CZERWIEC Ustawa deweloperska kierunki zmian proponowane przez UOKiK i ich konsekwencje.

Transkrypt

1 CZERWIEC 2018 Ustawa deweloperska kierunki zmian proponowane przez UOKiK i ich konsekwencje.

2 01. O czym porozmawiamy? Nowelizacja ustawy deweloperskiej kierunki zmian, a realia. Dlaczego przepisy się zmieniają i jakie problemy ma naprawić nowelizacja? Na czym konkretnie polegają kluczowe zmiany? Jakie konsekwencje spowodują zmiany?

3 02. Dlaczego przepisy się zmieniają? Społeczna i rynkowa waga regulacji objętych ustawą deweloperską, wymaga (w ocenie ustawodawcy), ciągłego monitorowania sytuacji na rynku. Konsekwencją tego powinny być odpowiednie zmiany w prawie. Praktyczne i prawne problemy w stosowaniu ustawy deweloperskiej, mogą stać na drodze efektywnej ochronie nabywców w relacjach z deweloperem. W wyniku oceny funkcjonowania dotychczasowych rozwiązań, projektodawca ustawy przyjął, iż cele, zmienionej ustawy deweloperskiej to: poprawa skuteczności ochrony nabywców lokali/domów jednorodzinnych zwiększenie bezpieczeństwa obrotu prawnego wzrost poziomu akceptacji regulacji przez przedsiębiorców

4 03. Dlaczego przepisy się zmieniają? Zwiększenie ochrony nabywcy. Zapewnienie nabywcy bezpieczeństwa w relacji z deweloperem. Eliminacja ryzyka utraty pieniędzy, w razie upadłości dewelopera Wzrost poziomu ochrony nabywcy powoduje zwiększenie bezpieczeństwa obrotu prawnego Konkurencyjność gospodarki Niski poziom bezpieczeństwa prawnego rodzi niepewność wśród potencjalnych kontrahentów, a tym samym wpływa hamująco na liczbę zawieranych transakcji na rynku. Jednocześnie stanowi barierę wejścia na rynek, czego skutkiem jest ograniczony wybór ewentualnego kontrahenta oraz wysokie koszty transakcji. Należy też mieć na uwadze, że przejrzystość rozwiązań i precyzja przepisów prawnych, zwłaszcza tych nakładających określone obowiązki, wpływa na zwiększenie poziomu ich akceptacji społecznej.* * Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia str. 3

5 04. Na czym polegają kluczowe zmiany? Rozszerzenie zakresu przedmiotowego i podmiotowego nowe umowy, nowe podmioty Zmiana katalogu środków ochrony wpłat nabywcy (wykreślenie OMRP) Zmiana sposobów realizacji uprawnień nabywcy i obowiązków dewelopera, związanych z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym Uregulowanie umowy rezerwacyjnej Ochrona nabywcy w przypadku upadłości banku Zmiany w umowie deweloperskiej; nowe przesłanki odstąpienia Nowy obowiązek przedkontraktowy - zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie Zmiany w prospekcie informacyjnym modyfikacja załącznika do ustawy Modyfikacja procedury odbioru

6 05. Rozszerzony zakres nowe umowy, nowe podmioty W OCENIE PROJEKTODAWCY: Przepisy ustawy deweloperskiej powinny być stosowane zawsze, gdy deweloper zawiera z nabywcą umowy, na mocy których zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej (zobowiązanie do wybudowania lokalu albo domu i ustanowienia prawa odrębnej własności oraz przeniesienia prawa własności lokalu albo domu) - również w przypadku umów zawieranych po zakończeniu budowy.

7 06. Rozszerzony zakres nowe umowy, nowe podmioty Ustawa, po nowelizacji ma być stosowana do umów z nabywcą, w których deweloper zobowiązuje się do: wybudowania budynku oraz ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności lokalu na nabywcę, przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy odrębna własność lokalu została już ustanowiona zabudowania nieruchomości lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego i własności domu jednorodzinnego, stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych

8 07. Rozszerzony zakres nowe umowy, nowe podmioty Garaże, komórki lokatorskie, boksy na rowery Ustawa deweloperska w nowym brzmieniu, ma mieć zastosowanie także do umów między deweloperem a nabywcą, których przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania lub przeniesienia własności lokalu użytkowego albo wybudowania lub przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, w przypadku gdy umowy te zawierane są wraz z jedną z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego. Akcesoryjny charakter w/w umów Możliwość zawarcia umowy rezerwacynej Obowiązki przedkontraktowe dewelopera

9 08. Rozszerzony zakres nowe umowy, nowe podmioty Gotowe lokale lub domy + garaże, komórki lokatorskie od dewelopera Niektóre przepisy ustawy deweloperskiej po zmianach, będą miały zastosowanie do: umów sprzedaży zawieranych przez dewelopera z nabywcą, których przedmiotem jest przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym: w/w umów sprzedaży, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego albo umowami, których przedmiotem jest zobowiązanie do wybudowania lub przeniesienia własności lokalu użytkowego albo wybudowania lub przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego.

