Raport o stanie rynku nieruchomości. Jesień 2015

Transkrypt

1 Raport o stanie rynku nieruchomości Jesień

2 Spis Treści Wprowadzenie... 3 O nas... 4 Gospodarka i sektor bankowy w I połowie 2015 roku... 5 Stabilizacja wzrostu gospodarczego w 2015 roku... 5 Turbulencje na rynkach finansowych... 6 Podaż pieniądza i sektor bankowy jako lustro gospodarki... 7 Czynniki, które będą miały wpływ na działalność sektora bankowego do końca 2015 roku... 8 Rynek nieruchomości mieszkaniowych... 9 Budownictwo mieszkaniowe w Polsce... 9 Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym w sześciu analizowanych miastach Prognozy na II połowę 2015 r Rynek nieruchomości komercyjnych Nieruchomości biurowe Prognozy na II połowę 2015 r Nieruchomości handlowe Prognozy na II połowę 2015 r Nieruchomości magazynowe Prognozy na II połowę 2015 r Rynek nieruchomości hotelowych Prognozy na II połowę 2015 r

3 Szanowni Państwo! Przekazujemy w Państwa ręce najnowszy raport o stanie rynku nieruchomości Jesień 2015, który stanowi podsumowanie wydarzeń oraz trendów występujących na rynku w pierwszym półroczu 2015 r. oraz przedstawia prognozę kierunków oraz zmian, w których będą podążały poszczególne sektory rynkowe. Rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostaje w fazie stabilizacji dzięki bardzo dobrym wskaźnikom ekonomicznym, niskim stopom procentowym oraz wzmożonym zainteresowaniem kupujących funduszem dopłat rządowych Mieszkanie dla młodych. Wszystkie te czynniki przełożyły się na rekordowo wysoką liczbę sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym. Wolumen transakcji z ostatnich 4 kwartałów wyniósł ok. 45,8 tys. lokali i był to wynik o ponad 20% wyższy od wyników notowanych w rekordowych latach 2007 i Czy ten trend się utrzyma? to pytanie zadają sobie wszyscy, zarówno deweloperzy, banki, jak i nabywcy mieszkań. W dłuższej perspektywie czasowej należy się spodziewać korekty założeń inwestycyjnych, jednak raczej pozbawionej istotnej korekty w zakresie cen mieszkań. Ciekawe zmiany zachodzą na rynku komercyjnym (CRE), który dzięki szybkiemu rozwojowi przekształca się w rynek dojrzały. W szczególności warto zwrócić uwagę na rynek biurowy, w którym obserwujemy zwiększone zainteresowanie inwestorów stolicami regionów. Nadal największy przyrost podaży powierzchni biurowej nastąpił w Warszawie, ale jednak zauważalne są już wzrosty w pozostałych aglomeracjach, wśród których wyróżnia się Wrocław. Również w przypadku nieruchomości handlowych można zauważyć przesunięcie koncentracji inwestycji deweloperów na rynki regionalne. O ich wzmożonej aktywności świadczy ilość ukończonych budów oraz liczba obiektów handlowych w budowie. W pierwszej połowie 2015r. oddano do użytkowania siedem nowych galerii handlowych, a zasoby powierzchni handlowej w Polsce zwiększyły się do poziomu ok. 10,6 mln m 2. W dalszym ciągu utrzymuje się tendencja do rozbudowy starszych obiektów handlowych w celu dostosowania do aktualnych warunków panujących na rynku. Przy takiej dynamice wzrostu powierzchni handlowej naturalnym pytaniem jest chłonność poszczególnych rynków i graniczny poziom saturacji, przy którym następuje już kanibalizm jednej galerii przez drugą. Ciekawym rynkiem pod tym względem wydaje się Łódź z nowo wybudowaną Sukcesją, nowo projektowaną Łódź Plaza (zbieg ul. Rzgowskiej i Warneńczyka) a dotychczas funkcjonującymi CH m.in. Galerią Łódzką, Portem Łódź, czy Manufakturą. Interesujący jest rynek nieruchomości magazynowych, który po kilku latach chudych zaczął ponownie się dynamicznie rozwijać. Warto zwrócić uwagę na zmiany w ramach nowo projektowanych obiektów, które swoją specyfiką coraz częściej odpowiadają potrzebom wynikającym ze wzrastającego udziału e-commerce w strukturze sprzedaży. Druga połowa 2015 roku to z pewnością okres kontynuacji rozwoju w poszczególnych sektorach, jednak nadmierny wzrost podaży powierzchni w poszczególnych segmentach powinien zachęcić do refleksji zarówno deweloperów, inwestorów, jak i podmioty finansujące, by z większym wyczuciem dobierać projekty w celu ich realizacji, zakupu czy finansowania. Wprowadzenie Życzę Państwu przyjemnej lektury Jan Robert Nowak Dyrektor Departamentu Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji mbank Hipoteczny SA 3

4 O nas mbank Hipoteczny S.A. już od piętnastu lat prowadzi badania i analizy zjawisk zachodzących na polskim rynku nieruchomości. Okres ten zaowocował własną bazą danych o transakcjach na rynku nieruchomości (w szczególności komercyjnych), sprzedażą know-how systemu bazodanowego do ZBP i zaadaptowaniem go pod nazwą AMRON, budową systemu indeksów cen na rynku nieruchomości, wypracowaniem metod analitycznych dla potrzeb analizy portfelowej, jak i szeregiem różnorodnych badań rynku nieruchomości. W ciągu swojego rozwoju Bank przeprowadził szczegółowe analizy i oceny dla kilku tysięcy nieruchomości komercyjnych oraz projektów deweloperskich. Poza typową działalnością, Bank, w ramach Departamentu Ryzyka Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji, prowadzi doradztwo związane z rynkiem nieruchomości ze specjalistycznymi kompetencjami od strony rynkowej, technicznej oraz prawnej. W zespole udało się zgromadzić praktyków z następujących dziedzin, w tym 11 rzeczoznawców majątkowych, 5 inżynierów budownictwa z wieloletnim doświadczeniem, ekonomistów, 3 geodetów i elektryka, absolwentów studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości, pośrednictwa na rynku nieruchomości i zarządzania nieruchomościami. Pracownicy posiadają krajowe i międzynarodowe tytuły i certyfikaty z zakresu wycen i doradztwa na rynku nieruchomości, m.in. CCIM (Certified Commercial Investment Member), RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). W ramach działalności bankowej oraz usług doradztwa na rzecz podmiotów zewnętrznych zespół dokonał szereg wycen, ocen i analiz projektów inwestycyjnych na rynku nieruchomości, monitorował realizację projektów mieszkaniowych i komercyjnych. Oprócz standardowej oferty, Bank oferuje również doradztwo na rynku nieruchomości w poszczególnych kompetencjach (rynkowe, techniczne, prawne). W ramach działalności prowadzonej dotychczas, bank oferuje szereg usług. Część z nich przedstawiono poniżej: badania rynkowe (analizy lokalizacji, popytu i podaży, preferencji, konkurencji) wycena nieruchomości komercyjnych oraz projektów deweloperskich wycena przedsiębiorstw, w szczególności spółek celowych (SPV) z branży nieruchomości analizy wrażliwości wartości pojedynczych nieruchomości, jak i całych portfeli weryfikacje formalne i merytoryczne studiów wykonalności projektów inwestycyjnych weryfikacje kosztów budowy weryfikacja umów towarzyszących projektom inwestycyjnym pod kątem zabezpieczenia ryzyka projektów i interesów inwestora analizy opłacalności inwestycji monitorowanie procesu budowlanego (techniczny due diligence) modelowanie cen transakcyjnych, czynszów, stóp kapitalizacji analizy uwarunkowań inwestycji w nieruchomości w aspektach prawnych. To tylko niektóre z proponowanych przez Bank usług z zakresu doradztwa na rynku nieruchomości. Jesteśmy otwarci na nowe wyzwania i oczekiwania produktowe stawiane nam przez naszych klientów. Działalność doradcza Banku skierowana jest zarówno do podmiotów w ramach grupy kapitałowej mbanku, jak i podmiotów zewnętrznych (sektora bankowego, funduszy inwestycyjnych, deweloperów oraz inwestorów rynku nieruchomości) krajowych i zagranicznych. 4

