Rynek nieruchomości w polskich miejscowościach turystycznych

Transkrypt

1 Rynek nieruchomości w polskich miejscowościach turystycznych Wiosna - Lato 2007 CEE Property Group Sp. z o.o. Pl. Defilad Warszawa Mail: biuro@ceeproperty.pl Tel:

2 5 czerwca Główne wnioski z raportu Od roku 2005 ceny nieruchomości na polskim rynku rosną bardzo dynamicznie. Wzrosty miały miejsce głównie w dużych miastach. Od końca 2006 roku wzrosty cen objęły również mniejsze miasta. Rośnie także wartość nieruchomości w miejscowościach turystycznych, przede wszystkim w tych najbardziej popularnych, takich jak Zakopane, Sopot czy Jurata, gdzie popyt na apartamenty od lat jest wysoki. W miejscowościach tych wzrost cen był równie dynamiczny, jak w największych polskich aglomeracjach. Dziś ceny apartamentów o podwyższonym standardzie w Sopocie czy Juracie dochodzą do psychologicznej bariery 20 tys./mkw. W mniej popularnych miejscowościach turystycznych wzrost cen nieruchomości był znacznie wolniejszy, i związany był głównie ze wzrostem cen gruntów, materiałów budowlanych i robocizny. Liczba nowych inwestycji w miejscowościach takich jak Krynica Morska czy Darłowo była relatywnie niska. W wielu lokalizacjach sytuacja ta zmieni się w najbliższych kilku latach, co będzie związane z poprawą infrastruktury, rozwojem turystyki i powiększającą się grupą zamożnych osób w Polsce. Coraz więcej z nowo oddawanych inwestycji będzie budynkami o podwyższonym standardzie, często z dodatkowymi udogodnieniami takimi, jak basen czy Wellness & SPA. Na wzrost popytu na apartamenty w miejscowościach turystycznych wpływ będą miały trzy główne czynniki: więcej osób będzie stać na zakup dodatkowego mieszkania wyłącznie na wakacje, więcej osób będzie decydować się na zakup apartamentu w wybranej miejscowości turystycznej, w celu czerpania zysków z tytułu najmu (związanego ze spodziewanym w najbliższym okresie silnym rozwojem turystyki), więcej inwestorów zagranicznych będzie decydowało się na zakup apartamentów w miejscowościach turystycznych w Polsce (w wyniku efektywniejszej promocji Polski zagranicą i coraz lepszej sytuacji gospodarczej naszego kraju).

3 5 czerwca W Polsce ostatnich lat liczba zamożnych osób stale rośnie. Szacunkowe dane banków mówią już o ponad 300 tys. osób z wolnymi środkami rzędu 100 tys. zł oraz o ponad 100 tys. osób zarabiających powyżej 8 tys. zł netto miesięcznie. Patrząc na przykłady krajów kroczących ścieżką szybkiego rozwoju gospodarczego, można przewidzieć, że rosnąca zamożność polskiego społeczeństwa będzie miała bezpośrednie przełożenie na wzrost popytu na apartamenty i mieszkania w miejscowościach turystycznych. Kolejnym czynnikiem determinującym wzrost atrakcyjności miejscowości turystycznych jest planowany rozwój infrastruktury. Budowa autostrad, nowych lotnisk czy modernizacja kolei będą miały bardzo pozytywny wpływ na zainteresowanie nieruchomościami w regionach turystycznych. Przykładowo, PKP zapowiada, że w ciągu najbliższych 3 lat podróż pociągiem z Warszawy do Gdańska skróci się z 5 do 2 godzin. Organizacja przez Polskę Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej w 2012 także wpłynie na wzrost atrakcyjności miejscowości turystycznych (zarówno dzięki promocji Polski, jak i pozyskaniu dodatkowych funduszy na rozwój infrastruktury). W pierwszym etapie wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości będzie miał miejsce w najbardziej popularnych wśród turystów regionach, do których dojazd nie sprawia kłopotów (zarówno z Polski, jak i z zagranicy). Ponieważ w najpopularniejszych kurortach (takich jak Sopot) już dziś brakuje gruntów pod nowe inwestycje a ceny są na wysokim poziomie, w dłuższym terminie należy spodziewać się dynamicznego wzrostu zainteresowania rynkiem nieruchomości w mniej popularnych miejscowościach wypoczynkowych. Ceny mieszkań i apartamentów wakacyjnych nadal będą rosły, nie tylko w związku z rosnącym na nie popytem, lecz także z powodu drożejących gruntów, cen materiałów oraz siły roboczej, a także z powodu wyczerpywania się wolnych terenów pod zabudowę. Podsumowując, analitycy CEE Property Group prognozują, iż intensywny rozwój budownictwa w polskich miejscowościach turystycznych powinien trwać przynajmniej przez najbliższych 5 lat. Należy jednak pamiętać, że jest to rynek, który w przypadku wystąpienia ochłodzenia w gospodarce, jest znacznie bardziej narażony na spadek cen, niż tradycyjny rynek mieszkaniowy. Dobrym przykładem jest Hiszpania, którą w bieżącym roku po kilkunastu latach dynamicznego rozwoju dotknął spadek cen

