Analiza chłonności terenu nieruchomości gruntowej.

Transkrypt

1 Biuro Projektowe Andrzej Majcher Projekty Nadzory Kosztorysy Gdańsk ul. Rajska 6 tel. (0-58) wew.109, kom majcher7@nsm.pl Analiza chłonności terenu nieruchomości gruntowej. Nazwa i adres inwestycji Inwestor Analiza chłonności terenu nieruchomości gruntowej w Gdańsku przy ul. Rybaki Górne 8, stanowiącej działki ewidencyjne nr 325/2 i 325/3, obręb ewidencyjny 090 Wojewódzki Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej ul. Straganiarska 24-27, Gdańsk Zlecenie z dnia r nr 579 STANOWISKO IMIĘ I NAZWISKO UPRAWNIENIA PROJ. PODPIS Projektant architekt Projektant konstruktor mgr inż. arch. Katarzyna JESKE mgr inż. Andrzej MAJCHER Upr. arch.-bud. b/o PO/KK/178/2007 PO-0932 Upr. konstr.-bud. b/o POM/0094/POOK/06 POM/BO/2920/01 Planowana inwestycja zlokalizowana jest ku zbiegu ulicy Rybaki Górne, Krośnej i ulicy Wałowej, która obecnie stanowi oś nowo planowanych inwestycji w oparciu o tereny byłej Stoczni Gdańskiej. Obecna sytuacja komunikacyjna jak i przyszła w związku z inwestycją ulicy Wałowej jest dobra. Ogólne warunki zabudowy relatywnie są korzystne dla planowanej inwestycji. Istniejąca możliwość wykonania garażu podziemnego dodatkowo zwiększa atrakcyjność działki. Lokalizacja istniejącej szaty roślinnej nie będzie kolidowała z inwestycją. Gdańsk, czerwiec 2011 r.

2 Spis zawartości 1. ANALIZA WARUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA TERENU I WSKAŹNIKÓW ZABUDOWY OKREŚLONYCH W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO ŚRÓDMIEŚCIA GDAOSKA GAZOWNIA W REJONIE UJŚCIA MOTŁAWY, OZNACZONEGO NUMEREM EWIDENCYJNYM 1129, NUMER TREŚD PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO: ZAŁOŻENIA LOKALIZACJI NA TERENIE NIERUCHOMOŚCI 100% ZABUDOWY KOMERCYJNEJ (USŁUGI/USŁUGI ADMINISTRACJI) DOPUSZCZALNOŚD ZASTOSOWANIA PRZY REALIZACJI INWESTYCJI ŹRÓDEŁ ENERGII ODNAWIALNEJ WNIOSKI...9 mgr inż. arch. Katarzyna Jeske 2

3 widok działki zza kanału Raduni Widok działki c.d z widoczna elewacja obiektu Saur Neptun mgr inż. arch. Katarzyna Jeske 3

4 1. Analiza warunków zagospodarowania terenu i wskaźników zabudowy określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia Gdańska gazownia w rejonie ujścia Motławy, oznaczonego numerem ewidencyjnym 1129, numer 004 Ad.3 Funkcja Usługi (możliwość inwestycji polegającej na budowie także budynku biurowego) Ad.6 Warunki urbanistyczne 1) Intensywność zabudowy nie ustala się (dowolne kształtowanie zabudowy) 2) Zasady podziału nie ustala się ( warunki dopuszczają wszelkie operacje podziału działki) 3) Wysokość zabudowy maksymalna 10m - przy dachu płaskim (do 12 ) możliwość budowy 3 kondygnacji - przy dachu spadzistym (powyżej 12 ) możliwość budowy 2 kondygnacji + poddasze ( o powierzchni użytkowej mniejszej o jakieś 50%) powierzchnia zabudowy - przy dachu mansardowym możliwość budowy3 kondygnacji w tym mansarda) UWAGA urządzenia takie jak solary, agregaty wentylacyjno-klimatyzacyjne mogą przewyższyć to ograniczenie 4) Proc. pokrycia działki zabudową nie ustala się (na podstawie przepisów ogólnych) 5) Linie zabudowy nie ustala się (na podstawie przepisów ogólnych) Z informacji ustnej z Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych Województwa Pomorskiego w Gdańsku należ wystąpić do Marszałka województwa o odstępstwo do przybliżenia się do brzegu kanału Raduni. Gdańskie Melioracje sp. z o.o. wskazały że jw. linii zabudowy nie ustala się i zasugerowali że prawdopodobnie będzie to odległość 5-6 m. lecz pewną odpowiedz ustalą gdy zostanie złożony wniosek z zapytaniem ustalenia warunków. Nadmieniamy że w tym rejonie nad kanałem Raduni występują obiekty zlokalizowane ścianą na granicy kanału. W związku z powyższym istnieje możliwość takiego wykazania technologii realizacji obiektu, która może dopuścić do takiego usytuowania. Istniejące obiekty na sąsiednich działkach: Na działce sąsiedniej obiekt SAUR NEPTUN Gdańsk ca 3m od kanału Raduni mgr inż. arch. Katarzyna Jeske 4

