Nowe szlaki na handlowej mapie Polski

Transkrypt

1 NORWAY NORWAY SWEDEN SWEDEN FINLAND FINLAND ESTONIA ESTONIA RUSSIA RUSSIA LATVIA LATVIA DENMARK DENMARK LITHUANIA LITHUANIA RUSSIA RUSSIA IRELAND IRELAND UNITED UNITED KINGDOM KINGDOM NETHERLANDS GERMANY GERMANY POLAND POLAND BELARUS BELARUS BELGIUM BELGIUM CZECH CZECH REP. REP. UKRAINE UKRAINE FRANCE FRANCE SLOVAKIA SLOVAKIA SWITZERLAND ITALY ITALY AUSTRIA AUSTRIA HUNGARY HUNGARY CROATIA CROATIA SERBIA SERBIA MONTENEGRO ROMANIA ROMANIA BULGARIA BULGARIA SPAIN SPAIN ALBANIA ALBANIA PORTUGAL PORTUGAL GREECE GREECE TURKEY TURKEY Nowe szlaki na handlowej mapie Polski nieodkryty potencjał mniejszych miast część 6

2 BELAR LATV LITHUANIA RUSSIA ANY POLAND CZECH REP. UKRAINE SLOVAKIA AUSTRIA HUNGARY CROATIA ROMANIA

3 Nowe szlaki na handlowej mapie Polski nieodkryty potencjał mniejszych miast Część 6 POLSKA PÓŁNOCNO-ZACHODNIA

4 Colliers International Dział Doradztwa i Badań Rynku Dział Doradztwa i Badań Rynku Colliers International zajmuje się badaniami i szeroko pojętym doradztwem dla Klientów w zakresie rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, w szczególności: biurowych, handlowych, przemysłowych i hotelowych. Nasza wiedza poparta jest wieloletnim doświadczeniem i wypracowanymi metodami analitycznymi, którymi wspieramy naszych Klientów w procesach decyzyjnych, określając szanse i zagrożenia oraz możliwe scenariusze wynikające ze zmieniających się warunków rynkowych. Usługi działu obejmują analizy ekonomiczne i badania rynku nieruchomości komercyjnych z uwzględnieniem przyszłych trendów rynkowych; analizy opłacalności; analizy konkurencji; strategie inwestycyjne; analizy lokalizacji, itp. Nasza baza danych obejmuje najbardziej aktualne informacje na temat rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, a ścisła współpraca z działami agencyjnymi firmy pozwala na lepsze zrozumienie indywidualnych potrzeb naszych Klientów. 2 Colliers International

5 Szanowni Państwo, Mamy przyjemność przedstawić kolejną część raportu Działu Doradztwa i Badań Rynku Nowe szlaki na handlowej mapie Polski nieodkryty potencjał mniejszych miast. Niniejsza publikacja identyfikuje potencjalne możliwości inwestycyjne na rynku nieruchomości handlowych w mniejszych miastach w Polsce. Raport składa się z sześciu części, które publikowane są w odstępach kwartalnych szósta część obejmuje Polskę Północno-Zachodnią a w niej województwa lubuskie, wielkopolskie oraz zachodniopomorskie. Mamy nadzieję, że znajdziecie Państwo w tej publikacji wiele ciekawych informacji, które mogą okazać się przydatne w podejmowaniu decyzji biznesowych. Jeżeli będziecie Państwo zainteresowani poprzednimi częściami raportu, czy bardziej szczegółowymi informacjami na temat możliwości inwestycyjnych na rynku handlowym w Polsce lub innymi publikacjami Działu Doradztwa i Badań Rynku firmy Colliers International, uprzejmie prosimy o kontakt telefoniczny lub mailowy: dominika.jedrak@colliers.com Życzymy interesującej lektury. Z poważaniem, Dominika Jędrak Dyrektor Dział Doradztwa i Badań Rynku Colliers International 3

