CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANYCH PRZEZNACZONYCH NA CELE BUDOWLANE

Transkrypt

1 STUDIA I PRACE WYDZIAŁU NAUK EKONOMICZNYCH I ZARZĄDZANIA NR 42, T. 2 DOI: /sip /2-22 Adam Zydroń* Uniwersytet Przyrodniczy w Poznaniu Dariusz Kayzer** Uniwersytet Przyrodniczy w Poznaniu Anna Zbierska*** Uniwersytet Przyrodniczy w Poznaniu Piotr Szczepański**** Uniwersytet Przyrodniczy w Poznaniu CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANYCH PRZEZNACZONYCH NA CELE BUDOWLANE STRESZCZENIE Celem artykułu było wyodrębnienie czynników wpływających na wartość nieruchomości budowlanych na przykładzie gminy Dopiewo, uwzględniając walory środowiskowe i społeczno-ekonomiczne. W opracowaniu przeanalizowano materiały z lat zawarte w traakcjach kupna-sprzedaży (685 traakcji), które zostały pozyskane z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej w Poznaniu. Wyniki analizowano przy zastosowaniu metody regresji wielorakiej. Bazując na przeprowadzonej analizie wyodrębniono czynniki, które miały największy wpływ na kształtowanie się wartości gruntów budowlanych w gminie Dopiewo. Wykazano, że tymi czynnikami były: odległość od lasów, odległość od wód oraz odległość od granic Poznania. Słowa kluczowe: nieruchomości niezabudowane, wycena nieruchomości, regresja wieloraka * Adres adzyd@up.poznan.pl. ** Adres dkayzer@up.poznan.pl *** Adres anzbier@up.poznan.pl. **** Adres szczepan@up.pozna.p.pl.

2 258 Metody ilościowe w ekonomii Wprowadzenie Proces wyceny nieruchomości jest czynnością skomplikowaną, ponieważ wymaga uwzględnienia wielu czynników. Na wartość nieruchomości wpływa wiele czynników, przy czym wpływ ten jest nierównomierny (jedne czynniki mają większy wpływ, a inne mniejszy). W szacowaniu nieruchomości przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości najczęściej stosuje się podejście porównawcze, które zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinno uwzględniać m.in. atrybuty wpływające na wartość nieruchomości. Określenie wag cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości jest zadaniem trudnym. Według Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny 1 (Ni1 zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości) wagi cech rynkowych można ustalać na trzy sposoby: a) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen; b) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych; c) na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości (dane z agencji nieruchomości). Posiadając dużą próbę (685 traakcji) oraz przypisane tej próbie cechy nieruchomości, można wykorzystać metody statystyczne. Zastosowanie metod statystycznych w analizach rynku nieruchomości umożliwia uzyskanie cennych informacji o zachowaniach tego rynku. Informacje te są obiektywne i mogą zostać wykorzystane zarówno do wycen indywidualnych, jak i masowych 2. Na rozwiniętych rynkach nieruchomości metody statystyczne stanowią dobrze rozpoznane i często stosowane narzędzie analizy rynku nieruchomości 3. W Polsce próby zastosowania metod statystycznych do analizy czynników wpływa- 1 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Ni1 zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2 A. Bitner, O użyteczności metod statystycznych w wycenie nieruchomości, Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich 2010, nr 12, s R.W. Bruce, D.J. Sundell, Multiple Regression Analysis: History and Applicatio in the Appraisal Profession, Real Estate Appraiser 1977, Jan/Feb, s ; Property Appraisal and Assessment Administration, red. J.K. Eckert, International Association of Assessing Officers, Chicago 1990.

