REGULAMIN TWORZENIA I GOSPODAROWANIA FUNDUSZEM REMONTOWYM MIENIA SPÓŁDZIELNI I NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH ZARZĄDZANCH PRZEZ SPÓŁDZIELNIĘ

Transkrypt

1 REGULAMIN TWORZENIA I GOSPODAROWANIA FUNDUSZEM REMONTOWYM MIENIA SPÓŁDZIELNI I NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH ZARZĄDZANCH PRZEZ SPÓŁDZIELNIĘ MIESZKANIOWĄ ZGODA" W BRZEGU 1

2 I CZĘŚĆ OGÓLNA Na podstawie art. 6 ust 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003r Nr 119. poz z późn. zm. ) oraz 96 pkt. 2 e Statutu Spółdzielni, tworzy się fundusz remontowy mienia Spółdzielni i nieruchomości mieszkaniowych, na zasadach określonych w niniejszym regulaminie. 1 W celu zabezpieczenia środków finansowych dla zapewnienia prawidłowego utrzymania mienia Spółdzielni i nieruchomości mieszkaniowych w należytym stanie technicznym, tworzy się fundusz remontowy. 2 Fundusz remontowy tworzony jest w dwóch odrębnych częściach, jako: 1) fundusz remontowy nieruchomości - w poszczególnych nieruchomościach, 2) fundusz remontowy mienia Spółdzielni - jako jego część scentralizowaną pozostającą w Zarządzie Spółdzielni na potrzeby remontowe na mieniu Spółdzielni. II FUNDUSZ REMONTOWY NIERUCHOMOŚCI Fundusz remontowy nieruchomości jest tworzony, zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, z odpisów dokonanych po dniu 1 stycznia 2001 roku. Fundusz remontowy nieruchomości powstaje z: 3 1) odpisów naliczonych w miesięcznych opłatach wnoszonych przez członków Spółdzielni i inne osoby, których prawa do lokali związane są z daną nieruchomością, w wysokościach uchwalonych przez Radę Nadzorczą w planie finansowo- gospodarczym na dany rok, 2) kwot otrzymywanych z firm ubezpieczeniowych za szkody powstałe w danej nieruchomości mieszkaniowej, których koszt likwidacji stanowił wydatki funduszu remontowego, 3) kwot uzyskanych z tytułu kar umownych i odszkodowań za wady i usterki od wykonawców robót remontowych i modernizacyjnych wykonywanych na danej nieruchomości, 4) kar umownych za zwłokę w usuwaniu wad i usterek pobieranych od wykonawców robót remontowych, modernizacyjnych i inwestycyjnych dotyczących danej nieruchomości, 5) pożyczek z funduszu remontowego mienia Spółdzielni, 6) pożyczek z funduszu remontowego innych nieruchomości, 7) pożyczek z funduszu zasobowego, 8) kredytów bankowych, 9) zwrotu pożyczek udzielonych członkom Spółdzielni na cele remontu budynku, 10) dotacji, subwencji, darowizn, dofinansowania, podziału nadwyżki bilansowej, 11) innych źródeł, w tym odzyskiwanie materiałów( złom ). 2

