PODSTAWOWE ZASADY I PROBLEMY ZWIĄZANE Z SZACOWANIEM NIERUCHOMOŚCI POD DROGI

Transkrypt

1 PODSTAWOWE ZASADY I PROBLEMY ZWIĄZANE Z SZACOWANIEM NIERUCHOMOŚCI POD DROGI Zenon Marzec Agencja Geodezyjno-Prawna GRUNT Warszawa

2 Od właściwej wyceny i terminowego wypłacania odszkodowania bardzo często zależy powodzenie całej inwestycji drogowej.

3 I. NIEKTÓRE ASPEKTY SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI POD DROGI Wysokość odszkodowania jest przyjmowana dokładnie według wartości tylko tej części nieruchomości która jest przeznaczona pod drogę. Sposób, zasady i tryb określania wartości nieruchomości ustalone zostały w obowiązujących przepisach prawnych. Uwarunkowania wyceny nieruchomości - Wycena powinna być wykonana jednolicie dla całej budowanej trasy. (RYS.1)

4 Rys. 1

5 - Wycena powinna być wykonana dla całej trasy w stosunkowo krótkim czasie. - Niezwykle ważnym jest prawidłowe ustalenie wzajemnych różnic wartości poszczególnych nieruchomości. - Bardzo wnikliwie należy dokonać opisu nieruchomości

6 II. SZCZEGÓLNE PROBLEMY WYSTĘPUJĄCE PRZY SZACOWANIU NIERUCHOMOŚCI POD DROGI Poszerzenie istniejącej drogi. (RYS.2)

7 Rys. 2

8 Zlokalizowanie nowej drogi w ten sposób, że przecina istniejące działki, gospodarstwa rolne lub inne nieruchomości produkcyjne. (RYS.3)

9 Rys. 3

10 Zajęcie całej (lub większej części) nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym.

11 III. PROBLEM KONSTYTUCYJNEGO SŁUSZNEGO ODSZKODOWANIA Art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stanowi, że: Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Czy odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości na cele budowy dróg równe wartości rynkowej tej nieruchomości (powiększone o 5% lub zł) jest tym właśnie słusznym odszkodowaniem o którym mowa w Konstytucji? W wielu przypadkach jest to odszkodowanie zbyt niskie, nie uwzględniające wielu dodatkowych okoliczności które tu nazwałem ogólnym hasłem utracone korzyści.

12 IV. KILKA CHARAKTERYSTYCZNYCH PRZYKŁADÓW DOTYCZĄCYCH UWZGLĘDNIENIA UTRACONYCH KORZYŚCI. Właściciel posiada działkę budowlaną, która w całości przeznaczona została pod budowę drogi. odszkodowanie powinno być zwiększone w stosunku do wartości rynkowej. podstawą ustalenia wartości powinien być rynek nieruchomości budowlanych a nie rynek nieruchomości drogowych. Droga przebiega przez grunty rolne i przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego pod rolnictwo. (RYS.2)

13 Rys. 2

14 Jedną z głównych wad obecnie obowiązujących zasad ustalania odszkodowania za grunty zajęte pod budowę dróg jest wycena tylko tej części nieruchomości która leży w pasie drogowym bez uwzględnienia tego co dzieje się z pozostałą częścią nieruchomości. (RYS.3)

15 Rys. 3

16 odszkodowanie powinno zawierać nie tylko wartość rynkową części nieruchomości przejętej pod drogę ale także wycenę utraconych korzyści dla pozostałych przy właścicielu części nieruchomości ze względu na ich nieregularne kształty. (RYS.3)

17 Rys. 3

18 Podstawowym problemem związanym z budową dróg i wywłaszczeniem gruntów na obszarach wiejskich są zmiany w układzie komunikacyjnym i z zasady pogorszony dojazd do części gruntów odciętych budowaną drogą. (RYS.1)

19 Rys. 1

20 dokonanie scalenia gruntów rolnych W ustalonym za wywłaszczenie części nieruchomości rolnych odszkodowaniu powinny być oszacowane i uwzględnione utracone korzyści związane z wydłużeniem dojazdów do pozostałej z drugiej strony drogi części nieruchomości.

21 Najtrudniejszym problemem który należy rozwiązać jest wypłata słusznego odszkodowania w przypadku konieczności przerwania działalności gospodarczej lub ograniczenia zysków z tej działalności w wyniku wywłaszczenie części nieruchomości pod drogę, bądź też realizacji drogi jako inwestycji. we wszystkich tego typy przypadkach wypłata odszkodowania tylko za przeznaczoną pod drogę część nieruchomości jest daleko niewystarczająca. W tego typu przypadkach należałoby dokonać oszacowania utraconych korzyści i wypłacić z tego tytułu stosowne odszkodowanie.

22 Nierozwiązanym problemem jest też wywłaszczenie nieruchomości zabudowanych znajdujących się w bardzo złym stanie technicznym, dla których wypłacenie wartości odszkodowania nie wystarczy na odtworzenie (wybudowanie lub zakupienie) budynku lub lokalu mieszkalnego. problem ten moim zdaniem można by załatwić poprzez wypłacenie odszkodowania niezbędnego do nabycia odpowiedniej nieruchomości lub lokalu. Ewentualną różnicą wartości należałoby obciążyć hipotekę której spłacenie odbywałoby się na dogodnych dla właściciela warunkach.

23 DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ!