Oatrakcyjności polskiego

Transkrypt

1 Widok na polskie nieruchomości View on Polish real estate market POLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI JEST CORAZ BARDZIEJ DOJRZAŁY: RODZĄ SIĘ NOWE MOŻLIWOŚCI PRZY JEDNOCZESNYM SPADKU RYZYKA INWESTYCYJNEGO. THE POLISH REAL ESTATE IS MORE AND MORE MATURE: NEW POSSIBILITIES OPEN WITH A SIMULTANEOUS DECREASE OF THE INVESTMENT RISK. Oatrakcyjności polskiego rynku nieruchomości inwestycyjnych rozmawiali Karolina Kaim, prezes Tacit Investment, dewelopera budynku Cosmopolitan Twarda 2/4, Marek Paczuski, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield, oraz Maciej K. Król, prezes spółki Xcity Investment wchodzącej w skład Grupy PKP. Debata odbyła się w ramach programu Real Estate Watch, którego podstawowym celem jest promocja możliwości inwestycyjnych stwarzanych przez polski rynek nieruchomości. Pierwsze spotkanie z cyklu Real Estate Watch odbyło się na 42. piętrze Cosmopolitan Twarda 2/4. Partnerem medialnym Real Estate Watch jest magazyn The City. DOROTA KACZYŃSKA, THE CITY: Czy Polska ma czym przyciągać zagranicznych inwestorów? Marek Paczuski: Obserwujemy duże zainteresowanie zagranicznych inwestorów polskim rynkiem nieruchomości. Niewątpliwy wpływ na pozytywną percepcję naszego rynku mają solidny rozwój gospodarczy Polski, która jest największą gospodarką Europy Środkowo- Wschodniej, oraz wzrost podaży powstaje coraz więcej interesujących dla inwestorów nieruchomości komercyjnych. Dodatkowo coraz częściej przedmiotem transakcji stają się obiekty będące już w portfelach inwestycyjnych np. funduszy, czyli takie, które co najmniej raz zmieniły wcześniej właściciela (np. Rondo 1, Metropolitan). Poprawia się w związku z tym płynność, która jest jednym z istotnych kryteriów przy rozpatrywaniu danego rynku przez inwestorów. DK: Czy Polska w przyszłości także będzie liderem rynku w tej części Europy? The attractiveness of the Polish real property market was discussed by Karolina Kaim, President of Tacit Investment, the developer of Cosmopolitan Twarda 2/4, Marek Paczuski, Director, Capital Markets, Cushman & Wakefield and Maciej K. Król, President of Xcity Investment, part of PKP Group. The debate took place as part of the Real Estate Watch programme, which is aimed at promoting the investment opportunities created by the Polish real estate market. The Real Estate Watch meeting was organized on the 42nd storey of Cosmopolitan Twarda 2/4 building. The City magazine is the media partner of the Real Estate Watch. DOROTA KACZYŃSKA, THE CITY: Does Poland have anything to attract foreign investors? Marek Paczuski: We observe a great interest of foreign investors in the Polish real property market. It is undoubtedly the result of the 56 / PAŹDZIERNIK OCTOBER 2015

2 MP: Polska ma bardzo dużo atutów, które pozwolą nam zachować pozycję lidera w Europie Środkowo-Wschodniej. Przede wszystkim wielkość naszej gospodarki oraz strategiczna lokalizacja pomiędzy Europą Zachodnią a Wschodnią wpływają na znaczenie naszego kraju. Liczba mieszkańców, których siła nabywcza rośnie, pozytywnie wpływa na zapotrzebowanie na powierzchnie handlowe ze strony międzynarodowych i rodzimych sieci handlowych. Dysponujemy dobrze wykształconymi i konkurencyjnymi cenowo w porównaniu z Europą Zachodnią kadrami oraz dobrą dostępnością nowoczesnej powierzchni biurowej. Polska posiada silne fundamenty i duży potencjał wzrostu, aby na długo pozostać liderem regionu i stanowić atrakcyjną destynację dla inwestorów zainteresowanych lokowaniem kapitału na rynku nieruchomości. DK: W kontekście rynku powierzchni handlowych, czy w Warszawie jest jeszcze miejsce na nowe projekty z tego sektora, czy też inwestorzy ze względu na duże nasycenie stołecznego rynku powierzchniami handlowymi będą upatrywać swoich szans na innych polskich rynkach? MP: Jeżeli spojrzymy na wskaźniki nasycenia powierzchniami handlowymi warszawskiego rynku oraz siłę nabywczą, to okazuje się, że Warszawa ma jeszcze sporo do zaoferowania, co znajduje potwierdzenie w projektach, które w najbliższym czasie będą w Warszawie realizowane, oraz w zainteresowaniu tymi projektami najemców i inwestorów. Niewątpliwie