4 5 czerwca apartamentów oddawanych właśnie w miejscowościach turystycznych (przy czym nie odnotowano takich spadków w aglomeracjach miejskich). W Polsce natomiast, o ile w dużych aglomeracjach (np. w Krakowie i Wrocławiu) można oczekiwać stabilizacji cen (szczególnie w drugiej połowie 2007 roku), o tyle w przypadku miejscowości turystycznych należy spodziewać się dalszego dwucyfrowego wzrostu cen mieszkań. Województwo zachodniopomorskie Województwo zachodniopomorskie położone jest w północno-zachodniej części Polski. Graniczy z Niemcami, a przez Bałtyk z Danią i Szwecją. Charakteryzuje się najlepszymi warunkami klimatycznymi nad Bałtykiem i bogactwem krajobrazu (plaże, jeziora, pojezierza, wzniesienia). Posiada też stosunkowo dobrą infrastrukturę komunikacyjną: dobre połączenie drogowe z Niemcami, połączenia promowe z krajami skandynawskimi oraz międzynarodowe lotnisko w Goleniowie. Sezon turystyczny trwa tu od maja do września, przy czym w niektórych miejscowościach jest dłuższy (np. w Kołobrzegu sezon trwa praktycznie cały rok). Województwo, a w szczególności jego najbardziej popularne kurorty, chętnie odwiedzane są przez turystów z Polski i zagranicy, a ich liczba systematycznie rośnie. 50% 40% 30% 20% 10% 0% Niemcy Now e kraje UE 15 UE (bez Niemiec) Rosja, Białoruś, Ukraina Pozostałe Rys.1. Struktura gości wg. kraju pochodzenia odwiedzających woj. zachodniopomorskie (wszyscy 100%). Źródło: Instytut Turystyki.

5 5 czerwca Liczba udzielonych noclegów (tys) Polacy Obcokrajow cy Rys.2. Udzielone noclegi w woj. zachodniopomorskim w latach Źródło: Instytut Turystyki. Nieruchomości turystyczne w województwie zachodniopomorskim Rynek nieruchomości turystycznych jest zróżnicowany i bogaty. Choć całkowita liczba miejsc noclegowych spada, co jest konsekwencją likwidacji obiektów o niskim standardzie, to liczba obiektów dla bardziej wymagających klientów jest z roku na rok coraz wyższa liczba obiektów liczba miejsc nocl. (w tys.) Rys.3. Liczba obiektów i miejsc noclegowych w obiektach zakwaterowania wieloosobowego w woj. zachodniopomorskim. Źródło: Instytut Turystyki. Średnioroczne obłożenie w hotelach wszystkich kategorii wyniosło w 2006 roku 43%.

6 5 czerwca Liczba gwiazdek ogółem ***** i **** *** ** * Rys.4. Liczba hoteli w woj. zachodniopomorskim. Źródło: GUS. Nieruchomości mieszkaniowe i mieszkaniowowypoczynkowe w województwie zachodniopomorskim Rynek nieruchomości mieszkaniowych różni się znacznie w zależności od miejscowości. Bardziej popularne kurorty już odczuły duży wzrost zapotrzebowania na mieszkania, co ożywiło sytuację w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Tak jest np. w Kołobrzegu czy Międzyzdrojach, gdzie na rynku pojawiło się wiele nowych projektów apartamentowych. Zwiększone zainteresowanie takim typem inwestycji widać po rosnących cenach nieruchomości. Ceny nowych apartamentów dla jednego z ostatnio realizowanych projektów w Międzyzdrojach kształtują się na poziomie 15 tys. zł netto/mkw. Niewiele taniej jest w topowych lokalizacjach Kołobrzegu. Z kolei w Mielnie czy Rewalu nieruchomości kosztują dwu-, trzykrotnie mniej niż w Międzyzdrojach. W całym województwie zachodniopomorskim rynek mieszkaniowy jest w początkowej fazie swojego rozwoju, stąd najbliższe lata powinny obfitować w wiele nowych inwestycji. Szczególną popularnością będą się cieszyć budynki o charakterze aparthotelowym (jest to połączenie typowego projektu mieszkaniowego z hotelem; w zależności od potrzeb posiadacz takiego mieszkania może wynajmować go turystom lub samemu spędzać w nim urlop).

7 77 Sytuacja na rynku nieruchomości w wybranych miastach Darłowo Darłowo leży we wschodniej części województwa zachodniopomorskiego. Choć nie należy ono do najsłynniejszych nadmorskich kurortów, to liczba turystów odwiedzających je z roku na rok systematycznie rośnie. Przybywa głównie gości z zagranicy. Darłowo może pochwalić się ponad 4 tys. miejsc noclegowych. Biorąc pod uwagę liczbę turystów odwiedzających miasto, jest to stosunkowo duża baza noclegowa. Niestety, większość obiektów pochodzi sprzed kilkunastu lub kilkudziesięciu lat i nie zachęca wysokim standardem. W Darłowie działają 4 hotele o średnim standardzie oraz kilkanaście pensjonatów. Miasto ma do zaoferowania także miejsca noclegowe w kilkudziesięciu ośrodkach wypoczynkowych miejsca noclegowe Korzystający z noclegów korzystający z noclegów turyści zagraniczni pensjonatach ogółem pensjonatach turystom zagranicznym udzielone noclegi ogółem udzielone noclegi turystom zagranicznym Tab.1. Baza noclegowa w Darłowie w latach Źródło: GUS. Już w najbliższym czasie rozpocznie się rozbudowa jednego z czterogwiazdkowych hoteli. Tempo rozwoju segmentu nieruchomości turystycznych zależeć będzie w największej mierze od promocji Darłowa, zarówno wśród potencjalnych turystów, jak i inwestorów. Na tej płaszczyźnie jest bowiem jeszcze wiele do zrobienia Rynek mieszkaniowy nie odczuł jeszcze zwiększonego popytu. Na rynku wtórnym średnia cena 1m 2 wynosi około 3 tys. zł/mkw., przy czym jej dokładny poziom uzależniony jest od lokalizacji nieruchomości. Im bliżej morza, tym drożej. Nowych inwestycji jest bardzo niewiele. 5 czerwca