3 1. Środki finansowe funduszu remontowego nieruchomości są przeznaczone na: 4 1) naprawy bieżące i główne budynków mieszkalnych i mienia wspólnie użytkowanego, zgodnie z zapisami rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. ( Dz.U. Nr 74 poz. 836, zm.: Dz.U. z 2009r, Nr 205, poz. 1584) w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, 2) spłatę pożyczki wewnętrznej z funduszu remontowego mienia Spółdzielni, 3) spłatę pożyczek zaciągniętych na remonty nieruchomości od innych nieruchomości, 4) spłatę pożyczek zaciągniętych na remonty nieruchomości z funduszu zasobowego, 5) spłatę kredytu zaciągniętego na remonty nieruchomości, 6) pokrycie uzasadnionych kosztów usuwania wad i usterek budowlanych, 7) pokrycie regresowych kosztów odszkodowań towarzystw ubezpieczeniowych, 8) udzielenie pożyczek użytkownikom lokali na sfinansowanie szczegółowo określonych remontów, wynikających z planu finansowo-gospodarczego, 9) koszt wymiany stolarki okiennej: a) sfinansowanie stolarki okiennej w mieszkaniach w wysokości 200 zł za 1m 2 stolarki, na warunkach określonych w pisemnych zgodach właścicielom lokali. b) dla lokali użytkowych położonych w budynkach mieszkalnych stanowiących własność Spółdzielni zwrot za stolarkę okienną oblicza się następująco: - obliczenie powierzchni okien danej kondygnacji do powierzchni ściany, na której znajduje się okno stanowi wskaźnik dla tego lokalu, w ten sposób suma wskaźników dla tej kondygnacji i podzielona przez liczbę mieszkań stanowi średni wskaźnik kondygnacji mieszkalnej, - w taki sam sposób obliczony jest wskaźnik dla lokali użytkowych i zostaje on skorygowany o wyliczony wskaźnik dla kondygnacji mieszkalnej, pomnożony przez 200 zł ( co stanowi kwotę zwrotu dla Spółdzielni) i jest wydatkiem funduszu remontowego nieruchomości. 2. Koszty konserwacji i pogotowia technicznego stanowią koszty eksploatacji poszczególnych nieruchomości. Od 2011r także koszty przeglądów technicznych są rozliczane w kosztach eksploatacyjnych. 3. Z funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych nie finansuje się remontów, które zgodnie z obowiązującymi przepisami lub umowami obciążają użytkowników mieszkań lub lokali o innym przeznaczeniu Jeżeli stan funduszu remontowego nieruchomości na koniec roku obrotowego jest dodatni, nadwyżka funduszu pozostaje do dyspozycji tej nieruchomości z przeznaczeniem na przyszłe planowane remonty. 2. Jeżeli stan funduszu remontowego nieruchomości na koniec roku obrotowego jest ujemny, sfinansowanie niedoboru następuje z funduszu remontowego Spółdzielni jako pożyczka wewnętrzna. Spłata pożyczki wewnętrznej następuje w ramach wpłat wnoszonych, 3

4 w miesięcznych opłatach, przez członków Spółdzielni i inne osoby, których prawa do lokali związane są z daną nieruchomością, w wysokościach uchwalonych przez Radę Nadzorczą w planie finansowo-gospodarczym na dany rok Wysokość odpisów na fundusz remontowy poszczególnych nieruchomości jest konsultowana na corocznym zebraniu członków Spółdzielni i innych osób, których prawa do lokali związane są z daną nieruchomością. 2. Zasoby Spółdzielni dzielą się na odrębne nieruchomości. Przed uchwaleniem planu finansowo-gospodarczego Zarząd zwołuje zebrania nieruchomości, raz w roku w IV kwartale. Zebranie nieruchomości może być także zwołane z inicjatywy mieszkańców. Zebranie nieruchomości jest prawomocne bez względu na ilość obecnych. 3. Do uprawnień zebrania nieruchomości należy: a) zapoznanie się z wysokością opłat na eksploatację i wysokością opłat niezależnych od Spółdzielni, b) przyjmowanie ustaleń do planu finansowo-gospodarczego i rzeczowego zakresu robót na kolejny rok, a w szczególności w zakresie: - wysokości opłat na utrzymanie zieleni przyobiektowej i osiedlowej ( tj. ilości koszeń), - wysokości odpisów na utrzymanie urządzeń budowlanych, - wysokości odpisów na fundusz remontowy. c) podejmowanie ustaleń zakresu rzeczowego remontów, w tym kwot na zwrot za stolarkę okienną zgodnie z kolejnością złożonych podań. Ustalenia podejmowane są zwykłą większością głosów. 4. Ustalając wysokość stawek odpisów na fundusz remontowy nieruchomości- naliczanych w ramach wnoszonych opłat za używanie lokali- Zarząd Spółdzielni uwzględnia opinie z zebrań obejmujące: a) wielkość faktycznych potrzeb w zakresie remontów danej nieruchomości w okresie, dla którego będą obowiązywać określone stawki tych odpisów, b) stan funduszu remontowego nieruchomości na początku danego roku, ze szczególnym uwzględnieniem konieczności spłaty pożyczki wewnętrznej, c) w lokalach użytkowych usytuowanych w budynkach mieszkalnych, Spółdzielnia jako właściciel lokalu wnosi odpis w wysokości ustalonej dla tego budynku. 5. Przyjęte przez zebranie nieruchomości ustalenia podpisują wybrani w trakcie zebrania przedstawiciele danej nieruchomości, są one podstawą do uchwalenia przez Radę Nadzorczą: a) planu finansowo-gospodarczego, w tym rzeczowego zakresu remontów stanowiącego integralną część tegoż planu, b) wysokości opłat, w tym odpisów na fundusz remontowy. Dla nieruchomości jedno-budynkowej Zarząd, po konsultacji z zebraniem, ustala: 7 1) jeden odpis na fundusz remontowy danej nieruchomości na wykonanie remontów bieżących i głównych, 2) wysokość odpisu gwarantującą spłatę pożyczki wewnętrznej i mienia wspólnie użytkowanego. 4

