Handlowy krajobraz centrum Warszawy GŁÓWNE ULICE HANDLOWE MIASTA

Transkrypt

1 Handlowy krajobraz centrum Warszawy GŁÓWNE ULICE HANDLOWE MIASTA

2 Wstęp 3 Warszawskie ulice handlowe analiza oferty 4 OFERTA WG DZIELNIC 4 OFERTA WG GŁÓWNEJ FUNKCJI BUDYNKU 4 OFERTA WG SEKTORÓW 4 OFERTA WG TYPU NAJEMCÓW 5 POWIERZCHNIE NIEWYNAJĘTE 5 Warszawskie ulice handlowe analiza potencjału 7 MODA 7 FMCG 8 GASTRONOMIA I ROZRYWKA 8 Wnioski i prognozy 10 RÓŻNE PERSPEKTYWY POSTRZEGANIA 10 OBECNY KSZTAŁT DALEKI OD OCZEKIWAŃ 10 POTENCJAŁ ZALEŻNY OD SEKTORA 10 PROAKTYWNA POLITYKA SZANSĄ NA ROZWÓJ 11 Ulice z klimatem 13

3 Wstęp Warszawa jest największym i najbardziej konkurencyjnym rynkiem handlowym w Polsce, na który składają się zarówno centra handlowe, hiper/ supermarkety, bazary, hale kupieckie, podmiejskie parki handlowe i centra wyprzedażowe, jak również domy towarowe oraz sklepy w parterach budynków mieszkalnych i biurowych. Oczekiwany przez władze miasta, inwestorów, deweloperów, najemców i mieszkańców renesans ulic handlowych stał się dla firmy Colliers International pretekstem do przeprowadzenia szczegółowych badań i analiz tego segmentu rynku w kontekście jego pozycji konkurencyjnej względem innych detalicznych kanałów dystrybucji towarów i usług. Postanowiliśmy ocenić szanse na ten renesans oraz jego tempo. Raport przygotowany został we współpracy z firmą GfK Polonia, która wsparła nas swoim know how w zakresie badań zwyczajów konsumenckich i struktury wydatków warszawiaków. Badania i analizy wykonane zostały w połowie 2015 roku i objęły siedem centralnych dzielnic Warszawy: Śródmieście, Mokotów, Ochotę, Wolę, Żoliborz, Pragę Północ i Pragę Południe. Na ich terenie wyodrębnione zostały najatrakcyjniejsze ciągi handlowe 1, a wszyscy najemcy zostali zewidencjonowani i sklasyfikowani wg profilu działalności. Dokonano także klasyfikacji budynków, w których znajdują się lokale, pod względem pełnionej funkcji (mieszkaniowa, biurowa, handlowa, inna) oraz podstawowych atrybutów ich atrakcyjności. Zewidencjonowano istniejące pustostany. Wyodrębniono również lokale znajdujące się w budynkach będących obecnie w budowie. Kolejnym krokiem była dokonana przez firmę GfK Polonia analiza zwyczajów konsumenckich warszawiaków, ze szczególnym uwzględnieniem dystrybucji wydatków przeznaczanych na odzież, obuwie oraz dodatki modowe. Na tej podstawie dokonano oceny oferty handlowousługowo-gastronomicznej dostępnej w analizowanych dzielnicach oraz przedstawiono wnioski i prognozy co do dalszego kierunku rozwoju handlu w centrum stolicy w kontekście istniejącej i przyszłej konkurencji w innych segmentach rynku. Wyodrębniono branże z potencjałem wzrostu oraz te, którym trudno będzie zaistnieć przy ulicach handlowych w centrum Warszawy. Suplementem do niniejszego raportu jest rozdział Ulice z klimatem, przedstawiający ofertę siedmiu wybranych ulic, nie będących ani głównymi arteriami komunikacyjnymi ani nawet najważniejszymi lokalizacjami handlowymi w centrum miasta, ale właśnie ulicami z klimatem, miejscami do spędzania wolnego czasu, realizacji innowacyjnych konceptów i alternatywnego sposobu na biznes. Autorzy niniejszej publikacji zdają sobie sprawę ze złożoności zjawiska jakim jest rozwój handlu przy głównych ulicach. Omawiany w raporcie aspekt nie wyczerpuje całości problemów z jakimi stykają się firmy planujące ekspansję w tym segmencie rynku. Silny wpływ na tempo rozwoju ulic handlowych mają także aspekty prawne, planistyczne, komunikacyjne i społeczne, a w przypadku Warszawy również dekret Bieruta 2 i wynikający z niego problem roszczeń byłych właścicieli. W naszym raporcie skoncentrowaliśmy się jednak na aspekcie konkurencyjności ulic handlowych w kontekście zmieniających się zwyczajów konsumenckich warszawiaków. Zapraszamy do lektury. Przemysław Dwojak DYREKTOR DZIAŁ ANALIZ KLIENTÓW I STRATEGII SPRZEDAŻY przemyslaw.dwojak@gfk.com Ewa Wasilewska KIEROWNIK PROJEKTU DZIAŁ ANALIZ KLIENTÓW I STRATEGII SPRZEDAŻY ewa.wasilewska@gfk.com Dominika Jędrak DYREKTOR DZIAŁ DORADZTWA I BADAŃ RYNKU dominika.jedrak@colliers.com Katarzyna Michnikowska STARSZY ANALITYK DZIAŁ DORADZTWA I BADAŃ RYNKU katarzyna.michnikowska@colliers.com nieprzerwany ciąg sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych z intensywnym ruchem pieszym/samochodowym 2 prawo nacjonalizacyjne, mające w teorii służyć odbudowie stolicy po II Wojnie Światowej 3