5 I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw Gospodarka i sektor bankowy w I połowie 2015 roku 1 Stabilizacja wzrostu gospodarczego w 2015 roku W I połowie roku gospodarka osiągnęła tempo wzrostu na poziomie 3,4%, nieco niższe niż osiągnięte w analogicznym okresie 2014 r. Wzrost gospodarczy miał mniej więcej zrównoważony charakter i opierał się na trzech głównych filarach: konsumpcji prywatnej, inwestycjach i eksporcie netto. Bank spodziewa się utrzymania wzrostu PKB w okolicach 3% w kolejnych kwartałach. Słabsze od wcześniejszych oczekiwań mogą być przede wszystkim inwestycje oraz eksport. Pierwsza połowa roku upłynęła pod znakiem stabilnego wzrostu konsumpcji prywatnej (średnio rzecz biorąc 3,1% r/r), któremu niezmiennie sprzyjał szeroki wachlarz pozytywnych czynników, tj. notujący kolejne pokryzysowe rekordy sentyment konsumentów, stała poprawa sytuacji na rynku pracy (stopa bezrobocia sięgnęła w III kwartale 6 - letniego minimum, a najszersze miary zatrudnienia niezmiennie pokazują wzrost liczby pracujących przekraczający 1,5% w ujęciu rocznym), a także niska inflacja zwiększająca realną wartość dochodów do dyspozycji. Notowany po 9 miesiącach roku wzrost sprzedaży detalicznej (o 3,9% w cenach stałych) był zbliżony do średniej z ostatnich lat. Na kolejne kwartały Bank spodziewa się utrzymania bieżącej dynamiki konsumpcji. Nawet niewielkie spowolnienie wzrostu nie powinno odbić się znacząco na popycie gospodarstw domowych, gdyż w ostatnich kwartałach zgromadziły one sporo oszczędności buforowych. Co więcej, pewnego przyspieszenia konsumpcji można oczekiwać w kolejnych latach, o ile dojdzie do zapowiadanych zmian w systemie podatkowym (np. podwyższenie kwoty wolnej PIT). Pewne jest już na tym etapie podniesienie płac w sferze budżetowej w 2016 r., która jest benchmarkiem dla całej gospodarki. Inwestycje wzrosły w I połowie br. o 8,5%, przy czym w II kwartale dynamika aktywności inwestycyjnej była niższa niż w I kwartale. 1 Opracowanie mbank SA Wbrew obawom niektórych uczestników rynku, wzrost inwestycji był napędzany zarówno przez solidną aktywność budowlaną, dodatkowo wspartą przez korzystne warunki pogodowe, jak i przez zakupy maszyn i urządzeń przez przedsiębiorstwa (rekordowy wzrost tej kategorii w obecnej fazie ożywienia gospodarczego). Kolejne kwartały mogą przynieść delikatne osłabienie aktywności inwestycyjnej. Z jednej strony wyhamowanie globalnej aktywności gospodarczej może przyczyniać się do redukcji nowej działalności inwestycyjnej ze strony przedsiębiorstw; z drugiej faktyczne wydatkowanie środków publicznych w ramach nowej perspektywy UE może się przesunąć na 2016 r. z uwagi na fakt, że nowe programy są wciąż w okresie przygotowawczym (dopiero teraz kończą się prace dot. ostatecznego kształtu programów operacyjnych). Bank spodziewa się, że w całym 2015 r. dynamika inwestycji wyniesie 6,8% ,6 4,5 4,8 5,1 Struktura wzrostu PKB (r/r, %) 3,7 2,2 2,4 3,0 3,5 3,6 3,3 3,3 3,6 3,3 1,3 0,2 0,5 0,8 Inwestycje Eksport netto Konsumpcja Zapasy PKB W I połowie br. eksport netto dołożył do wzrostu gospodarczego około 0,5pp; I kwartał był przy tym sporo lepszy od drugiego. Nadwyżkę handlową, która pojawiała się w I połowie roku można połączyć z wysoką dynamiką eksportu przy stabilnej dynamice importu. Taka konstelacja ma swe korzenie w przyspieszeniu strefy euro, którego to ugrupowanie doświadczyło w pierwszej połowie roku. II kwartał był w przypadku eksportu znacząco słabszy (zmniejszenie dynamiki w cenach stałych z 8,0% r/r do 5,2%). W wyniku obecnego spowolnienia gospodarki globalnej wyniki 5

6 I kw.'07 III kw.'07 I kw.'08 III kw.'08 I kw.'09 III kw.'09 I kw.'10 III kw.'10 I kw.'11 III kw.'11 I kw.'12 III kw.'12 I kw.'13 III kw.'13 I kw.'14 III kw.'14 I kw.'15 III kw.'15 eksportu będą w najbliższych kwartałach niższe od wcześniej oczekiwanych. Z kolei import, mimo tego, że eksport ma znaczący komponent zaopatrzeniowy w postaci importu, ma przed sobą mniej więcej stabilne perspektywy z uwagi na relatywnie stabilny popyt krajowy w gospodarce a także z uwagi na stabilizację cen surowców (w tym w szczególności cen ropy naftowej). W takich warunkach oczekiwane jest narastanie deficytu handlowego, jednak z perspektywy historycznej Polska oraz na tle pozostałych rynków wschodzących gospodarka pozostanie relatywnie zrównoważona zewnętrznie. Bardzo powolny wzrost inflacji i długa stabilizacja stóp procentowych Pomimo przyspieszenia wzrostu gospodarczego, w I półroczu ustanowiony został rekord niskiej inflacji w Polsce w lutym spadła ona do 1,6%, napędzana głównie przez niskie ceny nośników energii (ze szczególnym uwzględnieniem paliw). W kolejnych miesiącach notowano wzrost inflacji, ale odbicie to było stosunkowo niewielkie i wartość notowaną po 9 miesiącach roku (- 0,8% r/r) trudno uznać za bliską normalności. Obok relatywnie niskich cen paliw i żywności, za głęboko ujemną dynamikę cen konsumenckich odpowiadały również kategorie bazowe (w czerwcu b.r. inflacja po wyłączeniu cen żywności i energii wyniosła zaledwie 0,2% r/r), czyli usługi i pozostałe dobra konsumenckie; w III kwartale inflacja bazowa zdołała podnieść się zaledwie do 0,4%. Przyczyny niskich wzrostów cen są tutaj dość złożone i mają zarówno zewnętrzny, jak i wewnętrzny charakter warto wspomnieć zarówno o deflacyjnym charakterze otoczenia polskiej gospodarki (spadki cen surowców, obawy o gospodarkę chińską, bardzo niska inflacja w strefie euro) oraz o echach umocnienia kursu złotego, które dodatkowo nie sprzyjało wzrostom cen dóbr importowanych. W konsekwencji, deflacja w polskiej gospodarce stała się po 9 miesiącach roku głęboko zakorzeniona i rozlana na większą część koszyka konsumenckiego (ok. 50%). W kolejnych kwartałach wzrost inflacji następować będzie głównie przez efekty bazowe w konsekwencji inflacja pozostanie bardzo niska W takich warunkach polityka pieniężna przybrała bardzo łagodny kurs w marcu doszło do obniżki stóp procentowych (o 50 pb), a w kolejnych miesiącach Rada Polityki Pieniężnej akcentowała raczej potrzebę stabilizacji stóp na rekordowo niskich poziomach i brak pośpiechu do podwyżek, niż bardziej optymistyczne wieści z polskiej gospodarki. Wyrazem ostrożności i łagodnego nastawienia w polityce pieniężnej były również kolejne projekcje banku centralnego. W ich myśl inflacja nie sięgnie celu NBP (2,5%) nawet na koniec 2017 r., a luka popytowa w polskiej gospodarce będzie domykać się powoli. Bank zasadniczo zgadza się z taką oceną polskiej gospodarki. Dlatego też nie oczekuje się podwyżek stóp procentowych przed 2018 r. Dodatkowo, kolejna runda stymulacji monetarnej w gospodarce globalnej skutkować może obniżką stóp procentowych dokonaną przez nową Radę Polityki Pieniężnej. Pod koniec września rynek wyceniał prawie jedną obniżkę stóp o 25pb w 2016 r. Inflacja bazowa CPI, %r/r Inflacja CPI, %r/r WIBOR 3M, % Stopa referencyjna NBP, % Turbulencje na rynkach finansowych Po silnym umocnieniu w I kwartale 2015 r. (do nieco poniżej 4 na EURPLN), złoty w kolejnych 6 miesiącach systematycznie słabł osiągając poziom 4,25 zbliżony do notowanych na początku roku. Przyczyn osłabienia można znaleźć sporo: niepewność polityczna, obniżenie wzrostu (+bessa na giełdzie), pogorszenie klimatu inwestycyjnego wobec rynków wschodzących w związku z wyhamowaniem gospodarki globalnej, spadkami cen surowców oraz zapowiedziami podwyżki stóp w USA. 6

