Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce

Transkrypt

1 Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce Wyniki badania zasobów gruntów inwestycyjnych Maj 2009 Badanie przeprowadzone w oparciu o analizę banków ziemi firm deweloperskich oraz ofert gruntów inwestycyjnych znajdujących się w sprzedaży

2 Szanowni Państwo, Druga połowa 2008 roku przyniosła gwałtowną zmianę sytuacji w każdym sektorze rynku nieruchomości w Polsce, zwiększając konkurencyjność iwymuszając dostosowanie do nowych realiów wszystkich uczestników rynku. Standardy projektów, prognozy przychodów ze sprzedaży, etapowanie, wielkości jednostek czy grupy docelowe wymagają nowego zdefiniowania. W okresie hossy lat grunty inwestycyjne stanowiły dobro wysoce pożądane. Sprzedający nie musieli rozważać o strategii ich przygotowywania i sprzedaży, skupiając się wyłącznie na wyborze najwyższej oferty zakupu. Obecnie w przededniu zmian odpowiadających nowym, bardziej wymagającym realiom rynkowym stoją deweloperzy posiadający znaczne banki gruntów, banki finansujące inwestycje, podmioty inwestujące w nieruchomości gruntowe oraz firmy prowadzące proces przygotowania ich pod inwestycje. Aktualne zasoby gruntów inwestycyjnych w Polsce pozwalają na powstanie ok. 19 mln m² powierzchni użytkowej nowych inwestycji. Uwzględniając dotychczasową skalę produkcji budowlanej zasób ten wystarczy na okołoosiemlat aktywności deweloperskiej. Rozpoczyna się okres gdzie liczba gruntów znacznie przewyższa skalę potrzeb polskiego rynku, wymagając większego dopasowania przygotowywanych koncepcji inwestycji do realiów rynkowych oraz potrzeb deweloperów. Rosnąca konkurencja znacząco wpłynie na profesjonalizację branży obrotu gruntami, kierując jej rozwój ku bardziej kompleksowym rozwiązaniom. Tym samym obserwujemy schyłek ery dogmatu łatwego inwestowania w grunty oraz szeregu teorii z grupy zatytułowanej na gruncie inwestycyjnym nie można stracić. Rynek gruntów charakteryzuje podążanie z pewnym opóźnieniem za ogólną sytuacją w branży deweloperskiej oraz znacznie większa amplituda wahań cen, niż w przypadku gotowych zrealizowanych projektów deweloperskich. Podmioty działające na rynku gruntów inwestycyjnych czeka proces dostosowywania się do nowej sytuacji, podobnie jak miało to miejsce w przypadku graczy działających na rynku mieszkaniowym. Mimo chwilowych perturbacji rynek gruntów nadal charakteryzuje duży potencjał. Można spodziewać się, że wysoka rentowność z procesu land development będzie w dalszym ciągu miała swoich zwolenników. W przeciwieństwie do ostatnich lat, nie będzie ona jednakwynikać wyłącznie z korzystnego dla sprzedających układu sił na rynku. Źródłem zysków będzie natomiast wartość dodana powstająca w procesie kompleksowego przygotowywania gruntów pod inwestycje dostosowane do aktualnych potrzeb rynkowych. Zapraszam do lektury, Łukasz Madej

