Trzy aspekty optymalizacji energetycznej, które przynoszą wzrost zysków i wartości majątku

Transkrypt

1 Trzy aspekty optymalizacji energetycznej, które przynoszą wzrost zysków i wartości majątku Czerwiec 2011 / Opracowanie White Paper Autorzy: Hugh Lindsay i Terrence Tobin Make the most of your energy SM Wersja 1

2 Spis treści Streszczenie... 1 Wprowadzenie... 2 Ekonomiczne uzasadnienie dla aktywnej gospodarki energetycznej... 4 Możliwości w wymiarze kosztów stałych... 5 Ograniczanie kosztów operacyjnych... 6 Wnioski... 9

3 Streszczenie Wielu właścicieli nieruchomości komercyjnych postrzega energię jako istotny, ale praktycznie niemożliwy do ograniczenia składnik kosztów eksploatacyjnych, który ma znaczący wpływ na całkowite przychody operacyjne z nieruchomości. W artykule opisano szereg dostępnych możliwości zmniejszenia kosztów energii, podziału kosztów między właściciela a najemców, wdrażania u najemców strategii poprawy efektywności energetycznej, a także pomiaru i zwiększania efektywności z korzyścią dla zysków i wartości nieruchomości. Aby sięgnąć po te możliwości, wystarczy zastosować urządzenia pomiarowe oraz inteligentne oprogramowanie. COM-POWER-WP03EN Wersja 1 1

4 Wprowadzenie Właściciele i zarządcy nieruchomości komercyjnych poszukują nowych dróg do maksymalizacji zysków i wartości majątku. Zużycie energii jest niejednokrotnie największą pojedynczą pozycją na liście wydatków. Dlatego właśnie z energią wiąże się szereg możliwości ograniczenia kosztów operacyjnych, zwiększenia przychodu operacyjnego, podniesienia poziomu zadowolenia najemców i ograniczenia ich rotacji, a także uzyskania prestiżowych certyfikatów efektywności energetycznej. Te ostatnie potencjalnie podnoszą wartość nieruchomości, korzystnie wpływają na jej wizerunek i mogą ułatwić znalezienie nowych najemców. Aby osiągnąć jak największe korzyści, właściciele i zarządcy nieruchomości powinni wykorzystywać szanse istniejące w trzech wymiarach kosztów powiązanych z energią: w kosztach stałych, zmiennych i wyjątkowych. W tym celu konieczne jest wielostronne analizowanie aktualnych danych o zużyciu energii w posiadanych nieruchomościach. Nowe rozwiązania techniczne wspomagające gospodarkę energetyczną dostarczają praktycznie użytecznych informacji sformułowanych w kategoriach ekonomicznych. Na tej podstawie odpowiednie osoby w przedsiębiorstwie analizują wszystkie możliwości, decydują o podjęciu określonych działań i weryfikują rezultaty. Niższe koszty operacyjne Większe przychody operacyjne $ Gospodarka energetyczna przedsiębiorstwa Zadowolenie/ mniejsza rotacja najemców Zainteresowanie potencjalnych najemców Rysunek 1 Właściwa gospodarka energetyczna przynosi właścicielom i zarządcom nieruchomości szereg bezpośrednich korzyści ekonomicznych. Certyfikaty ekologiczne Większa wartość nieruchomości COM-POWER-WP03EN Wersja 1 2