6 Polska Północno-Zachodnia zachodniopomorskie lubuskie wielkopolskie Dolnoląskie Opolskie 4 Colliers International

7 Wstęp Raport Nowe szlaki na handlowej mapie Polski nieodkryty potencjał mniejszych miast ma na celu wskazanie potencjalnych możliwości inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych w mniejszych miastach. Rynki handlowe w głównych polskich aglomeracjach są dosyć dobrze rozwinięte i rozpoznane (co nie oznacza, że są już w pełni nasycone powierzchnią handlową). Mniejsze miasta natomiast, kryją w sobie znaczny, jeszcze nie odkryty potencjał, w związku z czym warto przyjrzeć im się bliżej. Raport zostanie wydany w sześciu częściach, które będą publikowane w odstępach kwartalnych. Każda kolejna część raportu zostanie poświęcona innemu regionowi Polski. 1. Region centralny 2. Region południowy 3. Region południowo-zachodni 4. Region wschodni 5. Region północny 6. Region północno-zachodni (część 6) > > Lubuskie Raport zawiera przegląd rynków handlowych w miastach o liczbie ludności z przedziału tys. Miasta analizowane są pod względem istniejącej i planowanej podaży nowoczesnej powierzchni handlowej oraz wskaźników ekonomicznych, takich jak stopa bezrobocia i siła nabywcza mieszkańców. Na podstawie wyników analizy stworzona została mapa wytyczająca nowe szlaki handlowe obejmujące miasta charakteryzujące się wysokim potencjałem ze względu na ograniczoną ilość nowoczesnej powierzchni handlowej oraz korzystne parametry ekonomiczne. Takie potencjalne luki stanowią ciekawą alternatywę dla większych miast, które są już względnie nasycone pod względem istniejącej powierzchni handlowej. Mniejsze miejscowości stanowią ciekawą opcję dla inwestorów, którzy chcą zaistnieć w nowych, perspektywicznych lokalizacjach. Mapa nowych szlaków handlowych może stanowić pierwszy krok do wskazania miejsc charakteryzujących się wysokim potencjałem, który może przełożyć się na sukces inwestycji. > > Wielkopolskie > > Zachodniopomorskie Colliers International 5

8 Rynki handlowe w mniejszych miastach Rynki handlowe w mniejszych miastach istotnie różnią się od siebie zarówno pod względem stopnia rozwoju, jak i lokalnych uwarunkowań, w związku z czym dosyć trudno je porównywać i uzyskać miarodajne wyniki. Jednak istnieją pewne kluczowe czynniki, które determinują sukces planowanej inwestycji w danej lokalizacji, należą do nich m.in. nastawienie władz lokalnych, rozwój infrastruktury, dostępność gruntów czy zwyczaje zakupowe mieszkańców. Są to istotne elementy, które mogą bardzo ułatwić realizację inwestycji bądź przeciwnie uczynić ją wręcz niemożliwą. Poznanie danej lokalizacji wymaga szczegółowego przeanalizowania uwarunkowań lokalnych, zarówno pod kątem istniejącej i przyszłej konkurencji, jak również sytuacji społeczno-ekonomicznej, planowanych inwestycji infrastrukturalnych itp. W przeciwieństwie do dużych aglomeracji, w których rynki handlowe rozwijają się w miarę równomiernie, w mniejszych miastach sytuacja wygląda nieco inaczej. W większości miast powyżej 30 tys. mieszkańców znajdują się wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, takie jak supermarkety zarówno lokalne jak i sieciowe; sklepy z materiałami budowlanymi, artykułami wyposażenia wnętrz i pielęgnacji ogrodu (tzw. DIY Do it yourself ) oraz domy towarowe, w większości z lokalnymi najemcami. To co wyróżnia rynki handlowe w poszczególnych miastach to obecność w niektórych z nich nowoczesnego obiektu handlowego, który na lokalny rynek dostarczył nową jakość oraz zaoferował mieszkańcom nowe doświadczenia zakupowe. Inwestorzy poszukujący możliwości w mniejszych miastach uzależniają swoje decyzje od wielu czynników, takich jak sytuacja społeczno-ekonomiczna, istniejąca lub planowana konkurencja, czy odległość od większej aglomeracji miejskiej. W związku z powyższym nie wszystkie miasta o podobnej wielkości zostaną podobnie ocenione pod względem potencjału inwestycyjnego. Obraz rynku handlowego zmienia się istotnie wraz z otworzeniem nowoczesnego obiektu, który jest w stanie przyciągnąć większe, bardziej znane sieci handlowe. Analiza powierzchni handlowych w dalszej części raportu obejmuje głównie nowoczesne obiekty o powierzchni min m 2. Projekty tej skali mogą przedstawić ciekawą ofertę i wywrzeć znaczący wpływ na rynek. DEFINICJE* Centrum handlowe nieruchomość handlowa, która została zaplanowana, zbudowana oraz jest zarządzana jako jeden podmiot handlowy, składający się z minimum 10 sklepów oraz części wspólnych, o minimalnej powierzchni najmu (GLA) m². Park handlowy spójnie zaprojektowany, zaplanowany oraz zarządzany projekt, składający się głównie ze średniej oraz dużej wielkości najemców specjalistycznych. Centrum wyprzedażowe spójnie zaprojektowany, zaplanowany oraz zarządzany projekt handlowy z oddzielnymi sklepami, w których producenci lub sprzedawcy detaliczni sprzedają nadwyżki zapasów, końcówki kolekcji lub kolekcje posezonowe, po obniżonych cenach. Siła nabywcza całkowita wartość towarów i usług, które ludność zamieszkała w danym regionie może nabyć w ciągu roku. Siła nabywcza dla handlu detalicznego określa całkowitą wartość towarów, którą ludność regionu może nabyć w ciągu roku w sklepach. Indeks siły nabywczej na mieszkańca jest to wskaźnik ujmujący relację siły nabywczej ludności dla handlu detalicznego zamieszkałej na danym terenie do przeciętnej siły nabywczej Polski (również dla handlu detalicznego). * na podstawie ICSC oraz GfK Polonia 6 Colliers International

