej Polsce przyjąć się nie mogło. Kojarzyło się z Cesarstwem Rzymskim Narodu Niemieckiego, a szlachta polska zawsze pilnie wystrzegała się, by nie stworzyć jakiegokolwiek pretekstu dla roszczeń cesarstwa, które chciało rozciągnąć przynajmniej moralne władztwo nad resztą chrześcijańskiego świata. Prawo rzymskie na domiar skodyfikowano w starożytności nie za republiki, lecz - przypomnijmy - dopiero w epoce cesarstwa rzymskiego; tym

4 bardziej było dla Polaków prawem cesarskim. Dla tej samej wszelako polskiej szlachty starożytny republikański Rzym stanowił najwyższy ideał polityczny i państwowy. Ale prawo rzymskie - nie. Polska hodowała swoje własne tradycje. W czym ich nie miała, odwoływała się do tego, co akceptował Kościół, czyli - wprost do Rzymu, byle ponad i poza cesarstwem. A Kościół, dla przykładu, zakazywał lichwy, jak nazywano wszelkie, podkreślam - wszelkie pożyczanie pieniędzy na procent. Kanoniczny zakaz lichwy obracał się w praktyce - przeciw kredytowi. I nie przypadkiem miasta handlowe zawsze były siedliskami różnorakich herezji, kupcy zaś ich nosicielami. Bo handel nie mógł istnieć bez kredytu. A "wekslarstwem", czyli pożyczaniem na procent, w pobożnych bardzo chrześcijańskich miastach mieli prawo zajmować się tylko Żydzi jako innowiercy. Kto wymyślił kredyt, zabezpieczony hipotecznie? Ani chybi jakiś bardzo świątobliwy, a pomysłowy cysters... Gospodarni, zapobiegliwi cystersi musieli coś zrobić ze swoimi pieniędzmi, a sami (do czasu) żyli oszczędnie, jak późniejsi pierwsi protestanci. Cóż starszego nad księgi wieczyste Ta nasza wspaniała hipoteka do dziś nie ma swojej pełnej historii, napisanej przez współczesnego polskiego historyka prawa. Dawniej zresztą również mało kogo zajmowała poza samymi zainteresowanymi. Nawet wielcy historycy naszego prawodawstwa nie odróżniali czasem precyzyjnie "hipoteki" od "ksiąg wieczystych"... Co to są - "księgi wieczyste"? Zowie się je również "księgami hipotecznymi", ale - mówiąc między nami - nie jest to wcale określenie prawidłowe. Niby zgadza się: w tych księgach notuje się hipoteki i głównie dla potrzeb hipotecznych zaczęto je w późniejszych wiekach systematycznie w sposób odrębny prowadzić, jednakże wpisywano do nich i nadal wpisuje się znacznie więcej najrozmaitszych informacji. I to informacji znacznie bardziej podstawowych niż zastaw poczynając od stwierdzenia własności... Innymi słowy, "księgi wieczyste" to jedynie zbiory dokumentów, a te zbiory mają postać ksiąg, w nich zaś tylko rejestruje się, obok innych danych, powstanie lub wygaśnięcie hipotecznych obciążeń. Formalnie dzieje polskiej hipoteki rozpoczyna konstytucja sejmowa z roku Pomyśleć ponad czterysta lat temu! Ale już ta ustawa jedynie porządkowała bardzo wiekowe, rozbudowane procedury. Zwała się konstytucją o ważności zapisów. Jasno i ostatecznie ustalała, kto ma pierwszeństwo w razie, gdyby na jednych i tych samych dobrach zapisano kilka wierzytelności. Przyznawała pierwszeństwo temu, kto mógł wykazać, że pierwszy uzyskał wpis swojej wierzytelności do właściwych ksiąg (ziemskich, w tym przypadku). Prior tempore, potior iure - "za wcześniejszym terminem (wpisu) idzie prawo", taką zasadę położono wówczas u podstaw systemu.. Jeżeli zrobił to w innym sądzie ziemskim lub grodzkim niż ten sąd, który był właściwy terytorialnie dla danych dóbr, jego wpis nie miał mocy prawnej. Co najwyżej uwiadamiał zainteresowanych, że istnieje dług sądowo stwierdzalny. Dopiero gdy wierzyciel przeniósł wpis do właściwych ksiąg, miał prawo do swojej hipoteki, miał ją naprawdę. Wynika z tego, że od dawien dawna zapisywano te hipoteki, że bardzo, bardzo stara jest ta nasza hipoteka. "Zastaw bez dzierżenia", i to na nieruchomościach ziemskich, znano w Polsce już w XIV wieku! Wcześniej nie mogłeś skutecznie pod względem prawnym przenieść własności, czyli darować komuś lub sprzedać, jeśli tego twojego aktu nie potwierdził władca; w XIV wieku potwierdzenie ze strony władcy straciło znaczenie, bo przez minione wcześniej wieki stracili na znaczeniu i sami władcy. Teraz akt darowizny, kupna czy zapisu spadkowego nabierał mocy z

5 chwilą wpisania do ksiąg sądowych. I pojawiły się - "księgi wieczyste", czyli księgi z "prawem wieczności". Skąd przydomek "wieczności"? Umowom o kupno, darowiznę czy zamianę towarzyszyły uroczyste formuły, które gwarantowały, że dotychczasowy właściciel wyrzeka się swych praw na zawsze, na "wieczność", nie na czas ograniczony, do końca czyjegoś życia czy do upływu jakiegoś terminu. "Wieczność" stanowiła znamię zobowiązania i przenosiła się na sam wpis, inskrypcję" sądową. Wpisy były "wieczyste" i księgi, które zawierały te wpisy, wraz z nimi stawały się "wieczyste". Początkowo "wieczystymi" były jedynie księgi sądowe "ziemskie", dla danej "ziemi", to jest swoistego pra-województwa (takiego sprzed reformy administracyjnej 1997 r.). Potem stopniowo zdobyły sobie "prawo wieczności" i księgi "grodzkie", czyli - miejskie. Nad ziemskimi miały pewną istotną praktyczną przewagę: były otwarte dla wpisów nie przez kilka tygodni w roku, lecz codziennie. Dlatego z czasem także im tę "wieczność" przyznano, czyli że już nie trzeba było przenosić wpisu do odpowiedniej terytorialnie księgi "ziemskiej". I to nieprawda, co stoi w niektórych podręcznikach historii polskiego prawa, jakoby Rzeczpospolita szlachecka nie wykształciła osobnych ksiąg hipotecznych. Do XIX wieku rzeczywiście nie prowadziła osobnych kart w księgach dla każdej nieruchomości, ale księgi grodzkie już pod koniec XVI wieku - miały dokładnie wyodrębnione działy "inskrypcji" (libri inscriptionum). Co ważne zaś było, to wpisy w księgach sądowych ziemskich z kwalifikacją wieczystości. A to już dziś sześć wieków z górą... Niejasne pochodzenie Wedle niektórych opinii idea "ksiąg wieczystych" przyszła do Polski z... Czech, gdzie znacznie wcześniej prowadzono tabulae terrae, spisy ziemi, by rejestrować w nich obroty nieruchomościami ziemskimi. Księgi gruntowe miały z ziem czeskich rozprzestrzenić się na teren Polski. Czechy XIV wieku były krajem znacznie bardziej rozwiniętym. Nie musiały sobie radzić z miażdżącymi najazdami tatarskimi XIII stulecia. Chlubiły się górnictwem i hutnictwem, zamożnością nie ustępowały ówczesnemu eldorado europejskiemu, jakim był Śląsk. Ich uniwersytet (Karola) powstał przed naszym Kazimierza Wielkiego, późniejszym Jagiellońskim, ich żołnierze słynęli walecznością i kudy było do nich ówczesnym Polakom! Ba, jeszcze przez dwa wieki nasi bracia Czesi będą liczyli się do kręgu najdzielniejszych wojaków Europy, późniejsi husyci byli postrachem wszystkich przeciwników, dopiero zbiorowa śmierć czeskiej szlachty pod Białą Górą w 1620 roku zerwała ciągłość wszelkich tradycji. Jednakże - Czechy XIV wieku to był jeden z krajów "cesarskich". A zatem - jeden z krajów prawa rzymskiego, którego dawni Polacy bali się jak władzy cesarza Świętego Cesarstwa Rzymskiego Narodu Niemieckiego. Pamiętamy zaś, że prawo rzymskie nie znało hipoteki, to jest zastawu bez dzierżenia (czyli bez oddania przedmiotu zastawu w ręce wierzyciela, a w językach słowiańskich rzymskiemu posiadaniu, possidendum, odpowiadało właśnie dzierżenie ). Choć niby hipotekę wcielono do justyniańskich kodyfikacji w Bizancjum VI wieku, dziedzictwo zachodnio-europejskie nie objęło hipoteki. I dlatego coś mi się nie wydaje, by mogła się ona rozwinąć wcześniej w Czechach, kraju cesarskim, z samych ksiąg gruntowych... W Polsce mamy jej dokumenty już dla XIV wieku (jest o nich cenna, źródłowa praca Zygfryda Rymaszewskiego). A już od dwóch wtedy wieków każdy właściciel ziemi w Polsce skrupulatnie przechowywał wszelkie dokumenty swoich praw własności! Stare zbiory dokumentów pełne są takich aktów, ukazujących - przy okazji - jak musiała być już w Polsce XII wieku rozpowszechniona znajomość sztuki czytania...