deweloperzy i inwestorzy dostrzegają potrzebę różnicowania produktów, a więc nie chcą tylko powielać już funkcjonujących formatów z bardzo zbliżoną do siebie ofertą najemców. Przykładem takiego projektu jest Hala Koszyki, która ma na siebie zupełnie inny pomysł. Uważam więc, że jeżeli na rynek trafią kolejne warszawskie nieruchomości handlowe, będą się one cieszyły dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów. DK: A co z rynkiem nieruchomości biurowych? Czy mamy szansę powtórzyć wynik z ubiegłego roku? MP: W ubiegłym roku wysoki wolumen sprzedaży (ok. 1,7 mld euro i 54-procentowy udział w łącznej wartości transakcji) wynikał z faktu pojawienia się na rynku dużych projektów biurowych, które zmieniły właściciela, takich jak Rondo 1, Metropolitan czy Plac Unii. W tym roku, jeżeli chodzi o Warszawę, wolumen może nie być tak imponujący, ze względu na fakt, iż część większych transakcji zainicjowanych w 2015 roku może zostać sfinalizowana w przyszłym. Ciekawie zapowiadają się kolejne dwa-trzy lata, kiedy to zostaną ukończone aktualnie powstające projekty biurowe, np. Warsaw Spire, Q22 czy Cedet, które szybko mogą trafić na rynek. Duża aktywność inwestorów jest obserwowana w miastach regionalnych: we Wrocławiu, w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście. DK: Czy polski rynek luksusowych nieruchomości mieszkaniowych cieszy się popularnością wśród zagranicznych inwestorów? karolina kaim: Obserwujemy zainteresowanie ze strony inwestorów z zagranicy, jednak ze względu na małe zinstytucjonalizowanie rynku nieruchomości mieszkaniowych są to pojedyncze transakcje realizosound economic development of Poland, which is the largest economy in Central and Eastern Europe and the growth of supply more and more commercial properties which are interesting for investors are being developed. Additionally, increasingly often we see deals on projects that are already in investment portfolios of e.g. funds, which means they have changed owners at least once before (e.g. Rondo 1, Metropolitan). This improves the liquidity, which is one of the major criteria for investors investigating a market. DK: Is Poland going to be the leader of this pa of Europe in the future as well? MP: Poland has numerous advantages, which will allow it to maintain the position of the leader in the CEE region. First of all, the position of Poland is influenced by the size of our economy and the strategic location bridging Western and Eastern Europe. The number of inhabitants, whose purchasing power is increasing, has a positive effect on demand for retail space on the part of international and domestic retail chains. Poland offers welleducated and price-competitive human resources as well as good availability of modern office space. The country has strong foundations and a huge growth potential to remain the leader of the region and be an attractive destination for investors interested in investing capital in the real estate market. DK: As for the retail market: is there still a place in Warsaw for new projects in this sector, or will the investors look for opportunities in other Polish markets because of a high density of retail space in the capital? PAŹDZIERNIK OCTOBER 2015 / 57

3 wane przez osoby indywidualne. W przypadku budynku Cosmopolitan Twarda 2/4 odsetek transakcji inwestycyjnych kształtuje się na poziomie kilkunastu procent, co wynika również z tego faktu, że nasz produkt jest bardzo wysokiej jakości, zlokalizowany w ścisłym centrum Warszawy, a nasi klienci doceniając te cechy kupują tu mieszkania przede wszystkim dla siebie. Wpływ ma na to również kształtujący się na polskim rynku trend reurbanizacji, tzn. osoby zainteresowane do niedawna kupnem ekskluzywnych nieruchomości szukały ich przede wszystkim poza miastem. Dziś nie chcąc tracić czasu na dojazdy samochodami do pracy i stanie w korkach oraz w trosce o środowisko naturalne, a także z chęci korzystania z coraz bogatszej oferty Warszawy decydują się na wysokiej jakości nieruchomości w centrum miasta, co umożliwia im dotarcie do pracy na piechotę, czy też na rowerze. Ja ten trend nazywam nowym eco. DK: Jaka jest obecnie