7 sty 08 lip 08 sty 09 lip 09 sty 10 lip 10 sty 11 lip 11 sty 12 lip 12 sty 13 lip 13 sty 14 lip 14 sty 15 lip 15 sty 08 lip 08 sty 09 lip 09 sty 10 lip 10 sty 11 lip 11 sty 12 lip 12 sty 13 lip 13 sty 14 lip 14 sty 15 lip 15 Bank spodziewa się, że z biegiem czasu złoty będzie aprecjonował w stosunku do euro z uwagi na przyzwoity wzrost PKB (oparty w dużej mierze na popycie wewnętrznym) oraz zrównoważenie zewnętrzne gospodarki. Tym niemniej przez pewien czas dominować mogą podwyższone poziomy kursu z uwagi na ryzyko polityczne oraz niepewność dotyczącą losów globalnej gospodarki. Po gorszej pierwszej połowie roku, rynek obligacji skarbowych nabrał w III kwartale wiatru w żagle. Krótki koniec krzywej dochodowości (sektor 2y) odrobił ¾ wzrostów rentowności. Dłuższe obligacje 5-10 lat zniwelowały mniej więcej połowę wzrostów. Rynki finansowe wyleczyły się z traumy po (kolejnym) kryzysie greckim; niska inflacja oraz obniżenie wzrostu gospodarczego w gospodarce globalnej spowodowały obniżenie oczekiwań inflacyjnych oraz rozbudziły nadzieje na kolejną rundę stymulacji monetarnej. W obecnej chwili Bank nie widzi powodów, aby rentowności papierów skarbowych znacząco wzrosły. Niska inflacja i umiarkowany wzrost powinny utrzymywać stopy procentowe nominalnie nisko, zaś ryzyko polityczne jest obecnie prawdopodobnie w dużej mierze wycenione. Podaż pieniądza i sektor bankowy jako lustro gospodarki W 2015 r. kontynuowany był stabilny wzrost bazy depozytowej banków przy jednoczesnym umiarkowanym wzroście akcji kredytowej dla przedsiębiorstw i gospodarstw domowych. Wśród depozytów na uwagę zasługują zarówno kategorie depozytów detalicznych (gospodarstw domowych), jak i korporacyjnych. Wzrost tej pierwszej wyniósł średnio rzecz biorąc 8,5% r/r i był istotnie wyższy od notowanego w 2014 r. (6,4% średniorocznie). Towarzyszyły mu, co ciekawe, rekordowe wzrosty wartości gotówki w obiegu i pozytywne napływy do funduszy inwestycyjnych (osłabły w III kwartale) pierwsza z tych okoliczności świadczy oczywiście o braku istotnego odpływu depozytów z sektora bankowego i ich niewrażliwości na niskie nominalne stopy procentowe, druga zaś stanowi pośrednie potwierdzenie wysokiego wzrostu dochodów do dyspozycji gospodarstw domowych. 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% depozyty przedsiębiorstw w bankach r/r kredyty przeds.w bankach r/r kredyty inwestycyjne przedsiębiorstw w bankach r/r Depozyty korporacyjne urosły w 2015 r. średnio o 10,3% r/r i również była to dynamika wyższa od notowanych w poprzednim roku (średnio 7,9% r/r). W opinii Banku jest to zasługa zdrowych i stabilnych finansów polskich przedsiębiorstw, które korzystając z niskich cen surowców i dóbr importowanych oraz wciąż umiarkowanej dynamiki płac w ostatnich kwartałach wypracowywały systematycznie coraz lepsze wyniki finansowe. Proces ten powinien być kontynuowany w kolejnych miesiącach, aczkolwiek bilans ryzyk wskazuje zdaniem Banku na wyhamowanie tempa wzrostu zysków przedsiębiorstw i, w konsekwencji, nieco wolniejsze wzrosty depozytów korporacyjnych. 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% depozyty gosp.dom. w bankach r/r kredyty gosp.dom. w bankach r/r kredyty na nieruchomości w bankach r/r Pomimo dość wysokiego wzrostu gospodarczego, po stronie kredytowej nie widać znaczącego 7

8 przyspieszenia. Przeciwnie po oczyszczeniu z wahań kursowych dynamika kredytów dla przedsiębiorstw spadła na koniec czerwca do 6,7% r/r z 7,9% notowanych w grudniu. W przypadku gospodarstw domowych spowolnienie było jeszcze dotkliwsze, bo wyniosło aż 3 p.proc. (z 7,0 do 4,0% r/r również z uwzględnieniem wahań kursowych). Przyczyny takiego stanu rzeczy są zdaniem Banku wielorakie. Spowolnienie w kredycie korporacyjnym jest zdaniem Banku związane z niższym popytem na kredyt bieżący oraz obniżeniem popytu inwestycyjnego (co potwierdza tezy o słabnącej aktywności inwestycyjnej). Z kolei dynamika kredytów dla gospodarstw domowych pozostaje niska z powodów fundamentalnych (ograniczenia LTV nałożone przez KNF w kredytach mieszkaniowych, niski popyt na kredyt konsumencki). W opinii Banku kolejne kwartały nie powinny przynieść znaczących zmian w tym obrazie akcji kredytowej. Czynniki, które będą miały wpływ na działalność sektora bankowego do końca 2015 roku Obok uwarunkowań makroekonomicznych, działalność sektora bankowego będzie w kolejnych miesiącach podlegać wpływowi czynników regulacyjnych i politycznych, których łącznym wynikiem będzie spadek zyskowności sektora, ale również wzrost niepewności co do jego perspektyw. O ile bowiem kontynuacja wzrostu gospodarczego pozwoli na utrzymanie umiarkowanego tempa wzrostu depozytów i kredytów, o tyle nie będzie on na tyle silny, aby już teraz pojawiła się perspektywa wzrostu stóp procentowych. Co więcej, z bieżącej perspektywy stabilizacja stóp procentowych może być dłuższa niż dotychczas oczekiwana; pojawia się także istotne ryzyko obniżki stóp w 2016 r. Do niewiadomych zaliczyć należy wprowadzenie rozwiązań regulujących kwestię kredytów udzielanych we franku szwajcarskim (czy to w wersji proponowanej przez Związek Banków Polskich, czy to w wydaniach przedłożonych przez główne partie polityczne), a także ryzyko obciążenia aktywów sektora bankowego podatkiem. 8