8 88 Kołobrzeg Kołobrzeg to jeden z najstarszych polskich kurortów. Od wielu lat miasto cieszy się ogromną popularnością wśród niemieckich turystów przyjeżdżających tu na leczenie. Do grona turystów odwiedzających Kołobrzeg, szczególnie w sezonie letnim, z roku na rok dołącza coraz więcej Polaków. Są to w znacznej części ludzie młodzi i zamożni. Coraz większa popularność Kołobrzegu to zasługa dobrej promocji miasta. Kołobrzeg posiada bogatą bazę hoteli. Są to głównie ośrodki nastawione na obsługę klienta zagranicznego (przede wszystkim Niemców). Klient, który przyjeżdża nad morze na kilkunastodniowy wypoczynek, chętnie korzysta z usług leczniczych i odnowy biologicznej. Hotele w Kołobrzegu to obiekty o wysokim lub średnim standardzie, które mogą pochwalić się bardzo dużym obłożeniem przez cały rok Duża grupa turystów zagranicznych będzie napędzać dalszy rozwój rynku obiektów sanatoryjno- wczasowych. Z myślą o turystach odwiedzających Kołobrzeg w sezonie letnim będzie także powstawać coraz więcej obiektów hotelowych o wysokim standardzie miejsca noclegowe korzystający z noclegów korzystający z noclegów turyści zagraniczni pensjonatach ogółem pensjonatach turystom zagranicznym udzielone noclegi ogółem udzielone noclegi turystom zagranicznym Tab.2. Baza noclegowa w Kołobrzegu w latach Źródło: GUS. Coraz większa grupa turystów deklaruje chęć kupna swojego drugiego mieszkania w Kołobrzegu. Rozpoczęto już budowę 8 inwestycji o charakterze aparthotelowym. Poziom cen determinuje lokalizacja: wahają się one od około 6 tys. zł/mkw. netto (Zielone Tarasy) do ponad 12 tys. zł/mkw. (Apartamenty Arka Mega). Dla mniej zamożnych przyjezdnych i mieszkańców Kołobrzegu powstawać będą projekty zlokalizowane dalej od centrum miasta oraz morza. Jeden z największych lokalnych deweloperów zapowiada zagospodarowanie kilkuhektarowego terenu na południowych przedmieściach Kołobrzegu. 5 czerwca

9 99 Mielno Mielno znajduje się w najczystszej części Wybrzeża Bałtyckiego. Miejscowość i okolice są bardzo atrakcyjne zarówno pod względem turystycznym, jak i przyrodniczym. Największymi walorami gminy są czysta woda morska, szeroka, drobnoziarnista plaża i pas leśny ciągnący się wzdłuż wybrzeża. Bezpośrednie położenie Mielna w sąsiedztwie morza oraz jeziora Jamno wpływa na popularność wśród odwiedzających go turystów. Miasto dba o dobrą promocję. W Mielnie organizowany jest szereg imprez (np. Międzynarodowy Zlot Morsów). Mielno posiada bazę noclegową liczącą ponad 13 tys. miejsc. Spadek tej liczby w ostatnich latach to konsekwencja likwidacji ośrodków wypoczynkowych o niskim standardzie. Mielno dysponuje trzema hotelami o podwyższonym standardzie. Turyści mogą korzystać także z usług kilkudziesięciu obiektów sanatoryjnych, pensjonatów i ośrodków wczasowych miejsca noclegowe korzystający z noclegów korzystający z noclegów turyści zagraniczni pensjonatach ogółem pensjonatach turystom zagranicznym udzielone noclegi ogółem udzielone noclegi turystom zagranicznym Tab.3. Baza noclegowa w Mielnie w latach Źródło: GUS W Mielnie dominuje zabudowa jednorodzinna. Większe projekty deweloperskie to rzadkość. Niewielka podaż powoduje jednakże, że ceny w takich inwestycjach są wysokie. Położona niedaleko plaży inwestycja Pod Sosnami osiągnęła cenę około 7 tys. zł/mkw. 5 czerwca