6 Być może rodowód ksiąg gruntowych nie jest ani polski, ani czeski, tylko - po prostu - miejski. W miastach średniowiecza, bardzo ciasnych, liczył się każdy metr gruntu; sądy miejskie utrzymywały specjalne rejestry, libri czy też tabulae, w których notowano zmiany własności na gruntach w mieście. Najpierw po to, żeby był jakiś dowód zawartej transakcji, potem - wręcz jako sposób przeniesienia własności, które bez tego wpisu nie było ważne. W mieście już od dawna książę mu panujący, król, margrabia czy biskup nie miał w tych sprawach nic do powiedzenia, ważyły jedynie własne miejskie sądy i ich księgi. Tyle tylko, że te libri i tabulae prowadziły sądy miast niemieckich, a mimo to na terenie Cesarstwa w Niemczech ani księgi gruntowe ziemskie, ani hipoteka na nieruchomościach ziemskich wcale się nie rozwinęły. Przyszły tam właśnie później - z Czech. I w państwach niemieckich dopiero w XVIII wieku upowszechniła się zasada, że bez wpisu do właściwej księgi sądowej nie ma skutecznej tranzakcji gruntami. Jedno nie ulega wątpliwości - hipoteka ma w Polsce na pewno ciągłość sześciu wieków, a może i dłuższą... I wszystko to nie są takie sobie, wbrew pozorom, wyłącznie igraszki historyczne. Odnowienie bądź ustanowienie ksiąg gruntowych, zwanych u nas "wieczystymi", ma ogromne, praktyczne znaczenie dla naszego dnia dzisiejszego. Bez nich kredyt hipoteczny nie da się odbudować. Chwała Wyczechowskiemu Warto być dumnym z tradycji prawa. Dobre prawo to skarb. Dziś przychodzi odgrzebywać je i oczyszczać z zapomnienia jak archeologiczne znaleziska. Nic o nim nie wiemy. Zapytajmy, proszę, kogokolwiek ze znajomych, gdzie najwcześniej obowiązywało w naszej części Europy nowoczesne prawo cywilne i nowoczesne prawo handlowe? Ani chybi rozmówca wskaże Prusy albo monarchię austriacką. Nikomu nie wpadnie do głowy, że to chodziło o nas. W krótkiej, a dramatycznej epoce Księstwa Warszawskiego doszło do pewnego historycznego fenomenu: Feliks Łubieński, minister sprawiedliwości Księstwa, przeszczepił nam francuski kodeks cywilny, zwany Kodeksem Napoleona, i francuski Kodeks Handlowy, najdoskonalsze ówczesne dzieła europejskiego prawodawstwa. Więcej: mimo klęski Napoleona oba te "przeszczepy" zachowały moc obowiązującą na terenie Królestwa Polskiego, poddanego Aleksandrowi I, i na tym obszarze panowały u nas aż po czasy niepodległej Rzeczypospolitej! Prawnicy rośli na nich świetni, takich podręczników na przykład jak prawa upadłościowego Bełzy sprzed ponad stu lat, nikt w Polsce nigdy później nie napisał. Podręcznik zaś prawa hipotecznego, opracowany przez Walentego Dutkiewicza i wydany w 1850 roku, wznawiano jeszcze - nie do wiary! - w latach trzydziestych naszego stulecia! Ba, gdyby nie popsuto naszego prawa hipotecznego po Drugiej Wojnie Światowej, można by się z niego spokojnie uczyć do dzisiaj... Tak: akurat prawa hipotecznego niepodległa Rzeczpospolita zmieniać nie musiała. Odziedziczyła w sumie po okresie niewoli aż cztery różne systemy prawne w zakresie prawa cywilnego i handlowego: francuski właśnie, na terenie byłego Królestwa Kongresowego, obok niego - niemiecki z terenu zaboru pruskiego, austriacki z Galicji i rosyjski na ziemiach za Bugiem, tych

7 poza dawnym Królestwem Polskim. Wobec tego nadmiaru bogactwa Rzeczpospolita włożyła ogromny wysiłek w to, by zainstalować na całym swym terytorium (też nie od razu) jednolite prawo dla całego państwa. Ale prawo hipoteczne zachowała. Mimo że pochodziło z czasów znacznie wcześniejszych niż podręcznik Dutkiewicza Nie poprawiali Polacy w tej specjalności tak doskonałego prawa francuskiego - akurat Francja, dziedziczka prawa rzymskiego, też hipoteką się nie pasjonowała, a kredyt zabezpieczony hipotecznie nie miał przed Wielką Rewolucją Francuską większego znaczenia. I teraz przypomnę tu postać wielkiego polskiego prawnika, któremu zawdzięczamy nasze współczesne prawo hipoteczne. Zwał się Antoni Wyczechowski. O Wyczechowskim, pracowniku Komisji Rządowej Sprawiedliwości, jego współcześni mówili nie najlepiej, ale nie wykluczone, że po prostu z zawiści. Zresztą nie jego opinia nas interesuje, lecz kompetencje. Niczego nie wymyślał - w przeciwieństwie do wielu naszych współczesnych legislatorów, którzy nie badają dorobku poprzednich pokoleń i wszystko na nowo koncypują z kapelusza. Zbadał nowe, bardzo zaawansowane przepisy pruskie, przeanalizował francuskie, oparł się na znajomości dorobku polskiego i zbudował system, który przynosi chwałę naszemu prawodawstwu. Jego "deputacja" pracowała, swoją drogą, zdumiewająco szybko. Członkowie deputacji byli, ma się rozumieć, zwolnieni od bieżących zajęć w Komisji Sprawiedliwości, która większość ich zatrudniała. Powołano to grono późną jesienią 1817 roku, w początku roku 1818 Wyczechowski przedstawił założenia, a już 26 kwietnia sejm Królestwa Polskiego mógł uchwalić Prawo o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach, które następnie ogłoszono 20 lipca tegoż roku. Przepisy tego prawa nieco skorygowano w roku 1825 i rozszerzono ich zakres obowiązującej mocy, ale było to, rzecz jasna, to samo prawo. Wyczechowskiego. Zwróćmy uwagę: w tytule ustawy na pierwszym miejscu wyeksponowano porządek i powagę "ksiąg wieczystych" (które wtedy właśnie przemianowano na "hipoteczne"). Tych ksiąg, których "socjalizm" w naszych czasach omal... nie zlikwidował w ogóle. Zasady polskie Zasady dla tej dziedziny określone, polskie zasady prawne, obowiązują od setek lat. Inaczej niż prawo karne czy rodzinne, tak zależne od zmienności obyczajów. Nasza cywilizacja hipoteczna trwa od wieków, od wieków tak samo przemyślana i mądra. Niemal od początku wiedziała, że wpisy hipoteczne muszą być JAWNE; polskie prawo zatem od kilkuset lat każdemu zainteresowanemu gwarantowało dostęp do akt sądowych. Za opłatą, naturalnie. Ale też nigdy nie zgadzało się na obciążenie dóbr nieruchomych (a więc - potencjalnego przedmiotu zastawu) jakimikolwiek tajnymi zapisami. Chociaż takie zapisy dopuszczało na przykład prawo francuskie... U nas to, co wpisano do ksiąg, musiało być zgodne z rzeczywistym stanem obciążenia danych dóbr, ponieważ takiej zgodności wymagała inna zasada tej cywilizacji hipotecznej - zasada DOBREJ WIARY. Oczywiście, można argumentować, że chodziło tu o interes wierzycieli, że chciano udaremnić nabieranie wierzycieli gwarancjami na dobrach, które niczego nie mogły już zabezpieczyć, bo je wcześniej po cichu obciążono zobowiązaniami na korzyść kogoś innego. I oczywiście tak właśnie było. To jedynie dla "socjalistycznych" ideologów prawa wierzyciel z definicji był kimś moralnie