3 Adam Zydroń, Dariusz Kayzer, Anna Zbierska, Piotr Szczepański Czynniki wpływające na wartość nieruchomości niezabudowanych jących na wartość nieruchomości prowadzili: Agnieszka Bitner 4, Krzysztof Gawroński i Barbara Prus 5, Piotr Parzych 6 oraz Adam Zydroń i Ryszard Walkowiak Obszar badań Badaniami objęty został obszar gminy Dopiewo, jednej z gmin sąsiadującej z Poznaniem. Rysunek 1. Lokalizacja gminy Dopiewo na tle powiatu poznańskiego Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z PODGiK. 4 A. Bitner, Kotrukcja modelu regresji wielorakiej przy wycenie nieruchomości, Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 2007, nr 6 (4), s ; taż, O użyteczności metod... 5 K. Gawroński, B. Prus, Lokalny rynek nieruchomości oraz wybrane czynniki kształtujące ceny nieruchomości rolnych i działek budowlanych na przykładzie miasta Niepołomice, Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich 2005, nr 4, s P. Parzych, Modelowanie wartości nieruchomości zurbanizowanych, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 2007, nr 15 (3 4). 7 R. Walkowiak, A. Zydroń, Zastosowanie regresji krokowej do określenia atrybutów wpływających na wartość nieruchomości rolnych na przykładzie gminy Mosina, Acta. Sci. Pol., Administratio Locorum 2012, nr 11 (3), s ; tenże, Analiza atrybutów wpływających na wartość nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane w gminie Mosina, Annual Set The Environment Protection 2013, t. XV, s

4 260 Metody ilościowe w ekonomii Gmina Dopiewo jest gminą wiejską położoną w województwie wielkopolskim, powiecie poznańskim, przy zachodniej granicy Poznania. Pozostałe gminy, które graniczą z wybranym obszarem badań, to: Tarnowo Podgórne (od północy), Buk (od zachodu), Stęszew (od południowego zachodu) oraz Komorniki (od południowego wschodu). Gmina Dopiewo obejmuje obszar 108,02 km 2 i jest ósmą pod względem wielkości gminą w powiecie poznańskim. W skład gminy wchodzą 23 miejscowości i 11 sołectw. W związku ze swoim położeniem gmina Dopiewo wykazuje silne powiązania administracyjne i społeczno-gospodarcze z ośrodkiem metropolitarnym, jakim jest Poznań. Dotychczasowa funkcja rolnicza gminy zostaje w ostatnim czasie zastąpiona przez działalność gospodarczą, a także budownictwo i przemysł. Aktywizująco na rozwój gminy wpływa również coraz lepiej rozwinięta funkcja mieszkaniowa 8. W gminie występują tereny o wysokich walorach przyrodniczych, które podnoszą atrakcyjność okolicznych gruntów. Należą do nich Jezioro Niepruszewskie, Jezioro Konarzewskie i Jezioro Trzcielińskie oraz biegnące przez gminę rzeki: Samica Stęszewska i Wirynka. Największymi wartościami przyrodniczymi są natomiast obszary o niewielkim stopniu przekształcenia przez człowieka. Do takich obszarów można zaliczyć Wielkopolski Park Narodowy. W jego obrębie na terenie gminy Dopiewo znajduje się obszar ochrony ścisłej Trzcielińskie Bagno o powierzchni 38,14 ha. W okolicy Zborowa i Więckowic zlokalizowany jest Obszar Chronionego Krajobrazu Jeziora Niepruszewskiego, którego powierzchnia ogólna wynosi 90,84 ha. Ponadto, w gminie Dopiewo występują dwa obszary Natura 2000 specjalny obszar ochrony siedlisk Ostoja Wielkopolska oraz obszar specjalnej ochrony ptaków Ostoja Rogalińska. Dodatkową ochroną objęte są także lasy, ciągi ekologiczne, obszary zasobowe wód oraz gleby wysokich klas bonitacyjnych. 2. Metodyka badań Celem opracowania było modelowanie zależności ceny 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane na terenie gminy Dopiewo od takich cech, jak: występowanie lasów, wód oraz obszarów chronionych w odległości do 1000 m, dostęp do dróg, występowanie infrastruktury energetycznej wysokiego napięcia, kanalizacyjnej, wodociągowej, odległość od Poznania, liczba mieszkań- 8 Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy Dopiewo z 25 lutego 2013 r., uchwała nr XLIII/308/13.