9 Rynek nieruchomości mieszkaniowych Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w I połowie 2015 r. pozostała stabilna. Systematyczna wyprzedaż lokali w inwestycjach już zakończonych, dobre wyniki popytowe oraz korzystne prognozy makroekonomiczne przyczyniły się do zaktywizowania działań inwestorów mieszkaniowych. Bogata oferta mieszkań dostępna na rynku pierwotnym, coraz lepiej dopasowana struktura lokali w nowych inwestycjach, niskie stopy procentowe, korzystna sytuacja na rynku pracy oraz obserwowana od kilku kwartałów stabilizacja cen mieszkań zachęcały do zawierania transakcji na rynku mieszkaniowym Budownictwo mieszkaniowe w Polsce (w tys.) p mieszkania*, których budowę rozpoczęto mieszkania*, na których budowę wydano pozwolenia mieszkania* oddane do użytkowania Budownictwo mieszkaniowe w Polsce Analiza wskaźników budownictwa mieszkaniowego w Polsce wykazała wzrost w zakresie dwóch z trzech analizowanych wskaźników. W okresie sześciu miesięcy 2015 r. liczba mieszkań, na które wydano pozwolenie na budowę wyniosła ok. 86,4 tys., tj. o ok. 13% więcej, niż w analogicznym okresie 2014 r. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto wzrosła o ok. 11,2% do poziomu ok. 80,3 tys. Liczba mieszkań, które oddano do użytkowania osiągnęła poziom ok. 63,7 tys. ( 4,0 % r/r) tj. o ok. 2,6 tys. mieszkań mniej niż przed rokiem. Powyższe wskaźniki są w znacznej mierze odzwierciedleniem wydarzeń z 2013 r., w którym doszło do znacznego ograniczenia podaży przez sektor deweloperski, w wyniku wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej i wzmożonej produkcji mieszkaniowej w okresie poprzedzającym jej wprowadzenie. * Jako "mieszkania" rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne, łącznie z domami jednorodzinnymi. Źródło: GUS, opracowanie mbank Hipoteczny SA Roczne zmiany wskaźników, na tle poszczególnych województw przedstawia poniższa tabela. Uwaga: Dynamika zmian na poziomie+/- 5% uznana została za stabilny poziom. Źródło: GUS, opracowanie mbank Hipoteczny SA 9

10 Struktura wskaźników budownictwa mieszkaniowego w Polsce według form budownictwa pozostała tożsama w stosunku do lat ubiegłych. Największy udział, ok. 61%, w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania mieli inwestorzy indywidualni, którzy w analizowanym okresie oddali do użytkowania ok. 38,6 tys. mieszkań ( o ok. 2,2% r/r). W tej grupie inwestorów odnotowano wzrost liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia do poziomu ok. 41,5 tys. mieszkań ( o ok. 12,8% r/r). Wzrosła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto do ok. 38,8 tys. mieszkań ( o ok. 1% r/r). Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem w okresie sześciu miesięcy 2015 r. oddali do użytkowania ok. 23,6 tys. mieszkań, co stanowiło 37,1% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania ( o 7,6% r/r). Uzyskali pozwolenia na budowę ok. 43,5 tys. mieszkań ( ok. 15,4% r/r), odnotowali również wzrost ( ok. 26,5% r/r) liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto do ok. 40,2 tys. Udział spółdzielni mieszkaniowych oraz pozostałych inwestorów w zakresie powyższych wskaźników był marginalny. Struktura mieszkań, na których wydano pozwolenia na budowę wg form budownictwa w I poł r. 48% 1% 1% Źródło: GUS, opracowanie mbank Hipoteczny SA 50% mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem mieszkania indywidualne mieszkania spółdzielcze pozostałe Struktura mieszkań oddanych do użytkowania wg form budownictwa w I poł r. 37% 1% 1% 61% Struktura mieszkań, których budowę rozpoczęto wg form budownictwa w I poł r. 48% 1% 1% 50% mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem mieszkania indywidualne mieszkania spółdzielcze pozostałe Źródło: GUS, opracowanie mbank Hipoteczny SA mieszkania indywidualne mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem mieszkania spółdzielcze pozostałe Źródło: GUS, opracowanie mbank Hipoteczny SA Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym w sześciu analizowanych miastach Analiza wskaźników budownictwa mieszkaniowego w sześciu głównych miastach Polski 2, w I połowie 2015 r. wykazała spadek (o ok. 17% r/r) liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Na analizowane rynki wprowadzono ok. 14,2 tys. lokali, co stanowiło ok. 22% liczby lokali oddanych do użytkowania w Polsce. Największą liczbę mieszkań wprowadzono w Warszawie (ok. 5,4 tys., 22,3% r/r), Krakowie (ok. 3,2 tys., 5,5% r/r) oraz we Wrocławiu (ok. 2,5 tys., 12,8% r/r), 2 Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Łódź, Poznań. 10

11 były to jednak wartości niższe od notowanych w analogicznym okresie 2014 r. W I połowie 2015 r. Warszawa pozostała również liderem w zakresie dwóch pozostałych wskaźników. Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie wyniosła ok. 10,6 tys. ( ok. 14% r/r) a rozpoczęto budowę ok. 8,2 tys. lokali ( ok. 1% r/r). Dodatnią dynamikę zmian (o ok. 26 % r/r) wykazała analiza liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. W ciągu sześciu miesięcy rozpoczęto budowę ponad 26 tys. mieszkań (tj. ok. 32% w stosunku do wartości dla całej Polski). Największy wzrost odnotowano w Krakowie ( ok. 95% r/r) oraz Gdańsku ( ok. 59% r/r). Ujemna dynamika wskaźnika wystąpiła w Łodzi ( ok. 24% r/r). Liczba mieszkań, na które wydano pozwolenie po sześciu miesiącach wyniosła ok. 25,6 tys. lokali. Największy wzrost odnotowano w Krakowie ( ok. 130% r/r) oraz we Wrocławiu ( ok. 20% r/r). Wartości ujemne odnotowano na rynku łódzkim ( ok. 36% r/r). Średni wzrost wskaźnika dla sześciu głównych miast wyniósł ok. 29,6% r/r. (w tys.) Mieszkania, których budowę rozpoczęto Mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia Mieszkania oddane do użytkowania Polska 80,3 86,4 63,7 Warszawa 8,2 10,7 5, Źródło: GUS, opracowanie mbank Hipoteczny SA Wysoka aktywności inwestorów działających na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych zaowocowała wprowadzeniem do sprzedaży ponad 48,5 tys. lokali w ciągu czterech kwartałów ( r/r o ok. 32,5%). Wyższy poziom wprowadzeń do tej pory odnotowany został tylko w rekordowym pod tym względem 2007 r. (ponad 50 tys. lokali) Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego do użytkowania (w m 2 ) Pierwotny rynek mieszkaniowy (w tys.) Kraków 6,3 4,9 3, Łódź 1,3 0,9 0, Wrocław 3,7 4,1 2,5 Poznań 2,5 2,5 1 4 I II III IV I II III IV I II III IV I II 0 Gdańsk 3,7 2,5 1, Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania 3 oddanego do użytkowania, w sześciu głównych miastach Polski wyniosła 66 m² i była nieznacznie niższa niż w 2014 r. W Poznaniu i Łodzi oddano mieszkania o największej przeciętnej powierzchni użytkowej (odpowiednio: ok. 75 m², ok. 70 m²), natomiast lokale mieszkalne o najmniejszej przeciętnej powierzchni użytkowej oddano we Wrocławiu oraz w Krakowie (ok. 60 m²). 3 Jako mieszkania rozumiane są wszystkie jednostki mieszkalne łącznie z domami jednorodzinnymi. Liczba lokali w ofercie (oś prawa) Liczba lokali wprowadzonych na rynek Liczba lokali sprzedanych Wysoki poziom produkcji mieszkań został częściowo zaabsorbowany przez popyt. Łącznie w głównych miastach liczba mieszkań w ofercie w okresie ostatnich 4 kwartałów wzrosła o ok. 10,2 % r/r i wyniosła na koniec czerwca 48,8 tys. lokali mieszkalnych, z czego ok. 21% stanowiły lokale w inwestycjach już zakończonych. 11