8 dwuznacznym, bo miał pieniądze, których potrzebował dłużnik; tymczasem w dawnej Rzeczypospolitej zaciągali pożyczki, zabezpieczone hipoteką, głównie szlacheccy utracjusze, pożyczali im zaś ci gospodarniejsi, więc nawet moralność powinna była stać po ich stronie... Nasze stare prawo było jeszcze skrupulatniejsze w tej mierze, niżby wynikało z samej ogólnej zasady dobrej wiary. Żądało - SZCZEGÓŁOWOŚCI. Nie zostawiało miejsca na krętactwo. Nie mógł hipoteczny zapis dotyczyć wszystkich dóbr właściciela. Ani też nie dopuszczało, że właściciel dopiero potem wybierze, których dóbr. Wpis musiał konkretnie i precyzyjnie określić, o jaką nieruchomość chodzi. I równie precyzyjnie - ile długu ma na niej ciążyć. Co nie było bez znaczenia w czasach, gdy monety o tej samej nazwie mogły różnić się wartością nawet i dwukrotnie... Kodeks Napoleona kłócił się z tymi polskimi zasadami. Bo też nie rozumiał hipoteki. Znał, dla przykładu, "hipotekę prawną". Taka hipoteka przysługiwała - z mocy prawa - mężatce wobec dóbr jej męża, jeśli zarządzał jej majątkiem lub korzystał z pieniędzy od niej pożyczonych (podobnie przysługiwała małoletniemu wobec majątku opiekuna prawnego). Bez określenia, której nieruchomości obciążenie dotyczy. Kodeks Napoleona nie żądał też, by to obciążenie wpisywano do ksiąg gruntowych (hipotecznych), mogła więc funkcjonować hipoteka tajna - co rujnowało naszą zasadę jawności. No i, co łatwo wywnioskować, Kodeks Napoleona dopuszczał hipotekę "ogólną", na całym majątku; w rezultacie nie była to już właściwie hipoteka... Kiedy Antoni Wyczechowski kodyfikował polskie prawo hipoteczne zimą , przywrócił pełną moc wszystkim zasadom polskiej cywilizacji hipotecznej. Nawet problem ochrony praw małoletniego wobec opiekuna rozwiązał bez żadnej "tajnej" hipoteki. Od tej pory znowu liczyło się to, co wpisane; to, co wpisane wcześniej w księdze hipotecznej danej nieruchomości; to, co wpisano konkretnie i szczegółowo. Dla pewnych tylko należności zachował Wyczechowski - za Kodeksem Napoleona - pierwszeństwo przed wszelkimi wpisami: dla należności pracowników, czyli sług i czeladzi, oraz dla pewnych zobowiązań z tytułu, że tak powiem, konieczności cywilizacyjnych - jak podatek gruntowy czy też ubezpieczenie od ognia. Nazwano to PRZYWILEJAMI. Ale te "przywileje" znał teraz każdy i zasadom polskim znowu stało się zadość. Roszczenia książkowe Żeby dojść do historii kredytu hipotecznego, a potem do historii jego organizacji i banków hipotecznych, musimy zapoznać się pokrótce z historią papierów wartościowych o stałym oprocentowaniu, których emisja stanowi podstawę ich działalności. Nim jednak zajmiemy się wyłącznie papierami wartościowymi na okaziciela, które nie wymagają dla dokonania cesji żadnych wpisów w jakichkolwiek księgach, musimy trochę uwagi poświęcić papierom, które je poprzedziły choć nie miały żadnych związków z obciążeniem hipotecznym. Roszczenia książkowe, czyli oparte na zapisie w odpowiednich księgach, dawno już sprzedawano i kupowano; ale przeniesienie ich własności musiało być stwierdzone właściwym zapisem w księgach, i to na ogół w obecności dotychczasowego właściciela lub jego pełnomocnika. Wierzycielowi miasta (bo to były głównie udziały w długu publicznym samorządnych miast późnego średniowiecza) nie wydawano w zasadzie żadnych dokumentów potwierdzających jego prawa; tylko wolne miasta niemieckie, też zresztą nie wszystkie, wystawiały poświadczające ich zobowiązanie "listy rentowe" (Rentenbriefe), których sprzedaż jednak też wymagała odpowiedniego wpisu w księdze długów miasta.

9 Wyderki Kościół zakazywał lichwy, ale dopuszczał - rentę płatną od danej majętności: właściciel zobowiązywał się płacić od jakiegoś kawałka posiadanej ziemi jakiś procent przychodów lub jakąś określoną sumę czy ilość płodów rolnych. Tym sposobem ustanawiał wierzytelność na danym majątku, a taką rentę można już było - sprzedać. Wierzyciel w rzeczywistości więc pożyczał dłużnikowi pieniądze, ale formalnie - kupował od niego rentę z jakiejś nieruchomości. Pożyczał grosze, ale mógł "kupić" za to prawo do przychodów wartych kilka razy więcej, tak że grzech wygórowanej lichwy robił się śmieszny przy tym zdzierstwie... Tę rentę można było sprzedać. Ale także wykupić dla uregulowania długu. System renty wykupnej, choć od wieków przyjęty w Polsce, przyszedł prawdopodobnie ze Śląska lub z wielkopolskiego Lądu, siedziby cystersów z Altenbergu. Można hipotetycznie odtwarzać proces narodzin pomysłu. Jakiś bystry, niemiecki krzyżowiec zapoznał się w Grecji z hipoteką i wstąpił do jakichś równie inteligentnych, mówiących po niemiecku cystersów na Śląsku lub w Lądzie. On sam lub razem ci cystersi wymyślili, jak pożyczać szlachcie swoje pieniądze na procent, omijając zakaz lichwy. Że pomysł był niemiecki, dowód mamy prosty: nazwano tę rentę "wyderkafem" albo wprost - "wyderką", od niemieckiego wiederkaufen choć na terenach Niemiec nigdy się taki zakup renty nie pojawił, aż do XVIII wieku. Szlachta z wiekami dobrobytu straciła umiar w swoich wydatkach i zadłużaniu się. Polska konstytucja sejmowa z 1635 roku uregulowała zatem parowiekową już instytucję renty wykupnej na rzecz duchowieństwa, czyli kredytu od niego: można nią było teraz obciążyć dane dobra tylko do połowy ich wartości i płacić rocznie nie więcej niż 7 procent. Co więcej, dłużnik mógł wypowiedzieć ją wcześniej i wcześniej zatem spłacić. W roku 1659 papież Pius V specjalną bullą dla Polski dopuścił kupno rent, zabezpieczonych na własności ziemskiej. W naszej historiografii nie było jednak aż po dziś dzień miejsca na historię kredytu, udzielanego przez gospodarne duchowieństwo rozrzutnej szlachcie. Renty wieczyste mało wieczyste Nie sądzę, by należało uznać za poprzednika interesujących nas papierów wartościowych - francuską "rentę wieczystą", którą w XVI wieku Franciszek I ustanowił na swych dochodach z pewnego swojego majątku i na podatku od wina w Greves, przekazując te dochody w administrację miastu Paryżowi wzamian za przymusową nb pożyczkę. Miasto wydawało wierzycielom króla obligacje, potwierdzające ich uprawnienia, ale pamiętać trzeba, że renty wieczyste nie obejmowały obowiązku dłużnika co do spłaty kapitału; król-dłużnik mógł, co więcej, w dowolnym momencie wymówić rentę, spłacając dług, i zależało to jedynie od jego woli. Był królem kochanym, pełnym fantazji, więc rozrzutnym; mało wydawał tylko wtedy, kiedy, przegrawszy bitwę pod Pawią, siedział rok w niewoli u Karola V. Na świdnickiej skórze Sławne skórzane listy zastawne, używane w dawnym księstwie świdnickim, te, od których formalnie zaczął się nowoczesny kredyt hipoteczny z obrotem obciążeniami, figurują w wielu podręcznikach historii handlu jako... skórzane pieniądze. Błąd nie jest szokujący: owe skórzane dokumenty rzeczywiście kursowały w obrocie handlowym, zastępując złote i srebrne monety, których przy ogólnej tu nędzy po Wojnie Trzydziestoletniej ( ) wszystkim na zachód pod granicy Polski brakowało. Nie robiono ich jednak wcale z pergaminu, wbrew temu, co sugerował