3 Rozkwit rynku gruntów inwestycyjnych W okresie ostatnich trzech lat rynek gruntów inwestycyjnych rósł szybko przynosząc krociowezyski firmom zajmującym się przygotowywaniem nieruchomości dla deweloperów. Grunty z aktualnym miejscowym Planem lub WZiZT stanowiły dobro pożądane. Sytuacja ta wynikała z prostej relacji popytu do podaży. Z miesiąca na miesiąc rosła liczba firm które chciały realizować projekty deweloperskie. Polscy deweloperzy zwiększali skalę prowadzonych inwestycji, podczas gdy firmy zagraniczne usiłowały wejść na polski rynek nawet kosztem budowy drogiego banku ziemi. Do tego pojawiły się firmy nie związane wcześniej z rynkiem deweloperskim, które również chciały wykorzystać sytuację, rozszerzając dotychczasową działalność o nieruchomości. Ci wszyscy gracze przystąpili do poszukiwania gruntów inwestycyjnych, których zasoby w 2005 roku były znikome /w większości tereny sprzedawane przez miasta na przetargach/. rok Jakie powierzchnie miast są pokryte planami zagospodarowania? Warszaw a Kraków Wrocła w Gdańsk % 5,5% 14% 30% % 14% 33% 58% Faza stabilizacji rok oraz pierwsza połowa 2008 Wraz z rosnącymi cenami gruntów przybywało firm które chciały inwestować spekulacyjne w zakup, a następnie odsprzedaż terenu. Cześć z tych podmiotów zajmowała się zwiększaniem chłonności terenów, poprzez zmiany Warunków Zabudowy, część opierała swój zysk wyłącznie na wzroście cen w czasie. Jednak sytuacja zaczęła się zmieniać, a czas działać na niekorzyść właścicieli gruntów. W szczytowym okresie hossy, co czwarta złotówka płacona za m² mieszkania była wydawana na zakup gruntu pod inwestycję. Informacje o wybranych przetargach na grunty inwestycyjne w okresie Deweloper Miasto Dzielnica Cena za grunt Powierzchnia użytkowa którą można wybudować Cena gruntu do m2 powierzchni którą można na nim wybudować Data dokonania transakcji Budimex Warszawa Śródmieście 116 mln PLN ok. 65 tys. m² PLN/m² GP Investment Warszawa Wola 170 mln PLN ok. 110 tys. m² PLN/m² GP Investment Wrocław Krzyki 380 mln PLN 180 tys. m² PLN/m² Ghelamco Warszawa Wola 85 mln PLN ok. 100 tys. m² 850 PLN/m² Sando Warszawa Mokotów 371 mln PLN 169 tys. m² PLN/m² Lubasa Warszawa Śródmieście 390 mln PLN 100 tys. m² PLN/m² Dlaczego doszłodo takiejsytuacji? We wcześniejszych latach deweloperzy nie posiadali dużych banków gruntów, nabywając działki bezpośrednio przed decyzją o nowej inwestycji. Jednak w 2003 roku zostały uchylone obowiązujące Plany Miejscowe. Procedura uchwalania nowych jak i uzyskiwana indywidualnych Warunków Zabudowy trwała minimum 2 lata. W konsekwencji w latach , w szczycie rosnącego pobytu na działki w największych polskich miastach obszary nadające się pod inwestycje stanowiły zaledwie kilka procent ich powierzchni! W okresie czterech lat w wielu lokalizacjach ceny wzrosły ponadpięciokrotnie. Zaś każdy duży przetarg na sprzedaż gruntu budził ogromne emocje w branży nieruchomości. Na koniec 2007 roku banki gruntów polskich deweloperów zaczęły się zapełniać, a skłonność do wejścia kolejnych graczy na polski rynek spadać. Równocześnie na rynku gruntów zaczęło pojawiać się coraz więcej terenów z niedawno uzyskanymi Warunkami Zabudowy lub uchwalonymi Planami Miejscowymi. Na rynku pojawiły się też pierwsze grunty w pełni przygotowane pod inwestycje /realna koncepcja zabudowy, wszystkie uzgodnienia z miastem/. Transakcje sprzedaży polegały na uzyskaniu zapłaty za przekazanie gruntu oraz udziałach w zysku z realizowanego na nim projektu.