5 Trzy aspekty optymalizacji energetycznej, które przynoszą wzrost zysków i wartości majątku

6 Ekonomiczne uzasadnienie dla aktywnej gospodarki energetycznej wciąż istnieją niezwykle atrakcyjne okazje do generowania wartości biznesowej, tyle że trzeba szukać ich po stronie wydatków. John P. Kelly, Dyrektor Generalny BOMA International Zwiększenie lub choćby utrzymanie obecnych zysków oraz wartości nieruchomości to wyzwanie, przed jakim regularnie stają właściciele nieruchomości, zarządcy i pośrednicy w handlu nieruchomościami. Oprócz bezpośredniej konkurencji na rynku istnieje szereg czynników wewnętrznych i zewnętrznych wpływających na zdolność do osiągania założonych celów finansowych, np. powszechny spadek czynszów lub wolniejszy od oczekiwanego wzrost gospodarczy po niedawnym globalnym kryzysie. Poszukując nowych dróg do realizacji zamierzeń finansowych, menedżerowie pomijają często koszty energii, mimo że w obszarze gospodarki energetycznej przedsiębiorstwa mogą odnosić szereg bezpośrednich korzyści (Rysunek 1). Gdy koszty energii i koszty pokrewne zostaną wyodrębnione jako składnik kosztów operacyjnych, a tym samym składnik bilansu, oczywista staje się szansa na uwolnienie znaczących kwot pieniędzy. Ograniczenie tych kosztów może ułatwić przetrwanie trudnych czasów, a jednocześnie zredukować ryzyko finansowe i wzmocnić pozycję konkurencyjną firmy w przyszłości. Z dowodów empirycznych udokumentowanych przez Departament Energii USA oraz z innych niezależnych badań wynika, że przy właściwym zarządzaniu możliwe jest obniżenie kosztów mediów o 25 procent lub więcej. A mimo to wiele przedsiębiorstw nie prowadzi jakiejkolwiek aktywnej gospodarki energetycznej lub nie w pełni wykorzystuje wszystkie możliwości. Jeśli chodzi o gospodarkę energetyczną, właściciele i zarządcy nieruchomości komercyjnych są uprzywilejowani na tle innych branż. Biorąc pod uwagę, że koszty energii stanowią aż 30% kosztów operacyjnych przeciętnej nieruchomości komercyjnej, a także wobec dostępności licznych badań, narzędzi i rozwiązań technicznych, można oczekiwać, że optymalizacja gospodarki energetycznej przyniesie naprawdę znaczący wzrost przychodu operacyjnego. Parametry energetyczne osiągane w nieruchomości świadczą też o kompetencjach zarządcy, a pośrednio mają wpływ na wizerunek i wymierną wartość nieruchomości. W ocenie specjalistów firmy inwestycyjnej Neuberger Berman wysoka jakość gospodarki energetycznej może sugerować równie wysoką jakość zarządzania nieruchomością w innych aspektach. Z kolei przedstawiciele agencji Energy Star zauważają, że firmy <inwestycyjne> zarządzające aktywami o wartości przekraczającej 4 miliardy USD zwracają uwagę na oceny Energy Star będące wyznacznikiem ogólnej jakości zarządzania. W ogólnym rozrachunku mniejsze wydatki, większe zyski i wyższa wartość nieruchomości są niezwykle korzystne w skali całej branży i mówimy tu o korzyściach rzędu miliardów dolarów. Aby program gospodarki energetycznej zaczął przynosić wymierne korzyści, właściciele i zarządcy nieruchomości muszą przeanalizować, w jaki sposób zużycie energii wpływa na ich działalność. Podobnie jak wiele rodzajów kosztów operacyjnych, koszty energii (a tym samym możliwości ich ograniczenia) możemy rozpatrywać w trzech wymiarach: kosztów stałych, zmiennych i wyjątkowych. Do wykorzystania możliwości istniejących w każdym z tych wymiarów potrzebne są określone informacje i narzędzia. Systemy wspomagające gospodarkę energetyczną w przedsiębiorstwie (EEM enterprise energy management) pozwalają ekonomicznie i skutecznie działać we wszystkich trzech wymiarach. Udostępniają analizy i dane potrzebne do podejmowania decyzji oraz automatyzują procesy niezbędne do monitorowania dynamicznego środowiska i reagowania na zmiany poprzez aktywne zarządzanie energią. COM-POWER-WP03EN Wersja 1 4