10 09. Rozszerzony zakres nowe umowy, nowe podmioty Gotowe lokale lub domy + garaże, komórki lokatorskie od dewelopera art Deweloper obligatoryjnie (bez żądania zainteresowanego) doręcza przed zawarciem umowy, prospekt informacyjny z załącznikami, aktualny na dzień ustanowienia odrębnej własności lokalu albo zakończenia budowy domu art. 20 ust. 1 - Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawnofinansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym. art. 21 ust Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z: (1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; (2) odpis z KRS lub CEiIDG, (3) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej oraz spółki celowej, (5) kopią pozwolenia na budowę, (6) projektem architektoniczno-budowlanym, (7) decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku (8) zaświadczeniem o samodzielności lokalu (9) aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu art. 21a 21 d - Istnieje możliwość zawarcia umowy rezerwacyjnej art. 27 ust. 1 - ust. 3 - Odbiór lokalu/domu przed przeniesieniem praw na nabywcę. Z odbioru sporządza się protokół do którego nabywca zgłasza wady.

11 10. Rozszerzony zakres nowe umowy, nowe podmioty Gotowe lokale lub domy, garaże, komórki lokatorskie od przedsiębiorcy innego niż deweloper Niektóre przepisy ustawy deweloperskiej po zmianach będą miały zastosowanie do: umów sprzedaży zawieranych przez nabywcę z przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, w/w umów sprzedaży, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego.

12 11. Rozszerzony zakres nowe umowy, nowe podmioty Gotowe lokale lub domy + garaże, komórki lokatorskie od dewelopera art Deweloper obligatoryjnie (bez żądania zainteresowanego) doręcza przed zawarciem umowy, prospekt informacyjny z załącznikami, aktualny na dzień ustanowienia odrębnej własności lokalu albo zakończenia budowy domu art. 20 ust. 1 - Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym. art. 21 ust. 1-3 oraz ust Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z: (1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; (2) odpis z KRS lub CEiIDG, (3) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej oraz spółki celowej, (5) kopią pozwolenia na budowę, (6) projektem architektonicznobudowlanym, (7) decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku (8) zaświadczeniem o samodzielności lokalu (9) aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu art. 21a 21 d - Istnieje możliwość zawarcia umowy rezerwacyjnej art. 27 ust. 1 - ust. 3 - Odbiór lokalu/domu przed przeniesieniem praw na nabywcę. Z odbioru sporządza się protokół do którego nabywca zgłasza wady.

13 12. Środki ochrony wpłat nabywcy Kluczową zmianą będzie usunięcie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bez dodatkowych zabezpieczeń (gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej). Zgodnie z projektem nowelizacji, możliwymi środkami ochrony wpłat nabywcy będą: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową albo bankową

14 13. Środki ochrony wpłat nabywcy - likwidacja OMRP Proces realizacji budynków przez firmy deweloperskie jest długotrwały, wysokokosztowy i ryzykowny, dlatego należy odejść od modelu, w którym nabywca ma ponosić ryzyko, którego nie chce podjąć bank czy też ubezpieczyciel * * Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia str. 16 Ostatecznym beneficjentem funkcjonowania niezakłóconej konkurencji jest bowiem zawsze konsument - najsłabsze ogniwo łańcucha wymiany produktów i usług. Trzeba pamiętać, że zakup mieszkania jest dla wielu konsumentów największą inwestycją w życiu. Brak zabezpieczenia ze strony państwa tak ważnej inwestycji podważa zaufanie obywateli do jego instytucji. Proponowane rozwiązanie wpłynie korzystnie na konsumentów korzystających z usług deweloperów, albowiem poprzez wyeliminowanie ryzyka związanego z tego typu działalnością podniesie się jakość usług oferowanych osobom zainteresowanym nabyciem własności lokalu lub domu. *. * Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia str. 17