4 Transakcje takie osiągały rekordowe kwoty, potwierdzając że poza samymi Warunkami Zabudowy deweloperzy zaczęli doceniać przygotowanie koncepcji pod kątem dostosowania do warunków rynkowych. Bessa. Druga połowa 2008 roku. Wraz z wyraźnymi sygnałami o spadającym tempie sprzedaży mieszkań oraz rosnącym załamaniem na rynku nieruchomości w Europie Zachodniej popyt na grunty istotnie zmalał. Polityka planistyczna, sytuacja gospodarcza oraz cykl na rynku nieruchomości powodują zastój w sprzedaży gruntów i rosnącą presję na obniżki cen. Takie prawdopodobieństwo rozwoju sytuacji potwierdzają strategie firm deweloperskich, które koncentrują się na sprzedaży rozpoczętych projektów, wstrzymując nie tylko zakup nowych gruntów ale nawet przygotowywanie projektów na gruntach już posiadanych. Na płynność rynku gruntów istotny wpływ ma także nastawienie sektora bankowego, który w chwili obecnej koncentruje się na kontynuowaniu finansowania inwestycji będących w trakcie budowy. Liczba zarejestrowanych firm z kapitałem hiszpańskim związanych z rynkiem nieruchomości /dane MSWiA/ Info o tym ile napłyneło 86 firm nowych firm z hiszpanii w polski w 2007 r. dane z 2006 roku dane z 2007 roku ponad 380 firm Wrazzrozluźnianiem polityki finansowej w stosunku do sektora deweloperskiego w pierwszej kolejności uruchomione zostanie finansowanie na projekty, w których banki są już aktywne przez udział w wcześniejszym finansowaniu gruntów. Dopiero później można spodziewać się wzrostu skłonności do finansowania zakupów gruntów pod nowe projekty. W kolejnym cyklu rynkowym banki z pewnością będą przywiązywać większa wagę do doświadczenia zespołu oraz jakości przygotowania projektów, stawiając wyższe wymagania przed firmami dotychczas nie związanymi z rynkiem nieruchomości. Główne czynniki wpływające na sytuację na rynku gruntów inwestycyjnych Co wpływało na ceny gruntów Polityka planistyczna miast Bank gruntów 2005/ /2010 W marcu 2003 roku uchylono stare plany przestrzenne. Nowe grunty inwestycyjne były przygotowane w oparciu o WZiZT, co zajmuje średnio ok. 2 lat. Po recesji lat deweloperzy posiadali niewielkie banki gruntów. Obecny poziom pokrycia planami w dużych miastach to 15 60% powierzchni miast. /Najlepiej w Gdańsku, najgorzej w Krakowie/. Odrolniono wszystkie grunty w miastach. Tylko deweloperzy giełdowi posiadają bank gruntów na 4,3 mln m2 mieszkań i biur. Na działkach pod mieszkania mogą wybudować mieszkań. Inwestycyjne zakupy gruntów Napływ kapitału Sytuacja gospodarcza w Polsce Sprzedaż mieszkań Zasób gruntów pod nowe inwestycje Dopiero się rozpoczynają. Szczyt hossy w Europie zachodniej, deweloperzy lokowali nadwyżki w grunty w Europie Środkowej i Wschodniej. Jesteśmy nowym Państwem w UE, rośnie PKB, konsumpcja, spada mocno bezrobocie. Rekordowe tempo sprzedaży. Większość projektów sprzedanych na etapie dziury w ziemi. Bliski zeru, problemy z wprowadzeniem nowych inwestycji. Przez okres ostatnich 3 lat przygotowano grunty pod 19 mln m² nowych inwestycji /mieszkań, biur, handlu/. Największa od II Wojny Światowej recesja w krajach z których płynął kapitał na grunty i nowe projekty /Hiszpania, Irlandia, Wielka Brytania, USA/. Choć Polska gospodarka daje sobie nieźle radę to w danych mamy rosnące bezrobocie, groźbę recesji i słabnące nastroje konsumenckie. Rekordowy spadek sprzedaży. Klient kupuje wybudowane mieszkania. Rekordowy. Bez przygotowania nowych terenów grunty inwestycyjne zaspokoją potrzeby deweloperów przez ok. 7 8 lat.

