NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWE I SEKTOR BUDOWLANY W POLSCE III KWARTAŁ 2011 R. (NR 14) Strona 2

Transkrypt

1

2 Strona 2

3 Szanowni Państwo, Polska jest jednym z najszybciej rozwijających się gospodarczo państw Europy Środkowo- Wschodniej. Tempo wzrostu gospodarczego utrzymuje się na stabilnym poziomie i według prognoz w 2012 r. osiągnie ponad 4%. Czynnikami pobudzającymi rozwój gospodarczy są m.in. poprawa na rynku pracy, większa dostępność kredytów oraz umacnianie się polskiej waluty. Optymizmem napawają dane dotyczące popytu konsumpcyjnego oraz produkcji przemysłowej. Przyjrzyjmy się zatem sytuacji na rynku nieruchomości w naszym kraju. W tym celu, zachęcamy do zapoznania się z trzecim w tym roku numerem cyklicznego raportu Nieruchomości mieszkaniowe i sektor budowlany w Polsce. W numerze tym znajdą także Państwo poszerzoną charakterystykę warszawskiego rynku mieszkaniowego zamieszczoną w Dodatku Specjalnym. Życzymy miłej lektury! Zespół BRE Property Partner Strona 3

4 Spis treści I. Przegląd ekonomiczny 6 1. Sytuacja makroekonomiczna w kraju 6 2. Budownictwo sytuacja ogólna 7 II. Sektor nieruchomości w Polsce 9 1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki popytowe rynku nieruchomości mieszkaniowych Rynek pierwotny Wtórny rynek mieszkaniowy Aktywność konsumencka - intensywność sprzedaży Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych dla gospodarstw domowych Wskaźnik dostępności mieszkań Najem mieszkań - rentowność Podażowe czynniki rynku mieszkaniowego Wyniki budownictwa mieszkaniowego Dostępna oferta sytuacja na rynku deweloperów Rynek nieruchomości komercyjnych Sytuacja na globalnych rynkach a polski rynek nieruchomości komercyjnych Powierzchnie biurowe Powierzchnie handlowe Powierzchnie magazynowe 25 III. Nowe budynki mieszkalne w Polsce Mieszkania i nowe budynki mieszkalne oddane do użytkowania Wysokość nowych budynków mieszkalnych Wielkość nowych budynków mieszkalnych Metody wznoszenia nowych budynków mieszkalnych Czas trwania budowy Budynki mieszkalne rozbudowane Mieszkania, których budowę rozpoczęto Pozwolenia wydane na budowę mieszkań w nowych budynkach mieszkalnych 30 Strona 4

5 IV. Najważniejsze informacje 32 V. Wyjaśnienie stosowanych w raporcie terminów 34 Strona 5

6 I. Przegląd ekonomiczny 1. Sytuacja makroekonomiczna w kraju WZROST PKB O 4,3% (R/R) Według wstępnego szacunku produkt krajowy brutto (PKB) w II kwartale 2011 r. wzrósł realnie o 4,3% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Popyt krajowy w II kwartale 2011 r., w porównaniu z analogicznym okresem 2010 roku, był wyższy o 4,3%. Spożycie ogółem w tym czasie wzrosło o 2,4% (w tym zanotowano wzrost spożycia indywidualnego o 3,5% i spadek spożycia publicznego o 1,3%). Nakłady brutto na środki trwałe w II kwartale 2011 r. były o 7,8% wyższe niż przed rokiem. Stopa inwestycji (relacja nakładów brutto na środki trwałe do produktu krajowego brutto w cenach bieżących) wyniosła 18,2% wobec 18,1% przed rokiem. W lipcu br. w niektórych obszarach obserwowano osłabienie pozytywnych tendencji. Wzrost produkcji przemysłowej w ujęciu rocznym był wolniejszy niż przeciętnie w okresie styczeń-czerwiec br. Mniej korzystne były wyniki sprzedaży detalicznej oraz części usług. Nadal obserwowano natomiast znaczący wzrost usług transportowych. Na rynku pracy w lipcu br. utrzymał się wzrost przeciętnego zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw. Stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się w ujęciu miesięcznym i wyniosła 11,7% (wobec 11,5% w końcu lipca ub. roku). Wstępne wyniki badania aktywności ekonomicznej ludności za II kwartał br. wskazują na wzrost liczby pracujących oraz poprawę relacji osób niepracujących do pracujących. Liczba bezrobotnych i stopa bezrobocia obniżyły się w stosunku do I kwartału br. i kształtowały się na poziomie zbliżonym do notowanego przed rokiem. Lipiec br. był drugim z kolei miesiącem, w którym obserwowano zwolnienie postępującego do maja, wysokiego tempa wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w skali roku. Na osłabienie dynamiki cen konsumpcyjnych wpływały głównie mniejsze wzrosty cen żywności i napojów bezalkoholowych oraz towarów i usług w zakresie transportu. Siła nabywcza przeciętnych wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw w lipcu br. była, podobnie jak w poprzednim miesiącu, niewiele wyższa niż przed rokiem. Przeciętne realne świadczenia emerytalno-rentowe z pozarolniczego systemu ubezpieczeń społecznych tylko nieznacznie przekraczały poziom ubiegłoroczny, a rolników indywidualnych pozostawały niższe. Produkcja sprzedana przemysłu w lipcu br. ukształtowała się na poziomie o 1,8% wyższym niż przed rokiem, a po wyeliminowaniu czynników sezonowych była większa o 4,6%. Wzrosła produkcja w przetwórstwie przemysłowym oraz w dostawie wody; gospodarowaniu ściekami; rekultywacji, przy spadku w dwóch pozostałych sekcjach. W I półroczu br. obserwowano wzrost w skali roku obrotów handlu zagranicznego ogółem, przy czym szybciej rósł import niż eksport, co wpływało na pogłębienie ujemnego salda obrotów towarowych ogółem. Zwiększyła się w porównaniu z okresem styczeń-czerwiec ub. roku wartość wymiany towarowej ze wszystkimi grupami krajów. Strona 6

7 Po głębokim spadku przed rokiem, w I półroczu br. znacznie wzrosła wartość nakładów inwestycyjnych przedsiębiorstw (o 9%). Wyraźne ożywienie obserwowano w zakresie zakupów inwestycyjnych; zwiększyły się również nakłady na budynki i budowle. Dużo wyższe niż przed rokiem były nakłady w budownictwie, transporcie i gospodarce magazynowej oraz wytwarzaniu i zaopatrywaniu w energię elektryczną, gaz, parę wodną i gorącą wodę. Wzrost obserwowano również w przetwórstwie przemysłowym. Obniżyły się nakłady w dostawie wody; gospodarowaniu ściekami i odpadami; rekultywacji, obsłudze rynku nieruchomości oraz handlu; naprawie pojazdów samochodowych. Większą niż przeciętnie dynamikę nakładów odnotowano w grupie podmiotów z udziałem kapitału zagranicznego. Liczba inwestycji rozpoczętych była wyższa niż przed rokiem, przy nieco niższej (w stosunku do wysokiej w I półroczu ub. roku) wartości kosztorysowej nowych inwestycji. Deficyt budżetu państwa po siedmiu miesiącach br. wyniósł 21,1 mld zł i stanowił 52,5% kwoty założonej w ustawie budżetowej na bieżący rok. Rysunek 1 Produkt Krajowy Brutto Źródło: GUS 2. Budownictwo sytuacja ogólna W lipcu br. utrzymał się wysoki wzrost produkcji budowlano-montażowej. Wyższa produkcja była wynikiem zwiększenia zarówno robót o charakterze inwestycyjnym, jak i remontowym. WZROST PRODUKCJI BUDOWLANO- MONTAŻOWEJ Strona 7