10 jedyny autor dziejów długoterminowego kredytu ziemskiego w Polsce; pergamin nie wytrzymałby takiej funkcji. Produkowano je naprawdę ze skór, odpowiednio wyprawionych, utrwalonych i prasowanych tak, by dało się na nich pisać w niewytrawialny sposób. Nie była to zresztą zupełnie nowa idea: majstrowano już skórzane pieniądze w średniowieczu, między innymi Jan bez Ziemi i czternastowieczni królowie francuscy, niewyczerpani, jeśli chodzi o pomysły na zdobycie gotówki... Ówczesna Świdnica mówiła już głównie po niemiecku. Księstwo świdnickie, z końcem XIV wieku najpotężniejsze księstwo piastowskie Śląska, przeszło po Bolesławie II, zmarłym bez męskiego potomka, w ręce Korony Czeskiej. Pieniędzy w tej krainie złota i srebra nigdy nie brakowało; dopiero w XVII stuleciu, gdy wypłukano resztki złotego piasku ze strumieni sudeckich, zaś odganiać ołów (świniec po staropolsku) od srebra nie było już z czego, Wojna Trzydziestoletnia przypieczętowała tylko upadek. Jednakże to ziemie Korony Czeskiej, wtedy już pod władzą Habsburgów, znały hipotekę; z nich przecież hipoteka rozpowszechni się na Niemcy... Oczywiście, ktoś, kto wykoncypował owe pierwsze "listy zastawne", nie mógł być tylko pomysłowczykiem, musiał znać doświadczenia i czeskie, i polskie. Bez tradycji handlu rentami wykupnymi nie narodziłby się i pomysł świdnicki. Ale pomysł był, i to rewolucyjnie oryginalny: po raz pierwszy oderwano dług od osoby wierzyciela. "List skórzany" oznaczał bowiem równowartość zobowiązania, które odpowiednim zapisem w księgach gruntowych zabezpieczono wprawdzie na określonej własności ziemskiej, jednakże nie na korzyść określonego wierzyciela, lecz - na korzyść anonimowego okaziciela! Odcinki skóry, dowód zapisu obciążenia hipotecznego danych dóbr w księgach gruntowych, były więc upłynnionym długiem hipotecznym. Powiem z żalem, że nigdy później żadne listy zastawne, którymi się zajmiemy, emitowane przez instytucje kredytu ziemskiego, nie doszły tak poręcznej formy użytkowej. Listy zastawne weszły do grupy papierów wartościowych, którymi obracano na giełdach; regulowano nimi zobowiązania, spłacano długi, handlowano nimi, ale nigdy nie miały służyć jako forma pieniądza, równoważnik gotówki, którym wszak w rzeczywistości papiery wartościowe są... Obligacje na okaziciela Obligacje z klauzulą zobowiązania wobec okaziciela nasz autor międzywojenny, Zbigniew Siemieński, wiąże z francuskim edyktem królewskim z 1716 r. (faktycznie - regenta, ks. Orleanu, za małoletniości Ludwika XV). Edykt ten zastrzegał prawo wystawiania obligacji na okaziciela wyłącznie dla państwa i banków. Jednakże papier o stałym oprocentowaniu, wystawiony na okaziciela, jest dzieckiem Amsterdamu, tej stolicy postępu w drugiej połowie XVII wieku, i stamtąd rozszedł się po Europie. Tak pożyczały pieniądze od swoich obywateli Stany Generalne Niderlandów i samo miasto Amsterdam, tak pożyczała Kompania Wschodnio-Indyjska (holenderska). Płacono zresztą w Amsterdamie procent nie za duży, ponieważ ówczesne Niderlandy prawie po koniec XVIII w. miały nadmiar pieniądza do lokowania. I nie tylko dług publiczny podlegał takim sposobom upłynniania; była to w Amsterdamie naturalna praktyka, kiedy przychodziło zmobilizować środki na jakieś handlowe lub handlowo-wojenne przedsięwzięcie. Przede wszystkim zaś tak pożyczał pieniądze w Amsterdamie - król Francji, Ludwik XIV (ten sam, który nieco wcześniej wysłał armię ze słynnym Tureniuszem na czele, by zbrojnie Amsterdamem zawładnąć). Emitował obligacje dłużne na sumy okrągłe i na tyle niewielkie, by mogli je kupować nie tylko wielcy kupcy i bankierzy Amsterdamu, ale i "oficjaliści", urzędnicy bankowi, dependenci, słowem,

11 każdy, kto miał jakąś rezerwę pieniężną do solidnego zabezpieczenia i dałby się królowi Francji naciągnąć. Emisję takiej obligacji król Francji powierzał naturalnie któremuś z amsterdamskich domów bankowych, który potrącał pewien procent dla siebie. Obligację na okaziciela już wtedy uzupełniały tzw. kupony i tzw. talon, jest to więc doświadczenie około trzystu lat. Kupon był asygnatą na odsetki do wypłaty w ciągu następnych kilkunastu lat; talon - asygnatą na odbiór dalszych kuponów po wyczerpaniu otrzymanych. Wierzycielem pozostawał zawsze posiadacz obligacji, ale odsetki odbierał ten, kto przedstawił do wypłaty w oznaczonym terminie - kupon. Wierzyciel mógł sprzedać obligację wraz z kuponami i talonem, ale mógł również same kupony na wypłaty w najbliższych latach eskontować, czyli sprzedać za potrąceniem przez nabywcę procentu dyskonta. Długi państwowe austriackie Całą tę technikę najlepiej znamy w naszej części Europy z XVIII-wiecznego doświadczenia austriackich Habsburgów. Pieniędzy wiecznie im brakowało (to był jeden z głównych powodów ich udziału w rozbiorach Polski, tego ówczesnego eldorado bogactw płynących z rolnictwa, lasów i żup solnych). I w tym przypadku emisję obligacji powierzano jakiemuś bankierowi, któremu władca wystawiał skrypt dłużny na łączną sumę pożyczki (skrypt dłużny w razie niewywiązywania się dłużnika ze swych zobowiązań wymagał dla egzekucji należności odrębnego postępowania sądowego; dopiero zobowiązanie z tytułu weksla będzie oznaczało płatność pod rygorem natychmiastowej egzekucji przez organy przymusu). Bankier dopiero ogłaszał subskrypcję i sprzedawał obligacje. Cesarstwo potrafiło zastrzec sobie, że będzie płaciło procenty nie w oznaczonych terminach, a w miarę, jak uda mu się zgromadzić na ten cel dostateczne wpływy. Wszelako, summa summarum, cesarstwo austriackie uchodziło za wypłacalne, i to nie tylko dopiero w czasach Franciszka Józefa. Starało się regulować swe zobowiązania i dzięki swej wiarygodności... rozdęło dług państwowy Austrii do niebotycznych rozmiarów. To tylko Fryderyk pruski, zwany Wielkim, zabrawszy Austrii Śląsk w wojnie 1740 roku, nie chciał płacić amsterdamskiemu domowi bankowemu Deutzów długu, zabezpieczonego Śląskiem. Bony skarbowe Z czasem wykrystalizowały się różne postacie tych papierów wartościowych - o różnych zastosowaniach. Obligacje krótkoterminowe, zwane zwykle bonami skarbowymi (Schatzscheinen), emitowano przeważnie w razie niedoboru wpływów podatkowych. Przy trudnościach budżetowych w momencie terminu płatności wymieniano je na nowe bony, obejmujące wartość niespłaconego bonu wraz z zaległymi odsetkami. Specjalną formą tych bonów skarbowych były emitowane dopiero za Franciszka Józefa po 1848 r. Salinenscheinen, bony salinarne, interesujące dla nas o tyle, że zabezpieczone hipotecznie na cesarskich kopalniach soli w Górnej Austrii, nie na żupach krakowskich. Wysoko oprocentowane, wystawiano je na bardzo krótkie terminy, cztery, osiem i dwanaście miesięcy, adresując do warstw średniozamożnych (drugi powód naszego zainteresowania). Mogły

12 te warstwy kupować bony wartości nawet zaledwie stu i dwustu koron. Tak państwo austriackie zaciągało pożyczki nawet u mniej majętnych poddanych. Zobowiązania długoterminowe Technika operowania zobowiązaniami długoterminowymi też była zróżnicowana. W przypadku długu niespłacalnego państwo, emitując rentę, zaciągając, innymi słowy, dług rentowy, zapewniało nabywcy określony stały procent od sumy wyłożonej na zakup obligacji, ale nie zobowiązywało się do zwrotu samego kapitału. Jeżeli chciało się uwolnić od dalszego płacenia procentów rentowych, skupywało obligacje na giełdzie i niszczyło je lub zatrzymywało do ewentualnej ponownej sprzedaży. To był właśnie tzw. dług niespłacalny. Takie zadłużenie było, dodajmy, normalną praktyką rządów Francji, Anglii, Niemiec, Austrii i Stanów Zjednoczonych aż po wiek XX. Dług spłacalny oznaczały obligacje emitowane z zobowiązaniem stopniowej spłaty wedle jakiegoś z góry określonego planu. Żeby uniknąć nadmiernych kłopotów rachunkowych, nie stosowano równoczesnej, a stopniowej spłaty wszystkich wypuszczonych obligacji naraz, lecz co roku lub co pół roku losowano do "amortyzacji" (umorzenia) pewną część obligacji. Spłacano je po cenie nominalnej, innymi słowy, nie były to losy premiowe. Pożyczki losowe pominiemy tu w ogóle, bo wprawdzie cieszyły się one ogromnym wzięciem w środowiskach warstw niższych, więc najuboższych, i uciekano się do nich nagminnie nawet w "przyzwoitym" wieku XIX, ale były interesem spekulacyjnym, nie wartym polecania ani naśladowania. Nb przed Drugą Wojną Światową Henryk Tennenbaum konstatował, że "polska publiczność ma wyraźną predylekcję do walorów z premiami i wygranymi"; cóż, tę samą skłonność wykazywała niemal każda publiczność na świecie, ilekroć taki chwyt zastosowano. Obligacje prywatne. Obligacje kolejowe Obligacje, emitowane przez osoby prywatne, nie narodziły się dopiero z obligacjami kolejowymi w Anglii lat trzydziestych XIX wieku (jak chciał Zb. Siemieński). Wypuszczali je w XVIII wieku nie tylko bankierzy, ale np. w Austrii wielcy magnaci, którzy, jak hr. Palffy czy książę Clary, uciekali się też do pożyczek losowych. Obligacji kolejowych zresztą nie zabezpieczano hipotecznie. Zabezpieczano je dochodami przyszłych linii kolejowych, dla sfinansowania budowy których te obligacje emitowano. Odnotujmy tylko istotną ciekawostkę, że obligacjom tym, niby pierwszej hipotece, przysługiwało pierwszeństwo wobec dochodów spółki budującej kolej - przed dywidendami udziałowców (na terenach niemiecko-języcznych - Eisenbahnprioritaetsobligationen). Rodowód polski, pomysł pruski Pierwsza organizacja swoistego kredytu wzajemnego hipotecznego narodziła się na pruskim Śląsku. Na pruskim już, bo Fryderyk, zwany Wielkim, wojną 1740 r. zabrał Śląsk Austrii. Zaczęło się nie przypadkiem na Śląsku, ponieważ tam, dzięki mieszanym wpływom czeskim i polskim, hipoteka na ziemiach języka niemieckiego rozwinęła się najwcześniej. I tam też wskutek kolejnej