4 Warszawskie ulice handlowe analiza oferty OFERTA WG DZIELNIC Na potrzeby niniejszego raportu wyodrębniono 27 ciągów handlowych, przy których znajduje się łącznie ok sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych. W dzielnicy Śródmieście zlokalizowana jest zdecydowana większość z wybranych ciągów handlowych (20) oraz ulokowanych przy nich lokali (1 880). W badanym obszarze najwięcej lokali znajduje się przy ul. Marszałkowskiej, Al. Jerozolimskich i ul. Grójeckiej. Zwraca uwagę rosnąca atrakcyjność ciągów handlowych i znajdujących się przy nich lokali w dzielnicy Praga Północ (10% udział w badaniu), co związane jest z poprawą dostępności, jaką przyniosła budowa drugiej linii metra i wdrażanym programem rewitalizacji dzielnicy. Podobnego procesu można oczekiwać w najbliższej przyszłości na Woli. Z uwagi na istniejącą strukturę urbanistyczną dzielnicy stosunkowo trudno jest natomiast zidentyfikować atrakcyjne ciągi handlowe na Żoliborzu, stąd niewielki udział żoliborskich lokali w przeprowadzonym badaniu. Liczba lokali przy analizowanych ciągach handlowych w 7 dzielnicach Warszawy ilość lokali przy analizowanych ciągach handlowych lokale bezpośrednio z ulicy, co jest podstawowym atutem w przypadku handlu i dodatkową wartością dla najemców z sektora gastronomii oraz usług. Przy wybranych ciągach handlowych nowe inwestycje oferujące w parterach lokale komercyjne na wynajem należą do wyjątków ograniczona ilość budowanej lub modernizowanej powierzchni komercyjnej na wynajem jest jednym z czynników hamujących rozwój ulic handlowych w Warszawie. Do największych realizacji, które przyniosą nową powierzchnię handlowo-usługowogastronomiczną w centrum Warszawy należy zaliczyć przebudowy i modernizacje obiektów takich jak: CEDET (Al. Jerozolimskie), biurowiec Ethos (Pl. Trzech Krzyży) i Hala Koszyki (ul. Koszykowa) a także rewitalizacje Art Norblin przy ul. Żelaznej i Koneser Centrum Praskie przy ul. Ząbkowskiej oraz budowy budynków biurowych z częścią handlową (np. Sienna Towers przy ul. Towarowej, Centrum Marszałkowska i Astoria przy ul. Przeskok). Typy budynków, w których znajdują się lokale przy analizowanych ciągach handlowych w 7 dzielnicach Warszawy 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 79% budynek mieszkalny Typy budynków, w których znajdują się lokale 10% 8% 3% budynek biurowy inne budynek handlowy odesetek lokali Śródmieście Praga Pn Ochota Wola Mokotów Praga Płd Żoliborz Źródło: Colliers International, listopad 2015 OFERTA WG GŁÓWNEJ FUNKCJI BUDYNKU Analizowane lokale znajdują się w parterach budynków o różnym przeznaczeniu, przeważają jednak budynki mieszkalne (79%), w tym stare zasoby kamienic o niskim standardzie technicznym. Jednak zdecydowana większość lokali (89%) posiada witryny i wejścia OFERTA WG SEKTORÓW Źródło: Colliers International, listopad 2015 Oferta przy analizowanych ciągach handlowych jest bardzo zróżnicowana. Największą grupę najemców (23%) stanowią kawiarnie, restauracje i bary. Usługi to aż 16% całości oferty (licząc wg liczby lokali). Dobrze reprezentowany jest także sektor art. spożywczych (10%) oraz mody (9%) i finansów (8%). Niestety z ulic handlowych w centrum miasta prawie zupełnie zniknęły sklepy ze sprzętem sportowym i art. dla dzieci. Pomimo znacznej różnorodności oferty, wśród analizowanych ulic występują specjalizacje branżowe. Najwyraźniejsza dotyczy gastronomii w grupie 4

5 badanych ulic najbardziej gastronomiczna jest Szpitalna, gdzie restauracje, bary i kawiarnie stanowią aż 71%, licząc wg liczby lokali. Przy wielu ulicach handlowych w centrum miasta wyraźna jest obecność sektora spożywczego, tak jak np. przy Ząbkowskiej, Targowej czy Grójeckiej. Wśród ulic handlowych najbardziej modowa jest Mokotowska, gdzie sklepy odzieżowe stanowią 29% oferty. Pozycję tradycyjnego salonu obuwniczego stolicy zachowała Chmielna, gdzie sklepy z obuwiem to 13% wszystkich punktów handlowych. Wbrew obiegowej opinii, sektor finansowy wcale nie zdominował centralnych dzielnic miasta. Nawet przy przytaczanym jako skrajnie negatywny przykład Pl. Wilsona, banki i inne instytucje finansowe stanowią tylko 21% oferty. Struktura branżowa najemców przy analizowanych ciągach handlowych w 7 dzielnicach Warszawy OFERTA WG TYPU NAJEMCÓW Oferta przy analizowanych ulicach zdominowana jest przez podmioty niesieciowe, które stanowią aż 76% wszystkich najemców. Widoczne jest to szczególnie w sektorach obuwie i galanteria skórzana oraz moda, które mimo, że dobrze reprezentowane ilościowo nie stanowią konkurencji dla sieciowej oferty centrów handlowych jedynie 7% sklepów obuwniczych i 15% odzieżowych przy ulicach handlowych to sieciówki. Podmioty sieciowe dobrze reprezentowane są natomiast, w sektorach finansowym (90%) oraz spożywczym (40%). Analiza danych potwierdza także obserwowany w ostatnich latach dynamiczny rozwój przy ulicach handlowych podmiotów sieciowych z sektorów zdrowie i uroda, gastronomia oraz biżuteria i akcesoria, które stanowią odpowiednio 34%, 22% i 21% całości oferty. POWIERZCHNIE NIEWYNAJĘTE Przy analizowanych ulicach znajduje się 238 wolnych lokali, z czego najwięcej na Pradze Północ oraz w Śródmieściu - wolne lokale stanowią odpowiednio 9,6% i 9,1% zasobów. Poziom pustostanów przy ulicach handlowych w centrum miasta jest z jednej strony pochodną ilości i jakości zasobów lokali a z drugiej polityki właścicieli w zakresie gospodarowania tymi zasobami. Poziom pustostanów przy analizowanych ulicach handlowych w 7 dzielnicach Warszawy 12% poziom pustostanów 10% 9,6% 9,1% 8% 7,2% 6% 6,3% 5,7% 5,2% pustostany LEGENDA (UDZIAŁ PROCENTOWY BRANŻ) 23% 16% 10% GASTRONOMIA USŁUGI ART. SPOŻYWCZE 4% 2% 2% MULTIMEDIA OBUWIE I GALANTERIA SKÓRZANA BIŻUTERIA I AKCESORIA 4% 2% 0% Praga Pn Śródmieście Wola Ochota Żoliborz Mokotów Praga Płd 1,1% Źródło: Colliers International, listopad % MODA 2% WYPOSAŻENIE WNĘTRZ 8% LOKALE PUSTE 1% ELEKTRONIKA 8% INSTYTUCJE FINANSOWE 1% ROZRYWKA I REKREACJA 7% INNE 1% ART. DZIECIĘCE 5% ZDROWIE I URODA 1% SPORT Źródło: Colliers International, listopad