8 I tak, produkcja budowlano-montażowa zrealizowana w lipcu br. na terenie kraju była o 16,4% wyższa niż przed rokiem (wobec wzrostu w lipcu ub. roku o 0,8%). Sprzedaż robót o charakterze inwestycyjnym zwiększyła się o 14,8%, a remontowym o 19,5%. Po wyeliminowaniu czynników o charakterze sezonowym produkcja była o 18,9% wyższa niż w lipcu ub. roku, natomiast w ujęciu miesięcznym wzrosła o 1,2%. W okresie styczeń lipiec br. produkcja budowlano-montażowa ukształtowała się na poziomie o 19,9% wyższym niż w analogicznym okresie ub. roku. Wzrost odnotowano we wszystkich działach budownictwa. Sprzedaż robót o charakterze inwestycyjnym zwiększyła się o 17,4%, natomiast remontowym o 25,0%. W sierpniu br. wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie, po czterech miesiącach pozytywnych ocen, kształtuje się na poziomie ujemnym. Nieco bardziej pesymistycznie niż w lipcu br. przedsiębiorstwa postrzegają bieżącą sytuację finansową. Mniej korzystne są oceny bieżącego portfela zamówień na roboty budowlano-montażowe na rynku krajowym, a przewidywania w tym zakresie pozostają optymistyczne, jednak ostrożniejsze od formułowanych przed miesiącem. Przewidywany jest nieznaczny spadek cen realizacji robót budowlanomontażowych. Przedsiębiorcy prognozują redukcję zatrudnienia większą niż planowano przed miesiącem. W sierpniu br. jako główne bariery w prowadzeniu działalności budowlanej przedsiębiorcy wskazują koszty zatrudnienia i konkurencję na rynku. W porównaniu z sierpniem ub. roku najbardziej wzrosło znaczenie barier związanych z warunkami atmosferycznymi oraz kosztami materiałów, natomiast zmalało znaczenie barier związanych z niedostatecznym popytem oraz konkurencją na rynku. Rysunek 2 Sytuacja w sektorze budowlanym Wyszczególnienie VII I-VII VII I-VII analogiczny okres roku poprzedniego=100 struktura w % Ogółem 100,8 94,3 116,4 119,9 100,0 100,0 Z tego roboty budowlane o charakterze: inwestycyjnym 102,5 90,6 114,8 117,4 65,5 66,9 remontowym 97,6 102,7 119,5 125,0 34,5 33,1 Z ogółem działy: budowa budynków 99,3 92,8 104,2 104,3 40,0 46,1 budowa obiektów inżynierii lądowej i wodnej roboty budowlane specjalistyczne 101,0 95,4 127,2 135,9 35,5 31,2 103,7 95,9 123,1 129,2 24,5 22,7 Źródło: GUS Strona 8

9 Rysunek 3 Ogólny klimat koniunktury w budownictwie Źródło: GUS II. Sektor nieruchomości w Polsce 1. Nieruchomości mieszkaniowe Czynniki popytowe rynku nieruchomości mieszkaniowych Według danych NBP, w I kw r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz w sektorach związanych z rynkiem mieszkaniowym w Polsce miały miejsce procesy, które zaobserwowano już w 2010 r., tj. szukanie przez rynki lokalne, w tym te największe, nowych punktów równowagi po szokach spowodowanych boomem kredytowym, kryzysem finansowym oraz zmianami czynników fundamentalnych. W odniesieniu do poprzedniego kwartału, brak jest istotnych zmian, występują natomiast naturalne dla tego rynku mniejsze zmiany niektórych parametrów powodujących zarówno oscylację punktu równowagi, jak też odchylanie się od ścieżki dojścia. NOWE PUNKTY RÓWNOWAGI NA RYNKACH LOKALNYCH 1 Ta część opracowania powstała w oparciu o dane oraz informacje (w tym cytaty) pochodzące z następujących źródeł: GUS, Open Finance, Home Broker, PSB, Ministerstwo Finansów Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w I kwartale 2011 r. (NBP, 2011 r.), Sytuacja na rynku kredytowym (NBP, 2011 r.), Rynek mieszkaniowy w Polsce w II Q 2011 (REAS, IV 2011 r.) oraz z serwisów muratorplus.pl, tabelaofert.pl, szybko.pl, i inne. Strona 9

10 Rysunek 4 Ceny mieszkań w wybranych miastach Polski - tendencje Źródło: NBP Rynek pierwotny ŚREDNIA CENA M 2 MIESZKANIA NA POZIOMIE ZŁ Według danych serwisu tabelaofert.pl, średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie w siedmiu głównych miastach w Polsce na koniec lipca 2011 roku sięgała zł/m 2 i była o 0,3% niższa od cen odnotowanych na koniec czerwca 2011 r. Wciąż obserwujemy, notowany od początku roku 2009 spadek tego wskaźnika. W lipcu br. utrzymała się zauważalna różnica pomiędzy średnią ofertą, a średnią ceną mieszkań sprzedanych i osiągnęła poziom 5,4%. Rysunek 5 Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w lipcu 2011 r. Miasto Cena oferty mieszkań Cena mieszkań sprzedanych Cena mieszkań sprzedanych/ cena oferty Miasto Cena oferty mieszkań Cena mieszkań sprzedanych Zmiana ceny oferty mieszkań lipiec/czerwiec Zmiana ceny mieszkań sprzedanych lipiec/czerwiec Katowice ,3% Katowice ,4% -0,6% Kraków ,6% Kraków ,0% -1,9% Łódź ,3% Łódź ,7% -1,0% Poznań ,2% Poznań ,6% -1,9% Gdańsk ,1% Gdańsk ,8% -1,4% Warszawa ,7% Warszawa ,1% -0,8% Wrocław ,2% Wrocław ,2% 1,6% aglomeracja warszawska ,2% aglomeracja warszawska ,4% 0,7% aglomeracja trójmiejska ,9% aglomeracja trójmiejska ,4% -0,1% aglomeracja śląska ,8% aglomeracja śląska ,8% -0,9% średnia dla 7 aglomeracji ,4% średnia dla 7 aglomeracji ,3% 0,0% Źródło: Strona 10

11 a) Koszt budowy nowych mieszkań Bez wątpienia istotny wpływ na ceny nowych mieszkań mają koszty materiałów i gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Analiza różnych źródeł informacji wskazuje, że koszt budowy mieszkań w I kw. br. roku nieznacznie spadł. Poniżej prezentujemy dynamikę cen oczekiwanych robót budowlano montażowych oraz koszty budowy m 2 mieszkania w 2010 r. NIEZNACZNY SPADEK KOSZTÓW BUDOWY M 2 LOKALU MIESZKALNEGO Rysunek 6 Koszt budowy m 2 mieszkania w wybranych miastach Polski Źródło: NBP Grunty budowlane Według danych serwisu szybko.pl, w I kw r. ceny ofertowe działek rosły. I tak, w analizowanym okresie (w stosunku do stanu z końca 2010 r.) średnie koszty zakupu działek budowlanych zwiększyły się o: 30% w Krakowie, o 22% w Gdańsku, o 18% w Poznaniu, o 17% we Wrocławiu i o 16% w Warszawie. WZROST CEN GRUNTÓW BUDOWLANYCH Przyglądając się sytuacji w poszczególnych regionach, obserwuje się, że w I kwartale br.: w Warszawie najłatwiej znaleźć można było ofertę w cenie od 500 zł/m 2 do 750 zł/m 2. W cenie poniżej 500 zł/m 2 wystawiono jedynie 4,7% wszystkich ofert. Zdecydowanie więcej ofert (7,6%) proponowano w cenie powyżej 2 tys. zł/m 2. Największa była podaż działek na Wawrze 23,6% całości oferty, na Białołęce - 13,4% oferty i Wilanowie - 8,8% oferty; Strona 11