kondycja polskiego rynku mieszkaniowych nieruchomości luksusowych? MP: If we look at retail space density in Warsaw and the purchasing power, it turns out that the city still has a lot to offer, as confirmed by the projects which are going to be developed in Warsaw in the near future and by the popularity of these projects among tenants and investors. Undoubtedly, developers and investors see the need to diversify their products instead of repeating already existing formats with very similar tenant mixes. This is shown by the example of Hala Koszyki, which is based on a completely unique idea. Dorota Kaczyńska Marek Paczuski Karolina Kaim 58 / PAŹDZIERNIK OCTOBER 2015

4 kk: To rynek bardzo stabilny. Mniej niż 10 proc. realizowanych na nim transakcji odbywa się przy wsparciu kapitału dłużnego. Mówimy o zasobnych nabywcach, którzy z posiadanych przez siebie środków realizują transakcje o wartości od 1,5 mln do 6 mln złotych. Poprosiliśmy firmę EY o realizację raportu, z którego wyraźnie wynika, jak rynek nieruchomości prestiżowych zachowuje się w stosunku do tzw. średniego rynku. Wynika z niego, że nieruchomości premium są o wiele bardziej odporne na wszelkie zmiany Maciej K. Król Therefore, I believe that if new retail properties are delivered to the Warsaw market, they will enjoy a great interest of investors. DK: And what about the office market? Do we have a chance to repeat the last year s result? MP: Last year, the high sales volume (around EUR 1.7 billion and a 54% share in the aggregate transaction value) resulted from coming to the market of large office projects, which were changing owners, such as Rondo 1, Metropolitan or Pl. Unii. This year, as far as the Warsaw market is concerned, the volume might not be as impressive due to the fact that some major deals initiated in 2015 may be finalised next year. The coming two-three years are likely to be interesting, with the completions of office projects such as Warsaw Spire, Q22 or Cedet, which may reach the market very fast. We observe high activity of investors in regional cities: Wroclaw, Krakow, Poznan and Tri-City. DK: Does the Polish market of luxury residential prope ies enjoy popularity among foreign investors? karolina kaim: We observe interest on the part of investors from abroad; however, due to the fact that the residential market is not institutionalised, those are small transactions carried out by individual persons. In the case of Cosmopolitan Twarda 2/4, the RYNEK LUKSUSOWYCH NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH JEST BARDZO STABILNY. MNIEJ NIŻ 10 PROC. REALIZOWANYCH NA NIM TRANSAKCJI ODBYWA SIĘ PRZY WSPARCIU KAPITAŁU DŁUŻNEGO. share of investment transactions is at a level of a dozen or so percent, which is also a result of the fact that our building is a high quality product located in the core centre of Warsaw, and our clients, who appreciate these qualities, buy apartments there mostly for themselves. This is also affected by the new trend of re-urbanisation in the Polish market; until recently, those interested in purchasing exclusive real properties would look primarily out of cities. Nowadays, they do not want to waste time in traffic jams when going by car to work, on the contrary they want to protect the natural environment as well as make use of everything Warsaw has to offer; this is why they decide on high quality real properties in the centre of the city, which allow them to come to work on foot or by bike. I call this trend new eco. DK: What is the current condition of the Polish luxury residential real estate market? kk: It is a very stable market. Less than 10% of transactions carried out take place using loan financing. We are talking about prosperous buyers, who can conduct transactions worth between PLN 1.5 million to PLN 6 million using their own funds. We have asked EY to prepare a report that would clearly show how the luxury real estate market behaves compared to the so-called middle market. It proves that premium real properties are much more resilient to all price fluctuations. This applies particularly to our building, PAŹDZIERNIK OCTOBER 2015 / 59