6 Wybrane ulice i największe obiekty handlowe w siedmiu centralnych dzielnicach Warszawy Centra handlowe, które powstały na przestrzeni ostatnich 20-tu lat na stałe wpisały się w handlową mapę stolicy, a sposób korzystania z ich oferty trwale zmienił zwyczaje zakupowe warszawiaków. NAZWA, LOKALIZACJA ARKADIA Śródmieście GALERIA MOKOTÓW Mokotów ZŁOTE TARASY Śródmieście BLUE CITY Ochota DOMINUJĄCA OFERTA ARTYKUŁY SPOŻYWCZE GASTRONOMIA MODA ROZRYWKAI REKREACJA WYPOSAŻENIE WNĘTRZ WOLA PARK FORT WOLA ARKADIA DOM MODY KLIF WARS SAWA JUNIOR ZŁOTE TARASY GALERIA WILEŃSKA DOM MODY VITKAC TESCO CH GOCŁAW KING CROSS PRAGA ATRIUM PROMENADA ATRIUM PROMENADA Praga Południe WOLA PARK Wola SADYBA BEST MALL Mokotów GALERIA WILEŃSKA Praga Północ ATRIUM REDUTA Ochota CENTRUM HANDLOWE ATRIUM REDUTA BLUE CITY PLAC UNII CITY SHOPPING KING CROSS PRAGA Praga Południe CH GOCŁAW Praga Południe CENTRUM HANDLOWO- ROZRYWKOWE DOM TOWAROWY GALERIA MOKOTÓW SADYBA BEST MALL DOM MODY KLIF Wola PLAC UNII CITY SHOPPING Mokotów DOMY TOWAROWE CENTRUM Śródmieście HIPERMARKET DOM MODY VITKAC Śródmieście ULICA HANDLOWA WĘZEŁ PRZESIADKOWY FORT WOLA Wola TESCO Praga Północ ANDLOWO- E

7 Warszawskie ulice handlowe analiza potencjału Badania konsumenckie firmy GfK Polonia z lat oraz ostatnie przeprowadzone na próbie przeszło warszawiaków i mieszkańców aglomeracji warszawskiej wskazują, że praktycznie wszyscy są użytkownikami centrów handlowych, a różni ich jedynie częstotliwość wizyt w tych obiektach 3. Jedną z głównych kategorii dóbr nabywanych w centrach handlowych są odzież, obuwie i dodatki modowe, dlatego w niniejszym rozdziale szczegółowej analizie poddano tę kategorię w odniesieniu do ulic handlowych oraz różnych typów klientów. MODA Głównym kanałem zakupów modowych są sklepy w centrach handlowych, wybierane przez blisko 54% warszawiaków. Ich przewaga nad kolejnym w rankingu hipermarketem jest znacząca, gdyż jest on wybierany tylko przez 13% mieszkańców Warszawy. Dystans między kolejnymi pozycjami jest już wyraźnie mniejszy. Trzecią pozycję zajmują sieciowe oraz niesieciowe sklepy z ofertą modową położone w lokalizacjach ulicznych. Preferowane przez warszawiaków miejsca zaopatrzenia w odzież, obuwie oraz dodatki POZYCJA W RANKINGU KANAŁ WSKAZANIE KONSUMENCKIE MIEJSCA NAJCZĘSTSZEGO ZAKUPU 1 Sklepy w centrach handlowych 54% 2 Hipermarket 13% Pojedynczy sieciowy sklep przy ruchliwej ulicy miasta/poza centrum handlowym 7% Pojedynczy niesieciowy sklep przy ruchliwej ulicy miasta/poza centrum handlowym 6% Internet 5% Bazar/targowisko/giełda/mały bazarek osiedlowy 5% Sklepy z odzieżą używaną 4% Supermarket 2% Sklep dyskontowy 2% Inne 2% Źródło: GfK Polonia, listopad Na podstawie pytania: Proszę powiedzieć, gdzie najczęściej kupuje Pan(i) artykuły wskazanej kategorii? Tylko jedna odpowiedź. Siła nabywcza na odzież i obuwie statystycznego mieszkańca Warszawy przewyższa średnią ogólnopolską o blisko 70%. Status materialny klientów oraz ich stosunek do zakupów mody markowej determinuje poziom wydatków na odzież i obuwie. W oparciu o wyniki przeprowadzonego badania konsumenckiego, uwzględniając kryterium dochodu, wyróżniono trzy typy warszawskich klientów modowych ekonomiczny, mainstream i premium. Typy klientów modowych w Warszawie SEGMENTY NABYWCÓW Ekonomiczny PLN* Mainstream PLN* Premium - ponad PLN* UDZIAŁ SEGMENTÓW W SPOŁECZEŃSTWIE WARSZAWY 20% 50% 30% ROCZNY BUDŻET NA MODĘ WEDŁUG SEGMENTÓW, JAKO ODSETEK BUDŻETU PRZECIĘTNEGO 75% średniego budżetu warszawskiego 95% średniego budżetu warszawskiego 130% średniego budżetu warszawskiego Źródło: GfK Polonia, listopad 2015, *deklarowany przeciętny miesięczny dochód netto w przeliczeniu na 1 osobę w gospodarstwie domowym Najliczniejszą grupą nabywców jest segment mainstream, do którego zalicza się połowę mieszkańców Warszawy. Najzamożniejszym jest stanowiący 30% populacji Warszawy segment premium. Jego potencjał na zakupy modowe przewyższa budżet segmentu ekonomicznego o ok. 75%. Centra handlowe są głównym kanałem zakupowym artykułów modowych dla wszystkich klientów niezależnie od ich budżetu, natomiast wraz ze spadkiem zamożności nabywców galerie handlowe zmniejszają swoją przewagę na rzecz pozostałych kanałów. Odpływ klientów od centrów handlowych do innych kanałów zakupowych wynosi 34% dla segmentu ekonomicznego, 22% dla mainstream oraz 15% dla premium 4. Znaczenie pozostałych kanałów dystrybucji, takich jak hipermarket, giełda, mały bazarek osiedlowy, sklepy z odzieżą używaną, supermarket czy sklep dyskontowy wzrasta dla segmentów mniej zamożnych. 3 Źródło: GfK Polonia, listopad 2015, na podstawie pytania: Jak często odwiedza Pan(i) galerie handlowe, zlokalizowane w Warszawie lub podwarszawskich miejscowościach? Wskazanie Nie odwiedzam warszawskich centrów handlowych miało 0 wystąpień. 4 Źródło: GfK Polonia, listopad 2015, Na podstawie pytania: Czy robi Pan(i) zakupy odzieżowe w warszawskich centrach handlowych? 7