5 Adam Zydroń, Dariusz Kayzer, Anna Zbierska, Piotr Szczepański Czynniki wpływające na wartość nieruchomości niezabudowanych ców obrębu, powierzchnia działki oraz przeznaczenie gruntu. Badania obejmowały analizę wszystkich traakcji kupna-sprzedaży (685 traakcji) gruntów niezabudowanych w gminie Dopiewo w latach Bazując na analizach traakcji kupna-sprzedaży gruntów, wyodrębniono następujące zmienne: x 1 odległość od obszarów leśnych (m), x 2 odległość od wód (m), x 3 odległość od obszarów chronionych (m), x 4 występowanie sieci gazociągowej (0 nie występuje, 1 występuje), x 5 występowanie linii wysokiego napięcia (0 nie występuje, 1 występuje), x 6 odległość od Poznania (m), x 7 powierzchnia działki (m 2 ), x 8 rok badań (9 2009, , , ). Zależności pomiędzy ceną 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane na terenie gminy Dopiewo a analizowanymi cechami w konkretnym roku określono przy zastosowaniu modelu regresji liniowej wielorakiej. Jako miarę dopasowania modelu estymującego cenę 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych w porównaniu do prawdziwej wartość wynikającej z zawartej traakcji kupna-sprzedaży przyjęto współczynnik determinacji (R 2 ). Następnie w celu wskazania czynników istotnie wpływających na wartość nieruchomości procedurę jej oceny powtórzono, stosując metodę regresji krokowej wstecznej 9. W celu wskazania, czy występuje tendencja w cenie nieruchomości powiązana z poszczególnymi latami, zbudowano model z dodatkową zmienną rok, w którym zrealizowano traakcję kupna-sprzedaży. 3. Wyniki badań W celu predykcji ceny 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane na terenie gminy Dopiewo oraz wskazania, które z rozważanych czynników wpływają bądź nie na tę zmienną, skotruowano model regresji liniowej wielorakiej. W tabeli 1 przedstawiona została istotność zmiennych opisujących poziom ceny 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych metodą regresji wielorakiej, a w tabeli 2 wykonanej przy zastosowaniu metody regresji krokowej wstecznej. 9 R. Walkowiak, A. Zydroń, Zastosowanie regresji krokowej...

6 262 Metody ilościowe w ekonomii Tabela 1. Współczynniki regresji w modelu opisującym cenę 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane na terenie gminy Dopiewo w latach Zmienna objaśniająca stała Ocena współczynników regresji dla poszczególnych lat ,5 x 1 0,0094 (0,067) x 2 0,0118 (0,012) x 3 0,0011 (0,782) x 4 49,10 (0,022) x 5 13,84 (0,078) x 6 0,0069 (0,008) x 7 0,0119 (0,214) 208,6 0,0078 (0,111) 0,0048 (0,258) 0,0026 (0,461) 8,26 (0,671) 12,23 (0,092) 0,0073 (0,002) 0,00027 (0,975) 400,3 0,0136 (0,008) 0,0220 0,0052 (0,109) 12,61 (0,546) 2,94 (0,660) 0,0167 0,0196 (0,013) 256,1 0,0084 (0,209) 0,0004 (0,952) 0,0000 (0,999) 11,29 (0,665) 1,23 (0,900) 0,0108 0,0095 (0,304) 314,3 0,0148 (0,006) 0,0002 (0,981) 0,0032 (0,207) 7,472 (0,764) 1,972 (0,811) 0,0155 0,0066 (0,595) R 2 0,603 0,443 0,718 0,532 0,651 N N liczba traakcji kupna-sprzedaży zawartych w danym roku, w nawiasach przedstawione zostały wartości empirycznych współczynników istotności. Źródło: opracowanie własne. Analizując wyniki testowania istotności poszczególnych zmiennych objaśniających (tabela 2), stwierdzono, że cena 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane na terenie gminy Dopiewo głównie zależy od odległości od Poznania (x 6 ) oraz od odległości od obszarów leśnych (x 1 ). Zmienne te charakteryzowały się ujemnym wpływem na analizowane ceny traakcji (z wyjątkiem odległości od obszarów leśnych w 2009 r.). Oznacza to, że wraz ze wzrostem odległości od obszarów leśnych oraz wzrostem odległości od granic Poznania malała cena 1 m 2 nieruchomości. Analizując wartości empiryczne pozostałych czynników, stwierdzono, że odległość nieruchomości od wód w latach 2009 i 2011 wpłynęła na cenę 1 m 2. Dodatkowo zanotowano, że wyłącznie w roku 2011 odle-