13 wojny (Siedmioletniej) doszło do kolejnego wyniszczenia rolnictwa. I brakowało pieniędzy na jego odrodzenie... Pierwszy pomysł kupca berlińskiego, Wolfganga Buehringa, nie przebił się przez dwór do Fryderyka. Dlaczego pomysł? Toż kredyt hipoteczny istniał od dawna? Tak, istniał, co więcej, w ówczesnych Prusach, które nauczyły się hipoteki z ziem polskich, kupcy swoje własne rezerwy lokowali akurat w ziemi lub kredytach dla własności ziemskiej, zabezpieczonych hipotecznie - choć w handlu kredytu nie uznawali. Buehring jednak naprawdę coś wymyślił. Wymyślił w 1767 r. ZBIOROWE obciążenie takim samym zobowiązaniem wielu właścicieli ziemskich - po to, by uzbierać jak najwięcej pieniędzy na kredyty dla nich. Rodowód pomysłu był o tyle polski, że chodziło tylko o dobra "rycerskie", czyli wyłącznie dobra śląskiej szlachty - jak w polskim systemie kredytu hipotecznego dotyczącym własności szlacheckiej. Ale wspólna solidarna odpowiedzialność, którą wprowadził baron Johann Heinrich von Carmer, wielki reformator prawa, kanclerz u Fryderyka, minister sprawiedliwości, była ideą... szkocką. To Szkoci, nie docenieni dziś ojcowie nowoczesnego kapitalizmu, wynalazcy głównych instytucji obrotu pieniężnego, wymyślili zasadę, że za pokrycie dla banknotów emitowanych przez dany bank odpowiadali solidarnie, czyli razem, wszyscy jego wspólnicy, i to całym swoim majątkiem. Gwarantowało to, że wspólnicy zrobią wszystko, by dobrze gospodarować zgromadzonymi środkami. A po drugie, dawało wkładcom depozytów i ludziom przyjmującym banknoty stuprocentową właściwie gwarancję wypłacalności banku: suma wartości majątków wspólników zawsze była znacznie większa niż zobowiązania banku. Ojcem sformalizowanego już systemu był Carmer. Opracował założenia organizacji, która miała "uczynić wszystko, co konieczne, dla utrzymania kredytu publicznego i dla gospodarowania tym kredytem wedle najlepszych zasad w sposób wolny i nieskrępowany". To jego projekt zatwierdził Fryderyk. Schlesische Landschaft, Śląskie Ziemstwo Kredytowe, jak ładnie to na polski przetłumaczono, uzyskało 29 sierpnia 1769 r. aprobatę króla, a 15 lipca 1770 r. zatwierdził on podstawy działalności "Głównej Komisji Ziemstwa". Ze świdnickich "listów skórzanych" Carmer zrobił - Pfandbriefe, czyli w precyzyjnym polskim tłumaczeniu - "listy zastawne", w pierwotnym tłumaczeniu potocznym "listy fantowe" (od "Pfand", zastaw, poręka, mamy i nasz "fant"). Te "listy zastawne" były papierami wartościowymi. Emitować je miała ta "landszafta", jak potem z niemiecka pod pruskim zaborem zwano u nas tę organizację. Solidarna odpowiedzialność członków Ziemstwa za te papiery gwarantowała ich pewność i zaufanie do nich. Fryderyk, na szczęście dla projektu, nie znał się na tym. Wiek XVIII miał na Zachodzie katastrofalne doświadczenia z pieniądzem papierowym, opartym na wartości ziemi. John Law, Szkot, nie uwiódł Szkocji swoimi finansowymi konceptami, ale - opętał Francję; swoim późniejszym bankructwem załamał wszelki kredyt. Jednakże baron Carmer stworzył papiery wartościowe - naprawdę wartościowe. List zastawny był świetnym pomysłem. W swej późniejszej, dojrzałej już formie, wolnej od wad carmerowskich, oznaczał wedle opinii jednego z największych ekonomistów w naszej historii, Adama Krzyżanowskiego, "szczęśliwe pogodzenie sprzecznych interesów dłużnika i wierzyciela": oznaczał wprawdzie długoterminowy kredyt dla dłużnika, ale nie był nim dla wierzyciela, który w każdej chwili mógł swoją wierzytelność sprzedać.

14 Jak powiadali niektórzy, zapewnił listom zastawnym powodzenie swoim orędziem Fryderyk, ponieważ jego poddani byli tak zdyscyplinowani, że wierzyli, w co król kazał. Ale kanclerz Carmer nikomu nie kazał wierzyć w listy zastawne śląskiego Ziemstwa Kredytowego. One same kazały w siebie wierzyć. W ciągu pierwszego roku śląskie Ziemstwo Kredytowe mogło wypuścić ich za niebotyczną sumę talarów, a w ciągu następnych trzech lat - za drugie tyle. I mogło obniżyć ich oprocentowanie z pięciu procent na cztery i dwie trzecie procenta rocznie. A mimo to sprzedawano je po kursie o parę procent powyżej nominału! Rozwinęła się instytucja listów zastawnych najpierw w królestwie Prus. Za przykładem polskim, przejąwszy po pierwszym rozbiorze część ziem rdzennie polskich z parusetletnią tradycją hipoteki, zaprowadziły Prusy - ustawą hipoteczną w 1783 r. - porządne księgi hipoteczne w całym państwie. Prusy, a później i Austria, zastosowały przymus hipoteczny: wszelkie nieruchomości musiały być "intabulowane", opisane i wprowadzone do ksiąg wieczystych. Pierwsze instytucje kredytu hipotecznego mogły objąć tylko dobra "tabularne", tj. opisane w księgach wieczystych. Na ziemiach polskich, przy całej tradycji hipoteki, przymusu takiego nie było; na terenie państwa carów tym bardziej. W Polsce jeszcze w wieku XX wiele małych miast nie miało zaprowadzonych hipotek na swoim obszarze, tym bardziej nie obejmowały one i do dziś nie obejmują gruntów gospodarstw chłopskich. Ziemstwa kredytowe Ziemstwu śląskiemu nadano status jednostki prawa publicznego. Było organizacją właścicieli dóbr i tylko oni mogli dostać od niej kredyt, oprocentowany na 5 proc. rocznie, ale miało prawo samo, bez postępowania sądowego, zasekwestrować dobra zalegającego dłużnika i zarządzać nimi ze wszelkimi upoważnieniami sekwestratora. Carmerowskie listy zastawne miały różne swoje wady. Kiedy obniżono płacony w kuponach procent roczny od listów zastawnych z pięciu na cztery i dwie trzecie, a potem, w 1788 r., nawet do czterech procent, kurs tych obligacji mimo to przekraczał ich nominalną wartość o cztery, a nawet pięć procent bo kupując za tę cenę list zastawny z kuponami na dalsze lata, kupowało się niemałe przychody za i tak niedużą cenę. Tracili w tych okolicznościach ci właściciele listów zastawnych, które danego roku wylosowano do umorzenia, jako że wykup następował al pari, po cenie nominalnej; Ziemstwo radziło sobie z tym, przekazując im zamiast gotówki nowe listy zastawne. Korzystać mogli na tej różnicy dłużnicy - członkowie Ziemstwa, płacili bowiem swe długi, określone wysokością obligacji wystawionej na ich dobra, gotówką po cenie nominalnej. Wprowadzono więc korektę: musieli spłacić dług listami zastawnymi kupionymi od Ziemstwa po kursie bieżącym (zauważmy na marginesie, że z braku gotówki i rząd pruski przystąpił ze swymi dobrami do Ziemstwa, by móc w nim zaciągać pożyczki). Istotniejszą wadą była wyjściowa wada ustrojowa. List zastawny, ta obligacja, emitowana przez ziemstwo, obciążała określone, konkretne dobra, z zapisem na ich hipotece. Ziemstwo, czyli członkowie ziemstwa, solidarnie odpowiadali za jej spłatę dopiero w razie niewypłacalności określonego obligacją dłużnika. Z pozoru dawało to pewną gwarancję, ale nie było takiej gwarancji po drugiej stronie: nabywcy tych obligacji mieli prawo w każdej chwili je wypowiedzieć - co spowodowało później, w okresie wojen napoleońskich, poważne zaburzenia. Kiedy właściciele listów zastawnych, ogarnięci paniką, masowo je wypowiadali, ich kurs spadł do 60 proc., a w 1807 r. niewypłacalne okazało się i Ziemstwo śląskie w całości. Musiało odwołać się do zaakceptowanego przez rząd pruski moratorium na wypłatę procentów; wypłacało je wtedy

