WYCENA NIERUCHOMOŚCI NA ŚWIECIE. prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

Transkrypt

1 WYCENA NIERUCHOMOŚCI NA ŚWIECIE prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

2 2 ZAWODY REGULOWANE Projekt z dnia 6 czerwca 2008 r. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA NAUKI I SZKOLNICTWA WYŻSZEGO1) z dnia w sprawie zawodu regulowanego, w których jest wyłączone uprawnienie do wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 18 marca 2008 r. o zasadach uznawania kwalifikacji zawodowych nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej (Dz. U. Nr 63, poz. 394) zarządza się, co następuje: 1. Zawodami regulowanymi, w przypadku których jest wyłączone uprawnienie do wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności, są zawody: 1) doradcy podatkowego; 2) usługowego prowadzenia ksiąg rachunkowych; 3) rzeczoznawcy majątkowego; 4) pośrednik w obrocie nieruchomościami; 5) zarządcy nieruchomości. 2. W przypadku zawodów, o których mowa w 1, występuje obowiązek przystąpienia do testu umiejętności. 3. Traci moc rozporządzenie Ministra Edukacji narodowej i Sportu z dnia 21 kwietnia 2004 r. w sprawie zawodu regulowanego, w przypadku którego wyłączone jest uprawnienie do wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności (Dz. U. Nr 87, poz. 820). 4. Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia. Minister Nauki i Szkolnictwa Wyższego 1) Minister Nauki i Szkolnictwa Wyższego kieruje działami administracji rządowej szkolnictwa wyższego na podstawie 1 ust. 2 pkt 2 i 3 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 listopada 2007 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego (Dz. U. Nr 216, poz. 1596). Patrz: załącznik nr 1 Ustawa z dnia 18 marca 2008 r. o zasadach uznawania kwalifikacji zawodowych nabytych w państwach członkowskich Unii Europejskiej

3 3 załącznik nr 2 Projekt Rozporządzenia Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego z 2008 r. w sprawie zawodów regulowanych, w których jest wyłączone uprawnienie do wyboru stażu adaptacyjnego albo testu umiejętności MIĘDZYNARODOWE STANDARDY WYCENY NIERUCHOMOŚCI 1. Standardy jako norma zawodowa i wytyczna realizacji misji zawodu. 2. Poziomy treści merytorycznej, kompetencyjności i dyrektywności; porównywanie wyżej wymienionych poziomów skali krajowej, kontynentalnej i światowej. 3. Standardy a organizacja zawodu i jego podporządkowanie. 4. stan pracy nad treścią Standardów w Polsce i ich uzgodnieniem.

4 4 Wprowadzenie do 8-ego wydania Międzynarodowych Standardów Wyceny Zasady wyceny przyjęte poszczególnych państwowych są zróżnicowane, co wynika z różnych prawnych, politycznych; ekonomicznych i społecznych. Na kształt metodyki wyceny wpływa także dostępność danych z rynku nieruchomości. Obok różnic w podłożach wyceny w poszczególnych krajach filozofii wyceny. Ujednolicenie zasad wyceny możliwe i potrzebne jest na trzech poziomach, a mianowicie: - na poziomie krajowym, - na poziomie ponadkrajowym oraz - na poziomie światowym. Co do tych pierwszych dwóch poziomów okazuje się że krajowe standardy, nawt bardzo wysokiej jakości, mogą być odpowiednie dla użytkowników w innych krajach. Było to m.in. powodem opracowania przez TEGoVA europejskich standardów wyceny których 6-te wydanie opublikowano w roku bieżącym. Ważne jest także znaczenie standardów na poziomie światowym, którą to rolę pełnią Międzynarodowe Standardy Wyceny które zostały po raz pierwszy opublikowane w 1985r. przez Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny (IVSC), którego członkiem jest m.in. Polaka Federacja Stowarzyszeń rzeczoznawców Majątkowych. Uwzględniają one potrzeby i wymogi krajów z różnych kontynentów i są tak zbudowane, by mogły stanowić punkt odniesienia dla użytkowników na całym świecie. Zauważyć jednak należy, że rozwiązania standardów uzgodnionych w skali międzynarodowej wyznaczają jedynie ogólne zasady wyceny i postępowania a nie zawierają szczegółowych zaleceń metodycznych. Stanowią wiec jedynie uzgodnione ramy, w których wpisać należy dyspozycje odpowiadające specyfice przepisów prawa i rynków nieruchomości w poszczególnych krajach. Tak usytuowane standardy ponadnarodowe zmierzają więc do ujednolicenia zasad wyceny w skali europejskiej i światowej a ich rolę można porównać do zadań pełnionych przez Międzynarodową Organizację Standardów (ISO) w odniesieniu do ogólnej problematyki normalizacyjnej.

5 5 EUROPEJSKIE STANDARDY WYCENY NIERUCHOMOŚCI Na poziomie europejskim, z tego względu, iż Międzynarodowe Standardy Wyceny IVS są jeszcze w formie doskonalenia opracowane zostały Europejskie Standardy Wyceny ( The European Valuation Standards) i opublikowane w formie Gueide Bleu. Do tej pory rolę tę pełniły zasady zawarte w Czerwonej Księdze. ( The Red Book), jakkolwiek są one nakierowane głównie na potrzeby brytyjskie. Europejskie Standardy Wyceny nie są obligatoryjne dla organizacji członkowskich unii lecz zalecane do stosowania jako wskazujące najlepsze doświadczenia, wskazówki praktyczne i łączące w sobie odpowiednie przepisy Unii. ZAKRES, ZASTOSOWANIE I CEL (ESW) Z wyjątkiem sytuacji, w których jasno określono, że stosowanie ESW jest ograniczone do państw Unii Europejskiej, Grupa (TEGOVA) zaleca przyjęcie i stosowanie ESW w Europie, w przypadkach, gdy wyceny mają stanowić część sprawozdań finansowych i / lub służyć jakiemukolwiek innemu celowi związanemu z sektorem publicznym, lub gdy jest to w interesie publicznym oraz gdy jest to zgodne z istniejącym krajowym systemem prawnym. System prawny obowiązujący w poszczególnych krajach jest brany pod uwagę, w konkretnych przypadkach, gdy obowiązujące przepisy są istotne dla danego przypadku. Celem Europejskich Standardów Wyceny jest : Pomoc rzeczoznawcom w przygotowaniu spójnych operatów szacunkowych dla potrzeb klientów, Promowanie jednolitości poprzez stosowanie standardowych definicji wartości i podejść wyceny Umożliwienie klientom rzeczoznawców pełniejszego poznania i zrozumienia znaczenia poszczególnych terminów i definicji, co pozwoli im w pełniejszy sposób wykorzystywać wyceny przygotowane na ich zlecenie Zapewnienie standardów jakości w dziedzinie walidacji uzyskanych kwalifikacji i najlepszej praktyki, jako wyznacznika dla użytkowników wycen. Cel ten jest przedstawiony dokładniej w procesie certyfikacji wprowadzonym przez TEGOVA Dostarczenie dokładnej podstawy do analizy ekonomicznej efektywnego wykorzystania deficytowych gruntów i zasobów budowlanych Zainicjowanie wśród rzeczoznawców podejścia do wyceny nakierowanego na klienta i zadanie Zwiększenie świadomości co do roli rzeczoznawcy

