Podstawowe informacje dla najemców mieszkających w budynkach zwróconych właścicielom lub ich spadkobiercom

Transkrypt

1 Podstawowe informacje dla najemców mieszkających w budynkach zwróconych właścicielom lub ich spadkobiercom 1. Jaka jest sytuacja najemców mieszkających w budynkach zwróconych? W przypadku przekazania właścicielom lub ich następcom prawnym nieruchomości następuje zmiana po stronie wynajmującego. Tym samym nowego właściciela zaczynają obowiązywać prawa i obowiązki wynikające z przepisów prawa. Wszystkie nierozwiązane dotychczas stosunki najmu (umowy najmu) nadal obowiązują (pozostają waŝne) zgodnie z ich dotychczasową treścią, tylko w miejsce dotychczasowego wynajmującego tj. Miasta Stołecznego Warszawy wchodzi nowy wynajmujący czyli osoba (osoby), którym zwrócono budynek. Sytuacja najemców się nie zmienia dopóki nowy wynajmujący nie zacznie zmieniać warunków obowiązującego stosunku najmu. 2. Czy i kiedy właściciel moŝe wypowiedzieć umowę najmu? Tak - kaŝda ze stron (właściciel lub najemca) ma prawo wypowiedzieć obowiązujący stosunek najmu (umowa) przy zachowaniu obowiązujących przepisów. Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie później niŝ na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel moŝe wypowiedzieć najemcy warunki umowy najmu: a. na miesiąc naprzód gdy, - lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal uŝywa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, dewastuje lokal lub wykracza w sposób uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, - zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za uŝywanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieŝących naleŝności, - wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego uŝywania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, - lokal wymaga opróŝnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (nie dotyczy to koniecznej naprawy w lokalu wtedy lokator jest obowiązany opróŝnić lokal i przenieść się do lokalu zamiennego, jednak nie dłuŝej niŝ na rok). PowyŜsze dotyczy decyzji Nadzoru Budowlanego gdy najemca opłacał czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właściwej gminie, - gdy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu połoŝonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, i moŝe uŝywać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, b. na sześć miesięcy naprzód w przypadku, - niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuŝszy niŝ 12 miesięcy (dotyczy to lokali, w których czynsz jest niŝszy niŝ 3% wartości odtworzeniowej, - o ile właściciel zamierza zamieszkać w naleŝącym do niego lokalu, jeŝeli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym moŝe zamieszkać w warunkach takich jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeŝeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny,

2 c. na trzy lata naprzód o ile właściciel zamierza zamieszkać w tym lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu. Warto pamiętać, Ŝe w przypadku, kiedy najemca nie poinformuje wynajmującego o zmianie swojego miejsca pobytu, oświadczenie o wypowiedzeniu umowy pozostawione jako awizo na poczcie, pod ostatnio wskazanym adresem, moŝe zostać uznane za skutecznie doręczone. Tą materię reguluje ustawa z dnia roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U. z 2005r Nr 31, poz. 266 z późniejszymi zmianami) szczegółowe przepisy w załączniku 3. Czy właściciel moŝe podwyŝszać czynsz? Tak, właściciel moŝe podwyŝszyć czynsz lub inne opłaty (świadczenia) za uŝywanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, chyba Ŝe strony w umowie ustalą termin dłuŝszy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem niewaŝności dokonane na piśmie. PodwyŜka, w wyniku której wysokość czynszu przekroczy albo następuje z poziomu wyŝszego niŝ 3% wartości odtworzeniowej lokalu moŝe nastąpić w uzasadnionych przypadkach: - jeŝeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za uŝywanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak równieŝ zapewniającym zwrot kapitału i zysk (1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu; 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość uŝytkową) - gdy wysokość nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika przeliczeniowego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym podwyŝkę taką uwaŝa się za uzasadnioną. Przesłankami podniesienia czynszu albo innych opłat za uŝywanie lokalu mogą być w szczególności inflacja, wzrost kosztów eksploatacji itp. Źródłem informacji o wysokości wskaźnika przeliczeniowego stanowiącego punkt odniesienia do procentowego wzrostu czynszu jest komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku poprzednim. Art. 2 ust. 1 pkt. 12 i art. 8a ust.1-4e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Art Kodeksu cywilnego co naleŝy rozumieć pod pojęciem czynsz szczegółowe przepisy w załączniku 4. Czy najemca moŝe odmówić przyjęcia podwyŝki czynszu? Tak, w ciągu dwóch miesięcy od dnia doręczenia najemcy wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu najemca moŝe odmówić na piśmie przyjęcia podwyŝki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal. Skutkiem