7 Możliwości w wymiarze kosztów stałych Koszty stałe energii obejmują typowe bazowe zużycie energii w nieruchomości oraz koszty zasobów związanych z administracją, eksploatacją i konserwacją instalacji. W każdym z tych obszarów istnieją możliwości ograniczenia kosztów. Optymalizowanie kosztów energii poprzez opomiarowanie najemców W wielu przypadkach najemcy są obciążani kosztami energii według jednolitej formuły zwykle proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni. Jednak taki sposób alokacji kosztów bywa bardzo niedokładny. Najemcy coraz częściej oczekują bardziej precyzyjnego rozliczania kosztów, a jeśli kwestionują fakturę, oczekują przedstawienia danych uzasadniających jej wysokość. Dlatego niektóre umowy najmu zawierają standardowy zapis o instalacji podliczników. Nawet w budynkach, w których podliczniki są już zainstalowane, odczytu dokonuje pracownik dostawcy energii lub zarządcy nieruchomości. Procesy ręcznego zbierania i przetwarzania danych oraz fakturowania są kosztowne i stwarzają duże ryzyko błędów. Błędy zaś prowadzą do jeszcze wyższych kosztów administracyjnych i niezadowolenia najemców. również, że potencjalne możliwości ograniczenia kosztów pozostają często niewidoczne. Systemy EEM udostępniają kompletne rozwiązania do opomiarowania podlicznikami i refakturowania najemców, które uwzględniają wszelkie rodzaje mediów (np. elektryczność, gaz, wodę). Systemy takie mogą wykorzystywać liczniki zainstalowane już u najemców, a w razie potrzeby pozwalają na zainstalowanie nowych liczników (Rysunek 2). Dane z liczników są automatycznie, regularnie wysyłane do oprogramowania EEM przez sieci komunikacyjne firmy, Internet lub łącza bezprzewodowe, przez co koszt użytkowania systemu jest niski, mimo praktycznie nieograniczonego zasięgu dane mogą być bowiem zbierane z wielu nieruchomości rozsianych po kraju i świecie. Ponadto przy użyciu takich tradycyjnych metod zwykle uzyskuje się sumy miesięczne (np. liczbę kilowatogodzin), a nie dane z krótszych okresów, np. 15-minutowych. Bez danych o zużyciu energii w krótszych okresach nie jest możliwe precyzyjne obciążenie najemców kosztami chwilowego większego zużycia i innymi opłatami, które zwykle doliczane są do średniego poboru podstawowego. Niedostateczna rozdzielczość danych powoduje Następnym etapem jest sporządzenie faktur dla najemców przy użyciu zintegrowanego modułu taryfikacji i narzędzi do weryfikacji danych. Rozwiązanie takie gwarantuje poprawność rozliczeń, nawet w przypadku skomplikowanych taryf. System EEM pozwala uniknąć wysokich kosztów ręcznego zbierania danych, a przy tym jest wiarygodny dla najemców. Nowe lub istniejące podliczniki Dostęp do analiz i raportów LAN/WAN/Internet Narzędzia zapewnienia jakości danych Hurtownia danych $ Moduł taryfikacji i fakturowania BILL Podliczniki bezprzewodowe Zautomatyzowane fakturowanie najemców Rysunek 2 Zautomatyzowane opomiarowanie podlicznikami i refakturowanie pozwala uzyskać większą dokładność i wyeliminować kosztowne, ręczne odczytywanie liczników i sporządzanie faktur. COM-POWER-WP03EN Wersja 1 5