9 Województwo lubuskie Położenie Polska zachodnia, województwa graniczące: Dolnośląskie Wielkopolskie Zachodniopomorskie Gorzów Wielkopolski Państwa graniczące Niemcy Ludność 1,01 mln Powierzchnia km 2. Zielona Góra Nowa Sól Stolica Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra Żary Główne miasta Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra Lubuskie Wybrane dane statystyczne (Tabela 1.) Liczba mieszkańców Stopa bezrobocia (%) Indeks siły nabywczej na mieszkańca ** Polska ,4 100 Lubuskie ,1 98,4 Gorzów Wielkopolski ,1 Zielona Góra ,5 Nowa Sól ,8* Żary ,7* * Dane na poziomie powiatu ** Siła nabywcza w poszczególnych miastach w odniesieniu do średniej dla województwa Źródło: Colliers International Poland na podstawie danych GUS i GfK Polonia Województwo lubuskie pod względem podaży nowoczesnej powierzchni handlowej jest jednym z najsłabiej rozwiniętych regionów w Polsce. Centra handlowe o powierzchni powyżej m 2 znajdują się jedynie w Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze. Dwa miasta mają liczbę ludności z przedziału tys. mieszkańców: Żary i Nowa Sól. Jednak w omawianych miastach nie ma planowanych obiektów handlowych o powierzchni min m 2. Jedynym planowanym centrum handlowym jest Galeria Podwale w Żarach, która oferować będzie około m 2 powierzchni najmu. Colliers International 7

10 Województwo wielkopolskie Piła Ppołożenie Polska zachodnia, województwa graniczące: Dolnośląskie Kujawsko -pomorskie Lubuskie Łódzkie Gniezno Opolskie Pomorskie Poznań Zachodniopomorskie Konin Ludność 3,41 mln Leszno Ostrów Wielkopolski Powierzchnia Stolica km 2 Poznań Główne miasta Poznań, Kalisz, Konin, Piła, Ostrów Wielkopolski Wielkopolskie Wybrane dane statystyczne (Tabela 2.) Liczba mieszkańców Stopa bezrobocia (%) Indeks siły nabywczej na mieszkańca ** Polska ,4 100 Wielkopolskie ,1 98,9 Poznań ,8 Konin ,1 Piła ,4* Ostrów Wielkopolski ,7* Gniezno ,5* Leszno ,5 * Dane na poziomie powiatu ** Siła nabywcza w poszczególnych miastach w odniesieniu do średniej dla województwa Źródło: Colliers International Poland na podstawie danych GUS i GfK Polonia 8 Colliers International

11 Rynek nowoczesnej powierzchni handlowej w miastach od 30 do 100 tys. mieszkańców w województwie wielkopolskim: > > 5 miast o liczbie mieszkańców z przedziału tys. Konin, Piła, Ostrów Wielkopolski, Gniezno i Leszno (Swarzędz jest częścią aglomeracji poznańskiej i nie podlega analizie). > > Największa podaż nowoczesnej powierzchni handlowej (49500 m 2 ) znajduje się w dwóch centrach handlowych w Koninie Galerii Nad Jeziorem i Ferio. > > trzy nowoczesne centra handlowe znajdują się w Pile Atrium Echo, Atrium Kasztanowa i Tesco. > > ostrów Wielkopolski nowoczesna powierzchnia handlowa skoncentrowana jest w jednym centrum handlowym, Galerii Ostrovia. > > Gniezno dysponuje dwoma nowoczesnymi obiektami handlowymi, są to Max Gniezno oraz Galeria Gniezno. > > dwa centra handlowe znajdują się również w Lesznie Manhattan i Galeria Leszno. Nowoczesne obiekty handlowe w budowie i planowane: > > Deweloperzy planują obiekty handlowe w Pile i Lesznie. > > W Pile planowane są dwa centra handlowe. Pierwsza inwestycja należąca do firmy Rank Progress powinna rozpocząć się pod koniec 2012 roku, druga zapowiadane przez Mayland Real Estate centrum Nimfea, jest na wczesnym etapie planowania. > > jedno centrum handlowe planowane jest w Lesznie. Powierzchnia Galerii Goplana wyniesie ok m 2, natomiast otwarcie przewidywane jest na IV kw Wielkopolskie - Istniejąca i planowana podaż nowoczesnej powierzchni handlowej (m 2 ) Konin Piła Ostrów Wlk. Gniezno Leszno Istniejąca nowoczesna powierzchnia handlowa Planowana powierzchnia handlowa Źródło: Colliers International Poland Nowoczesna powierzchnia handlowa (Tabela 3.) Nowoczesna pow. handlowa (min m 2 GLA) Istniejące obiekty handlowe Konin Galeria Nad Jeziorem (2002), Ferio (2008) Piła Atrium Echo (2002), Atrium Kasztanowa (2008), Tesco (2008) Ostrów Wielkopolski Galeria Ostrovia (2011) Gniezno Max Gniezno (2000), Galeria Gniezno (2005) Leszno Manhattan (2000), Galeria Leszno (2011) Źródło: Colliers International Poland Nowoczesna powierzchnia handlowa w budowie i planowana (Tabela 4.) Piła Główne planowane obiekty handlowe Status inwestycji Powierzchnia (m 2 GLA) Planowane ukończenie Centrum Handlowe planowane III kw Nimfea planowane bd Leszno Galeria Goplana planowane IV kw Źródło: Colliers International Poland Colliers International 9

12 Województwo zachodniopomorskie Położenie Polska północno-zachodnia, województwa graniczące: Kołobrzeg Lubuskie Świnoujście Wielkopolskie Pomorskie Szczecin Szczecinek Państwa graniczące Niemcy Stargard Szczeciński Ludność 1,69 mln Powierzchnia km 2 Stolica Główne miasta Szczecin Szczecin, Koszalin, Stargard Szczeciński, Kołobrzeg Zachodniopomorskie Wybrane dane statystyczne (Tabela 5.) Liczba mieszkańców Stopa bezrobocia (%) Indeks siły nabywczej na mieszkańca ** Polska ,4 100 Zachodniopomorskie ,7 102,4 Szczecin ,7 Stargard Szczeciński ,8* Kołobrzeg ,9* Świnoujście ,6 Szczecinek ,4* * Dane na poziomie powiatu ** Siła nabywcza w poszczególnych miastach w odniesieniu do średniej dla województwa Źródło: Colliers International Poland na podstawie danych GUS i GfK Polonia 10 Colliers International