12 w Krakowie najłatwiej można było kupić działkę od 300 zł/m 2 do 500 zł/m 2, choć nadal ponad 50% działek sprzedawało się w wyższych cenach. Najwięcej ofert udostępniono na Podgórzu (31% oferty) i w dzielnicy Krowodrza (26% oferty); we Wrocławiu przeważały działki od 200 zł/m 2 do 300 zł/m 2. W cenie poniżej 300 zł/m 2 oferowanych było 52,8% działek. Najszybciej znajdowały ofertę osoby szukające w dzielnicy Fabryczna (32%), Psie Pole (23%) i Krzyki (21%); w ofercie w Gdańsku dominowały oferty do 150 zł/m 2. Duży był również odsetek działek od 200 zł/m 2 do 300 zł/m 2 (32,5% oferty). Tylko 2% gruntów wystawiono w cenie powyżej 600 zł/m 2. W Gdańsku zdecydowanie przeważały oferty z Wyspy Sobieszowskiej, stanowiąc 44,5% wszystkich ogłoszeń; w Poznaniu 47,5% działek można było kupić od 200 zł/m 2 do 400 zł/m 2. Na uwagę zasługuje fakt, że także znaczny procent ofert przewyższał średnią cenę m 2 - za niemal 34% trzeba było zapłacić więcej niż 500 zł. W Poznaniu nie ma dzielnicy, która zdecydowanie dominuje w podaży działek budowlanych (16% pochodzi ze Szczepankowa). Rysunek 7 Przeciętne ceny działek budowlanych (w zł/m 2 ) I KWARTAŁ 2010 II KWARTAŁ 2010 III KWARTAŁ 2010 IV KWARTAŁ 2010 I KWARTAŁ 2011 WARSZAWA Od 60 do Od 76 do Od 80 do Od 95 do Od 110 do KRAKÓW Od 40 do Od 45 do Od 60 do Od 65 do Od 60 do WROCŁAW Od 43 do Od 45 do Od 57 do Od 69 do Od 63 do GDAŃSK Od 48 do Od 57 do Od 60 do Od 80 do Od 63 do POZNAŃ Od 90 do Od 80 do Od 90 do Od 90 do Od 90 do Źródło: Udział zysku deweloperskiego w budowie mieszkania WIĘCEJ NOWYCH INWESTYCJI DEWELOPERSKICH Powołując się na dane NBP widzimy, że w I kw r. zaobserwowano także dalszy wzrost liczby noworozpoczynanych projektów deweloperskich, co było konsekwencją wysokich cen mieszkań i wysokiej rentowności projektów mieszkaniowych w największych miastach Polski. Powodowało to, zwłaszcza na rynkach z najwyższymi cenami mieszkań, rosnącą konkurencję o kupującego i dalszą presję na spadek cen. Ponadto analiza firm deweloperskich wykazała, że na ogół z sukcesem przeprowadzały one restrukturyzację kosztów dostosowując się do nowej sytuacji rynkowej, a środków na realizację nowych inwestycji poszukiwały bezpośrednio na rynku kapitałowym. Było to związane z pogarszaniem się jakości kredytów deweloperskich i ostrzejszym podejściem banków do finansowania projektów mieszkaniowych. Czynnikiem negatywnie oddziałującym na przywracanie równowagi i restrukturyzację sektora deweloperskiego były w niektórych miastach, a zwłaszcza w Warszawie zbyt wysokie progi programu Rodzina na swoim. Powinny one podążać za cenami na poziomie poniżej mediany, aby być możliwie neutralne dla rynku, zwłaszcza wobec znacznej i narastającej skali koncentracji produkcji w dużych firmach deweloperskich. Strona 12

13 Rysunek 8 Zysk deweloperski w cenie mieszkania Źródło: NBP i Sekocenbud Wtórny rynek mieszkaniowy Według oficjalnych statystyk (Open Finance i Home Broker), po niewielkim wzroście cen mieszkań w czerwcu br., lipiec br. przyniósł kolejny ich spadek w największych polskich miastach. W perspektywie roku przeciętne M straciło na wartości 1,7%. Wciąż jednak nie sposób obwieścić trendu spadkowego. W ostatnich 12 miesiącach trzy razy ceny rosły, pięciokrotnie się nie zmieniły i cztery razy doszło do korekty. Nie byłoby więc nadużyciem stwierdzenie, że ceny mieszkań wciąż pozostają stabilne. Dzieje się tak już od przeszło dwóch lat. Stan taki może dziwić w obliczu rekordowej podaży mieszkań oraz drożejących kredytów, co jest efektem rosnącego poziomu stóp procentowych. Z drugiej strony nie można też zapomnieć o rosnącym zatrudnieniu i wynagrodzeniach. Zgodnie z danymi GUS w czerwcu były one odpowiednio o 3,6% i 5,8% wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem. KOREKTA CEN MIESZKAŃ NA WTÓRNYM RYNKU Strona 13

14 Rysunek 9 Ceny mieszkań na rynku wtórnym (w zł/m 2 ) Miasto Mediana cen m 2 w lipcu 2011 r. Roczna zmiana ceny Miesięczna zmiana ceny Białystok 4464 zł -0.7% -1,3% Bydgoszcz 4110 zł 0.4% 4.4% Gdańsk 5501 zł -0,2% -1.4% Gdynia 5456 zł 0,8% -0,8% Katowice 3715 zł 0.3% -4.3% Kraków 6445 zł 0.3% 0.8% Lublin 4798 zł 0.0% -1.0% Łódź 4269 zł 2.3% 0.3% Olsztyn 4777 zł 2.6% 0.5% Poznań 5589 zł -1.7% 1.0% Szczecin 4698 zł 0.8% 2.4% Toruń 4638 zł 5.1% 0.7% Warszawa 7861 zł -1.3% -0.1% Wrocław 5824 zł 6.9% 1.5% Źródło: Open Finance i Home Broker a) Indeks cen mieszkań na rynku wtórnym Z oficjalnych informacji wynika, że po kilku miesiącach stagnacji, w lipcu br. indeks cen transakcyjnych zanotował wyraźny spadek. Ustanowił przy tym nowy rekord, osiągając najniższy poziom w jego trzyipółletniej historii. I tak, po spadku o 0,6% indeks cen transakcyjnych mieszkań osiągnął w lipcu rekordowo niski poziom 874 pkt. W skali roku spadek sięgnął 1,65%. Poprzednie minimum odnotowaliśmy w czerwcu 2009 roku, a było to wówczas 875,13 pkt. Od tego czasu indeks kilkakrotnie zyskiwał na wartości, wychodząc nawet ponad pułap 900 pkt. b) Transakcje na wtórnym rynku nieruchomości mieszkaniowych SPADA LICZBA TRANSAKCJI NA WTÓRNYM RYNKU MIESZKANIOWYM Powołując się na dane Open Finance i Home Broker, w lipcu br. spadła liczba transakcji na rynku wtórnym. Tym razem było ich blisko 3 100, co oznacza spadek o 3,7% w porównaniu z ubiegłym miesiącem. Dynamika spadku liczby zawieranych transakcji lekko zwolniła, bo przed miesiącem wyniosła -5,4%. W porównaniu z ubiegłym rokiem liczba transakcji jest wyższa o 10,7%. Strona 14