12 Struktura wiekowa oferty rynku pierwotnego głównych miastach w Polsce po I połowie 2015 r. Oddane do użytkowania Starsze niż 2 lata 10% 10% 7% W wieku od 1 do 2 lat 13% 10% 7% W wieku od 0 do 1 roku 32% 25% 25% Planowane do oddania w najbliższym roku 40% 41% 47% Planowane do oddania później niż w najbliższym roku 6% 14% 14% Liderem w zakresie największej liczby oferowanych mieszkań na rynku pierwotnym pozostała Warszawa na stabilnym poziomie ok. 18 tys. lokali, podobnie w Krakowie gdzie po wzroście w I kwartale, w II kwartale oferta pozostała na poziomie ok. 10 tys. mieszkań. Miastami, w których odnotowało wzrost oferty w II kwartale br. był Poznań ok. 4,5 tys. ( kw/kw o ok. 22%) oraz Trójmiasto ( kw/kw o ok. 5,4%). Liczba mieszkań w ofercie uległa spadkowi we Wrocławiu oraz Łodzi ( odpowiednio o ok. 6% kw/kw oraz ok. 8,5% kw/kw). Struktura oferty mieszkaniowej po I połowie 2015 r. Miasta Mieszkania gotowe ( w tys.) Mieszkania pozostałe ( w tys.) Warszawa 2,9 15,1 Kraków 2,2 8,1 Wrocław 1,7 6,4 Gdańsk 1,6 4,1 Poznań 1,0 3,4 Łódź 0,7 1,6 Coraz to lepsze dopasowanie oferty pod względem powierzchniowym, stabilizacja stóp procentowych, wzrost wynagrodzenia, a co najważniejsze utrzymujące się na stabilnym poziomie ceny, zachęcały nabywców do zakupów. Liczba zawartych transakcji w II kwartale br. również osiągnęła rekordowy poziom ponad 12,7 tys. mieszkań, a wolumen transakcji z ostatnich 4 kwartałów wyniósł ok. 45,8 tys. lokali ( r/r sprzedaży o 9,3%). Był to wynik o ponad 20% wyższy od notowanych w rekordowych latach 2007 i 2013, przy czym warto zauważyć, iż ówczesna podaż konsumowana była na bieżąco. Największy średni wzrost cen transakcyjnych w stosunku do danych odnotowanych na koniec 2014 r., na rynku pierwotnym wystąpił we Wrocławiu i Poznaniu ( o ok. 3%). W Warszawie, Gdańsku i Krakowie dynamika ta wyniosła ok. 1%. Ujemna dynamika zmian ceny średniej została odnotowana na rynku łódzkim ( o ok. 0,7% r/r) Źródło: NBP, opracowanie mbank Hipoteczny SA Badanie średnich zmian cen transakcyjnych dla sześciu głównych miast na rynku wtórnym wykazało wzrost na poziomie ok. 1 % w stosunku do końca 2014 r. Dodatnia zmian ceny średniej została odnotowana na rynku gdańskim ( o ok. 5,9% ), krakowskim ( o ok. 5%). Ceny średnie w Łodzi oraz Wrocławiu pozostały stabilne, spadek odnotowano w Warszawie ( o ok. 3,6 %), Poznaniu ( o ok. 1,5%), Łodzi ( o ok. 1%) Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (w tys. PLN/m 2 ) I poł. II poł. I poł. II poł. I poł. II poł. I poł Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Ceny transakcyjne na rynku wtórnym (w tys. PLN/m 2 ) I poł. II poł. I poł. II poł. I poł. II poł. I poł Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Źródło: NBP, opracowanie mbank Hipoteczny SA 12

13 W badanym okresie 2015 r. nastąpił dalszy wzrost dostępności mieszkań 4 w relacji do miesięcznego wynagrodzenia. Najwyższy poziom wskaźnika kształtował się w Gdańsku (ok. 0,87 m²) i w Łodzi (ok. 0,82 m²). W pozostałych miastach wskaźnik dostępności mieszkań wyniósł średnio ok. 0,72 m². 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 W I połowie 2015 r. okres ekspozycji 5 potrzebny na znalezienie nabywcy mieszkania uległ skróceniu w porównaniu z 2014 r. i wyniósł średnio ok. 4,4 kwartałów. Najkrótszy czas ekspozycji w analizowanym okresie - 3,7 kwartału miały lokale położone w Trójmieście. W Warszawie oraz w Krakowie okres ten wyniósł ok. 4,1 kwartału. Najbardziej płynnymi mieszkaniami pozostały te z segmentu popularnego (2 lub 3 pokojowe, do 65 m²). Mieszkania atrakcyjne cenowo, położone w dobrej lokalizacji oraz lokale o podwyższonym standardzie znajdowały swoich nabywców w znacznie krótszym czasie Dostępność mieszkania za średnie wynagrodzenie (w m 2 ) I poł Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław Czas ekspozycji lokali na rynku pierwotnym (w kwartałach) I II III IV I II III IV I II III IV I II Warszawa Poznań Kraków Źródło: Reas, opracowanie mbank Hipoteczny S.A. Trójmiasto Łódź Wrocław Prognozy na II połowę 2015 r. Prognozowane jest utrzymanie stabilnego poziomu sprzedaży mieszkań wynikające m. in. z: niskich stóp procentowych, utrzymania cen na stabilnym poziomie, z lepszego dopasowania oferty rynku pierwotnego do możliwości nabywczych potencjalnych klientów; Pod koniec br. możliwy jest wzrost aktywności nabywców mających na celu zakup nieruchomości wynikający z wejście życie w 2016 r. kolejnych zapisów rekomendacji S dotyczących wzrostu wymaganego wkładu własnego; Zapowiadane zmiany w zapisach "Ustawy o ochronie praw nabywców", mogą przełożyć się na wzrost podaży mieszkań na rynku pierwotnym. W okresie poprzedzającym wejście nowych przepisów inwestorzy podobnie jak w 2012 r. będą chcieli rozpoczynać nowe inwestycje na obowiązujących dotychczas zasadach; Prognozowane jest utrzymanie wzrostowej linii trendu w zakresie liczby mieszkań, na które wydano pozwolenia na budowę oraz których budowę rozpoczęto; Po słabym 2014 r. spodziewane jest odbicie wskaźnika liczby mieszkań oddanych do użytkowana, jako wynik dużej liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2014 r.; Utrzymanie ceny mieszkań na niezmienionym poziomie, przy niskich, spadających cenach czynników produkcji zapewni wysokie stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych; Pozytywny wpływ na rynek mieszkaniowy może mieć nowelizacja ustawy o programie MdM (uwzględnienie rynku wtórnego, zniesienie limitu wieku oraz wzrost maksymalnego metrażu nabywanego mieszkania z 50 do 65 m 2 dla rodzin z co najmniej trójką dzieci, możliwy zakup mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej). 4 Relacja wynagrodzenia do średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym. 5 Ekspozycja czas sprzedaży liczony jako liczba mieszkań w ofercie na koniec kwartału w relacji do średniej sprzedaży z ostatniego roku. 13