15 posiadaczom listów zastawnych dalszymi listami, czyli dalszymi obligacjami. Zastępczo emitowane listy zastawne z lat spłacono dopiero z końcem 1814 r. Innym pruskim "landszaftom" nie szło tak dobrze: ziemstwo, utworzone w 1787 r. dla ziem Pomorza i dawnych Prus Królewskich, zabranych Polsce w pierwszym rozbiorze, korzystało z moratorium od r aż do roku Dopiero w późnych latach dwudziestych XIX stulecia zrezygnowano z obciążania emitowanymi listami zastawnymi jednych tylko określonych dóbr i za wzorem Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego w Królestwie Polskim, utworzonego w 1825 r. przez Druckiego-Lubeckiego, przyjęto zasadę solidarnej odpowiedzialności wszystkich członków Ziemstwa za emitowane obligacje. Założone przedtem w obrębie państwa pruskiego w r przez polską szlachtę Wielkopolski takież "Towarzystwo Kredytowe" dla Wielkiego Księstwa Poznańskiego przewidywało jeszcze obciążenie listem zastawnym w pierwszej kolejności określonych nim dóbr, a dopiero potem - dóbr pozostałych członków. To jednak Towarzystwo poznańskie za wzorem ziemstwa Księstwa Luneburgu, które tę innowację wprowadziło pierwsze w r. 1790, zastosowało zasadę niewymagalności kredytu, czyli zasadę jego stopniowej amortyzacji, tj. stopniowej spłaty przez dłużnika, co oznaczało, że nie można wymówić dłużnikowi pożyczki przed upływem jej terminu. Ta zasada wywołała potem ogromnie dużo sporów przy założeniu Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego w Polsce. Nazwano ją "przedłużeniem moratorium na 28 lat", przeciwny był jej nawet Staszic. Z kolei w latach trzydziestych, wzorem Druckiego-Lubeckiego, wyeliminowano w ziemstwach Prus możliwość wypowiedzenia listów zastawnych przez ich posiadacza (najpierw ograniczywszy ich spłatę do wysokości funduszu umorzeniowego, jaki zgromadziło dane ziemstwo). W tych latach trzydziestych kurs listów zastawnych Ziemstwa Śląskiego wzrósł znowu, aż do 107%, tak, że obniżono oprocentowanie tych obligacji do 3,5%. Dopiero w latach wojen pruskich, czyli w latach pięćdziesiątych i sześćdziesiątych XIX wieku, kiedy kredyt w całych Niemczech podrożał, Ziemstwo musiało podnieść to oprocentowanie do 4, potem zaś do 4,5 proc. rocznie. Obniżyło je znowu w ostatnim ćwierćwieczu XIX wieku. Doświadczenie tegoż XIX wieku, innymi słowy, sugeruje długofalowy charakter tendencji zwyżkowych i zniżkowych na rynku papierów wartościowych o stałym oprocentowaniu. Sumy bajońskie Kiedy Prusacy objęli po trzecim rozbiorze kawał ziem centralnej Polski i nazwali je Prusami Południowymi, udzielali kredytów rozrzutnej polskiej szlachcie, ile kto sobie życzył. Ale założyć tu własnego "ziemstwa", własnej instytucji kredytu długoterminowego - nie pozwolili. Polska własność miała krok za krokiem upadać pod ciężarem długów. Załamanie przyszło wcześniej, niż się ktokolwiek spodziewał. Wojny ograniczyły rynek, popyt spadł, ceny też. A procenty - rosły... Zadłużenie w całości tym bardziej. Prusacy jednak przeliczyli się także. Przegrali z Napoleonem. Na części ziem polskich utworzył on kadłubowe Księstwo Warszawskie. Wierzytelności pruskich wobec szlachty polskiej z terenu Księstwa nie zlikwidował. Przeciwnie, uznał się za sukcesora Prus i... przejął je po prostu. Na dalsze wojny potrzebował jednakże gotówki, nie kwitów. I - sprzedał Księstwu całą wierzytelność, obliczoną na franków, za , czyli po kursie 46,5, tyle, że w gotówce. Obie strony zrobiły dobry interes: Polacy i tak chcieli pomóc Cesarzowi w wojnie przeciw caratowi, którą byli zainteresowani, a przy

16 okazji wykupili swoje zadłużenie. Kontrakt w tej sprawie podpisano w Bajonnie i stąd sumy "bajońskie", rzeczywiście ogromne. Ale Polacy zebrali te pieniądze dla Napoleona! Co dla mnie najciekawsze w tamtych czasach, to nieoczekiwana, a ujmująca gotowość ówczesnych Polaków, by uczyć się od innych, przejmując dobre wzory. Bo to właśnie wtedy, iście błyskawicznie, zainstalowano w Polsce ów świeżo promulgowany we Francji, słynny już kodeks cywilny, ochrzczony Kodeksem Napoleona, i zaraz po nim - francuski Kodeks Handlowy. W tym samym dosłownie czasie, w 1809 roku, poseł koniński, August Bielski, drukował w Kaliszu swoją broszurkę pod tytułem Sposoby do ocalenia majątków obywateli Księstwa Warszawskiego od przypadków im zagrażających służące. Zaproponował w niej - przetransponowanie na grunt polski wzoru śląskiego Landschaftu. Książę Warszawski, poczciwy i mądry Sas, Fryderyk August, w 1811 r. wystąpił już ze szczegółowym projektem (mówiąc nawiasem, poprzedni elektorowie sascy trafili na tron polski nie żadnym przekupstwem, tylko dzięki swej wzorowej gospodarności; wykoleił obu Augustów dopiero tron polski). Po Kongresie Wiedeńskim uformowano w miejsce Księstwa Warszawskiego jeszcze mniejsze Królestwo Polskie (zwane Kongresowym) pod rządami cara Aleksandra I jako króla Polski. Ministrem spraw zagranicznych tego mądrego cara był przez jakiś czas książę Adam Jerzy Czartoryski, a kiedy opuścił to stanowisko, pozostał z carem w przyjaznych stosunkach dzięki temu Królestwo Kongresowe było jedynym w Europie państwem konstytucyjnym! Szacunek dla prawa umożliwiał reformy. Niestety, zadłużenie polskiej własności ziemskiej przez następne dziesięć lat znów rosło, zwłaszcza, że wiecznie głodny rynek angielski słynnymi prawami zbożowymi zamknął się przed polskim eksportem. W końcu długi sięgały prawie dwóch trzecich wartości polskiej własności ziemskiej (63,3%)! I wtedy genialny mistrz gospodarki Królestwa, Ksawery Drucki-Lubecki, postanowił zastosować śląską receptę na długoterminowy kredyt rolny rozpoznawszy wszystkie jej słabości i wady... Oczywiście wtedy, kiedy już funkcjonowało w 1825 prawo hipoteczne, opracowane przez Wyczechowskiego. Geniusz Lubecki zaprojektował polskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie, zorganizował i w tymże 1825 roku uruchomił. On mu też dał świetnego szefa, swego współpracownika, znawcę finansów, Kajetana Kalinowskiego (był to pierwszy polski menedżer, który zmarł - z przepracowania; w roku 1828). Napotkał zaciekły opór, kiedy inaczej niż było na Śląsku - wprowadził solidarną odpowiedzialność wszystkich właścicieli dóbr, członków Towarzystwa, za emitowane przez nie "listy zastawne". Nie złamał się. Ale - zadłużonych upoważnił do spłaty długów nie gotówką, lecz tymiż... listami zastawnymi. Znowu zareagowano na to dzikimi protestami. Spodziewał się ich i dlatego powołał nie znaną pruskim ziemstwom instytucję - Komitet Właścicieli Listów Zastawnych. Nabywcom listów zastawnych Towarzystwa oraz tym, którzy musieli teraz przyjąć zwrot udzielonych pożyczek w listach zastawnych (nadano im kurs przymusowy), zapewnił kontrolę nad działalnością Towarzystwa, czyli nad rozliczeniami listów zastawnych. Komitet czuwać miał nad regularnością wypłacania procentów posiadaczom kuponów i nad porządkiem umarzania listów (losowano co pół roku do umorzenia określoną ich część, po cenie jednak nominalnej). Stał się tym samym gwarantem bezpieczeństwa emitowanych papierów, ale w praktyce nigdy w historii Towarzystwa nie musiał skorzystać ze swych upoważnień do ingerencji nawet po Pierwszej Wojnie Światowej, kiedy bardzo by się to przydało.