5 Obecna sytuacja na rynku gruntów uległa odwróceniu w stosunku do hossy z lat 2006/2007. Pierwszy raz w historii młodego polskiego rynku nieruchomości obserwujemy tak znaczącą przewagą podaży gruntów nad zapotrzebowaniem ze strony deweloperów. Z odwrócenia relacji pomiędzy popytem a podażą wynika w pierwszej kolejności bardzo wyraźne ograniczenie liczby transakcji, a następnie spadek cen transakcyjnych oraz wycen gruntów wcześniej zakupionych przez spółki. Istotne spadki wycen mają swoje konsekwencje. Po pierwsze banki finansujące zakupy gruntów pod inwestycje znajdują się w sytuacji gdy udzielone kredyty nie mają potwierdzenia w zabezpieczeniu hipotecznym. Może się to wiązać z przykrymi konsekwencjami dla inwestora, w postaci prośby o uzupełnienie zabezpieczeń lub nawet groźby wypowiedzenia umowy kredytowej. Po drugie część gruntów inwestycyjnych znajduje się w firmach, które traktowały polski rynek spekulacyjnie i nie budowały profesjonalnych struktur do realizacji projektów. W tym przypadku, właściciele muszą liczyć się ze znaczącym wydłużeniem okresu wyjścia z inwestycji bądź z koniecznością kompleksowego opracowania gruntów, które chcą zbyć. Po trzecie duże grunty inwestycyjne przy wolnym tempie sprzedaży są obarczone dużym ryzykiem wymagają wyłożenia znacznych kwot /w obecnej sytuacji w gotówce, bez kredytu/ przy długim okresie oczekiwania na zwrot wydatków /rozłożone w czasie etapowanie/. Zasoby gruntów Łączna wielkość zasobów gruntów przygotowanych pod inwestycje /z planami miejscowymi lub WZIZT/ wynosi ok. 19 mln powierzchni na sprzedaż lub wynajem. Projekty mieszkaniowe to 13,9 mln m², co dajemożliwość realizacji ok. 215 tys. mieszkań. Milio ony Wielkość zasobów gruntów w posiadaniu deweloperów i wystawionych na sprzedaż deweloperzy giełdowi pozostali deweloperzy grunty w sprzedaży mieszkaniowe mieszkaniowo komercyjne komercyjne Zasoby całkowite gruntów inwestycyjnych (w m² powierzchni użytkowej, którą można na nich wybudować) grunty: Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Łódź Śląsk suma mieszkaniowe mieszkaniowokomercyjne komercyjne suma

6 Wujęciu absolutnym, największe zasoby gruntów inwestycyjnych zostały zgromadzone w Warszawie ok. 8,3 mln m² powierzchni użytkowej. Na kolejnych miejscach znajdują się: Wrocław, Aglomeracja Górnośląska oraz Kraków. Najmniejsze zasoby zgromadzono w Łodzi. Poszczególne aglomeracje charakteryzują się zróżnicowaną strukturą funkcjonalną swoich zasobów gruntów. W większości miast przeważa funkcja mieszkaniowa /najbardziej w Trójmieście/, natomiast na Śląsku i we Wrocławiu największy odsetek stanowią grunty pod inwestycje komercyjne i mieszkaniowo komercyjne. Należy pamiętać, że sama skala zasobów w danym mieście nie jest wyznacznikiem nasycenia danego rynku. Staje się nim dopiero po porównaniu z wielkością realizowanej na nim produkcji mieszkaniowej i komercyjnej. Miliony Całkowite zasoby gruntów inwestycyjnych (w m² pow. użytkowej, którą można na nich wybudować) mieszkaniowe mieszkaniowo komercyjne komercyjne Trójmiasto Poznań Warszawa Łódź Wrocław Śląsk Kraków