13 Rynek nowoczesnej powierzchni handlowej w miastach od 30 do 100 tys. mieszkańców w województwie zachodniopomorskim: > > 4 miasta Stargard Szczeciński, Kołobrzeg, Świnoujście i Szczecinek o liczbie mieszkańców z przedziału tys. mieszkańców (Police stanowią część aglomeracji szczecińskiej i nie podlegają analizie). > > dwa centra handlowe znajdują się w Stargardzie Szczecińskim Galeria Starówka oraz obiekt handlowy oparty na wielkopowierzchniowym hipermarkecie Tesco. > > Galeria Hosso jest jedynym nowoczesnym obiektem handlowym w Szczecinku. > > W Kołobrzegu i Świnoujściu na dzień dzisiejszy nie ma nowoczesnego obiektu handlowego o powierzchni powyżej m 2. > > W omawianych miastach istnieją także mniejsze obiekty handlowe (poniżej m 2 ), które można uznać za nowoczesne, takie jak Galeria Hosso w Kołobrzegu, Uznam w Świnoujściu i CH Aria w Szczecinku. Nowoczesna powierzchnia handlowa (Tabela 6.) Stargard Szczeciński Nowoczesna pow. handlowa (min m 2 GLA) Szczecinek Źródło: Colliers International Poland Istniejące obiekty handlowe Tesco (2002), Galeria Starówka (2012) Galeria Hosso (2009) Nowoczesne obiekty handlowe w budowie i planowane: > > Na dzień dzisiejszy nie ma żadnych obiektów handlowych w budowie w analizowanych miastach. > > Firma Koncepta posiada kilka projektów w fazie planowania, m.in. centra handlowe w Kołobrzegu, Świnoujściu i Szczecinku. Wszystkie z nich są mniejszymi obiektami handlowymi (poniżej m 2 powierzchni najmu) bez ustalonej daty oddania do użytku. > > Wielofunkcyjny projekt Baltic Park Molo jest planowany w Świnoujściu. Całkowita powierzchnia kompleksu (hotel, centrum handlowe i konferencyjne) osiągnie ok m 2. Ukończenie prac budowlanych planowane jest na 2018 rok. Zachodniopomorskie - Istniejąca i planowana podaż nowoczesnej powierzchni handlowej (m 2 ) Istniejąca nowoczesna powierzchnia handlowa Planowana powierzchnia handlowa Source: Colliers International Poland Nowoczesna powierzchnia handlowa w budowie i planowana (Tabela 7.) Główne planowane obiekty handlowe Status inwestycji Powierzchnia (m 2 GLA) Planowane ukończenie Kołobrzeg Centrum Handlowe planowane bd Świnoujście Centrum Handlowe planowane bd Szczecinek Centrum Handlowe planowane bd Źródło: Colliers International Poland Colliers International 11

14 Podsumowanie Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nowoczesnych powierzchni handlowych oraz czynników społecznoekonomicznych został określony potencjał inwestycyjny badanych miast. Dane zostały przedstawione tabelarycznie. Potencjał wynikający z czynników społeczno-ekonomicznych (Tabela 8., Tabela 9. i Tabela 10.) został określony na podstawie oceny stopy bezrobocia i siły nabywczej ( sytuacja korzystna; - sytuacja niekorzystna) i przedstawiony za pomocą odpowiednich strzałek: - wysoki - neutralny - niski LUBUSKIE Potencjał inwestycyjny wynikający z czynników społeczno-ekonomicznych (Tabela 8.) ZACHODNIOPOMORSKIE Potencjał inwestycyjny wynikający z czynników społeczno-ekonomicznych (Tabela 10.) Stopa Siła bezrobocia * nabywcza ** Stopa bezrobocia * Siła nabywcza ** Potencjał Nowa Sól - + Żary - + * Stopa bezrobocia: + poniżej średniej dla Polski; - powyżej średniej dla Polski ** Siła nabywcza: + powyżej średniej dla danego województwa; - poniżej średniej dla danego województwa Źródło: Colliers International Poland Potencjał Stargard Szczeciński - + Kołobrzeg + + Świnoujście + + Szczecinek - + WIELKOPOLSKIE Potencjał inwestycyjny wynikający z czynników społeczno-ekonomicznych (Tabela 9.) Stopa bezrobocia * Siła nabywcza ** Potencjał Konin - + Piła - + Ostrów + + Gniezno - + Leszno + + * Unemployment rate: + lower than Polish average; - higher than Polish average ** Purchasing power: + higher than the average for voivodship; - lower than the average for voivodship Source: Colliers International Poland * Unemployment rate: + lower than Polish average; - higher than Polish average ** Purchasing power: + higher than the average for voivodship; - lower than the average for voivodship Source: Colliers International Poland 12 Colliers International