5 cen. Szczególnie dotyczy to naszego budynku, którego lokalizacja jest unikatowa. Bo przecież wiadomo, że nie ma w Warszawie drugiego Placu Grzybowskiego. Wartość tej inwestycji będzie więc tylko rosła. DK: Czy polski rynek nieruchomości jest już rynkiem dojrzałym? Maciej k. król: Polska jest już rynkiem stosunkowo dojrzałym, czego dowodem są niektóre inwestycje realizowane z naszym udziałem na terenach należących do PKP. Dojrzałość polskiego rynku przejawia się między innymi w dużym zainteresowaniu inwestorów realizacją skomplikowanych pod względem technicznym inwestycji, jak chociażby inwestycji Warszawa Główna, która zlokalizowana będzie w ścisłym centrum miasta, oraz gotowości banków do finansowania podobnych, kapitałochłonnych projektów. Z największych inwestycji, nad którymi obecnie pracujemy, warto wymienić 28 hektarów przy Dworcu Świebodzkim we Wrocławiu, 14 hektarów na terenie Międzytorza w Gdyni czy 10 hektarów, na których realizowany będzie projekt Warszawa Główna, oraz tereny zlokalizowane w okolicach warszawskiego Placu Defilad. Jest duże zainteresowanie tymi terenami ze strony inwestorów. Ze względu na skalę i znaczenie dla miast obszary te wymagają znacznego nakładu sił i środków zarówno od strony planowania urbanistycznego, jak i ze strony podmiotów finansujących. Warto nadmienić, że na chwilę obecną mamy już dwa projekty zrealizowane w centrach dużych miast: Poznań City Center oraz Galerię Katowicką. Polski rynek ma również przed sobą dobre perspektywhich can boast a unique location. Everyone knows there is no other place like Grzybowski Square in Waraw. This means that the value of this project can only go up. DK: Is the Polish real prope y market already a mature market? Maciej k. król: Poland is already a relatively mature market, which is confirmed by some investment projects carried out with our participation on land belonging to PKP (Polish State Railways). The maturity of the Polish market is demonstrated, among others, by a great interest of investors in developing technically complicated investments, such as the Warszawa Główna project, which will be located in the core centre of the city, as well as by the readiness of banks to finance similar, capital-consuming projects. Among the largest projects we are currently working on, it is worth to mention the 28 hectares near the Wrocław Świebodzki railway station, the 14 hectares in Gdynia Międzytorze area or the 10 hectares, where the Warszawa Główna project is going to be developed, as well as the land located near Defilad Square in Warsaw. Investors are very interested in these parcels of land. Because of their scale and importance to the city, these areas are very labour- and resourceintensive, both in terms of urban planning and on the part of financing entities. It is worth mentioning that so far we have already developed two projects in large city centres: Poznań City Center and Galeria Katowicka. The Polish market is facing good development prospects: as Xcity Investment, we have access to nearly 100,000 hectares of land belonging to PKP. Some are located in attractive lo- 60 / PAŹDZIERNIK OCTOBER 2015

6 PAŹDZIERNIK OCTOBER 2015 / 61

7 wy rozwoju: jako Xcity Investment mamy dostęp do blisko 100 tys. hektarów terenów należących do PKP. Część z nich jest położna w atrakcyjnych lokalizacjach w centrach polskich miast i przez to spotykają się one z zainteresowaniem inwestorów. DK: Skąd pochodzi kapitał, który jest lokowany w nieruchomości w Polsce? MP: Kapitał na realizację i zakup inwestycji nieruchomościowych pochodzi z różnych części świata, ale da się zauważyć duży napływ kapitału amerykańskiego. Mówimy tu zarówno o bezpośrednim zaangażowaniu tego kapitału (zakup nieruchomości), jak i zaangażowaniu pośrednim poprzez nabywanie udziałów w podmiotach działających na rynku nieruchomości, w tym deweloperów, takich jak GTC czy Echo Investment. Jest to zauważalny trend, który obserwujemy na rynku. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest relatywnie niski kurs euro w stosunku do dolara, jak i bardzo niskie stopy procentowe zwiększające atrakcyjność inwestowania na rynku nieruchomości. Innymi graczami stale obecnymi na polskim rynku są fundusze z Niemiec, Austrii, Wielkiej Brytanii czy Francji. Rośnie również siła polskiego kapitału, a jako przykład warto podać PZU, które staje się coraz bardziej znaczącym graczem na rynku, czy też PHN lub Reino Partners. DK: Który sektor polskiego rynku nieruchomości jest dla inwestorów w tym momencie najbardziej atrakcyjny? MP: Jeżeli rozpatrujemy sektory, którymi interesują się inwestorzy, to patrząc przez pryzmat wartości transakcji, dominują sektory biurowy i handlowy. Silny popyt obserwujemy także cations in centres of Polish cities and this is what draws attention of investors. DK: Where does the capital invested in real prope ies in Poland come from? MP: The capital to develop and purchase real estate investments comes from different parts of the world; however, a major influx of American capital can be seen. We talk about both direct involvement of the capital (real property purchases) as well as indirect capital involvement by means of purchasing shares in entities operating in the real estate market, including developers such as GTC or Echo Investment. It is a noticeable trend in the market. The reason is a relatively low exchange rate of Euro to dollar, as well as very low interest rates, which make investing in the real estate market more attractive. Other players with a noticeable and constant presence in the Polish market are funds from Germany, Austria, Great Britain or France. The power of Polish capital is also increasing, as illustrated by PZU, which is becoming an increasingly important player in the market as well as PHN or Reino Partners. DK: Which sector of the Polish real estate market is the most attractive for investors at the moment? MP: If we consider sectors investors are interested in, then looking from the perspective of the transaction value, the market is dominated by office and retail segments. Strong demand can be WE CAN SEE SOME NEW CONCEPTS AND SIGNS OF RECOVERY. THERE ARE ALSO IDEAS FOR NEW INVESTMENT PRODUCTS, SUCH AS DWELLINGS FOR RENT OR STUDENTS HOUSES. observed in the warehouse sector as well, although it lacks products. The latter sector is positively influenced by investments in the infrastructure. Lower activity can be recorded in the hotel sector or in the high street market. However, even there we can see some new concepts and signs of recovery. There are also ideas for new investment products, such as dwellings for rent or students houses. A lot remains to be done as far as residential properties are concerned. There is practically no suitable product in Poland for the investors specialised in this sector. The dwelling rental market is not institutionalised and is dominated mostly by private investors. I am convinced that if suitable products make their way to the market, we will witness numerous transactions. DK: What will be the functions of projects developed with participation of Xcity Investment? Mkk: We offer our partners a possibility to develop diversified projects on land belonging to the PKP group of companies. A large proportion of the undertakings we are carrying out as Xcity Investment is characterised by the diversification of the use of space, which is the result of their large scale and strategic, central locations with considerable footfall. If a project envisages creation of a considerable amount of office space, there comes the need for functions such as leisure, retail and hotels. A part of the land we own allows for developing residential properties in the medium 62 / PAŹDZIERNIK OCTOBER 2015