17 Rady Wojewódzkie Królestwa przed powstaniem Towarzystwa urągały: z czegóż to "asocjacje bankrutów" miałyby tworzyć pieniądze? Kiedy już Towarzystwo powstało, pisano, że Lubecki wtrąci Królestwo w przepaść. Zapanowała niemal - czarna rozpacz. Nikt niczego nie rozumiał. Dwa lata później uznano Towarzystwo Kredytowe Ziemskie za - "arcydzieło". Po co? O co w ogóle chodziło Lubeckiemu w tym kredycie hipotecznym, tak, jak go obmyślił (i jak można by go dla współczesnego nam rolnictwa odbudować)? Towarzystwo Kredytowe Ziemskie to nie to samo, co "stary", indywidualnie udzielony kredyt zabezpieczony hipotecznie, który wymyślili starożytni Grecy. Przy ich kredycie hipotecznym wierzyciel nie pytał, na co dłużnikowi pożyczka. Podczas gdy Lubeckiemu chodziło o pewien określony cel - długoterminowy kredyt inwestycyjny, do spłaty w dostatecznie długim okresie, miał wymusić na właścicielu dóbr czy gospodarstwa gospodarność, by zdołał on w określonym terminie podnieść jego wydajność. Z ziemi, jeśli nie liczyć uprawy koki, nigdy nie czerpało się i nie czerpie zysków szybko. Pieniądze ulokowane choćby na przykład w nawodnieniu gruntów nigdy nie zwracały się w tempie inwestycji przemysłowych (nie mówiąc już o handlowych). Ale za to ziemia była zawsze pewnym zabezpieczeniem i z wyjątkiem szczególnie katastroficznych okresów jej wartość z upływem czasu na ogół rosła. Kredyt ze strony Towarzystwa różnił się tak samo od zwykłego bankowego kredytu rolnego, zabezpieczonego hipoteką. Kredyt hipoteczny banku zależy od tego, jak bank gospodaruje swoimi depozytami - bo jeżeli musi nagle wypłacić na żądanie swoje depozyty, a nie ma zdrowych weksli do zdyskontowania, przychodzi mu dla ściągnięcia gotówki wypowiedzieć czasem i pożyczkę hipotecznie zabezpieczoną. Na dobitek stopa procentowa od tych depozytów zmienia się w zależności od fluktuacji rynkowych, od stopy dyskonta bankowego, w rezultacie więc i oprocentowanie kredytu może się zmienić w okresie spłaty. Dłużnik nie może być stuprocentowo pewny, co go czeka. Inaczej dłużnik Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego: jeśli tylko regularnie płacił swe półroczne zwykle raty, podatki, ubezpieczenie od ognia, a gospodarował prawidłowo - był wolny od takich zagrożeń. Towarzystwo Kredytowe Ziemskie było organizacją dłużników, która wypuszczała "listy zastawne". Były to jakby swoiste zbiorowe weksle na okaziciela, zabezpieczał je cały majątek członków, oraz narastający z upływem czasu kapitał rezerwowy. Nic tu nie ma formalnie do rzeczy, że zarówno w Prusach, jak w Królestwie Polskim przystępowały do "landszafty" czy Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego władze państwa ze swoimi dobrami; podnosiło to jedynie wiarygodność listów zastawnych Towarzystwa, ale istoty sprawy nie zmieniało. Listy oznaczały, że w określonym terminie ten, kto je nabył, ich właściciel, otrzyma swoje odsetki od ich wartości w postaci "kuponów", a losowanie wskaże, w jakim wcześniejszym terminie które swoje listy zastawne Towarzystwo wykupi, czyli umorzy. Członek Towarzystwa, i tylko on, mógł otrzymać od Towarzystwa kredyt gotówkowy - z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży tychże listów zastawnych na giełdach lub bezpośrednio poza giełdami (listy zastawne naszego warszawskiego Towarzystwa cieszyły się ogromnym powodzeniem na giełdzie paryskiej jeszcze w latach dwudziestych, aż po Wielki Kryzys). Towarzystwo nie miało obowiązku spłacać swoich listów zastawnych przed ich wylosowaniem, a właściciel listu nie mógł wypowiedzieć przed terminem swego kapitału, ulokowanego w liście zastawnym - inaczej niż ktoś, kto zdeponował swe pieniądze w banku czy kasie oszczędności. Mógł list po prostu sprzedać.

18 Można to uznać za paradoks, ale system ziemstw, jak i Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego, górował nad późniejszymi "bankami hipotecznymi", opartymi na zasadach spółek akcyjnych (taki sam paradoks chce, że ubezpieczenia wzajemne, pierwotny tryb ubezpieczeń, górują nad ubezpieczeniami komercyjnymi). Po prostu ziemstwa ("landszafty"), towarzystwa kredytowe ziemskie i publiczne banki ziemskie - pracowały taniej, wystarczało im bowiem pokrycie kosztów swojej działalności, zyskiem były korzyści stowarzyszonych członków. Dla ścisłości: niektóre z nich rezygnowały nawet z solidarnej odpowiedzialności członków, ale wtedy na pokrycie możliwych strat ściągały większe raty od stowarzyszonych dłużników, gromadząc niezbędny fundusz rezerwowy. Bank akcyjny, inaczej niż towarzystwo kredytowe, nie jest stowarzyszeniem dłużników. Jest stowarzyszeniem właścicieli kapitału, który wnoszą oni do spółki, wykupując akcje. Jeśli bank akcyjny wypuszcza listy zastawne, zabezpiecza je swoim kapitałem zakładowym, kapitałem rezerwowym i - dodatkowo - hipoteką na nieruchomościach sobie poddanych. Bierze prowizje i szuka zysku. Szukając zysku, musi też ryzykować. Także tym, że dopuszcza, jak to się zdarzało, obciążenie ziemi do dwóch trzecich jej wartości (nie tylko do połowy, jak pozwalały ziemstwa i Towarzystwo Kredytowe Ziemskie). Ryzykuje i sposobem lokat. Musi. Z natury swego biznesu. Co czasem kosztuje - klęskę... Poszukującym lokaty dla swoich pieniędzy towarzystwa kredytu hipotecznego oferowały lokaty najporęczniejsze i najpewniejsze. Bo towarzystwo kredytowe (ziemstwo) uwalniało posiadacza kapitału, ba, nawet małych oszczędności, od negocjacji z pożyczkobiorcą. Samo oceniało, na ile można daną nieruchomość obciążyć hipotecznie. Samo ściągało należności od dłużników, uniezależniało wierzyciela od kłopotów w razie śmierci dłużnika. Wierzytelność, gdyby ją przyszło podzielić między spadkobierców zmarłego wierzyciela, dawała się podzielić łatwo. Dawała się też - dzięki swej postaci papieru wartościowego upłynnić, sprzedać częściowo lub w całości na giełdzie. Ten dłużnik nie bankrutował i zawsze był wypłacalny. Rozwiązania wzorcowe i ostateczne Polskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie wniosło do operowania tym rodzajem obligacji rozwiązania właśnie wzorcowe i ostateczne. Usunęło słabości i wady ziemstw pruskich. Po pierwsze, uregulowano jednoznacznie tryb szacowania wartości majątku. Przyjęto za podstawę "czysty dochód", czyli zysk (stanowiący zresztą wówczas podstawę i wymiaru podatku). Wartości majątku równał się roczny dochód, pomnożony przez dwadzieścia. Tę mnożną w razie szczególnych okoliczności, obniżających lub podwyższających wartość majątku, można było w granicach pięciu procent obniżyć lub podwyższyć. Ta podstawa szacunku miała ogromne znaczenie praktyczne. Przesądziła raz na zawsze, że nieruchomości, nie przynoszące dochodu, nie mogą funkcjonować jako oparcie dla emisji obligacji, po drugie zaś, że nie wchodzą w rachubę szacunki "na oko", przez "zaprzyjaźnionych" taksatorów ani podbijane spekulacyjnymi kombinacjami. Pożyczkę hipotekowano na całości danych, określonych dóbr, których bez zgody Towarzystwa nie wolno było ani parcelować, ani sprzedać; w razie działów spadkowych dzielono obciążenie z tytułu pożyczki odpowiednimi nowymi wpisami do ksiąg wieczystych. Dłużnik spłacał udzielony kredyt w 28 "annuitetach", czyli ratach rocznych, równej wysokości. Obejmowały one i procent, i spłatę skredytowanego kapitału. Stopniowo zmniejszał się więc w tej