3 tej odmowy, którą trzeba doręczyć wynajmującemu (najlepiej listem poleconym) jest rozwiązanie stosunku najmu z okresem trzech miesięcy. MoŜna równieŝ zakwestionować podwyŝkę wnosząc do Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi w Warszawie, Wydział Cywilny ul. Terespolska 15A, Warszawa, pozew o ustalenie, Ŝe podwyŝka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyŝki ciąŝy na właścicielu (moŝliwość ta istnieje tylko, gdy wysokość czynszu po podwyŝce przekroczy poziom 3% wartości odtworzeniowej lokalu lub następuje w stosunku do stawki czynszu juŝ wyŝszej niŝ 3%). NaleŜy zwrócić uwagę, Ŝe istnieje róŝnica pomiędzy potocznym rozumieniem słowa czynsz, a jego prawną definicją. Czynsz - jest to opłata za uŝywanie lokalu mieszkalnego, wysokość którego ustala właściciel. Najemca zobowiązany jest takŝe do ponoszenia opłat niezaleŝnych od właściciela, a więc opłat za dostawy do lokalu energii, wody i odprowadzanie ścieków, wywozu śmieci. Wysokość tych opłat ustalają dostawcy świadczeń i wynajmujący nie ma na nie wpływu. Art. 8a ust.5, art. 9 ust. 5 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i art Kodeksu cywilnego szczegółowe przepisy w załączniku 5. Czy istnieje moŝliwość wystąpienia przez najemcę o zamianę obecnie zajmowanego lokalu w budynku zwróconym na inny lokal w zasobach miasta? Nie - najemca nie uzyska zgody na zamianę obecnie zajmowanego lokalu w budynku prywatnym na lokal w zasobach miasta bez zgody właściciela na moŝliwość zadysponowania przez Miasto Stołeczne Warszawa lokalem zwalnianym przez najemcę. Umowa zamiany jest umowa wzajemną, na podstawie której kaŝda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy ( lub najmu) w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy ( lub najmu). Najemca mieszkający w budynku zwróconym nie moŝe skutecznie rozporządzać prawem do lokalu naleŝącym do właściciela lub jego spadkobiercy. W 1 pkt. 7 uchwały nr LVIII/1751/2009 Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy wyjaśniono, Ŝe ilekroć w uchwale jest mowa o mieszkaniowym zasobie naleŝy przez to rozumieć mieszkaniowy zasób miasta stołecznego Warszawy. 6. Jaka jest moŝliwość ubiegania się o przydział lokalu komunalnego w sytuacji zwrotu budynku na rzecz właściciela? MoŜliwość przydziału lokalu dla osób z budynków prywatnych (ale nie tylko), które nie posiadają tytułu prawnego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa posiadają osoby spełniające łącznie dwa kryteria tj: - na osobę przypada nie więcej niŝ 6 m 2 powierzchni łącznej pokoi z wyłączeniem osób:,

4 będących lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy będących byłymi lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy - osiągają dochód nie przekraczający minimum dochodowego (obecnie w gospodarstwie wieloosobowym 1.278,69 zł., jednoosobowym lub osoby samotnie wychowujące dzieci 1.758,20 zł.), przy czym minimum dochodowe dla osób będących lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy będących byłymi lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy zwiększa się o 30% (co stanowi obecnie kwotę; w gospodarstwie wieloosobowym 1.662,30 zł., w jednoosobowym lub osoby samotnie wychowujące dzieci 2.285,66 zł.), a w przypadku gospodarstw domowych, dla których jedynym źródłem dochodu jest emerytura, świadczenie przedemerytalne albo świadczenie z tytułu całkowitej niezdolności do pracy oraz do samodzielnej egzystencji o 60% (co stanowi obecnie kwotę: w gospodarstwie wieloosobowym 2.045,90 zł., w jednoosobowym lub osoby samotnie wychowujące dzieci 2.813,12 zł.). Zarząd Dzielnicy moŝe odmówić wynajęcia lokalu komunalnego w sytuacji jeŝeli: - przekroczone jest minimum dochodowe, - wnioskodawca, jego małŝonek, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym poŝyciu lub inna osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania posiada tytuł prawny do innego lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części i moŝe go uŝywać, - w okresie ostatnich pięciu lat przed dniem złoŝenia wniosku wnioskodawca, jego małŝonek lub osoba pozostająca faktycznie we wspólnym poŝyciu, dokonali zamiany lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części na lokal ( lokale) kwalifikujący do ubiegania się o poprawę warunków zamieszkiwania z mieszkaniowego zasobu, a takŝe, gdy osoby te zbyły pod jakimkolwiek tytułem posiadane prawo do lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części. - z analizy wniosku oraz sytuacji Ŝyciowej, rodzinnej i materialnej ustalonej między innymi w miejscu zamieszkania wnioskodawcy wynika, Ŝe występuje raŝąca dysproporcja pomiędzy niskimi dochodami wykazanymi przy składaniu wniosku o zawarcie umowy najmu lokalu, a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy lub osób ubiegających się wraz z nim o najem lokalu. 4, 5 ust. 2 pkt. 1 i 2, 5 ust. 4 oraz 6 ust. 1 pkt. 1, 2 i 3 Uchwały LVIII/1751/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy szczegółowe przepisy w załączniku 7. Czy lokator, który ma orzeczoną eksmisję moŝe liczyć na pomoc?