6 6 Stworzenie procedur mogących prowadzić do jasnego, dokładnego i pozbawionego sprzeczności poświadczenia wartości zgodnego z krajowym i ponad krajowym systemem prawnym, standardami wyceny i księgowości Stworzenie w sektorze inwestycji procedur zmierzających do promowania spójności wycen wykorzystywanych do tworzenia wskaźników finansowych Promowanie spójności w przepisach krajowych i zaleceniach najlepszej praktyki zawodowej. Zakres ESW obejmuje szacowanie i wycenę następujących rodzajów mienia: Wszystkich rodzajów nieruchomości; maszyn i urządzeń; podmiotów gospodarczych i wartości niematerialnych ESW mają szczególne zastosowanie w sytuacjach będących przedmiotem zainteresowania szerszej grupy społeczeństwa, szczególnie wtedy, gdy następuje publikacja wyceny. Ponieważ promują one najlepszą praktykę, dlatego zaleca się posługiwanie się nimi w przypadku innych wycen, pozostających poza obszarem szerszego zainteresowania społecznego, ale wymagających najwyższej jakości i spójności. Celem Standardów nie jest regulowanie kwestii, które są wyczerpująco uregulowane przez przepisy i orzecznictwo krajowe. W związku z tym, wyceny dla celów podatkowych, nabycia wymuszonego i wywłaszczenia nie są przedmiotem ESW. Jednakże podane w nich zasady ogólne mogą być stosowane w przypadku, gdy nie istnieją żadne dokładniejsze przepisy. Postrzeganie odpowiedniego kodeksu etyki i postępowania zawodowego stanowi niezbędną legitymację do wykonywania zawodu rzeczoznawcy. Kwestie takie jak właściwe prowadzenie rejestrów, poufność oraz sprawy dyscyplinarne są ujęte w poszczególnych Standardach.

7 7 Międzynarodowe standardy zawodowe IVSC - Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny (IVSC International Valuation Standards Committee) został powołany w 1981r. IVSC jest organizacją pozarządową, członkiem Organizacji Narodów Zjednoczonych pracującą członkowskimi ONZ oraz we współpracy z krajami innymi organizacjami takimi jak np. Bank Światowy, Organizacja Współpracy i Rozwoju Gospodarczego (OECD), Międzynarodowe Federacje Księgowych, Międzynarodowy Komitet Standardów Księgowości. Celem tej współpracy jest między innymi harmonizacja, ujednolicenie i propagowanie standardów wyceny. Struktura Międzynarodowych Standardów Wyceny W zawodzie rzeczoznawcy istnieje wiele różnych podejść i metod, które przyjęły się i zakorzeniły się w światowej społeczności gospodarczej. Skrótowego omówienia tych podejść i metod zawartych w standardach, zastosowaniach i wskazówkach interpretacyjnych nie można uważać za wyczerpujące. Aby należycie zrozumieć oraz stosować standardy, trzeba wziąć pod uwagę, że chociaż poszczególne standardy, zastosowania i wskazówki interpretacyjne mogą być publikowane jako oddzielne części, to każda z nich jest częścią całości. Tym samym definicje, uwagi wstępne, pojęcia i zasady wyceny, jak również inne wspólne elementy, winny być rozumiane jako odnoszące się do każdej z tych części. Pomimo dążeń do rozszerzenia poszczególnych części standardów, tak by każda z nich stanowiła samodzielną całość, przepisy kodeksu postępowania i standardu MSW 3 pt. Operat szacunkowy, mają zastosowanie do wszystkich części. Tym samym, czytelnik odniesie największą korzyść, jeśli przeczytają cały dokument. Obszerne odsyłacze ułatwiają odszukiwanie w tekście tematów pokrewnych. Pomimo iż tylko fragmenty tekstu w standardach, zastosowaniach i wskazówkach interpretacyjnych są wytłuszczone, cały dokument jest obowiązujący i wszystkie wyceny sporządzone według MSW muszą być zgodne z całością dokumentu. Dokumenty techniczne publikowane na stronie internetowej KMSW stanowią uzupełnienie standardów, zastosowań i wskazówek interpretacyjnych, ale nie stanowią integralnej części niniejszego wydania standardów

8 8 Struktura standardów Historia, wstęp, konstytucja, struktura i budowa standardów, ogólne pojęcia i zasady wyceny Informacje ogólne KODEKS POSTĘPOWANIA rodzaje składników mienia standardy nieruchomość dobra ruchome wartość rynkowa wartości nierynkowe Standard 1. Wyceny rynkowe zastosowania Wycena praw do korzystania z rzeczy Wycena przedsiębiorstw Analiza zdyskontowanych strumieni pieniężnych w wycenach rynkowych i nierynkowych Wycena masowa do celu opodatkowania białe księgi Wycena na rynkach wschodzących załącznik Słownik terminów Patrz wartości nierynkowe Standard 3. Operat szacunkowy Zastosowanie wyceny do celów kredytowych Wycena nieruchomości Wycena dóbr ruchomych udziały finansowe przedstawienie wyników wyceny Standard 2. Wyceny nierynkowe Zastosowanie wyceny do celów sprawozdań finansowych wskazówki interpretacyjne przedsiębiorstwa Wycena maszyn i urządzeń Wycena wartości niematerialnych i prawnych Uwzględnienie w wycenie substancji niebezpiecznych i toksycznych Wycena nieruchomości rolnych Opiniowanie operatów szacunkowych Wycena nieruchomości w przemyśle wydobywczym Podejście kosztowe w wycenach do celów sprawozdań finansowych Wycena nieruchomości szczególnego przeznaczenia generujących dochód

9 9 rodzaje wartości nierynkowych Wartości nierynkowe wartość użytkowa Wartość skarbowa do celów podatkowych lub podatkowa wartość inwestycyjna lub wartość indywidualna Wartość odzysku wartość funkcjonującego przedsiębiorstwa Wartość likwidacyjna lub wartość do wymuszonej sprzedaży wartość ubezpieczeniowa Wartość szczególna Wartość połączenia

10 10 WYCENA NIERUCHOMOŚCI W EUROPIE RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWI W EUROPIE Kraj Finlandia Francja Niemcy Szwajcaria Szwecja Instytucje / zrzeszenia odpowiedzialne za wycenę nieruchomości 1. Fińskie Stowarzyszenie Wyceny nieruchomości 2. Stowarzyszenie Licencjonowania Wyceny Nieruchomości 3. Stowarzyszenie Licencjonowania Rzeczoznawców 1. Sądy (dla przysięgłych sądowych 2. IFEI Francuski Instytut Rzeczoznawców Nieruchomości, 3. Ministerstwo Rolnictwa (dla rzeczoznawców nieruchomości rolnych) 1. Niemiecka Rada Akredytacyjna 2. DVCS Niemiecki Związek Dyplomowanych Rzeczoznawców 3. Hyp Zert i inni 1. SEK Izba Ekspertów Szacowania Nieruchomości 2. Szwajcarskie Zrzeszenie Powierników Nieruchomości 1. Krajowy Urząd Pomiarowy Główne zawody wykonujące wyceny Kwalifikacje / wykształcenie wymagane do zdobycia uprawnień Każdy, licencjonowani rzeczoznawcy Egzamin testowy, staż zawodowy (3-10lat) w zakresie wyceny dla ubiegających się o licencję Rzeczoznawcy, inżynierowie, architekci, pośrednicy Brak wymagań, zalecane wykształcenie : absolwenci studiów uniwersyteckich, praktyka lub 7 lat praktyki dla osób bez dyplomu Każdy, przysięgli rzeczoznawcy, posiadający certyfikat, posiadający członkostwa RICS Brak wymogów, wymogi uzależniono od kategorii uprawnień Głównie architekci i geodeci Brak systemu kształcenia, samokształcenie Inżynierowie Minimum 3 lata budownictwa, geodeci studiów