15 14. Obowiązki dewelopera - mieszkaniowy rachunek powierniczy 1. Moment zawarcia umowy o mieszkaniowy rachunek powierniczy ( MRP ) deweloper ma obowiązek zawarcia umowy o MRP w momencie rozpoczęcia sprzedaży. 2. Obowiązek posiadania MRP dla zadania inwestycyjnego, wyodrębnionego z przedsięwzięcia deweloperskiego dla każdego z zdań inwestycyjnych powstanie obowiązek otworzenia osobnego MRP. 3. Obowiązek utrzymywania MRP do momentu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego lub innych umów do których zastosowanie ma ustawa.

16 15. Zasady dokonywania wpłat na MRP 1. Podstawową zasadą jest dokonywanie przez nabywcę wpłat na MRP w miarę postępów prac, w związku z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego. Wysokość wpłat będzie uzależniona od faktycznego stopnia realizacji danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego. 2. Zgodnie z nowymi przepisami deweloperzy powinni skorelować harmonogram wpłat nabywcy z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego/zadnia inwestycyjnego. Harmonogram taki powinien zawierać co najmniej: etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego termin zakończenia danego etapu. 3. Przykład z uzasadnienia nowelizacji ustawy: (np. jeżeli budowa będzie już zaawansowana w 50% - co będzie wynikać z harmonogramu przedsięwzięcia albo zdania - tyle również wpłaci nabywca zawierając umowę deweloperską, przy czym zawierając ją na początku budowy, np. na etapie tzw. dziury w ziemi, nie będzie on musiał wpłacić więcej niż 25% - art. 24 ust. 2 u.o.p.n.) * * Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia str. 18

17 16. Zasady dokonywania wypłat z rachunku otwartego 1. Bank będzie mógł wypłacić deweloperowi pieniądze z OMRP, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego, maksymalnie w kwocie stanowiącej iloczyn określonego w harmonogramie % kosztów danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego i ceny lokalu. 2. Wypłata deweloperowi pieniędzy z OMRP po ukończeniu ostatniego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia albo zadania inwestycyjnego będzie miała miejsce jak w przypadku rachunku zamkniętego (ZMRP). Bank wypłaci pozostałe na OMRP pieniądze stopniowo, w miarę przekazywania do banku przez dewelopera aktów notarialnych umów przenoszących własność lokali. Propozycja wypłaty ostatniej transzy po przeniesieniu na nabywcę prawa własności stanowi instrument dyscyplinujący dewelopera do terminowego zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego oraz jak najszybszego przeniesienia tego prawa na nabywcę. Dla nabywcy stanowi to kolejne dodatkowe zabezpieczenie *. * Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia str. 24.

18 17. Minimalny zakres kontroli banku określony w ustawie posiadania przez dewelopera tytułu własności lub prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie albo zadanie inwestycyjne zgodności prospektu informacyjnego z wymaganiami ustawy zgodności wzorca umowy deweloperskiej (innej umowy) z wymaganiami ustawy czy wobec dewelopera nie zostało wszczęte postępowanie restrukturyzacyjne albo upadłościowe posiadania ważnego pozwolenia na budowę potwierdzenia zakończenia określonego w harmonogramie etapu przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego obejmującego m.in. wpis kierownika budowy w dzienniku budowy, udokumentowanie faktycznego zaawansowania robót na poziomie wymaganym dla kontrolowanego etapu, zaświadczeń o niezaleganiu przez dewelopera ze zobowiązaniami publicznoprawnymi; terminowość wykonania robót budowlanych dotyczących kontrolowanego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego, a w przypadku zakończenia budowy potwierdzenie jej zakończenia wydatkowania przez dewelopera środków wypłaconych uprzednio z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego; przeznaczenia środków dla wnioskowanej przez dewelopera wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, bank może żądać w szczególności: (a) szczegółowego rozliczenia kosztów dotyczących zakończonych etapów określonych w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego, (b) przedłożenia dokumentów źródłowych potwierdzających opłacenie wydatków dotyczących zakończonych dotychczasowych etapów i etapu, którego dotyczy dyspozycja wypłaty; oświadczenia dewelopera o uregulowaniu płatności wobec wykonawców lub podwykonawców.

