Dom.pl Zanim wybierzesz projekt domu, dowiedz się, jaki budynek pozwala budować gmina

Transkrypt

1 Zanim wybierzesz projekt domu, dowiedz się, jaki budynek pozwala budować gmina Wybór projektu domu to przyjemny etap przed trudami czekającymi inwestorów na placu budowy. Projekt spełniający wszystkie oczekiwania rodziny należy jednak zweryfikować z tym, czego wymaga gmina. Zanim więc kupisz projekt domu, zapoznaj się z warunkami zabudowy dla swojego terenu. Projekty domów jednorodzinnych mogą być realizowane tylko na podstawie pozwolenia. Może być one wydane w formie decyzji, na złożony przez inwestora wniosek o pozwolenie na budowę lub w formie tzw. "milczącej zgody" na zgłoszenie budowy. Kiedy można budować na podstawie zgłoszenia dowiesz się w artykule: Pozwolenie czy zgłoszenie? Budowa domu w 2017 roku. Aby uzyskać zgodę na budowę, należy złożyć kompletny projekt budowlany, składający się z projektu architektonicznego, projektu zagospodarowania działki i wymaganych opinii i uzgodnień. Projekt budowlany składany jest w 4 jednakowych egzemplarzach. Co najważniejsze jednak, aby projekt budowlany został zatwierdzony musi być zgodny z zapisami o warunkach urbanistycznych, obowiązujących w danej gminie. Zapisy te znajdują się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub - gdy gmina nie ma uchwalonego planu - w decyzji o Warunkach Zabudowy, wydanych na życzenie inwestora. Zanim więc kupimy projekt domu, koniecznie zapoznajmy się z tymi dokumentami. Wynika z nich bowiem, jaki dom w ogóle można budować na danej działce. page 1 / 12

2 Zapisy w dokumentach uzyskanych od gminy w dużej mierze determinują wybór projektu domu. Gdy gmina ma uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa gminnego. Plan uchwala rada gminy na podstawie wcześniej uchwalonego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Istotne dla nas informacje uzyskamy z Wypisu i Wyrysu z MPZP. Procedura ich uzyskania nie jest trudna - wystarczy złożyć w urzędzie gminy wypełniony formularz z uiszczoną opłatą. Plan składa się z części opisowej, zawierającej treść uchwały rady gminy, oraz części rysunkowej, będącej załącznikiem do uchwały. Ważne dla nas informacje zawiera część rysunkowa, którą stanowi mapa zazwyczaj w skali 1:1000 terenu, dla którego opracowano dany plan. Znajdziemy tu przede wszystkim informacje o przeznaczeniu danego terenu oraz linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach lub różnych zasadach zagospodarowania. Przeznaczenie terenu określają różne kolory i symbole literowe. Symbol MN to domy jednorodzinne czy budownictwo mieszkaniowe, ale MNE oznacza zabudową jednorodzinną ekstensywną, czyli domy można wybudować tylko na dużych działkach. MU oznacza, że będziemy mogli zrealizować budynek z częścią przeznaczoną na usługi (np. dom jednorodzinny, na parterze którego znajduje się salon kosmetyczny), a symbol U samodzielną działalność usługową, np. jest możliwość page 2 / 12