11 11 2. Banki ( włączając banki hipoteczne) 3. Towarzystwa ubezpieczeniowe 4. Instytucje finansowe 5. Krajowa Agencja Leśna Wielka Brytania 1. Austria Stowarzyszenie ekspertów przysięgłych (ustanowionych przez sąd) Belgia RICS Geodeci i Królewski Instytut inżynierowie Dyplomowanych Rzeczoznawców 2. ISVA Samorządowe Stowarzyszenie Rzeczoznawców i Pośredników 3. IRRV Instytut Dochodów, Podatków i Wyceny Inżynierowie budownictwa, architekci nieruchomości, rzeczoznawcy budowlani, inżynierowie, pośrednicy, osoby działające w sektorze nieruchomości, pracownicy banków 1. BIL Belgijski Geodeci, Instytut rzeczoznawcy, Mierniczych (land Pośrednicy surveyors) 2. CIB Belgijskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców 3. RICS uniwersyteckich, 3 letni staż (wymagany do uzyskania licencji) Większość rzeczoznawców jest członkiem SFF szwedzkiej profesjonalnej organizacji rzeczoznawców wyceny nieruchomości Dyplom szkoły wyższej lub egzaminy kierunkowe, potwierdzone doświadczeniem (praktyką) zawodowym przed przyjęciem na członka RICS. Wymagane permanentne doskonalenie zawodowe kontrolowane przez RICS i ISVA. Dyplom uniwersytecki, specjalistyczny kurs, egzamin Praktyka specjalistyczna i doświadczenie zawodowe Zewnętrzne i wewnętrzne szkolenia, doświadczenie zawodowe, wewnętrzne regulaminy Geodezyjne, Dyplomowani rzeczoznawcy, inne

12 12 Hiszpania Minister Gospodarki Architekci, inżynierowie Włochy 1. Banki 2. Indywidualni zewnętrzni praktycy 3. Sądy Architekci, inżynierowie, agronomowie, (przynależność do jednej z tych kategorii specjalistów wymagana jest jedynie gdy wycena sporządzana dla celów bankowych), inni Architektura, budownictwo, (wykształcenie inżynierskie) Absolwenci studiów uniwersyteckich i zawodowych Większość krajów europejskich posiada specjalistów (rzeczoznawców) dokonujących wycen nieruchomości. W niektórych krajach nie jest wymagane profesjonalne przygotowanie do sporządzenia operatów wyceny. W praktyce jednak szacowania nieruchomości dokonują członkowie stowarzyszeń różnych zawodów, których działalność związana jest z nieruchomościami np. pośrednicy, geodeci, architekci, inżynierowie budownictwa. W wielu krajach wydano odpowiednie przepisy i normy prawne, które regulują sposób wyceny nieruchomości. W szczególności dotyczy to takich krajów jak: Dania, Hiszpania, Niemcy, Austria i Polska. W innych krajach przeprowadzenie wyceny regulowane jest pośrednio np. poprzez regulaminy i zalecenia banków, aby nieruchomości mające stanowić zabezpieczenia udzielanych kredytów wyceniano z dużą ostrożnością. FINLANDIA W Finlandii nie ma żadnych ograniczeń stawianych osobom dokonującym wyceny nieruchomości w przeciwieństwie do pośredników w obrocie, których obowiązuje posiadanie licencji (6). Mimo to istnieje system licencjonowania dla osób, które chcą taką licencję uzyskać. I tak na przykład większość towarzystw zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości i towarzystw ubezpieczeniowych korzysta jedynie z licencjonowanych rzeczoznawców zewnętrznych. Towarzystwa ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne dokonują czasami swojej wewnętrznej wyceny. Uprawnienia nadaje Stowarzyszenie Licencjonowania Wyceny Nieruchomości. W Finlandii istnieją trzy stowarzyszenia skupiające praktyków działających w dziedzinie wyceny nieruchomości. Fińskie Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości jest stowarzyszeniem naukowym powołanym z myślą o rozwoju teorii i metod wyceny. Fińskie Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości jest jedynym z założycieli wcześniej wspomnianego Stowarzyszenia Licencjonowania Wyceny Nieruchomości. Oprócz wymienionych stowarzyszeń istnieje jeszcze stowarzyszenie Licencjonowanych rzeczoznawców powołane przez osoby posiadające licencje zawodowe w celu wzajemnej promocji na rynku wyceny. FRANCJA We Francji wyceny nieruchomości może dokonywać każdy z wyjątkiem przygotowywania opinii dla celów sądowych i szacowania nieruchomości rolnych.

13 13 Poszukiwane jednak są osoby, posiadające rekomendacje instytucji zrzeszającej 14 stowarzyszeń rzeczoznawców wyceny nieruchomości, które podpisały tzw. charte del Expertise. Otrzymanie takiego uprzywilejowania uwarunkowane jest posiadaniem dyplomu uniwersyteckiego i praktyki lub odbyciem siedmio letniej praktyki w branży nieruchomości i szacowaniu, jeśli osoba nie posiada dyplomu ukończenia studiów. W praktyce większość wyceniających posiada wykształcenie wyższe z zakresu geodezji lub budownictwa. Na potrzeby sądów wyceny mogą dokonywać tylko rzeczoznawcy licencjonowani, którzy są mianowani lub otrzymują licencję od zespołów działających w każdym z 22 francuskich sądów apelacyjnych. Nieruchomości rolne szacują rzeczoznawcy licencjonowani przez komisje działające przy Ministerstwie Rolnictwa składające się zarówno z rzeczoznawców jak i z urzędników państwowych. We Francji działa wiele organizacji i stowarzyszeń skupiających osoby dokonujące wycen nieruchomości. Do najważniejszych zaliczyć można: - Chambre de Experts Immobiliers de France ( Francuskie Stowarzyszenie Ekspertów Nieruchomości) składające się z 600 członków, - AFREXIM to 6 towarzystw skupiających łącznie 150 rzeczoznawców, - IFEI Francuski Instytut rzeczoznawców Nieruchomości skupiający 180 członków, - Ordre des geometres experts ( Stowarzyszenie geodetów ekspertów) skupiające 2200 geodetów, z których około regularnie dokonuje wycen nieruchomości. NIEMCY Grupa zawodowa rzeczoznawców wyceny nieruchomości w Niemczech jest niejednolita. W jej skład wchodzą rzeczoznawcy charakteryzujący się zróżnicowanymi kwalifikacjami zawodowymi i rodzajem posiadanych uprawnień, jak również celami przeprowadzanych wycen oraz typem obsługiwanych klientów. Wspomniana grupa zawodowa składa się obecnie z następujących kategorii rzeczoznawców: - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości wypełniający funkcje członków terenowych i krajowych komisji rzeczoznawców (Mitglieder der Gutachterausschusse), - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości działający w wolnej praktyce zawodowej (freie Sachverstandige ) - przysięgli rzeczoznawcy majątkowi (offetlich bastellte und veredigte Sachverstandige), - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości posiadający certyfikat, - rzeczoznawcy wyceny nieruchomości będący członkami Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS). Komisje rzeczoznawców powoływane są z urzędu przez władze powiatowe lub miejskie (względnie krajowe komisje nadrzędne). Rzeczoznawcy wyceny nieruchomości działający w wolnej praktyce nie muszą posiadać żadnego urzędowego zezwolenia( licencji) na prowadzenie działalności zawodowej. Poza tym nie są oni sprawdzani pod kątem wiedzy fachowej i nie obowiązuje ich także katalog prawa i obowiązków rzeczoznawcy. Jednym warunkiem, który muszą spełnić, jest zgłoszenie zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej jako rzeczoznawcy w dziedzinie wyceny nieruchomości. Wynika stąd, że takim rzeczoznawcą może być praktycznie każdy, jednak część tych rzeczoznawców zorganizowała się w stowarzyszenia zawodowe, które postawiły zaostrzone warunki przyjmowania członków. Przysięgli rzeczoznawcy majątkowi w Niemczech stanowią najbardziej elitarną kategorię rzeczoznawców wyceny nieruchomości. Rzeczoznawcy tego typu posiadają państwowe uprawnienia do wykonywania wszelkich wycen, w tym zlecanych przez osoby