5 8 1. Dla nieruchomości wielobudynkowej Zarząd po konsultacji z zebraniem, ustala jednolitą wysokość odpisów podstawowych na fundusz remontowy danej nieruchomości i mienia wspólnie użytkowanego w zakresie odpisów na remonty bieżące i główne, w wysokości faktycznych potrzeb w zakresie remontów danej nieruchomości i mienia wspólnie użytkowanego w okresie, dla którego będą obowiązywać określone stawki odpisów. 2. Dla nieruchomości wielobudynkowej, Zarząd po konsultacji z zebraniem może ustalić wysokości stawek odpisów na fundusz remontowy nieruchomości: a) zróżnicowaną wysokość odpisów dla poszczególnych budynków, b) zróżnicowaną wysokość odpisów dla poszczególnych budynków w zakresie konieczności spłaty pożyczki wewnętrznej, kierując się stanem funduszu związanego z poszczególnymi budynkami, c) dla garaży w budynkach przy ul. Chocimskiej 1, Chocimskiej 1A ustala się odpis w wysokości 0,7 odpisu przyjętego dla lokali mieszkalnych w tych budynkach. Wskaźnik ten wyliczono zgodnie z załącznikiem nr.1 do Regulaminu d) jednolitą wysokość odpisów dla poszczególnych budynków w zakresie wykonania prac na mieniu wspólnie użytkowanym. 1. Wysokość odpisów na fundusz remontowy poszczególnych nieruchomości jest ustalana przez Radę Nadzorczą Spółdzielni w planie finansowo-gospodarczym na dany rok, na podstawie opinii z zebrań członków Spółdzielni i innych osób, których prawa do lokali związane są z daną nieruchomością. 2. Stawki odpisów, o których jest mowa wyżej, nie obejmują potrzeb finansowych związanych z naprawami wewnątrz lokali, gdyż zakres ten obciąża właściciela lokalu a nie Spółdzielnię, według Uchwały ZPCz nr 12/07 z dnia r w sprawie rozdziału obowiązków remontowych w lokalach Zaciągnięcie przez Spółdzielnię kredytu bankowego i zabezpieczenie tego kredytu w formie hipoteki może nastąpić wyłącznie na nieruchomości, dla potrzeb której przeznaczone będą środki finansowe pochodzące z tego kredytu i wymaga pisemnej zgody wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. 2. Zaciągnięcie przez Spółdzielnię kredytu bankowego, którego zabezpieczenie nie jest wymagane w formie hipoteki na nieruchomości, przeznaczonego dla potrzeb danej nieruchomości wymaga pisemnej zgody właścicieli oraz osób niebędących członkami, których prawa do lokali związane są z daną nieruchomością, w większości ustalonej przez Radę Nadzorczą. 3. W nieruchomości wielobudynkowej dopuszcza się możliwość zaciągnięcia przez Spółdzielnię kredytu bankowego, którego zabezpieczenie nie jest wymagane w formie hipoteki, dla pojedynczego budynku, dla potrzeb którego przeznaczone będą środki finansowe pochodzące z tego kredytu na roboty termo modernizacyjne. Wymaga to jednak pisemnej 9 5