7 Struktura zasobów Mocno zróżnicowana jest struktura wielkościowa zasobów gruntów w poszczególnych aglomeracjach. Największy odsetek dużych gruntów /powyżej m² pow. użytkowej/ znajduje się w Krakowie oraz Trójmieście /prawie 70% całkowitej pow. użytkowej zasobów tych miast/, a najmniejszy w Łodzi ok. 15%. W pozostałych miastach współczynnik ten waha się pomiędzy 35 a 55 %. Ciekawie prezentuje się również struktura własnościowa analizowanych zasobów. W Warszawie, Trójmieście i na Śląsku ok. 60% gruntów znajduje się w bankach ziemi deweloperów. W Poznaniu jest to ok. 50%, z czego większość stanowią grunty w posiadaniu spółek giełdowych. W Krakowie, Wrocławiu i Łodzi przeważają natomiast grunty wystawione na sprzedaż, stanowiące ok. 70% zasobów tych miast. Prognoza popytu Analizując stronę popytową, należy zaznaczyć, że tylko niektóre spółki giełdowe znajdują się w sytuacji pozwalającej im myśleć o zakupach. Są to deweloperzy, którzy w porę wstrzymali realizację planowanych projektów, dostosowując podaż do słabnącego popytu. Kilka firm, które posiadają znaczne zasoby gotówki, np. GTC, Echo Investment i Dom Development /odpowiednio ok. 700 mln, 320 mln i 220 mln PLN na koniec 2008 roku/ będzie mogła przeznaczyć część z tych środków na okazyjne zakupy gruntów. Należy się jednak liczyć zdużą ostrożnością zichstronyorazz mocną selekcją analizowanych nieruchomości. W przypadku Dom Development ostrożność ta będzie spowodowana m. in. niezbyt trafnymi transakcjami z końca 2008 roku /np. grunt na warszawskim Targówku za ok PLN/m² PUM /. Popyt ze strony omawianych firm, stanowiąc jedynie ułamek stale wzrastającej podaży gruntów, pozwoli im dyktować warunki transakcji i bardzo mocno redukować oczekiwania cenowe sprzedających. Z kolei w przypadku podmiotów zagranicznych również nie należy się spodziewać dużego zainteresowania gruntami w Polsce. Wynika to z ogromnych problemów większości firm z krajów, które stanowiłydotejpory główne źródło kapitału pompowanego w polski rynek /Hiszpania, Irlandia, USA, Wielka Brytania, itd./. Kwestią otwartą pozostaje skala zainteresowania nowych podmiotów, niezwiązanych do tej pory z polskim rynkiem, wywodzących się z innych części świata. Nie zmienia to faktu, że wszyscy potencjalni nabywcy będą zasypywani ilością ofert, spośród których będą wybierać te najbardziej okazyjne. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Udział procentowy gruntów danej wielkości w całkowitym zasobie gruntów inwestycyjnych 0% poniżej od do od do od do powyżej Udział procentowy gruntów w bankach ziemi deweloperów oraz gruntów w sprzedaży w całkowitych zasobach grunty w sprzedaży bank ziemi pozostałych deweloperów bank ziemi deweloperów giełdowych

8 3 000 Przedziały cen ofertowych /PLN/ M K M K M K M K M K M K M K M K M K M K Ceny Ceny ofertowe obniżyły się od szczytu hossy średnio o ok %. Przede wszystkim spadła jednak liczba przeprowadzanych transakcji. Sprzedający, widzącbrak zainteresowania swoją ofertą, będą zmuszeni do dalszej korekty swoich oczekiwań cenowych. Ogromna przewaga podaży nad popytem pozwoli nabywcom na negocjowanie dodatkowych upustów sięgających w niektórychprzypadkachnawet kilkudziesięciu procent. Poziom nasycenia rynku Z porównania istniejących zasobów gruntów ze średnią skalą produkcji z lat w poszczególnych aglomeracjach wynika, iż deweloperzy zdołali zgromadzić banki gruntów wystarczające do kontynuowania produkcji przez najbliższe 4 5 lat. Doliczenie to tej wartości podaży gruntów wystawionych na sprzedaż powoduje wydłużenie okresu produkcji do ok. 8 lat dla inwestycji mieszkaniowych i ok. 11 lat w przypadku projektów komercyjnych. Powyższa kalkulacja nie uwzględnia dodatkowych gruntów, które są obecnie opracowywane, a nie zostały jeszcze wystawione na rynek. Wielkość tego zasobu jest trudna do dokładnego oszacowania, należy się jednak spodziewać iż będzie to kolejne kilka mln m² możliwej do wybudowania powierzchni użytkowej, a więc kolejne lata produkcji budowlanej M - grunty mieszkaniowe K - grunty komercyjne mieszkania C - centrum PC poza centrum Na ile lat wystarczy gruntów przy średniej skali produkcji z okresu od 2000 do 2008? biura