10 1010 Świnoujście Świnoujście, jedno z najatrakcyjniejszych miast polskiego wybrzeża, położone jest na północno-zachodnim krańcu Polski. Jest jedynym miastem w Polsce usytuowanym na kilkudziesięciu wyspach. Ma doskonałe połączenie z Niemcami oraz z krajami skandynawskimi, dzięki czemu cieszy się dużym zainteresowaniem wśród turystów z tych państw. Świnoujście ma bardzo korzystne warunki dla rozwoju gospodarki morskiej. Już w najbliższym czasie powstanie w mieście Gazoport, który zapewni miejsca pracy kilku tysiącom ludzi. Liczba miejsc noclegowych w Świnoujściu jest umiarkowana. Pięć hoteli oferuje usługi o niskim i średnim standardzie (od 1 do 3 gwiazdek). Znacznie więcej jest domów wczasowych i ośrodków wypoczynkowych. Brakuje obiektów o wysokim standardzie dla coraz większej grupy wymagających turystów. Częściowa zmiana charakteru miasta wpłynie również na rozwój rynku nieruchomości wypoczynkowych i hotelowych m.in. z przeznaczeniem dla turysty biznesowego miejsca noclegowe korzystający z noclegów korzystający z noclegów turyści zagraniczni Tab.4. Baza noclegowa w Świnoujściu w latach Źródło: GUS Od kilkunastu miesięcy na świnoujskim rynku mieszkaniowym widać znaczne ożywienie. Deweloperzy ruszyli z realizacją kilku nowych inwestycji. Są wśród nich zarówno projekty o charakterze stricte mieszkaniowym (Platan Complex dewelopera Pomerania Development), jak i apartamentowce (Baltic Park firmy Kristensen Group). O ile projekty mieszkaniowe kosztują od ok. 4 tys zł/mkw. w górę, o tyle za apartamenty trzeba zapłacić min. 7-9 tys. zł/mkw.. 5 czerwca

11 5 czerwca Województwo pomorskie Na terenie województwa pomorskiego znajdują się najpopularniejsze nadmorskie kurorty wypoczynkowe. Wizytówką regionu jest niepowtarzalne Trójmiasto. Gdańsk, Gdynia i Sopot tworzą połączenie tętniącej życiem aglomeracji miejskiej z kurortem wypoczynkowym o niezwykłej atmosferze. Komunikacyjnym atutem województwa jest lotnisko, doskonale połączone obwodnicą z Trójmiastem. Po stronie minusów należy odnotować brak rozwiniętej sieci połączeń drogowych i kolejowych. Województwo pomorskie staje się coraz popularniejszym regionem wśród turystów z zagranicy. Inwestorów zachęca potencjał gospodarczy regionu. Turyści ulegają urokowi przepięknych plaż i zabytków. Jeszcze większe zainteresowanie regionem powinny przynieść Mistrzostwa Europy w piłce nożnej w roku 2012 (część spotkań piłkarskich odbędzie się w Gdańsku). Organizacja tego wydarzenia sportowego poprawi także infrastrukturę komunikacyjną województwa pomorskiego. Kluczowe będą trasa A1 i połączenia kolejowe z centrum Polski. 50% 40% 30% 20% 10% 0% Niemcy Now e kraje UE 15 UE (bez Niemiec) Rosja, Białoruś, Ukraina Pozostałe Rys.5. Struktura gości odwiedzających woj. pomorskie (wszyscy 100%) Źródło: Instytut Turystyki. Nieruchomości turystyczne w województwie pomorskim Województwo pomorskie może pochwalić się dużą liczbą obiektów hotelowych. W samym Trójmieście do wyboru jest kilkadziesiąt hoteli o różnym standardzie, z duża liczbą cztero- i pięciogwiazdkowych. Zgodnie z ogólnokrajową tendencją, w województwie pomorskim spada liczba obiektów zakwaterowania wieloosobowego o niskim standardzie.

12 5 czerwca Nieruchomości mieszkaniowe i mieszkaniowowypoczynkowe w województwie pomorskim Rynek mieszkaniowy jest dość zróżnicowany, choć ceny w najbardziej popularnych kurortach są na wysokim poziomie. Ogromne zainteresowanie Trójmiastem przekłada się na ceny, które należą do najwyższych w Polsce. Przykładowo w Sopocie na osiedlu mieszkaniowym Parkur ceny w tym roku osiągnęły poziom 12 tys. zł/mkw, a cena apartamentów sprzedawanych w ramach projektu Willa Maria do 17 tys. zł/mkw. Na Półwyspie Helskim jest jeszcze drożej. W ekskluzywnych projektach ceny przekraczają nawet 20 tys. zł/mkw. ( Villa Prezydencka, Jurata). Trzeba tu podkreślić, że wiele projektów trójmiejskich, (szczególnie tych położonych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach) charakteryzują znaczne niższe ceny (inwestycje realizowane na gdańskiej Oruni kosztują poniżej 6 tys. zł/mkw.) W Krynicy Morskiej czy Łebie za mieszkanie trzeba zapłacić przynajmniej 5 tys. zł/mkw liczba obiektów liczba miejsc nocl. (w tys.) Rys.6. Liczba obiektów i miejsc noclegowych w obiektach zakwaterowania wieloosobowego w woj. pomorskim. Źródło: Instytut Turystyki. 100 Liczba obiektów ogółem ***** i **** *** ** * Rys.7. Liczba hoteli w woj. pomorskim. Źródło: GUS.

13 5 czerwca Noclegi udzielone (tys.) Polacy Obcokrajow cy Rys.8. Udzielone noclegi w woj. pomorskim. Źródło: GUS. Sytuacja na rynku nieruchomości w wybranych miastach województwa pomorskiego Łeba Łeba leży w środkowej części wybrzeża województwa pomorskiego. Miasto to walczy o miano nadmorskiej stolicy Polski, i ma wielkie szanse w tej walce dzięki swemu doskonałemu położeniu i infrastrukturze. Łeba posiada wspaniały mikroklimat oraz szerokie plaże. Położona jest w pobliżu Słowińskiego Parku Narodowego, w którym można podziwiać słynne ruchome wydmy. Miasto umożliwia także aktywny wypoczynek, począwszy od windsurfingu a na jeździe konnej skończywszy. Turyści mogą korzystać z miejsc noclegowych w kilkunastu hotelach i pensjonatach o podwyższonym standardzie lub z dużej ilości domów wczasowych. Charakter miasta i jego atrakcje (np. port jachtowy, stadnina koni) będą przyciągać do Łeby zamożnych turystów miejsca noclegowe korzystający z noclegów korzystający z noclegów turyści zagraniczni wynajęte pokoje w hotelach, motelach, pensjonatach ogółem wynajęte pokoje w hotelach, motelach, pensjonatach turystom zagranicznym udzielone noclegi ogółem udzielone noclegi turystom zagranicznym Tab.5. Baza noclegowa w Łebie w latach Źródło: GUS.

14 5 czerwca Półwysep Helski Rozwój infrastruktury komunikacyjnej (aktualnie budowana jest m. in. obwodnica, która umożliwi lepszą komunikację Łeby z regionem) wpłynie pomyślnie na wzrost zainteresowania miastem ze strony turystów. Pomimo ogromnej popularności miasta ceny apartamentów w Łebie są o wiele niższe niż np. na Płw. Helskim. Metr kwadratowy apartamentu zlokalizowanego blisko 2 km od Łeby nad jeziorem Łebsko kosztuje ok. 4,5 tys. zł/mkw. W przypadku nieruchomości zlokalizowanych w pobliżu plaży ceny są już zdecydowanie wyższe i sięgają ok. 8 tys. zł/mkw. Najchętniej odwiedzanym rejonem turystycznym na terenie Pomorza jest Półwysep Helski. Jest on popularny głównie wśród ludzi młodych i aktywnych. Hel jest stolicą sportów wodnych w lecie na wodach Zatoki Puckiej spotkać można tysiące fanów wind- i kitesurfingu. Turyści odwiedzający Hel to często osoby zamożne, które gotowe są zapłacić dużo za odpowiadające im warunki mieszkaniowe. Nieruchomości apartamentowe i mieszkaniowe kupowane są chętnie przez osoby spoza województwa, a szczególnie przez turystów, wśród których panuje moda na kupno drugiego mieszkania oraz przez inwestorów zagranicznych. Ceny na półwyspie Helskim już osiągnęły wysoki poziom (Jurata ponad 20 tys. zł/mkw., Jastarnia 16 tys. zł/mkw., Władysławowo 12 tys. zł/mkw.). Główną przyczyną takiej sytuacji jest aktualnie brak terenów pod nowe inwestycje miejsca noclegowe Korzystający z noclegów Korzystający z noclegów turyści zagraniczni wynajęte pokoje w hotelach, motelach, pensjonatach ogółem wynajęte pokoje w hotelach, motelach, pensjonatach turystom zagranicznym udzielone noclegi ogółem udzielone noclegi turystom zagranicznym Tab.6. Baza noclegowa w Jastarni, Juracie i Władysławowie w latach Źródło: GUS.

15 5 czerwca We wszystkich trzech miejscowościach można odnotować aktywną działalność deweloperów, gdyż wysokie ceny apartamentów gwarantują ponadprzeciętne marże. Liczba inwestycji na półwyspie Helskim może w najbliższym czasie wzrosnąć, gdyż wiele terenów zostało przekazanych przez wojsko samorządom, co oznacza, że niedługo mogą one trafić na sprzedaż. Taka sytuacja pozwoliłaby na stabilizację cen. Krynica Morska Krynica Morska to miasto leżące na Mierzei Wiślanej, otoczone od północy wodami morza Bałtyckiego, zaś od południa Zatoką Wiślaną. Krynica należy do jednego z najmniejszych pod względem liczby mieszkańców miast w Polsce (ok. 1,3 tys. mieszkańców). Szerokie piaszczyste plaże, doskonały klimat oraz stosunkowo dobry dojazd (79 km od Gdańska, 61 km od Elbląga) przyciągają wielu turystów z całego kraju. W Krynicy Morskiej znajduje się pięć hoteli i pensjonatów. Duża część bazy noclegowej to charakterystyczne dla miasta budynki willowe z początku XX wieku, które oferują turystom apartamenty na wynajem miejsca noclegowe korzystający z noclegów korzystający z noclegów turyści zagraniczni wynajęte pokoje w hotelach, motelach, pensjonatach ogółem wynajęte pokoje w hotelach, motelach, pensjonatach turystom zagranicznym udzielone noclegi ogółem Udzielone noclegi turystom zagranicznym Tab.7. Baza noclegowa w Krynicy Morskiej w latach Źródło: GUS. W Krynicy Morskiej buduje się coraz więcej. Dominują projekty jednorodzinne. Popyt na nowe obiekty nadal nie jest zaspokojony. Ograniczeniem podażowym może okazać się wprowadzenie w życie planów stworzenia na tym obszarze Parku Krajoznawczego oraz objęcia tego terenu programem