19 racie udział opłacanych procentów, a rósł udział sumy przeznaczonej na umorzenie. Dłużnik mógł jednak spłacić pożyczkę wcześniej, w całości lub w części, gotówką lub listami zastawnymi z bieżącym kuponem, upoważniającym do odbioru procentów. Każda zwłoka w opłaceniu raty, nawet uzasadniona klęską żywiołową, wywoływała dodatkowy co miesiąc wzrost oprocentowania danego annuitetu. Po trzech miesiącach zwłoki Towarzystwo, jak pruskie Landszafty upoważniona prawem jednostka prawa publicznego, przejmowało bez postępowania sądowego administrację majątku. Jeśli administrator nie mógł doprowadzić do uregulowania zaległości, Towarzystwo mogło ogłosić przetarg na dzierżawę dóbr, a w ostatecznej konieczności - sprzedać w trybie licytacji (subhasty). Członek Towarzystwa płacił jednak nie tylko określony procent kredytu (cztery procent), ale i dodatkowo dwa procent na fundusz amortyzacyjny (umorzeniowy, pozostający w wyłącznej dyspozycji Towarzystwa, służący jako rezerwa na wypadek niedoboru środków płatniczych), oraz 0,2 proc. rocznie na koszty administracji. Opłacał też koszt druku i przygotowania listów zastawnych, sporządzanie aktów hipotecznych i opłaty skarbowe. W sumie - nieporównywalnie mniej, niż musiałby zapłacić innemu kredytodawcy w Królestwie, gdzie nadmiaru wolnej gotówki nie było. Interesy wcale nie tak łatwe Od czasów Powstania Listopadowego Towarzystwo jako instytucja polskiej samoobrony gospodarczej nie cieszyło się poparciem władz carskich i dopiero w r uzyskało formalnie prawo wykupu własnych listów zastawnych na giełdzie warszawskiej i innych giełdach Europy. Pozwoliło mu to wpływać swoim popytem na wzrost kursu listów - w interesie zarówno wierzycieli, właścicieli listów, jak i dłużników, członków Towarzystwa, odbierających swe pożyczki w listach zastawnych. Kurs listów na giełdzie warszawskiej na ogół nie sięgał ich nominalnej wartości - Królestwo Polskie, jak wspomnieliśmy, nie miało, zwłaszcza wobec kolejnych kataklizmów historycznych XIX wieku, nadmiaru wolnej gotówki do lokowania. Doświadczenie Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego jest o tyle cenne dla późniejszych banków hipotecznych, o ile pouczający był system gwarancji wypłacalności Towarzystwa. Towarzystwo dysponowało rosnącym stopniowo funduszem rezerwowym. Odpisywano nań co pół roku pięć procent od dochodu brutto Towarzystwa, nie wliczając weń jednak ani rat od dłużników, ani składek na koszta administracyjne. Szło na ten cel oprocentowanie własnych środków pieniężnych, a głównie - kary za zwłokę. Ten fundusz rezerwowy służył w przypadku niedoboru środków na procenty dla właścicieli listów zastawnych, gdy niedobór taki wywołały zaległości ze strony dłużników. Towarzystwo jako osoba prawna dorobiło się z czasem swoich własnych ruchomości i nieruchomości, których losem po Drugiej Wojnie Światowej - mówiąc nawiasem - warto by się zainteresować. Miało swoje gmachy i biura; okresowo - majątki ziemskie, których nie udało się sprzedać w drugiej kolejce licytacji. Majątek Towarzystwa stanowił dodatkową rezerwę i - nie ukrywajmy - żywił jego biurokrację. Przekraczał znacznie swą skalą rzeczywiste potrzeby administracyjne Towarzystwa. Wyszło to na jaw, kiedy wyeliminowano dwuszczeblowość jego organizacji, likwidując biura lokalne bez żadnego uszczerbku dla efektywności jego pracy.

20 Z trzeciej gwarancji, czyli solidarnej odpowiedzialności członków, rozłożonej w proporcji do wysokości obciążeń hipotecznych danych dóbr, Towarzystwo od r przez ponad sto lat z górą, mimo powstań, rewolucji 1905 roku i Pierwszej Wojny Światowej nigdy nie musiało korzystać (nie skorzystało, z innych względów, także w stanie załamania w okresie hiper-inflacji wczesnych lat dwudziestych XX stulecia). Dopiero zaangażowanie Towarzystwa w okresie międzywojennym w akcyjny bank hipoteczny, "Bank Ziemiański", który z nadejściem Wielkiego Kryzysu przyniósł poważne straty, doprowadziło do obciążenia tymi stratami ogółu członków Towarzystwa. Ale i to były - straty cudze, niezwiązane z bezpośrednią działalnością kredytową Towarzystwa. Co robić w razie groźby niewypłacalności Nie jest prawdą, że Towarzystwo nigdy nie przeżyło poważnych kłopotów - które nb St. Zalewski w swoim cennym studium o dziejach długoterminowego kredytu ziemskiego w Polsce dyskretnie pominął. Po Powstaniu Styczniowym i uwłaszczeniu chłopów w r długi hipoteczne ziemian obciążyły znacznie mniejsze teraz powierzchnie i często mocno podniszczone majątki. Zaległości w spłatach rat przez dłużników rosły, wypłacalność Towarzystwa stanęła pod znakiem zapytania, kurs giełdowy jego listów zastawnych spadł do dwóch trzecich nominalnej wartości. I wtedy Towarzystwo wypuściło - korzystnie oprocentowane, średnioterminowe obligacje z terminem płatności do sześciu lat, zabezpieczone - oczekiwanymi ratami spłat. Z jakim efektem? Dłużnicy zdążyli stanąć na nogi w ciągu pięciu lat, uregulowali wszystkie zaległości i obligacje zostały umorzone w całości na rok przed terminem. Przy niskim popycie listy zastawne nie osiągały w cedułach giełdowych poziomu swej wartości nominalnej. W tej sytuacji wylosowanie do umorzenia jakiegoś listu zastawnego, kupionego przez jego właściciela po kursie giełdowym, oznaczało dlań premię w wysokości różnicy między kursem giełdowym a wartością nominalną. Wobec takiego stanu rzeczy dłużnicy emitenta listów zastawnych musieli mu raty z tytułu swego długu uiszczać w gotówce, a nie w listach. Emitent mógł też listy zastawne umarzać, wykupując corocznie na giełdzie określoną ich porcję, oczywiście - poniżej ich wartości nominalnej. Mogąc zapłacić swoim wierzycielom, tj. właścicielom listów zastawnych, mniej, niż opiewał nominał listu, pozwalał i dłużnikom spłacać swe zobowiązania listami zastawnymi; stawiał tylko jeden warunek - idealnej punktualności w spłacie swoich rat. Na ogół praktykowano system mieszany, czasem z góry obwieszczając w momencie emisji, jaki procent listów zostanie umorzony w pierwszym, a jaki w tym drugim trybie. Drugi ze sposobów umarzania przynosił wedle niektórych dawnych teoretyków straty właścicielom listów zastawnych, zwłaszcza tym, którzy, ufając pewności rzetelnych spłat lokowali w nich swoje oszczędności; podnosiły się więc, jeszcze z końcem XIX wieku, głosy w obronie "wdów i sierot". Jednakże stracić mogli naprawdę tylko ci właściciele listów zastawnych, którzy je wystawili do obrotu giełdowego; kto trzymał swoje, zakupione od emitenta lub na giełdzie, papiery w swoim sejfie czy szufladzie, nie tracił nic. Pobierał wartość kuponów, a przy umorzeniu nominalną wartość, nie obniżoną. W roku 1898 rosyjski minister skarbu, Witte, udzielił zgody rosyjskim bankom hipotecznym na umarzanie swych listów hipotecznych poprzez wykupywanie ich na giełdzie - tak, jak to robiły już wcześniej towarzystwa kredytowe. Paradoksalnie, rozwiązanie, które wyszło na zdrowie organizacjom nie obliczonym na zysk, czyli towarzystwom kredytowym, dało w przypadku instytucji o charakterze handlowym efekt odwrotny - przeważył doraźny interes dłużników i samych banków, a w rezultacie kurs listów zastawnych, emitowanych przez banki hipoteczne, miast wzrosnąć, spadł...