8 w sektorze magazynowym, choć tu brakuje produktów. W szczególności na ten ostatni sektor pozytywny wpływ wywierają inwestycje w infrastrukturę. Mniejszą aktywność obserwujemy w sektorze hotelowym czy też na rynku ulic handlowych. Jednak i tam widać nowe pomysły i ożywienie. Pojawiają się także pomysły na nowe produkty inwestycyjne, jak na przykład mieszkania na wynajem czy akademiki. W przypadku inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe dużo pozostaje do zrobienia. Dla wyspecjalizowanych w tym sektorze inwestorów w zasadzie nie ma w Polsce odpowiedniego produktu. Rynek najmu mieszkań nie jest zinstytucjonalizowany i dominują głównie prywatni inwestorzy. Jestem przekonany, że jeżeli pojawią się odpowiednie produkty na tym rynku, to z pewnością będziemy również świadkami transakcji. DK: Jakie funkcje będą miały projekty realizowane przy współudziale Xcity Investment? Mkk: Naszym partnerom oferujemy możliwość realizacji zróżnicowanych projektów na terenach należących do spółek z Grupy PKP. Dużą część przedsięwzięć, które jako Xcity Investment prowadzimy, cechuje właśnie różnorodność przeznaczenia powierzchni, co wynika z ich dużej skali i strategicznej, centralnej lokalizacji charakteryzującej się dużym przepływem osób. W momencie, w którym projekt zakłada stworzenie znaczącej ilości powierzchni biurowej, pojawia się zapotrzebowanie na takie funkcje jak hotelowa, rekreacyjna i handlowa. Część z naszych terenów umożliwia także realizację nieruchomości mieszkaniowych mieszczących się w średnim przedziale cenowym. W przyszłości chcemy wspólnie z partnerami realizować również projekty na rynku magazynowym. DK: W jaki sposób możemy podsumować przyszłość polskiego rynku nieruchomości komercyjnych? kk: Rynek ten z całą pewnością dojrzewa. Zwiększa się podaż nowoczesnych powierzchni komercyjnych. A w obliczu rosnącej podaży, aby dana inwestycja odniosła skutek musi zaoferować wartość dodaną. Wysokość stawek czynszowych nie będzie jedynym i decydującym o powodzeniu projektu kryterium. Liczy się kreatywność i zaproponowanie użytkownikom dopasowanej do ich oczekiwań i zmieniających się rynkowych uwarunkowań powierzchni. Taka sytuacja rodzi szanse dla wielu inwestorów posiadających różne strategie inwestycyjne od zainteresowanych projektami klasy premium po inwestorów poszukujących funkcjonujących, starszych aktywów, a z potencjałem do wypracowania wartości dodanej. Dużym przeobrażeniom poddawana jest tkanka polskich miast, co stwarza dodatkowe szanse zarówno dla osób inwestujących, jak i użytkowników nieruchomości. Stymuluje bowiem zarówno rozwój ośrodków miejskich, jak i możliwości dla ich mieszkańców. Na rynku wysokiej klasy apartamentów widzimy natomiast, że bez względu na to, co dzieje się u naszej konkurencji i jak wygląda oferta rynku, zainteresowanie Cosmopolitanem absolutnie nie maleje, a wręcz wzrasta. Nasi kupujący to ludzie bardzo świadomi pieniędzy i dobrze wiedzą, jaka inwestycja daje im gwarancję wzrostu wartości ulokowanego kapitału. A Cosmopolitan zdecydowanie tę gwarancję daje. Nawet nie musimy tego naszym klientom tłumaczyć sami wiedzą. price range. In the future, we would also like to develop projects in the warehouse market in cooperation with partners. DK: How can the future prospects of the Polish commercial real estate market be summarized? kk: This market is most certainly maturing. The supply of modern commercial space is increasing. In order to succeed when faced with increasing supply levels a project must offer added value. Rents will not be the only and decisive criterion to decide whether a project is going to be successful. What counts is the creativity and offering users space that is adjusted to their expectations and changing market conditions. This situation creates opportunities for many investors who have different investment strategies: from those who are interested in premium schemes, to investors looking for functional, older assets, which have potential for creating added value. The urban tissue of Polish cities is undergoing major changes, which creates additional chances for both investors and users of real properties, as it stimulates both the development of urban centres and the possibilities they offer their inhabitants. Looking at the high quality apartment market, we see that regardless of the situation of our competitors and the shape of the market offer, the interest in Cosmopolitan is not fading, but actually growing. Our buyers are people fluent in the world of finances, who know which investment can give them a guarantee of the growth of invested capital. And Cosmopolitan guarantees exactly that. We do not even have to explain it to our clients they already know it. PAŹDZIERNIK OCTOBER 2015 / 63