5 Przy ul.brygidki na wysokości ul.u Wodopoju ściana obiektu jest na granicy kanału Ad.7 Wymagane udogodnienia urbanistyczne W 20m pasie terenu wyznaczonym osiowo wzdłuż określonej na rysunku planu osi widokowej w kierunku dominanty przestrzenno wysokościowej zlokalizowanej na Polskim Haku obowiązuje ograniczenie wysokości zabudowy i innych elementów przestrzennych takich jak np. zieleń, ekrany maksymalnie do 10m. Ad. 8 Parkingi Biura 1000m2 powierzchni użytkowej - max 30 miejsc postojowych. W zależności od interpretacji urzędu formuła max 30 wykazuje że może być oscylacyjnie od 0 do 30 miejsc postojowych. mgr inż. arch. Katarzyna Jeske 5

6 Wersja max(30mp) min(0mp) 1000m²(PU) Powierzchnia działki: 1654,0m² 1654,0 m² 1654,0m² Teren biologicznie czynny min: 496,2m² 496,2m² 496,2m2 Powierzchnia utwardzona max: 611,0m² 20,0m² 757,8m² W tym miejsca postojowe: 30mp 0mp 30mp Powierzchnia zabudowy: 546,8m² 1137,8m² 400m² Powierzchnia użytkowa: (3 kondygnacje) 1367,0m² 2844,5m² 1000m² Powierzchnia całkowita: 1640,4m² 3413,4m² 1200m² powyższa analiza nie dotyczy części podziemnej zgodnie z prawem podziemie można zabudować 100% działki UWAGA zieleń na stropie liczona jest tylko w 50% Z uwagi na sugerowaną ilość pracowników interesantów, przewidziana ilość miejsc postojowych może być niewystarczająca. W związku z tym sugerujemy garaż podziemny. Wysokość npm terenu 2,8m co pozwala na wbudowanie garaży podziemnych dla samochodów osobowych o wysokości 2,3m pod konstrukcją stropu. Ad.9 Zasady obsługi infrastruktury 1) drogi dostępność kołowa od ulicy Rybaki Górne widok wjazdu od strony działki geometria wpełni zaspokaja potrzeby wjazdu 2) woda z sieci wodociągowej - dostępna na działce zapotrzebowanie to 50*30dm³=1,5m³/dobę 3) elektryczność - z sieci elektroenergetycznej ograniczone przyłączę jest już na działce szacowana potrzeba złącza energetycznego to 1000m²* W/m² należy przyjąć ca kW pobory prądu (uwaga pompy cieplne zwiększają krótkotrwałe (1-5 godzin) 4) gaz z sieci gazowej złącze dostępne w pobliżu mgr inż. arch. Katarzyna Jeske 6

7 5) ogrzewanie - z ogólno miejskiej sieci ciepłowniczej lub niskoemisyjnych źródeł lokalnych UWAGA: zarówno złącze ciepłownicze jak i gazowe jest w ekonomicznej odległości złącze gazowe wymaga relatywnie prostej kotłowni w kotłem dwufunkcyjnym zapotrzebowanie maksymalne cieplne dla dobrze izolowanego obiektu to 1000m²*0,06kW/m²= 60kW 6) ścieki do kanalizacji sanitarnej sieć w ulicy 7) wody opadowe do kanalizacji deszczowej sugerujemy podczyszczanie w ramach działki i bezpośredni zrzut do kanału 8) utylizacja odpadów po segregacji wywóz na składowisko miejskie (standard miejski). Ad.10 Warunki konserwatorskie 2) Teren położony w strefie ochrony archeologicznej. Prace ziemne wymagają nadzoru archeologicznego. Po uzyskaniu pozwolenia na budową, bezpośrednio przed przystąpieniem do robót ziemnych należy podpisać umowę o bezpośredni nadzór archeologiczny z dowolną firmą prowadzącą takie nadzory (adresy dostępne w internecie nadzór archeologiczny ). Ad.11 Warunki wynikające z ochrony środowiska 1) Minimum 30% - powierzchnia biologicznie czynna Powierzchnia działek ca 1654m2, 30% = 496,2m2 pow. biologicznie czynna 2) Maksymalne zachowanie istniejącej zieleni - istniejąca zieleń zgrupowana na granicach działki oraz przy wjeździe nie powinna być w konflikcie z planowanymi obiektami Ad.12 Obszary zagrożeń 1) teren o wysokim poziomie wód gruntowych - zapis powyższy jest dla tej działki jest nadmiarowy ze względu na graniczenie bezpośrednio z kanałem rzeczywisty poziom wody gruntowej stabilizuje się na poziomie morza tj ca 2,8m poniżej terenu 2. Treść prawa użytkowania wieczystego: Powołując się na decyzję nr G-VII/7222/123/98/99/J z dnia r - w 2 okres użytkowania wieczystego gruntu ustala się na 40 lat od dnia r. Na dzień dzisiejszy pozostały okres użytkowania wieczystego to 19 lat. - w 3 działka nie podlega komunalizacji mgr inż. arch. Katarzyna Jeske 7