16 5 czerwca Natura Aktualnie ceny 1 mkw. przekraczają na rynku wtórnym 10 tys. zł w obiektach apartamentowych, położonych niedaleko plaży. Województwo warmińsko mazurskie Województwo warmińsko mazurskie położone jest w północno-wschodniej części Polski. Słynie ono z pięknych terenów porośniętych lasami oraz licznych jezior, z których te największe połączone są systemem kanałów i śluz. Jest to region bardzo chętnie odwiedzany zarówno przez turystów chcących spędzić czas na lądzie, jak i na wodzie. Najczęstszymi gośćmi na Mazurach oprócz Polaków są Niemcy, Rosjanie, Białorusini i Ukraińcy. 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Niemcy Now e kraje UE 15 UE (bez Niemiec) Rosja, Białoruś, Ukraina Pozostałe Rys.9. Struktura gości odwiedzających woj. warmińsko-mazurskie (wszyscy 100%). Źródło: Instytut Turystyki. Sezon turystyczny trwa w tym województwie przez cały rok. W zimie piękne tereny oraz zamarznięte jeziora przyciągają nie tylko wielbicieli spokoju i spacerów wśród drzew, lecz także fanów żeglarstwa na lodzie. Coraz większa liczba turystów z zagranicy (głównie tych zza granicy wschodniej) zainteresowana jest kupnem domu czy mieszkania na własność. Nieruchomości turystyczne w województwie warmińskomazurskim W ostatnich latach na Mazurach wzrosła liczba hoteli o podwyższonym standardzie. Całkowita liczba obiektów zakwaterowania wieloosobowego oraz miejsc noclegowych zwiększa się od 2003 roku i wynosi obecnie odpowiednio ok. 350 i 37,5 tys.

17 5 czerwca liczba obiektów liczba miejsc nocl. (w tys.) Rys.10. Liczba obiektów i miejsc noclegowych w obiektach zakwaterowania wieloosobowego w woj. warmińsko mazurskim. Źródło: Instytut Turystyki. 100 Liczba obiektów ogółem ***** i **** *** ** * Rys.11. Liczba hoteli w woj. warmińsko mazurskim. Źródło: GUS. Nieruchomości mieszkaniowe i mieszkaniowowypoczynkowe w województwie warmińsko-mazurskim Nowe inwestycje, głównie apartamentowe, możemy znaleźć na obszarze całej Krainy Wielkich Jezior: zarówno w miastach, jak i na terenach praktycznie niezamieszkanych. Najbardziej popularne są lokalizacje położone nad brzegami zbiorników wodnych. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w najdroższych miejscowościach, takich jak Mikołajki, przekraczają nawet 10 tys. zł/mkw. Ze względu na specyfikę regionu oraz strukturę odwiedzających go turystów dużą popularnością cieszy się segment apartamentów przystosowanych pod wynajem, umożliwiających korzystanie z portów. Jednocześnie coraz bardziej popularna staje się budowa osiedli domków jednorodzinnych.

18 5 czerwca Noclegi udzielone (tys.) Polacy Obcokrajowcy Rys.12. Udzielone noclegi w woj. warmińsko mazurskim. Źródło: GUS. Sytuacja na rynku nieruchomości w wybranych miastach województwa warmińsko- mazurskiego Węgorzewo Węgorzewo jest miastem położonym na północnym skraju szlaku prowadzącego przez Krainę Wielkich Jezior. Jest ono bardzo popularne wśród żeglarzy. Aktywny wypoczynek może przybierać także formę spacerów czy kuligów w okresie zimowym. Miasto organizuje szereg imprez i atrakcji dla turystów. Gmina dysponuje ok. 2 tys. miejsc noclegowych, z czego znaczna cześć przypada na gospodarstwa agroturystyczne i pokoje gościnne miejsca noclegowe korzystający z noclegów korzystający z noclegów turyści zagraniczni pensjonatach ogółem pensjonatach turystom zagranicznym udzielone noclegi ogółem udzielone noclegi turystom zagranicznym Tab.8. Baza noclegowa w Węgorzewie w latach Źródło: GUS. W ostatnich latach znacząco wzrosło zainteresowanie apartamentami o wysokim standardzie. Ceny w Węgorzewie zaczynają się od 4 tys. zł/mkw. chociaż często przekraczają próg 9 tys. zł/mkw. Cena jest uzależniona od standardu wykończenia oraz lokalizacji. Najważniejsza jest bliskość nabrzeża i przystani. Dominuje standard średni, który najlepiej trafia w potrzeby gości odwiedzających Węgorzewo.