7 Adam Zydroń, Dariusz Kayzer, Anna Zbierska, Piotr Szczepański Czynniki wpływające na wartość nieruchomości niezabudowanych głość od obszarów chronionych oraz powierzchnia działki miały wpływ na cenę 1 m 2 nieruchomości. Tabela 2. Współczynniki regresji w modelu opisującym ceną 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane na terenie gminy Dopiewo dla poszczególnych lat wykonanej metodą regresji krokowej wstecznej Zmienna objaśniająca stała x 1 Ocena współczynników regresji dla poszczególnych lat ,0 x 2 0,0125 (0,003) 231,8 0,0066 (0,037) x 3 x 4 23,84 (0,023) 413,0 0,0115 (0,003) 0, (0.009) 249,5 0,0113 (0,026) 276,6 0,0144 (0,001) x 5 x 6 0,0086 0,0091 x 7 0,0175 0,0192 (0,014) 0,0109 0,0134 R 2 0,577 0,450 0,717 0,517 0,642 nie stwierdzono, że badana cecha istotnie wpływała na cenę 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych. Źródło: opracowanie własne. Rozpatrując wartości współczynników determinacji (tabele 1 i 2), zaobserwowano niewielkie dopasowanie zbudowanych modeli regresji wielorakiej do wyznaczania ceny 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych. Wyjątkiem jest rok 2011, dla którego zanotowano zadawalające dopasowanie zmiennej objaśniającej, stąd wyniki analiz z tego roku charakteryzują się największą adekwatnością w modelowym wyznaczaniu atrybutów na wartość 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane na terenie gminy Dopiewo.

8 264 Metody ilościowe w ekonomii W tabeli 3 przedstawiono wyniki testowania modelu z dodatkową zmienną opisującą powiązania ceny 1 m 2 nieruchomości z poszczególnymi latami uwzględnionymi w modelowaniu. Tabela 3. Współczynniki regresji w modelu opisującym ceną 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane na terenie gminy Dopiewo z uwzględnieniem zmienności związanej z rokiem badań Zmienna objaśniająca Model regresji liniowej wielorakiej Metoda regresji krokowej wstecznej Ocena współczynnika regresji Empiryczny poziom istotności Ocena współczynnika regresji stała 295,4 < 0, ,3 < 0,001 x 1 0,0094 < 0,001 0,0091 < 0,001 x 2 0,0084 0,001 0,0071 0,001 x 3 0,0014 0,365 x 4 1,310 0,890 x 5 4,875 0,167 x 6 0,0122 < 0,001 0,0114 < 0,001 x 7 0,0090 0,028 0,0089 0,025 R 2 0,572 0,569 Empiryczny poziom istotności nie stwierdzono, że badana cecha istotnie wpływała na cenę 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych. Źródło: opracowanie własne. Analizując oceny współczynników regresji oraz wartości empirycznych poziomów istotności (tabela 3), zanotowano, że dla modelu regresji wielorakiej z uwzględnieniem zmienności związanej z rokiem sprzedaży nie stwierdzono, żeby lata, w których dokonywano traakcji, istotnie wpłynęły na cenę 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane na terenie gminy Dopiewo. Dodatkowo stwierdzono, że wpływ atrybutu, jakim jest odległość od wód (w latach analizy 2011, 2009), oraz powierzchni działki (w 2011 r.) na cenę 1 m 2 nieruchomości był bardzo znaczący, ponieważ implikuje istotność tych czynników dla modelu z uwzględnieniem lat, w których przeprowadzono traakcje kupna-sprzedaży. 4. Dyskusja Na podstawie przeprowadzonej analizy stwierdzono, że na wartość nieruchomości niezabudowanych miały wpływ różne czynniki, jednak nie stwierdzono zależności