15 Rysunek 10 Liczba transakcji zawieranych na rynku wtórnym (w pkt.) * dane wstępne Źródło: Open Finance i Home Broker Aktywność konsumencka - intensywność sprzedaży Według danych firmy REAS, w II kwartale br. sprzedaż liczona tylko dla sześciu rynków spadła w porównaniu z I kwartałem br. o niemal 5%. Tym samym intensywność sprzedaży liczona łącznie dla Warszawy, Łodzi, Poznania, Trójmiasta, Krakowa i Wrocławia, była o jeden punkt procentowy niższa, niż w i kwartale 2011 roku. Najlepszy wynik odnotowano w Trójmieście (21%), zaś najniższy w Łodzi i w Poznaniu. INTENSYWNOŚĆ SPRZEDAŻY NA RYNKU MIESZKANIOWYM WYNIOSŁA 5% Łączny poziom sprzedaży w minionych czterech kwartałach był w większości miast nieco wyższy od długoterminowej przeciętnej liczby mieszkań sprzedawanych na tych rynkach, a we Wrocławiu nawet wyraźnie wyższy. Wyjątkiem pod tym względem była Warszawa, gdzie w tym samym okresie sprzedano około 11,8 tys. nieruchomości mieszkaniowych. Stanowiło to około tysiąca mniej, niż długoterminowy średni poziom transakcji na tym rynku. Rysunek 11 Rynek mieszkaniowym w Polsce sprzedaż i oferta Strona 15

16 *Dane dotyczą: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania oraz Łodzi) Źródło: REAS Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych dla gospodarstw domowych WZROST POPYTU NA KREDYTY MIESZKANIOWE? Z badania przeprowadzonego przez NBP wynika, że w II kwartale 2011 r. ponad jedna trzecia banków stwierdziła wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. Do głównych przyczyn wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe banki ponownie zaliczyły prognozy odnośnie sytuacji na rynku mieszkaniowym (procent netto około 25%) oraz zmiany warunków udzielania kredytów (procent netto około 24%). Około 14% ogółu banków określiło wpływ korzystniejszych warunków kredytowania jako znaczny. Poprawie uległa również ocena zmian sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych. Rysunek 12 Popyt na kredyty mieszkaniowe i przyczyny jego zmian 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% -20,00% -40,00% -60,00% -80,00% -100,00% Realizacja Prognoza Prognozy odnośnie sytuacji na rynku mieszkaniowym. Zmiany w wydatkach konsumpcyjnych Wykorzystanie alternatywnych źródeł finansowania Zmiana sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych Zmiana warunków udzielania kredytów Zmiana kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych Inne czynniki 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% -20,00% -40,00% -60,00% -80,00% -100,00% Źródło: NBP Strona 16

17 a) Polityka kredytowa banków W II kwartale 2011 r. banki kontynuowały nieznaczne zaostrzanie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych (procent netto około -12%). Zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych było niezgodne z oczekiwaniami banków sformułowanymi na koniec I kwartału 2011 r. NIEKORZYSTNA POLITYKA KREDYTOWA BANKÓW Rysunek 13 Warunki udzielania kredytów mieszkaniowych w IV kw r. Marża kredytowa Marża kredytowa dla kredytów obarczonych większym ryzykiem Pozaodsetkowe koszty kredytu Wymagane zabezpieczenia Wymagany udział własny kredytobiorcy w inwestycji Maksymalny okres kredytowania Inne czynniki 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% -20,00% -40,00% -60,00% -80,00% -100,00% Źródło: NBP Warunki kredytowe łagodzenie polityki Zaostrzenie dotyczyło przede wszystkim procedur oceny zdolności kredytowej. Zmalał odsetek banków, które dokonał obniżki marż na kredytach mieszkaniowych (procent netto około 44%). Warto jednak dodać, że w dalszym ciągu łagodzenie polityki kredytowej w zakresie pobieranych marż zadeklarowała ponad połowa ogółu ankietowanych banków. Pozostałe warunki udzielania kredytów mieszkaniowych nie uległy istotnym zmianom w II kwartale 2011 r. Strona 17

18 Rysunek 14 Polityka kredytowa i przyczyny jej zmian kredyty mieszkaniowe 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% -20,00% -40,00% -60,00% -80,00% -100,00% Realizacja Prognoza Bieżąca przewidywana sytuacja kapitałowa banku Decyzje NBP w zakresie polityki pieniężnej Ryzyko związane z przewidywaną sytuacją gospodarczą Prognoza sytuacji na rynku mieszkaniowym Zmiana udziału kredytów zagrożonych w portfelach kredytów mieszkaniowych Zmiana presji konkurencyjnej Zmiana popytu na kredyty mieszkaniowe Inne czynniki 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% -20,00% -40,00% -60,00% -80,00% -100,00% Źródło: NBP ROŚNIE INDEKS DOSTĘPNOŚCI KREDYTOWEJ b) Indeks Dostępności Kredytowej Indeks Dostępności Kredytowej (IDK) 2, obrazujący sytuację na rynku kredytów hipotecznych, wzrósł w sierpniu br. do poziomu 117,7 pkt. Patrząc na indeks w ujęciu rocznym widać, że dynamika jego wzrostu spadła. Od czerwca ubiegłego roku do kwietnia br. wzrost rok do roku wynosił każdego miesiąca więcej niż 8%. Tymczasem w sierpniu 2011 roku różnica wyniosła 6,7%. Rysunek 15 Indeks dostępności kredytowej Źródło: Open Finance Wskaźnik dostępności mieszkań ROŚNIE DOSTĘPNOŚĆ MIESZKAŃ NBP poinformował, że konsekwencją spadku cen oraz wzrostu dochodów jest rosnąca dostępność mieszkania. Należy jednak zauważyć, że nadal jest ona niższa niż przed boomem, co może sugerować dalsze spadki cen przy bardziej elastycznej podaży. Strona 18 2 Indeks Dostępności Kredytowej Open Finance i TVN CNBC to indeks, który powstaje na podstawie uśrednionych ofert dziesięciu banków z rynkowej czołówki pod względem sprzedaży kredytów. Na indeks nie wpływają zatem oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów miesięcznie, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych standardów.

19 Stopniowo wzrasta także dostępność kredytowa mieszkania, która traktowana jest jako miernik efektywnego popytu. Jest on jednak znacznie niższy niż w okresie boomu. Wiąże się to ze zmianą struktury nowo udzielanych kredytów - spadkiem udziału tańszych kredytów, denominowanych w walutach obcych. Należy jednak pamiętać, że udział kredytów walutowych w całym portfelu kredytów mieszkaniowych jest bardzo wysoki (około 60%), a to istotnie wpływa na ryzyko związane z tym portfelem. Rysunek 16 Wskaźnik dostępności mieszkań Źródło: NBP Najem mieszkań - rentowność Według danych Open Finance, spadające ceny mieszkań w połączeniu ze wzrostem ofertowych stawek wynajmu sprawiły, że wskaźnik rentowności najmu netto w maju br. po krótkiej przerwie powrócił do poziomu ponad 4%. Dodatkowo, z danych serwisu domiporta.pl wynika, że w maju średni wzrost ofertowych stawek najmu (w siedmiu monitorowanych ośrodkach) wyniósł 0,4% (przy 6-proc. wzroście liczby zamieszczonych ogłoszeń). Ceny wzrosły w czterech z siedmiu miast. Największy procentowy wzrost zanotowano w Łodzi (4,1%). Stawki podskoczyły także w Gdańsku (1,6%), Gdyni (1,1%) i symbolicznie we Wrocławiu (0,2%). Z kolei spadki zaobserwowano w Poznaniu (-3,8%), Warszawie (-0,4%) i Krakowie (-0,2%). NAJEM MIESZKAŃ RENTOWNOŚĆ Strona 19