19 5 czerwca Giżycko Giżycko nazywane jest stolicą Krainy Tysiąca Jezior. W lecie staje się ruchliwym centrum sportów wodnych. Coraz więcej turystów, którzy decydują się na wypoczynek w tej części Mazur, pochodzi z Polski miejsca noclegowe korzystający z noclegów korzystający z noclegów turyści zagraniczni pensjonatach ogółem pensjonatach turystom zagranicznym Udzielone noclegi ogółem udzielone noclegi turystom zagranicznym Tab.9. Baza noclegowa w Giżycku w latach Źródło: GUS. Giżycko wyróżnia się na tle innych miejscowości w regionie niskimi cenami mieszkań i apartamentów. Apartamenty zlokalizowane w pobliżu linii brzegowej kosztują ok. 4 tys. zł/mkw. Niskie ceny mogą być zachętą dla wielu turystów o mniej zasobnym portfelu. Mikołajki Mikołajki leżą w samym sercu Krainy Wielkich Jezior. To kolejny zakątek, który upodobali sobie żeglarze. Mikołajki cieszą się ponadto dużą popularnością wśród artystów i biznesmenów, dlatego są jedną z najbardziej ekskluzywnych Mazurskich miejscowości. To dla najbardziej zamożnych turystów powstała bogata infrastruktura hotelowa i rekreacyjna. Sztandarowym obiektem miejscowości jest Hotel Gołębiewski miejsca noclegowe korzystający z noclegów korzystający z noclegów turyści zagraniczni pensjonatach ogółem pensjonatach turystom zagranicznym udzielone noclegi ogółem udzielone noclegi turystom zagranicznym Tab.10. Baza noclegowa w Mikołajkach w latach Źródło: GUS.

20 5 czerwca Mikołajki były pierwszym miastem regionu, w którym powstały apartamenty o najwyższym standardzie. Z roku na rok buduje się ich coraz więcej. Ceny mieszkań nie należą do niskich. Przykładem może być osiedle Nowe Mikołajki położone w pobliżu amfiteatru, gdzie ceny przekraczają 10 tys. zł/mkw. Przekłada się to także na ceny wynajmu apartamentów, które zaczynają się od poziomu około 200 zł za dobę. Województwo małopolskie Województwo małopolskie to przede wszystkim piękne krajobrazy, zabytki i wielka różnorodność atrakcji. Region swym urokiem od lat przyciąga rzesze turystów z całego świata. 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Pozostałe Niemcy Now e kraje UE Rosja, Białoruś, Ukraina 15 UE (bez Niemiec) Rys.13. Struktura gości odwiedzających woj. małopolskim (wszyscy 100%). Źródło: Instytut Turystyki. Najchętniej odwiedzanym miastem w województwie jest Kraków, który w roku 2006 został ogłoszony najmodniejszym miastem świata przez międzynarodową agencję turystyczną Orbitz. Kraków cieszy się popularnością wśród turystów z różnych regionów Europy i Świata, i to nie tylko z powodu jego walorów zabytkowych. Budowę pozytywnego wizerunku miasta wspierają doskonale prowadzone działania promocyjne. Dobra infrastruktura komunikacyjna ułatwia dojazd do Krakowa zarówno drogą powietrzną (lotnisko Balice), jak i lądową (autostrada A4, liczne połączenia kolejowe). Popularność Małopolski wynika również z długości sezonu, który w przeciwieństwie do wybrzeża, trwa cały rok. Miejscowości górskie odwiedzane są chętnie zarówno w okresie zimowym, jak i letnim. Nieruchomości turystyczne w województwie małopolskim Liczba obiektów zakwaterowania wieloosobowego i liczba miejsc noclegowych w regionie stale spadają. Jest to efektem (podobnie jak w innych regionach Polski) likwidacji ośrodków o niskim standardzie (domy kolonijne, ośrodki wczasowe,

21 5 czerwca pensjonaty), które nie znajdują chętnych na swoje usługi. Z drugiej strony w ostatnich latach można zauważyć intensywny rozwój budownictwa hotelowego o wysokim standardzie. Szczególnie w większych miejscowościach pojawiło się wiele obiektów znanych międzynarodowych sieci hotelarskich, które gwarantują najwyższą jakość usług. Nieruchomości mieszkaniowe i mieszkaniowowypoczynkowe w województwie małopolskim Rynek mieszkaniowy w województwie małopolskim jest bardzo zróżnicowany. W Krakowie i Zakopanem dominują inwestycje wielorodzinne. W mniejszych miejscowościach przeważają projekty jednorodzinne i małe budynki kilku mieszkaniowe. Brak planów zagospodarowania przestrzennego oraz ogólny brak dostępnych działek budowlanych doskwiera deweloperom w wielu miejscowościach w województwie. Najdroższymi miastami są Kraków i Zakopane. Tu ceny wielu inwestycji przekraczają poziom 10 tys. zł/mkw. Deweloperzy coraz częściej mogą liczyć na klientów z zagranicy. Niemcy, Rosjanie, Anglicy czy Irlandczycy chętnie kupują mieszkania w pięknych zakątkach województwa małopolskiego liczba obiektów liczba miejsc nocl. (w tys.) Rys.14. Liczba obiektów i miejsc noclegowych w obiektach zakwaterowania wieloosobowego w woj. małopolskim. Źródło: Instytut Turystyki.