14 14 prywatne oraz sądy i organy administracji w związku z realizacją przepisów prawa publicznego. Uprawnienia takie uzyskiwane są przez kandydatów w postępowaniu uregulowanym ustawą z 1995r. (Gew O) oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy (SVO 95). Kandydat ubiegający się o tytuł rzeczoznawcy przysięgłego składa wniosek do właściwego terytorialnie oddziału Izby Przemysłowo-Handlowej. Certyfikacja rzeczoznawców jest nowym systemem zabezpieczenia jakości usług w dziedzinie wyceny nieruchomości na podstawie ujednoliconych norm europejskich. W Niemczech centralną instytucją akredytacyjną uprawnioną do nadawania europejskich certyfikatów jakości jest Niemiecka Rada Akredytacyjna. Rada ta akredytuje firmy lub instytucje, które z kolei będą wydawać certyfikaty rzeczoznawcom w oparciu o normy ISO 9001 oraz EN DIN Wymienione normy regulują procedurę przyznawania certyfikatów oraz katalog warunków, jakie muszą być spełnione przez kandydatów (Bleugte, 1997) SZWAJCARIA W Szwajcarii nie prowadzi się odrębnego kształcenia w zakresie wyceny nieruchomości. Specjaliści z różnych dziedzin (głównie architekci, geodeci, rolnicy, ekonomiści, prawnicy) zajmujący się wyceną doskonalą swoją wiedzę przede wszystkim poprzez samokształcenie, literaturę fachową, znajomość rynku nieruchomości, jak również poprzez uczestniczenie w kursach i seminariach. Te różne formy doskonalenia zawodowego rzeczoznawców obejmują pogłębienie wiedzy głównie z zakresu podstaw budownictwa, planowania przestrzennego, treści prowadzenia ksiąg wieczystych, znajomości przepisów prawa oraz zasad funkcjonowania gospodarki rynkowej. Rzeczoznawcy majątkowi należą do Izby Ekspertów Szacowania Nieruchomości ( Schätzungsexperte Kamer SEK) funkcjonującej przy Szwajcarskim Zrzeszeniu Powierników Nieruchomości (Schweizericher Verband der Immobile- Treuhander SVIT). Członkiem izby może zostać osoba, która spełnia trzy następujące warunki: 1. jest aktywnym członkiem Szwajcarskiego Zrzeszenia Powierników Nieruchomości (SVIT) 2. posiada uprawnienia państwowe lub licencję (w danym kantonie) eksperta szacowania nieruchomości, dyplom architekta Politechniki Federalnej lub uprawnienia mistrza budowlanego. 3. Legitymuje się co najmniej trzy-letnią praktyką zawodową w szacowaniu nieruchomości. SZWECJA Wycena gruntów i budynków w Szwecji dokonywana jest przez wiele różnych prywatnych konsultantów i władze urzędowe. Od 1996r. nastąpił podział na działalność urzędowa (np. wyceny dla celów naliczenia odszkodowań) i czystą działalność komercyjna, którą prowadzi towarzystwo ( spółka) prywatna. Oprócz tego za wycenę większości nieruchomości rolnych i leśnych odpowiada Krajowa Agencja Leśna. Działalność powiązana z szacowaniem nieruchomości prowadzą także inne jednostki urzędowe np. Krajowa Rada Budowy Dróg, Krajowa Rada Kolei, Krajowa Rada Ochrony Środowiska. Typowy (Standardowy) poziom wykształcenia jakim powinny się legitymować osoby dokonujące wycen to co najmniej 3 lata studiów uniwersyteckich. Jednakże jeśli wycena dotyczy małych domów to mogą je sporządzić studenci wydziału budownictwa nawet przed ukończeniem trzeciego roku studiów. Natomiast aby otrzymać autoryzację należy

15 15 legitymować się co najmniej 3 letnim stażem. Wprowadzono także obowiązek doskonalenia zawodowego w ciągu całego okresu zawodowej działalności. Generalnie posiadanie licencji rzeczoznawcy nie jest w Szwecji obowiązkowe aby dokonywać wycen, lecz w wielu sytuacjach rzeczoznawca licencjonowany traktowany jest jako osoba wzbudzająca zaufanie, posiadająca wyższe kompetencje. Licencja wymagana jest natomiast jeśli chce on pracować jako konsultant w procesie powszechnej taksacji nieruchomości prowadzonej pod nadzorem Krajowej Rady Taksacyjnej i Krajowego Urzędu Pomiarowego. Uprawnienia wyceny nadaje organizacja pozarządowa zwana Samfundet för fastighetsekonomi (SFF Szwedzkie Stowarzyszenie Rzeczoznawców nieruchomości). Celem licencjonowania jest wprowadzenie pewnej formy gwarancji jakości i znaku jakości. Zadaniem SFF jest, obok utrzymania wysokiego statusu zawodu oraz licencjonowania rzeczoznawców, zabezpieczenie społecznych potrzeb dotyczących rzetelnych wycen nieruchomości oraz prowadzenie prac nad doskonaleniem teorii i praktyki wyceny nieruchomości. WIELKA BRYTANIA W Wielkiej Brytanii każdy może nazwać się rzeczoznawcą i publicznie oferować swoje usługi. Gwarancją wysokiego poziomu usług jest jednak członkowstwo w samorządnej organizacji profesjonalnej - Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawcó (Royal Institution of Chartered Suveyors RICS). Z tego powodu prawie każda organizacja czy osoba prywatna szukająca porady o wartości nieruchomości zwraca się w tej sprawie do członka RICS. Zanim jednak zainteresowana osoba zostanie przyjęta w poczet członków RICS-u musi ona spełniać warunki stawiane przez ten Instytut. Należy odbyć kurs akademicki, który spełnia kryteria oceny studiów dyplomowych i kompetencji zawodowej zdefiniowane przez Instytut. Po ukończeniu kursu następują co najmniej dwa lata praktyki w jednostkach, których działalność dotyczy nieruchomości pod nadzorem członka RIKS, a następnie egzamin kompetencji zawodowej. Już jako pełnoprawny członek RICS-u podczas swej całej kariery zawodowej musi on corocznie uczestniczyć w szkoleniach doskonalenia zawodowego. Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS- The Royal Institution of Chartered Suveyors) powstał w 1868r., a w roku 1881 uznany został Dekretem Królewskim. RICS jest jedną z największych profesjonalnych organizacji w świecie skupiającą dzisiaj około 100 tys. członków. Wśród tej liczby 75 tys. stanowią dyplomowani rzeczoznawcy, 5 tys. technicy pomiarowi, a pozostałe 20 tys. osób to studenci i stażyści. Członkowie Instytutu pochodzą z ponad 100 krajów, a działają ponadto w wielu innych krajach na świecie. TEGoVA EUROPEJSKA GRUPA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH Pod koniec lat siedemdziesiątych z inicjatywy rzeczoznawców kilku państw zachodnioeuropejskich powstała organizacja pod nazwą TEGOVOFA The European Group of Valuers of Fixed Assets Europejska Grupa Rzeczoznawców Wyceny Środków Trwałych. Skupiała ona rzeczoznawców majątkowych z Niemiec, Belgii, Francji i Irlandii. Równolegle do TEGOVOFA działała inna organizacja pod nazwą EUROVAL ( European Property Valuers Association) Europejskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. W 1997r. doszło do połączenia obu organizacji w jedna TEGOVA - The European Group of Valuers Association Europejska Grupa Stowarzyszeń Rzeczoznawców.