9 Konsekwencje nadpodaży oraz spadków cen gruntów inwestycyjnych Znaczące przeceny, sięgające nawet 50% powodują że deweloperzy i inwestorzy posiadający banki gruntów zmuszeni są do reorganizacji dotychczasowej strategii działania. W przypadku gdy środki na zakup gruntów pochodziłyzzewnętrznych źródeł /kredyt bankowy czy inwestor finansowy/ sytuacja staje się bardzo złożona. Dla gruntów nabytych przez deweloperów rentowność inwestycji można liczyć w oparciu o zysk jaki wygeneruje projekt realizowanych na danym gruncie /metoda dochodowa/. W konsekwencji wysoka cena zakupu gruntu zmniejsza marżę z realizacji projektu, jednak nadal cała inwestycja jest rentowna. W przypadku gdy grunt został nabyty tylko w celu odsprzedaży z zyskiem obecna sytuacja wymaga większej elastyczności od właściciela oraz opracowania szerszego spektrum możliwości wyjścia z inwestycji niż tylko sprzedaż całości gruntu deweloperowi. Można wydzielić trzy typy sytuacji w których znajdują się deweloperzy i inwestorzy: Grunty inwestycyjne. Możliwe strategie działania. Grunt nabyty po cenie równej lub wyższej niż obecna wartość rynkowa Grunt nabyty po cenie znacznie przekraczającej obecną wartość rynkową /waga gruntu powyżej 15 20% przychodów ze sprzedaży mieszkań lub powierzchni komercyjnych/ Inwestor Deweloper Inwestor Deweloper Opis sytuacji Grunt nabyty po okazyjnej cenie, często przed 2005 rokiem. Grunt nabyty po okazyjnej cenie. Część gruntów inwestycyjnych nabytych w latach Część gruntów inwestycyjnych nabytych w latach W większości z MPZP lub WZIZT. W większości koncepcja zakłada zawyżoną chłonność terenu /maksymalne wykorzystanie chłonności ś bez analizy rynkowej/. Finansowanie transakcji i zabezpieczenie Zakup ze środków własnych. Środki własne lub kredyt na poziomie 50 70% w stosunku do obecnej wartości. W większości zakup z udziałem /w części/ finansowania zewnętrznego. Grunty w zdecydowanej większości nabywane z finansowaniem zewnętrznym /kredyty, private equity, fundusze mezzanine /. Obecna sytuacja Duża elastyczność cenowa przy sprzedaży. Możliwość realizacji niższego zysku teraz, lub sprzedaż w następnym cyklu. Niskie koszty finansowe, dobry współczynnik LTV większe bezpieczeństwo banku. Cały projekt wysoko rentowny, oczekiwanie na polepszenie koniunktury i realizacja inwestycji. Narastające problemy z wyceną potwierdzającą wartość gruntu. Bank może zacząć oczekiwać dodatkowych zabezpieczeń. Problemy w przypadku dużych inwestycji /drogi grunt w dłuższym okresie realizacji zmniejsza zysk i znacząco podnosi ryzyko/. Wykazywanie rentowności z całego przygotowywanego projektu /metoda dochodowa/, umożliwiająca uzasadnienie wysokiej wartości gruntu kosztem niższej marży. Problemy w przypadku dużych inwestycji /drogi grunt w dłuższym okresie realizacji zmniejsza zysk i znacząco podnosi ryzyko/. Dostosowanie do nowej sytuacji Analiza skali konkurencyjnych gruntów /wielkości, ceny/. Opracowanie koncepcji /dokładna chłonność terenu/. Organizacja podstawowych kwestii administracyjnoplanistycznych i technicznych. Określenie strategii dla projektu /ceny, struktura produktu, przewagi konkurencyjne/. Realna chłonność gruntu przy określeniu minimalnej atrakcyjności powierzchni. Etapowanie inwestycji wraz ze strategią cenową. Określenie minimalnego do zaakceptowania poziomu przychodów ze sprzedaży. Strategia przygotowania gruntu dla większej liczby potencjalnych partnerów /sprzedaż, spółka celowa z deweloperem lub inwestorem finansowym/. W przypadku dużych gruntów także zagadnienia prawne, podatkowe i finansowe. Również promocja lokalizacji i koncepcji i profesjonalne poszukiwanie inwestora. Strategia pełnej realizacji projektu. W tym przede wszystkim etapowanie i elastyczność cenowa przy równoczesnej analizie chłonności lokalnego rynku i poziomu potencjalnej konkurencji. Rentowności poszczególnych etapów w stosunku do spłaty zadłużenia za całość gruntu. W przypadku dużych gruntów finansowanie zamienne lub uzyskanie partnera w projekcie. Rozłożenie ryzyka. Pozycjonowanie inwestycji w kliku segmentach cenowych. Więcej informacji o strategiach opracowywania gruntów inwestycyjnych oraz o wsparciu jakie możemy zaoferować znajduje się na ww.prodevelopment.pl

10 Dane kontaktowe: Przemysław Pączek ProDevelopment Sp. z o.o. ul. Książęca 19 / Warszawa Tel Kom e mail: przemysław.paczek@pro development.pl