8 Dane badawcze potwierdzają, że pozycja sieciowych sklepów przy ulicach handlowych rośnie wraz ze wzrostem zamożności nabywców, natomiast słabnie pozycja sklepów niesieciowych w analogicznych lokalizacjach. Dla segmentu mainstream oraz premium sieciowe sklepy przy ulicach handlowych mają najwyższą rangę, natomiast dla segmentu ekonomicznego ich ranga spada. Znaczenie ulic handlowych rośnie wraz z zamożnością klienta, natomiast należy pamiętać, że ważność ulic handlowych, jak zaznaczono na wstępie, jest dla ankietowanych niska. Oznacza to, że najemcy zlokalizowani przy ulicach handlowych mają swoją wąską grupę docelową klientów premium, o których konkurują z centrami handlowymi. O portfele klientów ekonomicznych, oprócz wspomnianych centrów handlowych, walczą bazary, targowiska, sklepy niesieciowe oraz sklepy z odzieżą używaną sieciowe sklepy modowe zajmują tutaj niższą pozycję. FMCG Siła nabywcza na artykuły FMCG w Warszawie przekracza średnią ogólnopolską o ok. 30%, natomiast wyłącznie na artykuły z kategorii zdrowie i uroda o ok. 60%. Hipermarket oraz dyskont są podstawowym miejscem zakupów spożywczych w Warszawie. Wybiera je najczęściej blisko 80% mieszkańców stolicy (odpowiednio ok. 45% oraz ok. 35%). Sieciowy sklep specjalistyczny przy ulicach handlowych i w lokalizacjach rezydencjalnych to miejsce zakupów spożywczych dla zaledwie paru procent warszawiaków. Artykuły chemiczne oraz artykuły z kategorii zdrowie i uroda są najchętniej nabywane w hipermarketach przez ok. 30% nabywców, niemniej tuż za nimi z nieznacznie słabszą pozycją znajduje się specjalistyczny sklep ulokowany w centrum handlowym ok. 25% nabywców. Sieciowy sklep specjalistyczny przy ulicach handlowych i w lokalizacjach rezydencjalnych jest wybierany przez ok. 15% warszawiaków i jest to trzeci pod względem popularności kanał zakupowy. W przypadku kosmetyków szczególnie silną pozycję mają sklepy specjalistyczne: na pierwszej pozycji znajdują się salony sieciowe zlokalizowane w centrach handlowych, na drugim miejscu natomiast znalazły się sklepy sieciowe w lokalizacjach ulicznych oraz osiedlowych. Wybiera je odpowiednio ok. 40% i ok. 20% warszawiaków. domu/miejsca pracy. Jest to czwarty z kolei czynnik warunkujący miejsce, w którym nabywca wydaje najwięcej pieniędzy ze swojego budżetu na tę kategorię. Determinuje ona wybór sklepu dla 30% warszawiaków. GASTRONOMIA I ROZRYWKA Siła nabywcza na konsumpcję poza domem w Warszawie przekracza średnią ogólnopolską przeszło dwuipółkrotnie. W kategorii gastronomicznej lokale przy ulicach handlowych i w lokalizacjach rezydencjalnych zdecydowanie zwyciężają nad centrami handlowymi. Restauracje, bary i inne punkty gastronomiczne są wybierane przez 55% warszawiaków, natomiast analogiczna oferta w centrach handlowych jest wybierana przez 45% respondentów. Siła nabywcza na usługi służące rozrywce oraz spędzaniu wolnego czasu w Warszawie przekracza średnią ogólnopolską niemal dwuipółkrotnie. Największym powodzeniem cieszą się kluby fitness i siłownie w lokalizacjach ulicznych i osiedlowych, przyciągając ok. 70% użytkowników, natomiast kluby fitness w centrach handlowych obsługują ok. 30% użytkowników. Kręgielnia, bilard, dyskoteka w centrach handlowych to preferowane miejsce dla ok. 40% użytkowników, natomiast ok. 60% wybiera lokalizacje śródmiejskie. Wybrane debiuty przy ulicach handlowych w centrum Warszawy DQ, gastronomia, Nowy Świat Paul, gastronomia, E. Platter Totomato, art. spożywcze, Piękna Desquared 2 Kids, art. dziecięce, Pl. Trzech Krzyży Loake, obuwie i galanteria skórzana, Chmielna Wybór sklepu oferującego produkty codziennego użytku (artykuły spożywcze, chemiczno-kosmetyczne) jest determinowany przez korzystną lokalizację niedaleko 8