16 16 TEGOVA skupia obecnie 45 stowarzyszeń zawodowych rzeczoznawców z 35 krajów Europy w tym również Polski. Wszyscy członkowie TEGOVA tworzą Zgromadzenie generalne. Organizacja zarządzana jest przez Radę składająca się z pięciu do ośmiu członków, wybieranych na 3 lata przez Zgromadzenie. Rada wybiera spośród siebie przewodniczącego, dwóch zastępców (jeden z nich musi pochodzić z krajów Europy Środkowej i Wschodniej), sekretarza generalnego i skarbnika. Zgromadzenie Generalne zbiera się dwa razy w roku: na wiosnę i jesienią. W programie każdego spotkania znajdują się spotkania tzw. grup roboczych. Zwykle są to grupy do spraw: Europy Środkowej i Wschodniej, odpowiedzialności zawodowej, Guide Bleu, metodologii, terenów zanieczyszczonych. TEGOWA stawia sobie następujące cele do osiągnięcia: Upowszechnienie Europejskich Standardów Wyceny (tzw. Guide Bleu - niebieska księga), ich okresowa aktualizacja oraz synchronizacja zgodnie ze standardami wprowadzonymi w skali światowej przez Międzynarodowy Komitet Standardów Wyceny IVSC, Aktualizacja stosowanych metod wyceny nieruchomości, maszyn i urządzeń w oparciu o okresową ocenę ich przydatności, Organizacja europejskich seminariów i spotkań środowiskowych o tematyce związanej z wyceną oraz udział w konferencjach o skali światowej, Upowszechnienie najlepszych doświadczeń europejskich w celu ich promocji; interpretowanie standardów wyceny, dążenie do spójności metod i technik wyceny; promowanie zawodu rzeczoznawcy, Organizowanie badań nad rozwojem teoretycznych podstaw wyceny nieruchomości oraz maszyn i urządzeń, przy współpracy z uczelniami wyższymi, Udzielenie fachowej pomocy innym stowarzyszeniom zawodowym w sprawach dotyczących szacowania nieruchomości, a także: księgowym, bankierom i prawnikom, Interpretacja europejskich standardów wyceny i metod szacowania na potrzeby różnego rodzaju firm, Prowadzenie doradztwa w pracach agend Komisji Europejskiej i ONZ, Współdziałanie w tworzeniu dyrektyw Komisji Europejskiej dotyczących wyceny środków trwałych, Organizowanie pomocy rządom w tworzeniu podstaw do licencjonowania rzeczoznawców, Opracowanie kodeksu etycznego dla rzeczoznawców europejskich i procedur dyscyplinarnych Członkowie TEGOVA reprezentować powinni rzeczoznawców do spraw wyceny nieruchomości, maszyn i urządzeń. Aby zostać członkiem tej organizacji, stowarzyszenie musi spełniać kilka warunków, między innymi: Grupować licencjonowanych rzeczoznawców, według ustalonych kryteriów kwalifikacji zawodowych, Być organizacją dobrze znaną, prawnie ukonstytuowaną, Zobowiązać się do respektowania kodeksu etycznego, Wprowadzić obowiązek ubezpieczenia się rzeczoznawców majątkowych od odpowiedzialności cywilnej. TEGOVA we współpracy z Europejską Federacją Hipoteczną (The European Mortgage Federation) opracowuje standardy techniczne w celu przyjmowania przez europejskich rzeczoznawców instrukcji opracowanych przez instytucje kredytujące zgodnie ze wskazaniem wspomnianej Dyrektywy.

17 17 Struktura organizacyjna i zawodowa rzeczoznawcy majątkowego w Europie - próba prezentacji i analizy Wykonywanie czynności związanych z określeniem wartości nieruchomości stanowi szczególny rodzaj zawodu. Jest on oparty o szeroką, wielodyscyplinarną wiedzę dotyczącą różnych aspektów powstawania i odczytywania wartości nieruchomości, obiektywnych i subiektywnych czynników wpływających na zmianę tej wartości. Są to głównie czynniki ekonomiczne, prawne i techniczne. Kolejny składnik tego zawodu stawią procedury porządkujące przebieg wyceny niezbędne po to, aby zleceniodawca, odbiorca i ewentualnie organ kontrolujący przebieg wyceny mógł mieć możliwość wglądu w tok rozumowania i wnioskowania wykonawcy i porównania przebiegu i wyniku prac wykonywanych przez różnych rzeczoznawców. Ponieważ wycena jest w trakcie jej wykonywania a także w końcowej, wnioskowej fazie splotem szeregu subiektywnych ocen, doborów i konkluzji staje się opinią rzeczoznawcy o wartości nieruchomości a nie stwierdzeniem niewątpliwego ekonomicznie i matematycznie faktu. Jest to więc z tego punktu widzenia zawód wymagający posiadania i posługiwania się regułami etycznymi i odpornością na presję zleceniodawców. Jest to wreszcie zawód ważny gospodarczo i rynkowo bo wyzwalający lub ujawniający kapitał ukryty w nieruchomości. Ale o dziwo zawód ten w zdecydowanej większości świata jest zawodem okolicznościowym, przyuczonym i w zasadzie niekoniecznie nieuniwersyteckim poza Polską i Wielką Brytanią. Może to być natomiast zawód regulowany pojęcie szeroko stosowane w krajach Unii Europejskiej tj zawód którego wykonywanie jest uzależnione od spełnienia wymagań kwalifikacyjnych i warunków określonych w odrębnych przepisach, zwanych dalej przepisami regulacyjnymi. I tu pojawia się jeszcze jedno zaskakujące stwierdzenie, bo tylko Polska potraktowała ten zawód jako uniwersytecki, regulowany, w dodatku kontrolowany poprzez nadawanie uprawnień państwowych i wielu fragmentach państwowy system nadzoru jego funkcjonowania. Aby treść niniejszego referatu była zgodna z tytułem spróbuję ten tytuł i jego znaczenie uporządkować według pewnych podstawowych kategorii, ram w jakich zawód ten może być wykonywany: a) ograniczenie (wyłączność) prawa do wykonywania zawody rzeczoznawcy przez nadawanie i kontrolowanie tego prawa, b) całkowita swoboda wykonywania zawodu,