19 18. Wypowiedzenie umowy MRP przez bank, zmiana banku 1. Bank może wypowiedzieć MRP z zachowaniem 60 dniowego okresu wypowiedzenia (ulega skróceniu jeśli deweloper zawarł już umowę o MRP z innym bankiem). Projekt ustawy przewiduje określenie konkretnych przesłanek, upoważniających bank do wypowiedzenia umowy MRP. Przesłanki dzielą się na obligatoryjne i fakultatywne. OBLIGATORYJNE: zaprzestanie prowadzenia przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego. FAKULTATYWNE: niewykonywanie lub nienależyte wykonywania umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przez dewelopera. 2. Bank będzie zobowiązany do poinformowania nabywców o wypowiedzeniu umowy MRP, w terminie 7 dni od złożenia deweloperowi oświadczenia o wypowiedzeniu. 3. Deweloper ma obowiązek zawrzeć z innym bankiem umowę o MRP w terminie 60 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia. Projektowana regulacja będzie uprawniała nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej (lub innej), gdy deweloper nie zawrze umowy MRP z innym bankiem. 4. Obowiązek dewelopera do dostarczenia do dotychczasowego banku, oświadczenia nowego banku że MRP spełnia warunku z ustawy deweloperskiej. W razie niewykonania w/w obowiązku dotychczasowy bank zwróci wpłaty nabywcom. 5. Deweloper ma być zobowiązany w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy MRP z innym bankiem do poinformowania nabywcy o wyborze nowego banku. Nabywca będzie mógł nie płacić rat ceny do czasu otrzymania od dewelopera informacji.

20 19. Obowiązki dewelopera w razie upadłości banku 1. Projekt ustawy wprowadza regulację, zgodnie z którą deweloper w terminie 30 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o upadłości banku (opublikowania w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim decyzji KNF o zawieszeniu działalności banku albo obwieszczenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym postanowienia sądu), ma obowiązek zawarcia umowy MRP z innym bankiem. 2. Deweloper będzie zobowiązany do: (1) poinformowania nabywców o zawarciu umowy MRP z innym bankiem, w terminie 7 dni od daty jej zawarcia, (2) doręczenia nabywcy oświadczenia banku, iż rachunek ten spełnia przesłanki mieszkaniowego rachunku w rozumieniu ustawy deweloperskiej. 3. Jeżeli deweloper nie przekaże nabywcy w/w informacji, nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej (innej umowy), po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości decyzji KNF albo postanowienia sądu.

21 20. Umowa rezerwacyjna 1. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej ma być zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z jego oferty sprzedaży, na czas określony w umowie, wybranego przez osobę zainteresowaną zawarciem z nim umowy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej. 2. Strony zawierają umowę rezerwacyjną na określony czas ustalony z uwzględnieniem okresu niezbędnego do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. 3. Opłata rezerwacyjna zależna od woli stron. Wysokość takiej opłaty nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonych w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna nie będzie wpłacana na MRP (taki obowiązek powstanie po zawarciu umowy deweloperskiej). Opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny. 4. Zwrot opłaty rezerwacyjnej (niezwłocznie) rezerwującemu, w następujących przypadkach: rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (zwrot opłaty w podwójnej wysokości) deweloper dokona bez zgody rezerwującego zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach Jeżeli deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru a nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości (zwrot opłaty w podwójnej wysokości)

22 21. Zgoda na bezobciążeniowe wyodrębnienie nowy obowiązek przedkontraktowy dewelopera 1. Nowym rozwiązaniem zaproponowanym w projekcie ustawy, jest obowiązek dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż, posiadania zgody banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę albo zgoda banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje. 2. Zgoda taka będzie stanowić załącznik do umowy deweloperskiej. 3. Brak zgody skutkował będzie nieważnością umowy deweloperskiej.

23 22. Nakaz sprzedaży bez obciążeń (wzmocnienie ochrony nabywcy) 1. Projekt ustawy wprowadza rozwiązanie zgodnie z którym, w przypadku umów sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego dokonywanej przez dewelopera albo przedsiębiorcę niebędącego deweloperem, przedmiotem takich umów mogą być wyłącznie nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń oraz praw i roszczeń osób ujawnionych w księdze wieczystej. 2. W/w wymóg ma dotyczyć również umów, których przedmiotem jest własność albo ułamkowa część własności lokalu użytkowego nabywanego wraz z umową o lokal albo dom jednorodzinny. 3. Treść projektowanej regulacji: Art. 22c. Przedmiotem umów, o których mowa w art. 2a albo w art. 2b może być jedynie nieruchomość lub ułamkowa część własności nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