9 Potencjał warszawskich ulic handlowych w liczbach DZIELNICA Mieszkańcy 5 Przybysze 6 Indeks siły nabywczej GfK 7 Białe kołnierzyki 8 Nowe miejsca pracy 9 Turyści zagraniczni 10 W 2014 Warszawa została odwiedzona przez 2,8 mln turystów, 67% z nich stanowili Polacy, natomiast pozostałe 37% to turyści zagraniczni, z których dominującą grupą byli mieszkańcy Wielkiej Brytanii (10%), Niemiec (9%) oraz USA (9%). Dzielnicą, która najbardziej korzysta z dodatkowego potencjału zakupowego turystów jest Śródmieście ,2% n/a ŻOLIBORZ PRAGA PŁN ,9% PRAGA PŁD ,5% ,2% WOLA ŚRÓDMIEŚCIE ,2% ,6% OCHOTA Źródło: 5 GUS Największa populacja zamieszkuje dzielnicę Mokotów (blisko osób), ale dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego powoduje, że to na Woli w pierwszej połowie 2015 roku zamieszkało ponad osób, które robią zakupy, korzystają z usług i gastronomii. 6 GUS, Colliers International, listopad 2015, szacunkowa liczba mieszkańców w inwestycjach mieszkaniowych oddanych do użytku w I poł Gfk Polonia, listopad 2015, 100% średnia dla Warszawy 8 Colliers International, listopad 2015, szacunkowa liczba pracowników biurowców klasy A i B 9 Colliers International, listopad 2015, szacunkowa liczba pracowników biurowców klasy A i B oddanych do użytku w I poł Siła nabywcza mieszkańców Śródmieścia jest o 28,2% wyższa od średniej dla Warszawy to jeden z powodów dla których w tej dzielnicy znajdują się największe centra handlowe, domy towarowe stolicy jak również największa ilość sklepów z ofertą z górnej półki cenowej. MOKOTÓW ,5% Mokotów jest dzielnicą, gdzie w biurowcach klasy A i B jest najwięcej pracowników biurowych w Warszawie. Również najprężniej rozwija się tutaj budownictwo biurowe - w budynkach oddanych do użytku w I poł 2015 znajdzie miejsce pracy ok osób. Przekłada się to na dodatkowy potencjał dla handlu, usług i gastronomii.

10 Wnioski i prognozy RÓŻNE PERSPEKTYWY POSTRZEGANIA W myśleniu o potencjale ulic handlowych należy rozróżnić pespektywę dużego sieciowego biznesu oraz perspektywę lokalnych przedsiębiorców. Są to dwie grupy w różny sposób podchodzące do oceny lokalizacji handlowej, choć w obu przypadkach rachunek ekonomiczny, a dokładniej potencjał generowania obrotów, w konfrontacji z kosztami decyduje o otwarciu lub utrzymaniu sklepu. Podział graczy na dużych sieciowych i małych niezrzeszonych ma istotne znaczenie zarówno w wyjaśnianiu obecnego statusu ulic handlowych, jak i w analizie potencjału ich rozwoju. Lokale dostępne przy głównych ulicach handlowych w Warszawie w większości przypadków nie spełniają kryteriów lokalizacyjnych największych sieci handlowych obecnych w Polsce lub planujących wejście na nasz rynek. Są one atrakcyjne głównie dla lokalnych przedsiębiorców. Duży zasięg oddziaływania (catchment area) oparty na mieszkańcach i/lub ruchu pieszym, zapewniający masę krytyczną potencjalnych klientów to klucz do sukcesu dla najemców sieciowych. Rozproszenie, lokowanie przy drugorzędnych ulicach handlowych, brak standaryzacji to z kolei cechy handlu niezrzeszonego. Dla przedsiębiorców niezrzeszonych często barierą nie do pokonania jest poziom stawek czynszowych za najlepsze lokalizacje przy głównych ulicach handlowych. Zadawalając się znacznie niższym poziomem dochodu prawie zawsze przegrywają walkę o wysokość czynszu z graczem sieciowym. Kryteria wyboru ulic przez sieci handlowe moda Wymagana masa krytyczna potencjalnych klientów, którą w Polsce zapewnia głównie lokalizacja w centrum handlowym o dużej sile przyciągania, wynikającej z zasięgu oddziaływania (catchment area) opartego na mieszkańcach. W przypadku ulic handlowych, niezbędna jest lokalizacja z dużym ruchem pieszym, dostępnością i szeroką ofertą zarówno komplementarną, jak i konkurencyjną. GfK Polonia, listopad 2015 Kryteria wyboru ulic przez sieci handlowe FMCG Wymagany mniejszy zasięg oddziaływania (catchment area), zależny od wielkości i typu sklepu. Często lokalizacje o profilu mieszanym, tzn. rezydencjalno-przepływowym, a w przypadku małych formatów jedynie przepływowym bazującym na potokach potencjalnych klientów. Kluczowy czynnik - dostępność i widoczność. GfK Polonia, listopad 2015 Kryteria wyboru ulic przez sieci handlowe gastronomia i rozrywka Zasięg oddziaływania (catchment area) wynikający z potoku potencjalnych klientów i faktu, że nie tak ważne jest skąd klienci przychodzą, tylko że w danej lokalizacji przebywają. Eliminacja zagrożenia rozwoju konkurencji poprzez potencjalną,,kanibalizację ze strony własnych lokali, w przypadku dużych graczy. W przypadku małych sieci, duży śródmiejski ruch wspiera lokowanie punktów blisko siebie. GfK Polonia, listopad 2015 OBECNY KSZTAŁT DALEKI OD OCZEKIWAŃ Obecny kształt ulic handlowych w Warszawie jest pochodną słabości polityki w zakresie gospodarowania nieruchomościami i planowania przestrzennego na potrzeby handlu, relatywnie niskiej zamożności masowego konsumenta i zmieniających się zwyczajów zakupowych. Brak zainteresowania najemców sieciowych ( kreatorów zwyczajów zakupowych ) ulicami handlowymi wynika z braku długofalowej strategii ich budowy/rewitalizacji. Handel niezrzeszony wypełnia tę lukę oferując tańsze zamienniki nowoczesnej oferty sieciowej, borykając się z problemem wysokich kosztów prowadzenia działalności. Taki wielowymiarowy stan rzeczy to poważna bariera w rozwoju ulic handlowych w Warszawie. POTENCJAŁ ZALEŻNY OD SEKTORA Jak wykazały przedstawione w poprzednich rozdziałach analizy, istniejący potencjał ulic handlowych w Warszawie jest różny dla różnego rodzaju sektorów handlowych. Centra handlowe, które powstały na przestrzeni ostatnich 20-tu lat, na stałe wpisały się w handlową mapę stolicy a sposób korzystania z ich oferty trwale zmienił zwyczaje zakupowe warszawiaków. Dodatkowo, nowym wyzwaniem, jakie stoi zarówno 10