18 18 c) faktyczne (praktyczne) niekontrolowane wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego przez stowarzyszonych (lub nie) przedstawicieli niektórych zawodów d) ograniczenie prawa wykonywania zawodu w przypadku niektórych zleceniodawców lub celów wyceny przez wybiórcze jego licencjonowanie lub certyfikowanie, e) wszystkie sytuacje wymienione wyżej, ale z podporządkowaniem specjalistycznym przepisom prawa lub standardom zawodowym, w przypadku tych ostatnich z reguły ustanawianych przez organizacje zawodowe lub ich korporacje, krajowe lub międzynarodowe: RICS, PFSRM, Fundacja Rzeczoznawców Majątkowych w Waszyngtonie (USA), TEGoVA, IVSC. Przedstawiona powyżej klasyfikacja zostanie zilustrowana przykładami niektórych państw europejskich odpowiadających poszczególnym przypadkom i poziom powiązania struktur organizacyjnych z zasadami wyceny nieruchomości. 1) Izba Samorządowa jako w pełni samodzielny samorząd zawodowy rzeczoznawców umożliwiający (nadający uprawnienia) w wycenę nieruchomości dla każdego celu i zleceniodawcy oraz kontrolujący jej wykonanie takiej sytuacji nie ma w zakresie wyceny nieruchomości w żadnym kraju europejskim 2) Izba Samorządowo Gospodarcza, która nie ma monopolu na kreowanie i nadzorowanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego, ale która zrzesza na zasadzie dobrowolności osoby fizyczne i prawne wykonujące ten zawód. tak jest np. w Szwajcarii, gdzie funkcjonuje Izba Ekspertów Szacowania Nieruchomości Schatzungsexperte Kamer, do której może przystąpić osoba spełniając trzy warunki: - jest członkiem Szwajcarskiego Zrzeszenia Powierników Nieruchomości (SVIT), - posiada licencje w danym kantonie eksperta szacowania nieruchomości, dyplom architekta Politechniki Federalnej lub uprawnienia mistrza budowlanego, - legitymuje się co najmniej 3-letnią praktyką zawodową w szacowaniu nieruchomości. Do izby przyjmowane są wyłącznie osoby fizyczne. Firmy mogą stać się jej członkiem tylko poprzez przynależność do niej ich pracowników. Przy zmianie posady przez pracownika jego członkowstwo w Izbie wygasa, gdy nowy pracodawca nie należy do SVIT. Członkowie Izby Ekspertów Szacowania Nieruchomości są uprawnieni do używania tytułu "Członek Izby Ekspertów Szacowania Nieruchomości SVIT"

19 19 Podobnie jest w Czechach, gdzie funkcjonuje Ceska Komora Odhadcu Majetku (CKOM) Czeska Izba Rzeczoznawców Majątkowych. Izba ta jest niezależnym stowarzyszeniem osób fizycznych i przedsiębiorców działających w zakresie wyceny nieruchomości. Liczy obecnie 300 członków i 40 przedsiębiorstw wyceny. Ma 8 oddziałów regionalnych. Jest założycielem 2 instytucji Instytutu Wyceny Nieruchomości, zajmującego się badaniami naukowymi na rzecz wyceny nieruchomości i do niedawna - Stowarzyszeniem Certyfikacji Rzeczoznawców (opartego o nieobowiązujące już zasady certyfikacji Tegova). Aby stać rzeczoznawcą majątkowym w Czechach trzeba ukończyć odpowiedni kierunek/ program studiów a następnie zarejestrować na tej podstawie chęć prowadzenia działalności w zakresie wyceny nieruchomości w odpowiednim urzędzie, który łączy funkcje polskiego urzędu gminy (działalność gospodarcza osoby fizycznej) i KRS (rejestracja spółki) 3) wykonywanie zawodu rzecz przez osoby mające uprawniania państwowe lub nadawane w innym trybie, pozostające pod kontrolą nadającej te uprawnienia urzędu lub instytucji w zakresie doskonalenia i odpowiedzialności zawodowej, uzgadnianie metodologii wycen rozporządzenia i standardy itp. Polska jak to już wspomniano jest jedynym krajem w Europie i o ile mi wiadomo także na świecie odpowiadającym temu przypadkowi - nadawanie uprawnień (certyfikacja) na poziomie Stanu w USA jest namiastką naszego systemu. Czy ta nasza wyjątkowość jest dobra czy zła? Za dwa dni wypowie się na ten temat I Kongres Rzeczoznawców Majątkowych. Moja opinia, (jak to się mówi na dziś ) jest ambiwalentna, widzę zalety naszej ewentualnej niezależności (od rządu), ale widzę i zalety stanu obecnego, a wśród nich głównie globalność naszych uprawnień, którą to cechę może naszemu zawodowi (i każdemu innemu) nadać tylko przepis rangi ustawy. My sami jako środowisko możemy wszystkim tylko proponować nasze usługi co jest łatwe, lub w przypadki jednomyślnego (czy to jest w Polsce i wśród nas możliwe?) niezadowolenia odmówić pełnienia tych usług (strajk powszechny niezadowolonych rzeczoznawców?). 4) przypadek szczególny, także niepowtarzalny w skali świata stanowi wykonywanie naszego zawodu na podstawie kierunkowego, sterowanego i jednolitego wykształcenia akademickiego Myślę tu o sytuacji rzeczoznawcy majątkowego w Wielkiej Brytanii, gdzie formalnie każdy może go wykonywać, ale robić to w praktyce to jest otrzymywać zlecenia, ale i