15 Analiza rynku nieruchomości handlowych (istniejących i planowanych) w miastach pomiędzy 30 tys. a 100 tys. mieszkańców oraz wyniki uzyskane na podstawie oceny sytuacji społeczno-ekonomicznej pozwoliły na określenie potencjału inwestycyjnego analizowanych miast. Wyniki zostały przedstawione za pomocą odpowiednich kolorów (Tabela 11., Tabela 12. i Tabela 13.), które odpowiadają oznaczeniu miast na mapie. - duży potencjał inwestycyjny, niskie ryzyko inwestycyjne - średni potencjał i poziom ryzyka - ograniczony potencjał, wyższe ryzyko LUBUSKIE Potencjał inwestycyjny wynikający ze stopnia rozwoju rynku nieruchomości handlowych oraz czynników społeczno ekonomicznych - patrz Tabela 8. (Tabela 11.) Nowa Sól Żary Source: Colliers International Poland Potencjał inwestycyjny ZACHODNIOPOMORSKIE Potencjał inwestycyjny wynikający ze stopnia rozwoju rynku nieruchomości handlowych oraz czynników społeczno ekonomicznych - patrz Tabela 10. (Tabela 13.) Stargard Szczeciński Kołobrzeg Potencjał inwestycyjny WIELKOPOLSKIE Potencjał inwestycyjny wynikający ze stopnia rozwoju rynku nieruchomości handlowych oraz czynników społeczno ekonomicznych - patrz Tabela 9. (Tabela 12.) Konin Piła Ostrów Wielkopolski Gniezno Leszno Source: Colliers International Poland Potencjał inwestycyjny Świnoujście Szczecinek Source: Colliers International Poland Colliers International 13

16 Mapa nowych szlaków handlowych MAPA NOWYCH SZLAKÓW HANDLOWYCH Mapa nowych szlaków handlowych w Polsce wskazuje na potencjał inwestycyjny mniejszych miast w danych województwach. Wytyczone zostały 3 szlaki handlowe: niebieski, czerwony i czarny, które wskazują na istniejące szanse i stopień ryzyka inwestycyjnego. Kolory szlaków handlowych stanowią nawiązanie do stopnia trudności szlaków turystycznych, i tak: niebieski oznacza niewielki stopień trudności co w rozumieniu biznesowym przekłada się na duży potencjał i stosunkowo niewielkie ryzyko inwestycyjne. Szlak czerwony z inwestycyjnego punktu widzenia wskazuje na nieco niższy potencjał danego rynku i średni stopień ryzyka. Czarny szlak z kolei oznacza najwyższy stopień trudności, a miasta mu przypisane uważane są za lokalizacje, które w tym momencie charakteryzują się wyższym ryzykiem dla potencjalnych inwestorów (w dłuższej perspektywie czasowej sytuacja w tych miastach może ulec zmianie). Kołobrzeg Świnoujście Szczecin Stargard Szcz. Szczecinek Piła - duży potencjał inwestycyjny, niskie ryzyko inwestycyjne Gorzów Wielkopolski - średni potencjał i poziom ryzyka Gniezno - ograniczony potencjał, wyższe ryzyko Poznań Konin Zielona Góra Nowa Sól Leszno Żary Ostrów Wlk. Dane zawarte w raporcie przedstawiają sytuację na koniec III kw roku. Niniejsze opracowanie nie wyczerpuje wszystkich zagadnień oraz aspektów, które odnoszą się do jego przedmiotu. Intencją niniejszej publikacji nie jest doradztwo inwestycyjne, zatem nie może być ona traktowana jako podstawa decyzji biznesowych. Colliers International 14