11 przed centrami handlowymi, jak i handlem przy głównych ulicach, jest wzrost popularności e-commerce. Wzrost konkurencji nie oznacza jednak, że handel, usługi i gastronomia całkowicie znikną z ulic stolicy zmieni się jednak ich struktura i funkcja. Gastronomia jest i pozostanie katalizatorem rozwoju ulic handlowych w centrum Warszawy, obserwować jednak będziemy znaczną fluktuację najemców, przede wszystkim wśród konceptów indywidualnych. Ulice handlowe są głównym celem ekspansji sieci gastronomicznych, zarówno tych obecnych już na rynku, jak i nowo wchodzących do naszego kraju. Na polski rynek wchodzą przede wszystkim sieciowe kawiarnie, cukiernie, fast food-y oraz bistra. Przy ulicach handlowych Warszawy obserwować będziemy przyspieszenie rozwoju niewielkich sieciowych sklepów spożywczych (włączając franczyzy), aktywnie poszukujących obecnie lokali handlowych pod tego rodzaju działalność. Rozwojowi sektora spożywczego sprzyjać będą nowe inwestycje mieszkaniowe w centralnych dzielnicach Warszawy a także modernizacje i remonty starych zasobów. Sektor zdrowie i uroda kontynuować będzie rozpoczętą kilka lat temu ekspansję zarówno w postaci sieciowych drogerii i perfumerii jak i niesieciowych aptek oraz sklepów z kosmetykami. Na warszawskie ulice handlowe wracają także usługi związane z sektorem zdrowie i uroda takie jak: kliniki, gabinety lekarskie, SPA, salony kosmetyczne czy fryzjerskie. W najbliższych latach nie należy spodziewać się dynamicznego rozwoju sektorów moda i obuwie przy ulicach handlowych Warszawy. Powstawać jednak będą z pewnością swoiste mikro lokalizacje mody ekskluzywnej lub designerskiej, skierowane do wybranej grupy klientów. Poza starymi zasobami lokali, dostępność powierzchni dla tego typu handlu przyniosą nowe inwestycje biurowe w centrum miasta. Dla większości sklepów sieciowych docelowym miejscem prowadzenia biznesu pozostaną jednak centra handlowe. Szansą na rozwój przy ulicach handlowych dla takich sektorów takich jak sport, elektronika i multimedia jest specjalizacja i łączenie oferty z innymi rodzajami działalności, tak aby wyróżnić się na tle sieciowej konkurencji oferującej głównie towary masowe, bez wartości dodanej, jaką stanowi doradztwo czy usługi towarzyszące. Sektory takie jak art. dla dzieci, biżuteria i akcesoria czy wyposażenie wnętrz rozwijać się będą przy ulicach Warszawy w ograniczonym zakresie bazując na unikalności pomysłu i niepowtarzalności oferty stąd prognozowany rozwój przedsięwzięć indywidualnych jako alternatywa dla sieciowej oferty centrów handlowych. Mimo, że sektor usług wciąż posiada znaczący udział w ofercie ulic handlowych a popyt na nie jest wysoki, to barierą dla jego dalszego rozwoju jest polityka właścicieli w zakresie gospodarowania zasobami lokali w centrum miasta. Usługi rozwijać się będą zatem selektywnie, w zależności od dostępności lokali i oczekiwanego poziomu czynszu. PROAKTYWNA POLITYKA SZANSĄ NA ROZWÓJ Szansą na rozwój ulic handlowych w centralnych dzielnicach Warszawy jest ich profilowanie i proaktywna polityka w zakresie zarządzania zasobami lokali, przy ścisłej współpracy wszystkich największych właścicieli. W zależności od charakteru ulicy, intensywności i rodzaju ruchu, struktury mieszkańców i biznesu, oferta profilować się powinna w kierunku zakupów codziennych, miejsca do spędzania wolnego czasu czy zakupów ekskluzywnych. Kształtowanie się ulic handlowych w Warszawie to proces, który potrwa jeszcze wiele lat i pełen będzie eksperymentów oraz spektakularnych sukcesów i porażek. Nie istnieje jeden uniwersalny pomysł na ulice handlowe, ich siłą może jednak stać się różnorodność i unikalność oraz indywidualne podejście do klienta stare sprawdzone zasady kupieckie, szczególnie w kontekście istniejącej powtarzalności oferty centrów handlowych i anonimowości e-commerce. 10 najpopularniejszych sieci przy analizowanych ulicach (z wyłączeniem instytucji finansowych) Carrefour Express Costa Coffee Galeria Wypieków Piotr Lubaszka Green Caffee Nero Poczta Polska Rossmann Społem Starbucks Subway Żabka 11

12 Potencjał rozwoju branż przy ulicach handlowych w Warszawie ART. DZIECIĘCE ART. SPOŻYWCZE BIŻUTERIA I AKCESORIA ELEKTRONIKA GASTRONOMIA INSTYTUCJE FINANSOWE MODA MULTIMEDIA OBUWIE I GALANTERIA SKÓRZANA ROZRYWKA I REKREACJA SPORT USŁUGI WYPOSAŻENIE WNĘTRZ ZDROWIE I URODA 12

13 Ulice z klimatem W Warszawie, tak jak w każdym mieście, istnieją miejsca, gdzie lubimy spacerować, umawiać się z przyjaciółmi i kupować rzeczy niepowtarzalne. Zapraszamy do zwiedzenia siedmiu wybranych ulic stolicy, które w subiektywnej opinii autorów niniejszego raportu są właśnie takimi ulicami z klimatem. Zachęcamy, aby wpaść na Mokotowską po fajny ciuszek, na kawę na Francuską, do fryzjera na Chłodną, jeśli jest ładna pogoda to na spacer uliczkami starej Ochoty lub Żoliborza, a wieczorem koniecznie do kina przy Narbutta i do klubu przy Ząbkowskiej. długość ulicy ruch: pieszy, samochodowy, komunikacja miejska stacja rowerów miejskich liczba lokali wybrane wydarzenie 13