9 Adam Zydroń, Dariusz Kayzer, Anna Zbierska, Piotr Szczepański Czynniki wpływające na wartość nieruchomości niezabudowanych powierzchni działki od ceny nieruchomości. Natomiast badania innych autorów dowiodły, że istnieje zależność między wielkością działki a ceną traakcyjną (im większa działka, tym ceny jednostkowe niższe) 10. Różnica w wynikach między poszczególnymi autorami wynika prawdopodobnie z założeń przy doborze danych do obliczeń. Przeważnie zakłada się, że analizowane nieruchomości muszą różnić się tylko jedną cechą, co jest trudne do zastosowania w praktyce 11. W naszym opracowaniu, podobnie jak w pracy Bitner 12, w analizie uwzględniono wszystkie traakcje występujące na rynku, wykorzystując całą dostępną ilość informacji o zależności cena pole. W wyniku przeprowadzonych analiz z wykorzystaniem metody regresji można zgodzić się z Bitner 13, że stosowanie modeli liniowych w szacowaniu nieruchomości jest uzasadnione ze względu na obiektywną i prostą metodę określania wpływu atrybutów na wartość nieruchomości. Natomiast wadą zastosowania regresji wielorakiej są relatywnie (np. w odniesieniu do sieci neuronowych) niewielkie wartości współczynników determinacji. Powodem jest częste występowanie obserwacji odstających w analizowanych traakcjach kupna-sprzedaży, które wpływają na wartość sumy kwadratów błędów. Kwadraty błędów są w większym stopniu zależne od obserwacji odstających niż od tych, dla których model jest dokładniej dopasowany. Podsumowanie Na podstawie przeprowadzonej analizy sformułowano następujące wnioski: 1. Największy wpływ na kształtowanie się wartości gruntów budowlanych w gminie Dopiewo miała odległość od granic Poznania, odległość od obszarów leśnych oraz odległość od wód. Wraz ze wzrostem tych odległości malała cena 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane. 2. Nie stwierdzono, żeby na cenę 1 m 2 nieruchomości wpływał rok, w którym przeprowadzono traakcję. 3. Powierzchnia działki tylko w jednym z pięciu analizowanych lat wpływała na cenę 1 m 2 nieruchomości niezabudowanych. 10 S. Źróbek, M. Bełej, Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości, Educaterra, Olsztyn 2000; M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, PFSRM, Warszawa 2001; A. Bitner, O użyteczności metod A. Bitner, O użyteczności metod Tamże. 13 Tamże.

10 266 Metody ilościowe w ekonomii Literatura Bruce R.W., Sundell D.J., Multiple Regression Analysis: History and Applicatio in the Appraisal Profession, Real Estate Appraiser 1977, Jan/Feb. Bitner A., Kotrukcja modelu regresji wielorakiej przy wycenie nieruchomości, Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 2007, nr 6 (4). Bitner A., O użyteczności metod statystycznych w wycenie nieruchomości, Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich 2010, nr 12. Gawroński K., Prus B., Lokalny rynek nieruchomości oraz wybrane czynniki kształtujące ceny nieruchomości rolnych i działek budowlanych na przykładzie miasta Niepołomice, Infrastruktura i Ekologia Terenów Wiejskich 2005, nr 4. Hozer J., Kokot S., Kuźmiński W., Metody analizy statystycznej rynku w wycenie nieruchomości, PFSRM Warszawa Parzych P., Modelowanie wartości nieruchomości zurbanizowanych, Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 2007, nr 15 (3 4). Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Ni1 zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Property Appraisal and Assessment Administration, red. J.K. Eckert, International Association of Assessing Officers, Chicago Prystupa M., Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, PFSRM, Warszawa Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 sierpnia 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 207, poz ze zm.). Rozporządzenie Rady Ministrów z 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości (DzU nr 131, poz. 1092). Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy Dopiewo z 25 lutego 2013 r., uchwała nr XLIII/308/13. Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.). Walkowiak R., Zydroń A., Zastosowanie regresji krokowej do określenia atrybutów wpływających na wartość nieruchomości rolnych na przykładzie gminy Mosina, Acta. Sci. Pol., Administratio Locorum 2012, nr 11 (3). Zydroń A., Walkowiak R., Analiza atrybutów wpływających na wartość nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane w gminie Mosina, Annual Set The Environment Protection 2013, t. XV. Źróbek S., Bełej M., Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości, Educaterra, Olsztyn 2000.

11 Adam Zydroń, Dariusz Kayzer, Anna Zbierska, Piotr Szczepański Czynniki wpływające na wartość nieruchomości niezabudowanych FACTORS AFFECTING THE VALUE OF UNDEVELOPED PROPERTY EARMARKED FOR CONSTRUCTION PURPOSES Abstract The aim of this study was to isolate the factors affecting the value of the property on the example of building Dopiewo having environmental values and socio-economic. The study analyzes the material from the years in purchases sales (685 traactio), which are obtained from the District Centre of Geodesy and Cartography Documentation in Poznan. Results were analyzed using the multiple regression method. Based on an analysis of isolated factors that have the greatest impact on the value of building land in the municipality of Dopiewo. It has been shown that these factors were: the distance from the forest, the distance from the water and the distance from the borders of the city of Poznan. Keywords: open land, property valuation, multiple regression JEL Code: Q01 Traalated by Adam Zydroń