8 Ograniczanie kosztów operacyjnych W budynkach występuje szereg instalacji i urządzeń generujących duże obciążenia, np. sprężarki i wentylatory klimatyzacji lub systemy oświetleniowe. Pracownicy zarządcy lub wynajętej firmy usługowej co pewien czas regulują system automatyki budynku, aby zapewnić jego użytkownikom maksymalny komfort. Kierują się przy tym wynikami podstawowych pomiarów i sugestiami użytkowników. Konserwacja systemów i podzespołów odbywa się zwykle w oparciu o z góry ustalone harmonogramy oraz szacowaną intensywność eksploatacji. Stosowanie takich metod naraża jednak zarządcę nieruchomości na ryzyko pogorszenia efektywności energetycznej, nieprawidłowego działania urządzeń lub nawet awarii. Okazje do redukcji kosztów pozostają często niezauważone, ponieważ informacje dotyczące energii są ograniczone, tak pod względem ilości, jak i dokładności. Choć systemy automatyki budynku są często postrzegane jako systemy odpowiedzialne za gospodarkę energetyczną budynku, projektowane są tak, aby jedynie reagowały na określone czynniki. Nie dostarczają danych potrzebnych do pogłębionej analizy efektywności energetycznej i zarządzania kosztami energii. Natomiast systemy EEM automatycznie zbierają i zestawiają szczegółowe dane o poborze mocy i zużyciu energii we wszystkich instalacjach (w tym instalacji ogrzewania, chłodzenia, automatyki budynku, dystrybucji zasilania, generatorach). System EEM nieustannie monitoruje sytuację i z wyprzedzeniem ostrzega personel odpowiedzialny za eksploatację o wszelkich potencjalnych problemach. Źródło problemu można szybko zidentyfikować na graficznych schematach obrazujących w czasie rzeczywistym status instalacji elektrycznej i urządzeń, a w razie potrzeby dostępne są też informacje historyczne i narzędzia do analizy zstępującej. Narzędzia te ułatwiają prowadzenie proaktywnej konserwacji, która przyczynia się do wydłużenia żywotności urządzeń, zmniejszenia pracochłonności eksploatacji i pozwala uniknąć zbędnych nakładów inwestycyjnych. Systemy EEM dostarczają też informacje potrzebne zarządowi firmy i menedżerom placówek do zarządzania finansowym aspektem efektywności energetycznej. Dostępne za pośrednictwem przeglądarki internetowej wizualizacji przedstawiające kluczowe wskaźniki wydajności (KPI) pomagają w dynamicznym monitorowaniu i weryfikowaniu sytuacji i kosztów w skali całego przedsiębiorstwa. Narzędzia do wyznaczania trendów umożliwiają wychwycenie złożonych relacji między czynnikami wpływającymi na zużycie energii w okresach tygodniowych, miesięcznych, rocznych, w określonych porach roku lub innych przedziałach czasu. Zużycie energii w budynkach i innych centrach kosztów można w prosty sposób agregować i normalizować w celu wyeliminowania z profilu zmiennych niezależnych, takich jak temperatura lub całkowita powierzchnia użytkowa. To z kolei umożliwia dokładne, bezpośrednie porównywanie różnych instalacji, wychwytywanie przyczyn niskiej efektywności i dostrzeganie możliwości ograniczenia zużycia. Możliwe jest na przykład zoptymalizowanie procedur rozruchu w celu uniknięcia skoków poboru mocy, skorygowanie ustawień systemu HVAC z uwzględnieniem godzin/dni użytkowania budynku i warunków pogodowych, czy też zmiana parametrów czasowych działania wind w celu ograniczenia zużycia energii. System EEM dostarczy także precyzyjnych danych o aktualnej efektywności energetycznej, które mogą posłużyć jako podstawa do oceny skuteczności wszelkich modernizacji, korekt i zmian. Możliwe jest wreszcie porównanie parametrów budynku z danymi wzorcowymi (Rysunek 3) w celu uzyskania informacji będących podstawą do ubiegania się o krajowy lub międzynarodowy certyfikat np. wydawany przez Energy Star lub ASHRAE w USA, w ramach programu LEED prowadzonego przez amerykańską radę Green Building Council, czy też programu Action Energy realizowanego przez organizację Carbon Trust w Wielkiej Brytanii. COM-POWER-WP03EN Wersja 1 6