14 1,3 km Mokotowska ul. Piękna, Pl. Zbawiciela 130 Święto Ulicy Mokotowskiej (maj) Mokotowska, zlokalizowana w dzielnicy Śródmieście, łączy Pl. Trzech Krzyży z Rondem Jazdy Polskiej. Ulica, przy której zachowało się wiele przedwojennych budynków mieszkalnych, na czele z eklektyczną kamienicą Krakowiacy i górale, jako całość założenia urbanistycznego, wpisana jest do rejestru zabytków. W ostatnich latach Mokotowska przeszła gruntowną modernizację (odcinek Pl. Trzech Krzyży-Piękna), systematycznie remontowane są zabytkowe kamienice, otwierane nowe ekskluzywne sklepy i restauracje a ulica odzyskuje dawny blask. Przy Mokotowskiej zlokalizowane są między innymi budynki biurowe: Zebra Tower, Renaissance Building, Zaułek Piękna, Mokotowska Square, Dom Dochodowy o Trzech Frontach i dom towarowy Atelier Mokotowska 63 oraz ponad 130 sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych. W sąsiedztwie Pl. Zbawiciela działa Teatr Współczesny. WYBRANI NAJEMCY Burberry Robert Kupisz Rossmann Sense Dubai Mo61 Perfume Lab Ania Kruk Lilou Kwiaciarnia Mokotowska 61 Dyspensa Bazar Kocha bistro & deli BRANŻA Struktura branżowa najemców (wg liczby lokali) przy ul. Mokotowskiej Zdrowie i uroda Wyposażenie wnętrz Wolne lokale Usługi Obuwie i galanteria skórzana Multimedia Moda Instytucje finansowe Inne Gastronomia 100% 0% 1 2% 3% 5% 14% 9% 4% 25% 2% 3% 10% 10% 7% 6% 14 Źródło: Colliers International, listopad 2015

15 1 km Mokotowska Ząbkowska ul. Ząbkowska (Koneser) 100 Otwarta Ząbkowska (lipiecwrzesień) Ząbkowska, jedna z najbardziej znanych ulic Pragi Północ, łączy ul. Targową z ul. Radzymińską. Przy Ząbkowskiej zachowały się domy mieszkalne z przełomu XIX i XX wieku oraz stara zabudowa usługowa i poprzemysłowa. Ta część dzielnicy, w ostatnich latach, stała się miejscem przyciągającym artystów otwierających tu swoje pracownie, warsztaty i galerie sztuki. Ząbkowska objęta jest programem rewitalizacji Pragi na lata Na terenie dawnej fabryki wódek realizowana jest w fazach inwestycja o charakterze biurowo-handlowo-mieszkalnym - Centrum Praskie Koneser, gdzie otworzył się między innymi Campus Google. Przy Ząbkowskiej działa ponad 100 sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych a także Muzeum Drukarstwa. W sąsiedztwie znajduje się słynny bazar Różyckiego oraz Muzeum Pragi. WYBRANI NAJEMCY Rossmann Żabka Sztukateria Galeria sztuki Praga Bar na Ząbkowskiej Himalaya momo Skamiejka W oparach absurdu Łysy pingwin Mucha nie siada BRANŻA Struktura branżowa najemców (wg liczby lokali) przy ul. Ząbkowskiej Zdrowie i uroda Wolne lokale Usługi Sport Rozrywka i rekreacja Multimedia Moda Instytucje finansowe Inne Gastronomia Biżuteria i akcesoria Art. spożywcze Art. dziecięce 100% 0% 1 2% 17% 2% 15% 11% 1% 7% 5% 3% 2% 19% 10% 6% 15 Źródło: Colliers International, listopad 2015

16 937 m Mokotowska Chłodna ul. Żelazna 100 Jarmark handlowy Karcelak na Chłodnej (wrzesień) Chłodna, zlokalizowana w dzielnicy Wola, łączy ul. Elektoralną z ul. Towarową. Pierwotna zabudowa została tu prawie całkowicie zniszczona w wyniku II wojny światowej a dokonana odbudowa uczyniła z Chłodnej ulicę o znaczeniu lokalnym. Jako pamiątki przeszłości pozostały nawierzchnia z granitowej i bazaltowej kostki brukowej, przedwojenne tory tramwaju konnego i miejsce po dawnej kładce łączącej małe i duże getto. W ostatnich latach dokonano rewitalizacji ulicy, zadbano o upamiętnienie jej tragicznej historii i wyeksponowano zachowane elementy zabudowy. U zbiegu ulic Chłodnej i Żelaznej powstała instalacja artystyczna Dom Kereta. Przy Chłodnej działa ponad 100 sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych. Znajdują się tu między innymi budynki biurowe: Warsaw Trade Tower, Green Corner i Polkat, apartamentowiec Meridian a w Koszarach Mirowskich działa Muzeum Pożarnictwa. WYBRANI NAJEMCY Fresh market Fryzjerzy na Chłodnej The Esthetic SPA Tryumf Costa Coffee Winosfera Do Woli U Chłopaków Chłodna 25 Bar Kercelak BRANŻA Struktura branżowa najemców (wg liczby lokali) przy ul. Chłodnej Zdrowie i uroda Wyposażenie wnętrz Wolne lokale Usługi Obuwie i gal. skórzana Multimedia Moda Instytucje finansowe Inne Gastronomia Bizuteria i akcesoria Art. spożywcze 100% 0% 1 9% 3% 33% 19% 1% 2% 2% 2% 17% 8% 1% 3% 16 Źródło: Colliers International, listopad 2015

17 750 m Mokotowska Francuska ul. Walecznych 80 Święto Saskiej Kępy (maj) Francuska leży na terenie dzielnicy Praga Południe na Saskiej Kępie i łączy Rondo Waszyngtona z Pl. Przymierza. Specyficzny klimat ulicy tworzą zachowane domy jednorodzinne z okresu dwudziestolecia międzywojennego, liczne restauracje i kawiarnie oraz duża ilość zieleni. Saska Kępa i ul. Francuska to ulubione miejsca artystów mieszkała tu między innymi poetka Agnieszka Osiecka, której pomnik znajduje się na skrzyżowaniu z ul. Obrońców. W roku 2010 ulica została wyremontowana i zmodernizowana (jezdnia, chodniki, zieleń, oświetlenie, mała architektura). Systematycznie remontowane są także prywatne domy jednorodzinne i kamienice. Przy Francuskiej działa łącznie blisko 80 sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych. Znajduje się tu znana pracownia architektoniczna Kuryłowicz & Associates a przy Rondzie Waszyngtona zlokalizowany jest Stadion Narodowy. WYBRANI NAJEMCY Lilou Nail Spa & Day Spa Jean Louis David Carrefour Express Prosta historia Francuska 30 Grycan Baobab Dom Polski Rue de Paris BRANŻA Struktura branżowa najemców (wg liczby lokali) przy ul. Francuskiej Zdrowie i uroda Wyposażenie wnętrz Wolne lokale Usługi Multimedia Moda Instytucje finansowe Inne Gastronomia Biżuteria i akcesoria Art. spożywcze 100% 0% 1 11% 3% 35% 4% 9% 5% 4% 22% 1% 4% 2% 17 Źródło: Colliers International, listopad 2015