14 Rynek nieruchomości komercyjnych Polski rynek nieruchomości komercyjnych przekształca się w rynek dojrzały. Polska przyciąga coraz większą liczbę inwestorów, którzy poszukują różnego typu nieruchomości już nie tylko w Warszawie, ale także w miastach regionalnych. Podobnie jak w poprzednich latach, dominującymi inwestorami pozostały amerykańskie fundusze, które wydały ok. 390 mln EUR, tj. ok. 49% całkowitego wolumenu transakcji. Udział polskich inwestorów pozostał stabilny i wyniósł ok. 9%. Utrzymanie dobrego poziomu rozwoju gospodarczego w 2015 r., wraz z utrzymaniem wskaźników makroekonomicznych na zadawalającym poziomie pozwala sądzić, iż w obecnym roku wolumen transakcji utrzyma się na porównywalnym do 2014 r. poziomie. Ostatecznie wynik ten uzależniony będzie od dostępności najatrakcyjniejszych aktywów, które do tej pory były najchętniej kupowanymi nieruchomościami. 9% Stopy kapitalizacji w Polsce Wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych (w mld EUR) 8% 7% 6% 5% nieruchomości biurowe nieruchomości handlowe nieruchomości magazynowe Wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w I połowie 2015 r. wyniósł ok. 806 mln EUR ( ok. 50% r/r). Dominującym rynkiem pod względem zawartych transakcji był rynek nieruchomości biurowych z udziałem na poziomie ok. 48%. Dobry wynik odnotował rynek nieruchomości handlowych, którego udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł ok. 34%. Na sektor nieruchomości magazynowych przypadło ok. 18%. Wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w I poł r. wg rodzaju obiektu 18% 34% Obiekty biurowe Obiekty magazynowe 48% Obiekty handlowe Łączna kwota transakcji na biurowym rynku inwestycyjnym po I połowie 2015 r. zamknęła się kwotą ok. 390 mln EUR. W pierwszej połowie br. nie zawarto ani jednej transakcji, której wartość przekroczyłaby 100 mln EUR. Wśród największych transakcji należy wymienić: Green Horizon w Łodzi (za ok. 65 mln EUR), Enterprise Park w Krakowie (90% udziałów za ok. 66 mln EUR), Europlex w Warszawie (za ok. 61 mln EUR). Stopy kapitalizacji w I połowie 2015 r. pozostały stabilne. Dla najlepszych obiektów biurowych położonych w Warszawie wynosiły ok. 6,0-6,25%, a poza stolicą średnio ok. 7,5%. Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych w I połowie 2015 r. wyniósł ok. 260 mln. euro. Największą transakcją inwestycyjną na rynku nieruchomości handlowych była sprzedaż Sarniego Stoku w Bielsku-Białej za 85 mln euro przez CBRE Property Fund Central Europe na rzecz Polska Union Investment. Drugą ważną transakcją była sprzedaż CH Solaris w Opolu za 52 mln euro przez Rockcastle Global Real Estate na rzecz Coucal Sp.z o.o. TH Real Estate zakupił od Neinver udziały dwóch centrów wyprzedażowych: Factory Annopol Factory Kraków. Stopy kapitalizacji dla najlepszych 14

15 obiektów na rynku nieruchomości handlowych mieszczą się w przedziale 6,0-7,5%. W I połowie 2015 roku zawarto trzy transakcje inwestycyjne na rynku nieruchomości magazynowych o łącznej wartości 149 mln euro. Największą transakcją była sprzedaż portfela CA Immo Portfolio przez CA Immobilien Anlagen na rzecz P3/TPG za ok. 80 mln euro (park w Błoniu o powierzchni 177 tys. m² oraz park koło Piotrkowa Trybunalskiego o powierzchni 75 tys. m²). Kolejnymi transakcjami były: zakup FM Logistics w Mszczonowie przez WP Carey (za 55 mln euro) oraz zakup Skalski Logistics przez Hillwood (za 14 mln euro). Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów na rynku magazynowym wynoszą ok. 7,5%. Największe transakcje inwestycyjne zawarte w I połowie 2015 r. Nazwa projektu Miasto Cena (mln EUR) Kupujący Sprzedający Nestle House (Pacyfic Office Building) Biura Enterprise Park (90%) Kraków ok. 66,0 Warszawa 50,0 Hines Reit Kronos Capital Tristan Capital Partners Avestus Kazimierz Office Center Kraków 42,0 GLL GTC Europlex Warszawa ok. 61,0 Lone Star Wiśniowy, Irydion, Millenium (część portfolio CEE AICEPF w Polsce, Czechach, Słowacji, Rumunii i na Węgrzech) Budynek przy ul. Obrzeżnej & Baltic Business Center (BBC) Warszawa, Katowice Warszawa, Gdynia 185,0 (za całe portfolio) Lone Star Akron Investment Central Easter Europe II Aviva Investors poufne Octavia FIZAN Northern Horizon Green Horizon Łódź 65,0 Griffin Group Skanska Malta House Poznań 38,0 Skanska REINO Partners West House 1 B Wrocław GNT Archicom Handel Focus Mall Rybnik Rybnik poufne Union Investment Aviva Investors Factory Outlet Annopol, Factory Outlet&Futura Kraków (50%) Warszawa, Kraków ok. 60,0 TH Real Estate Neinver Sarni Stok Bielsko - Biała poufne Union Investment CBRE GI Solaris Opole 52,0 Rockcastle Europolis Industrial Portfolio FM Logistics Błonie, Piotrków Trybunalski Tomaszów Mazowiecki. Mszczonów Magazyny IGI (Irlandzka Grupa Inwestycyjna) ok. 80,0 TPG/P3 CA IMMO ok. 55,0 WP Carey FM Logistics Skalski Logistics Wrocław ok. 14,0 Hillwood Skalski 15

16 Nieruchomości biurowe Zaobserwowana aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości biurowych w I połowie 2015 r. przesunęła się do miast regionalnych. Wartość transakcji zawartych na tych rynkach po raz pierwszy w historii była wyższa niż w stolicy (ok. 145 mln EUR) i wyniosła ok. 230 mln EUR ( o ok. 30% r/r). W I połowie 2015 r. rynek biurowy w Polsce nie zwolnił tempa. Do użytkowania oddano ok. 340 tys. m² powierzchni biurowej. Największy przyrost podaży nastąpił w Warszawie, a wśród miast regionalnych we Wrocławiu. Łączne zasoby powierzchni biurowej w głównych miastach Polski na koniec czerwca br., wyniosły ok. 7,5 mln m² Warszawa Powierzchnia biurowa w Polsce (w tys. m 2 ) Kraków Katowice Wrocław Warszawa (oś prawa) Łódź Trójmiasto Poznań Polska (oś prawa) Zasoby warszawskiego rynku biurowego na koniec I połowy 2015 r. wyniosły ok. 4,54 mln m², co stanowiło ok. 60% zasobów całego rynku głównych miast Polski. Charakterystyka warszawskiego rynku biurowego po I połowie 2015 r. Dzielnice Pow. w Średnie Zasób Poziom budowie czynsze pow. pustostanu ( tys. m 2 (tys. (EUR/m ) m 2 (%) ) 2/m-c) Bielany 209,0 53,0 12,1 17,5 Centrum CC 844,0 198,0 13,5 21,0 Praga 184,0 13,0 6,5 14,0 Wilanów 212,0 27,0 9,2 14,5 COB 517,0 95,0 17,5 22,5 Wola 338,0 35,0 16,4 15,5 Ochota 799,0 146,0 13,1 14,0 Mokotów 1 255,0 54,0 16,0 16,0 Puławska 180,0 13,0 9,4 9,4 Duża presja podażowa trwająca od 2012 r. na stołecznym rynku została podtrzymana. W ciągu sześciu miesięcy 2015 r. w stolicy oddano do użytkowania blisko 150 tys. m², co stanowiło wzrost o ok. 3,2% w stosunku do końca 2014 r. Nowo oddana powierzchnia biurowa w ok. 80% znajdowała się w lokalizacjach poza centralnych. Największymi obiektami oddanymi do użytkowania w I połowie 2015 r. były: Największe obiekty oddane do użytkowania w I połowie 2015 r. Pow. ( w Budynek Inwestor tys. m 2 Lokalizacja ) Postępu 14 HB Reavis 34,3 Spektrum Tower Europa Capital 29,1 Nestle House Hines 17,6 Karolkowa Business Park Ablon Gropu 14,6 Park rozwoju Echo 14,2 II Investment Mokotów, ul. Postępu Śródmieście, ul. Twarda Mokotów, ul. Domaniewska Wola, ul. Karolkowa Mokotów, ul. Konstruktorska Łączna powierzchnia biurowców znajdujących się w budowie na koniec czerwca 2015 r. w stolicy, wynosiła ponad 630 tys. m². Lista inwestycji będących w budowie, o powierzchni powyżej 20 tys. m 2 nadal jest długa, dlatego w kolejnych miesiącach należy spodziewać się wzrostu powierzchni wolnej do wynajęcia. Największe projekty w budowie z planowanym terminem realizacji na lata Pow. ( w Budynek Inwestor tys.m 2 ) 2015 Royal Wilanów (Wilanów) Capital Park 27,9 Domaniewska Office Hub (Mokotów) PHN 26,4 Eurocentrum Office Complex II (Ochota) Capital Park 24,9 Multimedialny Dom Plusa White Stone (Mokotów) Development 23, Warsaw Spire (A) (Wola) Ghelamco 59,1 Q22 (Śródmieście) Echo Investment 52,9 Gdański Business Center II (Śródmieście) HB Reavis 51,8 Proximo (Wola) Hines 28,4 West Station A (Ochota) HB Reavis 26,5 EC Powiśle (Śródmieście) Hochtief Development Mokotów One (Mokotów) Apricot Capital Group 26,4 30,0 16