5 W wyroku nakazującym opróŝnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąŝy na gminie właściwej ze względu na miejsce połoŝenia lokalu podlegającego opróŝnieniu. Sąd moŝe równieŝ orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeŝeli lokator wykracza w sposób raŝący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu. W takim przypadku osoba moŝe otrzymać pomieszczenie tymczasowe. Szczegółowe przepisy w załączniku 8. Co to jest lokal socjalny? Przez lokal socjalny naleŝy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposaŝenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie moŝe być mniejsza niŝ 5 m 2, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m 2, przy czym lokal ten moŝe być o obniŝonym standardzie. Lokale socjalne wynajmowane są na okres nie dłuŝszy niŝ 3 lata. Uchwała Nr LVIII/1751/2009 Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy szczegółowe przepisy w załączniku 9. Co to jest pomieszczenie tymczasowe? Tymczasowe pomieszczenie powinno: - posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociaŝby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, - posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne, - posiadać moŝliwość ogrzewania, - posiadać niezawilgocone przegrody budowlane, - zapewniać moŝliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków. 2 i 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie ( Dz. U z dnia 31 stycznia 2005 r.) 10. Ile lokali socjalnych winna przydzielić gmina, jeŝeli wyrok eksmisyjny jest na kilka osób a są to np. dwie lub trzy rodziny. JeŜeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.

6 Załącznik do podstawowych informacji dla mieszkańców w budynkach zwróconych właścicielom lub ich spadkobiercom Dotyczy pkt. 1 - Art. 11. ust.1. JeŜeli lokator jest uprawniony do odpłatnego uŝywania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego moŝe nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem niewaŝności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. ust. 2. Nie później niŝ na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel moŝe wypowiedzieć stosunek prawny, jeŝeli lokator: pkt. 1. pomimo pisemnego upomnienia nadal uŝywa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób raŝący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciąŝliwym korzystanie z innych lokali, lub pkt.2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za uŝywanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieŝących naleŝności, lub pkt.3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego uŝywania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub pkt. 4. uŝywa lokalu, który wymaga opróŝnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeŝeniem art. 10 ust. 4. ust.3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niŝszy niŝ 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, moŝe wypowiedzieć stosunek najmu: pkt. 1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu nie zamieszkiwania najemcy przez okres dłuŝszy niŝ 12 miesięcy; pkt. 2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu połoŝonego w tej samej miejscowości, a lokator moŝe uŝywać tego lokalu, jeŝeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. ust.4. Nie później niŝ na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel moŝe wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w naleŝącym do niego lokalu, jeŝeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym moŝe zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeŝeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezaleŝnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposaŝenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. ust. 5. Nie później niŝ na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel moŝe wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w naleŝącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4. ust. 6. JeŜeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na

7 dotychczasowych warunkach bądź do Ŝądania od właściciela zapłaty róŝnicy w czynszu i opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest ponadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu. ust. 7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeŝeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem niewaŝności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela. ust. 8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niŝ to wynika z przepisów tego artykułu. ust.9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt. 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeŝeniem art. 32. ust. 10. Z waŝnych przyczyn, innych niŝ określone w ust. 2, właściciel moŝe wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróŝnienia lokalu, jeŝeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. ust. 11. Wypowiedzenie najmu w zasobach budownictwa społecznego moŝe nastąpić takŝe na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98. z późniejszymi zmianami). ust. 12. JeŜeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym moŝe zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się. art. 32. W razie wypowiedzenia najmu, na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 4, najemcy opłacającemu w dniu poprzedzającym dzień wejścia w Ŝycie ustawy czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia 31 grudnia 2015 roku na właściwej gminie. Dotyczy pkt. 3 - Art.2 ust. 1 pkt. 12. wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m powierzchni uŝytkowej budynków mieszkalnych naleŝy przez to rozumieć przeciętny koszt budowy 1m powierzchni uŝytkowej budynków mieszkalnych: a. dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, b. dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego,