18 1,6 km Mokotowska Narbutta ul.puławska/ ul.dworkowa 30 Święto Ulicy Narbutta (czerwiec) Narbutta, łącząca ul. Puławską z ul. Św. Andrzeja Boboli, uważana jest za jedną z najbardziej malowniczych ulic Mokotowa, dzięki architekturze domów mieszkalnych z okresu międzywojennego (m.in. osiedle Szare Domy ), zieleni skweru Słonimskiego i charakterystycznemu budynkowi kina Filmoteki Narodowej Iluzjon. Przy Narbutta prężnie działa stowarzyszenie Moja Narbutta organizujące społeczność lokalną wokół najważniejszych spraw tej części Warszawy. Przy Narbutta działa ponad 30 sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych oraz kino. Znajduje się tu również siedziba Ośrodka Karta zajmującego się dokumentowaniem i upowszechnianiem najnowszej historii Polski i Europy Środkowo- Wschodniej, kilka szkół oraz kompleks naukowodydaktyczny Politechniki Warszawskiej. WYBRANI NAJEMCY Lampy witrażowe Czuła Buła Jednorożec lody tradycyjne BRANŻA Struktura branżowa najemców (wg liczby lokali) przy ul. Narbutta Wyposażenie wnętrz Wolne lokale Usługi Rozrywka i rekreacja Multimedia Moda Instytucje finansowe Inne Gastronomia Bizuteria i akcesoria Art. spożywcze Art. dziecięce 100% 0% 1 3% 17% 3% 14% 11% 3% 3% 6% 3% 26% 5% 6% 18 Źródło: Colliers International, listopad 2015

19 1 km Mokotowska Tarczyńska Pl. Zawiszy 20 Odpust poezji Mirony (czerwiec) Tarczyńska, leżąca na terenie dzielnicy Ochota, na tyłach Pl. Zawiszy, łączy ul. Raszyńską z ul. Niemcewicza. Przy Tarczyńskiej zachowało się kilkanaście starych budynków mieszkalnych, w tym kamienica, w której w latach 50-tych działał Teatr na Tarczyńskiej, stworzony przez poetę Mirona Białoszewskiego. Znajduje się tu także księgarnia hiszpańska Elite oferująca szeroki wybór książek z najlepszych hiszpańskich i portugalskich oficyn wydawniczych oraz galeria myśliwska i Polski Klub Safari, zrzeszający pasjonatów polowań, wypraw, fotografowania i filmowania przyrody. Istniejące tu stowarzyszenie Tarczyńska 11 organizuje społeczność lokalną wokół najważniejszych spraw dzielnicy Ochota. Przy Tarczyńskiej działa ponad 20 sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych, zlokalizowany jest tu także pięciogwiazdkowy hotel Radisson Blu Sobieski. WYBRANI NAJEMCY Elite księgarnia hiszpańska Sztuka umiaru Obroty Rzeczy BRANŻA Struktura branżowa najemców (wg liczby lokali) przy ul. Tarczyńskiej Elektronika Gastronomia Inne Multimedia Usługi 100% 0% 1 5% 20% 20% 5% 50% Źródło: Colliers International, listopad

20 Plac Inwalidów Pl. Inwalidów 20 Plac Inwalidów położony jest w miejscu przecięcia ul. Mickiewicza i Al. Wojska Polskiego, w dzielnicy Żoliborz. Wokół placu o kształcie elipsy, zachowała się przedwojenna zabudowa mieszkaniowa a jego wnętrze, zgodnie z pierwotnym założeniem, zajmuje zieleń miejska. To właśnie charakterystyczny układ urbanistyczny i zieleń w połączeniu z knajpkami i kawiarniami nadają klimat temu miejscu, zachęcając do spacerów. Działa tu ponad 20 sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych. WYBRANI NAJEMCY Fawory Winny Przystanek Żywiciel BRANŻA Struktura branżowa najemców (wg liczby lokali) przy Pl. Inwalidów Zdrowie i uroda Wolne lokale Usługi Instytucje finansowe Inne Gastronomia Art. spożywcze 100% 0% 1 4% 36% 8% 8% 24% 12% 8% LEGENDA ARTYKUŁY DZIECIĘCE GASTRONOMIA OBUWIE I GALANTERIA SKÓRZANA WYPOSAŻENIE WNĘTRZ ARTYKUŁY SPOŻYWCZE INSTYTUCJE FINANSOWE ROZRYWKA I REKREACJA ZDROWIE I URODA BIŻUTERIA I AKCESORIA MODA SPORT INNE ELEKTRONIKA MULTIMEDIA USŁUGI PUSTE LOKALE Źródło: Colliers International, listopad

21 280 CENTRÓW HANDLOWYCH 44 ULICE HANDLOWE MAPA ULIC I CENTRÓW HANDLOWYCH Czy rozważasz wejście na rynek handlowy, planujesz rozwój sieci lub chcesz ją zrestrukturyzować? Potrzebujesz danych o głównych ulicach lub centrach handlowych w Polsce? A może interesuje Cię konkretna lokalizacja? Odwiedź RetailMAP, żeby uzyskać informacje, których potrzebujesz.

22 22

23 Przemysław Dwojak DYREKTOR DZIAŁ ANALIZ KLIENTÓW I STRATEGII SPRZEDAŻY przemyslaw.dwojak@gfk.com Ewa Wasilewska KIEROWNIK PROJEKTU DZIAŁ ANALIZ KLIENTÓW I STRATEGII SPRZEDAŻY ewa.wasilewska@gfk.com Dominika Jędrak DYREKTOR DZIAŁ DORADZTWA I BADAŃ RYNKU dominika.jedrak@colliers.com Katarzyna Michnikowska STARSZY ANALITYK DZIAŁ DORADZTWA I BADAŃ RYNKU katarzyna.michnikowska@colliers.com