6 zgody właścicieli oraz osób niebędących członkami Spółdzielni, których prawa do lokali związane są z tym budynkiem, w większości ustalonej przez Radę Nadzorczą. 4. Zaciągnięty kredyt bankowy może być przeznaczony tylko na sfinansowanie szczegółowo określonych remontów lub ulepszeń. 5. Spłata kredytu bankowego wraz z odsetkami obciąża nieruchomość (budynek), na rzecz której (którego) kredyt został zaciągnięty. 6. Spłata kredytu bankowego wraz z odsetkami następuje w ramach naliczonych odpisów na fundusz remontowy w miesięcznych opłatach, przez członków Spółdzielni i inne osoby, których prawa do lokali związane są z daną nieruchomością, w wysokościach uchwalonych przez Radę Nadzorczą w planie finansowo- gospodarczym na dany rok. 7. W nieruchomości wielobudynkowej, w której zaciągnięto kredyt dla pojedynczego budynku spłata kredytu bankowego wraz z odsetkami następuje w ramach wpłat wnoszonych w miesięcznych opłatach przez członków Spółdzielni i inne osoby, których prawa do lokali związane są z danym budynkiem i stanowią część wysokości stawki odpisu na fundusz remontowy danej nieruchomości, uchwalonych przez Radę Nadzorczą, w planie finansowogospodarczym na dany rok. 11 W przypadku planowania zaciągnięcia kredytu na wykonanie robót remontowych, nie dopuszcza się możliwości jednorazowej wpłaty na poczet przewidywanych kosztów planowanego remontu, w części przypadającej na poszczególny lokal Rzeczowy plan remontów poszczególnych nieruchomości, na podstawie konsultacji dokonanych na zebraniu członków Spółdzielni i innych osób, których prawa do lokali związane są z daną nieruchomością, przygotowuje Zarząd Spółdzielni, a następnie zatwierdza Rada Nadzorcza. 2. Niedobór lub nadwyżka na funduszu remontowym nieruchomości jest bilansem otwarcia roku następnego po zamknięciu roku obrachunkowego. 13 Zasady rozliczania funduszu remontowego na dzień powstania wspólnoty mieszkaniowej z zasobów Spółdzielni: a) w przypadku sporządzonej analizy ekonomicznej wykazującej, iż wynik na funduszu remontowym będzie ujemny, różnicą niedoboru obciąża się właścicieli lokali wg przypadających im udziałów z terminem zapłaty 14 dni, b) w przypadku sporządzonej analizy ekonomicznej wykazującej, iż wynik na funduszu remontowym jest dodatni, nadwyżkę dzieli się do zwrotu jej właścicielom wg ich udziałów, c) przez właściciela należy również rozumieć właściciela zbiorczego; właściciel zbiorowy zobowiązany jest dokonać rozliczenia kosztów wymiany stolarki w lokalach, których jest właścicielem na zasadach określonych w regulaminie, 6