20 1.2. Podażowe czynniki rynku mieszkaniowego Wyniki budownictwa mieszkaniowego SPADA LICZBA MIESZKAŃ ODDAWANYCH DO UŻYTKU Według wstępnych danych, w lipcu br. oddano do użytkowania 9,8 tys. mieszkań, tj. o 15,6% mniej niż przed rokiem (w lipcu ub. roku spadek o 24,6%). Spadek odnotowano w budownictwie indywidualnym (o 14,8% do 5,5 tys. mieszkań), przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (o 19,6% do 3,6 tys.), komunalnym (o 54,4% do 194) oraz w zakładowym (z 5 do 1 mieszkania). Wzrost w skali roku wystąpił natomiast w budownictwie społecznym czynszowym (o 11,2% do 119 mieszkań) oraz spółdzielczym (o 100,4% do 467). W okresie styczeń lipiec br. oddano do użytkowania 65,2 tys. mieszkań, tj. o 13,5% mniej niż w analogicznym okresie ub. roku. Spadek odnotowano we wszystkich formach budownictwa, z wyjątkiem indywidualnego i zakładowego. W lipcu br. odnotowano spadek w ujęciu rocznym liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia (o 0,7% do 16,5 tys.). Zmniejszyła się także liczba mieszkań rozpoczętych (o 9% do 14,9 tys., wobec wzrostu o 26,6% w lipcu ub. roku). Utrzymał się obserwowany od kwietnia ub. roku wzrost w ujęciu rocznym liczby mieszkań w budowie do 722,2 tys. mieszkań w końcu lipca br. (o 4,3% więcej niż przed rokiem). Rysunek 17 Budownictwo mieszkaniowe wyniki Formy budownictwa mieszkaniowego Mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia w liczbach bezwzględnych Struktura w % I-IVII 2010=100 I-VII 2011 Mieszkania, których budowę rozpoczęto w liczbach bezwzględnych Struktura w % I-VII 2010=100 Ogółem ,0 106, ,0 97,4 indywidualnie ,5 99, ,1 104,8 przeznaczone na sprzedaż lub wynajem ,3 119, ,2 90,5 spółdzielcze ,6 94, ,3 50,2 spółdzielcze czynszowe 184 0,1 64, ,0 54,0 komunalne ,3 80, ,2 111,7 zakładowe 92 0,1 191, ,2 x Mieszkania oddane do użytku Formy budownictwa w liczbach bezwzględnych I-VII 2010 I-VII 2011 struktura w % I-III 2009=100 w liczbach bezwzględnych struktura w % I-III 2010=100 Ogółem , ,5 indywidualnie ,6 96,9 39,120 60,0 100,4 przeznaczone na sprzedaż lub wynajem ,7 68, ,8 75,8 spółdzielcze ,8 69, ,3 53,4 spółdzielcze czynszowe , ,9 28, ,1 98, ,9 77,9 90,4 Zakładowe 87 0,1 26, ,1 117,2 Źródło: GUS Strona 20

21 Dostępna oferta sytuacja na rynku deweloperów Wyniki monitoringu rynku mieszkaniowego przeprowadzonego przez firmę REAS wskazują, że w II kwartale 2011 roku, w sześciu aglomeracjach wprowadzono ponad 10,6 tys. mieszkań. Wskaźnik ten był wyższy o 20% w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku i o 1% mniejszy, niż w I kwartale 2011 roku. ROŚNIE OFERTA MIESZKAŃ Na uwagę zasługuje fakt, że o ile, po pierwszym kwartale widoczny był wyraźny 14,5% wzrost w stosunku do wyników z 2010 roku, o tyle, po półroczu łączna liczba rozpoczętych mieszkań była już o 9,3% mniejsza, niż w analogicznym okresie roku poprzedniego i wyniosła jednostek. ( ) Skoro jednocześnie liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży na najważniejszych rynkach w Polsce rośnie, to najwyraźniej, część z tych lokali pojawia się w sprzedaży, po uzyskaniu pozwolenia na budowę, ale jeszcze, przed formalnym jej rozpoczęciem, bądź też, następuje ponowna koncentracja budownictwa deweloperskiego w największych aglomeracjach przy jednoczesnym spadku aktywności na mniejszych rynkach. Dodatkowo, w porównaniu z poprzednim kwartałem liczba mieszkań gotowych niesprzedanych nieznacznie wzrosła. Na koniec czerwca 2011 roku, w Warszawie takich mieszkań było około 4 tysięcy, nieco mniej, niż w poprzednim kwartale. W sześciu aglomeracjach łącznie takich mieszkań było prawie 9,7 tysiąca, co oznacza wzrost w ciągu roku o 6%. Drugi kwartał 2011 roku przyniósł także przełamanie trendu spadkowego w zakresie cen ofertowych mieszkań nowo wprowadzanych na rynek. Po trwającym od czwartego kwartału 2008 roku okresie spadku lub stabilizacji tym razem deweloperzy zwiększając liczbę wprowadzanych na rynek mieszkań jednocześnie podnieśli wyraźnie ceny. W efekcie po raz pierwszy od dłuższego czasu ceny nieruchomości mieszkaniowych wprowadzonych do sprzedaży wyraźnie zbliżyły się do cen mieszkań znajdujących się w ofercie. ( ) To działanie mogło mieć wpływ na zahamowanie tempa sprzedaży. Zgodnie z logiką funkcjonowania rynku, wobec obecnej nadwyżki podaży nad popytem w kolejnych kwartałach ceny powinny znów spaść lub pozostać na dzisiejszym poziomie. a) WIG Deweloperzy 3 Z oficjalnych statystyk wynika, że w ciągu roku WIG-Budownictwo spadł o ponad 31% i znalazł się zaledwie 7,5% powyżej poziomu z dna poprzedniej bessy z lutego 2009 r. Notowania deweloperów nie były dużo lepsze: przez rok indeks WIG-Deweloperzy spadł o 25%. WIG BUDOWNICTWO ORAZ WIG DEWELOPERZY Poniżej został zaprezentowany indeks WIG Deweloperzy w odniesieniu do WIG Budownictwo i WIG20 na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy. 3 Niniejsza część opracowania powstała w oparciu o artykuł Bessa na GPW, sierpień 2011 r., Strona 21

22 Rysunek 18 WIG Deweloperzy na tle WIG Budownictwo i WIG20(4.VII 4.VIII.2011 r.) Źródło: Rysunek 19 Sytuacja w sektorze budowlanym i deweloperskim na GPW Źródło: Najlepsi i najsłabsi przedstawiciele sektora budowlanego i deweloperskiego w lipcu (zmiany w proc.) Firmy budowlane Deweloperzy Indeksy (zmiana w %) Energomontaż- Południe +3.2 Alterco +5.8 WIG -2.6 ZUE +2.2 Orco Property Group +3.8 WIG Bipromet +1.9 Warimpex +2.8 mwig Hydrobudowa Polska Ronson -18,4 swig80-7,9 Mostostal-Export -25,6 Interbud -19,7 WIG-Budownictwo -7,3 ABM Solid -29,4 Atlas Estates -34,4 WIG-Deweloperzy -9,6 Strona 22