8 opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym Art. 8a. ust.1. Właściciel moŝe podwyŝszać czynsz albo inne opłaty za uŝywanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. ust. 2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za uŝywanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba Ŝe strony w umowie ustalą termin dłuŝszy. ust. 3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za uŝywanie lokalu powinno być pod rygorem niewaŝności dokonane na piśmie. ust. 4. PodwyŜka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za uŝywanie lokalu przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, moŝe nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne Ŝądanie lokatora właściciel w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego Ŝądania, pod rygorem niewaŝności podwyŝki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyŝki i jej kalkulację. ust. 4a. JeŜeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za uŝywanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak równieŝ zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeŝeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyŝkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uwaŝa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b. ust. 4b. PodwyŜszając czynsz albo inne opłaty za uŝywanie lokalu, właściciel moŝe ustalić: pkt. 1. zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyŝszym niŝ: a. 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub b. 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość uŝytkową - aŝ do ich pełnego zwrotu; pkt. 2. godziwy zysk. ust.4c. Właściciel, który oddał lokal do uŝywania na podstawie stosunku prawnego innego niŝ najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny; do opłat za uŝywanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku. ust. 4d. W stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu. ust. 4e. PodwyŜkę czynszu albo innych opłat za uŝywanie lokalu w wysokości nie przekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uwaŝa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej : Monitor Polski. Dotyczy pkt.4 - Art. 8a ust.5. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator moŝe: pkt. 1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyŝki ze skutkiem rozwiązania stosunku

9 prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo pkt. 2. zakwestionować podwyŝkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, Ŝe podwyŝka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyŝki ciąŝy na właścicielu. Art. 9. ust. 5. w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący moŝe pobierać jedynie opłaty niezaleŝne od właściciela, a w przypadku innych tytułów prawnych uprawniających do uŝywania lokalu, oprócz opłat za uŝywanie lokalu, właściciel moŝe pobierać jedynie opłaty niezaleŝne od właściciela, z zastrzeŝeniem ust. 6. ust. 6. opłaty niezaleŝne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Art Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do uŝywania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Dotyczy pkt.6-4. Lokale z mieszkaniowego zasobu mogą być wynajmowane osobom: ust. 1. są bezdomne albo pozostają w trudnych warunkach mieszkaniowych, przy czym za trudne warunki mieszkaniowe uznaje się zamieszkiwanie za zgoda właściciela w lokalu, w którym na osobę przypada nie więcej niŝ 6 m 2 powierzchni mieszkalnej, a takŝe zamieszkiwanie w pomieszczeniach nienadających się na stały pobyt ludzi w rozumieniu prze ust. 2 w których gospodarstwie domowym średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza minimum dochodowego. 5 ust. 2 postanowień 4 pkt. 1 nie stosuje się do osób będących lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy będących byłymi lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy 5 ust. 4 minimum dochodowe wskazane w 4 pkt. 2 w stosunku do osób wymienionych w ust. 2 pkt. 1 i 2 zwiększa się o 30%, a w przypadku gospodarstw domowych, dla których jedynym źródłem dochodu jest emerytura, świadczenie przedemerytalne albo świadczenie z tytułu całkowitej niezdolności do pracy oraz do samodzielnej egzystencji o 60%. Dotyczy pkt. 7 -

10 Art. 13 ust. 1 JeŜeli lokator wykracza w sposób raŝący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciąŝliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku moŝe wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do uŝywania lokalu i nakazanie jego opróŝnienia. Art. 14 ust. 1. W wyroku nakazującym opróŝnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąŝy na gminie właściwej ze względu na miejsce połoŝenia lokalu podlegającego opróŝnieniu. ust. 3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. ust. 4. Sąd nie moŝe orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: 1. kobiety w ciąŝy, 2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz Sprawującego na taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, 3. obłoŝnie chorych, 4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5. bezrobotnych, 6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba Ŝe osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niŝ dotychczas uŝywany. ust. 5. Sąd moŝe, z zastrzeŝeniem ust. 4, orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeŝeli nakazanie opróŝnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13. Dotyczy pkt. 8 - Art. 2 pkt.5 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ilekroć w ustawie jest mowa o lokalu socjalnym naleŝy przez to rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposaŝenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie moŝe być mniejsza niŝ 5 m, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m, przy czym lokal ten moŝe być o obniŝonym standardzie. 15. Umowy najmu lokalu socjalnego mogę być zawierane na okres nie dłuŝszy niŝ 3 lata. Dotyczy pkt Art. 14 ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. JeŜeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust.1, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.