20 20 być kontrolowanym może tylko (w praktyce, bo są także inne organizacje rzeczoznawców w WB) członek RICS Royal Institution of Chartered Surveyors Królewskiego Instytutu (Stowarzyszenia) Uprawnionych Rzeczoznawców Majątkowych. Jest to więc nadzór tego stowarzyszenia nad treścią edukacji akademickiej w tym kierunku, uwarunkowanie znaczenia dyplomu akredytacją uczelni przez RICS, odbycie praktyki u członka RICS i zdanie egzaminu z zakresu kompetencji zawodowych, co łącznie umożliwia członkowsko RICS, a więc poddanie się nadzorowi tej organizacji nad przestrzeganiem standardów i etyki zawodowej oraz ustawicznego kształcenia. Proszę przy okazji zauważyć, że w nazwie RICS po angielsku napisano, że chodzi tam o chartered surveyors czyli uprawnionych mierniczych w domyśle wyceniaczy, ale już tego chartered czyli uprawnienia ani RICS ani korona od lat nie nadają. Jest to więc i pod tym względem przypadek unikalny w skali świata, choć niemal na całym świecie działają członkowie RICS, nie tylko obywatele Wielkiej Brytanii podlegli Koronie (Royal). 5) przypadek najpowszechniejszy to wyceny wykonywane przez różnych specjalistów tj. absolwentów szkół wyższych, choć niewyłącznie, różnych kierunków, choć najczęściej jest to architektura, budownictwo lądowe i geodezja, rzadziej - ekonomia, prawo i rolnictwo i jeszcze rzadziej studia uniwersyteckie w zakresie obrotu nieruchomościami (bo bardzo mało jest takich uczelni). W takich krajach podstawą formalną, choć ta formalność nie wskazuje kto może a kto nie może szacować, a tylko uznaje kompetencje wynikające z przebiegu studiów, uzależniając te możliwości - bo nie uprawnienia - od kierunku studiów i członkowstwa w odpowiedniej organizacji zawodowej, której nazwa nie zawsze kojarzy się z wyceną a może wynikać z kierunku studiów, ale często jest nazwą związana z wycena nieruchomości. Tak jest np. we Włoszech, Consilio Nazionale Geometri Narodowa Rada Mierniczych i Instituto Italiano di Valuazione Immobiliare Włoski Instytut (Stowarzyszenie) Wyceny Nieruchomości, w Belgii, Belgijskie Stowarzyszenie Mierniczych i Belgijskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, lub w Szwecji, gdzie do 1996 roku Krajowy Urząd Pomiarowy prowadził szeroką dzielność w dziedzinie wyceny nieruchomości a obecnie prowadzi tylko wyceny związane z działalnością urzędową np. dla celów naliczania odszkodowań, a działalność komercyjną w zakresie wyceny prowadza spółki prywatne. Oprócz tego za wycenę nieruchomości rolnych i leśnych odpowiada Krajowa Rada Leśna, a

21 21 działalność powiązaną z szacowanie nieruchomości prowadzą także inne jednostki urzędowe jak Krajowa Rada Budowy Dróg czy Krajowa Rada Kolei. W Wielkiej Brytanii wyceny dla celów podatkowych wykonuje agencja rządowa pod nazwą Valuation Office. 6) w wielu krajach, poza tymi najogólniejszymi przypadkami (patrz punkt 5) są wyodrębnione pewne sfery wyceny, dla których wykonywania trzeba uzyskać coś w rodzaju uprawnień. tak jest np. we Francji, gdzie wyceny związane z terenami rolnymi może wykonywać osoba posiadająca licencje nadana przez Ministerstwo Rolnictwa, a nominacje na biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości nadają sady apelacyjne. podobnie jest w Niemczech ze sferą wyceny dla celów kredytowych, która wykonywać mogą tylko posiadacze certyfikacji nadanej przez Związek Banków Hipotecznych (Hyp Zert) a dla celów publicznych przysięgli rzeczoznawcy majątkowi, które to uprawnienia regulowane są tzw. Ustawą Przemysłową a kandydat ubiegający się o ten tytuł składa wniosek do właściwego terytorialnie oddziału Izby Przemysłowo Handlowej, która sprawdza formalne warunki wnioskodawcy w zakresie wykształcenia akademickiego w dziedzinie wyceny nieruchomości, predyspozycji osobistych zwłaszcza etycznych, uregulowany status materialny i wiek (w przedziale od 30 do 62 lat). Po pozytywnym przejściu tego etapu, kandydat składa egzamin przed wyodrębnioną w ramach izby komisją ds. wyceny nieruchomości. 7) Ostatnia na liście najczęściej spotykanych przypadków zależności między strukturą organizacyjną zawodu rzeczoznawcy a możliwościami wykonywania tego zawody jest Finlandia. Nie ma tam żadnych ograniczeń stawianych osobom dokonującym wyceny nieruchomości, mimo to istnieje system licencjonowania dla osób, które chcą taką licencję uzyskać. I tak na przykład większość towarzystw ubezpieczeniowych korzysta jedynie z licencjonowanych rzeczoznawców zewnętrznych. Osoby ubiegające się o licencję rzeczoznawcy wyceny nieruchomości muszą spełniać następujące warunki: - zdać egzamin testowy, - legitymować się, w zależności od posiadanego wykształcenia, stażem zawodowym w wycenie nieruchomości od 3 do 10 lat, - być uczciwym i mieć nienaganną opinię, - być w wieku poniżej 65 lat. Uprawnienia takie nadaje Stowarzyszenie Licencjonowania Wyceny Nieruchomości. Można ubiegać się o uzyskanie licencji do wyceny określonego rodzaju nieruchomości np.

22 22 mieszkalnych, rolnych, leśnych, komercyjnych lub tez wszystkich niezależnie od sposobu użytkowania. W Finlandii istnieją trzy stowarzyszenia skupiające osoby działające w dziedzinie wyceny nieruchomości: - Fińskie Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości jest stowarzyszeniem naukowym, powołanym z myślą o rozwój teorii i metod wyceny, - Stowarzyszenie Licencjonowania Wyceny Nieruchomości, utworzone przez ww. stowarzyszenie naukowe, - Stowarzyszenie Licencjonowanych Rzeczoznawców, powołane przez osoby posiadające licencje zawodowe w celu wzajemnej promocji na rynku wyceny, Poza tymi stowarzyszeniami działają osoby nie stowarzyszone w zakresie wyceny nieruchomości. Struktura organizacyjna rzeczoznawców majątkowych w Europie jest jak widać różnorodna. Poza Polską, gdzie sprawa jest nam znana i oczywista wszędzie indziej są to konglomeraty różnych rozwiązań, zmieniające się z upływem czasu. Aby ten referat miał sens należy go zakończyć próbą oceny poszczególnych zjawisk organizacyjnych i zawodowych. Uczynić to można znając odpowiedz na pytanie - gdzie jest dobrze a gdzie jest źle i co oznaczają te przymiotnik? Można bowiem przyjąć bardzo ogólny podział na rzeczoznawców majątkowych i ich odczucia oraz na odbiorców ich usług, rynek nieruchomości lub nawet całe społeczeństwo. Nie dysponuję liczbami ani opiniami pozwalającymi na udzielenie odpowiedzi na wyżej postawione pytania. Świetnie funkcjonujące gospodarczo i rzeczoznawczo Stany Zjednoczone z powodu niewłaściwego wykorzystywania możliwości rzeczoznawców mają kryzys gospodarczy na rynku nieruchomości, choć pewnie rzeczoznawcy są z siebie zadowoleni. Nie wymieniona przeze mnie Grecja z 27 (dwudziestoma siedmioma) Zaprzysiężonymi Rzeczoznawcami, którzy posługują się w codziennej praktyce kilkuset asystentami jest innym przykładem powodów do zadowolenia (tych pierwszych) i mniejszego zadowolenia (tych drugich). Nie ma zapewne takiego rozwiązania, który by satysfakcjonowało wszystkich, choć wydaje się, ze bliska takie sytuacji jest Wielka Brytania z jej wspaniałym RICS-em. Ale pewnie i tam są powody do zmian. Kończąc ten referat nieco oportunistycznie myślę, że Kongres o którym już wspominałem ma miedzy innymi za zadanie wskazanie najlepszej drogi rozwoju zawodu i struktur organizacyjnych. Myślę także, ze zrozumieją mnie Państwo iż z racji pełnionej