23 2. Rynek nieruchomości komercyjnych Sytuacja na globalnych rynkach a polski rynek nieruchomości komercyjnych W trendzie wzrostowym znajduje się również rynek inwestycyjny: w ciągu pierwszych 6 miesięcy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych ulokowano 1,1 miliarda euro, co stanowi blisko 60% wszystkich transakcji zamkniętych w 2010 roku. Wzrosła również średnia wartość transakcji z 40 do 60 milionów euro. Firma DTZ przewiduje, że wartość transakcji w całym 2011 roku osiągnie poziom 2,5 miliarda euro. W analizowanym okresie największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się najlepsze nieruchomości z sektorów handlowego i biurowego. Tylko 10% wszystkich transakcji dotyczyło sektora powierzchni magazynowych. Stopy zwrotu na rynku powierzchni handlowych i biurowych kształtują się na poziomie pomiędzy 6,25% a 6,5%. W przypadku powierzchni magazynowych stopy zwrotu kształtują się na poziomie 8,5%. W nadchodzących kwartałach DTZ przewiduje kompresję stóp procentowych. WARTOŚĆ TRANSAKCJI NA RYNKU INWESTYCYJNYM WYNIOSŁA 1,1 MLD EURO Przyjrzyjmy się zatem poszczególnym typom budownictwa komercyjnego w Polsce w I kw r Powierzchnie biurowe W pierwszym kwartale 2011 r. poprawa nastrojów gospodarczych i rosnące inwestycje zagraniczne przyczyniły sie do wzrostu popytu na powierzchnie biurowa wysokiej jakości. Jednak wskutek problemów finansowych deweloperów i rygorystycznej polityki kredytowej banków ukończono niewiele nowych obiektów, co spowodowało ograniczenie podaży powierzchni klasy A. To z kolei doprowadziło w ostatnim kwartale do wzrostu najwyższych czynszów w Warszawie i kompresji stóp kapitalizacji. Z drugiej strony rynki regionalne były nadal uważane za stosunkowo ryzykowne, o czym świadczy niewielka aktywność na rynku najmu i inwestycyjnym oraz stabilny poziom czynszów w większości lokalizacji. RYNEK NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH W I KW.2011 R. OGRANICZONA PODAŻ Według danych Cushman&Wakefield, w pierwszym kwartale 2011 r. wolumen inwestycji na rynku biurowym wzrósł o prawie 400% w porównaniu z poprzednim kwartałem do 486 mln euro i stanowił 80% łącznych inwestycji w tym okresie. Wszystkie transakcje zostały zawarte w Warszawie przez inwestorów zagranicznych. W pierwszym kwartale br. największą transakcja było nabycie przez CA Immo nieruchomości firmy Europolis (pięć budynków biurowych w Warszawie). Ze względu na ograniczoną podaż powierzchni klasy A stopy kapitalizacji zmniejszyły sie w ciągu kwartału do poziomu 6,4%. Zważywszy na rosnące czynsze, ożywienie popytu oraz niewielką liczbę inwestycji prowadzonych i ukończonych możliwa jest dalsza kompresja stóp kapitalizacji. 4 Niniejsza część raportu powstała w oparciu o dane i informacje (w tym cytaty) pochodzące z Marketbeat - raport o rynku nieruchomości w Polsce w I kw r. (Cushman&Wakefield) Strona 23

24 Rysunek 20 Rynek nieruchomości biurowych NAJWYŻSZE CZYNSZE POW. BIUROWE (marzec 2011) EUR mkw./mc EUR mkw./rok USD st.kw./rok Łączny roczny wzrost w % 5 lat 1 rok Warszawa 26, ,9 8,9 10,6 Kraków 15, ,4 2,9 0,0 Katowice 13, ,2 4,2-10,0 Poznań 15, ,4 2,9 0,0 Łódź 13, ,4 5,4-10,3 Wrocław 15, ,4 6,4 0,0 Szczecin 14, ,9 4,9 0,0 Gdańsk 14, ,9 4,9-6,7 STOPY KAPITALIZACJI DLA NAJLEPSZYCH POW. BIUROWE (marzec 2011) Bieżący kwartał Ubiegły kwartał Ubiegły rok Okres 10 lat Wysokie Niskie Warszawa 6,40 6,50 7,00 13,00 5,25 Kraków 7,25 7,25 7,25 14,50 6,25 Katowice 8,80 8,80 8,80 14,50 6,50 Poznań 7,75 7,75 8,25 13,50 6,25 Łódź 8,50 8,50 8,50 16,00 6,50 Wrocław 7,00 7,00 7,75 15,00 6,00 Szczecin 9,00 9,00 9,00 16,00 6,75 Gdańsk 8,00 8,00 8,25 14,50 6,75 Źródło: Cushman&Wakefield WZROST AKTYWNOŚCI NA RYNKU POWIERZCHNI HANDLOWYCH 2.3. Powierzchnie handlowe Według oficjalnych statystyk, w I kw r. na polskim rynku nieruchomości handlowych wzrosła aktywność inwestorów. W analizowanym okresie, stopy kapitalizacji dla najlepszych powierzchni przy głównych ulicach handlowych w całym kraju uległy kompresji o punktów bazowych, natomiast w centrach handlowych i magazynach handlowych utrzymały sie na stabilnym poziomie. Popyt na tego typu powierzchnie ze strony handlowców w najbliższym czasie będzie zróżnicowany, a największym zainteresowaniem będą cieszyć się duże powierzchnie w najlepszych lokalizacjach. Nie można też wykluczyć dalszych spadków czynszów, zwłaszcza poza Warszawa i Krakowem. Strona 24

25 Rysunek 21 Rynek nieruchomości handlowych NAJWYŻSZE CZYNSZE POW. BIUROWE (marzec 2011) EUR mkw./mc EUR mkw./rok USD st.kw./rok Łączny roczny wzrost w % 5 lat 1 rok Warszawa ,6-3,8 Kraków ,2 1,3 Katowice ,6-9,4 Poznań ,7 0,0 Łódź ,7-3,3 Wrocław ,5-5,9 Szczecin ,8-8,6 STOPY KAPITALIZACJI DLA NAJLEPSZYCH POW. HANDLOWYCH (marzec 2011) SKLEPY PRZY GŁÓWNYCH ULICACH Bieżący kwartał Ubiegły kwartał Ubiegły rok Okres 10 lat Wysokie Niskie Warszawa 8,25 8,50 9,00 12,50 7,25 Kraków 8,50 8,75 9,25 14,00 7,25 Katowice 9,00 9,25 9,50 14,00 8,50 Poznań 9,00 9,25 9,50 14,00 8,50 Łódź 9,00 9,25 9,50 14,00 8,50 Wrocław 9,00 9,25 9,50 14,00 8,25 Szczecin 9,00 9,25 9,50 14,00 8,25 PARKI HANDLOWE Bieżący kwartał Ubiegły kwartał Ubiegły rok Okres 10 lat Wysokie Niskie Polska 8,00 8,00 8,00 13,00 6,25 CENTRA HANDLOWE Bieżący kwartał Ubiegły kwartał Ubiegły rok Okres 10 lat Wysokie Niskie Polska 6,50 6,50 7,00 10,00 5,50 *Prognoza Źródło: Cushman&Wakefield 2.4. Powierzchnie magazynowe Firma Cushman&Wakefield poinformowała, że tak jak w poprzednich kilku kwartałach, w pierwszym kwartale br. aktywa magazynowo-przemysłowe nie cieszyły sie zbyt dużym zainteresowaniem. Najpopularniejszymi były głównie obiekty budowane w systemie BTS (built-to-suit) lub z umowami najmu zawartymi ze stabilnymi najemcami na długi okres. NIEWIELKIE ZAINTERESO- WANIE AKTYWAMI MAGAZYNOWO- PRZEMYSŁOWYMI Nieruchomościami magazynowo-przemysłowymi interesowali się raczej inwestorzy zagraniczni, którzy wykazywali w ostatnich kilku kwartałach największą aktywność na rynku. I tak, istotną transakcją w pierwszym kwartale był zakup przez CA Immo dwóch obiektów logistycznych należących do Europolis AG. Ponadto, w bieżącym roku na sprzedaż zostanie wystawiona stosunkowo duża liczba obiektów wysokiej jakości, co przyczyni sie do podtrzymania aktywności na tym rynku inwestycyjnym. Strona 25