3 mi na.html postawienia sklepu. W części opisowej znajdują się szczegółowe informacje, których nie ma na rysunku. Dowiedzieć się z nich można np. jakie domy jednorodzinne można budować na danym terenie. Pojawią się bowiem dane o maksymalnej wysokości budynku, maksymalnym kącie nachylania i rodzaju dachu, kolorystyce elewacji zewnętrznej, liczbie miejsc parkingowych przed posesją i wreszcie o liniach zabudowy, wzdłuż których mają stanąć nowe budynki. Istotne są również informacje o tym, czy dany teren podlega tzw. obszarowi chronionego krajobrazu czy strefie uciążliwości (są to np. rejony obciążeń hałasu lotniczego). Gdy gmina nie ma uchwalonego planu Jeżeli nasza działka nie jest objęta MPZP, konieczne będzie uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Warunki zabudowy są wydawane temu, kto złoży stosowny wniosek, w którym wstępnie określi planowaną inwestycję. Z decyzji o warunkach zabudowy dowiemy się m.in. jaki typ zabudowy możliwy jest na działce, jakie może być jego przeznaczenie, poznamy maksymalne gabaryty przyszłego domu, jego kąt nachylenia, maksymalną powierzchnię zabudowy. Istotną informacją jest również przewidziany dostęp do drogi publicznej oraz to, w jaki sposób działka może być uzbrojona. Jeżeli teren, względem którego określane są warunki zabudowy jest objęty ochroną konserwatora zabytków, możemy nawet znaleźć w decyzji rozwiązania dotyczące koloru elewacji czy pokrycia dachowego. Jak dostosować projekt domu do warunków zabudowy? Projekt budowlany musi być zgodny z zapisami MPZP lub WZ, w przeciwnym razie nie otrzymamy zgody na budowę. Szykując projekt indywidualny, architekt otrzymuje od inwestora wypis i wyrys bądź decyzję i na ich podstawie opracowuje projekt budowlany. W przypadku gotowych projektów domów przystosowanie do zapisów gminy odbywa się na etapie obowiązkowej adaptacji. Gotowe projekty domów są opracowane w oparciu o standardowe warunki gruntu i polskiej strefy klimatycznej, dlatego zanim złożymy je w urzędzie architekt adaptujący musi je dostosować do warunków lokalnych działki, np. opracowując sposób posadowienia budynku. Na etapie adaptacji architekt dostosowuje także projekty domów do wymagań uzyskanych z gminy. Wybierając projekty domów należy znaleźć takie budynki, które są jak najbardziej zbliżone do wymagań planu czy warunków zabudowy i nie wymagają większych modyfikacji. O ile bowiem zmiana kąta nachylenia do 5 stopni, zlikwidowanie czy doprojektowanie okna lub podpiwniczenie bądź rezygnacja z piwnicy są popularnymi i często dokonywanymi zmianami, pozwalającymi na dostosowanie projektu do wymagań gminy, o tyle przeprojektowanie domu piętrowego na parterowy czy też zdecydowanie zmniejszenie powierzchni mija się z celem. Nie tylko koszt adaptacji będzie bardzo wysoki, porównywalny z wykonaniem projektu na zamówienie, ale przede wszystkim wybudowany dom nie będzie przypominał wybranego przez rodzinę projektu. Ponadto należy pamiętać, że projekty domów objęte są prawem autorskim i na dalece posunięte zmiany w dokumentacji możemy po prostu nie otrzymać zgody od projektanta. Bardzo szeroka i urozmaicona baza gotowych projektów domów pozwala jednak dobrać projekt idealny do potrzeb rodziny i wymagający prostej adaptacji. Najważniejsze, by wymagania gminy poznać przed zakupem projektu, a nawet - przed zakupem działki pod jego budowę. Zobacz także: page 3 / 12

4 Czego możesz oczekiwać od projektanta przed budową i w czasie robót budowlanych? page 4 / 12

5 Według prawa budowlanego projektant jest uczestnikiem procesu budowlanego, który przed budową domu i w czasie prowadzenia robót budowlanych ma swoje prawa i obowiązki. Sprawdź, czego możesz oczekiwać od projektanta, który przede wszystkim odpowiada za projekt budowlany Twojego domu. page 5 / 12

6 page 6 / 12

7 Czy możliwe są zmiany w projekcie podczas budowy domu? Zmiany od 2017 roku Jeśli w czasie budowy domu wprowadzone zostaną istotne zmiany w zatwierdzonym przez urząd projekcie budowlanym, wymagane będzie uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę z zatwierdzeniem projektu zamiennego. Nowe prawo budowlane, obowiązujące od początku 2017 roku, poszerza listę odstępstw od projektu, które zaliczane są do zmian nieistotnych. page 7 / 12

8 page 8 / 12

9 Jak przygotować projekt zagospodarowania terenu? Adaptacja gotowego projektu Projekt zagospodarowania terenu stanowi integralną część projektu budowlanego. Bez niego projekt jest niekompletny i na jego budowę nie zostanie wydana zgoda. Powinien go wykonać uprawniony architekt, najlepiej ten, który wykona adaptację projektu, znający teren i wymagania urzędu. page 9 / 12

10 page 10 / 12

11 Geolog i geodeta na placu budowy: badanie i pomiar terenu W procesie przygotowań i budowy domu istotną rolę pełnią eksperci, którzy zajmują się badaniem gruntu oraz pomiarem terenu. Geolog bada jakość gruntu na działce. Geodeta określa granice działki i przygotowuje mapę do celów projektowych. Osoba planująca budowę powinna wiedzieć, jakie tematy należy poruszyć w rozmowie z tymi fachowcami, aby współpraca układała się pomyślnie. page 11 / 12

12