8 3. Założenia lokalizacji na terenie nieruchomości 100% zabudowy komercyjnej (usługi/usługi administracji) mgr inż. arch. Katarzyna Jeske 8

9 4. Dopuszczalność zastosowania przy realizacji inwestycji źródeł energii odnawialnej Zapis rozumiany wprost nie zezwala zastosowania wyłącznie rozwiązań proekologicznych. W związku z tym sugerujemy wykorzystanie istniejącej sieci cieplnej miejskiej jako uzupełniające źródło ciepła, alternatywnie kocioł gazowy z sieci lokalnej. Węzły cieplne w systemach ekologicznych w brew pozorom potrzebują większych powierzchni technologicznych, które sugerujemy do umieszczenia w części piwnicznej. Teren znajduje się na bogatych źródłach wodnych co sugeruje wykorzystanie pomp cieplnych gruntowych. Jeśli chodzi o energię wiatru wyklucza sie ze względu na słabą wietrzność w warunkach miejskich. Wykorzystanie systemów solarowych i fotowoltaicznych uwarunkowane jest konstrukcją dachu, nachyleniem połaci dachu i usytuowaniem budynku względem kierunków świata. Istnieje możliwość zastosowania ogniw fotowoltaicznych w systemie BIPV na elewacjach budynku po uzgodnieniu ze służbami konserwatorskimi. 5. WNIOSKI a). Zgodnie z wieczystym użytkowaniem gruntu właściciel gwarantuje dzierżawę jedynie na 19lat tj do grudnia 2030r b). Lokalizacja komunikacyjna zarówno obecnie jak i w przyszłości pozwala na swobodną komunikację indywidualną - samochód, rower - przystanek autobusowy i pętla autobusowa m - dworzec PKP 400m c). Warunki zabudowy dość liberalne pozwalają na swobodne kształtowanie przestrzeni do wysokości 10m (nie dotyczy urządzeń na dachu) potencjalna możliwość zabudowy do 1360m² powierzchni użytkowej nadziemnej d). Istniejąca na działce zabudowa barakowa (o konstrukcji drewnianej) jest do szybkiej rozbiórki potrzebne jest jedynie zgłoszenie robót rozbiórkowych do U.Miasta. e). Na działce lub w jej pobliżu znajdują się wszystkie niezbędne przyłączą. f). Działka posiada wjazd oraz częściowe utwardzenie terenu co zmniejsza koszt podbudów pod drogami i parkingami. mgr inż. arch. Katarzyna Jeske 9

10 6. ANALIZA KOSZTOWA a). rozwiązanie standardowe z garażem podziemnym pod budynkiem Założenia PU (pow. użytkowa) 1000m² + garaż podziemny 330m²+drogi 750m²+zieleń 500m² wycena 1000m²*4000,-zł+330m²*1200,-+750m²*150,-+500m²*40, ,- ogrodzenie = ,- *106% (koszty przygotowania inwestycji) razem 4,88 mln zł b). garaż podziemny dla 50m-c postojowych Założenia PU (pow. użytkowa) 1000m² + garaż podziemny 1000m²+drogi 100m²+zieleń 1100m² wycena 1000m²*4000,-zł+1000m²*1200,-+100m²*150,-+1100m²*40, ,- ogrodzenie = ,- *106% (koszty przygotowania inwestycji) razem 5,64 mln zł c). maksymalny garaż podziemny 1500m² - 75m-c postojowych Założenia PU (pow. użytkowa) 1000m² + garaż podziemny 1500m²+drogi 100m²+zieleń 1100m² wycena 1000m²*4000,-zł+1500m²*1200,-+100m²*150,-+1100m²*40, ,- ogrodzenie = ,- *106% (koszty przygotowania inwestycji) razem 6,28 mln zł mgr inż. arch. Katarzyna Jeske 10