26 Rysunek 22 Rynek nieruchomości magazynowo-przemysłowych NAJWYŻSZE CZYNSZE POW. BIUROWE (marzec 2011) EUR mkw./mc EUR mkw./rok USD st.kw./rok Łączny roczny wzrost w % 5 lat 1rok Warszawa 5,25 63,0 7,85 16,0 0,0 Kraków 4,50 54,0 6,73 8,4 0,0 Wrocław 3,7 44,4 5,53 7,3 2,8 NAJWYŻSZE CZYNSZE POW. BIUROWE (marzec 2011) EUR mkw./mc EUR mkw./rok USD st.kw./rok Łączny roczny wzrost w % 5 lat 1 rok Warszawa 5,25 63,0 7,85 7,0 0,0 Kraków 4,50 54,0 6,73 5,2 0,0 Wrocław 3,80 45,6 5,68 4,8-2,6 STOPY KAPITALIZACJI DLA NAJLEPSZYCH POW. HANDLOWYCH (marzec 2011) SKLEPY PRZY GŁÓWNYCH ULICACH Bieżący kwartał Ubiegły kwartał Ubiegły rok Okres 10 lat Wysokie Niskie Warszawa 8,0 8,50 8,50 13,00 6,75 Kraków 8,00 8,50 8,75 16,00 7,50 Wrocław 8,25 8,50 8,50 16,75 7,25 Źródło: Cushman&Wakefield III. Nowe budynki mieszkalne w Polsce 5 1. Mieszkania i nowe budynki mieszkalne oddane do użytkowania W okresie styczeń marzec 2011 r. przekazano do użytkowania nowych budynków mieszkalnych o łącznej kubaturze ,8 dam 3. Inwestorzy indywidualni zrealizowali nowych budynków o przeciętnej kubaturze 707,4 m 3 (w I kwartale 2010 r budynki o przeciętnej kubaturze 716,6 m 3 ). Ich udział w ogólnej liczbie nowych budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania wyniósł 95,1% a w ogólnej kubaturze 80,2% (w I kwartale 2010 r. odpowiednio: 91,8% budynków i 68,5% ogólnej kubatury). Przeciętny czas trwania budowy tych budynków wyniósł 60,5 miesiąca (wobec 60,2 miesiąca w I kwartale 2010 r.). Strona 26 5 Niniejsza część opracowania powstała w oparciu o dane i informacje (w tym cytaty) pochodzące z opracowań GUS.

27 Poza budownictwem indywidualnym w I kwartale 2011 r. wybudowano 814 nowych budynków mieszkalnych o przeciętnej kubaturze m 3 (wobec budynków o przeciętnej kubaturze 3705,3 m 3 w I kwartale 2010 r.). Ich udział w ogólnej liczbie nowych budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania wyniósł 4,9%, a w ogólnej kubaturze 19,8% (w I kwartale 2010 r. odpowiednio: 8,2% budynków i 31,5% ogólnej kubatury). Przeciętny czas trwania budowy nowych budynków innych niż indywidualne był o 4,2 miesiąca krótszy niż w I kwartale 2010 r. i wyniósł 26,3 miesiąca. Przeciętny czas trwania budowy skrócił się także w budownictwie spółdzielczym do 21,1 miesiąca (o 5,5 miesiąca krócej) oraz przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem do 27,1 miesiąca (o 4,7 miesiąca krócej). Przeciętny czas trwania budowy wydłużył się natomiast w budownictwie społecznym czynszowym do 23,8 miesiąca (o 6,5 miesiąca dłużej), komunalnym do 19,1 miesiąca (o 0,5 miesiąca dłużej) oraz zakładowym do 16,6 miesiąca (o 1,1 miesiąca dłużej). Rysunek 23 Nowe budynki mieszkalne a oddane do użytkowania - według form budownictwa w I kw r. Wyszczególnienie Budynki Kubatura w m 3 Mieszkania Izby Powierzchnia użytkowa mieszkań w m 3 Razem Przeciętna 1 mieszkania Średni czas trwania budowy w miesiącach OGÓŁEM ,8 53,7 miasta ,3 48,3 wieś ,4 58,3 Budownictwo Indywidualne ,2 60,5 w tym przeznaczona na sprzedaż lub wynajem ,8 30,2 Inne niż indywidualne ,5 26,3 z tego Przeznaczona na sprzedaż lub wynajem ,5 27,1 Spółdzielcze ,4 21,1 Spółdzielcze czynszowe ,5 23,8 Komunalne ,9 19,1 Zakładowe ,1 16,6 Źródło: GUS 2. Wysokość nowych budynków mieszkalnych Zróżnicowanie efektów budownictwa mieszkaniowego, w zależności od grupy realizujących je inwestorów, znalazło swoje odzwierciedlenie w ich szczegółowej charakterystyce. Inwestorzy indywidualni realizowali głównie budynki dwukondygnacyjne (74,1% kubatury zrealizowanych przez nich nowych budynków mieszkalnych) o przeciętnej kubaturze 733,3 m 3. Mieszkania w tych budynkach stanowiły 68,0% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania przez tę grupę inwestorów w nowych budynkach mieszkalnych. Strona 27

28 Wśród nowych budynków mieszkalnych wykonanych przez inwestorów innych niż indywidualni dominowały - pod względem kubatury - budynki mieszkalne czterokondygnacyjne, trzykondygnacyjne oraz pięciokondygnacyjne (odpowiednio: 30,9%, 14,8% i 13,9% kubatury nowych budynków mieszkalnych zrealizowanych w I kwartale 2011 r. przez tę grupę inwestorów) o przeciętnej kubaturze odpowiednio: 9 564,4m 3, 3 454,2m 3 i ,6m 3. W ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania w budownictwie innym niż indywidualne, mieszkania w budynkach czterokondygnacyjnych stanowiły 34,1%, w budynkach trzykondygnacyjnych 14,6% a w pięciokondygnacyjnych 15,7%. Inwestorzy inni niż indywidualni realizowali głównie budynki o trzech i więcej mieszkaniach (86,2% kubatury budynków oddanych do użytkowania przez tę grupę inwestorów). Mieszkania w tych budynkach stanowiły 93% ogólnej liczby mieszkań w nowych budynkach mieszkalnych wybudowanych w budownictwie innym niż indywidualne Rysunek 24 Nowe budynki mieszkalne oddane do użytkowania - według liczby kondygnacji i liczby mieszkań w I kw r. Wyszczególnienie a- indywidualne b- inne niż indywidualne Budynki Kubatura w m 3 Mieszkania Izby Powierzchnia użytkowa mieszkań w m 3 Razem Przeciętna 1 mieszkania OGÓŁEM a b ,2 62,5 1 kondygnacyjne a b ,1 88,1 2 kondygnacyjne a b ,7 123,1 3 kondygnacyjne a b ,9 63,9 4 kondygnacyjne a b ,2 56,3 5 kondygnacyjne a b ,6 55,6 6 kondygnacyjne` a b ,3 55,7 7 kondygnacyjne b ,8 8 kondygnacyjne b ,0 9 kondygnacyjne b ,0 10 kondygnacyjne b ,8 11 kondygnacyjne b ,2 13 kondygnacyjne b ,3 Jednomieszkaniowe a b ,5 153,4 O dwóch mieszkaniach a b ,5 113,6 O trzech i więcej mieszkaniach a b ,5 56,4 Źródło: GUS Strona 28