7 d) właścicielom, którzy nie dokonali wymiany stolarki okiennej w swoim mieszkaniu bądź dokonali wymiany lecz nie spełnia ona warunków technicznych wymiany, a finansowali wymianę ze swoich wpłat na fundusz remontowy innym osobom z danej nieruchomości, zwraca się planowaną kwotę z tytułu wymiany tak jakby wymiana stolarki okiennej została dokonana. 14 W uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przejściowe zasilenie funduszu remontowego nieruchomości środkami wolnego funduszu zasobowego w środkach obrotowych Spółdzielni z jednoczesnym ustaleniem zasad i terminu zwrotu pożyczonych środków Członkowi Spółdzielni może zostać udzielona z funduszu remontowego mienia Spółdzielni pożyczka w wysokości umożliwiającej sfinansowanie kosztów przypadających na jego lokal, w przypadku remontu kapitalnego budynku. 2. Okres spłaty pożyczki o której mowa w ust. 1 nie może być dłuższy niż trzy lata, przy czym gdy powstaje wspólnota, udzielona pożyczka staje się natychmiast wymagalna. 3. Oprocentowanie w/w pożyczki będzie w wysokości równej oprocentowaniu obliczonemu wg stopy WIBOR 1-roczny, na dzień udzielenia pożyczki, podwyższonej o 3 %. III FUNDUSZ REMONTOWY MIENIA SPÓŁDZIELNI Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, fundusz remontowy mienia Spółdzielni jest tworzony: 1) z dochodów Spółdzielni jako nadwyżka z całokształtu działalności Spółdzielni, 2) z nadwyżki opłat w stosunku do kosztów eksploatacji i remontów z budynków i terenów stanowiących mienie Spółdzielni, na podstawie Uchwały Walnego Zgromadzenia Członków, 3) ze zwrotu pożyczek wewnętrznych z poszczególnych nieruchomości, 4) z kredytu bankowego, 5) z kwot uzyskanych od wykonawców robót budowlanych z tytułu odszkodowań za wady i usterki, oraz z kar umownych z tytułu zrealizowanych inwestycji i remontów wykonywanych na mieniu Spółdzielni, 6) z kar umownych za zwłokę w usuwaniu wad i usterek pobieranych od wykonawców wymienionych w pkt. poprzednim dotyczących mienia Spółdzielni, 7) z nadwyżek rozliczeń międzyokresowych wynikających z działalności statutowej Spółdzielni, 8) z dotacji, subwencji, dofinansowania oraz darowizn, 9) ze zbycia praw do wieczystego użytkowania gruntów, 10) z różnicy z wpłat pomiędzy rynkową wartością lokali a ceną uzyskaną przy zbyciu w drodze przetargu w prawo odrębnej własności, 11) z innych wpływów. 7

8 17 1. Środki finansowe funduszu remontowego mienia Spółdzielni są przeznaczone na: a) finansowanie całej gospodarki remontowej mienia Spółdzielni, b) udzielanie pożyczek wewnętrznych na fundusz remontowy nieruchomości, c) udzielanie dotacji dla nieruchomości Pożyczka wewnętrzna dla funduszu remontowego nieruchomości może być udzielona na sfinansowanie planowanych remontów w poszczególnych nieruchomościach, w których roczny odpis na fundusz remontowy nie pokrywa przewidywanych kosztów remontów. 2. Plan przyznania i podziału funduszu remontowego Spółdzielni przeznaczonego na pożyczki wewnętrzne i dotacje, na podstawie wniosków z zebrań grup członkowskich lub wniosków mieszkańców poszczególnych nieruchomości lub budynków w nieruchomości wielobudynkowej, przygotowuje Zarząd Spółdzielni, a następnie zatwierdza Rada Nadzorcza. 3. Rada Nadzorcza określa warunki i termin spłaty udzielonej pożyczki wewnętrznej na rzecz określonej nieruchomości lub budynku. 4. Pożyczki zwrotne z funduszu remontowego Spółdzielni na rzecz poszczególnych nieruchomości, zwolnione są z oprocentowania. 19 Pożyczka wewnętrzna dla funduszu remontowego nieruchomości może być udzielona na częściowe pokrycie kosztów, np.: a) remontów budynku związanych z termomodernizacją, b) remontów instalacji centralnego ogrzewania, c) remontów instalacji gazowych, wod.-kan., elektrycznych, d) remontów dźwigów osobowych, e) poprawy układów komunikacyjnych nieruchomości stanowiących mienie wspólnie użytkowane, f) przygotowania dokumentacji technicznej dla planowanych remontów kapitalnych obiektów lub instalacji Dotacje z Funduszu remontowego Spółdzielni mogą być przeznaczone przede wszystkim na pokrycie w całości lub w części kosztów, np.: a) remontów zasobów mieszkaniowych po klęskach żywiołowych i katastrofach budowlanych, b) remontów zapobiegających zagrożeniom życia i zdrowia mieszkańców. 2. W przypadku wystąpienia: klęski żywiołowej, katastrofy budowlanej, bezpośredniego zagrożenia życia lub mienia mieszkańców, decyzję o uruchomieniu środków z Funduszu remontowego Spółdzielni w formie dotacji, podejmuje Zarząd samodzielnie. 8