24 23. Odbiór lokalu nowe zasady Konsekwencje braku odpowiedzi dewelopera na zgłoszone do protokołu wady (milcząca akceptacja) Prawo nabywcy do odmowy dokonania odbioru przedmiotu świadczenia z uwagi na jego istotne wady Określenie konsekwencji nieterminowego usunięcia wady przez dewelopera Zgłaszanie wad ujawnionych przed przeniesieniem prawa własności

25 24. Odbiór lokalu nowe zasady 1. Przeniesienie na nabywcę prawa wynikającego z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 lit. b albo c albo e poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. 2. Odbiór następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony tego organu. 3. Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. 4. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku oświadczenie o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. 5. Jeżeli deweloper nie doręczy nabywcy oświadczenia o uznaniu wad albo oświadczenia o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach, w w/w terminie, uważa się, że uznał wadę.

26 25. Odbiór lokalu usuwanie wad 1. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. 2. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w terminie, wskazuje inny termin usunięcia wady wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych uciążliwości dla nabywcy. 3. W przypadku niedochowania przez dewelopera terminu, o którym mowa w pkt 3 powyżej, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może odstąpić od umowy. 4. W przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiadają istotne wady nabywca może odmówić dokonania odbioru. Odmowę dokonania odbioru odnotowuje się w protokole. 5. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Mechanizm z pkt 1-3 stosuje się odpowiednio. 6. Jeżeli wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ujawni się w okresie od dnia podpisania protokołu odbioru, o którym mowa w pkt 1 do dnia zawarcia między nabywcą a deweloperem umowy o przeniesienie prawa własności tego lokalu albo domu jednorodzinnego nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi. 7. Mechanizm opisany w w/w punktach stosuje się odpowiednio.

27 26. Odstąpienie od umowy nowe przesłanki Projekt ustawy przewiduje szereg wzmocnień pozycji nabywcy wobec dewelopera. W związku z powyższym, rozszerzeniu uległ katalog okoliczności uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej (innej umowy). Do nowych przesłanek uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy należą następujące sytuacje: brak zawarcia przez dewelopera umowy MRP pomimo takiego ustawowego obowiązku (jeśli nastąpi wypowiedzenie przez bank dotychczasowej umowy MRP) wówczas nabywca ma prawo odstąpienia od umowy po dokonaniu przez bank zwrotu środków brak usunięcia przez dewelopera wady lokalu mieszkalnego albo domu w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę brak poinformowania nabywcy o zawarciu umowy MRP z nowym bankiem, w terminie 7 dni od dnia zawarcia takiej umowy (obowiązek jest konsekwencją upadłości banku prowadzącego MRP); w tym przypadku nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy gdy upłynęło 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o upadłości banku

28 27. Wejście w życie i przepisy przejściowe Projekt zawiera rozwiązanie zgodnie z którym, ustawa ma wejść w życie po 6 miesiącach od dnia jej ogłoszenia, z wyjątkiem: przepisów dotyczących praw i obowiązków stron umowy w przypadku upadłości banku prowadzącego, który wejdzie w życie po upływie 1 miesiąca od dnia ogłoszenia; przepisu określającego zmieniony katalog środków ochrony wpłat nabywców, który ma wejść w życie po roku do dnia ogłoszenia ustawy

29 28. Wejście w życie i przepisy przejściowe 1. Do przedsięwzięć deweloperskich w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe z tym, że w przypadku, gdy po wejściu w życie ustawy deweloper nie zrealizuje obowiązku, o którym mowa w art. 6 ust. 1 (założenie nowego MRP w razie wypowiedzenia przez bank) lub w art. 6b ust. 2 (poinformowanie nabywców o nowym MRP po upadłości banku) to zastosowanie znajdują przepisy uprawniające do odstąpienia od umowy. 2. Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed dniem wejścia w życie ustawy, ale deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania po wejściu w życie ustawy, to do tego zadania inwestycyjnego stosuje się przepisy ustawy. 3. Do umów o prowadzenie MRP zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe z wyjątkiem art. 6, art. 6a oraz art. 6b. 4. Deweloper, który w dniu wejścia w życie ustawy prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku, o którym mowa w art. 5, w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie ustawy.

30 Dziękuję za uwagę Dubicki i Wspólnicy Sp. k. ul. Flory 9 / Warszawa t: f: kancelaria@dwadwokaci.com