29 3. Wielkość nowych budynków mieszkalnych Budynki jednomieszkaniowe stanowiły 95,3% kubatury nowych budynków mieszkalnych zrealizowanych przez inwestorów indywidualnych w I kwartale 2011 r. Znajdowało się w nich 91,5% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania w tej formie budownictwa w nowych budynkach mieszkalnych. Przeciętny czas trwania ich budowy wydłużył się (o 0,5 miesiąca), w porównaniu z I kwartałem 2010 r., i wyniósł 61,5 miesiąca. Budynki o dwóch mieszkaniach były budowane przez inwestorów indywidualnych w ciągu 47,5 miesiąca (wobec 49,2 miesiąca w I kwartale 2010 r.) a budynki o trzech i więcej mieszkaniach w ciągu 34,0 miesiąca (wobec 35,3 miesiąca w I kwartale 2010 r.). 4. Metody wznoszenia nowych budynków mieszkalnych Dominującą metodą wznoszenia nowych budynków mieszkalnych w budownictwie innym niż indywidualne była, podobnie jak w I kwartale 2010 r., metoda tradycyjna udoskonalona, a jej udział w ogólnej kubaturze nowych budynków mieszkalnych, realizowanych przez tę grupę inwestorów, zwiększył się o 17,8 pkt. i wyniósł 92,7%. Zmniejszył się natomiast udział kubatury nowych budynków mieszkalnych zrealizowanych metodą monolityczną (o 14,9 pkt.) do 6,1%, wielkoblokową (o 1,7 pkt.) do 1,1% oraz pozostałymi metodami - o 0,6 pkt. do 0,1%. Metody wielkopłytowa i kanadyjska nie były stosowane przez inwestorów w I kwartale 2011 r. Rysunek 25 Nowe budynki mieszkalne oddane do użytkowania, poza budownictwem indywidualnym, według metod wznoszenia w I kw r. Technologia wznoszenia Budynki W dam 3 Kubatura W odsetkach Mieszkania Powierzchnia użytkowa mieszkań w m 2 Przeciętny czas trwania budowy w miesiącach OGÓŁEM ,7 100, ,3 Tradycyjna ,4 92,7 85, ,4 Monolityczna 8 170,2 6, ,7 Wieloblokowa 2 31,0 1, ,7 Pozostałe 4 2,1 0, ,8 Źródło: GUS Strona 29

30 5. Czas trwania budowy Przeciętny czas trwania budowy nowych budynków wznoszonych przez inwestorów innych niż indywidualni metodą tradycyjną udoskonaloną wyniósł 26,4 miesiąca i był o 3,6 miesiąca krótszy niż w I kwartale 2010 r. Metodę tę stosowali głównie inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem (742 budynki o łącznej kubaturze 2314,7 dam3 i przeciętnym czasie trwania budowy 27,1 miesiąca). 6. Budynki mieszkalne rozbudowane Poza nowymi budynkami mieszkalnymi, przyrost kubatury uzyskano także w budynkach już istniejących. W wyniku rozbudowy ich kubatura zwiększyła się o m 3, liczba mieszkań o 578, liczba izb o oraz powierzchnia użytkowa mieszkań o m 2 (w I kwartale 2010 r. roku odpowiednio: kubatura m 3 ; liczba mieszkań 466, liczba izb i powierzchnia użytkowa mieszkań m 2 ). 7. Mieszkania, których budowę rozpoczęto W I kwartale 2011 r. rozpoczęto budowę mieszkań, tj. o mieszkań (o 13,6%) więcej niż w I kwartale 2010 r. Więcej mieszkań rozpoczęto w budownictwie indywidualnym mieszkań (wobec mieszkań w I kwartale 2010 r.), przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem mieszkań (wobec mieszkań), komunalnym 498 mieszkań (wobec 290 mieszkań) oraz zakładowym 69 mieszkań (wobec 3 mieszkań). Mniej mieszkań rozpoczęto w budownictwie społecznym czynszowym 530 mieszkań (wobec 65 w I kwartale 2010 r.) i spółdzielczym 655 mieszkań (wobec 766 mieszkań). 8. Pozwolenia wydane na budowę mieszkań w nowych budynkach mieszkalnych W I kwartale 2011 r. wydano pozwolenia na budowę mieszkań w nowych budynkach mieszkalnych (wobec mieszkań w I kwartale 2010 r.). Wśród nich pozwolenia na budowę wydane inwestorom indywidualnym dotyczyły mieszkań w nowych budynkach mieszkalnych (wobec mieszkań w tej formie budownictwa w I kwartale 2010 r.). Ponadto przewiduje się realizację mieszkań w ramach pozwoleń wydanych na budowę nowych budynków niemieszkalnych i zbiorowego zamieszkania, rozbudowę budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz przebudowę pomieszczeń niemieszkalnych. Strona 30

31 Rysunek 26 Pozwolenia wydane na budowę nowych budynków mieszkalnych w I kw r. Wyszczególnienie Pozwolenia Budynki Mieszkania Powierzchnia użytkowa w m 2 OGÓŁEM jednomieszkaniowe o dwóch mieszkaniach o trzech i więcej mieszkaniach Budynki indywidualne jednomieszkaniowe o dwóch mieszkaniach o trzech i więcej mieszkaniach Źródło: GUS Strona 31

32 IV. Najważniejsze informacje W I półroczu br. utrzymało się relatywnie wysokie tempo wzrostu gospodarczego. Podobnie jak w poprzednich okresach, Polska należała do grupy krajów Unii Europejskiej o najwyższej dynamice PKB. Realny wzrost produktu krajowego brutto w II kwartale br. był zbliżony do notowanego w I kwartale i wyniósł 4,3% w skali roku. Po wyeliminowaniu wpływu czynników o charakterze sezonowym wzrost PKB w II kwartale w porównaniu z poprzednim kwartałem był podobny jak w pierwszych trzech miesiącach br. i wyniósł 1,1%, a w skali roku 4,5%. W I półroczu br. sytuacja finansowa przedsiębiorstw w budownictwie kształtowała się gorzej niż w analogicznym okresie ub. roku. Znacznie niższy był wynik finansowy ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów (o 41,0%), a także wynik finansowy brutto (o 36,8%) i netto (o 44,1%). Pogorszył się wskaźnik poziomu kosztów (z 96% do 97,7%). Istotnie słabszy niż przed rokiem był wskaźnik rentowności ze sprzedaży (2% wobec 3,9%) oraz wskaźniki rentowności obrotu brutto (2,2% wobec 4%) i netto (1,5% wobec 3,2%). Zmniejszył się udział przedsiębiorstw wykazujących zysk netto w ogólnej liczbie przedsiębiorstw (do 55,9% z 56,5% w I półroczu ub. roku). Obniżyły się wskaźniki płynności I stopnia (z 41,2% do 32,4%) oraz II stopnia (z 112,7% do 103,8%). GUS poinformował, że w okresie styczeń-lipiec br. utrzymał się obserwowany od kwietnia ub. roku spadek, w skali roku, liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Większa niż w okresie styczeń-lipiec ub. roku była liczba wydanych pozwoleń na budowę. Zmalała natomiast liczba mieszkań rozpoczętych. W analizowanym okresie występowała kontynuacja większości procesów obserwowanych w 2010 r., które można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi, przy niższych cenach mieszkań i mniejszych kosztach produkcji. Ponadto, dało się również zauważyć stopniowe wyhamowanie spadku cen mieszkań (ofertowe, transakcyjne, na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach, jednak w większości przypadków spadały one nadal w wymiarze realnym. W omawianym okresie najważniejsze demograficzne czynniki fundamentalne oddziałujące po stronie realnej popytu na mieszkania (tj. przyrost liczby gospoarstw domowych, migracje, a zwłaszcza przyrost nowych małżeństw) generalnie ustabilizowały się, podobnie jak dynamika dochodów. Generalnie, można postawić tezę, że obecnie popyt na nieruchomości mieszkaniowe w Polsce przewyższa podaż. ( ) Wzrost ten, jest po części spowodowany zmianą struktury rozpoczynanych inwestycji. Strona 32