9 Liczniki- cienie pomagają wychwycić błędy w rozliczeniach Kolejnym potencjalnie poważnym problemem są błędy w rozliczeniach powstające po stronie dostawcy energii. Typowe błędy polegają na przyjęciu niedokładnych danych z liczników, błędnym odczycie lub wprowadzeniu danych z licznika, rozliczaniu według niewłaściwej taryfy lub nieprawidłowe naliczanie opłat za szczytowy pobór ze względu na zbyt długie/krótkie okresy rozliczeniowe. Błędy na korzyść właściciela bądź użytkownika budynku (tj. naliczenie zbyt małej opłaty) mogą być równie kłopotliwe, jak błędy na korzyść dostawcy, ponieważ większość umów przewiduje możliwość odzyskania przez dostawcę niedopłaty po wielu miesiącach lub latach od wystąpienia błędu. W budynkach na wynajem obciążenie takimi niedopłatami byłych najemców okazuje się często niemożliwe. Aby zapobiec takim sytuacjom, system EEM można wyposażyć w liczniki-cienie (tej samej klasy, co używane przez dostawców energii) instalowane równolegle z licznikami dostawców na przyłączach poszczególnych budynków. System EEM może też odbierać impulsy z istniejących liczników, o ile dostawca energii wyrazi na to zgodę. Oprogramowanie systemu EEM oblicza prawidłową wysokość rachunku, uwzględniając strukturę taryf dostawcy, i porównuje rachunki za poszczególne okresy, Planowanie rozbudowy Instalacje elektryczne i inne systemy dystrybucji mediów w nowych budynkach bywają często przewymiarowane. Z kolei w istniejących budynkach istnieje często rezerwa mocy, która pozostaje ukryta ze względu na brak informacji o charakterystyce zużycia energii. System EEM generuje szczegółowe charakterystyki (profile) każdego budynku i obwodu głównego, ułatwiając tym samym bezpieczne wykorzystanie rezerwy mocy i pozwalając uniknąć niepotrzebnej rozbudowy. Precyzyjne dane na temat istniejących instalacji upraszczają szacowanie przyszłych potrzeb i pozwalają optymalnie zwymiarować instalacje nowych budynków. Rysunek 3 Przykład oprogramowania EEM z kluczowymi wskaźnikami wydajności, oceną porównawczą i narzędziami do normalizacji, które pomagają w analizowaniu i porównywaniu parametrów energetycznych budynków oraz ujawniają potencjalne obszary oszczędności. COM-POWER-WP03EN Wersja 1 7

10 Ochrona przed zakłóceniami zewnętrznymi Przyczyna problemów z niezawodnością może niekiedy leżeć po stronie dostawcy/dystrybutora energii; wyładowania atmosferyczne mogą wywołać na liniach przesyłowych silne skoki napięcia, które przeniosą się do instalacji klienta. Aby zabezpieczyć się przed zakłóceniami zewnętrznymi, przedsiębiorstwa instalują często urządzenia filtrujące. Budynek lub zakład może być też wyposażony w zasilacze UPS lub rezerwowe generatory na wypadek dłuższej przerwy w dostawie energii. Takie rozwiązania będą skuteczne pod warunkiem regularnego testowania urządzeń i utrzymywania ich w należytym stanie technicznym. Systemy EEM pomagają w ocenie wpływu jakości zasilania na eksploatowane urządzenia i ich dostępność. Zainstalowane na stałe inteligentne liczniki monitorują najważniejsze punkty dystrybucji i w czasie rzeczywistym przesyłają dane i dzienniki zdarzeń do oprogramowania wizualizacyjnego, które pomaga w analizowaniu sytuacji, rozpoznawaniu źródeł zakłóceń lub awarii, przewidywaniu przyszłych problemów i weryfikowaniu działania wszystkich urządzeń zabezpieczających budynek lub zakład na wypadek awarii (Rysunek 4). System taki może pomóc w wyznaczeniu minimalnych wymaganych parametrów jakości zasilania. Ponadto porównuje parametry zasilania z normami międzynarodowymi i określa, czy dostawy energii spełniają wymagania określone w umowie. Niczym czarna skrzynka w samolocie, system rejestruje informacje, które niejednokrotnie są podstawą do odzyskania dziesiątek, a nawet setek tysięcy dolarów od dostawcy energii. Sieć elektroenergetyczna Przełącznik źródeł zasilania Zasilacz bezprzerwowy (UPS) Urządzenia rozdzielcze Odbiorniki w budynku (najemcy, części wspólne, HVAC itp.) Generator rezerwowy Firmowa sieć LAN/WAN Powiadomienia o alarmach i zdalny dostęp Baza danych z historią zdarzeń dot. jakości zasilania Bieżące monitorowanie, analiza niezawodności i raporty Rysunek 4 Systemy EEM pomagają w zapewnieniu ciągłości zasilania, powiadamiając odpowiednie osoby o sytuacjach krytycznych, ułatwiając identyfikację przyczyn problemów, weryfikując działanie systemów rezerwowych, jeśli zaś dojdzie do przerwy w dostawie zasilania dokumentują istotne fakty. Unikanie problemów z zasilaniem wywołanych przyczynami wewnętrznymi Komputery i inne urządzenia do przetwarzania danych, silniki elektryczne, zabezpieczenia i przełączniki, a nawet niektóre urządzenia przeznaczone do eliminacji problemów z zasilaniem mogą wprowadzać niepożądane częstotliwości harmoniczne, wywoływać stany nieustalone i skoki napięcia w instalacji elektrycznej budynku lub zakładu. To z kolei prowadzić może do utraty danych i usterek komputerów, systemów automatyki lub urządzeń przemysłowych. Co gorsza, transformatory i przewodniki mogą przegrzewać się i ulegać awariom, a wyłączniki automatyczne aktywują się czasem bez powodu. Każda taka sytuacja może doprowadzić do całkowitego odcięcia zasilania. System EEM za pośrednictwem telefonu lub komputera powiadomi odpowiednie osoby o problemie, pomoże rozpoznać i przeanalizować czynniki ryzyka oraz podjąć odpowiednie czynności w celu uniknięcia kosztownego przestoju. Tego typu rozwiązania zmniejszają pracochłonność obsługi technicznej oraz pozwalają często uniknąć kosztownej wymiany urządzeń, a przynajmniej odłożyć ją w czasie. Wyższa niezawodność przekłada się na wyższy poziom zadowolenia najemców i czyni budynek atrakcyjnym dla klientów zwracających szczególną uwagę na jakość zasilania. COM-POWER-WP03EN Wersja 1 8