17 W minionym półroczu popyt brutto w Warszawie wyniósł ok. 390 tys. m 2 ( o ok. 50% r/r). Ponad 35% (tj. ok. 136 tys. m 2 ) wynajętej powierzchni przypadało na lokalizacje centralne, a ok. 250 tys. m 2 wynajęto w lokalizacjach poza centralnych. Największe transakcje najmu powierzchni biurowej w I połowie 2015 r. Pow. (w Budynek Najemca Typ umowy tys. m2) Warsaw Spire Samsung pre-let 21,1 Konstruktorska Business Center PZU nowa 17,5 Rondo 1 EY odnowienie 13,5 Gdański Business Center University Business Center Aviva pre-let 12,0 HP odnowienie 10,4 odnowienie Marynarska BP P4 i ekspansja 10,2 W strukturze zawieranych umów, nowe umowy najmu stanowiły ok. 65% wolumenu i był to wynik wyższy od notowanego w analogicznym okresie 2014 r., o ok. 13 pp. Warto jednak podkreślić, że duża część transakcji najmu w stolicy to relokacje najemców i renegocjacje umów. W rezultacie absorpcja netto, która po I połowie br. wyniosła ok. 94 tys. m 2, nie równoważy rosnącej w szybkim tempie podaży. Skutkiem czego w stolicy odnotowujemy coraz większą dostępność powierzchni biurowej (zwłaszcza w starszych budynkach) oraz presję zniżkową na stawki czynszu. Wskaźnik pustostanów, na koniec czerwca 2015 r. wyniósł ok. 14,1% ( o ok. 0,8 pp względem końca 2014 r.). Obserwowana przewaga podaży nad absorpcją powoduje, że właściciele budynków oraz deweloperzy mają coraz większe trudności z utrzymaniem stawek czynszu na niezmienionym poziomie i decydują się na stosowanie pakietów zachęt dla najemców w postaci kilkumiesięcznych zwolnień z czynszów, czy kontrybucji przy wykończeniu powierzchni. Przeciętne stawki czynszów na koniec czerwca 2015 r. kształtowały się w stolicy na poziomie ok ,5 EUR/m²/m-c. W najbliższych miesiącach należy spodziewać się dalszej korekty stawek czynszów. Rynki regionalne Zaobserwowana aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości biurowych w I połowie 2015 r. przesunęła się do miast regionalnych. Największym rynkiem powierzchni biurowej po stolicy był Kraków z zasobami ok. 768 tys. m 2. Na kolejnych miejscach pozostał Wrocław oraz Trójmiasto z zasobami na poziomie odpowiednio 654 tys. m 2 oraz 504 tys. m 2. Powierzchnia biurowa pozostałych rynków regionalnych na koniec czerwca br. nie przekroczyła 400 tys. m 2. Aktywność deweloperska w I połowie 2015 r. pozostała w trendzie wzrostowym. W analizowanym okresie oddano do użytkowania ok. 190 tys. m² powierzchni biurowej. Największy przyrost podaży nastąpił we Wrocławiu (ok. 52,5 tys. m 2 ), Poznaniu (ok. 48,3 tys. m 2 ) oraz w Trójmieście (ok. 37,3 tys. m 2 ). Najmniej powierzchni oddano na katowickim rynku biurowym (9,1 tys. m 2 ) Popyt brutto (tys. m²) Wskaźnik pustostanów 25% 20% 15% 10% 5% 0% Nowa podaż (tys. m²) W II połowie 2015 r. prognozowane jest utrzymanie wysokiej aktywności inwestorów. Aktualna podaż w budowie szacowana jest na poziomie ok. 600 tys. m 2. Zdecydowanie najwięcej powierzchni w trakcie realizacji znajduje się we Wrocławiu oraz Krakowie i wynosi ok. 160 tys. m 2. Wolumen transakcji najmu na analizowanych rynkach, po II kwartałach br. wyniósł ponad 230 tys. m 2, co stanowiło prawie 59% całkowitego wolumenu 2014 r. Zdecydowanym liderem był Kraków, na który przypadło 30,5% całkowitego wolumenu najmu. Istotny udział miały też Trójmiasto (24,2%) i Wrocław (18,5%). Mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię było w Łodzi (9,7%) i Poznaniu (7,8%). W Krakowie zawarto również najwięcej nowych 17

18 transakcji (47,2 tys. m 2 ), kontraktów na rozszerzenie powierzchni (6,3 tys. m 2 ) i umów wynajmu powierzchni na potrzeby własne (11,7 tys. m 2 ). Najwięcej umów renegocjowano w Trójmieście (17,3 tys. m 2 ). Największe transakcje najmu powierzchni biurowej w I połowie 2015 r. Budynek DOT Office (Kraków) Comarch III (Kraków) Najemca Energy Sector Company Comarch S.A. Typ umowy Pow. (w tys. m 2 ) nowa 22,0 na użytek własny 11,7 A4 Business Park II PKP Cargo nowa 7,6 (Katowice) Dominikański Bud. A UBS nowa 6,8 (Wrocław) Szybko rosnącej podaży towarzyszył ożywiony popyt. Od początku roku absorpcja powierzchni biurowej wyniosła ok. 187 tys. m 2 i był to najlepszy wynik półroczny w historii tych rynków. Zbliżony poziom absorpcji do wolumenu nowej podaży (ok. 189 tys. m 2 ) sprawił, iż stawki czynszowe typu prime w miastach regionalnych nie uległy zmianie i wciąż znajdują się w przedziale od 11,5 EUR/m²/m-c w Łodzi do 15,5 EUR/m²/m-c we Wrocławiu, Krakowie. Pomimo wysokiej dynamiki po stronie podaży, w II kwartale 2015 r. współczynnik pustostanów spadł na większości rynków i średnio dla sześciu głównych miast regionalnych wyniósł 11,4% powierzchni ( o 0,5 pp względem końca 2014 r.). Rekordowo wysoki poziom wskaźnika odnotowano w Poznaniu ok. 22%. Był to rezultat słabego poziomu wynajęcia nowo oddanego biurowca Poznań Business Garden (wg. stanu na II kwartał 2015 r. wynajęcie wyniosło niespełna 10%). Największy spadek wskaźnika pustostanów w stosunku do końca 2014 r. nastąpił w Łodzi (o ok. 3 p.p.). Powyższa analiza rynków biurowych, w głównych ośrodkach w Polsce wykazała, stabilizację tylko na rynkach regionalnych. Dobra koniunktura z 2014 r. została utrzymana. Pomimo wysokiej podaży nowej powierzchni, stabilny poziom popytu został utrzymany i w dalszym ciągu napędzany głównie przez sektor nowoczesnych usług biznesowych (BPO/SCC). Gorsza sytuacja klaruje się w Warszawie. Duża ilość dostarczanej nowej powierzchni, doprowadziła do wzrostu poziomu powierzchni nie wynajętej, zarówno poprzez brak skonsumowana przez najemców nowej podaży, jak i zwalniania powierzchni w starszych obiektach, gorzej zlokalizowanych. Rynek powierzchni biurowej w głównych miastach Polski w I połowie 2015 r. Łódź Wrocław Trójmiasto Katowice Kraków Poznań Warszawa Poziom pustostanów 9,1% 10,9% 10,8% 10,5% 5,3% 21,7% 14,1% Zmiana pustostanu względem końca 2014r. Stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów 7,50% 7,00% 7,50% 7,50% 7,00% 7,50% 6,25% Ogólne zasoby po I poł r. [tys. m²] 289,2 654,5 504,2 399,1 768,7 375, ,0 Oddane w I poł r. [tys. m²] 20,2 52,5 37,3 9,1 21,7 48,4 146,9 Popyt brutto w I poł r. [tys. m²] 21,1 46,4 52,8 20,7 78,9 17,9 386,0 Powierzchnia w budowie 48,0 165,0 130,0 46,6 168,7 48,0 725,0 Stawki czynszów bazowych [EUR/m²/m-c] 11, , , ,5 *dane szacunkowe **Centralny Obszar Biznesu (COB) ***Absorpcja netto transakcje najmu nie uwzględniające odnowień umów (21-23,5)** 18