22 5 czerwca ogółem ***** i **** *** ** * Rys.15. Liczba hoteli w woj. małopolskim. Źródło: GUS. Noclegi udzielone (tys.) Polacy Obcokrajow cy Rys.16. Udzielone noclegi w woj. małopolskim. Źródło: GUS.. Sytuacja na rynku nieruchomości w wybranych miastach województwa małopolskiego Krynica Zdrój Krynica Zdrój to duża miejscowość wypoczynkowa położona w malowniczych Pieninach. Dawny charakter miasta (miejscowości zdrojowej) ulega aktualnie transformacji. Dzisiaj Krynica kojarzona jest z nowoczesną infrastrukturą narciarską oraz licznymi wydarzeniami kulturalno-społecznymi. Od kilku lat w mieście organizowane jest Międzynarodowe Forum Ekonomiczne. Krynica Zdrój oferuje turystom coraz liczniejsze atrakcje. Przyjezdni oprócz uprawiania jazdy na nartach mogą wybrać się na spacer szlakami górskimi, uczestniczyć w kuligu z pochodniami, a wieczorem bawić się w jednej z tradycyjnych góralskich restauracji.

23 5 czerwca Krynica Zdrój dysponuje szeroką bazą noclegową, poczynając od hoteli o najwyższym standardzie, a kończąc na kwaterach prywatnych. Bardzo charakterystyczne dla miasta są zabytkowe wille i pensjonaty pochodzące z okresu, gdy Krynica była typową miejscowością zdrojową miejsca noclegowe korzystający z noclegów korzystający z noclegów turyści zagraniczni pensjonatach ogółem pensjonatach turystom zagranicznym Udzielone noclegi ogółem Udzielone noclegi turystom zagranicznym Tab.11. Baza noclegowa w Krynicy Zdrój w latach Źródło: GUS Zainteresowanie mieszkaniami w Krynicy Zdrój z roku na rok jest coraz większe. Kilka obecnie realizowanych projektów apartamentowych z pewnością nie zaspakaja tego popytu. Ceny w zależności od lokalizacji i standardu nieruchomości wahają się od około 4,5 do 8 tys. zł/mkw. Standard realizowanych projektów mieszkaniowych jest coraz wyższy. Podobnie jest z ich liczbą. Rozwój rynku nowoczesnego budownictwa mieszkaniowego będzie skutkował wzrostem cen, w najbliższych 5 latach. Zakopane Zakopane to bez wątpienia najpopularniejsza miejscowość w polskich górach, która oprócz turystów z kraju, gości głównie osoby zza wschodniej granicy. W Zakopanem znajduje się bardzo duża liczba hoteli, pensjonatów oraz kwater prywatnych, które niestety nie pokrywają ciągle rosnącego zapotrzebowania na miejsca noclegowe- szczególnie w szczycie sezonu turystycznego.

24 5 czerwca miejsca noclegowe korzystający z noclegów korzystający z noclegów turyści zagraniczni pensjonatach ogółem pensjonatach turystom zagranicznym udzielone noclegi ogółem udzielone noclegi turystom zagranicznym Tab.12. Baza noclegowa w Zakopanem. Źródło: GUS. Rozwój rynku mieszkaniowego rozpoczął się w Zakopanem kilka lat temu. Zaczęły pojawiać się budynki o podwyższonym standardzie, do zakupu pod wynajem. Największym problemem jest obecnie bardzo mała ilość wolnych terenów w atrakcyjnych lokalizacjach, co spowodowało dosyć dynamiczny wzrost cen. Projekty, które są aktualnie w ofercie, kosztują ponad 12 tys. zł/mkw. Niewielka liczba lokali na rynku może uniemożliwić stabilizację cen. ***

25 5 czerwca Autorem raportu jest: CEE PROPERTY GROUP SP. Z O.O. Pl. Defilad Warszawa tel Profil działalności CEE Property Group: Zakres działań oferowanych przez CEE Property Group dotyczy szeroko pojętego rynku usług dla sektora nieruchomości. Firma korzysta z systematycznie prowadzonych badań preferencji oraz popytu, wykonywanych dla wszystkich większych miast Polski. W oparciu o rzetelną wiedzę analityków oraz dotychczasowe doświadczenie CEE Property Group oferuje następujące usługi: Pozyskiwanie klientów zainteresowanych grupowym zakupem lokali, Doradztwo przy inwestowaniu w nieruchomości mieszkaniowe, Wsparcie i doradztwo w czasie procesu inwestycyjnego i budowlanego, łącznie z analizą lokalizacji i strukturą lokali, dekompozycją cenową budynków oraz wsparciem procesu sprzedaży, Analizy i opinie o lokalizacjach planowanych inwestycji, Opinie marketingowe o planowanych inwestycjach mieszkaniowych, Prognozy rozwoju polskiego rynku nieruchomości i rynków lokalnych, Pośrednictwo w zakupie gruntów pod budownictwo wielorodzinne i jednorodzinne dla firm realizujących projekty budowlane. *** Dane prezentowane w niniejszym raporcie zostały uzyskane lub zaczerpnięte ze źródeł uznanych przez CEE Property Group Sp. z o.o. za wiarygodne, jednakże CEE Property Group nie może zagwarantować ich dokładności i pełności. Niniejsze opracowanie i zawarte w nim opinie są wyrazem wiedzy oraz poglądów autorów i nie powinny być inaczej interpretowane. CEE Property Group nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione w wyniku decyzji podjętych na postawie informacji i opinii zawartych w niniejszym opracowaniu. Powielanie bądź publikowanie niniejszego opracowania lub jego części jest możliwe tylko przy zacytowaniu raportu CEE Property Group jako źródła. ***