23 23 funkcji nie wypada mi samemu wydawać ocen o stanie za którymi jestem współodpowiedzialny. RODZAJE WARTOŚCI I PODSTAWY SZACOWANIA WEDŁUG REGUŁ RICS METODY SZACOWANIA WARTOŚCI Wartość rynkowa jest to szacunkowa kwota, za którą nieruchomość po odpowiednim czasie ekspozycji na rynku powinna zostać sprzedana w transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi stronami, dążącymi do sfinalizowania transakcji kupującym a również dążącym do sfinalizowania transakcji sprzedającym, z których każdy działa w sposób kompetentny, ostrożny i bez przymusu, przy założeniu, że transakcja następuje w dacie wyceny. Powyższa definicja odpowiada definicji zapisanej w standardach wyceny opracowanych przez organizację zawodową zrzeszającą dyplomowanych rzeczoznawców działających w Wielkiej Brytanii. Ponadto standardy te w zależności od celu wyceny wyróżnia a następujące rodzaje wartości: 1. Wartość rynkowa (ang. market value), 2. Wartość wolnorynkowa ( ang. open market value), 3. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania (ang. existing use value), 4.Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania dla zarejestrowanych stowarzyszeń budownictwa mieszkaniowego ( ang. Existing Use Value for Registered Housing Associations), 5. Spodziewana cena przyszłej sprzedaży ( ang. Estimated Realisation Price), 6. Spodziewana cena przy wymuszonej sprzedaży ( ang. Estimated Restricted Realisation Price), 7. Pomniejszony koszt zastąpienia ( ang. Depreciated Replacement Cost), 8. Wolnorynkowa wartość czynszowa ( ang. Open Market Rental Value), 9.Spodziewana przyszła wartość czynszowa (ang. Estimated Future Rental Value). Wartość rynkowa (MV) przybliżona kwota, za którą można sprzedać nieruchomość w momencie szacowania przy założeniu, że istnieje chętny nabywca i chętny sprzedający i że uzyskana zostanie w normalnej transakcji poprzedzonej właściwym marketingiem w którym każda ze stron będzie postępowała świadomie, rozsądnie i bez przymusu. W szacowaniu wartości rynkowej nie uwzględnia się możliwości zmian czynników wpływających na zachowanie rynku. Wartość ta nie zawiera w sobie kosztów związanych ze

24 24 sprzedażą lub kupnem nieruchomości w tym także podatków i opłat naliczonych z tego tytułu. Wartość wolnorynkowa (OMV) przewidywana najwyższa cena jaką można uzyskać za nieruchomość w transakcji rynkowej dokonanej w dacie szacowania przy następujących założeniach: a) sprzedający nie działa pod przymusem, b) istnieje wystarczający okres czasu na wynegocjowanie warunków transakcji, c) stan rynku i warunki kształtowania się cen są takie same jak w momencie szacowania, d) nie rozważa się ofert nietypowych nabywców, e) strony transakcji działają samodzielnie i rozważnie. Wartość ta szacowana jest dla nieruchomości traktowanych jako inwestycja i może uwzględniać zmianę użytkowania i rozważania przewidywanego wzrostu wartości (hope value). W praktyce różnice między wartością rynkową a wartością wolnorynkową zacierają się i są utożsamiane. Wartość dla aktualnego sposobu użytkowania (EUV) jest opinią o najwyższej cenie możliwej do uzyskania za nieruchomości w momencie szacowania. Założenia, przy których spodziewane jest osiągnięcie ceny są takie same jak w definicji wartości wolnorynkowej lecz dodatkowo zakłada się, że: a) nieruchomość może być użytkowana w dającej się przewidzieć przyszłości tylko w takiej funkcji, w jakiej znajduje się w momencie szacowania, b) cała nieruchomość jest wolna (dyspozycyjna) i do objęcia w momencie sprzedaży i wszystkie części nieruchomości są zajmowane do prowadzenia działalności Ten rodzaj wartości szacowany jest dla celów księgowych (sprawozdań finansowych), jeśli na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza. Koncepcja wartości nieruchomości w tym przypadku jest zbieżna z definicją wartości majątku trwałego i oznacza obecny koszt zastąpienia netto (net current replacement cost) Pojęcie wartości dla aktualnego sposobu użytkowania nie jest tożsame z pojęciem pomniejszonego kosztu zastąpienia (DRC), gdyż odzwierciedla koszt nabycia, a nie koszt wybudowania obiektu. Wartość dla aktualnego sposobu użytkowania dla zarejestrowanych stowarzyszeń budownictwa mieszkaniowego ( EUV-RHA) - przewidywana najwyższa cena sprzedaży w dacie szacowania (jak OMV) zakładająca ponadto, że kontynuowany będzie wynajem nieruchomości zgodnie z obecnym przeznaczeniem i na obecnych warunkach przez organizacje do tego upoważnione.

25 25 Spodziewana cena przyszłej sprzedaży (ERP) - jest opinią o spodziewanej cenie sprzedaży nieruchomości w normalnej transakcji wolnorynkowej, która będzie miała miejsce w przyszłości przy dodatkowym założeniu, że: a) istnieje chętny sprzedawca, b) nie brano pod uwagę szczególnych ofert zainteresowań potencjalnych nabywców, c) obie strony transakcji będą dysponować jednakowymi informacjami i działać rozważnie i bez przymusu. Przy określeniu tej wartości rzeczoznawca musi uwzględnić w procedurze szacowania zachowanie się rynku w ujęciu dynamicznym. W rezultacie więc będzie to prognoza otrzymana jako efekt symulacji rynku nieruchomości na koniec przyjętego okresu, gdyż okres ekspozycji rynkowej jest szacowany przez rzeczoznawcę i rozpoczyna się po dniu sporządzenia wyceny. Spodziewana cena przyszłej sprzedaży została szacowania pod wpływem Zrzeszenia Brytyjskich Banków wprowadzona jako podstawa dla potrzeb zabezpieczenia kredytów hipotecznych na nieruchomościach komercyjnych. Spodziewana cena przy wymuszonej sprzedaży (ERRP) oznacza także spodziewaną cenę możliwą do uzyskania w przyszłości w terminie określonym przez klienta i uwzględnionym przez rzeczoznawcę w obliczeniach ( tak jak w przypadku ERP) z tą jednak różnicą, iż wymuszona sprzedaż powoduje wystąpienie ograniczeń okresu czasu traktowanego jako rozsądny okres marketingu i negocjowania warunków transakcji. Pomniejszony koszt zastąpienia (DRC) - stanowi sumę wartości działki gruntowej oszacowanej dla aktualnego sposobu użytkowania i kosztów odtworzenia zabudowy stojącej na gruncie pomniejszonych o wartość zużycia spowodowanego wiekiem obiektów, przestarzałymi rozwiązaniami funkcjonalnymi i wpływem czynników środowiskowych. Wśród rzeczoznawców brytyjskich brak jednoznacznego pomniejszony (zdeprecjonowany) koszt zastąpienia jest rozróżnienia, czy rodzajem wartości (podstawą szacowania) czy też metodą szacowania. W czerwonej księdze jest on zdefiniowany jako jeden z rodzajów wartości. Wolnorynkowa wartość czynszowa (OMRV) - stanowi opinię najwyższej stawce czynszu możliwej do otrzymania z tytułu wynajęcia nieruchomości w terminie szacowania przy założeniu, że: - istnieje chętny wynajmujący, - rozsądny okres na wynegocjowania umowy najmu,