19 Prognozy na II połowę 2015 r. Szacowany poziom powierzchni w budowie wg. stanu na koniec czerwca 2015 r., wynosi ok. 1,3 mln m 2 ( w miastach regionalnych ok. 600 tys. m 2 ), oczekiwana, rekordowo duża nowa podaż wskazuje na to, że nie wszystkie rynki pozostaną stabilne pod względem pustostanów, w Warszawie prognozowany jest wzrost pustostanów do poziomu ok. 16%; Duża podaż powierzchni biurowych zachęca do relokacji biur i negocjowania korzystniejszych warunków najmu. Większa konkurencja zmusza właścicieli i zarządców powierzchni biurowych do dostosowania oferty do indywidualnych potrzeb oraz oczekiwań najemców. Migracje związane ze zmianą adresów firm zostaną utrzymane; Brak równowagi pomiędzy podażą a popytem będzie również wywierał presję spadkową na czynsze bazowe, szczególnie w stolicy, wskutek czego szczególnie warszawski rynek pozostanie rynkiem najemców, którzy będą mogli liczyć na kilku miesięczne zwolnienia z czynszu (1 2 miesiące za każdy rok najmu) i kontrybucje finansowe do aranżacji pomieszczeń biurowych; Utrzymanie presji na obniżki stawek czynszów widoczne będzie szczególnie w starszych obiektach, które nie przeszły generalnych remontów bądź modernizacji oraz położonych w gorszych lokalizacjach; Spodziewane jest zmniejszenie liczby rozpoczynanych inwestycji ze względu na dużą konkurencję oraz ostrożnościową politykę banków w zakresie finansowania nieruchomości biurowych, a sami deweloperzy coraz częściej uzależniają rozpoczęcie nowych inwestycji od zawarcia umów pre lease na planowana powierzchnię; Większym zainteresowaniem będą cieszyły się inwestycje biurowe, które na etapie projektu dostosowywane będą do indywidualnych potrzeb konkretnego klienta budowane na miarę. Projekty te, oprócz typowych pomieszczeń biurowych, będą miały nowatorsko zaplanowane przestrzenie wspólne tj. strefy: sportu i rekreacji, relaksu lub usług i handlu; Popyt na powierzchnie biurowe w głównych miastach powinien zostać utrzymany. Firmy międzynarodowe widząc potencjał społeczno ekonomiczny Polski (dobrze wykształcona kadra pracownicza oraz niższe koszty utrzymania w porównaniu z zachodnioeuropejskimi krajami), nadal podejmują decyzję o przeniesieniu i otwarciu biur w centrach outsourcingowych na terenie Polski; Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów nie powinny ulegać większym zmianom. 19

20 Nieruchomości handlowe Rynek powierzchni handlowych w Polsce jest rynkiem dojrzałym. Najbardziej zróżnicowanymi pod względem formatów są rynki największych aglomeracji Polski. Aktywność deweloperów jest duża, o czym świadczą ukończone budowy oraz liczba obiektów handlowych w budowie. Zasoby powierzchni handlowej w Polsce wynoszą ok. 10,6 mln m Zasoby powierzchni handlowej w Polsce Roczna podaż (tys. m²) Całkowite zasoby powierzchni (tys. m²) W I połowie 2015 r. zasoby powierzchni handlowej w Polsce zwiększyły się o ok. 177 tys. m 2. Do użytkowania oddano siedem nowych obiektów, pozostałą część nowej powierzchni stanowiły rozbudowy istniejących obiektów. Największy udział w strukturze nowej podaży (ponad 70%) miały małe miasta (o liczbie poniżej 100 tys. mieszkańców) oraz miasta regionalne (o liczbie tys. mieszkańców). Największe nasycenie powierzchnią handlową w Polsce występuje na siedmiu głównych rynkach Polski 6, głównie w Poznaniu i Wrocławiu (ponad 750 m 2 /1000 mieszkańców). W miastach regionalnych, największe nasycenie powierzchnią handlową odnotowano w Lublinie (ponad 1000 m 2 /1000 mieszkańców). Obecnie prawie 90% powierzchni handlowej stanowią tradycyjne centra handlowe, natomiast pozostałą część stanowią parki handlowe oraz centra wyprzedażowe. 0 W głównych aglomeracjach Polski najbardziej popularnym formatem handlowym są tradycyjne centra handlowe. Natomiast w małych miastach powodzeniem cieszą się parki handlowe lub małe obiekty handlowe, tzw. strip mall. Uwaga deweloperów skupia się także na inwestycjach zintegrowanych z punktami komunikacyjnymi w mniejszych miastach (np. plany realizacji obiektu handlowego HopStop w Zamościu, lub CH Dekada w Ciechanowie). Największe obiekty oddane w I połowie 2015 r. Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców Obiekt Pow. Miasto handlowy w tys. m 2 Segmentacja Tarasy Zamkowe Outlet Centre Białystok Lublin 38,0 Białystok 8,0 Centrum handlowe Centrum wyprzedażowe Miasta tys. mieszkańców Galeria Neptun Galeria Corso Galeria Sanok Galeria Głowno Era Park Wieluń Starogard Gdański 25,0 Świnoujście 10,0 Sanok 7,5 Galeria handlowa Galeria handlowa Galeria handlowa Głowno 6,0 Park handlowy Wieluń 6,0 Park handlowy Nadal utrzymuje się trend remodelingu, rekomercjalizacji oraz rozbudowy starszych obiektów handlowych w celu dostosowania do aktualnych warunków panujących na rynku. Zmian potrzebują nie tylko obiekty starsze, ale również obiekty IV generacji. Wolumen powierzchni rozbudowywanej wzrasta. W I połowie 2015 r. rozbudowy obiektów handlowych stanowiły ponad 30% udziału w strukturze nowej powierzchni. W 2015 r. rozbudowane zostaną: Galeria Pomorska w Bydgoszczy, Aleja Bielany 7 we Wrocławiu, CH Atrium Promenada w Warszawie, CH Morena w Gdańsku, Szczecin Outlet Park, Galeria Rynek w Tomaszowie Lubelskim, Outlet Centre Białystok, Wola Park oraz Factory Ursus w Warszawie. 6 Warszawa, Górny Śląsk, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź, Kraków. 7 Po rozbudowie Park Handlowy Bielany zmieni nazwę na Aleja Bielany. 20