9 IV EWIDENCJA KSIĘGOWA Fundusze remontowe w Spółdzielni rozliczane są w układzie narastającym. 2. Bilans środków funduszu remontowego nieruchomości i funduszu remontowego Spółdzielni stanowi stan środków funduszu remontowego Spółdzielni na dzień 1 stycznia roku obrotowego, uwzględniający przychody i wydatki tych funduszy w roku obrotowym Jeżeli stan funduszu remontowego nieruchomości na koniec roku obrotowego jest dodatni, nadwyżka funduszu pozostaje do dyspozycji tej nieruchomości z przeznaczeniem na przyszłe planowane remonty. 2. Jeżeli stan funduszu remontowego nieruchomości na koniec roku obrotowy jest ujemny, sfinansowanie niedoboru następuje z Funduszu remontowego mienia Spółdzielni jako pożyczka wewnętrzna. Spłata pożyczki wewnętrznej następuje w ramach wpłat wnoszonych, w miesięcznych opłatach, przez członków Spółdzielni i inne osoby których prawa do lokali związane są z daną nieruchomością, w wysokościach uchwalonych przez Radę Nadzorczą w planie finansowo-gospodarczym na dany rok Fundusz remontowy mienia Spółdzielni ewidencjonowany jest na koncie syntetycznym. 2. Konto syntetyczne w zależności od potrzeb dzielone jest na subkonta, jak również na konta analityczne Fundusz remontowy nieruchomości ewidencjonowany jest na koncie syntetycznym. 2. Konto syntetyczne podzielone jest na subkonta według odrębnych nieruchomości. 3. W dalszym układzie, dla celów rozliczania funduszu remontowego w układzie budynkowym prowadzona jest ewidencja analityczna na poszczególne budynki W przypadku zaciągnięcia kredytu bankowego, spłatą kredytu wraz z kosztami obsługi obciążani są członkowie Spółdzielni i inne osoby, których prawa do lokali związane są z daną nieruchomością, na zasadach określonych w regulaminie. 2. Do składników naliczenia wysokości opłat zostaje wprowadzona pozycja spłaty kredytu wraz z kosztami jego obsługi przypadająca na dany lokal i traktowana jest w taki sam sposób jak podstawowe składniki opłat, zgodnie ze Statutem Spółdzielni. 26 Dla nieruchomości mieszkaniowych zarządzanych przez Spółdzielnię, które podjęły uchwałę o zasadach rozliczania nieruchomości w oparciu o Ustawę z dnia r o własności lokali ( Dz. U. nr 2000 Nr 80 poz. 903 z późn. zm. ), obowiązują zasady przyjęte przez większość właścicieli w trybie odrębnej uchwały. 9

10 opinia Radcy prawnego mgr Elżbiety Jędrzejek z dnia Sekretarz Rady Nadzorczej Andrzej Jędrzejko Przewodniczący Rady Nadzorczej Zdzisław Bagiński Regulamin zatwierdzono na posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu r. uchwałą nr 60/12 10

11 Załącznik Nr 1 do Uchwały Nr 60/12 z r Zgodnie z Biuletynem Cen Obiektów Budowlanych cz.i obiekty kubaturowe obniża się wysokość odpisu na fundusz remontowy dla garaży znajdujących się w budynkach Chocimska 1, Chocimska 1a o następujące składniki: 1. okna i drzwi zewnętrzne 4,0% 2. drzwi wewnętrzne 3,1% 3. instalacje elektryczne 5,1% 4. instalacje sanitarne 10,5% 5. wentylacja i klimatyzacja 4,0% 6. winda 3,3% Razem 30,0% Sekretarz Rady Nadzorczej Andrzej Jędrzejko Przewodniczący Rady Nadzorczej Zdzisław Bagiński 11