11 Three Dimensions of Energy Opportunities that Can Boost Profits and Asset Value Wnioski Wśród osób zajmujących się zawodowo efektywnością energetyczną coraz więcej słyszy się ostatnio o zaletach systemów wspomagających gospodarkę energetyczną funkcje systemów EEM sięgają bowiem daleko poza automatykę budynku lub zarządzanie zasilaniem. Ich korzenie tkwią w zarządzaniu finansowym Rita Tatum, Building Operating Management Właściciele i zarządcy nieruchomości komercyjnych stoją przed wielką szansą istotnego zredukowania kosztów operacyjnych, podniesienia poziomu zadowolenia i zmniejszenia rotacji najemców, zwiększenia wartości nieruchomości i ograniczenia ryzyka. Aby tę szansę wykorzystać, powinni aktywnie zarządzać kosztami energii we wszystkich trzech wymiarach. Fundamentem tej strategii, tak jak każdej dobrej strategii biznesowej, są dokładne, aktualne i kompletne informacje stanowiące podstawę do podejmowania decyzji. W odróżnieniu od tradycyjnych systemów automatyki budynków lub systemów opomiarowania, kompleksowa gospodarka energetyczna w przedsiębiorstwie zakłada wyodrębnienie stałych, zmiennych i wyjątkowych kosztów finansowych. Indywidualnie konfigurowane portale WWW, wskaźniki KPI, zaawansowane analizy i techniki normalizacji pozwalają błyskawicznie uzyskać precyzyjne i praktyczne informacje dotyczące wszystkich zarządzanych nieruchomości. Odpowiednie narzędzia zapewniają wiarygodność i dokładność danych pochodzących z różnych źródeł. Ścisła integracja sprzętu i oprogramowania gwarantuje wysoki poziom niezawodności, zaś ekonomiczne techniki wymiany danych i kompatybilność ze starszymi systemami to czynniki obniżające całkowite koszty użytkowania. Systemy EEM, wsparte odpowiednimi procedurami i zaangażowaniem osób odpowiedzialnych, pomagają w dynamicznym rozpoznawaniu i wykorzystywaniu nowych możliwości, wdrażaniu najlepszych praktyk i weryfikacji opłacalności inwestycji w optymalizację efektywności energetycznej. Od zautomatyzowanego rozliczania najemców po usprawnienie procesów zakupowych, wzrost efektywności operacyjnej i niezawodności systemy EEM stanowią dla właścicieli i zarządców nieruchomości klucz do zdobycia prawdziwej przewagi finansowej i wizerunkowej poprzez optymalną gospodarkę energetyczną. COM-POWER-WP03EN Wersja 1 9

12 Schneider Electric 35, rue Joseph Monier CS F Rueil Malmaison Cedex RCS Nanterre Capital social Niniejszy dokument został wydrukowany na papierze z surowców wtórnych Schneider Electric. Wszelkie prawa zastrzeżone. Schneider Electric i Make the most of your energy są znakami towarowymi spółki Schneider Electric Industries SAS lub jej przedsiębiorstw afiliowanych.